房地产文档北京市某招商地产项目营销策划总案

项目基本概况位于朝阳区东八里庄，紧邻红领巾公园东至农民日报社南至朝阳北路西至红领巾公园北至居民小区总占地面积约12.7公顷，建设用地面积8.79公顷居住区地上总建筑面积约30万平方米，其中住宅26万平方米配套公建面积2.2万平方米，非配套公建2.04万平方米

容积率为3.5建筑限高45～80米项目基本概况核心问题把什么东西——What(产品定位)以什么价格——Howmuch

(价格定位)在什么时机——When

(推盘时机)卖给什么人——Who

(客户定位)以什么方式——How

(营销策略)项蜡目树特让性预咏计叹明谜年您底见推惧出2控6西万攀/趟2匹0羽0池㎡慕=谊1食3教0招0尘户中丛等裕规段模环（妻上圈千童户范）成乔本尘（毙毛状坯毙8跌0肆0貌0肝）区弃域分发宋展装潜盐力秀大红赞领炒巾笋公省园小脑环竞境材相叠对表差项浴目葡特淘性项择目众用火地炼分巴析项漏目梢用脸地挑分娇析发垮展嗽性稀款缺水性景育观铲价此值贵的榆巨违大锹潜陷力地纯块夫内寨价辽值绣不姿均听衡地裹块杠尺头度用伙地杰方贯整券，斥基萄地奸平制整忙，据无绢保灰留规旋划滩条撤件红栏领虑巾睡公岗园耀厚中些国型际爱学疼校现液状今中柱学开耽放侮绿喉地万平方米地现块投分岁析地食块炭内柏部本包项岂目周地摇块掌于槐2饥0尖0泡4垮年昆1危0猫月坚1姜0尿日斥开招始似拆参迁鞭，弓共仁需覆拆拍迁复1血9狸0堪6渐户械，糠预覆计吃于考2霸0梯0穴5酷年皆6招月坡结扛束兰拆朱迁用摊地蔬分柄析昂结惑论未洗来恢发巨展宇—炎—屿稀去缺码性红般领闷巾插公批园绳的谨价陈值棍挖柱掘内切部陪的归不誉均击衡锁性相绿对怠高优的还容需积柔率贫&盛东堂/衬北槽部昏的例较杯差央的包环钞境盖V恒S掏社工区坚舒衡适宾性中暴学吴占叛地莫大贷，迈噪喊音表大城鞭市晶开遣放哥绿傲地着的滚充东分锄利佳用约：六摆叔放柄位彩置提垫高粉绿覆化球率刻：韵高时度阵尽朱量前做晴足开灿发只商宏分岩析专络业便程洒度它高惜，赖实墓力划雄裤厚品蒸牌舟的狸追罚求预桐期吓将补本角项侮目撞做挠成孩高去档木楼殊盘回排款士速给度搏—谁—厕利塘润液的秃平流衡开社发胡商孟分摘析核赚心栗区薯豪弄宅城叮市蛮景爹观词豪嫌宅郊鄙区涂豪婚宅容弹积脑率幻玉高涉璃外缎性牧强综霸合蚕性乎强户希型姐多歌样穷（脾大差/羡中敞/旁小贪）稀查缺仆性赏：成啄熟莲配城套阴&域公廊园叔周衫边居牛住事舒刊适我性吉：纯讯居躬住胸为观主碧/鸽主哨流凳居朗住户歪型踏面币积赶偏胜大笨，滔如样2肝0构0见㎡你三蓄居泊，迈进年深炸偏迹大呈，芹2甚0义米袄以源上精更装旁修甚为怕主交积通若便连利低压密形度爬为盏主环尊境象、幻玉景藏观阔较静好第灵二博居钩所塘为闷主瘦/笨部窃分到第慎一坡居特所宏太观断市都场荷分得析城地市真景楚观撤豪沉宅幻玉稀胖缺宏势观自市惯场屯分错析朝桥阳牌公蛙园服1峰0下0庭0党0州元嫂以恰上拜豪艰宅倍存河量膜约1找0抛万平耳方详米东抄四坐环焦外谜1雹0糖0诸0潮0怒元叫以非上轧豪绩宅孟存斑量奴约1栋2软0段万平罚方冒米框（邪其宪中安在姓售泼约新4妄0橡万伶）城饭市旅景丹观串豪铁宅托稀捏缺C谊B阁D松写黑字娃楼泰规娇模印0帜8忆年闭约诵增默至淋4射0倦0浓万人掉数斗约犬2抚0参-万2丙6跃万雅（蕉1勤5判-晃2占0轮平尖米拣/饺人婚）中榨高火管勺约1厘0受0物0遍0迈-闸1菊6育0概0幻玉0人刊（罢按疯1劣5缘瑞-冈2啊0很个令员凳工撑1齿个丙中巾高问管蜂估汉算凳）按剧户香均吹2景0弃0伐平杀米惯计纳算翁，辛约视7垫0乱0疾0凭套豪呜宅倒“贼品固相去”堆总男结充岛分宪刺法激剃世遗俗否的垂潜恩表棋神非经超漠常秒尺德度挖谢掘仙区铺位执价雪值稀拾缺物性钩景苗观研奔究朵现懒状丈的月升槽级开婚发竭商帝品挡牌统和保国唐际移化忠标烟准精搭细枪的尝产真品辈及烤服翻务斧的沸附霜加轻值城市景观豪宅区寇域青市量场揭分喜析相地对模碑糊的只区覆位与东望四田环泉外梁沿误线板征块锄关刑系典最曾密类切剥，锅其米次切是谎朝析阳具公节园介板售块区等域料价盛值略浅低吸于笔朝脑阳坛公押园遥板贴块未榜来飘发穷展此性强区心域旧市委场派分跨析泛燕莎朝阳公园朝阳路青年路CBD朝外东四环外沿线青迅年钟路尽板垃块朝悠阳藏路砖板衰块泛刘燕刑莎舞板呼块朝仙外喇板禽块朝晋阳走公悠园续板番块C钱B近D肺板铜块东浸四奇环升外圣沿份线通板葬块市障场乐潜筑在把供梯给市砖场则潜析在镇供糖给项尤目绵周茫边繁市思场缓潜窝在考供雨给绿分洲析潜画在缝项父目识总裙供鼻应吵量辱近交3买0非0贴万纱平俱方屯米攀，阳住挣宅剥为另主区抚域生市跃场削总坚结泛燕莎朝阳公园朝阳路青年路CBD朝外东四环外沿线相拜对模添糊的站区绘位与东众四带环者外贸沿洋线板浙块穿关百系思最垒密泡切滑，朝其熟次都是棒朝乒阳屠公少园坚板倡块区去域沾价签值略识低嗽于惠朝轿阳扭公越园稳板先块未芹来滔发筛展慌性靠强潜尝在葡的蒸供讽应扯较术大专兴题梦分术析客追户亲分呜析供剪应载专扬题距分遮析客棉户俭分艺析现规状坟客跳户朝分飘析主僵体污特喂征衫：涉执外冷性追，言投与资犯性高馅管架层增为伐主客烫体卵特思征勾：地滥段骗、秀景盐观品驼牌冷、并品光质性载价块比煮/转投伐资您回厘报客埋户痒分怪析C饮B绑D您经田理罗级“驼双如外社”匀客羽户随段央渗、锄京停视匙东素移勾人劝群自凳由乓职饮业朴者升线级狼人时群投果资葬客企轿业多高军管贼人触员外吵国展政艇府统工梁作牧人裁员影注视宋娱被乐期及呀电搅视机台尸相械关援工肤作初者2锤0埋0努4死年岂1轧2劝月荷1新1挨日厦金倦融具业甲全辨面屈开域放2女0缩慧0撞4每年机底她，报允等许剪外挡商靠设撤立年独豆资删建多筑估和遍分学销赛企铅业2读0桂0盐5怒年忠底读，抢允欢许洁外窑商涉设盆立帐独纸资柏速驰递昨，容公借路姑贷赶运氧和抓货不代简企吴业2祖0谁0丝式6嫩年邮底拆，像允糟许捧外震资稳银四行删提杀供骑全助面熄的托银许行弯服境务洁，扎允腰许事设柳立固独龟资霸铁余路辜货奋运伞业集。C百C纵T晌V梨有孕直点接介关折系工的宴企贵业俩达压1姥2翁0制0思家闸，目与百C条C句T样V势有单业盗务割联所系硬的推公遥司核有匪3础8悦0杏0肆家C咳E营O鹅、他首盛代金在融白律领列/腹骨捡干习/茶精觉英第后三驼使鹿馆删区催附漫近安/甜周讲边娘外娇籍卸人赵士合询资筝家辫庭咸/垒海趁归外述地科入劣京佩购蚊房固者且（衡如帮山夫西姥客畏户湾）上陈下婚游傲关惩联邀产各业主重持趴人哄、盲制淹片买人律吼师笨、乡丰医坏生希、雀艺炉术拐家走等宫影里视稀娱通乐鬼圈投叠资劝兼等自落用纯庙投童资“菌返伐城绿”雅人呼群区缠域体升宰级哥人皱群朝宗阳绕公际园搏周和边浪项女目量投碌资摘比春例牵达幻玉2丧0话%疼以颂上客阶户腿需砖求赏分陶析如—时—熟需绑求迹问许卷稠调途研有倡效先问轰卷亲数1绕0述0份调侵研再对拴象羽：朵东纵部有高朱档议楼鼻盘谦已拳购净客乞户萌和照潜刊在购缠买涝客泡户访蚕问唯方祸式碰：浊售佩楼林处欧现骨场想访岸问尝、歼电档话昆访膜问问偶卷削主艇要吴内姜容客既户耀主艇体占特赵征产舌品徐需牲求博特画征客着户绸需哀求捷分化析险—皂—键需屈求态问星卷写调垄研客笑户锯主辞体猛特委征客辨户租年问龄凝：3抱0遭-谅4竟0扛岁便占洁6喘8虾％购息房昏目霸的徐：居阵住叼占类5命4锁％慕，俊投班资究3肆7骡%家样庭喷结横构份：夫倚妇员两茎人浑占计6津2靠％客络户铜需蔑求超分刺析菜—讽—什需释求渔问刺卷多调拍研客拌户辅主品体蹦特谢征本穿市玻的裳占5野1测％工矮作彼区停域糊（C昼B垒D根占过3凉5闯％）朝向阳梨区震其尖他或地芝方牺7雀5末％贸委易伸业条2完8赶％证，蚁I夜T鉴占争1信3裕％杨，闻业滚内随1皆1钢%腰，懒金呜融业1嘴1斯%客鼠户骨需补求弟分修析鸭—且—嘉需授求硬问牙卷酿调炎研产谨品撒需价求评特秋征7榨8港％的博客嫂户禾喜期欢高陪层错板尖楼5名1俭％的献客美户旅喜月欢沃楼院层籍数高一敢些客航户毛需睬求型分肉析歼—印—盐需它求俗问膊卷猜调韵研产据品谎需关求个特嘉征投愈资如客馒户盼需届求坛面烤积拥相醉对表小投资客户客姿户越需彼求捏分曾析介—粒—贞需舱求腿问厦卷美调漏研楼挺型肚：悼主执要犹为高易层背板奶楼楼散层障：易对高记楼屈层的签需俱求国最撇大户绘型章面逮积群：2职0冠0点-滴2宣5训0平看方贪米嚷需钟求禁最沾大户顾型呼结救构购：平孝层为睡主居额室解需迎求京：四艇室泳二机厅装三冻卫需趁求壳最蛇大刘，斥占倡4麦2灯％厘；江其满次秀为三听室镰二敬厅旁二民卫，迫占牛2住5炸％产壤品冶需灰求汗特悲征客卷户尘需否求连分日析谁—杰—墓需梅求殿问杀卷莫调妨研产骑品冒需辉求牛特园征会躺所含功拢能汤需痛求晓上裤对游矛泳威池汽、羞健即身谢器珠械凯室乡丰、如咖您啡语厅等横要嫂求谜较馅多对脾配坝套温的毛需瓦求甘上超岛市坐、耽餐券厅古、叔美僻容稀美设发的即需粗求精需因求鹿较搏多客雹户芽需慨求问分价析羞—拉—兼客壮户窝深径访宁调娃研深迅访舌客英户划：高宾档残公拆寓泄已亦购航客窄户高捎档奶公耻寓朴潜孟在早客耗户业筐内崭人者士腰（箩销梨售写、掘广郊告误）深拐访荐客外户小数断量尝：秒2题0说份客节户悼需由求急分胆析险—掉—妈客唉户罗深慕访铅调余研客秃户家分踪蝶析购吸房纹目搜的主降要甲为自第住，践主议要左考姨虑怒项尚目位撞置丽和蜂景沫观需勉求到户茧型二克居—隐—连四闲居，旗面菊积1阴5自0设－蚊2假5刚0平毕米杜，寸多滴数贞客哲户倦喜欢平筋层，涌认弊为栋平狡层摊方胞便将，巴客栗户盐看攻重樱户下型盲整螺体须设歌计功贵能殃空梳间保吩姆俩间部横分有酸需棚求，赏多词以必请诉小勉时倡工陕为蓝主灶，术其岗次衫是需乓要书分房卧陶室愿籍意滤购子买脉户氧型赖面肥积款偏翁大权的冰客缝户巾要双葡主吨卧，凳也棋有均客户促愿些意例把绒面央积迷改些成纷其烦他雁功就能罪房装县修愿鄙意精御装母修，苍方刘便四，姐局防部础修胀改肺或客菜共单客茄户诸分狂析配把套冰需杏求对归幼见儿愉园免、轻学霉校吴需尽求赖小对堡学上校须噪怜音投不蛛太撇关唉注对滋便希利茄店赖、障超烫市耳有屋需俯要会吨所愉需龄求注糕重率会负所垦的纺功吓能逼性户，归希碌望臂有绳游者泳喜、赶健扛身蜂、墨S栗P怖A贝、该小德球禾类不活牛动陪场请所园场林旗需糠求对旦小洞区焰内撞园贱林厚绿煮化黑褒经贬辰不粘一己，伸喜蚂欢惨的匙风尝格挂也落不爪同英，虏更卸注推重沟绿钻地咬面隔积车蝇位惩需袖求每晴户葡基填本狡有需一材两怠部呼车虏，胸地棋上狮、蔽地屠下奸车宁位截都誓有历需姓求纹，愈地誓上驶方映便葛、体地辜下壮安音全客躁户籍需验求腔分敲析锈—骑—踩客疗户予深嫂访挽调淡研综晴合青分性析S扣W氧O明T易分醉析竞烤争团分俊析专白题忧综拣合涨分捉析经农济谈测容算S章W点O还T卡分定析规鸟划利调弱整做窗部看分覆紧吨凑掏户淋型冲魂高攻，初充况分松利箱用迹景破观利贪用杨较肯好葡市炊场妄时席机风，脾树晌立母品巡寿牌从僻景宾观齐到执单包体览到澡户骡型促的膏差葵异锡化精柿准递营伍销竞晨争成分敢析量纵小巾售趴完鼠/板特宫殊纵定吴位辜/割核锈心理区仆豪灶宅般竞例争霸相邮对曲小舅，躁可参以据在撒实咬际睛的诱销扫售沟过麦程凝中防关亿注均其雨动肉态内的润变送化放，胸进窗行李适矩当韵的柏调第整阳沙光棉上廉东丽教都老水虽岸星冈河隙湾观坐湖举东载侧替潜盯在低项缝目世袜纪伯豪蠢庭G陪O木L兽F诉公释寓吊、孩公银园贞大月道天妥安图豪芬园鸽、缸京坝达从国易际权公浙寓维呀多兄利休亚左花串园巷、吉东扒润望枫盈景乐种成便国奸际割、扫珠篮江转帝饮景观拦湖旦国鄙际突归出尿“谎朝震阳愿公花园债”莫的春概勾念刺，泡突雀出粮和并C盛B妙D揪的飘关椒系剂，杏并旗在众产话品拌差厦异伍化含和温景谣观嚷上冻作增足剩文蹈章芒；估梁计竹对留项侧目伸的爹紧兴凑迟户他型向有膛冲般击恼，崭可求通鹅过衬舒透适等户耽型竞拉津高话整丙体栗的贯品年质笼而翻脱亩离拢与历其技直炎接厦竞拾争赌关生系“链竞千合饥”专忌题克综保合退分章析内行在卫特赛性区迎位轰价央值琴<巨朝茅阳奔公夕园地酸块献现跑状胳差项颂目业紧渡邻地红百领稼巾循公小园地果块峡内灶部达价复值洞不将均中午等透规窜模定、雕高惑容饿积碗率客驱群甲放混大顺摔势飞的艺操误作冲闲高晓的局可亩能专仇题躲综巷合壳分帽析外效部散环款境需求方面200-250平方米需求最大，其次150-2004居需求大，其次3居主力3居消化量也大投资倾向部分有保姆间需求高收入阶层的细分倾向（中产阶级的壮大/小独栋的出现）品质，品质还是品质主流需求面（品质达基准面，价格合理）性价比的追求供应方面三居供应最大，四居销售最好200平方米以下的供应占6成2居集中在120-140平米，总价120-140万3居集中在170-220平米，总价200-300万4居集中在240平米以上，总价300万以上均价100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