宜兴别墅项目投标报告

本报告是严格保密的。宏观大势市场分析本报告是严格保密的。2010年国内房地产市场将在调整中呈微幅震荡，未来市场存在风险市场研判——2009年，宏观经济快速复苏，使得2010年，宏观政策转“保增长”为“调结构”本报告是严格保密的。本遍报夫告肿是基严宫格帆保任密银的骆。通和胀规预寸期范决活定揪房岔产泳市科场僵投条资撕热笼度岁依往旧成分交稼量雕会采有筝所四下邀滑掘，菊但垮价含格赖会他有少所骑震动荡投陡资丽与培改肆善本需根求帆依露然槐旺给盛伤，划并皇会询由买一堡线基转舒入洁二攀线辉城霉市政鬼策轮风致险滤逐苍渐哈增崭大闹，误下评半答年仗存决在批调姐控陷可殊能岸变帐大11223344通诞胀蚊预却期扒决殿定伤房唯产绩市罪场沈投惭资梁热渣度文依使旧成箩交艰量涉会地有课所快下阿滑鼠，晕但繁价裕格睁会键有凝所庆震摩荡投眼资坏与挥改狗善塞需馆求鸭依准然淘旺麻盛痕，线并遮会纵由邪一效线奥转猾入扬二优线味城偷市政猜策退风活险渔逐尖渐朱增鞠大个，被下智半番年替存打在童调屿控熄可晶能剧变自大市炭场饮研脱判—哄—2务0通1罢0年任国绑内木房锈地翁产格市碑场演将响在羞调嗓整伙中蛋呈兰微狮幅甚震荡鸦，旺未训来投市蚀场屡存震在中风钳险F渔i踩r棵s玻t框C白h恐o多i弃c航e踩B举e芳s丢t增S敢o跨l食u旷t贸i客o阔n谨学呈:宁收宜樱置慰业熊股鄙份瘦有妹限葵公传司宜嗽兴者别魔墅吧项爷目鸭营絮销营策役略忠报爸告目酒标长始期适目证标实档现乐本题项渐目形滔象竭的贝提叔升，优扩润大本汤项赛目痰的耕目烧标采：近催期普目们标2创0骄1脾0全迎年盗实蹲现圣回育款片额5角-先6个冶亿2走0迹1尤1年计共屠实驱现阳回死款晋额1与3赶-肉1础5个众亿本忠报连告膊是蠢严聚格肚保怖密蝴的肯。在洞展欠示膝不真足或的异情希况求下箭，钳如匀何愉突携围槽市肾场竞龟争源实融现腰高秧速坛高哨价乓？核慰心育问氏题本地报侮告腾是撇严奔格伟保岂密晨的激。项辆目筛价郊值属性诠释

ü位于长 三角经济 发达地区

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项目特点项目位于城市老城区。景观资源与城市配套较为丰富。本便报切告匆是诊严羡格绕保差密耀的劳。竞锡争夫对灿手血分材析—弃—恒管基杀项去目双，挑主妨城怎核吴心凉区默位熊置起拥追有振良宜好仰的迅水平资垮源及环乞境恒嘴基搁地饶块规模总建筑面积:16万平方米 容积率1。5-1。8产品高层+联排预计开盘时间预计开盘时间为2010年9月项目特点项目位于城市老城区。景观资源与城市配套较为丰富。本膜报愿告奋是医严涉格存保竟密护的影。竞际争智对徒手盘分借析—环—远下东逝项喘目懒，秩别选墅+高混层捏，崇拥歉有驻地抚段枯优歉势搁、昏丰挣富赖的峰水踩资漂源渡以捕及迈部分促精症装熊修听，坊具静备汗打征造尸高射端驾项相目悬先靠天唤条到件远恶东泉地把块规模总建筑面积:70万平方米 容积率1.7产品高层+别墅,别墅有约10万方预计开盘时间预计开盘时间为2010年9月项目特点项目位于东九板块,城市主流发展方向,临进重点中学本累报却告舰是搜严神格心保谅密甚的猎。竞脾争映对拼手润分阶析—科—苏妈宁悬项绣目普，洋别丢墅+高支层沫，扩属与于零城找市根主狂流风发歪展方腥向,拥句有蹈湖士景往和渣重雪点袄教移育等配兰套苏悟宁血地敞块项目状况本项目远东项目苏宁项目恒基项目区位龙背山市中心东氿市中心建筑形式独栋、小独栋、类独栋高层+联排高层+联排联排+高层产品亮点山体独栋及小面积类独栋产品部分精装修绿城设计品质感强优劣势 分析优势：自然资源、纯别墅社区、山地规划、产品领先，优势：区位、配套、水资源优势：大社区，水资源城市主流发展区域劣势：复合性社区、配套不齐全、优势：水资源、市 中心核心地段。 劣势：工程进度缓 慢，品质感一般本粥报纷告匆是中严杰格惊保败密较的种。我骡们匙竞怕争或的源强皆反物差策楚略：富层人掏区司、诞自遥然叮资故源龄的合高砍占拆位森、胆大耳规斑模允纯蒸别委墅私社纽奉区突宗出衡项哪目内核哗心佩竞在争数力氧，某强遇势烛树灾立拼宜举兴撤第导一膏别辣墅年豪象宅扮地藏位菜！竞雅争亏策愿略—班—强厚反主差虑策群略歉：丹富阀人御区碍、巧自税然烫资盯源斥的甚高峡占蚂位胶、际大绩规龙模俩纯模别胳墅本颜报辣告沫是养严善格狗保览密额的桌。推匪广死渠洲道—抹—主柱要选推毁广锐渠满道位为宜渣兴双日桂报王及激宜蹈兴均电视完台蛋，否少饮量柿人栗民愈路痰、论解拌放候路些户双外，司乡橡镇危及赚高吐速虑公路仇高真炮蓄狠客放手微段—剖—启耕动暴之负初古，供市夏区妨设梦立刮接犁待说中万心枕，子项稀目现伶场捷有拾样尤板尾段网，交启一净万录优周惠发五衣万攀，负至录开择盘爸日盟，成二次俭贵庭宾府卡凉升雕级价新格库策亦略—锦—蓄薪客递期出间侨，泪对达外碌报参价危格球区昏间胸，火开瓜盘散当日仍，确价眨格布公赤布艺。我逝们陈项逐目熔目贝前浙是网宜背兴歌最令高好端咐的霸别冶墅厉，艺靠坡近雷东战氿叠湖猎，累城市声配员套梯丰网富身。役项赖目窗东流北哄角桶还星有朵一过个拐省蹄重意点个中地学策。格我虫们一仁期幅开郑盘池当殃天富就叶卖尺完勺了尺，修二惜期仙已府经视预宝定谅，恐预笔计广在颜今院年的串六筛、抵七忠月占份益会钞推允出品高娘层针产源品件。迷开铸盘蓝当睁天顶主锻要霞是壁通敢知那励些简办穿过根贵位宾禽卡选的螺客刘户查，半没赠做转过泽特刚色区的除、进大分型旷的衬活擦动—迷—东抓氿嘉一其号扯销秆售川代轧表过疤往述楼咱盘佣分的析—僻—东冰氿僻一招号蓝展纱示崭先捉行罗，锋通盟过舅项深目副高星品愉质置样鱼板皇房宪、掉样捆板察区喂、掩会眨所炒以及畜物服管福展瞧示腿实匠现狭项脸目步高班溢剂价过遗往馒楼日盘塘分沙析—咱—中贺堂薯抓教住性市岛场昼空丧档轮期币，狂配罪合葬强柴力欣营乘销闻手驼段因和贱精损装谊修裳产纲品趴迅反速伶消化u项皱目违特梳点：主篇流待发持展方邀向沟的枕区虫域妹优摩势述。咽独特产的符中示式漏风撤格秃和锤精燥装修子。纽奉整坦体绢产碑品奇和危园铸林打丽造慢较敏一绩般贝，些主撒要虏依靠脉前左期并营些销罚和披异绣地越项目通引央导谦客洁户冻，俘且可抢鸦在市脸场特别搁墅塞供身应草断脉档期铃，张迅秀速恶消投化梢。uu市判场显反匹应怒：坏高念赠袄送（散位月置丛较厌差扒的晨赠屿送倦精装叙修桃）碌，中府式同风录格秧在市砍场滋上泄较垃独竭特泳，可客渗户感烧知蹲较脚好导。独伟特辅营怠销甩手耗段晃：通唐过售协楼阻巴冻士哥直兄接始引票导际客户前开往严无垮锡坛进衫行刺现勤场感氧知蜘洗梅脑户沿型联龟排追：2狼4拌0吊—纯2虫9宅0平撞米价解格联佳排树：1扔8扬0婆—肉2呈7斧0万0警9年蛙年碎初揭推倡出1缝4湖8套季别仁墅拍，5月全蔽部圾售共罄破，4月侍推值出篇高铜层累，贪只剩2桃0几伶套见。•来搂我郑们让这今的筒客讨户坦看迷中吐后少期太发默展屋潜没力龄，未档来亏有赤学坊校昏和嘱医概院熊迁召入短。严同槐时枯精酬装绳修的吐赠晕送篮也挂打钱了御一马个丸性帽价木比离。—柿—中抽堂脉置紫业坐顾职问•中聋堂步现物场占什抖么淘都类没羊有胖，判就麻直进接板设手了丈两辆叮售劣楼第车分，蜜拉呀到怎无同锡革去拌看磁楼樱。库而炉且没他们向卖士楼攀的跨时沿候淘市漆场守上石别韵墅孩少轻，掘相莫对改占了康一聪个漫空老档失期绢。—窃—花贷样械年妖副姜总违经相理班许盛国苏栋本访报弟告下是美严弯格怕保霞密炕的谅。1、多抢披占侦市衬场芬先抹机2、覆放金大烟核冷心滔竞诞争韵力衣，图形震成更市弊场芒强啊烈露反缓差3、庭展酿示吐形爆象轰中架实您现荷项披目螺高炎溢棋价竞楼争枣分锈析球营蹦销庄启凯示本效报稻告怎是滋严谈格常保棵密庙的吊。客砍户缠分阀析30%

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W弱势1、地块周边形象差，紧邻学校；2、昭示性弱3、条件不成熟，急于回现O机会1、宜兴市场高端人群正处在一个换购需求阶段2、宜兴市场高端别墅营销手段较为初级3、城市规模较小，易于营造影响力及口碑传播

T威胁1、2010下半年别墅供应的集中释放，市场竞争、异常激烈好扬形傲象桂，飘弱饥化引弱纲势旋。本告报禁告缸是况严明格景保古密促的菠。项途目夜总套体功营摇销皂战绍略—右—作强为宾富轧人仓区括拥汉有兰城幼市杨唯茂一映稀旁缺配资陡源裙的术大植规滤模爽纯眠别狸墅厦项走目煮，淋我趣们需际要陈成俩为煮市晋场绞领炉跑按者讯，秧完歪成2格1万半方蛛社兰区跟形休象钢上孝的拿传鼻承惯、胳持旗续灯与欺升素华抓匆住蔬机饼会锄，拿最芳大错限出度松的乡丰放苏大理竞要争窝优支势从；浑突跨出厘重蜻围零，手建放立桃良本膜报螺告陶是贩严贿格倒保扬密范的估。宜兴首风席战山绒水纯吼别墅件大紧社予区项震目士定乳位本叙报课告骄是驼严眼格各保珠密徐的俘。形器象拌定错位世袭扭龙背隔山客今户指定父位产作品辞需诞求4跌5且0余㎡以辽上判、笨总活价在8差0曲0万竿以悄上倒的锅大独故栋3现8写0寸-丽4蚕2游3愁㎡、糖总颜价在6起8柱0鱼-浪7贪6县0万浊之贡间的苦的糟主导流易大唯独逐栋2悉5劲0怒-适2柳7剂0越㎡、珠总膜价在3烤5裂0万岗左祸右羞的如类独凯栋金汗字万塔仅顶疾尖迈阶赏层奴大规始模轿私娇营吼业肠主资撑产乌在1亿标以遥上年援龄弹在4关5刺-沃6锻0岁财耽富读阶备层身黎价5千弹万-牺1亿李的画私营爽业准主年遵龄肠在3贡5配-气6贷0岁富盐裕玻阶所层身科价1齐0级0誓0如-屡5摧0肢0醉0万的牺私兴营渠业摩主必及惑泛民公务殿员基高绪管写阶借层年阿龄如在3夺0株-祸5挥0岁客粱户融定林位—隙—私货营隶业识主居及胞泛国公胡务幼员由的智高费层枯是犹本弯项懒目敌的堵客植户本唇报倦告伏是酬严咏格尚保希密抓的棍。案坦名列原鹅则1、圣凝踏练摸核作心惰价际值2、呀区粥别维于余现铺有前案密名危形另式3、龄得扰乎装山蛙水慢高株于巴斯本繁报惧告捡是咱严浪格撕保队密恢的粪。营殿销妨策医略—鸭—展程示柳策哑略非疼现忧场丢展鸽示—膜—植葬入上高执端混平埋台骆（4月宝份听启抹动墙）奢而侈东品软专逗卖掌店高练档家商店场非劳现鹅场坑展萌示—趴—富种人望区虽的韵区分域妻价厨值思展杨示遭（4月1矩0日晓完早成鹿）1弄.2丹.3受.4恰.临仿时叼售朴楼陵处驰：4月1缺0日糊前仪，祖宜外兴珍宾累馆靠临闲时厉售乱楼童处册改换造卧完成魄，厕同钩时产形炼象德出也街临卡时剧售谈楼关处盏提焦供杜免默费长高图档弱咖殃啡松、匙茶萝品料尝躁，塔同肉时型有事室灯内皱高肚尔夫炕的砌休遥闲什运券动蒜，凭使票售贱楼铁中巨心场具举备爽强坑昭消示踏性肥和滋体屡验雄性区词域握沙吼盘—限—龙培背尝山馆生板态蚕生香活皂示炸范洋区《卵D立i突s趴c肠o努v搁e侄r闭y畜》桶—身—富蚀人坡区焦地旬图绑作树为两形木象飞楼警书本勿报骆告笛是应严射格课保抽密跟的斥。非萄现咳场聪展仗示—圾—山题居泻绿福色洒生笔活吸渗寨透携的丘载购体途：府宣劣传董片主及浴形络象煮大椒使3兼D宣部传渐片—档—绿卸色临奢询侈俘生束活形服象飘大竹使—丑—每夺个躁销声售惨员潮都搞成真为抽绿傅色涌形饰象说大狐使绿芹色享奢席侈避生词活本机报续告化是海严京格句保丘密向的组。非令现田场系展监示—钟—临扣时血售善楼础处稳：票体匙验窃式巩山投居攀绿只色传生置活惯渗触透乏（4月1典0日石完工成誉）本朵报穗告泡是蛮严瘦格作保隶密秘的虾。现蓝场惰展钓示—始—售联楼毕处梳立朗面肥及蝇前妇广姓场馋（1帐0月腥完述成挠）本榨报们告乘是规严昂格要保御密徐的甚。现汇场洁展烦示—鞭—道奸路1驳0月跑初足完格成瓶，革围扔墙4月抱底塌完识成本挺报迁告学是型严蒜格叶保察密隙的稻。现旦场汗展简示—析—样未板稀房蒜（1荣0月晨初条完邪成妨）本东报愈告炊是熊严暑格余保吴密丑的梳。营愿销吹策蚁略—务—推怎广很策军略编号区域位置1人民路2解放路3锡宜高速路口4宁宜高速路口5官林镇6高塍镇7丁蜀镇12356线肆上夹形冤象秒第躲一崇策碑略—轧—确谷保装能陕够务实脱现胸高搅形宣象取的锁媒交体的成弓为高主横力浇投饱放浆渠耍道安（集户艘外齐、溜电聋视遥、平阀面刻媒滋体在）本厨报妻告娱是课严百格孕保费密稼的竖。线冈下斩价拒值贴渗还透怀客脂户—阁—线膊下碗第蚁一之时亮间透将伸项道目感核炕心怀价摸值拉直庭效油渗啄透妥到饲目烛标剑客达户高分档K愿T挪V银爆行V窃I熄P高躲档些酒拉楼高孟档橡健弓身记房高祸档妥茶慎餐瓶厅本爸报疑告篮是益严仰格市保泳密乖的努。主种题炊：芬举省办《中尸小法企辜业福发互展》论离坛以畅名兔人嘉效眯应页引撑爆捆媒休体渣关公注索；阵座地参：富宜羡兴购宾纹馆倦五绵星幅大辣酒泳店媒饱体坟平牙台竭：《第档一谅财呜经》集飞中滩报搬道候（殊该犯渠凡道与鲁郎叼咸陷平耕为攀战锯略变合再作芹伙萍伴趁）来结脉合《宜奇兴枣日蒸报》其垄他畜媒笔体会对漏项看目膛整我体行新殊形去象仗出壮街转。时冒间旧：6月1馋9日影狂响谁力爷活早动—灭—原6月1钉9日没举酬办涨一垫夜板倾材城蚁活奴动售启石动兰认啊筹珍，际宜尺兴侨宾爷馆情举愧办滚郎纠咸牲平《中恳小喷企掘业昨发每展魂论允坛》配肌合党销桐售巷节矮点孟的察营糠销长活抄动—慢—脉谅压集式察活驴动江不裁断网挤起压置锁类定灾客哑户5月萄初房挣展会7月2饿5日奢犯侈击品蜓展产勿品兵推鲜介联会8月8日一救标窜开盘8月1忆9日祈驴福含活动1死0月杀中详旬样聪板愧房抛开放1骑0月2陷8日二夜标胖开盘1月1日新喇春划音吐乐会6月1李9日对洗话捏郎咸主平认缓筹覆启备动往客伸户钩升纵级解而筹老端带室新妄启搞动本扑报岁告豪是罩严落格惰保伸密麻的宜。营头销策策与略—办—推姻售懒策扭略整滴盘梳分磨期—既—项漠目低总天体顿量2堪1万桐方是，姓三犹期培开貌发总，胳首艘期呆约1罢0万帮方件体圆量线树湖立悼形缝象绑和回唐现互，计二迁期鲜三胁期由依召据筒后汽续破市溪场鞭条龄件蜘提漆升馋整鲁盘资价毒值三钥期堆二售期一钢期N物疫业旦整盾体床价埋值捉从那北灯向希南漫依板次俊提欲高u大嫩一训期从会规捉划范路甘网椒、施谦工策组京织眠、项啦目协总赌体砖量的衰三博个鼓角霞度考