房地产刚需和改善性需求测算课件

中国真实住房需求还有多少？核心观点Highlights住房的消费属性从消费属性来看我国的住房真实需求，可以分为刚需和改善型需求。刚需主要是由人口和城镇化率的提升带来的，包括家庭人数的增加、结婚对数的增加、城市人口迁移导致的结构性变化等等。改善型需求主要是由住房条件的提升，即人均住房面积的提升带来的。城镇化率提升带来的需求预计我国城镇化率将在2030年达到75%；总人口将在2029年达到顶峰，为14.39亿人。截止到2017年，全国城镇住房总建筑面积为236亿平。根据测算2018-2020年城镇化率提升带来的新增住房需求分别为7.55、6.53、6.41亿平。2030年前，城镇化率提升带来需求平均每年为6.1亿平，而2031年之后会下降到0.65亿平。一线单个城市平均每年有746万平的需求，二线单个城市有2100万平。人均住房面积提升带来的需求根据我们测算，我国城镇常住人口人均住房建筑面积为29平/人，套内面积约为23平/人，发达国家普遍在30平/人以上。根据我们的趋势拟合，在每年提升0.67平的基础上，预计在2020年达到日本的水平。人均住房面积提升带来的新增住房需求约为5.5亿平/年。一线单个城市平均每年有1297万平的需求，二线单个城市有728万平。我国的住房真实需求还有多少根据我们的测算，2018-2020年真实住房需求分别为13.2、12.5、12.6亿平。我国住房真实需求在2030年前都超过12.5亿平/年，平均中枢为13.4亿平/年，根据新房占销售的70%估算，预计商品住宅销售中枢在9.4亿平/年。2030年以后真实需求会下降，但仍超过5.5亿平/年。第一部分住房的两大属性：消费属性&投资属性第二部分2030年前城镇化率的提升带来的需求为6.1亿平/年第三部分人均住房面积提升带来的改善型需求为5.5亿平/年第四部分2030年前每年真实需求超过12.5亿平，2030年后超过5.5亿平目录Contents

Page第一部分住房的两大属性：消费属性&投资属性住房的消费属性是真实需求，包括刚需和改善1

从消费和投资属性拆分居民住房需求房屋的两大属性消费属性刚性需求人口和城镇化率的提升结婚购房家庭人数增加城市人口迁移……改善性需求人均住房面积的提升住房成套率提高棚改改善性需求……投资属性投资性需求资产价值增值收取租金居民住房具有两种属性：消费属性和投资属性。消费属性包括刚性住房需求与改善性住房需求，其中刚需主要来源于：人口和城镇化率的提升。改善性住房需求主要来源于：人均住房面积的提升和和棚改带来的改善性需求。投资属性即金融属性更加周期性，其中预期资产价值升值和收取稳定的租金是投资性需求的关键因素。真实需求第二部分2030年前城镇化率的提升带来的刚性需求为6.1亿平/年2030年前家庭人数的增加带来的需求为1.9亿平/年2030年前结婚带来的需求为3.7亿平/年一线城市平均每年新增住房需求0.3亿平2

根据我们测算，2030年全国城镇化率将达到75%常住人口城镇化率稳步提高，但对比国外仍有提升空间。2004-2017年，常住人口城镇化率基本呈现了线性增长趋势，2017年常住人口城镇化率为58.5%，城镇常住人口为8.13亿。美国城镇化率在1960年达到70%，1990年达到75%，2003年达到80%，2017年为82%；日本城镇化率在1960年达到63%，1975年达到75%，2001年达到80%，2010年达到90%，2017年为92%。参照日本的城镇化率增长趋势，我们预测在2030年，常住人口城镇化率约达到75%；2055年，常住人口城镇化率达到80%；2065年达到90%。备注：户籍人口城镇化率2014年（不含）之前数据为户籍非农业人口比重值。数据来源：国家统计局、统计年鉴、Wind、方正证券研究所95.090.085.080.075.070.065.060.0日本美国法国数据来源：《中国人口展望2018：从数量压力到结构挑战》、Wind、方正证券研究所2

总人口将在2029年达到顶峰，为14.39亿人

总人口预测方法：队列要素预测法。在给定基年分性别、分年龄人口数据的基础上，在队列生育、死亡和迁移风险的作用下，估计出未来的分性别、分年龄人口，人口中经历人口事件的风险都因年龄和性别而异。总人口预测工具：PADIS-INT。用户输入人口参数数据后（包括起始人口、预期寿命、死亡模式、总和生育率、年龄别生育率、出生性别比、迁移水平、年龄别迁移模式等），软件可分别按队列估计出生、死亡和迁移随时间变化的递进结果，从而进行未来人口的预测。2未来三年城镇化率提升带来的新增住房需求共计20.49亿平时间 城镇化率（%）总人口（亿人）城镇常住人口（亿人）城镇户籍人口（亿人）城镇户籍人均住房建筑面积（平米/人）城镇户籍总住房建筑面积（亿平米）城镇住房总建筑面积（不含建制镇）（亿平）建制镇住房建筑面积（亿平）城镇住房总建筑面积（亿平）校正系数城镇常住人均住房建筑面积（平米/人）新增住房需求（亿平米）200239.0912.764.993.4924.5085.681.929.894.90.9019.01200340.5312.855.213.7425.3094.789.132.1103.00.9219.784.30200441.7613.005.433.9126.40103.296.234.4111.00.9320.444.55200542.9913.085.624.0927.80113.7107.736.7122.70.9321.834.24200644.3413.145.834.2128.50120.0130.50.9222.404.55200745.8913.216.064.3130.10129.7141.10.9223.275.49200846.9913.286.244.4030.60134.6146.40.9223.464.18200948.3413.356.454.5031.30140.9153.20.9223.745.06201049.9513.416.704.6031.60145.4158.10.9223.605.78201151.2713.476.914.7132.65153.8167.20.9224.225.03201252.5713.547.124.8032.91158.0171.80.9224.145.11201353.7313.617.314.9134.23168.1182.80.9225.004.87201454.7713.687.495.0435.02176.5192.00.9225.624.61201556.1013.757.715.4935.81196.5213.70.9227.706.13201657.3513.837.935.7036.60208.5226.80.9228.606.23201758.5213.908.135.8936.90217.2236.20.9229.045.892018E59.8314.038.39243.829.047.552019E61.1314.108.62250.329.046.532020E62.4414.168.84256.729.046.41备注：红色底纹为预测值，红色数据为缺失替换值，其中由于2015年开始不再区分非农及农业户口，故非农业户籍人口2015-2017年数据为城镇户籍人口；城镇户籍人均住房建筑面积2013-2014年数据缺失，由趋势拟合得到；2006年后校正系数均为2002-2005年校正系数的均值。城镇化率提升带来的新增住房需求=新增城镇常住人口*城镇常住人口人均住房面积=常住人口城镇化率*总人口*（城镇住房总建筑面积/城镇常住人口）此处假设不变数据来源：国家统计局、统计年鉴、Wind、方正证券研究所22030年前，城镇化提升带来的住房需求平均6.1亿平/年根据测算2018-2020年城镇化率提升新增住房需求分别为7.55、6.53、6.41亿平，平均每年6.8亿平。2030年以前，每年的住房需求仍将超过5亿平，平均每年6.1亿平。当2030年城镇化率提升至75%时，当年新增住房需求为5.38亿平。2031-2055年期间，城镇化率提升速度减缓，2055年提升至80%，新增住房需求从2031年0.65亿方下降至2055年-0.94亿方；之后由于城镇化率提升速度加快，2065年为90%，当年新增住房需求为1.21亿方。2028年2030年2031年2055年2056年2042年数据来源：国家统计局、统计年鉴、Wind、方正证券研究所2065年第二部分2030年前城镇化率的提升带来的刚性需求为6.1亿平/年2030年前家庭人数的增加带来的需求为1.9亿平/年2030年前结婚带来的需求为3.7亿平/年一线城市平均每年新增住房需求0.3亿平2.1

全面二孩政策后，二孩新生占比提升至50%从单独二孩政策到全面二孩政策，总人口出生率有所增加。2013年，全国已有海南、云南、青海、宁夏、新疆五个省（自治区）农村实施单独二孩政策；2014年，单独二孩政策开始在全国实施，当年总人口出生率同比增加0.3个千分点，但2015年又回落至12.1‰；2016年1月，全面二孩政策实施，当年总人口出生率显著增加至13.0‰；2013年后，二孩新生占比显著增加。人口抽样调查数据显示不同孩次新生占比中，二孩新生占比从2013年开始不断增加，2017年达到50.0%，超过一孩新生占比。备注：2010年为普查年份数据；2005、2015年为1%人口抽样调查样本数据，其他年份为1‰人口变动调查样本数据。数据来源：国家统计局、方正证券研究所12.2912.4012.09

12.10

12.1411.95

11.90

11.9312.10

12.0812.3712.0712.9512.4313.213.012.812.612.412.212.011.811.611.411.2总人口出生率（‰）63.0%65.8%66.8%67.5%67.1%66.8%66.4%65.2%64.4%57.6%53.1%54.9%45.0%31.7%30.3%29.5%28.8%29.3%29.3%29.3%30.4%31.2%35.9%39.8%40.0%50.0%30%20%10%0%40%69.3%70%60%50%80%

27.3%100%90%2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017一孩新生占比（%） 二孩新生占比（%） 三孩及以上新生占比3.4%

5.4%

3.9%

3.7%

3.7%

3.6%

3.9%

4.3%

4.4%

4.5%

6.5%

7.1%

5.1%

5.0%2.1

我们预测未来三年城镇新生儿人数约为2268万人时间总人口（万人）总人口出生率（‰）总新生儿（万人）城镇新生儿占总新儿（生儿比重城镇新生万人）一孩新生占比（%）占比二孩新生（%）三孩及以上新生占比一孩城镇新生儿（万人）二孩城镇新生儿(万人)三孩及以上城镇新生儿（万人）城镇户籍人均住房建筑面积一孩对应新增住房有效需求（万平）二孩对应新增住房有效需求(万平)三孩及以上对应新增住房有效需求（万平）2004129,98812.31,59845%71969.3%27.3%3.4%4981962526.413,1503,1051962005130,75612.41,62145%73063.0%31.7%5.4%4592313927.812,7723,8533272006131,44812.11,58945%71565.8%30.3%3.9%4702172828.513,4053,7112382007132,12912.11,59945%71966.8%29.5%3.7%4812122630.114,4753,8332382008132,80212.11,61245%72567.5%28.8%3.7%4902092730.614,9913,8352452009133,45012.01,59545%71867.1%29.3%3.6%4812102631.315,0663,9532422010134,09111.91,59645%71866.8%29.3%3.9%4792112831.615,1473,9912682011134,73511.91,60745%72366.4%29.3%4.3%4802123132.715,6734,1523072012135,40412.11,63845%73765.2%30.4%4.4%4802243232.915,8114,4313212013136,07212.11,64445%74064.4%31.2%4.5%4762303334.216,3024,7333392014136,78212.41,69245%76157.6%35.9%6.5%4392734935.015,3655,7465172015137,46212.11,65945%74753.1%39.8%7.1%3962975335.814,1986,3775732016138,27113.01,79145%80654.9%40.0%5.1%4433224136.616,1977,0824482017139,00812.41,72845%77845.0%50.0%5.0%3503893936.912,9118,6074302018E140,31512.41,73345%78042.5%52.5%5.0%3314093936.912,2299,0644322019E140,99912.01,69145%76140.0%55.0%5.0%3044183836.911,2299,2644212020E141,58611.41,61545%72737.5%57.5%5.0%2734183636.910,0599,255402我们预计2020年一二三孩城镇新生儿人数分别为273、418、36万人，占比分别为37.5%、57.5%、5%。根据2016年全国6省12市生育调査数据显示，有再生育意愿的育龄妇女大多都计划在5年内完成二孩生育，因此我们假设全面二孩政策实施后的5年内生育行为会累积释放，随后生育水平会开始回落，然后稳定下来，即2016-2021年为二孩新生占比增加期，2021-2026年为二孩新生占比下降期，随后稳定在45%水平；此外，假设三孩新生占比稳定在5.0%水平。一/二/三孩的新增住房需求=一/二/三孩人数*城镇户籍人均住房面积*100%/60%/30%备注：总人口预测值、总人口出生率预测值均选自《中国人口展望2018：从数量压力到结构挑战》CPP2018中方案根据2010年第六次人口普查数据，城镇新生儿占总新生儿比重为45%，故假设城镇新生儿占总新生儿比重均为45%，得到城镇新生儿的预测值数。据来源：国家统计局、Wind、方正证券研究所数据来源：国家统计局、Wind、方正证券研究所2.1

我们预测未来三年由家庭人数的增加带来的总需求约6.24亿平根据测算，2018-2020年家庭人数的增加带来的总住房需求约为2.17、2.09、1.97亿平，平均。2028年新增人口带来的住房需求约为1.78亿平。2016年新生儿带来的住房需求出现一个高峰，达到2.37亿平，预计2026年将出现另一个小高峰，为1.87亿平。0.000.501.001.502.002.5018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000一孩新增住房需求（万方）三孩及以上对应新增住房需求（万方）二孩对应新增住房需求(万方)家庭人数增加新增住房需求（亿方，右轴）第二部分2030年前城镇化率的提升带来的刚性需求为6.1亿平/年2030年前家庭人数的增加带来的需求为1.9亿平/年2030年前结婚带来的需求为3.7亿平/年一线城市平均每年新增住房需求0.3亿平2.2

总结婚人数不断下降，晚婚已成趋势总结婚人数呈现下降趋势。2013年后，总结婚人数不断下降，2017年为2203万人，较2013年减少了490万人；其中，20-24岁、25-29岁结婚人数下降明显，而30-39岁及40岁以上结婚人数增加明显。结婚年龄结构显示晚婚已成趋势。2013年后，25-29岁结婚人数占比超越20-24岁结婚人数占比，成为结婚主力；30岁以上结婚人数占比不断增加，2017年高达40%，其中30-39岁结婚人数占比为21%，40岁以上结婚人数占比为19%；数据来源：国家统计局、Wind、方正证券研究所2.2

结婚对数增加带来的刚需在2013年达到顶峰，近5.9亿平米根据结婚年龄结构及以下假设可测算由结婚新增的住房需求：假设各年龄段结婚对数为结婚人数的1/2；假设20-24岁、25-29岁、30-39岁及40岁以上结婚对数购房的比例分别为50%、60%、40%、30%；假设平均每套住房建筑面积为90平米；各年龄段新增住房需求=各年龄段结婚人数*1/2*结婚购房比例*套均面积我们回测得到，2005-2017年新增结婚分别增加住房需求3.8、4.2、4.5、4.9、5.4、5.4、5.7、5.8、5.9、5.8、5.4、5.0、4.7亿平。数据来源：国家统计局、Wind、方正证券研究所2018-2020年全国20岁以上人口将达到10.9、11.0、11.0亿人，占总人口比重为77.97%、77.90%、77.91%；2028年，20-24岁、25-29岁、30-39岁及40岁以上人口数分别为0.74、0.70、1.99、7.89亿人，占总人口比重为5.16%、4.84%、13.79%、54.81%。备注：红色底纹均为预测值；人口预测值选自《中国人口展望2018：从数量压力到结构挑战》CPP2018中方案。2.21.我2

们预测，到2020年，全国20岁以上人口将达到11.0亿人年份20-24岁人口数（万人）20-24岁人口数占比25-29岁人口数（万人）25-29岁人口数占比30-39岁人口数（万人）30-39岁人口数占比40岁以上人口数（万人）40岁以上人口数占比20岁以上人口数（万人）20岁以上人口数占比200579766.1%85516.5%2383718.2%5371541.1%9407971.9%200683946.4%81686.2%2285317.4%5618142.8%9559572.8%200787346.6%85366.5%2247517.0%5776743.7%9751173.8%200891106.9%86066.5%2155416.2%6008045.2%9934974.8%2009100357.5%86486.5%2116515.9%6152046.1%10136975.9%2010113988.5%95677.1%2111315.7%6014744.9%10222476.2%2011127739.5%104967.8%2105915.6%5875843.6%10308676.5%2012122549.1%108328.0%2078515.4%6035044.6%10422077.0%2013118528.7%113358.3%2031614.9%6188645.5%10538877.4%2014110388.1%120238.8%1998414.6%6331646.3%10636277.7%2015100357.3%128539.3%1986314.4%6448346.9%10723478.0%201694446.8%127359.2%2006314.5%6566547.5%10790778.0%201788836.4%122198.8%2082315.0%6655747.9%10848278.0%2018E82395.9%117238.4%2151815.3%6792248.4%10940278.0%2019E77745.5%108717.7%2223715.8%6896148.9%10984377.9%2020E74505.3%99047.0%2303516.3%6991549.4%11030477.9%数据来源：民政部、Wind、方正证券研究所2.2

我们预测，到2020年，全国结婚人数将达到1891万人年份20-24岁结婚人数（万人）20-24岁结婚人数占20-24岁人口数比重25-29岁结婚人数（万人）25-29岁结婚人数占25-29岁人口数比重30-39岁结婚人数（万人）30-39岁结婚人数占30-39岁人口数比重40岁以上结婚人数（万人）40岁以上结婚人数占40岁以上人口数比重20057739.7%5656.6%2441.0%640.1%20067458.9%6367.8%3001.3%2090.4%20077778.9%6908.1%3251.4%1920.3%20088329.1%7769.0%3631.7%2260.4%20098978.9%8269.6%4061.9%2960.5%20109338.2%7858.2%4442.1%3200.5%20119537.5%8708.3%4392.1%3420.6%20129407.7%9048.3%4482.2%3560.6%20139037.6%9488.4%4592.3%3840.6%20147787.0%9938.3%4602.3%3820.6%20156446.4%9667.5%4432.2%3960.6%20165525.8%8726.8%4542.3%4070.6%20175525.8%7856.4%4542.3%4130.6%2018E4515.5%6155.3%5232.4%4210.6%2019E4015.2%5715.3%5492.5%4280.6%2020E3614.8%5205.3%5772.5%4340.6%20-24岁结婚人数占20-24岁人口数比重趋势线呈线性，在2020年达到361万人。25-29岁结婚人数占25-29岁人口数比重趋势线呈二项式，在2020年达到520万人。30-39岁结婚人数占30-39岁人口数比重呈对数，在2020年达到577万人。40岁以上结婚人数占40岁以上人口数比重稳定在0.6%，在2020年达到434万人。根据我们的预测，全国结婚人数将在2028年下降至1756万人（878万对）。备注：红色底纹均为预测值。数据来源：民政部、Wind、方正证券研究所2.2

根据我们测算，未来三年结婚带来的住房需求近4亿平/年假设20-24岁结婚对数中对新增住房需求有50%、25-29岁有60%、30-39岁有40%、40岁以上有30%。根据测算，2018-2020年由于结婚新增的住房需求有4.19、4.01、3.84亿平。其中20-24岁、25-29岁、30-39岁、40岁以上结婚新增住房需求约为1.02、0.90、0.81亿方；1.66、1.54、1.40亿方；0.94、0.99、1.04亿方；0.57、0.58、0.59亿方；共新增住房需求为4.19、4.01、3.84亿方。2020年结婚新增住房需求为3.

84亿平，2028年为3.43亿平，长期呈现下降趋势。到2030年前，平均每年有3.7亿平需求。数据来源：民政部、Wind、方正证券研究所第二部分2030年前城镇化率的提升带来的刚性需求为6.1亿平/年2030年前家庭人数的增加带来的需求为1.9亿平/年2030年前结婚带来的需求为3.7亿平/年一线城市平均每年新增住房需求0.3亿平2.3

2017年重庆/深圳城镇常住人口净流入达62万人一线城市中，2017年北京/上海/广州/深圳城镇常住人口净流入值分别为-2、-4、40、62万人；二线城市中，2017年杭州/南京/郑州/武汉/成都/重庆/青岛/厦门/西安/福州城镇常住人口净流入值分别为27、8、23、13、30、62、16、8、58、14万人；三四线城市中，2017年芜湖/金华/温州/三亚/泉州/烟台城镇常住人口净流入值分别为8、8、9、2、15、13万人。城市分类城市200620072008200920102011201220132014201520162017一线城市（4个）北京4747595319553444133202-2上海263825285994029389-5811-4广州-69655262858191115375440深圳4341424142108815605362二线城市（10个）杭州885112127南京232014113318846688郑州121413137423241924262423武汉3513810221613成都371921268919282223327730重庆474959565477735351547162青岛12182216厦门99531068667568西安20181616312157891358福州9515133515151313101114三四线城市（6个）芜湖26768金华12641378678118温州76191912-711139三亚1132142221122泉州161014225311141416101215烟台8566-46686131513数据来源：各城市统计局、Wind、方正证券研究所2.3

一线城市平均每年新增住房需求2984万平，二线为2.1亿平数据来源：各城市统计局、Wind、方正证券研究所一线城市中，北京/上海/广州/深圳城镇常住人口增加带来的平均每年新增住房需求分别为348、350、799、1487万方；其中2018-2035年北京/上海/广州总住房需求分别为6263、6309、14382万方，2018-2020年深圳总住房需求为4461万方。二线城市中，杭州/南京/郑州/武汉/成都/重庆/青岛/厦门/西安/福州城镇常住人口增加带来的平均每年新增住房需求分别为884、1078、3995、2581、1629、1908、826、1306、4706、1911万方；三四线城市中，芜湖/金华/温州/三亚/泉州/烟台城镇常住人口增加带来的平均每年新增住房需求分别为711、2644、1338、103、431、1229万方。三城市分类城市政府规划时间（年）预期常住人口（万人）预期城镇化率（%）2017年城镇化率（%）2017年城镇常住人口（万人）2017年城镇人均住房建筑面积（平米/人）新增住房需求总量（万方）平均每年新增住房需求（万方）一线城市（4个）北京203523009087207032.66263348上海203525509088229536.76309350广州203520009086180026.114382799深圳20201480100100148019.744621487二线城市（10个）杭州20201000807780036.42652884南京2020910858277436.932331078郑州202012458272102139.0119863995武汉202013008480109235.277442581成都203523008572195536.6293141629重庆203036007564270034.0248011908青岛20201000757375032.72478826厦门2020500908945042.339191306西安202015007573112533.7141184706福州2020890757066842.357331911四线城市（6个）芜湖2030559896549736.09237711金华2020781696753947.279322644温州20201050707073543.340151338三亚20208578756634.2310103泉州2030920716665366.05607431烟台2020790706455336.336881229备注：杭州/南京/郑州/武汉/重庆/福州/芜湖/金华/温州/泉州/烟台预期城镇化率均来自相应城市的政府发展规划；北京/上海/广州/成都/青岛/厦门/西安/三亚为假设值。第三部分人均住房面积提升带来的改善型需求为5.5亿平/年未来10年住房成套率的提升带来的总需求近3亿平未来3年棚改带来的购买新房的需求约2.29亿平一线城市平均每年新增住房需求0.52亿平3

我国城镇常住人口人均住房建面约为29平米，套内为23平米2017年常住人口人均住房建筑面积为29平米（城镇户籍人口为37平米）。假设得房率平均为80%，实际人均套内面积为23.2平米。发达国家普遍在30平米以上，其中美国、英国、法国分别为52、40、37平米，日本、韩国分别为31、27平米。备注：日本为2013年数据，英国、韩国为2016年数据，其余国家为2017年数据。数据来源：日本统计局；法国CGEDD报告；德意志联邦统计局；英国统计局；美国普查局（该数为中位数）；韩国国土交通部《2016居住实况调查》、Wind、方正证券研究所20222224242424252628292926282930

3123

23313233

33343536373740.035.030.025.020.015.010.05.00.0城镇常住人均住房建筑面积（平米/人）城镇户籍人均住房建筑面积(平米/人)38.846.545.449.433.231.037.236.339.552.026.570.060.050.040.030.020.010.00.0日本法国德国英国美国韩国全国人均住房套内面积（平米/人）城镇人均住房套内面积（平米/人）65.0数据来源：国家统计局、Wind、方正证券研究所3我们预测人均面积的提升将带来5.5亿平米/年的需求我们假设在总人口不变的情况下，纯粹由住房面积提升带来的新增需求=13.9亿人*新增人均住房面积。我们用线性拟合来测算未来人均住房面积，得到2018-2020年，为29.7、30.4、31.1平米，并将在2020年达到日本的水平，2034年达到英国的水平，2051年达到美国的水平。平均每年的新增住房需求为5.5亿平米。65.060.055.050.045.040.035.030.025.020.015.010.05.00.0200420072010201320162019E2022E2025E2028E2031E2034E2037E2040E2043E2046E2049E2052E2055E2058E2061E2064E2067E2070E2073E2076E2079E2082E2085E2087E2090E2093E2096E城镇常住人均住房建筑面积预测（趋势拟合法）

线性

(城镇常住人均住房建筑面积预测（趋势拟合法）)y

=

0.5711x

+

20.22R²

=

0.9122第三部分人均住房面积提升带来的改善型需求为5.5亿平/年未来10年住房成套率的提升带来的总需求近3亿平未来3年棚改带来的购买新房的需求约2.29亿平一线城市平均每年新增住房需求0.52亿平数据来源：国家统计局、方正证券研究所3.1

中国住房成套率仅84%，未来10年提升空间近3亿平家庭住房抽样调查数据显示，2015年中国城镇住房成套率为84.32%，尚有15.68%的住房需要更新。2005、2010、2015年城镇住房非成套建筑面积为23.8、31.6、35.5亿平。我们对城镇住房非成套建筑面积进行拟合，得到2020、2030年的成套率为87%、88%。在2030年之前每年由非成套房改善带来的新增需求约0.2亿平；到2030年，共计约2.7亿平。第三部分人均住房面积提升带来的改善型需求为5.5亿平/年未来10年住房成套率的提升带来的总需求近3亿平未来3年棚改带来的购买新房的需求约2.29亿平一线城市平均每年新增住房需求0.52亿平3.2

棚改政策显著拉动了商品住宅销售，2017年占比达15%棚改最早2005年在辽宁省首次启动；2008年开始实施实物化安臵和货币化安臵相结合的方式，其中货币化安臵是政府直接通过货币的形式补偿被拆迁的棚户区居民，主要有三种方式：居民通过发放的购房券自主在政府搭建的购房平台上以购房券抵扣购房款；政府购买存量房，并以不高于相应区域商品房的均价价格卖给棚户区居民；政府一次性以货币形式补偿棚户区居民。2013年棚改进入加速阶段；2014年国开行专门成立金融事业部办理棚改相关贷款业务，央行创设抵押补充贷款（PSL）为棚改提供长期低利率的资金支持，2015年前后，由于房地产市场库存高企，为了盘活市场，国务院、财政部、住建部等部委均强调推进棚改的货币化安臵，因此2015-2017年全国货币化安臵比例不断上升，预估2017年的货币化安臵比例达55%。2018年以后预计下降到35%。根据我们测算，2013-2017年棚改货币化安臵购买新房的面积分别为0.16、0.27、1.13、1.85、2.11亿方，分别占全国商品住宅销售面积的1%、3%、10%、13%、15%。数据来源：住建部、方正证券研究所3.2

未来3年棚改带来的新房需求大约2.29亿平根据我们测算，2018-2020年棚改货币化安臵中购买新房面积分别为1.28、0.58、0.43亿平，同比增速分别为-39%、-55%、-25%。2020年以后我们认为整体棚改的量会大幅减少，因此不再做测算。货201320142015201620172018E2019E2020E棚改开工套数(万套)323470601606609580460460货币化安臵比例（%）7.9%9.0%29.9%48.5%55.0%35.0%20.0%15.0%非货币化安臵比例（%）92.1%91.0%70.1%51.5%45.0%65.0%80.0%85.0%假设货币化安臵中购买新房的比例70.0%70.0%70.0%70.0%70.0%70.0%70.0%70.0%假设货币化安臵中购买存量房的比例20.0%20.0%20.0%20.0%20.0%20.0%20.0%20.0%假设货币化安臵未购房的比例10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%币化安臵中购买新房套数（万套）17.929.6125.8205.7234.5142.164.448.3假设每套住房面积（平）9090909090909090棚改货币化安臵购买新房的面积（万平）160826651132118516211021278957964347数据来源：住建部、方正证券研究所第三部分人均住房面积提升带来的改善型需求为5.5亿平/年未来10年住房成套率的提升带来的总需求近3亿平未来3年棚改带来的住房总需求大约1.38亿平一线城市平均每年新增住房需求0.52亿平数据来源：各城市统计局、Wind、方正证券研究所3.3

一线城市年均需求超5000万平，二线7283万平三城市分类城市2017年城镇常住人口（万人）2017年城镇人均住房建筑面积（平米/人）2017年城镇人均套内面积（平米/人）假设城镇人均建筑面积每年提升值（平米/人）到达日本水平的年份到达英国水平的年份到达美国水平的年份平均每年新增住房需求（万方）一线城市（4个）北京187832.626.00.862025203820551609上海212336.729.40.842020203320511775广州124926.120.90.64203520552078800深圳125319.715.70.802040205520741002二线城市（10个）杭州72736.429.10.43202020492085310南京68636.929.51.22201820282041836郑州71439.031.20.96201620292044687武汉87235.228.10.80202020362055697成都115436.629.30.80201920342053923重庆197134.027.20.802022203720561576青岛67432.726.20.80202420392058539厦门35742.333.80.80201420272046286西安70633.727.00.80202320382057565福州53242.333.81.63201420222031864四线城市（6个）芜湖24036.028.81.82201920262033438金华37147.237.80.40-20242062148温州64243.334.60.40201120342072257三亚5734.227.40.8020222037205646泉州56866.052.8-200720142017-烟台45136.329.01.16201920292042524一线城市中，北京/上海/广州/深圳人均住房面积提升带来的新增住房需求分别为1609、1775、800、1002万平/年。平均一个城市需要1297万平/年。二线城市中，杭州/南京/郑州/武汉/成都/重庆/青岛/厦门/西安/福州人均住房面积提升带来的新增住房需求分别为310、836、687、697、923、1576、539、286、565、864万平/年。平均一个城市需要728万平/年。三四线城市中，芜湖/金华/温州/三亚/烟台人均住房面积提升带来的新增住房需求分别为438、148、257、46、524万方。平均一个城市需要283万平/年。第四部分2030年前，每年真实需求超过12.5亿平，2030年后超过5.5亿平时间总人口（万人）城镇常住人口（万人）城镇新增常住人口（万人）城镇常住人均住房建筑面积（平米/人）城镇常住人均住房建筑面积预测（趋势拟合法）城镇常住人口改善性需求（万方)（趋势拟合法）20041299885428320.420.4200513075656212192921.821.8117414200613144858288207622.422.478475200713212960633234523.323.3105714200813280262403177023.523.553108200913345064512210923.723.767010201013409166978246623.623.649452201113473569079210124.2