天津海河新天地商业项目写字楼定位报告

天津·海河新天地商业项目写字楼定位报告决策资源·博远商业（香港/广州/北京）市场背景市场竞争环境分析1、天津市写字楼分布特点：天津市写字楼主要分布在河西、和平区，河东与其它区域相对较少，传统的商务区域占据了市场的主导地位，聚集着天津的高档写字楼。典型分布区域有：小白楼区域、南京路区域、友谊路区域。2、产品档次与客户构成：传统的商务区产品档次较高，多为甲级或以上的写字楼，客户主要是大中型企业、外资企业。南京路、小白楼、友谊路等传统商务区的写字楼在未来3-5年内仍将是市场的主体，不论从供应量还是出租率水平、租金水平仍占市场的主导地位。3、客户需求：天津的写字楼客户普遍选择传统商务区作为办公地点，对小白楼、南京路和友谊路三大传统商务区较认同，小白楼和南京路沿线是受访者最向往的办公地点，有小部分受访者选择东站附近作为其首选办公地点。4、河东区及项目周边竞争环境：本项目周边成熟的写字楼供应较少，缺乏专业性的中高档商务设施。项目周边的写字楼档次多为乙级或以下，客户主要是中小型企业和外省企业的办事处。十一经路是河东区客户在选择办公地点时的首选，是未来本项目写字楼主要竞争区域对手。市系场赖竞载争依环该境宿分简析分狸析尚结瞧论快：本喊项盆目允写驰字屿楼承并船非凤处怒在胁传瞒统躲商还务卡中短心损区凯的遵有闪利斤竞除争灯地傍位怀，热在元客阁户急选残择给上治面证临象着体比陶较遍大测的东竞脆争负，扛项症目旧周德边瓦商闹务纸氛葛围处不移成篇熟短为薪项繁目搜的透发控展揪带翁来亚一滥定找的核压攀力镜。窄但华东辨站卷后摩广币场快及刺新僚开蜡路摘沿议线鼓区兵域庆具崇有淹相定当惭大紧的哨市拆场粘发贴展以空乓间绪。挖随盾着角整辟个六河只东繁区佳城坚市苗区往域厌功陪能陷的省不介断正完蒜善胜和曾商将务茫氛学围伍的喷加湾强郊，佩东雨站录后竿广码场剩区辛域遍的滋辐烫射飞和献吸厅引感力简将歉提爸升牧，沙本占项蜡目存的库市通场爱竞险争拉力男也攀将代同对时奶得抓到掠提秘升车。本离项倾目艳所须在调区坡域葱周廊边孝除质十抬一甘经岛路框有奇少得量桂的董甲近级扑写筒字壁楼乳外搜，袭其晨它糖的就主遣要娱为晒乙姥级面写禁字称楼阶。猜由液于细原骑有巧商脾务走氛霸围肌不咐浓帆厚节，辜商论务克配论套览设顿施通缺涨乏医，辈未赔来德本垄项樱目摇高窃品葬质搅写啊字波楼遵的因出镰现湾将非处追于士无臂竞揭争贪地哭位卖，贺能摧满月足掘河挖东泡区另部碌分兴企踏业稿更熄新察换轻代衫的皮要糊求谊。壳同府时谋随商着立土浆地防全变部窝采摩用轿挂教牌签上肆市讲交砍易泻，绍政誉府众部处门佳、勒大康中把型么国江有认企酱业锤、叨私催营云企市业伙今戒后根将堡采稀用怕整牲体斗购素买刑、系合俊作厉开司发梁等虽方丑式戴参违与遗到损写骗字眼楼井的饼开仙发巷当当中俗，墨小锣体悬量容的棕写萌字懒楼跨存础在俯一香定绢的介市赔场捉。本葡项州目挥竞汉争皱策级略异项地柏推夕广警策刻略蕉：除汪了怖天侨津蜘市窝区宽的忽推泽广界以枯外泉，昼还却应斩该增把庸推阴广护放耕大延到芹周命边束郊报县汽以避及胡北其京丘、稍唐渗山生等抗环罪渤满海潮城然市朵中致。品胡牌鸭效丘应啦策侍略另：充漆分史利暴用搜中悉远污品毛牌秩，纹提舌升按项挠目烛的躬品改质休与钢质输量扑。产鲜品既策虏略区：对释于待物档流种、职贸岂易封等茂行提业邮的怎企柏业扁来脾说幻玉，掉本早项递目振的笔交滤通抬优粱势愤有形非栗常茧大剪的碧吸爆引亿力葱，套可市以浩考破虑壳把医部彩分滥写浪字猎楼伪针阻对蒙此赶类败企积业侄招服商邮，穿做晕行藏业旦集俩中鸭式渠的泛办立公爽场梅所该。对欺于染处腔于疑发忍展废转点型虑的治企疏业邮，获希台望猴改蹦善累办迟公悼环雨境衰，定但制传补统倦C某B修D姑的承高漏档命写者字战楼尤费勿用姻昂牵贵蜜。袋本赶项耍目摊可尿针秤对蜘这汪部绢分纯客字户钟提状供悄外垦观共、贩环垫境泽都时不纪错峡但锐租劈燕金从较浸低切的逆写葛字院楼去。在印写归字亩楼贴市尚场督不姿稳尘定绩的悬情浙况犹下部，厉可励以葬考厨虑流提咱供猪商趣住赖两射用塌的贴商源务气公可寓剥，治从再而滑降诸低肯竞卖争稍风忙险旅。客应户宴定信位客户定位天津市甲级写字楼客户主旅要俗为抱外征资锐贸岛易域公乞司社、见外牙资缴银莫行狐、倡外虎资之保雄险霜公他司忽、衫国罪际贺航确运慰公盼司搜、浮国蒜际炊航值空世运馋输皇公巡寿司工、送物勤流额公排司支等忧及浑部吩分桑国酸内缸大汤型智企庸业立集朴团希办佩事苍处倘。塔这逗些惰客喂户缠对尚所型选皱择性的暮办寇公躲物宝业齿品卸质裹要卫求注很制高过，态必驱须召具乌有壁良核好谢的扩物陆业牲硬喂件故设饭施根和束配精套井，企是裁城屑市魂或粱区渡域绩的企标眠志揪，威提员供企国奶际塘水勺准包的饮物威业贵管硬理傍服拉务胞，现拥范有弊高圣素迟质笑的就国纠际孩性截公隙司高的萍聚状集赵氛是围虏，锤方肤便策的肺出盟行夺条舍件凳等指。冲（纽奉定搂位研根村据非详巷见后W恢O捉R摔D益文碗件避）天津市乙级写字楼客户乙煌级准写碑字旱楼门客初户盼主富要喜是竞中内小亡型嚷企各业搅和尖外故省遵公蝇司韵驻蓝津欧办爆事虽处头。扛这彼些万客富户笋除海了备基帖本蜘的堡办堪公宇用旺房跃需赏求眯外队，狂整问体凡而他言盘对例所管选僻择威的妄办执公辩物性业娇品唐质周要轨求酱并暮不背高露。传但赢是旅，浙由平于昆这个些醉类市型低的压用农户蜓来轧往筛的竖客亡户府较千多旧、跪员乓工冒经免常爸有急加佛班芝要跌求抓，策因跟此歼对队停纠车访、知午政餐递、刃电酿梯夕运呢营酸的臂便确利乘性咱等猾有遭较芒高俭的缝要狗求扫。蠢（哀定凭位肠根给据他详锣见伟W矮O挖R针D醋文清件踩）客户定位河东区写字楼客户河侄东姑区揉写护字否楼敲主谋要五集香中园在睛十泼一荒经傲路困，帆客背户痰类浴型冒中羞物絮流雹、写贸币易颤客梦户煤较炕多碎。杰河屈东跟区菠甲引级拒写靠字概楼殖很片少循，筋一碌些早对破办棋公月楼值要棋求掩高跟的绢客回户乐都招纷养纷贺租谈用充或县买来用搬天健星舰河殿畔带广洗场弹，婶仍见处宅在哭期它房透阶酒段童的辩三脸联饼广伸场撑等旦项纠目售也糟受悦到饭写森字刮楼活用流户牢的教关垦注喝，膝显异现围出辰河劣东吧区宋高搞档深写重字冻楼捐的洽供拾需顺缺冠口就。乓另需一初方份面粘，滤河衰东串区冰的惜乙兔级芳写命字煎楼榴客勇户筐主培要桨是鹿小秒型侄私勺营悟企护业和和严外甜来失办盖事枣处龄，糟随馋着灰天绸津乱市凉经花济初的缺快辫速膛发泉展源，胳预牧计柴未咐来女几售年屠内献河锄东构区森的截写座字漫楼例客陶户需需仰求玻将泳进疮一还步姥增维加迁。陈（旨定歪位刺根机据待详油见脉W随O础R才D脑文畅件可）客户需求特征不同行业对于写字楼质素的注重因素侧重点不同

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空调、电力系统变频恒压，部分安装中央空调系统、双电源供电餐饮配套员工餐厅娱乐配套娱乐中心、健身房通讯配套预留电话,电视插口、通讯交换系统、应急广播系统、可视对讲系统商务配套会议厅、商务中心、商场、航空售票、银行产品定位写字楼其它配套设施定位客顺户棍对河写腔字吵楼滨的波位核置销、绿外尝观道、考楼话宇询硬先件怒设雕施暂(释电绵梯籍、宴空点调细)具以撤及阁物顿业奸管哗理妙水针平状等汤要奏求棍较达高热。衫尤愚其盲是伴S解A芽R欢S失之饱后溜，才环钢保姑成导为米写叼字侮楼扬用熄户夜的酱关震注舅点燥，缺有灶无杀四莫管裤式极空戴调物，肃以炊及侨新聪风知量盗等趁衡呆量克楼谷宇怠内俯空殊气崖质订量民的术硬访指据标纹成疏为粘许排多砌租霞户沿决海策牺的办主臭要呆因份素榜。客送户婆对闲智唐能示化犬配稍套肾设届施若要巧求旬很坑高训，顿在瓣写星字肿楼出通砌信使、箱视悉频白、抄网朝络白等欣设腔施较的撒方办面叉要棒求豪具册有赞P叹D拐S恼综粱合新步板线武，横5辛A谦智勿能镜系胜统跃。配密备饲足网量端的牺车火位重、顷中酱央冈空坛调演、沃电岛梯生至判，幅可妹以豆考猫虑巨设潮立仔俱讯乐寺部哈、迅展铺览逆厅企、蜡会阔议捞厅青、膨健陪身与房贯、面商凑务后中萝心略等帮各任项栽设羞施写葡字阵楼弱的征创胳新屡主虚要仗体惯现元在宜建叛筑料设乐计妥和究建或筑蜡功衫能脏的还创赔新享，性以汇及片其抽所寄用颂的脂建白筑轻技应术英、创标昌准后层吓高达、贺标店准棵承番重踏、曲弱谁电彩系酬统肯、父新染风院系栋统贤、付电蹄梯喂、低智言能唇化总等撤方歪面地。产品定位对写字楼装修的定位为灭了亡节滚省怨装膛修袍时谎间搂和宜精毯力铁，买越守来嘉越友多含的醋客漠户挪愿恳意狸选私择汁全丧精坏装申的梦写之字疤楼骑，拌然胆后患通霉过遭办痛公货家统具莲、扰内迎部候摆差设狮营残造炸个朵性纹办层公赞空蜂间腥（域3秤1敬%堡）碧，泰近陆四签分薄之断一利的涂客钞户闪还香是更选翻择好公腿共忽部拆分否统净一么由凑开套发睡商掩精缠装贫修移，客内锤部绍由猾企务业壮自闪行歌装毯修低（菊2连6浊%制）零，艺也图有牛部精分坦客主户叫只看需捎要垫初攻装超（生2押1菜%俯）篮。定谷位夏：父写焦字声楼输客雷户用对悄于该外行观微和游公祝共先部林门袭的危装菠修蛛要听求品越贿来欣越脉高歼，伏要搬求厘做纷到及有今档就次蜂、假气室派宝、茎舒突适兰，币因逼此瞎项质目衣写爸字圾楼线在孝外寇观再和塘公有共卷空薯间逼装戴修祥时纹应藏考银虑义入狸住到企泳业考的刊档踏次腊和秤文歌化刮取脂向套进婚行歪。产品定位写字楼内配置设施定位餐笼饮费是容写定字乓楼柜客璃户形对非配香套苹设质施榨的楚重事要公考深虑茄部道分登，涝达坟到我了触3胞6肿%喉，旧可左见畏解孩决泛员扩工湾就泊餐罚和走商上务超接化待盟的设餐拘饮纷场撞所厘是超提恨高规写守字萍楼所竞天争滑力耍的修有词效堤途障径喜，浊其湿次列是鄙商漏务介配利套只[相咖携啡湖厅清、耕西辈餐蹄厅要、数出翠售骡机乏（值车近）绪票锦、棒银负行余、没快版件静邮守寄指等处]籍达勉3仇3引%革。定滑位址：健写乔字阴楼号的处裙宅楼肺部爽分留可张设嘱置导成廉服洁务滩型稻公与建劝配喉套雾（降中肝餐挑厅佣、任西毫餐驱厅涝、仅快恭餐目、搅咖瘦啡阴厅主、催银堤行庭、蹲邮惠局剃等煌）拘，厕满除足佳写逢字换楼兴客恼户绩群冬的秀商膛务厨配旺套崖需精求需，购提罩升毫写烫字忆楼声的汗竞伯争副力驶。产品定位写字楼智能化系统功能定位天盏津罢市耍写乖字祸楼总客付户少对跟于虚智街能拳化研首林选辫是肺与致自过身只办篮公脸相胳关简的南办犯公耗自镜动籍化萄（良3肺2趣%尘）奋，角其谋次限是古楼昌宇卫自阴动粉化汇监效控蒜（施2亚1镇%兆）件，果对丢于住通危讯积和歉物敏业丸管犹理访自除动仪化枣也样有担一愚定叙的丝式要幻玉求豆。—僚—隙针俭对碌性还建量议哈：躬写危字鹿楼润在乐智博能逐方袋面密应闹首祖先幅提迈高拌办诞公帖自冒动染化杨水副平暴，汗在帽楼脏宇扁智胶能观管陷理腊、库通光讯据自答动帅化锁、趣物仿业验服叉务央智慈能蓄化挥方姜面元下收足箱功另夫狡。写盛字代楼促财维务量分荡析财箭务高评惩估臣前趋提义假指设至(趁略昼)开渐发筝成燥本漆分兔析1订、徒建匹安溜和狸装胜修纤成歪本（胡含羽地彼基存处雕理辟、王基灰础缺、赛主傅体鹿结定构很、闭一猪般份装原修滚工穿程明、羞室付内籍一旗般渠性盈安莫装浙工粉程蜂、桥其叠它蛾工晌程弦、递监揭理浩费晃、米质披检章费缝等哲）混：（搂说屡明雨：榨建茧安决费罚标府准扎与甘施饺工圾总鹅承滤包腐单影位与的贵定跪额汉计纱算猜依军据殃有闸关促、加也甚与智其答垫姿资火或债者宇带夺资茎额兄度迎相纱关补；摄本朝文坏的铺建利安努成芦本腰是依建青立捎在谱不侄垫离资济、从不涨带暗资疯的橡基古础手下校，远以诵2研0食0徒0搭定哭额鄙下猫浮爷1桐5吼%首左疤右贫计找算印的免。抖）酒垒店企式微公翠寓披建加安养成扫本瓶表类树型建浸筑拿面宅积卡总咬楼托层圾建招安纯单枪价拉总涝建抗安惩费（挣层罚）尚（京元则/警平第方弟米聋）鸽（纽奉万再元狸）甲葱级尺3猾0搅0杰0兰0澡㎡际3举0套1贺8法5伯0悲5兄5扛5桶0乙誉级迎6赤1峡0昆0溜0萝1怕0猎—腿1戒5越1缸4希0醉0永8串5康4柿0``开老发任成饿本略分旋析2混、伞专咬门奸的超设蹦施趁和亚景旨观币成鹊本电船梯—振—甲芽级荒写妖字臂楼发需重要坛7鼻部根电炉梯蒜、令乙轿级射写钥字轻楼另需浪要穿1闹2列部宁电扇梯为（诞含脑消躲防它电造梯绢）练。限总泻计个约虎需羡要扭1菊9易部死电驻梯晴，绒按舟照斜进哄口础高耐档由次傻（肝如征进酷口岔原淹装执高棕速帐奥捐的咳斯罢高写速押电缝梯餐）绍计授算核，删约烫需围要饰投迟入油电毅梯枣费祖用信1苦3撒2仆0限万云元偏人泻民方币盆。空仁调屑设蔽备虎—叫—假厅设云甲沿级婚写岩字闭楼势单驼独举使声用婶一影台曲机然组涨、矛乙皂级勇写遮字漂楼走三娃栋孔楼蒙共副同税使仍用舰一恐台美机尘组衬，卡采打用宿在薄地台下脊一躬层素摆笼放盯燃的气过直拉燃羡机绝，立冷袖热时一榴体绿化什设富备聪进哄行艘计祝算刊。垦设至备副核搬心卫品只牌奋假锡设号为平远教大士中途央膏空秆调把系醒统齐和貌水恢泵碎、别冷寨却蝴塔枪等钱，质空往调更终对端闲为乞一振般换性卡产姐品叉和肤技呢术乏。辨预撤计响投尤入燃7盯0穷0羡万恳元倒左镜右社（见含个中导央灵机奸组着、姿水泳泵悬、熟冷烘却熟塔雅、绢管终线凤、蓝服寨务弄系翅统傅、锯终垒端遭设堤备摘等邀）智门能逼化度设煌备抵—孕—（押甲誓级踢7奶0图元各/便平脏方崇米离、崭乙灵级毅4丘0虫元含/凝平定方哀米者）梯，刚约拉4健5旋4气万俯元解。消哨防绍—腾—甲越级滥1尿5参0觉元缎/欧平疼方范米网、嗽乙钱级佳1迷2魄0哲元沾/胶平喉方定米暗，拆约示1详1湾8敏2算万黎元杠。景矛观—王—绵2寸0未0陕万尖元拌（宵按粘一久般孙水殿平哲大膏致厌估闻算免）本桐项颂汇也总锐：趴3擦8革5奏6绕万确元``开意发避成宫本廊分史析3凭、碗配阻套浅成但本大诵配邮套芽费辩：2姥1晃0自*眠9盟1郊0宣0少0偷=卷1香9盼1赵1植万尾元小钥配瓶套料费吓：本概文晌按滑政僻府娃公致开抹收屈费塑水弓平唯的筐1域5按%漫计添算却。军为旅:丹7阳0稀*虽9第1即0曲0帖0亏*附1摊5房诚%所=低9锐5苏.香5尖5址万惜元小勉区包内庄配侍套云明误细项哈目特金汇额南（葡万继元羡）饮工述程戚量留指福标纲(满元喉/盒平傅方父米裁)仍备归注电吃8液6纲4逼.痒5衔9搁1省0溜0团0寸9仁5上酱水倚1饲8垃2隆9慨1舞0盆0鱼0栋2垒0通盐讯昌\互电建视佳\旦邮缸政个9总1牺9笨1锐0肆0材0醋1揪0雨午、宅污窄水追2馋7霉3任9劲1具0暗0踪蝶0堆3窑0小盟计喂1怕4习1钱0糠.易5数泻据防来咽源糖：末房超地挑产斥行忠业兴业野内核人贡士戚按蛾目兄前错行卖情坐提瞒供丑的兔成延本成价吊格碑判战断``开叮发据成允本臂分飞析配虚套惨费姜用耽合壤计项目大配套小配套区内配套合计小计191195.551410.53417.05``开过发冠成遮本垃分饼析4本、旧前若期肝费械（施含密设成计偿费柜）散分糕摊勘按测部费涉：止1咏2俗万偶元侨（泊按攻总辫勘竟测寻费演的矛4允0甘%胳左窑右腔计坝算花）2避)渔建雄筑符设坦计春费护：逗8糊0叉万化元诱（缓按容总叫建慕筑芒设头计墓费模的缩慧4禁0耍%饰左接右麻计够算元）3好)茅结控构桂设界计剂费疮：瘦4胆0沿万膨元棚（稻按台总败结饿构蛾设尽计全费种的殿4溜0版%大左靠右被计希算粘）4葬)其施找工层图蒙设斗计越费怨：孕1他8照2哑万币元堤（乡丰按完2韵0常元狂/猛平俩方怨米吉的腾较滩高针价唐格夜计劲算忧）5段)骆灯公光脾设树计催费袋：役2浆0统万来元6植)阔内声外最景方观完设后计止费危：散2促0拆万吉元7吊)记施销工竭用帮水治、越电池、永下绑水枝费露：酒6储0评万决元跪（伙按武总拔施