20130714东莞小产权房现状调查

东莞小产权房现状调查2013年7月第一页，共二十页。1、何谓小产权房？“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。第二页，共二十页。城市房价上涨过快，城市人口急剧增多

由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当地一般就业人员的收入水平。小产权房以其低价的吸引力，使购买者忽略了其风险。市场供需关系导致由于城市公共住宅无法满足民众需要,市场注意力流向既无费也无税的集体土地在某种程度上说，小产权房对商品房起到了替代或补充的作用。新农村建设为其发展提供了便利条件乡镇政府在进行新农村建设时,由于资金窘迫,便选择与开发商进行合作，将小部分住宅廉价返还给农民，另一部分由开发商进行销售，小产权房的开发其实是搭上了新农村建设的便车。2、小产权房产生的原因？第三页，共二十页。3、小产权房特点价格低廉位于城市郊区或工业区周边零购地成本，零税费居住环境较差无完善的物业管理无产权周边配套不完善投资价值高，出租率高价格低廉是小产权房最大的特点第四页，共二十页。4、为什么选择小产权房？1、低售价、低租金，成为低收入人群抢购小产权房的主要推动力。相较于价格高昂的商品房，购房者购买到了便宜的房子，实现了住房梦。

2、近年来，打压小产权房的政策不断，但在实际操作层面，政府基本上没有采取强有力的处罚手段，因此监管缺位致使小产权房迅速蔓延。

3、小产权房购买者法不责众的心理，让购房者有侥幸心理，也是小产权房快速蔓延不可忽视的客观原因。最大的吸引力——价格低！侥幸的心理——可以转合法化！第五页，共二十页。道滘人，在万江上班，2003年购买了岳翠园，1400元/平，价格不到对面江滨花园的一半，目前已升值14万，觉得很值陈先生湛江人，由于价格便宜，没有考虑那么多,是它们让我们觉得自己在这个城市里置业还有希望。张先生5、小产权房业主语录并非不知道小产权房的风险，但价格低廉及其投资价值盖过了风险因素的考量！第六页，共二十页。2007年6月原建设部发出风险提示，提醒购房者，以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定。2007年12月国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。2008年7月15日国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。2009年9月1日国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。2012年3月26日，国土资源部表示将选择部分问题相对突出的地区，稳妥有序开展小产权房的试点清理工作，为启动全面清理小产权房做好制度和政策准备。6、国家政策国家出台的政策越来越严厉，从停建停售，到开展定点清理工作，国家坚决打击小产权房的商品化流通，但全国存在60亿平方米的小产权房，如何处理，尚未探寻出有效处理途径第七页，共二十页。2008年11月，东莞政府表示，由于小产权房产权不明晰，利益得不到保护，因此建议市民不要买卖小产权房。对于违法违规严重的小产权房，特别是没有规划许可证和土地使用证的小产权房，也将被拆除。但对于其他的小产权房将如何处理，还有待中央政策的进一步明晰，如果要拆除也将是下一步的工作。2012年3月，市国土资源局局长刘润荣说，要借“两整治一改革”工作平台和“三打两建”的雷霆之势，深入推进土地市场整治。东莞市将按照国土资源部的部署，加强小产权房的清理整治。但市国土资源局相关负责人也解释说，小产权房的清理整治，目前只是在做准备工作，并未开展。东莞市还在等待上级通知。2013年3月，东莞长安拆除4000平米在建违规小产权房7、东莞政策对于违建违规的小产权房坚决拆除，但对于合理建设的小产权房如何处理，需等待中央的政策出台明确，所以东莞小产权房交易依旧以地下状态持续进行第八页，共二十页。8、案例分析雅泰新村基本情况雅泰新村金域华府城市风情街石竹新花园区位：东莞市南城宏图路与香园路交汇处配套：周边有南城步行街，沃尔玛，喜伴超市，市场，地铁口等，生活与出行较为便利容积率：1.2绿化率：20%户型：52㎡一房，70㎡两房，88㎡三房雅泰新村带小区绿化，两梯四户，户型较为方正，周边交通较为便利，配套完善第九页，共二十页。8、案例分析雅泰新村项目四至雅泰新村周边居住环境一般雅泰新村北面金域华府南面厂房西面民房东面民房、商业街第十页，共二十页。8、案例分析雅泰新村销售情况现仅有三房的房源。一房二房已全部出售完毕租金水平：

一房二房：1700元/平

三房：2400元/平出售3房88㎡带精装,48万1房51㎡带精装：27万毛坯单价：4500-5200元/平雅泰新村一房二房出租率较高，因此相对三房更受欢迎，多数人购房用于投资，虽然居住环境一般，但周边配套较完善，该项目的价格约为周边商品房价格的50%第十一页，共二十页。8、案例分析都市升园基本情况都市升园位置较偏，周边环绕着厂房，居住环境较差，基本无生活配套区位：东城客运东站圃园西路与环城东路交汇处容积率：1.41绿化率：34%物业管理费：1.8元/㎡/月周边环境：楼盘对面为厂房，旁边民房较多，居住环境较差教育配套：桑园幼儿园、实验中学楼盘对面厂房第十二页，共二十页。8、案例分析都市升园销售情况都市升园销售速度较快，出租率高，2009年出售均价为1800元/平，现在二手毛坯房2800元/平，目前二手毛坯房销售价格为周边商品房价格的30%楼盘2009年开建，现已全部卖完租房：单间600-800元/月两房一厅1400/月二手转卖：毛坯房：2800元/㎡已装修：28万（52㎡）使用年限：60年第十三页，共二十页。9、项目本体

人才公寓区位区位：石排人才公寓位于石排镇石洲大道黄家茔社区卫生站东面，距离石排镇中心6公里，驾车时间10分钟左右交通：无公交直达生活配套：黄家茔市场，社区卫生站，农村商业银行，周边无大型超市教育配套：黄家茔小学，距离石排镇中心小学3公里项目位于石崇工业制造中心核心位置，周边生活配套缺乏，离镇中心有一定距离第十四页，共二十页。9、项目本体

人才公寓基本情况占地面积：8.99万㎡建筑面积：24万㎡住宅建筑面积：14.79万㎡商业建筑面积：4.29万㎡容积率：2.67户数：4736户户型：单间、一房一厅、两房一厅配套设施：幼儿园、医务室、公共食堂、平价超市、网吧、餐饮、居委会、文化站、停车场、运动场、变电站、煤气站、垃圾站、服务中心项目是由石排政府兴建的廉租公寓社区，定位为石崇现代制造业中心的重要配套设施，项目的功能规划相当完善户型套数配比50㎡以下236733.31%50-90㎡236966.69%第十五页，共二十页。9、项目本体

人才公寓项目四至北面空地、民房西面空地、高压线东面民房南面厂房临街商业临街空置出租房项目四周为厂房、民房，居住环境较为整洁干净，但周边配套较差，项目周边商铺空置率较高，尚未发展起来第十六页，共二十页。人才公寓于2010年7月全面交付使用租金水平：10元/㎡/月物业管理费：1.5元/㎡/月租金补贴：公寓投入使用一年后，入住率仅15%，因此石排政府出台了租金补贴政策，吸引租客入住。其中，全日制大专学历、初级职称或中级以上技工，租金每平方米每月补贴5元；全日制本科学历或中级职称，租金每平方米每月补贴8元；硕士研究生学历或高级以上职称，租金由镇财政全额补贴。租金补贴政策已于2012年5月叫停。

9、项目本体

人才公寓租赁情况入住石排人才公寓，除每月缴纳10元/平方米的房租外，每月还需支付1.5元/平方米的物业管理费。我觉得，这是有钱的新莞人白领住的地方。此次政府实行补贴政策，我会考虑到这里租房。奇烨电子东莞公司普工赵先生石排镇人才公寓是镇政府专门兴建的廉租公寓社区，很有创新意义。但最大的问题就是公寓位置比较偏，公寓所处的石崇一带距离镇中心区太远。再有，公寓周边的配套也不够完善，一个稍有规模的商场都没有。希望配套早日到位。石排宝顺实业公司员工王先生由于规划理念与实际运营情况有较大差距，配套没跟上，石排人才公寓在没有租金补贴的情况下，租赁情况较差第十七页，共二十页。区域项目名称售价（均价）区域均价占比原因分析万江桃园又一居2100元/㎡（2009年）

7500元/平28%位于107国道旁，周边为民房，居住环境较差，投资价值低盈丰居2280元/平30%位于岳潭村，与桃园又一居隔河对望，交通较为不便，居住环境一般桃园雅居3000元/平40%位于江南第一城附近，离鸿福路商圈距离近，居住环境较好，投资价值高莞城金晖花园2060元/平8500元/平25%位于逐渐没落的老城区，房屋建筑时间过长，居住环境一般南城城市风景4500元/平9000元/平50%地段较好，周边配套完善，出租率高，投资价值高东城都市升园2800元/平8900元/平31%居住环境较差，周边为工业区，生活配套较差道滘江月湾洋房3000元/㎡

6300元/平47%（洋房）位于道滘镇中心，临江物业，周边配套完善，小区式物业管理，居住环境较好耀盈城市广场3600元/㎡57%

位于道滘镇中心，周边商业繁荣，投资价值较高虎门服装机械城4000元/平10000元/平40%

位于虎门核心商圈内，周边为服装专业城，居住环境一般，投资价值大人才公寓位于石崇工业制造中心核心区域，相当于该工业区的居住配套，与虎门服装机械城较相似，因此售价可参考该项目。10、东莞在售小产权房售价东莞各地小产权房的价格通常为区域商品房价格的30-50%第十八页，共二十页。2013年石排当地商品房均价约为：5500元/平根据小产权房的价格区间一般为商品房均价30%-50%5500*30%=1650元5500*50%=2750元

因此建议石排人才公寓的价格为：1650元/平-2750元/平由于人才公寓与虎门时装机械城的质素较类似，建议取其比例40%作为参考

建议售价：5500*4