光华大道项目定位报告

阳城实业光华大道项目定位报告【谨呈：钢城集团四川阳城实业有限公司】思考路径项目本体研究市场客户市场现状，竞争格局、预期、规律……市场细分及市场空缺客户特征、客户类别、客户发展趋势……目标客户群的锁定项目现状、优劣势、机会、威胁点分析……项目可发展空间判定项目战略及策略项目定位、项目产品策略、项目启动策略物业发展建议规划建议、产品建议、景观建议、立面建议……经济测算经济指标、成本测算、项目损益前期营销售楼处、样板间、样板区、展示区、入市时机……2市场部分总结光华大道由东至西物业形态逐渐丰富，由纯粹的高层电梯转变为独栋、双拼、叠拼、花园洋房及电梯等多种物业形态组合的复合项目，面积区间随之扩大，由功能性需求为主向舒居需求转变，套一产品慢慢退出市场。光华大道项目由东至西高层电梯成交客户来访区域成都占比逐步减小，外地占比相应扩大，看重点由功能性需求转化为舒适度需求。花园洋房、别墅的成交客户来访区域成都及外地各占一半，居住环境和产品品质为其首要看重点。据目前光华大道商业发展现状及政府规划，目前光华大道已形成以大地新光华广场为中心的内光华商圈，未来光华大道三环外由东至西还将以金沙太阳城为中心的外光华商圈（距离本项目200米左右，占地200多亩，为政府意向规划打造，将建成集酒店、大型购物场所、高档写字楼、电影城等高端商业配套为主的大型商业中心）、以青羊绿舟B区休闲商业空间和D区高端商业配套为中心的青羊绿舟商圈和以珠江国际为中心的光华新城商圈（已引进家乐福、伊藤洋华堂等）等三大商圈。3客型户息部膀分珠总由结区幕域农内袍客雕户透对分低粉密华物凡业旦（磁花痰园绿洋衣房派、找别遭墅榴等按）告需泛求华较骡强泰。区汇域病内柿电叨梯拥公叉寓敬和欣低出密酸物杆业狠的椅客挡户饭构晕成箩有牌所摊不鬼同体，劳电侨梯旗公璃寓柄客膛户谱以炼城吧西经客序户糊为很主课，千而蒜低春密圣物泼业置的纹客芬户乏范翼围恼更四广康，义主埋要皱城盘西放、奸城辫南愚和彻外施地争客感户方构渡成嫂。电艳梯肚公汗寓机客界户勒以膊首寻置冒客裳户锁与婶改要善惊型津客划户振并扫重葵，醒而扭低币密澡物壳业刷客嫁户珠以楚改亏善柔型医客杀户弱为陕主敲。客斯户死对蓄居驴住络环站境偏、次居剪住龟舒泥适返性随和双小如区箱品左质胁要迫求供较帅高绒，商属稠于匪深扎度边居伐家补性匆质饺。电现梯逮公汁寓河客透户走的颠需胃求疏主钓要供以亏两绞房英为低主券，毯有日一铜定贝的沉总亡价甩承混受炒能耻力爽；久低搁密堡物呢业敌客饰户中的茶需修求角主屿要稀以与三姑房皇为数主名，伐有耕较势强拢的便总丽价斥承余受询能馆力波。电静梯匪公撤寓福客馅户魄对贡功疮能挣型投赠团送糠的员需寇求安较矮高砖，趟低棒密驻物层业乌对咬舒浑适亏型稿赠用送吃需凝求攀较咏高己。4思柔考乖路元径项腐目颜本禽体版研则究市场客户市摆场恰现渗状猛，追竞割争欺格排局植、相预巩期外、造规汽律础…纳…市蕉场扒细街分列及盲市敌场丝式空乓缺客司户踩特垦征因、圾客欺户府类峡别锻、沿客旅户狂发胸展走趋减势产…搜…目取标盾客亦户国群嫌的限锁制定项奸目恳现蝇状叶、牺优绳劣乎势四、朱机芬会菜、翅威代胁街点疏分远析族…臭…项茶目碗可若发平展南空重间盟判飘定项目战略及策略项报目备定碍位夸、缝项惨目迅产亭品亮策自略渠、洪项庭目椒启畅动混策尊略物业发展建议规际划告建侦议避、击产趟品蓬建旧议壁、受景须观区建议议勉、司立得面害建说议存…弯…经济测算经外济娱指紧标规、亮成鸦本降测白算茂、货项狭目械损地益前期营销售各楼伙处捡、辱样迟板乒间宗、累样腰板狼区建、叉展种示兆区恐、和入稼市葵时袖机社…怕…5项劈燕目库四按至南狸临盖光解华写大垮道西矩面骑与辞光罪华览杏滤林染、伶易壳城坝国倦际选隔买路删相岭望北驰靠滩规姿划阳路骨（企已稍形旷成轻）东雄侧左与瓶元最益朋花凤园娱一束墙华之套隔西杏北倘侧市：秩社恼区天中多心惩＋建市钓政点公肝园6项横目太基挡本返经严济县指迈标规饮划碍建川设俭净秃用沿地菌面看积府约者：5虏8反7棕1斜6烛.兼3刺1具平陪米2喷#亩地贫块交：不1像0宗8粱5购2谨.替0渔7弱平狂米3赢#侄地英块苦：辩4忠7专8甚6宾4老.性2耗4症平盟米道糖路钩用佛地版面鸡积历：1宵2皇1夜1跪4工.奖8搂7驳平霸米绿继化饼用镇地醉面职积忠：4他6丧8拔5帆.线1奏3缝平驼米用挨地疑性扶质大：2呜#叮地勾块施：废公滤共虹服霜务蓬设怎施蜡用棒地执兼店容邻二邻类店住嫩宅及用免地焦（魂可盾兼雪容练的墨二水类否住势宅纸建贫筑畅面唱积松比属例移小辫于集计惧入姓容载积奔率第的挡建汪筑护面找积友的决5婆0杯%女）由；均3梯#净地挨块齿为瓜二封类赖住呈宅请用费地训（捕可龙兼棉容退商娃业冷建挽筑寻面桐积雪不贵大达于幻玉计房诚入抚容梁积乞率丑的逝建赞筑物面饭积种的疼1革0划%疼）净状用纷地眠强层度普：2郑#滚地僵块昼总鸦容询积痰率粱不基大延于遭2抗.酿4悦，暴总茂建抱筑州密洽度距不今大虑于护4搂0盗%元；稿3耐#戴地魔块趟总焰容晒积列率猎不的大烂于复2域.蛙8采，油总静建贞筑嘉密搂度薄对名应哀为菌2遮4宇%蓝。建冤筑咳高途度途：2狗#货地肉块背的丢住牛宅锋部禁分扁和门3单#墨地北块隙的亚建肢筑毯高用度亡不善大窗于陪5临9蒸米殊，虹2铲#杨地奋块县的乌公驶共踢服诞务廊设妇施河建烛筑甚高穷度爪不浊大耳于尝2劫4被米质。绿碗地虽率互：2换#盟地迈块桨结针合眯方穗案败确案定匆，高3楚#肿地睬块寇绿顶地层率脱不怎小念于伴3命0灵%赶。配捕套克要求求轿：2覆#酸地件块控临动近稻规拦划县道杰路殖的佩地滋面辛建塑筑扒内怜配德建阴建吐筑才面哀积婶不刚小构于抚2测7分0饮平程米糕的抛社仗区虑服抹务投中新心序一馆处则（盒含输社松区极医垮务鹊室敢一胡处固，笛不普低沈于观2学0娱平吓米极的揭邮舒政蚁服校务蔽网乌点细一明处埋）泛，呈且僻优理先杂设匠于杨地仓面询一有层妄并炸有崭独蚁立荣出申入据口垒。糕2菠#飞地陪块裳临负近瞧规芒划柳道乱路珠的短地街面谨建照筑碍内捆配亭建拜建验筑祝面救积计不伟小爆于冠1篇1常5办平欧米不的食社严区种居巷委容会怒一租处抽（悲含菊不分少能于磨1哈5缺平纹米言的涉警谢卫塞室端一础处凡，亡不灿少疼于献5验0彼平坛米灶的扔服边务劳站以一框处其）相，抄且纽奉优稻先防设梳于霜地皇面无一业层弱并股有杨独据立勾出贡入城口们。③②1盒9音3陕m6妻7馋m4燃8辞m2觉6宾3辛m3陆1滴2液m1候7垮1浇m1忙4危7骡m9踪蝶1汁m6难7欢m1朗4翁5饿m备解注照：笛上肌图炕所扬示包尺辆寸闷为健概资算并尺经寸活，秃并孤未倡考孟虑锈其恩中扶道畜路份和栽相撒应屑绿珍化喇距惊离故等另姓外砍：润需育要煮针气对间容评积睬率所调圈整菌：扔3多.欲2凤，户6饶9疾米饼限粪高加，等2粗4社%软覆彻盖赞率音问悟题真布坚局级一慕套阶方耕案7项锤目演周补边错地境块焰规奏划垃情望况项隙目戚周脊边姨规瓦划百较纸为夏齐垦全搞，匆临呜近尝农兄贸挡市服场半、菜街凉道灭办农、眯小秃学擦及黄幼返儿太园优，酒同直时诱周湿边纲还屿有核几舰块汁商露业年用俩地宴，甚从大未秘来心发稀展山上蹄看催，裕本胆项户目河特浊别复是吓公垫服涉用想地塔一礼侧丢，漆将扮成纸为你街漏道势办保/傲居沃委半会室管吊辖怖范添围辆的资中魄心路，伸将文形肠成锋区腔域秒向线心联点涂，括具妄有带一成定肺的兔商脉业狮价惠值项演目信临弦近畜最迟大买的呜市刮政冰公租园般，甲且叼本熔公宰园千已笔经诞建捷成货并苦对弊外虎开蹦放声，魔给扑项舍目恶发叔展颠带旁来述一蚕定枕的昆想处象违空龄间幼儿园小学非市属科研办公用地街道办农贸市场公服用地易诚国际光华杏林元益花园市政公园市政公园市政公园武青路光华大道二类住宅用地公服用地8思惠考起路嘱径项滨目盾本糕体授研笨究市场客户市倦场赞现爱状舱，诵竞捐争优格希局愁、具预家期呆、勇规全律电…岗…市首场肆细洒分摘及额市母场钻空鸡缺客裹户县特煌征辞、赠客兔户拿类差别疑、斩客阶户传发是展何趋运势命…桂…目专标依客成户揪群贞的子锁巡寿定项忽目柴现抖状枝、剧优份劣图势链、爬机编会之、蜻威拍胁提点位分枣析异…拥…项侧目辞可坏发描展捕空志间通判长定项隶目蚀战硬略目及悄策得略项皇目锻定知位锋、培项凑目折产牲品别策膜略浑、宇项较目屿启略动毁策靠略物业发展建议规言划叫建分议肺、黄产挣品艳建斤议先、轿景吹观防建悄议的、焦立拦面镇建朵议知…均…经济测算经缩慧济门指储标乖、毁成公本喝测昨算咐、钩项砍目垃损主益前期营销售登楼习处争、好样览板映间辫、电样搏板泳区史、氧展热示尸区挽、客入昏市吉时加机吩…劝…9项顺目塔S惩W斯O富T暂分伐析…1颗、藏地呆处越光斥华煌大棵道换桥兼头土堡膨，扰未剃来锄发桂展槐空矮间浊巨单大玩。2皱、同项陡目岗地阻块煎不重规价整彼，炮但惜仍仇较肃为冶方疫正顶，悠发延挥惠空绩间颤较龟大3到、满项凯目俊具沫有底一菜定昨的陵规箱模爷，钻且昂经穷济蕉指俱标浓由军一唯定泳空寨间运，捞未订来膊可狱挖些掘英空废间馅较躲大4心、砌紧冬邻贤社盐区取服汇务千中腔心李和夹市士政糠公衣园揪，乌相广对勺优低势连明糟显5刑、脏阳劣城直房吗产脂头洁号浪作况品兔，患必摸将班倾申注等全乌力打兽造侨高屈品疤质巷楼闯盘6拥、厉周坝边倘规客划此配今套托较助为刚齐茎全们，招项雹目缴所不在将器成术为冈未情来册区致域虎向期心休点1巷、描周傲边配配茄套熔相心对栗滞瞒后赢，轰但智较辉为塌完俗善2去、锄地悠块矿被以分搁为滨两帖块电不免同乱性测质松用缺地智，妄给拌物限业脚形卷态荷布普局忧带声来荒一颤定珠限李制3来、姻土啦地拔成叠本哗较突高杠，波必母须讲在喉后辈期奶开品发枪中饲给耐与糕足依够痒重炉视4惯、而尽温管苏钢捉城低集首团况非递常务有阿实盾力败，滨但仿阳还城刊房念产浑头罢号拳作事品补，观仍厨需童要优鉴势柿（肌S梢）劣际势寄（简W丛）机歪会晌（抓O益）威茄胁掘（摇T祖）S程W瞧O族T1亩、揪内轧光办华朝片怕区绣推筐动齐加夕快鼠，粉让山城谋西韵目伐光叔逐默步固向疯外购扩您散桂，歌给睬区雅域芦带顾来去机念遇2宴、挎光忘华狗大厦道肢及农温价江沉市京场睁吸减引扇力张，律也且为充项子目槐带角来守无凶限耗机锤遇3育、晴城沫西松1绿9京8兄区姐域岭进傍一边步谅打舍造为，羡是矩区补域睡未雅来吓市喂场单的画又榆一坐强州劲乌动社力1念、现来阶厦段招内背忧判外滔患柏格先局拆无股法赤改和变蛇，仁向副内客有冲内翁光饥华桂的舟阻计碍宽，比向范外夺有悟外艺光歪华凑及励温赌江接市特场绵分呆流吗，钱竞犁争娇激央烈榴程伶度影可捐见衰一言斑粒。品肥牌愁的狼大沃力粉支昏持5务、斩周束边编商专业场氛煎围诉不淋浓掉，荒发记展准不鱼够险成壤熟笑，术给农公黄服己用互地况带缴来姨一辞定鹊的甩不径确危定紫因揭素2舞、“充国珍四豪条套”上的思出余台坚，唐给志明临年帆市迈场钟蒙露上斜了途一扬层笛面孙纱堤，连预垃计吸项安目霞面雷市恭阶卸段孔将减是郑本光轮猫政踩策善调雾整拦的捞攻怖坚宜阶磨段猴，遣如神何带运仅用墨前舞期项定屡位拒来醉应截对晶未赛知召市惠场炎环马境氧，控将惕是桂本拜项古目巾思沿考炸难朵点1汉0困华局地双价品不牌经脂验借城助愤专愈业唱团锤队怒共牢同创打抱造切，霞也秘为腿项溪目赛保仅驾对护情航短济期课提黄升患有砖限让，滤实怀力帅大示于研品公牌年，印项块目个大晚于潜企指业＋＋1紫1项杠目谈使桂命企争业搂战处略抽—让—石围丘棋镇第钳一尸步起，崭至累关俩重太要桥绪头当堡唱—赠—管形爆象拼、脱气降质堂、隔品跨质财致务挣指棚标销段售肿周蜜期财吵务踪蝶指乌标销妙售友周中期形妖象买开翼篇恐—抚—身一味举朽成填名基怎础掀指眉标项充目覆使赴命1棒2项纸目负核饿心顽问武题蜡梳资理解屡决舟好挖：陪高踏地象价苦与亲经四济树利路润掩的岔辩绍证应关较系Q湖1Q念2解在决片好焰：参企真业拳发跪展脖与泊项杰目汗发惕展格的征辩棵证阶关泄系企扇业妇的逝项咬目线发催展项紧目鲜的古企妨业屡发幼展高纱地膊价浇下甩的汁盈乏利忆模坟式公捐服雾用略地屿（腊居边委驳会供旁碌）宋的士开津发找模渠式1右3S策淹略飞选判择1抓、痰地捐处剂光盾华德大偏道却桥逐头殿堡僚，跨未攀来厌发乖展除空筝间妥巨旬大2弓、睬项伙目弱地姥块症不利规孟整额，慎但粒仍航较更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