商业项目前期定位报告

上海国际中心前期定位报告1、通过市场环境和竞争情况分析，明确项目纳入科技园体系，定位为高品质科技园产业办公；2、通过产业研究和规划研究，确定科技园“大设计”产业主题以及项目“建筑设计”两个层次的产业定位体系；3、通过资源条件梳理，确定科技园大设计平台的构成体系；4、通过客户组成和发展预测，确定“建筑设计产业链”对项目具有充足的吸纳量；5、通过初步客户研究结论和产业链定位，明确项目的功能业态分布。报告成果汇总已明确的结论仍需完善的内容1、继续加深对设计产业企业需求的调研，结合配合招商接洽实践，完成客户需求分析和定位专题报告；2、在深入客户调研结论以及对项目方案图纸数据解读的基础上，深化产品修正及补强建议；3、针对车位和配套进行专题研究，进行配套物业定位方案比较，最终落定配套物业比例和空间选择；4、依据客户研究结论，与营销团队进一步沟通，明确项目最终的租售面积比例和租售物业分布。项目及环境分析结论问题结构化分析宏观环境地块分析区域环境客户目标分析解决方案产业链研究市场分析价值提升方向研究竞争分析发展战略项目定位价格建议形象定位产品定位租售建议营运建议产业定位客户定位招商建议项谊目乌界寺定属性诠释区域属性环同济设计产业发展带依托同济优势学科形成的设计产业集聚发展区域规划“国家级研发设计特色服务产业基地”发展战略位于同济大学国家大学科技园同济科技园需进行规划提升和形象提升同济大学国家大学科技园运作规模、能级和形象还处于较低水平，需通过本项目实现园区升级项目价值属性形象-地标性建筑楼高100米以上，区域最高楼盘之一大师作品，外形独特“力”字造型，形象大气可视性好地块可达性程度高交通相对便捷内环线视角上的宽阔展示面可为利用多个车行出入口规划便于组织顺畅的交通动线到达CBD、机场等较为便捷，园区内部配套不足高品质写字楼区域设计类企业对高品质写字楼需求越来越高成为必然趋势目前区域高品质写字楼数量偏少与市场需求相比，为设计企业打造的高品质写字楼存在较大供应缺口属耽性怨界归定—具争备恼多执项风价匠值霜、认可含建挥成研区案域资地恶标高、权适遇应振科检技瓣园渠设滩计狐产释业弟办蚀公琴需象求亭的废高贴品屈质猛写住字个楼脊。开甩发疼商巷目潮标速度目标2010年实现项目的顺利去化品牌目标实现项目成为区域地标的地位通过项目的成功运作，确立科技园公司的品牌引进品牌企业，达成杨浦区政府的投资密度指标和楼宇产出指标要求利润目标作为品牌项目，收益率达到行业平均水平

实现滚动开发，按计划回收资金以保证2010年开发项目顺利发展开发商明确提出销售均价实现20000元/平方米的突破宏斥观托环柜境1全爬球往金吊融希危碰机恢下纵的弟上逼海蛛写碌字睡楼马市棵场需俘求均量传厌统毕成需交砍客购户贤怎册么造了宏倡观菊环芬境2境涛外扭机狭构回端国泼救筑市自谦求棍多抗福大和宗追交允易出典手慢谨尤慎短缩慧期欣套斜现获象得斤现玩金朋流国应内团企钩业存"粮"过隙冬鲜蓝少笋出洞手宏坏观祥环丙境3投跃资棉市吗场唤瞭庸望中按小木投广资外客中勒小商投渗资谈客尚通怎常欠预榨期扛也卧为绵物朋业愁的钥中诞短馒期籍增缩慧值更夏关取注教投听资唯市妻场自形咽式厅气惠氛势及勾物扭业丑所摩在锦区镜域冈的裙升斜值连潜仪力市撇场灶分鹅析—区吊域骄市旋场环显同回济课知铜识兔经奇济钉圈区碍域攀竞讯争天激昌烈如，粪要虚求里项淋目粱走抄差京异基化贱的酷定运位滥和吓竞僵争完路触线腐，去以田及渗品报牌习化捡的照推丘广帮路游线市电场栗分胸析—内齿环框商网务眉带拦市守场面史临口来仔自乞内剪环乳商怀务孩带渔的杀潜仗在堂竞购争历，换而怜且抱在材区腾位锦和白交宽通灰均坚不馋占霸优波的公情宇况鞭下滔，绩要泳求沫项邻目恐寻双求冠新框的铸竞视争穗点市属场悬分坛析—科餐技妄园恢市阳场勉分绪析三宜区短联利动宏及蚁政宜府-高仰校-产绑业供在灶区福域切战轰略所发铲展蛙中栗的寄合里作与饲内灶环哈商足务匪带晚相施比表，拳本钉案望可纳得入决到煤科衣技害园班体词系泡中妨推犹广，远形芽成薄自常身岸的禁竞怨争卖优归势跌；达在深推东广甲中桑，止应这依邻托朽科反技澡园腐的鹅优会势枣，灾重烂点附关荣注昏实料力冒企膀业屡的荣对刺高拦品睁质凳物泻业贴的阶需背求辩以吐及晌对怠此夕类寇企粒业稿的锈扶荷持创桥业植走躬廊—大挪学部毕闲业蚁生掘、大国宪内暴外泪创列意死机绣构仇及具中瓦小唐型膊高侨科码技庸企悠业窃等住组倡成西的疯创饶业铜群嘴体科智技她园在集渣聚简发规展—五禁高竭新忽、离杨夸浦科袜创枝、粉复蝇旦称、墨同傲济纳等1指1家谊科田技知园1、谢建长筑蓝设无计业产丢业骄一脉业半特当强—超究过1史0更0庭0家汇以唯建膨筑恰设糟计眉为号主忆的矿企与业岔集爷聚考，蛋形闻成酸区骗域拿最运具刃基权础亡、麦可搅用饭资考源忠最坚多夜的庸产矿业么；2、车研谢发衬设辣计稻特坛色假服致务滩业榨规途划枯给虹区创域况带氧来揪大霸量缸增略量龟物吗业徐需赢求—以拨设炉计灿为填特腾色筛的件现透代债服职务枕业锄集竭聚买发谜展贯，绘对弱商技用锦物勺业炒需散求暴量债巨告大透，斤对单区俗域环商鞋务吩发男展呆而慨言插是社重眯大扫利桂好知；3、颗小轻企丢业映数笨量呀多签，脾需责引分进饺具饺有渴实校力气的斯中圣坚演企上业—区睬域8打0细%的奋企补业努均裹是2士0人持以驾下棒的孝小族企立业浅，披企位业巩规嫩模仓小槽是昆区菌域话产滤业剪发删展剥的塔明姑显妨特怨征坏，交建李议练招鼠商键过涌程悠中面一先方丽面慕培怨育仗具异有拆成景长蝴性哀的隔潜激质痕企水业虹，驳另鹊一灾方草面曲更它需反从么外地部龟引乞进骄实碗力蹄企垮业爬；4、业产皮业妨发斧展朽对愚商扫用芝物侵业费品抛质刺提慰升辽提肾出机要议求—区梦域延商且用交物居业撒品诸质闹偏购低竭，什研惠发图设规计培特察色管服晴务活业洗基欧地累规舱划晨将欺促桑使庄产溉业蛮质脚量著提萝升朴，蚕实识力浓企必业趋对殿商料用妙物铸业曲形敬象芳和诵品纵质席的株要休求躲提膨升幸。建职筑粮设各计质产材业捆集滤聚跑和济研激发伙设可计患特吸色半产紫业悉发丸展惊对忍本队案驴而党言雨是塘绝蝇佳街的虎市讯场倦机箩会外，织同微时责又滋是导参惠与瓶竞誉争茅的距基魔本粮价领值赵点谨。产宾业喉链叹研标究现该实帝与涌目怒标倚之好间良的韵差鸽距现实目标市场疲软，若按照传统写字楼项目进行定位，面临开发风险。正确定位，规避风险，实现项目整体成功并带动同济大学科技园形象的提升。传统写字楼项目的定位对同济大学、周边设计产业以及同济科技园的资源造成浪费。利用自身优势，整合大学、科技园、政府以及项目自身的价值打造独特的差异化竞争力。传统写字楼项目的定位以及缺乏后期有效控制的情况下不利于公司品牌的培育。期望通过项目的成功运作，逐步建立公司在科技园办公开发领域的品牌。从属于区域和内环商务带写字楼价格体系。期望突破原有价格体系。定度位问购题Q1、项目如何定位，才能实现项目的整体成功并实现提升科技园形象和能级的目标？Q2、如何利用好同济大学、科技园、政府的资源，以及项目自身的优势打造项目唯一的且具有特色的价值竞争体系？Q3、如何处理项目短期销售与后期运营之间的关系，解决公司需要建立在科技园办公领域的品牌，获得持续开发和持续获利的能力？Q4、通过什么样的手段可以逼近区域价格上限，实现整体销售均价的突破？竞结争杜分汁析1竞装争幼形颠势区缝域久内尖竞姿争内罪环陪商桶务赏带执竞链争存与量游竞气争新铲增毒竞宅争截贝至2保0偶0装9年0柳4月3慌0日坚，赚区和域听内蚊已鲜上赢市洗写教字疲楼晴尚悲剩罪余2庙0万水平年方结米房策源规待渗消欠化羽，冲集者中急于帽汇拾创规国猫际童、吼财桑富剪国郑际秀广塘场耻、始白塘玉筛兰饶环躲保跨广沟场帽、脊骏荷丰攻国碑际桃财弱富临广萍场岁等顷项构目至2租0狠1寻0年删底系，都区驱域标内赴预洒计视还姨有2语4万迹平哗方狠米新厘增惕写遇字捕楼芝供耕应尝入保市湿，龟其健中2弊0贷0贼9年团年劳内坏确季定石开董盘意的均项继目确为饲本疫案窃和塌新听纪炊元跑国蔬际男广蚕场小两财个代项退目土最克受削关受注截饺至2篇0等0魂9年0头4月3闲0日齐，携内歪环限商拿务口带2扑0夕0沾8年显上车市2纠8万桃平榨方皱米房悦源腾中矮去狮化美约8万M2，副剩随余贿面赴积冈中滋会跌对骗本惭案瘦形曾成备竞雄争高的坏项鞋目跃集滴中染于抢内爽环冲线腥普怨陀-闸股北吸段借，粪主栽要唇项宽目创为陷苏型河1号侮和锄长助城震大迎厦至2用0返1规0年储底庙，彻内漆环促商蓄务播带握预夜计柔还反有乌年普上挂市2坦3万舱平销方挥米新必增些供养应出，奥由搜于撑不眼夜口城酒板粒块摧宝佩矿肆国需际肠广饶场鹊和情恒组基漏项乎目虹租敌售吐未院定车，坐直叉接川竞称争锐会专来幸自党中搜一何国违际弹大童厦竞路争华分租析2竞云争卸项凝目遮选袖取衰（脱以争本浩案寻项摩目污营做销厨于2吨0柳0跌9年9月欲份语开傅盘够，含至2烫0胀1趴0年突年缠底纪清祸盘泼安连排土）2008年2009年2010年一季度四季度三季度二季度一季度四季度三季度二季度一季度四季度三季度二季度一季度绿地汇创国际总计5.87万平方米，已售2.84万平方米，剩余3.03万平方米新纪元国际广场2.16万平方米，2009年5月开盘财富国际广场二期2万平方米，已开始推广骏丰国际广场2.3万平方米，剩余1.5万平方米白玉兰环保广场二期2007年开始推广，以整层销售为主，尚剩余2万平方米长城大厦7.4万平方米，尚剩余7万平方米，可租可售中一国际大厦2.2万平方米,预计09年上半年开盘苏河1号4.1万平方米，尚剩余4万平方米存融量档竞末争偶项标目新启增泄竞破争稀项醉目竞凝争密分香析3竞讨争隔个社案—绿浆地与汇驶创乞国栽际热广栏场物业等级新锐办公（LOFT）国际甲级总建筑面积2.7万㎡3.2万㎡地上层数14F19F净层高5.2米3.9米标准层建筑面积2000㎡1400㎡面积分割100～200㎡100～200㎡车位共800个，其中地下车位700个外立面玻璃幕墙+金属构件+泛光照明空调系统分体式空调+独立新风系统中央空调电梯8部原装进口高速电梯6部进口原装电梯开盘时间2008年6月2008年11月报价19000～22000元/㎡19000～22000元/㎡物业管理CBRE物业顾问L飘O勇F姓T甲躬级辈写移字晒楼竞相争匙分锤析3竞负争镰个叛案—绿植地荡汇廊创炼国馒际倡广台场2洋0榆0跑8年2祸0叶0展9年4月洗份一阁季轰度四涛季房诚度三胡季亦度二声季浓度一狗季四度L睬O复F灵T甲员级成交面积成交套数成交总价成交均价成交面积成交套数成交总价成交均价00003651296631181600000M2套万元元/M2171012316918530M2套万元元/M2343525625918222375527568415138184814313416960212015353716683成扩交葵记线录竞泡争胆力协分免析上斧海唤首指个2星惧级饲建须筑轮，1浆0项烟环柏保孝技胳术催应牌用L踢O化F臣T凉+甲载级圆产无品阔组姻合车疏位燃面他积静比1：1浪0织0淳智华寻国藏际废统术一孕运胃营4顺~尚5务F盆3年8发%返促租绿读地屡品斥牌幻玉的崭知培名陡度新宝华礼传秋媒吸、精绿站地尼能挥源速集业团星等猾知席名扰企情业侦入字住紧境临叛五字角坏场例核娃心握地喷段相电对阻缺猪乏高逼品灭质—低神价烦位妙组年合兽形湖成壳核栏心品竞磁争雄力竞其争填分削析4竞时争以个蹈案—新给纪白元砌国糟际季广誉场物业等级LOFT总建筑面积2.2万㎡地上层数16F净层高5.58米标准层建筑面积1115㎡面积分割56～193㎡车位147外立面石材+玻璃幕墙空调系统大金VRV户式中央空调电梯5部OTIS开盘时间预计2009年5月报价23000元/㎡物业管理未定目旬前眼尚扶未遵确侵定盏销逆售仿价肥格5芦.风5亲8米懂层羊高混产济品以是差最竭大就卖澡点服糖务酷品燃质谋差垦会烤带所来趴营膨销陶不彻畅暑的剪主狮要牢原器因报趋价服偏闭高竞踪蝶争标分双析4竞掌争傻个竭案—新锹纪刘元蛙国劣际采广港场竞察争牛力警分踢析5宪.置5储8米驾层螺高炼属乡丰于复绝飘版贤稀球缺顺型状产戚品代弱理咽公编司协服撑务可意般识劝极哈差统，凝对健项执目遍营版销阿极迁为啦不欲利物目业罢管猎理候公浓司鉴尚幕未伐确只定肯会述形叉成以较馒大土抗火性单爹元租面粱积是偏哪小哗，秀难轻以沿吸毅引犯品扇牌炕客喊户足进竖驻开伸发固商疤在考办尚公沉开嫂发员领劈燕域诊尚泥未责形栽成百强恒势备品卫牌较准为督欠辛缺内粘环角高侄架衬和埋黄广兴杯路境交流口忙位闲置棉交秘通刊方眠便5降.虏5亲8米袖层讽高珠的葡稀饥缺控性图是仪最坚大渣亮郊点竞基争虎分忙析5竞柜争车个凶案—苏里河1号物业等级甲级LOFT总建筑面积3.6万㎡0.5万㎡地上层数28F8F净层高3.1米3.1米标准层建筑面积1886㎡1000㎡面积分割200~300㎡80~200㎡车位约200外立面LOW-E中空幕墙玻璃空调系统VRV户式中央空调电梯9部KONE进口高速电梯开盘时间2008年11月未定售价26000元/㎡30000元/㎡物业管理FPD物业顾问竞脱争绕分同析5竞模争益个伟案—苏疲河1号成言交段记协录魂（昨累秩计柳成钳交8悔0骑0平逮方吓米异，岔均嚷价1葡9屑2攻0简0元/傻M2）竞窜争筐力瓶分众析层纪层拢退待台隆设转计李，音可辜最线大根限亏度君享歼受析苏恐州黑河武景寻观F四P亿D作姻为湾物冒业旁顾陷问酒误店席、枝公佳寓博、L拥O吴F粒T、务办亩公盐和灭商盟场威的问组彼合躁配索套抖服轻务匙完两善无扭明纷显渔优奇势大气面补宽诊苏纽奉州唉河烫景抬观紧雨邻怕不哈夜蜘城群，吧氛层围短浓诊厚蛮、驰交爪通隙便卫捷相熔对婶缺帜乏苏主州岗河姻景央观—层犁层碧退每台竟产商品精是么核始心惭卖港点用途成交套数建筑面积成交总价当日均价成交日期甲级办公1108.01204189242009-04-221122.27232190072009-03-051109.08207190072009-03-051125.13240191412009-02-251122.27258211162009-02-111108.01199184622009-01-101109.08201184622009-01-10竞受争图分螺析6竞家争洞个康案—长弟城筝大昌厦物业等级国际甲级总建筑面积7.4万㎡地上层数44F净层高2.8米标准层建筑面积1650㎡面积分割60～1650㎡车位580外立面玻璃幕墙+金属线空调系统中央空调+新风系统电梯13部迅达进口高速电梯开盘时间2008年11月报价30000元/㎡物业管理FPD目慢前脆尚岔未拉开阁始践正提式穴推弯广销慈售祝方延案今尚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