XXXX年世联顾问大连机场新区整体定位与物业发展(238P)

大连机场新区项目

整体定位及物业发展建议谨呈：大连恒德房屋开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2007]GW332007.7项目顾问工作阶段划分2007/06/152007/06/19工作成果大连及机场新区市场背景研究西山区市场调研西南区市场调研华南泉水区市场调研客户访谈专业人士访谈项目背景资料研究机场新区区域市场现状研究区域竞争研究区域产品研究区域客户研究类似相关案例借鉴第二阶段（中期）项目整体定位与发展战略第一阶段项目市场调研区域市场情况区域客户分析5个工作日21个日历天2007/07/1114个日历天第三阶段（终期）提交终稿根据客户建议深化研究，完善报告2007/07/242物业发展建议项目界定与客户目标项目机会分析市场环境分析项目整体发展战略项目整体定位3本项目位于大连甘井子区的新兴机场城市副中心，西侧依山，东接城市中心区，处于大连“西拓北进”的发展方向旅顺口城区甘井子区中山区沙河口区西岗区城市中心区金州城区金港区主城区旅顺城区机场副中心项目西侧依山，东接发展成熟的沙河口区，处于城市建成区外延带；根据大连城市规划，机场新区被定义为“大大连”规划的城市副中心；根据城市“西拓北进”的空间发展战略，大连城区将西拓至旅顺口区，北扩至金州区，机场副中心处于西拓的发展方向上4项目距城市中心区解放广场距离约为7公里，通达性较高，但区域公共交通不发达星海区解放广场旅顺中路旅顺北路迎客路张前路西部大通道华北路华北路西北路大连机场7.3公里直线距离为

7.3km经华北路车程约为25min经西部大通道车程约为25min解放广场中心区高新区华南区泉水区东部沿海区项目距市中心解放广场直线距离约7.3公里；项目通达性较高：有两条城市主干道——西部大通道和华北路到达地块，车行时间25分钟；自锦绣小区经辛寨子全长20公里打通整个新区交通路网的明珠路一期年内竣工；区域公共交通不发达：目前只有701、716、532三路公交车连接地块与市内，地块至最近的站点步行需要十分钟以上；新星绿城项目开通有通向泉水方向的班车；明珠路5项目位于机场跑道南侧，临近旅顺北路与西部大通道，周边为规划空港商务区、甘井子区政府与城市级公共配套，毗邻亿达大规模项目城市设施：

体育馆、图书档案馆等城市公园亿达·第五郡空港商务区本项目地块旅顺北路机场航站楼西部大通道政府大楼1200米1400米项目北距周水子国际机场约1200米，距离旅顺北路约800米；项目南临规划中的城市设施，包括体育馆、图书档案馆、城市公园等；城市公园目前已完成植被披盖；项目东边是规划中的空港商务区，由大连大商集团建设，西部大通道业已建成通车；项目西侧是早期建成的居民楼，入住时间已久，建筑形式已经落伍；项目西南近邻亿达集团第五郡，规划中的甘井子区政府即在第五郡项目中间；6项目地块方正、规模中等，西部为已有多层住宅、东部现状为大商集团仓储区、南侧内部道路已建成183674251多层住宅区政府用地23内部道路体育馆用地城市公园大商仓储基地地块现状零星住宅楼456787地块经济指标:中小规模、中等容积率，严格限高占地面积：7.7万平米建筑面积：11万平米容积率：1.45项目限高：75米（绝对限高，项目旁道路海拔高度约42-43米）基础建设用地：约2500平米，规划为变电站地势：南高北低，较小坡度8项目界定项目资源与条件：临近规划空港商务区、政务新区、体育馆、城市公园强势外部规划配套资源占地约77000平米，建筑面积约11万平米中小规模位于当地知名开发商亿达60万大规模高档住宅项目毗邻大规模高档住宅区域特征：规划中的城市副中心和机场门户区规划起点高甘井子区政府搬入政府搬迁与中心城联系紧密，通达性好交通利好具有规划利好的城市新兴区域，毗邻品牌大盘的中小规模住宅开发9开发商概况、目标以及项目背景

大连恒德房屋开发有限公司，为大连金广旗下公司与大连大力合资公司大连金广集团为以建筑施工为主业本地知名公司开发经验缺乏，曾运作总面积8万平米未来星城项目资金可保证项目正常开发项目销售速度正常的快，不想战略性的等；初次开发，经济目标很重要，占很大一部分，社会目标要兼顾；利润目标，暂时没有具体的财务目标；基于竞争对手第五郡形成差异化竞争优势在大连可类比的楼盘中要做出好；开发商概况客户要求世联目标理解：一、正常快的销售速度，顺利的市场消化二、在保证项目成功基础上，实现利润最大化三、追求卓越，提升企业的开发能力和品牌，为后续开发创造机会10物业发展建议项目界定与客户目标项目机会分析市场环境分析项目整体发展战略项目整体定位11大连位于辽东半岛最南端，为著名的海港城市，同时伴随近年空港的快速发展，其东北亚门户航空枢纽地位日益显著中共大连市第十次代表大会把大连城市发展定位为“东北亚重要的国际城市”；2003年国务院为振兴东北经济，明确提出把大连建成东北亚重要的国际航运中心大连机场建设目标：东北亚跨经济区、双扇面辐射的复合型门户枢纽机场

日本航线：通航城市7个，航班数量68班/周，仅次于上海，居于全国第二俄罗斯航线：通航城市8个，航班数量与通航城市均位居全国第一位置：辽东半岛南端，三面环海的半岛城市，处于东北亚经济区重要区域，与日韩、俄罗斯远东地区相邻面积：12573.85平方公里，市区面积2414.96平方公里人口：人口590万,市区人口253万

机场名称2006年客流量航线总数国际航线大连周水子机场635万人次11944沈阳桃仙机场530万人次8130哈尔滨太平机场364万人次6823长春龙嘉机场220万人次209大连12近年大连GDP快速增长，城市宏观经济发展势头良好，形成房地产市场高速发展的动力和基础大连市人均GDP保持高速增长，近年来增长速度均超过12%，而且增速不断加快。2006年人均GDP达到42579元（折合5453美元），同比增长率为10%。按照人均GDP与房地产发展的关系，大连房地产市场发展势头良好，需求表现为数量与质量并重发展的阶段。GDP增幅和房地产业发展状况的关系

小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展快速发展大连GDP近五年保持了约14%的增长速度；2006年大连GDP达到2569.7亿元，增长速度高于全国平均水平5.8个百分点。按照GDP增长与房地产发展的一般关系，伴随经济的强劲发展，大连房地产市场处于高速发展阶段。大连历年GDP及增长率大连历年人均GDP及可支配收入13大连市房地产进入高速发展期，连续三年销售面积大于竣工面积，市场供不应求，商品房价格持续上涨2002年-2006年大连房地产市场投资2002年-2006年大连房地产市场竣工与施工面积/商品房住宅价格2002年-2006年大连房地产市场供应房地产市场投资：固定资产投资增长率高于GDP增长率，固定资产投资活跃。房地产投资年均增长率25%以上，增长快速房地产市场供应：03年土地集中放量，04年土地供应紧缩，从05年开始回升，并持续增加，06年市场供应达到600万平米，增幅达25%。房地产市场表现：商品住宅销售量稳步上升，商品房价格持续上涨。由于受到04、05年土地供应不足，导致房价迅速窜升。近3年来大连市商品房销售面积开始高于竣工面积，市场仍显供不应求，房价涨势并未得到缓解14从土地供应结构来看，中心城区土地存量不足，项目所在甘井子区将继续成为房地产开发热点2006年，中山、西岗、沙河口三区土地出让面积较少，甘井子区土地成交面积最大。从商品住宅的交易情况来看，仅有甘井子区成交面积保持正增长，成交面积的比重占到全市总量的50.8%。中山区和西岗区土地存量不到10%，城市中心区可开发用地少。随着城市中心区可开发用地日渐减少，房价持续上涨，消费者不得不接受压缩购买面积或转向城市边缘区域。（大连市各城区土地存量）15从供应总量来看，未来新增供应量没有大幅增长，市场需求仍将保持旺盛2007全年供应量预计07后新增住宅项目总量2007年新增上市量2006年项目存量2007年实际供应量项目数量40561666面积542150039614455410004502445套数4037836126450040626均价8826810382928126户均面积134110120111年内新增供应量没有大幅增长，新增供应量与2006年销售量基本持平，超过2005年销售量100万平，预示2007年大连房地产市场总体供求仍将处于一个较为平衡的状态。上市时间大多滞后，2007年10月份和2008年6月份将会形成一个供应高峰，2008年——2009年市场竞争将会随着供应量的逐步释放而竞争加剧。资料来源：世联研究16从供应产品结构来看，未来以中高端住宅为主，市场卖压增大，消费者心理底线被迫“水涨船高”随着城市中心区可开发用地日渐减少，房价持续上涨，消费者不得不接受现行市场价格。新增项目中，高价区和中高价区项目楼盘比例较高，约70%。近年来，随着单价的上升，商品房套均面积持续下降，表明在购买能力未有显著增强的情况下，消费者被迫通过适当压缩购买面积来承受高单价，或者外溢，到其他区域选择可接受的产品。据中国人民银行沈阳分行发布《2005年辽宁省金融运行报告》统计，大连房价涨幅自从2005年11月以来连续七个月位列全国三甲，尤其是2006年以来的五个月中有4个月同比涨幅第一，涨幅连续超过15%。（数据来源：大连统计年鉴、房展会分析）高价区（8000元以上）中高价区（6500—8000元）中低价区（5000—6500元）低价区（3500—5000元）项目数量/比例25/42%16/27%16/27%2/4%面积/比例1726709/44%969736/24%1075000/27%190000/5%套数/比例13667/38%9253/26%10970/30%2236/6%均价10300710056004000户均面积1261059885产品类型高层多层/小高层/高层多层/小高层/高层多层主力户型50-170㎡100-130㎡85-100㎡60-90㎡各价区住宅市场供应走势（平方米）（元/平方米）17大连依靠城市实力和优美环境成为东三省中心城市，外地客户撑起住宅市场四分之一强，成为拉高房价重要因素2003年，中央做出振兴东北老工业基地的战略决策，为大连带来了千载难逢的发展机遇。大连提出了“大大连”发展规划，拓展城市发展空间、扩大经济总体规模、提升城市综合功能、营造更好的城市环境，创造最适合创业、最适合人居的环境。零点研究咨询集团与《商务周刊》杂志联合编制的《2005中国城市宜居指数报告》中，大连排名第一，北京排名十三。外地客户购买面积比例2003年以后，大连经济加快发展，由于良好的经济基础和特殊的地域气候，迅速成为东北三省的领头城市。大连是沿海城市，商务活动很多，吸引外地客户来连置业。全国宜居城市评比中，大连名列榜首，引来大批外地人到大连买房。信息产业是大连的支柱产业，现已有一万多名信息技术专业人才在大连置业，购买的都是高档住宅区。城市属性吸引、宜居吸引和高新人才引进构成外地人热衷在连置业、拉高房价的主要因素。18但从消费者购买力来看，房价的上涨幅度远大于人均可支配收入上升幅度，大连房价收入比已超过北京、广州一线城市，市民购房压力巨大发展中国家房价收入比与房地产市场发展4.16.1房价收入比合理范围；房地产发展平稳房价收入比偏低，房价片低，需求增加房价收入比偏高，房价偏高，需求减少房价收入比4.16.1市场供给市场供给市场需求市场需求大连房价收入比14.2房价收入比城市深圳上海北京广州青岛房价收入比15.7615.5513.5512.6715.1大连杭州南京合肥.南昌14.210.110.09.18.42003-2006年大连人均支配收入与房价2006年，我国最具有影响力的大城市市区每平方米商品房平均房价排名，大连房价排１3位2006年1季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.9%，大连的涨幅达到18.9%一般研究认为，发达国家的房价收入比在1.8-5.5之间，而发展中国家由于人口增加和城市化进程加快，房价收入比发达国家大，研究认为发展中国家房价收入比合理范围为4.1-6.1之间19限价房按照以房价定地价的原则，根据限价商品房基准价格，确定土地出让价格；而限价商品房的基准价格，原则上比同地段商品房评估市场价低２０％，同时，将开发单位的利润率和管理费分别控制在１０％和４％——————大连经济适用房管理办公室目前炮崖小区康顺园二期经济适用房价格3500元/平米，泉水的限价房价格大约在4300-4700之间；“07年大连计划供应经济适用房、限价房土地共92.4公顷，其中经济适用房74.7公顷，限价房17.6公顷；经济适用房中炮崖有11.76公顷，辛寨子5.88公顷，头道沟7.65公顷，择机建设用地11公顷，泉水专项回迁房约10公顷，其他的为大化集团、大显集团等的集资建房，真正属于面向大众的经济适用房、限价房建设面积约为54公顷；”资料来源：大连政府网站大连“十一五”期间经济适用房、限价房土地供应量与所占比例基本稳定，对大连整体房地产市场不会形成较大影响，同时分流客户也以低端客户为主年度普通住宅用地经济适用房、限价房经济适用房、限价房占普通住宅用地比例20052384418.5%20062415522.8%20072285423.7%20082104220%20092004221%20101953920%数据来源：2007年房地产开发项目供地计划说明书大连市住宅建设规划单位：公顷20中心区西部居住区高新园区东海区北部居住区中北部居住区南部风景区西北部居住区星海区大连居住分区及房地产板块示意城市核心板块星海-泛星海板块台山北板块软件园板块泛高新板块西山板块机场新区板块西南路板块东海板块东南滨海板块华南板块泉水板块旅顺南路板块21各板块的核心资源均有所不同，层次分明，差异化明显，板块格局的形成使客户按承受能力和居住偏好重新分布，客户与板块对位现象显著星海板块城市核心板块东南滨海板块软件园板块西南路板块西山板块华南板块泉水板块机场新区板块板块现状依托星海广场和海景资源该区域吸引了大连高端客户和外地置业者大连老城区，政府所在地，大连本土高端人士钟爱地大连海景豪宅分布地之一城市西南角，高校、产业聚集所带来的居住人口支撑起房价的不断攀升与市中心合适的距离和商业中心的影响力支撑了其中高端价格马栏—西山水库沿线，近年开发新区，自然环境是吸引居住者的首要因素。甘井子区，城市北拓的第一承接区域。基础设施完善，区域发展成熟。甘井子区北部，凭借较低的房价支撑起房地产市场甘井子区西北部，低价是本区域的最大特色核心资源海景资源城市商务海景资源产业教育城市商业自然环境配套设施低价低价板块未来发展成为大连顶级豪宅住区，逐步面向向全国市场土地资源日益稀缺，价格稳中上升土地资源有限，后续供应乏力随着产业的发展，未来区域升值潜力不可低估土地资源有限，价格提升空间大品牌开发商万科的进入使区域平台价格提升区域内供应量将持续增加，供需两旺。发展速度快，是大连中低价房主要供应区域西部机场建设将会使区域地产发展更加成熟产品类型高层小高层高层小高层高层小高层小高层多层高层小高层小高层多层小高层多层小高层多层小高层多层平台价格12000880085008500-9000750075006000-65004500-50005600代表项目星海国宝壹品星海远洋风景都市银座金广东海岸海天瀛洲东方圣荷西斯坦福院落唯美品格万科假日风景加州洋房动力院景美域盛景新星绿城第一圈层聚集本市和外地高端客户高端人群东、南聚集，中低端人口西、北扩散；华南、泉水和机场新区成为承接城市外溢人口主要板块第二圈层城市中产、地缘客户和主动外溢人群第三圈层被动外溢客户为主22分区域住宅市场2007年供应走势分析1北部区：以5000-6500元/平方米中低价区项目为主，产品力及区域竞争力较弱。中北部区：区域成熟度及认知度得到很大提升，区域内客户再生效应开始显现，新增楼盘稀缺，唯美品格将与市中心和泛星海区的高档住宅形成竞争。东海区：07年新增供应不多，区域认可度没有太大改观，虽然定位为高价区住宅分布区，但其竞争力在与星海区、中心区相比较明显处于弱势，只是幅射周边居民及外地客户，城市影响力较小。东南区：由于解放路动迁问题影响，本区域新增供应仍处于滞缓状态，少数新增项目由于势单力薄，价格上突欲望不强，也是中高档住宅的竞争者。西北区：亿达第五郡高调开启旅顺北路区域市场，价格预期较高。西部区：以万科假日风景为首的西山水库项目2007年进入后期销售，其现房实景的呈现将会对同价区新上市项目产生较强竞争。三季度，万科乐百年项目也将以示范区的形式上市销售。星海核心区预计新增80余万平方米高档住宅，07年预计上市50万平方米左右，价格均突破万元，成为未来两年内高档高价区住宅主要分布区。大连明珠、一品星海、金海花园是典型代表。泛星海区07年预计新增供应近40万平方米，以8000-10000元的高档低价区住宅为主，将和中心区同价区产品及中北部、西部、西南部中高档住宅产生竞争。软件园区区内新增供应较少，东方圣荷西和宅语原的价格上突会使其直接面对来自泛星海区域高档低价区项目的竞争威胁旅顺南路主要供应为小平岛、蓝湾和奥林匹克花园，其低端产品将分流西部、西北部、中北部中高档项目的销售份额，其高端产品将与开发区的高端产品产生直接竞争。西南区中心区:价格涨幅保守，定价大多不过万元，会对中高档住宅价格上突产生较大压力中高端市场多点开花，供应放量，竞争加剧23西部区域和北部区域将成为未来开发的热点区域中心区东海区东南区星海核心区泛星海软件园高新园旅顺南路西部区西北区中北区北部区项目数量622576310537面积383300158000143450511683390174395838314000441000274000220000730000套数31781608117828353942375226524623293221007326均价950090007500130009000800075007000550068005800户均面积120981221809910511895.39310599.6产品类型高层高层/别墅别墅/多层/小高层/高层高层多层/小高层/高层多层/小高层/高层别墅/多层/小高层/高层多层/小高层/高层多层/小高层多层/小高层/高层多层/小高层/高层主力户型80-120㎡80-100㎡/200㎡100㎡/200㎡160-250㎡130-150㎡80-100㎡80-100㎡/200㎡100㎡85-100㎡60-100㎡50-90㎡分区域住宅市场2007年供应走势分析2市内各区域全年新增供应走势预计24宏观市场总结经过新政影响缓释期，2006年下半年至今，大连市场又经过一轮快速增长期，房价提升迅速，在整体供需结构保持稳定的基础上，消费者心理底线被再次提高市场进入高速发展期，市场需求旺盛，供不应求；中心城供应不足，购房外溢明显；产品供应以中高端为主房地产板块格局呈现明确圈层特征客户与板块对位明显１、受总价承受力影响，小户型住宅市场畅销３、城市外溢进一步加剧，第二圈层对中低端外溢客户已经形成挤压，部分板块出现“升级”的机会或动向２、中高端楼盘竞争加剧，价格出现天花板效应，产品力成为竞争主战场，品质明显提升25在这样的宏观背景下，作为一个城市新兴区域的中等规模项目，我们首先要解决的是区域定位的问题：

机场新区，在城市外溢板块的队列中，处于怎样的位置？26物业发展建议项目界定与客户目标项目机会分析市场环境分析项目整体发展战略项目整体定位27项目机会分析城市外溢板块研究机场新区区域价值研究28中心区西部居住区高新园区东海区北部居住区南部风景区西北部居住区星海区主要外溢板块分析泛高新板块西山板块机场新区板块华南板块泉水板块29泉水板块是距离城市核心区最远的外溢板块，城市公共交通欠发达，区域配套以居住生活配套为主，处于建设起步阶段泉水板块城市核心区东快路华北路华东路轻轨3号线12km泉水板块的通达性一般：城市核心区距离泉水板块的直线距离大约为12公里；城市核心区和泉水板块的连接主要依靠华东路、华北路、东快路、轻轨，车行时间超过半个小时；

开往泉水方向的公交主要包括：1路、1路加车、8路、303路加车、515路加车、泉水小区-长兴市场等8趟班车等；并有轻轨3号线到达，可以顺利到达大连各主要区域；商业/商圈板块内尚未形成大型商业设施，以不成规模、零散社区商业为主，如南关岭街道附件商业圈，规划建设泉水新区（新火车站）区域级商业中心医院以华南地区的医院为主学校泉水新区小学、泉水新区中学均在建，各两座规划利好泉水新区作为大连重点建设的住宅区，社区内次级道路1、2、3、4号路开始铺设，泉水污水处理厂在建，占地88公顷的体育中心在建，中小学学校各两座将在十一五期间建成30泉水板块—政府经济适用房与限价房集中供应区域，以本地居民、拆迁户与被动郊区化低端人群为主小高层、高层4500-5000元/平米未来供应量达，区域认知底本地客户自住为主，占80%特征分析产品类型价格平台客户类型项目美域盛景富士庄园骏腾名苑泉水奥林园位置甘井子区泉水源泉路以西，风华路以南甘井子区泉水（友好园北侧）甘井子区松江路与山东路交汇处王家桥北400米甘井子区泉水华东路规模占地18.8万，建面32万，容积率1.7，3200多户占地16.4万平，建面13万平，容积率0.8占地16万，总建面25万，容积率1.58占地22.9万平，总建面18.6万平，容积率0.81产品多层、小高层、高层一居室65平米左右，二居室90-105平米，三居室140平米以上；以二居室为主力户型联排、小高层联排以300-400平米为主；小高层以100平米为主多层、小高层、高层90平米的为主，100平米和130平米为辅，只有高层有部分的55平米的一居多层、小高层一居室50平米左右，二居室65-85平米左右，三居室100-115平米；二居室是主力户型客户情况客户以首次置业自住为主，30及以上人群为主要客户群，有不少工薪阶层和动迁户，交通和价格是吸引置业的主要因素；-----客户以地缘性为主，自住居多，有部分二次置业的人；看重项目的高性价比，交通便利等；区域内客户自住为主，价格和交通以及环境是置业重要因素销售受政府限价，4300、4500、4700的价格没有变化过联排的总价在300万以上；小高层的起价是4800；起价3600，均价4000，最高4500总2600多户，分四期上市，一期06年10月上市，已销售完毕，只有公建在售均价5180，多层4920-5500元/平,小高层4460-5200多元/平2005年11月开始销售，现在仅剩120平的几套大户型图片31华南板块距离城市核心区较近，通达性好，且有便捷的交通方式与市中心连接，配套设施齐全，发展相对成熟华南板块9.8km西北路华北路华东路西南路华北路山东路城市核心区华南板块的通达性较好：城市核心区距离华南板块的直线距离大约为9.8公里；城市核心区和华南板块的交通路网基本建成，达到通畅：东西向的主干道包括西北路、华北路、山东路、华东路、西南路；南北向的主干道包括华南路、千山路、松江路、东维路、香周路等，可以保证车行时间在30分钟以内；

开往华南方向的公交主要包括：19路、20路、303路、413路、9路加车等；可以顺利到达大连各主要区域；商业/商圈大连家具城、华南装修大卖场、华南义乌小商品城、华南电子城、沃尔玛超市、国美等入驻，较成熟商圈已渐成型医院大连市第三人民医院（三甲）、新世纪医院（民营）等学校二十中学、二十三中学、博雅中学、华南中学、华南小学规划利好规划依托华南广场的中华路区域级商业中心将升级为市级商业中心，规划商业占地面积1.2平方公里32华南板块—依托与城市相对便利的交通、较成熟的配套所形成的居住氛围浓厚，以本地客户和城市北部外溢客户为主的中档板块叠拼/联排、多层、小高层6000-6500元/平米供应量集中，居住氛围浓厚本地客户占70%，首次置业与二次置业比例相当特征分析产品类型价格平台客户类型项目动力院景加州洋房福佳华东人家芙蓉人家位置甘井子区华南广场西侧甘井子区华南广场西侧19路终点站对面甘井子区华东路与天河路交汇处大连市西南路与促进路间，松江路与山东路交汇处规模占地15.8万平米，总建筑面积28万平米，容积率2.8占地15.6万平米，建筑面积16.8万平米，容积率1.2占地6.3万平米，总建面10万平米，1600余户占地18万平米，总建筑面积18万平米，容积率约为1产品多层4栋、小高层31栋2300多套，主力户型100-110平米占50%，125-135/140-152平米占30%，80-90平米占10%多层16栋，小高层8栋，别墅10栋，698套；多层70-90平米70%，小高层80-130平米20%多层、小高层、高层一室一厅41平米10%，二室一厅77平米20%，二室二厅或三室80-100平米70%多层，一室一厅50平10%，二室一厅70-95平40%，三室一厅118-130平米30%，四室152-16520%客户客层属于具有一定支付能力的人群。本地客户为主，中心城客户主要来自西岗区，一次、二次置业比例相当80%本地高端客户，典型客户如石化、大厂，自住为主地缘性客户为主，80%为本地人，50%-60%为首次置业，年轻人为主，在本地工作居多，被较低价格、距离工作地点近和周边配套吸引地缘性客户为主，职业比较复杂，90%以上为自住，销售一期均价4700元/平米，二期均价5800-6500元/平米，大面积户型较多，大面积三居销售困难，目前销售率70%首期，多层5400元/平米，小高层4900元/平米；目前，新推精装修高层6300元/平米，别墅定价1万元以上；100平米以下两居销售快速起价5920，最高6800，均价6000多，2月份开盘，总套数1600多套，目前还剩200余套；起价4000多，现在售价6000；05年5月开盘，一千余户，目前仅剩120和150平的大户型，月均100余套图片33西山板块距离城市相对较近，交通较为便利，自然条件优越，配套齐全但档次不高西山板块距离城市核心区直线距离约7公里，旅顺中路、红旗路、黄河路把市中心和西山板块连接起来，西部大通道已经通车，道路通畅、路况好；车行时间在20分钟左右；商业/商圈西山板块的商业主要集中在马栏广场，马栏广场主要的商业包括大商新玛特、溢彩城等，还有百余户服装商户、大连最大的熟食交易市场等；医院大连渤海医院、大连马栏广场骨科医院、大连第五人民医院等；学校马栏小学、南平小学、８３中、格致中学等其他金融网点健全，各级政府机构办事部门齐全；

开往西山方向的城市公交线路主要包括：５３４路、５３５路、５３５路复线、７０５路、７０８路等；开往马栏广场的城市公交也可以方便达到西山；西山板块自然条件最为优越：背靠西山、面朝西山水库，上风上水之地；且有万科等品牌开发商进入，区域已由被动外溢板块提升至主动郊区化人群的选择；城市核心区西山板块7km黄河路红旗路西部大通道旅顺中路西山水库西山34西山板块—依托西山良好的山水资源、品牌开发商的影响力所形成的城市低密度板块，以市区品质中产二次置业客户为主叠拼/联排、多层、小高层7500元/平米依托良好的自然资源形成低密度板块以市区品质中产，二次置业为主，占80%特征分析产品类型价格平台客户类型项目长鹭晶品缘林万科假日风景西山阳光水岸位置甘井子区红旗中路西山水库甘井子区红旗中路西山水库甘井子区红旗中路西山水库北侧规模占地4万平米，总建面5.7万平米，容积率1.3占地面积13.5万平米，建筑面积15万平米，容积率1.1占地面积15万，建筑面积19万平米容积率1.3产品5栋叠拼，9栋多层，1栋小高层，2栋高层，共480户，90平米左右是主力户型多层、小高层、高层1400多套主力户型90-100平米2栋联排别墅、35栋多层住宅、5栋小高层、1栋高层，41栋，共1150套；主力户型三居115平米/127-144平米占60%，两居70-90平米占30%，一居70平米；150-190平米10%客户40%-50%的市内客户；部分软件园中高层，40-50岁客户为主流客户；二次置业的比例占绝大多数；投资客户占到20%-30%；有养老、度假型的客户；外地客户1/3，主要是东三省；市内客户2/3，大连人本地1/3；在大连工作的人占1/3；二次置业比例80%，自住比例10%到20%，二次置业的客户年纪在35到40之间客户中以“双高”客户为主，IT行业；首次置业和二次置业的比例大约各占50%；客户中有30%的投资型客户；90-115销售最好，年轻人多选择60-70销售起价5450元/平米多层7200元/m2，叠拼8200元/m22006一期600套一天售罄2007二期750套首期，均价6000元/平米目前，均价7000多元/平米一期：2006.11—2007.1，共10栋,8栋多层,2栋小高层，280套，均价6500元/平米；二期：2007.1—2007.3，8栋180套，均价7000元/平米；三期2007.4，均价7500元/平米图片35高新区板块距离城市核心区近，通达性好，高校汇集、高端产业聚集，缺乏大规模集中商业城市核心区高新区板块7.5km中山路西南路连山街南沙街/五一路依次为西安路、中山路、高尔基路、利北路高新区板块的通达性较好：城市核心区距离高新区板块的直线距离大约为7.5公里；城市核心区到高新区板块路网发达，板块内主要的道路包括南沙街、西南路、连山街、中山路等，城市主要干道西安路、中山路等均与板块内道路连通；道路通畅，可以保证车行时间在20分钟以内；

开往高新方向的公交线路近期由３条线路增开至５条；板块内七贤岭开通有免费的小公交方便产业基地内的工作人员区内办公；商业/商圈板块内主要以产业为主，围绕高校有少量的商业聚集带，但规模小医院大连大学附属医院、大连医科大学附属医院等学校大连理工大学、大连医科大学、东北财经大学等11所高校和50余家科研机构产业目前有1700余家企业，高新技术企业400多家，三资企业600余家，GE、DELL、IBM、爱立信等世界500强企业22家26个项目规划：投资2000万元建设动漫、生物医药产业两个公共技术平台，形成国内各园区中最大的公共技术平台；积极搭建海外软件开发平台，为大连软件企业在欧美的外包业务搭建平台；筹建园区国际孵化器，以中俄技术转化基地为重点，进一步开展对美、日、欧的业务；从法律、融资、评估、审计等环节完备中介服务体系；将大学科技园面积扩大10万平方米；加快体制和机制创新；努力拓展发展空间，促进产业集群发展；

36泛高新板块—临近高校和高端产业，软件园板块外延区域，现状匀质性较差，以周边企业人群为主项目壹品漫谷柏林水郡菁英汇位置甘井子凌水路10路、406路终点北走300米甘井子区凌水湖

高新园区政府对面

规模占地面积14万平米，总建面16万，容积率1.14占地5.1万平，总建面6万平，容积率约为1.2占地约1.6万平方米，建筑面积约8.8万平米，容积率约为5产品多层、小高层、联排多层106-170平米，跃层230-260为主，小高层90平米是最小户型，三种物业形式各占三分之一一期13栋多层（5层），二期10栋，以70-90多平的两室两厅和90-110多平米的三室两厅为主力户型，首层连带半地下多功能间、车库及私家花园，顶层赠送跃层、露台的跃式户型。3栋高层建筑，1021套单位，平层：40、50、70平方米小户型设计，复式Loft：40、50、70、80平方米多种户型，赠送更多使用空间，4.8米层高，Loft复式空间设计客户客户以沙河口和甘井子区为主，占60%地缘性客户为主，在周边高校、公司工作的人员——销售07年开盘，90平米的小户型最为畅销，多层起价7000左右，小高层5700左右，楼层差50，联排8000左右一期已经售罄，均价6150，二期跃层即将销售——图片多层、小高层、高层6500元/平米依托高校和产业聚集，人文气质浓厚区域内客户比例超过50%特征分析产品类型价格平台客户类型37机场板块—可见典型项目为区域大盘新星绿城，定位中端，借助成熟社区和区域利好价格提升迅速位置甘井子区辛寨子华鑫广场西200米规模占地50万平，总建面110万平，容积率1.2产品全部是多层建筑，户型面积从39.33平方米到155平方米周期一期：2003.3——200４.5；二期：2004.5——2005.6；三期：2004.8——2006.7；四期、五期：2006.9至今配套社区内规划幼儿园、主题会所、运动会馆、社区门诊、超市、饭店、菜市场、邮局、银行等等新星绿城产品品质较前期明显提升配套逐渐完善区域人气不断聚集1950235030005000630038从机场周边近期土地出让情况来看，除亿达第五郡外无大规模项目供应，受机场周边用地影响各项目在限高与容积率上趋近甘井子区政府出让土地信息2006年初张前路左侧天华牧场7万平米R=1.2单价2200元／平米2006.5华信总行规划商务区R=2.４综合用地2006.10砬山区12万平米R=1.22000元／平米华信亿达砬山天华牧场土地编号用地位置用地性质用地面积容积率（2007）18甘井子区新寨子街道南山居住约7.7公顷，拟建筑面积111650平方米1.45（2007）17甘井子区机场街道南松路居住约2.03公顷，拟建筑面积24360平方米1.2（2004）21甘井子区小新寨子村住宅、公建用地面积58000平方米，核定总建筑面积69691平方米39外溢板块区域居住价值评定板块距市中心直线距离车行时间通达性配套华南８公里３０分钟以内通达性较好；四条南北向主干道连通市中心和板块，路网成型，公交线路发达较成熟商圈已成型，医院、学校、银行等配套设施齐全，华南是泉水副中心最成熟的商圈，有望成为大连市区五大商业中心之一泉水１１公里超过半个小时泉水板块的通达性一般，公交便利但车行时间较长依托华南板块成熟配套，但自身板块内商业、学校、医院、体育文化设施等目前都不完善西山７公里２０分钟道路通畅、路况良好，公交便利依托马栏广场，各种生活基本配套齐全，但档次不高高新５．５公里２０分钟以内与市内主要干道连接良好，且板块内交通逐步完善主要是产业聚集带，商业配套缺少成规模的聚集带，高等学府聚集机场新区7.3公里30分钟通达性高，但现状区域公共交通不发达依托新星绿城以及原有居住配套，规划为城市副中心，区政府迁入，城市公园、体育馆、文化馆、美术馆、商务办公、区域级商业中心区域居住价值必备指标：公共交通便利性周边的生活设施增值指标：安静程度空气质量地铁交通便利性周边绿化环境快速交通便利性40外溢板块房地产价值：实现价值差异明显；除泛高新板块外，板块内各项目价差不大，聚集度高高新项目产品均价壹品漫谷联排（1）8000多多层（2）7000多小高层（３）5700斯坦福院落多层、小高层（４）7800柏林水郡多层（5）6150菁英汇高层（6）5080华南项目产品均价动力院景小高层（11）5800多多层（12）6500加州洋房高层（13）6300多层（14）6700福佳华东人家高层（15）6000多多层（16）6500芙蓉人家多层（17）6000西山项目产品均价晶品缘林多层（7）7200叠拼（8）8200假日风景高层（9）7000多阳光水岸多层（10）7500泉水项目产品均价美域盛景小高层（18）4500富士庄园小高层（19）4800骏腾名苑小高层（20）4000泉水奥林园小高层（21）5000单价400045005000550060008500700075008000650095009000泛高新西山华南泉水312465789101112131415161718192021列表所选取的并非楼盘的所有产品形式，选取的是区域内主力产品形式，便于说明区域的价格平台，价格以最近的市场价格为准类别墅多层小高层、高层41外溢板块客户分析：客户按承受能力和居住偏好分布，客户与板块对位现象显著外溢群体群体特征置业需求外溢驱动因素外溢板块普通小白领刚性需求，价格敏感，收入稳定，月薪2000元左右首次置业价格驱动华南、泉水高薪小白领月收入4000-7000元，刚性需求，追求生活品质，愿意为生活的舒适度牺牲一定便利性首次置业合理价格，生活格调西山、西南工薪阶层工作一定时间，需解决住房问题，但收入有限，价格极度敏感首次置业居住改善价格驱动泉水工薪中高收入收入稳定，且处于中高阶层，具有一定财富积累，寻求居住条件改善的换房人群居住改善投资兼自住合理价格，生活舒适度华南城市中产阶级城市高学历高收入人群、生意人，具有较高支付力，追求生活品质居住改善投资产品升级生活品质西山、西南城市富人阶层大型企业与外企高管、成功商人、高级公务员，多次置业居住升级投资城市资源低密度生活西山、西南42城市外溢板块客户流向中心城板块西南区西山区机场新区华南板块泉水板块城市中产中高端产业高校地域地域客户北部工薪阶层被动郊区化地域客户工薪与年轻人43主要外溢人群类别：城市中产、高薪小白领、工薪中上层夫妇，40岁，丈夫是企业中高层管理者，妻子是主任医生目前居所：青云映山两居公寓，对目前居住条件比较满意。置业需求：城市近郊区，130平米左右的三居，不太关注交通。选择西山板块原因为西山景观资源，楼盘匀质性，整体居住氛围比较好，大连其他地方这样环境的基本没有。而且自己在市内有房子，现在置业主要是希望能够有一个生活上质的提升，已经不是简单的追求能够住的遮风挡雨的房子了，追求的是一个生活状态。现在人到中年，事业上都有一定的积累了，生活上也应该与时俱进阿；好多朋友也都开始往市外买房子了，西山就是大家都觉得挺好的一个地方，也算是现在大连一个有钱人居住区吧；城市中产关键词：二次置业、品质身份标签40岁左右，东特星中环业主，和母亲住在一起，有一个女儿；当初看中这里就是因为交通便利，在周边上班，而且当初买得时候价格便宜，刚开始买房的时候看的价格，地方在哪儿，现在搬进来住了才知道物业也重要，一直在这里住，每天免不了的要跟物业打交道，服务好不好影响住的舒不舒服；周围买不起了；搬远的话配套生活方便就行，能有方便的公交车，上班在路上花费的时间有个限度；房价比那个时候涨的不少，还得涨，不过也没有办法，人总得有个地方住，一辈子等于是就这么一个大的花费，不管是借钱还是怎么的，总得先弄套房子住着；工薪中上层关键词：交通便利、生活配套全、高性价比王先生，27/8岁，带NEUSOFT工牌宅语园客户置业原因：自住承受价格：7000-8000元/平方米左右产品要求：品质和距离软件园近追求个性化生活，喜欢捕捉市场潮流元素。认为此项目的“smart”元素就是为我量身定做的，非常喜欢开放式厨房的58平方米的户型，认为可以有一个空间留给朋友。单价虽然不低，但是我也不需要特别大的户型，总价也是可以承受的；通过开发商宣传的来看，这个楼盘吸引的人应该是一个层次水平的，大家追求的属性是一致的，对于生活的要求和品味接近，这样整个小区就有了这样一种氛围，外界也会对于此有一个认识，个人生活的品位和外界的气氛可以结合的很好；高新小白领关键词：总价控制、品味追求、工作便利性44综上所述，各板块成熟度不同，并依托不同的区域价值对不同类别客户形成吸引，机场新区板块价值尚未完全释放A西山板块7500元/平米依托良好的山水资源，以及品牌开发商万科的进入，成为吸引城市中心区中产核心竞争力高起高走，价格拉升迅速有“升级”为资源型城市高端板块的趋势B泛高新板块6500元/平米高校、产业聚集及西部海景资源构成了该板块的主要资源，本区域产业及高校人口形成有力支撑，主要吸引城市南部中高端人群不温不火，随大盘稳步走高C华南板块6000-6500元/平米城市北拓首要承接区，同中心城距离较近，大连中低住宅的主要供应区域，以地缘性客户和北部城区客户为主条件好但起势低，价格拉升缓慢D机场新区5600元/平米规划利好尚未充分释放，区域居住氛围不浓厚，目前仍以地域客户为主，低价吸引城市工薪阶层和年轻客层E泉水板块4500-5000元/平米政府限价房和经济试用房的主要供应区域，目前客户以周边村镇客户、拆迁客户以及被动郊区化城市人群为主起势低，低端认知已经成型，价格突破艰难政府集中供地地价迅速上涨开发放量区域高价不断刷新区域逐渐成熟客户认知定型城市新兴板块发展阶段示意机场西山泛高新华南泉水?45项目机会分析城市外溢板块研究机场新区区域价值研究46机场新区目前处于市政基础配套建设起步阶段，存在少数房地产项目，低密高绿的宜居区域面貌已初现道路建设：区域内部路网初步形成，自锦绣小区经小辛寨子全长20公里、打通整个机场新区交通路网的明珠路一期工程也将于年内竣工城市绿化：占地15公顷的森林公园树木栽植工作已完成，共栽植各类树木4066株机场新区实景图47机场周边产业现状均以中小制造业企业为主，存在少量高附加值企业，非依托机场经济，并未形成产业聚集旅顺北路松下汽车电子大连百利天华制药础明食品加工荣升钢构彩板景龙玻璃钢厂虹木制品厂大连新天福厨一和钢门铜塑窗东泰锅炉华商玻璃钢张前路中大制冷诺真大连服装有限公司大连金泽泡沫塑料布莱特外语学校旅顺北部中小企业旅顺北部知名企业48区域人口以地缘性居民为主，存在少量机场高端人群，距十一五规划（至2010年）人口13万，尚有约８万空缺机场新区总人数约5万人类别总数（万人）群体特征辛寨子街道2.5由原来的村民集体转化为城市户口而来，现从事职业多为做小生意、周边工厂工作，支付能力有限机场前街道2.4人员构成复杂，既有早期城市外溢人口，也有当地居民，整体收入水平略高于辛寨子但整体水平不高机场新区可见人群产业人口类别人数群体特征机场工作人员3000多人区域内高端人群，积聚效应明显，年龄25-4０岁之间，具有较高的支付力，注重生活品质，易攀比旅顺北路沿线产业人口5000多人从事低附加值产业，少量较好收益企业，收入水平不高且人员来源区域复杂居住人口新星绿城居住人口5000左右前期以地缘性居民为主，新一期城市外溢人口逐步增多驻扎空军居住人口不详具体人数不详，收入及福利水平较高，有部队提供福利房，且品质不低，外购住房量较少机场新区规划总居住人口13万，需要吸引8万人进入机场新区居住工作；49根据机场新区规划，解读区域价值依托政府的迁入，有着良好规划，区域形象较好的城市新区政务新区以行政中心为中心，围绕行政中心规划文化、教育、体育等公共配套设施政务新区城市副中心城市副中心处于城市规划的中心城内，非城市郊外的卫星城大城市都通过规划建设城市副中心，推动城市由单中心向多中心的转换来缓解、疏散中心城过度集中的城市职能和人口疏散点将变为区域经济发展中心，承担中心城职能并带动周边区域发展是指由于航空运输的巨大效益，促使在航空港相邻地区出现生产、资本、人口的聚集，从而形成的多功能经济区域临空经济形成同机场规模与所在城市的发达程度关系密切临空产业为临空经济核心机场临空经济区项目所在机场新区的区域价值如何构建，城市副中心、机场、政府规划对于区域价值的影响程度和时间如何？AirportEconomicZoneSUB-CBD区域发展的增长级NewGovernmentdistrict50机场新区为大连高起点规划、高标准建设的新区，城市功能布局重点结合政府新址确定高起点规划大连副中心面积中等，规划完整的综合新区高端功能定位：产业区定位：高附加值信息产业与临空物流居住区定位：靠近山体南侧住宅为一类居住区，其余均为二类住宅商务办公定位：金融、空港特色商务办公公共设施：城市级体育馆、公园、文化馆商业定位：大型集中商业Shoppingmall政府物流区服务外包基地景观大道体育馆公园商务区教育居住区级公共设施用地：一处位于产业中心；一处结合新星绿城；一处位于政府东侧城市级公共设施用地：医疗卫生用地：新区政府东侧用地规划一所综合医院文化体育用地：政府广场东西两侧规划图书馆和美术馆各一处居住用地：结合区政府新址在周边开发精品居住区资料来源：大连市规划局51在政府的大力支持下，根据新区重大设施建设进度，新区城市面貌将在未来5年时间内初步形成路网建设初步形成，政府与开发商共同建设政府工程已准备动工，近期１－２年建设，纪检法迁入机场新区建设进度城市公园种植已完成，园区小品尚未建成体育馆及文化设施近期建设，但无明确启动时间景观大道西部大通道同机场连接的北部地段，规划宽120米，80米绿化带的景观大道，预计４－５年居住第五郡等高端房地产项目相继入市产业－物流港／外包服务基地物流园依托现有物流基础进行建设，外包服务基地项目已报批，预计5年后初步形成规模商务办公／商业拟引进高端商务办公，shoppingmall与区域发展成熟度关系密切资料来源：大连甘井子区规划局52同时，机场新区规划的利好已在政府与市民中形成普遍认知，偏远荒凉的郊区概念逐渐被取代男，25岁，商务学校刚毕业学生准备在这买房子，但是觉得现在已经晚了，区域已经明显发展起来了，房价也涨的很快，如果早2年买就好了区政府搬进去，对于百姓影响也许不是很大，但是随着政府的进入，将会带动周边配套发展，现在公园已经建起来了，马上要建一个体育馆。周边还规划了产业，听说引进一些高端的信息产业，将来发展趋势有可能像软件园一样，那时候房子就更贵了女，20岁左右空姐本地人，这两年明显感到市区的人到周边区域买房，有一些卖了市区老房子，再到周边买新的项目。自己感觉现在变化还是很明显的，先是新星绿城在这项目开发，然后政府又是修路又是绿化，政府也马上就要搬进来了，而且这挨着机场，现在机场员都愿意住在周边，但是目前没有什么好项目，好多去西山买房子的，我感觉将来这个区域会发展的很好，意向吗，应该是很现代、具有国际色彩，因为要和机场融合机场新区为规划城市新兴副中心，规划面积14.5平方公里，未来发展前景会很好。西部大通道北部连接机场路段改造成宽120米，80米绿化带的景观大道。西部大通道北端两侧为规划高档商务办公区，主要企业类型为空港商务特色企业。政府行政办公区，规划近1、2年内启动，因为政策影响搁置。纪检法也将搬入。机场新区西北地区规划物流园，机场工业区规划以信息技术为主的高附加值、无污染企业，机场新区土地价格上升快速，土地大规模出让在近1、2年，开始20、30，现在30、40万

——————甘井子区规划局刘科长机场新区未来发展前景会很好，以前机场新区区域认知较低，都是一些外来人口居住，现在已经城市承接城市中心区人口疏散的主要区域。泉水区是不仅承担人口外移，还有政府安置拆迁人口主要区域，有一些限价房，区域认知就是这样的。机场新区周边产业主要依托原有产业基础，无法对区域发展形成促进和支撑，更多是城市副中心

——————大连市土地交易中心孙科长53根据机场新区规划，解读区域价值依托政府的迁入，有着良好规划，区域形象较好的城市新区政务新区以行政中心为中心，围绕行政中心规划文化、教育、体育等公共配套设施政务新区城市副中心城市副中心处于城市规划的中心城内，非城市郊外的卫星城大城市都通过规划建设城市副中心，推动城市由单中心向多中心的转换来缓解、疏散中心城过度集中的城市职能和人口疏散点将变为区域经济发展中心，承担中心城职能并带动周边区域发展是指由于航空运输的巨大效益，促使在航空港相邻地区出现生产、资本、人口的聚集，从而形成的多功能经济区域临空经济形成同机场规模与所在城市的发达程度关系密切临空产业为临空经济核心机场临空经济区项目所在机场新区的区域价值如何构建，城市副中心、机场、政府规划对于区域价值的影响程度和时间如何？AirportEconomicZoneSUB-CBD区域发展的增长级NewGovernmentdistrict54依山临海的地形地貌制约了大连城区发展，土地资源的紧缺决定了城市“西拓北进”的发展方向“按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。”———《建设“大大连”规划纲要》主城区：由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。城市用地由现在的200平方公里扩大到300平方公里左右。新市区：由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双D港”、大窑湾港区组成。城市用地由现在70平方公里扩大到500平方公里左右。三个卫星城：面向城乡，通过“双向吸纳，接受城市产业辐射、转移和农村人口转移，城市用地由现在的75.6平方公里拓展到200平方公里“大大连”的构想最早在2002年提起，直接原因就是半岛尖端的大连，由于地形限制，城市发展空间严重不足。55从城市化发展进程来看，处于原主城区延伸带的城市副中心发展进程将优于“大大连规划”其他区域城市中心区建设时代新城建设时代卫星城发展时代建设周期上世纪90年代-2005青泥洼桥—港湾广场市级中心包括人民路商务区、中山广场金融区、天津街商业区、青泥洼桥商业区和东港商务区

；星海湾—西安路市级中心包括星海湾会展、旅游和金融期货交易中心，西安路商贸、娱乐、购物和信息中心

建设周期2000至今；城市功能逐渐以城市核心区为中心向外转移；中心城外溢时期加工制造业等传统产业向新区转移，未来新区居住区建设将成为重点老城区将会逐渐以保护为主、开发建设为辅；青泥洼星海湾西安路中心城机场泉水马栏凌水黑石礁春柳中华广场梭鱼湾中心城新城普兰店瓦房庄河56大连四个城市副中心定位功能各异，发展机遇差别明显机场前副中心大连城市形象门户区，具备行政、商务、产业、居住综合功能的“城市副中心”，承接城市西拓发展的第一区域奥林匹克副中心大连主城区两大市级公共中心联结带，融入主城区的旅游、商业、电子产品交易功能区，居住功能弱化郭水副中心大连西拓发展次区域，旅顺口区城市核心功能汇集部泉水新区大连低端外溢人口居住区，城市功能主要以居住为主，功能相对单一大连城市副中心区位图57机场副中心——大连城市形象门户区，具备行政、商务、产业、居住综合功能的“城市副中心”，承接城市西拓发展的第一区域占地：14.22平方公里规划总居住人口13万核心功能区商务区：规划用地2平方公里行政中心、商务、文化、体育、医疗等，兼有酒店、会展及商品服务配套设施功能产业区：规划用地2平方公里规划以教育科研、电子商务、信息产业、高新技术研发和加工等高科技含量的新型产业为主居住区：规划用地4平放公里拟建设成中高档次、环境幽雅、配套齐全的现代化新型生态社区

张前路东北地区——公共设施区张前路西北地区——产业区靠南侧山体地区——居住区及生态旅游区政府物流区服务外包基地景观大道城市核心板块体育馆公园商务区教育58泉水副中心——大连低端外溢人口居住区，以居住配套设施为主，城市功能相对单一泉水新区发展历程：1999年，由三个自然村和石灰矿组成的泉水作为大连最大的居住区开始规划建设；随着大连“西拓北进”发展战略的实行，泉水由单纯住宅区项综合新区转变；泉水新区规划：总体分布为居住区、商业区和环境绿地，总规划面积为22.38平方公里，总建筑面积1199万平方米，人口20万人；绿化率达0.43，绿化面积约60多万平方米，容积率仅为0.8，城市公园两个，沿华东路50米宽绿化带，沿中华路30米宽绿化带，大规模绿化空地7处，人均绿化面积达15平方米；

交通状况：华东路、东北路、华北路均是城市主干道，距离市中心商圈20分钟车程，又是连接金州、开发区的枢纽，轻轨3号线在项目一侧通过；

配套设施：医院、学校、银行等齐全，以华南国际为中心的泉水商业圈正在形成；项目价格客户情况美域盛景政府限价房，4300、4500、4700的价格客户以首次置业自住为主，有不少工薪阶层和动迁户，交通和价格是吸引置业的主要因素；骏滕明苑起价3600，均价4000，最高4500客户以地缘性为主，自住居多，有部分二次置业的人；看重项目的高性价比，交通便利等；泉水奥林园均价5180多层4920-5500元/平,小高层4460-5200多元/平区域内客户自住为主，价格和交通以及环境是置业重要因素泉水新区经济适用房：总建设面积48万平方米，分A、B、C三个区，A区包括多层、小高层高层建筑20余栋，B、C区各为10栋高层；已有3.3万户居民通过资格审查；区域内房地产状况：区域内住宅单价整体水平不高，置业人群驱动因素以价格、交通为主，自住客户占主流；轻轨三号线泉水站三条主干道城市配套集中地主城区59奥林匹克副中心——大连主城区两大市级公共中心联结带，融入主城区的旅游、商业、电子产品交易功能区，居住功能弱化位置中山路、五四路交口处，东邻奥林匹克广场东部商业街，西接亿达新世界，教师大厦等高档社区，南连大连市人民体育场，北与沃尔玛合二为一

规模总建筑面积六万五千平方米，是东北地区单体最大的电子市场，入住商家近1500余户年营业额几十亿人民币入驻知名品牌IBM、苹果、戴尔、东芝、佳能、索尼、惠普、松下、爱普生、理光、三星、联想、方正、清华同方、TCL等西安路中心青泥洼中心奥林匹克副中心奥林匹克副中心：连接青泥洼和西安路两大市级公共中心，地理位置优越，交通便利，以奥林匹克广场和奥林匹克电子商城为地标性建筑，周边商场云集，旅游、商业、电子产品交易等活跃；区域内房地产市场现状：区域内目前只有中央华府、星海商城少数几个在售楼盘，单价较高，且供应量不足，区域内的居住功能在逐步弱化；奥林匹克广场位于大连市繁华地带的中山路与五四路之间，面对大连市人民体育场，占地面积4.2平方米，1999年6月1日开工，由市建委组织实施建设，于1999年9月3日竣工；广场南面的人民体育场，广场地下则是世界上最大的百货零售商—沃尔玛的大型连锁超市；周边聚集了耐克、李宁等运动品牌点和众多的商业网点；60郭水副中心——大连市西拓发展次区域，旅顺口区城市核心功能汇集部中心区郭水副中心机场前副中心大大连发展战略：“西拓北进”战略即为把大连城区西拓至旅顺口区，北扩至金州区，从而给城市经济、产业发展以更大的空间。西拓第一区域即为甘井子机场前副中心，旅顺口则位于西拓的次区域；旅顺口区与外界联通方式：境内有南、中、北三条公路通往大连，轻轨专线将延伸至旅顺新城区，旅顺是南满铁路的终点，旅顺港开通了通往外地的水路交通，沈大高速延长线将直达旅顺新港；旅顺口区概况：全区总面积506.8平方公里，城区面积34.2平方公里，区政府设在水师营街道郭水西路；是个宜居的旅游滨海区；区域规划：按照“一城两区三带”进行空间布局；一城即为新老城区组成的城市核心功能区，集中发展现代服务业，房地产业和各项社会事业；两区是开发区和双岛湾石化产业园区，是西部沿海成为临港产业的主要区域；三带是南、中、北路产业带，南路重点发展高新技术、教育、旅游产业，中路重点发展高新技术产业和森林观光长廊，北路重点发展高技术工业和高效农业；郭水副中心开发区双岛湾北路工业带中路工业带南路工业带61机场前副中心是大连四个市级副中心中功能最齐全、最宜承接主城区较高层次外溢居住人口的首选市级公共副中心机场前副中心泉水新区奥林匹克副中心郭水副中心规划人口13万20万————面积14.22平方公里22.38平方公里——34.2平方公里功能行政、商务、产业、居住居住、商业商业、旅游、体育行政、居住、商务等城市核心功能交通条件距离主城区7-8公里，有西部大通道、华北路、旅顺北路、张前路、明珠路等城市干道，但是公共交通不够便利轻轨3号线、303陆、9路、1路、8路等公共交通，华北路、东北路、华东路等城市主干道与市中心连通中山路和五四路交口处，连接清泥洼桥市级公共中心和西安路市级公共中心，交通便利，通达性好境内有南、中、北三条公路通往大连，轻轨专线将延伸至旅顺新城区，旅顺是南满铁路的终点，旅顺港开通了通往外地的水路交通，沈大高速延长线将直达旅顺新港；区域配套区政府、城市公园、体育场馆、文化娱乐设施等医院、学校、商业中心等大连奥林匹克广场，大连奥林匹克电子商城区政府、绿地、广场、文蛤娱乐设施等发展现状城市路网已经逐步铺好，城市公园已经建成，产业聚集还未形成，第五郡地产开发启动；市政交通较为完善，大规模经济适用房建设，已有大规模居住人口大连奥林广场是著名旅游景点，奥林匹克电子商城日流量万人，没有大规模的居住供应处于西拓战略次中心，以服务旅顺本地为主，新城区建设逐步完善，老城区改造成果显著，新城区搬迁拉动效应显著62根据机场新区规划，解读区域价值依托政府的迁入，有着良好规划，区域形象较好的城市新区政务新区以行政中心为中心，围绕行政中心规划文化、教育、体育等公共配套设施政务新区城市副中心城市副中心处于城市规划的中心城内，非城市郊外的卫星城大城市都通过规划建设城市副中心，推动城市由单中心向多中心的转换来缓解、疏散中心城过度集中的城市职能和人口疏散点将变为区域经济发展中心，承担中心城职能并带动周边区域发展是指由于航空运输的巨大效益，促使在航空港相邻地区出现生产、资本、人口的聚集，从而形成的多功能经济区域临空经济形成同机场规模与所在城市的发达程度关系密切临空产业为临空经济核心机场临空经济区项目所在机场新区的区域价值如何构建，城市副中心、机场、政府规划对于区域价值的影响程度和时间如何？AirportEconomicZoneSUB-CBD区域发展的增长级NewGovernmentdistrict63大连机场为东北三省重要的枢纽机场，具备形成临空经济区基础条件，但目前规模尚未能对周边区域形成经济辐射排名名称客运吞吐量1北京首都机场4865万2香港赤腊角机场4400万3上海浦东机场2666万4广州白云机场2622万5台湾桃园机场2290万6上海虹桥机场1935万7深圳机场1836万8成都机场1600万9昆明机场1400万10杭州机场995万11西安机场934万12重庆机场798万13厦门机场750万14海口机场665万15长沙机场660万16青岛机场640万17南京机场630万18大连机场630万概况：占地面积284.46公顷，飞行跑道长3300米，滑行道3168米，航站楼面积6.5万平方米，停机坪24万平方米，停机位25个，符合4E级Ⅰ类国际机场标准，可供世界上各种大型飞机安全起降。吞吐量：大连国际机场旅客、货邮吞吐量和飞机起降架次三项运输生产指标自1998年来连续8年居中国东北地区12个民用机场的首位。2006年，完成旅客吞吐量635万人次，货邮吞吐量13万吨机场为枢纽机场临空经济区形成的基本条件为机场的性质，机场必须为枢纽机场或中枢机场，大连为东北地区重要枢纽机场，满足基本条件依托城市为区域级以上城市大连具有较