北京商业整体及区域市场研究

商业整体及区域市场研究商业整体市场研究北京大型百货历史供应情况北京大型购物中心历史供应情况商业整体市场研究未来商业供应未来零售物业供给中，单体建筑面积在60,000平方米以上〔包括60,000平方米〕的商业工程有47个，主要在北京的北部和东部区域，在一定程度上也分流了传统商业区的消费人群。在此需要指出的是，虽然北京未来将出现大量商业供给，但未来商业主要以购物中心为主，百货的供给量非常小。这也是符合商业开展的新趋势。商业整体市场研究优质零售物业空置率优质物业首层及二层租金趋势对于那些品牌零售商而言，有一局部已经缩减了在北京的拓展方案，但是对于那些大多数从未进过北京的品牌而言，中国市场的吸引力还是非常大的。从现有供给和未来的新增供给来看，购物中心是商业开展的未来趋势。且有向城市外围拓展的趋势。当然，只有随着人们消费习惯的不断改变，购物中心才会逐渐被越来越多的消费者接受。局部推迟开业的商业工程将在今年年底或明年年初集中面市，届时将使得局部商圈的竞争更加剧烈。123商业整体市场研究总结商业整体市场研究-商圈研究编号零售商圈A西单B王府井C崇文门-宣武门-前门D建国门ECBDF朝阳门G三里屯H燕莎I望京J亚奥K中关村L西直门M西四环N公文坟O阜成门-复兴门P东二环路Q东南四环R朝阳路-朝阳北路S双井QABSFDEGHRIJKTLNOMC成熟市级零售商圈成熟区域零售商圈正在形成的零售商圈P商圈类型商圈名称现有商业供应(m2)未来商业供应(m2)总计(m2)现有面积百货/购物中心百货/购物中心供应比例2012年百货/购物中心大于5万平米的个数及比例成熟市级商圈A西单597,000430,00072%50%，5个148,847745,847B王府井519,464489,96494%50%，8个442,600962,064ECBD858,000583,00068%38%，8个397,1901,255,190成熟区域商圈C崇文门-前门-宣武门674,000459,00068%75%，6个628,0001,302,000D建国门170,600170,600100%40%，2个35,000205,600F朝阳门587,300155,00026%40%，2个170,500757,800G三里屯203,800153,00075%86%，6个320,080523,880H燕莎282,000207,00073%25%，2个197,000479,000I望京830,728524,42063%75%，6个345,0001,175,728J亚奥1,073,442166,44216%43%，6个964,8412,038,283K中关村835,600335,60040%63%，5个163,000998,600L西直门460,857294,55764%38%，3个42,000502,857M西四环871,400680,00078%100%，1个0871,400N公文坟137,000106,00077%50%，3个158,257295,257O阜成门-复兴门

271,900196,40072%25%，1个0271,900P东二环路162,585132,58582%33%，2个140,000302,585正在形成区域商圈Q东南四环627,000335,00053%100%，3个70,000697,000R朝阳路-朝阳北路482,000170,00035%67%，6个248,000730,000S双井181,720110,00061%50%，1个0181,720商业整体市场研究-商圈研究商业整体市场研究-商圈研究商圈名称商业举例细分组团

距离(m)分布密集商业总个数(个)百货/购物中心综合商业比例现有商业密集度(m)未来商业密集度(m)商圈未来发展趋势现有2012年现有2012年A西单中友君太大悦城/131677%81%131106持续发展B王府井东方新天地APM乐天银泰王府井百货/122083%80%11770持续发展ECBD(组团)1世贸天阶1-2:900

2-3:800

3-4:900

1-3:10004750%86%200114持续发展,主要靠项目自身2贵友LG3367%67%33333国贸银泰5780%86%2401714华贸中心新光天地美美百货新世界百货7757%57%143143市级商圈小计

800-1000

12-19

16-2473%78%117-20070-143市级商圈商业整体市场研究-商圈研究商圈名称商业举例分布密集商业总个数(个)百货/购物中心等综合商业比例现有商业密集度(m)未来商业密集度(m)商圈未来发展趋势现有2012年现有2012年G三里屯新三里屯三里屯Soho三里屯世贸61133%64%267145增强H燕莎燕莎商城SOLANA四季购物中心平安国际71243%67%327192高端增强N公文坟翠微大厦城乡贸易中心翠微广场国海广场5860%75%200125增强M西四环世纪金源5520%20%540540项目将持续成熟F朝阳门丰联广场141629%31%114100基本维持P东二环路银座来福士广场国盛4675%83%250167基本维持成熟商圈商圈名称商业举例组团间

距离(m)分布密集商业总个数(个)百货/购物中心等综合商业比例现有商业密集度(m)未来商业密集度(m)商圈未来发展趋势现有2012年现有2012年C崇文门-前门-宣武门(组团)1庄胜崇光百货1-2:2000

2-3:18003467%75%233175项目带动商圈持续发展2前门商业街13100%100%/1673新世界百货国瑞城91044%60%

167150I望京(组团)1嘉茂购物中心方恒国际中心望京国际中心200061083%60%200120整体增强，发展和竞争并存2华彩国际新世界利莹天陆购物中心7829%25%143125J亚奥(组团)1北辰购物中心飘亮购物广场北辰时代名门1-2:1200

2-3:1800

1-3:1900

1:4:200071243%67%286167整体增强，发展和竞争并存2亚运村华堂91011%20%1671503安贞华联3333%33%67674傲城商业街明天商业中心华堂北苑店780%13%171150商业整体市场研究-商圈研究成熟商圈商圈名称商业举例组团间

距离(m)分布密集商业总个数(个)百货/购物中心等综合商业比例现有商业密集度(m)未来商业密集度(m)商圈未来发展趋势现有2012年现有2012年K中关村(组团)1新中关中关村购物广场1-2:1800

2-3:2300

1-3:2100131323%23%6767

基本维持2双安商场当代商城华宇时尚33100%100%1001003五道口购物中心2250%50%100100L西直门(组团)1西直门华堂1-2:1000

2-3:15007714%14%171171基本维持2西直门嘉茂11100%100%//3新华百货56100%100%160133D建国门(组团)1中粮、恒基110022100%100%2525有下滑趋势2友谊、赛特23100%100%10067O阜成门-复兴门(组团)1百盛、长安商场复兴商业城17005580%80%300300有下滑趋势2阜城门华联3333%33%300300成熟区域商圈小计

1000-23004-15

5-1852%

52%

67-54067-540

商业整体市场研究-商圈研究成熟商圈商业整体市场研究-商圈研究商圈名称商业举例组团间

距离(m)分布密集商业总个数百货/购物中心等综合商业比例现有商业密集度(m)未来商业密集度(m)商圈未来发展趋势现有2012年现有2012年Q东南四环大成国际美罗城/91044%50%367330靠项目自身带动商圈发展

S双井富力城乐成/5540%40%240240R朝阳路-朝阳北路(组团)1尚街朝北大悦城16007929%33%2141672十里堡华堂2450%75%700350正在形成区域商圈小计1600

5-9

5-13

39%

46%214+167+

成熟商圈商业整体市场研究-商圈研究商圈类型商业个数范围综合型商业比例现有商业密集度(m)未来商业密集度(m)现有2012年现有比例2012年比例市级商圈12-2016-2573%78%117-20070-143成熟区域商圈4-15

5-1842%52%67-54067-540

正在形成区域型商圈5-9

5-13

39%46%214+167+

三大类商圈比较分析成熟区域型商圈辐射力度均小于市级商圈，商圈内百货及购物中心供给量相对较小且分布不集中，多为周边区域内及周边的办公及居住人群的就近习惯性消费市级商圈中消费者习惯性消费场所〔西单/王府井〕商业分布密集，商圈内百货及购物中心可以轻松实现人流共享；成熟的商业气氛带来了旺盛的人气，而庞大的有效消费力又吸引了各类零售商的进驻，带动整个商圈的持续开展正在形成的区域型商圈依托少数新开业的综合型商业工程，带动整个商圈商业气氛的逐渐形成及开展，将逐渐形成周边消费人群的就近习惯性消费；未来开展潜力较大，多靠工程自身带动商圈开展123商圈研究总结区域市场研究区域研究选取的范围为北至东小口镇〔地铁十三号线及中东路延长线的交汇处〕，东至京承高速，西至八达岭高速，南至北土城路的区域为调研范围。具体如以下图：本案研究区域界定区域现有商业汇总表序号项目名称商业类型开业时间建筑面积(m2)1北辰购物中心百货公司199030,0002居然之家北四环店专业店-家居建材199880,0003北京国际珠宝交易中心专业店-珠宝199820,0004华堂商场亚运村店百货公司200140,0005飘亮购物广场购物中心200123,0006风林绿洲商业街商业街200112,0007物美惠新超市专业店-超市200115,0008苏宁安贞店专业店-电子200210,0009赛博数码生活广场专业店-电子200313,00010第五大道商业街200436,00011上品折扣广场折扣店200412,00012物美大卖场家和店专业店-超市200410,00013爱家奥特莱斯名品折扣广场折扣店200520,00014健翔家居广场专业店-家具建材200535,00015傲城商业街商业街200675,00016凯旋城商业街商业街200633,00017物美大卖场北苑店专业店-超市200620,00018易初莲花北苑店专业店-超市200618,00019大中电器惠新店专业店-电器200616,000区域市场研究序号项目名称商业类型开业时间建筑面积(m2)20新正时家居广场专业店-家居建材200620,00021居然之家北四环店－国际馆专业店-家居建材200630,00022易事达广场购物中心200620,00023明天第一城商业街-配套商业2007100,00024上元独栋-配套商业200822,00025观典时尚广场专业市场-服装、茶城200813,80026红星美凯龙北四环店专业店-家居建材2008100,00027万龙广场商业街200820,00028北辰时代名门购物中心200830,00029亚辰时尚购物广场专业市场200813,00030凯基伦购物广场专业市场200817,00031唐人街购物广场专业市场2008125,00032华汇华辰超市专业店-超市200815,00033洛克时代写字楼底商200822,00034东方家园来广营店专业店-家居建材200815,00035冠军城独体商业200918,00036旭辉奥都商业中心底商-配套商业200912,00037家乐福（健翔桥店）专业店-超市200915,00038华堂商场北苑店百货公司200935,00039红星美凯龙北五环店专业店-家居建材200965,000合计1,225,800区域现有商业汇总表区域市场研究511014111312187206171681932421915222324252728263231293033353637383439现有供给未来供给40414342444546474849区域商业分布图区域市场研究区域商业情况分析在研究区域内，现有商业物业总供应量约123万平米左右，供应量较大；这些项目中，经营良好的商业项目不多，多为住宅及写字楼的底商,经营较好的项目为北辰购物中心、飘亮购物广场、华堂亚运村及北苑店，上品折扣北苑店等，住宅及写字楼底商主要为餐饮、生活配套等业态；区域商业较为分散，主要分布在亚运村区域和北苑区域，都是依托于附近社区而逐步兴起，以辐射其附近的社区为主，辐射区域有限，为区域型商业中心；北辰购物中心、飘亮购物广场经营时间较长，但其内部引入品牌的竞争力较差，已经不能满足区域消费者的购物需求；飘亮购物广场后期引入了影院，使其在业态方面更加丰富，弥补了区域影院的市场空白；从商业体量看，独立项目的体量相对较小，一般都在5万平米以下，一般经营状况较好；而个别体量较大的项目，如明天第一城，其空置率较高，在营业的店铺也经营状况较差，由此可以看出，除集中商业外，住宅配套类商业的体量越大，风险越高；区域内家居建材专业店相对集中，如红星美凯龙、居然之家、美克美家、依利诺依、科宝博洛尼等，品牌档次较高，分布多集中东北四、五环沿线，这主要是由于紧邻环路的位置展示性好，且租金远低于市区，周边又有北京较为集中的中高端住宅区；区域内还有两家折扣广场，上品折扣经营良好，而爱家奥特莱斯名品折扣广场经营惨淡，内部品牌组合、折扣幅度的大小以及地理位置决定了其两极化的经营情况；区域餐饮业发展较好，在慧忠路有一条餐饮街，很多知名品牌都已入驻，如金鼎轩、干锅居、渔公渔婆、鹿港小镇等，此外，如金钱豹、万龙洲海鲜等高档餐饮也都进驻了本区域。区域市场研究序号项目名称商业类型开业时间建筑面积(m2)40金泉广场商业街+购物中心2010-2011228,00041奥林匹克中心地下商业购物中心2010208,00042盘古大观购物中心201030,40843国家会议中心购物中心购物中心201083,78044北辰购物中心北苑店购物中心201068,00045鸟巢商业配套商业201048,92046北京华联旗下百货（远洋地产万和城商业）百货公司201148,00047兴美购物中心购物中心201130,00048媒体村商业街商业街-配套商业——13,00049华发颐园底商-配套商业——14,300合计772,408区域未来商业汇总表区域未来商业项目将有10个之多，总面积超过77万平米，供应量较大，区域内的商业竞争也将更加激烈。区域未来入市的项目以购物中心为主，丰富的业态组合将全面满足区域内主力消费人群——家庭型消费者，提升整个商圈的市场竞争力，扩大商圈的辐射范围；区域新增项目虽多，除了部分配套商业外，购物中心的体量不包含本项目也已达到34万多平方米，其中金泉广场购物中心的体量较大，其他项目的体量都在7万平米以下，在规模上比本项目相比处于劣势。金泉广场商业街目前正在装修阶段，将逐步在今年底和明年开门营业，其区域核心的位置，势必在未来成为区域商业的一极，将成为本项目有力的市场竞争对手。区域市场研究区域商业租金表序号项目名称商业类型开业时间建筑面积(m2)租金（元/天/平米）业态1北辰购物中心百货公司199030,000扣点15-28%1F:超市；2F：化妆品、珠宝、鞋；3F：女装；4F：男装；5F：儿童、运动、家居、小家电2华堂商场亚运村店百货公司200140,000扣点15-28%B1：超市；F1：鞋、包、化妆品；F2：女装；F3:男装、休闲；F4：内衣、运动、儿童；F5：家居、小家电、美食广场3华堂商场北苑店百货公司200935,000扣点15-28%B1：超市；F1：鞋、包、化妆品；F2：女装；F3:男装、休闲；F4：内衣、运动、儿童；F5：家居、小家电、美食广场4飘亮购物广场购物中心200123,000服装扣点15-28%

超市、影院、餐饮、服装等5北辰时代名门购物中心200830,000Watson:8%扣点；快餐：8-9；DHC：7；王品：4；美食广场：2.5；零售：13-14；B1：生活广场（Watson's、DHC、北辰精品超市、王品）；其余正在装修，未开业6易事达广场购物中心2006

20,0005-10，百货扣点15-25%百货、餐饮、个人护理、休闲娱乐、游艺7盘古大观购物中心201030,408主力店报价1.8空置8国家会议中心购物中心购物中心201083,780主力店报价2空置9兴美购物中心购物中心201130,000尚未确定目前还在前期规划阶段10北辰购物中心北苑店购物中心201068,000餐饮：3.5-4；百货：扣点18%-24%餐饮、超市、百货等11风林绿洲商业街商业街200112,0005-10茶馆、中介、便利店、美容美发等12第五大道商业街200436,0001F：15；2F：5B1：小商品市场；F1-F2：餐饮、中介、眼镜、服装等；F3：新华书店正装修13傲城商业街商业街200675,0002.8-3.3

餐饮、口腔、美容院、咖啡等区域市场研究区域商业租金售价表序号项目名称商业类型开业时间建筑面积(m2)租金（元/天/平米）业态14凯旋城商业街商业街200633,0005-7

法宝超市北苑店、澳门豆捞、嘉德宝咖啡、安博教育等15傲城媒体村商业街商业街——12,0003-6中介，其余大部分空置16旭辉奥都商业中心商业街——12,0003.5-5.5

中介，大部分都在装修17万龙广场商业街200820,00015-20KFC、麦当劳、宝岛眼镜等18明天第一城商业街2007100,0002—350%空置，经营惨淡19金泉广场商业街2010-2011228,000F区：1F：6.5-8；2F：5；3F：4.2

F区将太无二、东来顺、味多美、西湖春天、海底捞等20上品折扣广场折扣店200427,00018-25%

女装、儿童、男装、运动、家居等21爱家奥特莱斯名品折扣广场折扣店200530,00015-25%

女装、男装、运动、儿童、饰品等22冠军城独体商业201118,0005.5-10招商银行，其他还在招商阶段23亚辰时尚购物广场专业市场200813,00013-17

目前被海鲜市场整租，其正在招商24凯基伦购物广场专业市场200817,00025-30

超市发、KFC，服装小商品市场25唐人街购物广场专业市场2008125,000一层16-20；楼上15-27%扣点共8层，首层大润发，麦当劳，5-8层餐饮娱乐，1-4层其余面积在招商26北辰世纪中心写字楼底商201025,000

1F：10-25；2F：9-15招商中27观典时尚广场专业市场200813,8008-12，首层品牌店25元服装服饰、茶城；首层临街哥弟等28洛克时代写字楼底商200822,00013.5-17银行、国美、移动营业厅、中介等区域市场研究区域商业租金情况分析在研究区域内，整体租金水平较低，其中亚运村区域租金水平略高于北苑地区，其中亚运村核心位置的租金最高；百货和折扣广场以扣点为主，一般扣点为15%-28%之间，符合百货和折扣广场在市场上一般的扣点水平；区域商业之前大部分为销售，后由小业主自行出租，导致区域租金报价有高有低；区域租金水平成两极化分布，如明天第一城，傲城等，租金相对较低；而如洛克时代、北辰时代名门等，租金相对较高，这主要是因为其所处区域商业价值的不同，此外也受到项目自身商业供应量的影响；区域内小商品市场经营状况较差，如观典时尚广场，其虽地处亚运村区域，且距离餐饮街较近，但在2008年开业之后已经历过两次调整，曾经营过动漫、服装、茶城等，虽然租金较高，但空置率也很高；区域内餐饮业态发展最佳，但餐饮受到其行业利润率的影响，承受租金能力较差，因此，在一定程度上也影响了区域整体租金水平；正在招商中的项目，租金报价较高，这表示发展商对于区域的租金回报预期较高，但是否能够与商户的预期相符，还需看其招商进度以及开业之后的运营情况；区域市场研究工程所处区域包含了北京最早的高档住宅区——亚运村区域，和随着地铁五号线开通而逐步兴起的北苑区域，因此，区域内的住宅包括有普通住宅、公寓、别墅等不同形式，整体住宅市场销售价格较高，有能力在此购置住宅的消费者其收入也处于中高端水平，居住人群以白领、教师、律师、企业中高层管理者、演艺明星为主。此外，区域内还有数个高尔夫球场，及其衍生出的高档别墅，或单独出售，或为来此消费的客人提供住宿用。本区域也为北京城区内最为密集的高尔夫球场区之一。社区人口（万）小关街道6.38大屯街道11.5亚运村街道7.8奥运村街道6.2来广营街道（部分）约5合计36.88从行政区域划分，工程所在区域地处朝阳区西北部和海淀区东北部，共包括小关街道、大屯街道、亚运村街道、奥运村街道，局部来广营乡以及局部海淀区清河镇的区域。考虑到清河镇大局部为老旧住宅，故将在之后对新增住宅的统计来计算人口总数。资料来源:北京市统计局原住居民按照统计局网站公布的统计数字，各街道人口总数约为36.88万人。区域人口概况区域市场研究区域现有住宅汇总表序号项目名称物业类型位置入住时间总户数1山水LAVIE普通住宅红军营东路2006年-2010年16452凯旋城公寓北苑路166号2006-2008年12003亚运新新家园公寓，别墅辛店路1号2002-2010年11824紫庐别墅北苑路东2005年395紫玉山庄别墅紫玉东路1号2004-2006年3266金泉花园普通住宅亚运村大屯路2207-2008年28007观典公寓北四环亚运村炎黄艺术馆向东100米2008年4448北岸·布鲁斯普通住宅东升乡2008年8949公园2008普通住宅北苑路东2007-2009年350010华发颐园普通住宅，公寓北苑路18号2008年57011国奥村普通住宅、公寓北辰西路与科荟路交汇2009年200012嘉铭桐城普通住宅北苑路86号2006年101913领地普通住宅，公寓大羊坊甲1号2005年58314凯德景龙国际公寓五环外北苑路西2007年20215明天第一城普通住宅北苑路东2007年193516顶秀清溪普通住宅东小口镇中滩村，立水桥轻轨站西南侧2007年1期31517东方郁金香公寓公寓城铁立水桥北站城铁站东南角2009年49218旭辉奥都公寓，别墅立水桥北苑路和清河交界2009年268219观澳园普通住宅，公寓清河桥往东900米2006年8520中天国际公寓普通住宅北沙滩2007年376迁入人口区域人口概况区域市场研究序号项目名称物业类型位置入住时间总户数21上元公寓，别墅立路28号2005-2008年103222傲城普通住宅，公寓，别墅北苑红军营南路2004-2007年114923水木天成普通住宅清河镇清河桥东侧2006年105724碧海方舟别墅，花园洋房姜庄88号2004-2006年10725鸿华高尔夫庄园别墅北苑路108号2005年10026奥东18普通住宅安苑路2009年30627京师园普通住宅洼里乡关西庄2005年83828融域普通住宅水源九厂南路2006年91429新街坊普通住宅北苑路5号院2004-2006年140030远洋万和城普通住宅北四环东路73号2009年10月-2010年4月120032名苑雅居普通住宅科荟西路2005年25233世奥国际中心酒店式公寓北四环东路惠新东桥向东200米2009年3月60034倚林佳园普通住宅、连排别墅林萃路2002-2009年64035澳林春天普通住宅、公寓林萃路西2003-2008年四五六期148836美伦堡普通住宅、公寓科荟西路2009年38637华源冠军城普通住宅大屯路2006-2010年102638北京青年城普通住宅来广营西路2005-2006年158139世贸奥临普通住宅、公寓朝阳区清林路一号2007年1190合计37555区域现有住宅汇总表区域人口概况区域市场研究序号项目名称物业类型位置入住时间总户数39融华世家公寓大屯路224号北苑路与小营路交汇处2011年53940金泉时代普通住宅，公寓朝阳区大屯路2010年9月121841盘古大观公寓北四环中路2010年19242美立方普通住宅，公寓北苑路5号线立水桥南站南约200米2011年200043天润福熙大道普通住宅北五环红军营西路轻轨13号线北苑站北100米2011年3500合计7449区域未来住宅汇总表类别户数人口（万）现有住宅3755511.27未来住宅74492.23通过对新建住宅的居住人口统计，现有人口为11.27万人，未来还将有2.23万人进驻本区域，截至2021年底，区域迁入人口约为13.5万人。〔区域内的人口统计按照每户3人计算〕区域内有很多工程都是分期开发，为了方便统计，参谋将首期已经入住的工程都按照现有工程统计计算，因此，实际上未来区域迁入人口将比2.23万多。区域人口统计表区域市场研究51231031302734392214284213261215187204063517332416819322536421937322041112938区域住宅分布图4339区域市场研究现有供给未来供给区域写字楼汇总表序号项目名称建筑面积（平方米）序号项目名称建筑面积（平方米）序号项目名称建筑面积（平方米）1京辰大厦15,00019景龙·国际42,00037华安发展大厦26,0002独栋奥线大厦84,0020桐城国际28,00038京民大厦35,0003国家会议中心7,00021名人广场78,00039长新大厦38,0004安全大厦34,00022中新荣大厦14,00040化信大厦150,005北辰世纪中心100,00023云景华亭46,40041裕发大厦14,0006北美国际商务中心23,00024洛克时代中心43,00042汇欣大厦60,0007远洋·万和城40,00025千鹤