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文档简介

房地产营改增细则背景从2012年开始，我国启动营改增改革，将原来的“营业税”转换为“增值税”，旨在降低企业经营成本，提高竞争力。而对于房地产行业来说，营改增也有着重要意义。2016年5月1日，国家发布《关于印发〈全面推开营业税改征增值税试点方案〉的通知》，也就是营改增的具体实施方案。其中，房地产行业也有着较为详细的具体规定，本文将对此进行介绍。营改增的原则在房地产行业，营改增实行增值税的原则是“增量税负不变，存量税负逐步调整”，这意味着企业的经营成本并不会因营改增而增加，但对于过去已经缴纳的营业税，将逐步调整为增值税。此外，营改增不仅仅是税制改革，也是税收体制的重大变革，对于企业的财务、税收等环节都有着重要影响。房地产行业的适用范围根据《营业税改征增值税试点方案》规定，房地产行业适用于全面推进营改增的试点范围。房地产行业的主要涉及方面包括：房地产销售、房地产租赁和房地产代理。其中，房地产销售是最主要的范围，下面我们将重点解析房地产销售对于营改增的具体影响。房地产销售营改增的税收核算方式构成价缺口采用营业税征收方式时，房地产销售需要缴纳营业税及所得税，而采用增值税征收方式时，则仅需缴纳增值税。因此，房地产销售的核算方式应按照增值税核算，现主要方法是采取“构成价缺口”方式，这种方式是将销售价格减去企业的成本，即为构成价。所得税和营业税则是按照销售价的一定比例计算，而增值税则是按照构成价加和税率以及适用税率的移动计算。税率对于房地产销售中的增值税税率和优惠政策，根据《关于印发〈全面推开营业税改征增值税试点方案〉的通知》规定，现已出台具体政策，即房地产销售的增值税税率为11%，但对于普通住房及限价房销售，则有8%的优惠政策，即税率为3%。而对于经济适用房销售，则实行免征增值税的政策。关于代征代缴此外，在房地产销售中，代征代缴是指房地产销售企业将还款义务交由购房人或银行等机构代为承担，但仍然要承担税收义务。营改增后，代征代缴的问题也得到了规定，现在代征代缴增值税也要按照构成价缺口的方式计算，而对于应缴纳的增值税也可以采取先预缴后结算的方式。结论以上便是房地产行业营改增细则的详细介绍，通过营改增，房地产销售企业的税金负担得到了降低，有助于提高企业的竞争力。但具体政策

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