南宁绿城物业管理方案

1、编制依据南宁市XX物业管理有限责任公司XX绿城物业管理方案编制：编制日期：年月日审批核：准：审核日期：年月日日批准日期：年月.11、编制依据二○○五年八月一日.21、编制依据目0.0封页0.1目录1.0物业管理公司简介2.0管理方式概述3.0物业管理处架构4.0管理指标承诺5.0管理用物资装备6.0物业管理费用收支预算7.0管理规章制度.31、编制依据物业公司受托管理的物业小区：X小区XX小区X小区大厦：XX办公大楼XX大厦168大厦XX物业荣誉榜“全国城市住宅小区XX小区荣获“全区城市物业管理优秀住宅小区”称号；XX小区荣获“南宁市物业管理优秀示范住宅小区”称号；XX小区被评为南宁市“花园式”单位。九九年度：XX物业公司通过ISO9002国际质量体系认证；XX物业公司荣获XX小区荣获“南宁市文明小区”称号；XX小区荣获XX物业公司荣获“南宁市先进集体”称号；“新城区文明小区”称号；首府“讲文明、树新风”活动先进单位称号。.41、编制依据二000年度：XX物业公司荣获首府“树立广西新形象、创建全国文明城”活动先进单位称号；卫生先进单位”称号；新城区政府办公大厦荣获“南宁市物业管理优秀示范大厦”称号二00一年度：评为“抗洪抢险先进集体”评为“双拥先进单位”二00二年度：XX小区小区荣获“全国青年文明社区”二00三年度：XX物业公司被南宁市城区2002年综合治理XX物业公司被XX物业公司被评为2003年度XX小区评为南宁市环境保护工作先进单位消防安全先进单位小区荣获2003广西首批创建文明社区示范点XX物业公司被评为2003年内部保安服务组织先进单位.51、编制依据1、物业公司简介2.0项目概述：南宁市XX绿城是目前南宁市建筑档次较高、地理位置优越、配套设施设备先进、齐全的自然生态居住社区。其占地面积2000亩，总建筑面积约43万平方米，交通便利，整个小区充分利用了地势起伏的自然景观，引入了设计大师的先进理念，有：多层、联排、单体别墅等等，社区内有拥有大片未开垦的植被丰富、树木种类繁多的森林及以天鹅湖为核心的7大天然水系等；社区内绿化率高，设有配套设施齐全的物购中心、高尚会所、幼儿园，小区实行分组团管理等人性化的管理模式，注重社区文化建设。根据大型生态社区的这些特点，我们的物业管理总体目标是：将XX绿城小区管理成为南宁市乃至全区住宅区之典范，为小区的业主营造一个安全、舒适、优雅的居住环境；充分体现XX物业管理公司全心全意为业主的宗旨。2.1我们的目标是:全部物业交付使用一年内，评为市级物业管理小区，二年内评为自治区级物业管理小区；在三年内评为全国优秀物业管理小区的示范单位。2.2为了实现这个目标，我们的策划思想是1235.61、编制依据2.2.1一个中心：以业主（住户、开发商）的满意为中心，最大限度地体现全心全意为为业主服务的宗旨。2.2.2二个手段：规范化、标准化的管理手段。2.2.3三种意识：树立员工强烈的服务意识、质量意识和成本意识。2.2.4五个工作重点：工程设备智能系统管理、协管管理及停车场管理、清洁卫生管理、绿化管理、提供社区事务服务。2.3一个中心：即以业主（住户、开发商）的满意为中心。在物业管理的实践中，充分体现“以人为本”的人性化服务，要让小区的业主拥有一个安心、舒心的居住环境，以充分实现物业管理公司全心全意为业主服务的宗旨，达到管理为物业服务，物业为业主服务的目的。2.4二种管理手段：根据现代管理学原理，管理的手段有多种多样，但对物业管理来说，我们认为最主要、最有效的管理手段应当是规范化和标准化二种。2.4.1规范化：务中，物业管理企业具有相对的地方政府已相续出台了法规、政策，这是我们从事物业管理的严格内部管理制度以约束员工的行为，科学的公共管理制度约束业主（行为。2.4.2标准化：公司将导入已成功运作的文件明确责任分工、明确工作程序、明确服务标准，严格控制好服务过程来保证提供服务使之时时保持在本司承诺的标准之上，随后导入的ISO14000环境管理体系，过环境管理体系当中的组织机构、策划、活动、责任、程序、过程和资源等要素的落实，建立和完善环境体系，控制我们工作对环境的影响，制定、实施、实现、评审和维持环境方针，确定和实现目标，实现人和自然和谐相处的可持续发展之路。2.4.2.1用人标准化：我们聘用一名员工，不仅是聘用他的双手，双手的头脑、承载这双手的身体以及他的社会关系，他的整个身心。完整的人才是我们管理的内容和保证业绩与效益的资源。深知这一点，本公司对每一个岗位用什么样的人都制学历、年龄、经验、经历、品德、知识、专业技能、身体素质等都有硬聘用上保证只有满足标准能胜任该岗位的人才被选用，任人唯贤；2.4.2.2工作标准化：物业管理的内容很繁杂，要保证没有任何一件工作被遗漏，每一件工作都能达到预期的目标，就必须制定标准化文件：数据化地明确每一件工作做？每一位员工每时该做什么？怎么做？做到什么标准谁来检查？检查的标准是什么？以便切实控制好服务的过程，保证管理服务到位、服务质量达标，这些正是本公司一直坚持的基本管理手段。2.4.2.3考核标准化：由于物业管理这一服务行业涉及到居民生活的方方面面，在前期物业服垄断权，为约束各主体在物业管理过程中的行为，根本依据。同时，我们制或房屋使用人）的国家与定ISO9002质量管理体系，用完善的质量体系的质量，通环境管理体系还包括指挥这也就是定了相应的标准，性的标准。在员工的该由谁来？由对员工的工作进行考核是我们进行有效激励和实施有效培训的基础，也是我们发现服务缺陷的有效手段。本公司制定了科学的、数据化的考核机制来保证.71、编制依据这些管理基本数据的获得，明确规定了什么时间考核？由谁考核？考核标准是什么？考核结果如何与员工的工资待遇挂勾等相关内容，以此发现工作中存在的问题和激励员工尽最大努力干好各方面的工作。2.5三种意识：员工素质绝对是搞好物业管理服务的关键因素，员工素质除思想素质、身体素质以外，更重要的是员工应具有的服务意识、质量意识和成本意识。2.5.1服务意识：让员工牢固树立“业主至上，服务主满意的服务”的观念，在工作中坚持处处为业主着想的工作天天好心情。提倡并落实“换位思考”，站在业主的立场考虑问题的工作方法。这些原则和工作方法是本的重要内容。在工作中我们通过服务时效和业主满意的程度来考察员工的意识，加以强化。2.5.2质量意识:质量是企业的生命，这句话对物业管理务不如不提供。完成工作不仅需要及时，更要的最终目的只有一个，那就是我们的服务能让业主满意。2.5.3成本意识:物业管理企业必须在他的运作过程中充分考虑其行为所产生的社会效益和经济效益。要保证他在物业管理的能生存，发展和壮大。如果我们的物业管理不能以业主愿意提供的价格向业主提供他需要服务，管理工作就是失败的。在收入既定的情况下，控制物业管理成本就是最好的途径。成本控制不仅是公司老总或管理处主任的事，也是员工的事，只有让每一位员工都成为成本控制者和监督者，从一滴水、一度电、一张纸做起，建立相应的审批制度，严格管理各项费用支出，在保证物业管理服务质量的下，减少各项开支，才能为业主省钱，为公司创利，小区的物业管理也才能得以健康发展。对于这三种意识的培养，我们将利用各种及各种场合进行不断的灌输，并通过各种加以强化。五个工作重2.6.1工程设备智能系统管理。XX绿城物业小区是一个配套设备专业、完善的小区，公司将严格按照ISO9002标准，对各种机电设备、智能化设备进行管理。同时，设置工程维修部，对整个系统负全责，以确保各项设备处于良好的运行状态，更好地为小区职能服务。2.6.2治安管理防止盗窃、火灾等各种事故的发部建立的应急联动中心，确保小区处于良好的治安状态，并成为市治安综合治理先进单位。2.6.3清洁卫生管理。公司将严格按照ISO9002体系和星级酒店的标准对小区进行卫生管理，确保小区卫生的整洁，并营造成出一种高雅、舒适、亲和的居住环境。2.6.4绿化管理。重点包括小区公共陆地的绿化布置，花卉、草的种植和养护，以及室内绿化布置等。第一”，“我们的合格产品就是为让业原则，让我们的业主观念、工作公司培训并不断企业同样有效，没有质量的服保质。小区的服务需要是多种多样的，但服务过程中的投入能够收回并有一定的利润，物业管理才前提培训手段不断2.6点高智能化较及停车场管理。贯彻“预防为主、防治结合、防消结合”的原则，生。通过充实治安队伍及健全各项协管制度，以及公司内.81、编制依据2.6.5社区公共服务。重点包括接待小区业主的报修、投诉、咨询、收费的工作,及时协调有关部门处理业户的投诉，调解纠纷，达到全心全意为业主服务的目的。.91、编制依据3.0物业管理处内部管理架构图3.1组织机构图说明：a.组织机构的设置原则是精干高效、一专多能，管理处实行公司领导下的管理处主任负责制。b.人员素质上要求一专多能，员工起点要高，提倡“高门槛进，高门槛出”，所有员工既是自己所在岗位的专家能手，同时又是其它岗位的多面手。.101、编制依据4.0管理的指标承诺4.1质量方针：追求永远卓越，提供满意服务，营造温馨XX。4.2质量目标：1、实施ISO9002质量保证体系，按照要求进行规范化管理，为小区住户提供满意服务。2、小区全部物业交付使用后一年内，评为市级物业管理小区，二年内评为自治区级物业管理小区；在三年内评为全国优秀物业管理小区的示范单位。3、根据全国物业管理优秀示范小区的标准制定小区服务内容及基本要求/工作标准如下：一、社区管理项目服务内容及基本要求/工作标准考核标准日常每天对辖区巡视1-2遍，并做好巡视记录：工作记录完整，发A、制止违反规定私搭乱建，装修噪音污染及影响市容现问题及时处理；违章处理率98%保确小区无安全隐患，房屋外观整洁、完好。1、日常服务B、监督辖区内保洁、绿化的实施情况，检查公共配套设施、房屋共用部位及附属设施的完好状况，对商业网点进行管理，做到规范有序。A、协调有关部门及时处理住户投诉，调解纠纷。投诉回访率100%，2、处理投诉3、社区文化维修回访率50%以上。B、对住户投诉及保修的处理情况进行回访，保确对住户的服务质量。设立文化管理员岗，与社区服务部人员一起开展社区文化活动：定期出报，按计划举办各项社区文化活动，形成有特色的社区文化氛围。A、每季度更换一期社区宣传板报。B、对节日装饰，重大活动进行策划布置，每年按计划与业委会、社区居委会联合举办文体活动，丰富住户的文化生活。二、房屋及公共设施、设备的日常维护管理服务内容及基本要求/工作标准项目考核标准1、房屋共用部主体结构：户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等基本房屋完好率98%完好，发现零星损坏及时维修。位2、房屋共用设楼内共用照明、电视、电讯、网络等设施设备、单元对按设备维护规范讲安防系统等运行正常，基本完好，出现故障时及时排除。进行，设备维修及时，施设备保证正常使用。3、共用配套设主体设施、休息设施、小品雕塑保持完好，非经营共用配套设施完好.111、编制依据施设备性的其他设施，发现损坏及时维修；喷泉系统运行正常，设率95%，设备维修及时、施完好；运行正常。4、道路及公路面平整、通畅、井盖无缺损，无丢失，无危及安全的地道路完好率95%共场地方。A、设备运行正常，设施完好：每天巡视1次，并做好巡按设备维护规范进行维护，设备故障及时排除，运行正常，二次供水水质送检合格率达到100%。视记录，出现故障及时排除。5、供水系统B、给水管线无明显渗漏，无污染。C、水池按标准进行清洗，水质符合卫生标准。A、排水系统由专人定期维护、疏通、清理。排水管、明暗沟渠、B、排水、排污管道通畅，发现堵塞外溢现象及时处理。雨水井、污水井、化粪6、排水排污池完好率98%，设备故障及时排除，运行正常。C、沟渠、池、井完好D、排水畅通无阻，及时处理积水和塌陷。公共照明设备完7、公用照明路灯、楼道灯、园林灯、庭院灯等公共照明设备完好。好率95%，做到即报即修。系统三、小区治安、消防、车辆管理服务项目服务内容及基本要求A、实行24小时值班，文明值勤；进出大门设立门岗，监控外来人员、进出车辆；/工作标准考核标准小区秩序井然，人纠正违章，监控可疑人员，维护员车辆进出小区安全；安防设备、设施1、治安防范小区的正常秩序。B、涉及人身安全处设立有明显的标志并有防范措施。完好率95%，故障排除及时，运行正常。C、小区各种安防设施、设备运行正常。A、消防设备设施有明显标志，完好，放置合理，可随时启用，由专职人员实行定期巡查、维护、记录。消防设备设施完好率达到100%，发2、消防管理B、物业管理处实行全员义务消防员制度，以协管队员为现各个场所的火灾隐患及时处理。骨干，每年定期进行消防演练，日常巡视中加强消防检查、发现隐患及时处理。小区主干道畅3、车辆管理疏导交通，引导车辆按秩序停放，保证道路畅通。四、保洁服务通，无堵塞现象。项目服务内容及基本要求/工作标准考核标准.121、编制依据A、道路、公共场地，每天清扫一次（7：00-10：00），地面无明显的每天早上10：00-11：00，下午3：00-6：00清理一遍公共泥沙、污渍、积水及场地，白天全天保洁。杂物；休息设施无污1、公共场所B、公共休息设施每月清洁四次，其他公共设施每月清洁渍、无积尘；公共厕所地面干净，无污渍，无严重异味。四次。C、公共厕所每天清洁一次。A、楼道每天9：00开始清扫一次，对较脏部位拖抹一次，地面每月擦洗二次。楼道地面干净，无污渍、积水及杂物；扶手干净，无积尘；其他共用部位无明显积尘，无蜘蛛网。2、房屋共用B、扶手每天清洁一次，公共设施（门、窗等）每月清洁二次。部位C、天面、雨蓬、雨槽等共用部位每月清洁一次。A、生活垃圾每天下午3：00-5：00收集一次；垃圾箱、果皮箱、等外表干净，无严重异味；垃圾按时清运，无隔夜现象早上10：30-12：00及下午5：00-6：00进行巡逻保洁3、垃圾清运B、垃圾箱、果皮箱夏天每天清洗一次，冬天每周清洗二次。A、每天清扫垃圾中转站及周围环境一次。按时消杀，无苍蝇B、公共厕所、洗手间、垃圾箱夏天每天一次，较凉季节蚊子等“四害”的严重孳生，环卫达标。4、四害消每2-3天一次。杀C、污水井、排水沟每年消杀1-2次。D、垃圾中转站及周围每月消杀二次。五、绿化管理项目服务内容及基本要求/工作标准考核标准1、修剪合理、造型优美、景观丰富。2、保持5-6厘米A、草坪修剪：春夏季生长期每月修剪一次，休眠期（秋冬季）视实际情况修剪。每次修剪以保持草高度在5-6厘米，干旱季，节修剪后及时淋透水，并追施一次肥料，促进其速生恢复。高草高度，平整美观，四周规则，草边及转弯位无明显交错痕迹，现场清理干净，无遗漏草屑。1、修剪B、绿篱修剪：花球、花丛修剪每月一次，确保观赏平整圆滑，无人为造成残缺，棱角分明。C、枯枝黄叶每日坚持清检一次。3、无大片枯叶和植株D、不因养护不当，造成大面积植物草皮死亡。凌乱现象。.131、编制依据A、浇水：按时浇水，一般日淋盆花1-2次（早晚各一次），绿地长势良好，无对修剪后的剪皮及时淋透水，秋冬（干旱无雨时）15-20天一大面积块斑，无杂草从次，保持长势良好。生，无因干旱、缺肥而枯萎现象。2、养护B、施肥：草坪每年1-3次，乔灌木每年2-4次。C、不定期清除杂草、无蔓延滋生现象。D、绿地每天清洁一次，确保绿地杂物少于1%绿地长势良好，无大片枯黄死亡等明显的病虫害现象，绿化完好率达到98%A、每天坚持检查，发现病虫害及时防治，无病虫害蔓延现象。3、病虫害防治B、坚持每15天喷一次药，局部发生病虫害局部处理。.141、编制依据5.0管理用物资装备5.1管理用房（由甲方配备）办公室：150m2、绿化保洁班：10m2（存放工具）、维修30m2、饭堂60m2宿舍:450m2（配有卫生间，供维修员、协管员等住宿）5.2器械、工具、装备以及办公用品计划如下表：一、购买固定资产合计(元)支出项目电锤单价1500元/台2000元/台500元/套1000元/台数量备注1台15001台1套2台2000500管道疏通机高压电工具1、维修用铝合金梯固定资产维修工工具手电钻2000平均值200元/套400元/台4套1台800400万用表、钳表、管子钳、砂轮机等工具20002000元其它工具92002400040005000小计8000元/部2000元/部2500元/部3部2部割草机日本川崎（品牌）日本小松（品牌）割灌机2、绿化用2部喷灌机日本川崎（品牌）固定资产大小锄头、大小枝剪、高枝剪、大铲、水管、斗车等300元/人5套1500其它工具34500600045000880小计1500元/辆450元/个220元/辆240元4辆100个4辆7套垃圾清运车桂牌花垃圾箱北海宏龙（品牌）3、保洁用斗车固定资产易耗工具168053560216009500311001500040003200小计1800元9500元12部1部健伍TK379（品牌）对讲机4、保安用主机固定资产小计5000元/台2000元/台800元/台200元/套3台2台4台20套电脑联想（品牌）佳能（品牌）5、办公用打印机固定资产电话机桌椅400026200154560小计以上合计.151、编制依据二、后勤用品1、单人床（上下铺）2、衣柜150元/套300元/个22套3300180020006个3、电视机2000元/台1台25寸7100合计总计（一）+（二）161660注：乙方购买上述物品前，应与甲方协商后方可采购。.161、编制依据6.0物业管理费支出预算6.1正常管理阶段物业管理费用支出预算（表一）一、人员配备岗位工资合计备注部门人员配备（元/月）人数金额(元)物业处主任1人主管1人2000140090012000140027001800132社区事务部管理员3人接待员2人900100080014007501100024001400270002700140035004400班长1人维修部31维修员3人主管1人协管部协管员36人班长3人每班设班长1人36319001400500主管1人78绿化保洁部保洁员7人绿化员8人550合计6751700人员配备说明：1、组织机构的设置原则是精干高效、一专多能，实行大区管理小区制度。2、物业管理处将由XX物业公司负责统一管理，设物业处主任1名，分管社区事务部、维修部、协管部、绿化保洁部。其中社区事务部设主管1人，管理员5人，负责XX绿城物业管理处的公共事务管理和公共服务；维修部设班长1人，维修员3人，负责辖区内公共设施设备的维护、保养等管理工作;绿化保洁部设主管1人，绿化员5人，负责小区的绿化工作；保洁员7人，负责小区的卫生工作；设协管部主管1人，3个班，每班包括班长13人，协管员主要负责小区的治安、交通与消防管理工作，实行24小时值班。整个小区至少配备67人。3、考虑到人员的流动性强和物业管理行业特点，为预防突发事件，乙方必须按管理人员5%的比例配置备用人员,67×5%=4人。二、物业管理收入测算收入项目计算公式年收入(元)备注1、住宅综合管理服务费77250㎡×1.50元/月.㎡×12×95%1320975收缴率95%2、特约服务收入6000元/年6000.171、编制依据3、其它收入综合测算20000合计1346975说明：收缴率按95%测算，管理费按1.50元/平方米.月测算三、物业管理支出测算一、员工工资及福利支出项目计算式年支出(元)备注1、人员工资51700元/月×12个月600×67人×12×20%51700×12×14%6204002、养老保险96480按平均工资提取3、福利4、工会经费5、教育经费6、人身意外保险7、节假日补贴86856124089306按工资总额计51700×12×2%同上同上51700×12×1.5%150元/人×44人300元/人×67人51700元/月×1个月300元/年.人×67人（1+2+3+4+5+6+7+8+9）×5%6600维修员及协管员201008、奖金517002010046198年终双薪9、服装费10、备用人员小计970148二、公共设施、设备日常运行、维护费支出项目计算式年支出(元)备注1、日常维修材料费综合测算300002、外委维修费同上1000040000委托专业公司小计三、绿化养护费计算式支出项目年支出(元)备注1、工具维修费2、机物料综合测算800080升/月×3.00元/升×12月/年2880汽油、机油等0.5公斤/平方米.年1.503、肥料费(农机肥)综合测算37500元/公斤测算防病虫每季一次，每次3车，300元/车4、农药费300元/车×3车×4次/年3600小计51980四、卫生保洁费.181、编制依据支出项目1、消杀药品计算式年支出(元)备注综合测算50001680010000252002.易耗工具及劳保2、排污管井清理、疏通费3、垃圾清运费200元/月×12月×7人对外承包7.00元/月×300户×12月/年按300户测算小计57000五、协管费支出项目计算式综合测算年支出(元)备注更换电池1、对讲机维修费1500150019502、年检测费3、频率费1500元/年13部×150元/年.部军用雨衣、水鞋、4、劳保用品100元/套×13套13006250手电等小计六、办公费支出项目计算式综合测算年支出(元)备注1、差旅费50001200060002、通讯费250元/月×4部×12月500元/月×12月综合测算共4部电话3、低值易耗品费4、其它办公费5、水电费3000含办公设备维护综合测算6000小计32000以上（一+二+三+四+五+六）合计1157378七、其计算它支出项目式年支出(元)备注1、社区文化活动费2、物业管理责任险400元/月×12月/年5000元/年48005000小计4800以上（一+二+三+四+五+六+七）合计1167178八、管理佣金支出项目计算式1167178×10%年支出(元)备注备注1、管理佣金小计116718116718以上（一+二+三+四+五+六+七+八）合计1283896九、税金及附加费计算式支出项目年支出(元).191、编制依据营业税、城建税、教育附1、税金及附加费1283896×5.5%7061570615加费等小计以上（一+二+三+四+五+六+七+八+九）1354511总费用支出合计四、收支相抵!TheFormulaNotInTable（收入）－1354511（支出）＝-7536(元)，收支基本平衡。6.2XX绿城入住期管理（增加）费用测算一、新员工培训费用包括员工招聘费用和培训费用，培训期为半个月，费用按管理人员月工资的一半测算：（51700+4人×800元/月）元×0.5=27450元二、接管费用1、接管验收费用验收按物业管理主管2人，物业管理员2个，土建水电技术员4个计，工日按15个工日测算，则8人×（1000元/月.人÷22日）×15=5455元2、保洁消杀费用接管验收时的整体环境保洁、消杀费用，综合测算约为5000元。合计：10455元三、入住期增加的管理费包括代管空房、装修管理、协调处理房屋交付纠纷、质量纠纷、保修等事项，和正常期的物业管理相比，需增加管理员2人，维修人员2人，保洁人员2人，保安人员2人，共8人。所发费生用如下（按半年时间测算）：合计人员配备岗位工资（月）人数金额(元)1800管理