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文档简介
晋愉·二郎项目定位报告策划营销部2012.12.21区域分析市场定位市场分析总体规划报告思路差异定位目标审视开发思路项目定位经营定位目标——品牌快销型,现金流项目销售优先,性价比优先,资金安全优先;通过快销降低资金使用成本来换取利润,实现利润与现金流平衡;客户定位目标——首次置业、首次改善型刚需客户利用项目名校教育资源、自身大型商业配套、景观环境打造以及独立的时尚生活方式对二郎片区以及大西区首置和首改客源形成强大冲击力。产品定位目标——树立重庆西区首席时尚聚集地中高端物业确立项目独特气质,包括:以现代、简洁、时尚为特性,形成独特建筑风格,强调时尚、邻里居住氛围的大社区。升级普通高层居住空间,实现生活N+1的多级享受。名校资源、有效经营的品牌超市、品牌卖场和邻里时尚购物商业中心——形成便利的居家生活、休闲娱乐、健康运动及教育配套目标审视归根结底:实现利润最大化区域分析市场定位市场分析总体规划报俯告铺思五路差异定位目标审视开发思路项脖目肺定扣位区纠域集分须析重的庆劳高捧新虑区—雕—重究庆到市摘发黄展麦高矿新漂技晚术浓产帖业融和扮改躬造异提勺升腰传全统植产堆业务的结重缝要阿基焰地松;瘦发壤展孤目宵标杰:力搭争解五鼻年醋西燃部壶领庄先饰,虎十杨年汁成橡为揪国裹家煮一陶流堆的枯国怖家盼级葵高册新嗽技从术蓝产燃业求区衰。项宫目犹定贩位区皆域盖分棒析本阁项幸目穷地联处车高杀新砍二聋郎革板坐块穗中其心岁位态置郊,沃二塘郎两板歪块些、骂巴估国画城烈板痰块趣、般彩板云攻湖胁板朗块证三伯大缸板渗块什紧唇密摘相杀连兼,板目炕前腾是丑重蚂庆怖主恋城艇区漫房削地疲产孙重吵点痕开捉发坐区霜域票之锤一项边目妖定赔位区毕域卧分壶析二叔郎纱板狸块规区季域畏早齐期疤是拘以夸工遗业杜、发物床流懂定椒位吓为脖主嘉,析近季些跪年钉随位着组主华城榨西博进伶,雅二气郎旋交抵通测便题利修,辛商谁用枕价茅值懒逐之渐须显阴现画,尼但面商浓用土配肝套奸以辞及触教丘育找资眨源户等佳公愁共运配勇套泡仍佣不洒完犯善刊,嫁开恶发拘速显度很稍胃显狐缓莫慢项优目劝定逆位S钉W聋O今T分掏析市部场级环窜境内尺在富特孤质不套利有馋利S母T夺R杰E串N抓G缘瑞T律H优您势劣卫势W肉E按A颗K询N佩E跳S查SO柿P翠P抵O小R敌T划U肯N痛I慰T漂Y机亲会威王胁T冶H厅R欠E钞A链T1、斥晋飞愉衰地偷产前近勉年扔来魄深烈耕锦西也城技,晋在鸦大天渡找口爸及痒二富郎豪片章区个已所有糕较姑好酱口贤碑京及给客豆户乳积讯累刷;2、仪本帝案近三醉面赚毗粘邻谦城武市豆交跟通消干撞道合,邪交拿通鹿优水势择明师显呆,牵公骄交固线锐路教设拉置知完暂善妹,趟轻猎轨5号候线斜距定离泳项玻目3捷0姑0米爷规游划昨有弯站轮点亦;3、咐周赖边束朵智力暗尚堵美勇国泼际徒、饼渝掩高竞智呈博晒中你心什、俭千冤叶良中仆央晕街钱区柄等蛮成抱熟废社佳区类环冈绕烦,1屠5近0倘0托m内善可钱享铁受盟巴忠国危城船等身优饥势支配能套彩,好对盟地凤块舒成嘴熟日度横较斜高回;4、拥项关目镰毗翅邻迁居封然信之窗家扔,颈链窃接闲周粉末下成罩熟膊的尾商朵业横资恰源咏,渠对显项困目档未坝来芦生糕活未氛护围火的争营椒造珍有贤较容大冻益霞处脚;5、魂项揉目樱本剃身辨地惑块却方话正勾,社地植势臂平蜂坦采,快落初差碑相删对灵较归小腿,忆较融容象易蓝规遗划抽布裳局凤;1、扎二怜郎友片断区漫对凉于椅重略庆换来案讲洁仍箭是哑新甲区蜡,跨且艳二裙郎受区沟域稀发给展轧中爪心柄化舌明守显鞭,傅本袜案把所稍处梢小浸区扮位校为吃当裹前限区侧域悠开据发声的至边菠缘啄;2、前毗仆邻颈工值业舒园壤区斩,痒对场此泄片高区恼整刺体润形衣象班有秋一柿定嘉影钥响马,司配丛套起档霜次葱较仪低凉;3、材地椅块贫西贼侧霸有萍部尿分兰高忆压瞒线蚂路财,今西遣侧咱、猾南触侧冬、弄北蹲侧纽奉被畅工教业搏厂途房依所爷环幼绕誉,脸可悄能浇会展对役居跳住奖品置质当有杏所朴影察响稼;4、恩项婚目斑周捐边俯住覆宅台相制对惕品柴质达一刊般括,筒区扩域党形询象苗不笔好欠;5、桐项生目鹿周对边址缺复少百自饲然伪资陪源堆和互核滥心惕资月源宣,星对州项事目阔价之值济打并造萄影杨响洪较指大1、准周阶边顶项乔目杯项桃目描品工质迈不忠高调,奥使等项略目荣有某可捞能洪成随为济区交域责品大质全住爪宅和的绕领答军础产败品疑;2、蔬项驶目去可跑以脱通路过宋产延品夺本购身劫的休卖吹点治打警造纹产著生奖优嫂势纵;3、个目畅前给重陷庆幻玉房构地再产耐市道场榴环衣境贫整牺体虑比化较反乐眼观解;4、奇项束目倍东监北既侧狼紧负邻兵居循然撒之奏家友,杆与担千姥叶钩中侵央动街狼区竿一南路失之节隔右,刷外管围鸭配特套捡相绘对谷优吨质庙,箭对卷项屋目夫配钓套舟品涂质贸打陷造辆有桂较济为烈积垦极赞的理作涌用光;5、义紧顷邻吴轻泻轨5号厨线熊规株划论站雷点包,耕轻秃轨脚物性业楼前页景瓜可控期卵。货箩币册收艇紧虾,当市属场爬流毛动驶性芬受携到雁严羞格俗监蔑控政铅策准对知楼华市乖的漂打农压会效根果侵尚完未妖显雁现毕,涨调瞒控扯效盏果缝将滥在荷继拦续辫延控续宏坡观替调弟控烤对球楼兆市喷的绩打接压们将嫌影节响膝购签房高者普信谎心抢,岔造裂成在市测场育持至币浸观汤望区域分析市场定位市场分析总体规划报团告翼思秋路差异定位目标审视开发思路项敞目困定锄位市变场涛分许析2专0蛾1皂2年丧,行重啊庆弦楼俱市厅相挽对2宏0辨1鼓0和2厅0狼1耐1年诸波船动魄幅敞度倚较帅小绿,居表紫现哪出剥稳舍健竿走命势奏,窜显甜示捆重第庆贯楼存市膨健洁康幅发裤展项培目迅定芝位市扛场伙分链析二盛郎革、原巴拉国岂城泼、减彩妄云制湖俘三凑大碌板鼠块陪紧继密遇相遇连馅,袄开煌发弹项朵目番较夺多锁,堂竞削争御较热为亿激厉烈踪蝶;书目洲前秋销绢售咐套士内岔均殿价7豆0疑0柔0早~箭7六5滥0峡0左侧右区域分析市场定位市场分析总体规划报大告窄思岭路差异定位目标审视开发思路市聪场恰定武位形坟象碰定必位晋讽愉·*泊*讽*(待姿定)—跪—城迫市袭时钞尚瞎聚协集猴地以归青削年寒群替体真为陶载谢体唯,吼时烘尚拒、挖新唯潮暖为戒元州素恶,寺构剖建冈邻诱里纪亲冒情脂居摘住拣氛企围够的择格琴调墨文咱化算地捆产戚;粮通蔬过时堆尚贯与界现押代巾主脆义潮完领美饱结探合鲁,源代望言邮西洁城帝潮前流蒸时京代矩的猾品圈质渐生奖活形铸象吵标劈燕签基:黎新均潮榨、赞时阿尚哥、吹青宁年床、如文晓化旦、戚教种育市罪场衫定衬位产成品暴定剂位高组新穿区薪,蝴轻宴轨陆旁啄,罪首勇席孤时刚尚木社润区轻方轨5号齐线高某新睁区创挡业赵园品垂牌浊商喝业关体键虽词衣:杨斯二业小市像场爪定炉位客学户焰定通位主彩力滴客累群:专施注胁于西优城区汪域猫追刚求聪生规活贪与绒事捏业谨的区招缘港性辅客腥户炕;次己要虏客群:主休城叨其倘它暂区漆域渠或简区循县向卡往主河城居马住剂社骄区多逼元泉化生由活妇的溢判出快性戏客厨户秋;补苹充墓客掌群:择邻货而险居违的客尝户蚊和失投陕资缸型贝客倍户既;行索业亚特遥点:西茶城厂狂矿董企愤业职滔工、I跟T行厕业钢从层业惊人俯员朱、女西克城地万区菌政叙企基储层重公确务胶员、的私寸营检、嘴个蚂体凶经离营产者址、旺部丧队暑、赏科净研拾、建院引校番等蛮行上业倾人腊群监。置售业翠特第征:首从次孝置查业奴或有译过1次术置讯业雨经刻历宰,粱以穷换叮房贵居惕住柜为撞目专的伴,援具哭有享塘乐性丛居循家置和扎择经邻肃而旅居邻的识需往求恼。新详锐绍时卫尚俭阶摔层—未侵来堡城什市终中押间钩力谱量冲。遍追带求声个获性易,奋有御自摩己茫主斤见剪和内原奸则辉;蔬追兼求呢便翠捷轿,射注丈重朝效软率贸;糖喜狸城谜市晕多享元桥化闭生姐活闲方姿式市氏场痒定寸位客诉户槽定钓位目动标蚂客钳户必的针价缓值桶观嫁描佛述射:城亩市恼、疯个夜性许、糖积骆极指、游向笋往养权福威盛、冶专出业涝、幸高渡效卷、白自锹然腔、拼运肢动法、顾压坡力化、赚圈趣子临、翅学持习暂、默求纽奉新他捡们枕是题社旱会脾的忠主吵流乞人润群兰,呼进单取姜不抗想从被美边界缘瞧化扫,击没筐厌盘倦边都糕市挤生阳活矮,弄有过太乌多够的留追仓求苹要庭在喷都内市典中普实血现删,锦在香务湖实司的胖基朝础莲上艰又没讲没点援品垃位序和纳个魂性芽。是房诚都话市哥未多来午核预心线力贺量。他途们踪蝶是啦充糟满姿矛膛盾膛的父一分群艘人,喜显欢有躺超惧值顿感的娘东壁西,却喷又潜会秋为独茄特选个赠性的单商俯品影表丧现壳出院与芝他抓们忠的颠年灵龄赢和须经帽历瓦所靠不活匹痒配疼的惊佳人贝的侵消是费险能引力他泥们雷喜挂欢偷并关商注山最陪新浆资此讯,缸关当注绪新钓一障代纤的适成溜功民人健士王,柳李似想俭、拢高数燃8补0后考亿炸万午富脾翁系们阻的烦成蛋功嗓激档励都和寺鼓肾舞殖着学他削们务向更知高滩的弹目删标进龄取网火络是青日都常熔生鞭活世的焦不再可碎或涂缺软的致部荣分忘:烧上哗网微看示新宿闻笋、命交骄友喊、雹购晓物垒、陆学竖习适、络寻阴找贩资毯料桂、贸下方载爷音剥乐鼠和客电避影挣、与娱果乐骄、浸现怖实集的仿一捉切摔都阅可唐以属在听网桐上奖实匙现市佣场惩定洲位建勤筑诵风痕格建惊筑专宜滥采轻用石现精代会简俩洁破风们格升,翻外拔立匀面山挺戒拔叙、怕俊锈朗惜,躁色攻彩灯明伞快差,悦突势出授时粥尚局特办征跃,惩给膛人可较饺高漏的轿品斯质鞋感娇和歉舒泊适什感区域分析市场定位市场分析总体规划报凯告松思平路差异定位目标审视开发思路总稼体择规牺划经现济夜指屯标主要技术指标总占地约145亩规划建设用地面积96,504㎡高层住宅建筑面积161,000㎡总建筑面积350,000㎡高层公寓建筑面积60,000㎡地上建筑面积280,000㎡
商业建筑面积50,000㎡地下建筑面积70,000㎡配套用房建筑面积9,000㎡停车位2,000个配套设施建筑面积70,000㎡容积率2.9总户数约3,500户高伯新饭区阀二圾郎A分帽区A伸6舅-确1领-梳1胀/顿0没3、A岗6畜1渡-束2桂/只0鬼3号亮地茎块僻,堪二孟类灵居快住导、僻中妥小筹学夜用插地助,咏出达让横面茶积1鼠4津5亩崖,吨规叫模2雅7擦9赶8陡9谷0㎡总胖体颜规盈划调妻整如建水议本冰项黑目症所进在些地燥块男根烂据凯建排设蛇用获地京规腊划参条愁件甲,猛在算创甲新结大出道捏和脱科慨技票大黄道砍交弹汇揭处颜规壁划难有腾学辈校惊用公地返,污在涉科初技污大锣道轿与座火倾炬剖大绢道昨之史间诱规胸划境有遣市引政扒道更路缠,垂对酒项局目植影揪响烈较笨大欲,慎建鬼议少申桑请愧调策规祝处系理总卧体病规宣划总衰体球布酷局★A区滔以赴高车层娃住解宅+邻巨里形时僻尚弊商着业休中烫心+社参区掌商雀业化为筋主铲,挣辅辫助衡以坑少数量梢公界寓必;B区产以团高集层付公滩寓+品海牌最商栏业+教喉育龟配纪套级为传主软;★A鞠B区委两梁端辈交着通寨要用道茶口丝式分氏别耻设忍置恒大穗型绑主串题俘商仔业蚀,坝社孟区赵商多业绞环珍绕拿项不目物东汪西挑北旁三袋面拢;★销跃售肢中首心该与散永落久择性看商误业羊结色合最考保虑根欧据谅地越块莫特茎性配,还本候项适目杜布打局种可发分刑为A区逃和B区面;犬销惧售绵中罩心码宜肿设留置削在趣创卵新阀大恳道蜡与肢科蚊技尾大答道腥交秃汇去处总轻体才规通划空做间浑布遍局总川体乌规神划住巴宅疾规居划序号类别户型套内面积(㎡)套数比例备注起止1高层住宅1.5房505510%1+12房(单卫)606540%2.5房(双卫)687540%2+13房(双卫)-8510%2高层公寓单间配套-4030%精装1房455060%厨卫阳台精装2房556010%厨卫阳台精装坚他持幅利碧润笨最词大贵化任、帆去幻玉化够最乞优去化攀、航定斑位赵差燥异捕化乖原球则禾,产峡品贷设春计眠中怠以它中失小顽户倍型爸等终刚狱需碗型隔住拆宅纪产叨品僻为特主贯流品划牌逼生牌活冒超输市主匙题磨商营业品柄牌翻专藏业的卖层场邻挡里择时纽奉尚峰商渣业挑中达心社预区第配感套裙商齐业商盟业便乞利刷店楚、戏小党超泄市想、吨理库发滋店丑、愁快赶餐落店捡、咳按灰摩你店绒等生举鲜为食创品遥日蚂用迟品且等家娇居罩饰丙品平建链材抄类左等休尼闲聪餐秩饮翼娱妨乐移影湖院总败体绢规注划商逗业辽规灿划项孤目内所颗在辩区述域毛内衰商着业冈极砖不交成佳熟狡,绳必雪须朝以气丰淋富忠的灰业概态和扒配乞套键设滩施吃才油可把以讯满根足第项阿目赶自蛛身肥和宋区碍域饲发搬展映的婆需考要总勇体堵规到划商漠业气规喘划类别定位建筑面积(㎡)比例备注主题商业品牌超市5,00010%
新世纪等知名品牌超市品牌专业卖场17,50035%
家饰佳等大型知名家居旗舰店影院、娱乐餐饮、休闲15,00030%
邻里时尚商业中心社区商业社区配套商业12,50025%
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