房地产营改增实务操作与应对课件

房地产业

营改增实务操作与应对增值税相关知识

营改增房地产政策精髓速读房地产业影响应对房地产营改增实务操作与风险控制

增值税相关知识基础知识发票管理账务处理增值税

增值税基础知识营改增1.营增区别2.分类管理3.征税范围4.计税方法5.抵扣方法6.税额计算7.纳税地点8.征收管理项目营业税增值税计税原理及特点每增加一次流转，全额缴纳一次营业税，存在重复纳税。实行价内税。对商品生产、流通、劳务服务中多个环节新增价值征税，实行价外税。基本消除重复纳税，有利于服务业内部专业化管理。计税基础不同营业额=收入销售额=营业额-销项税=增值税下确认的收入应纳税额计算应纳税额＝营业额×税率应纳税额=销项税额-进项税额=销售额*税率-可抵成本费用*税率-可抵设备投资*税率税率一般较低（3％、5％等）高（17%、13%、11%、6%）进项税不涉及“以票控税”，取得增值税专用发票，并在规定时间内（180天）认证后，可以抵扣。发票开具不区分普票、专票增值税发票分为增值税专用发票和普通发票，增值税专用发票必须通过“金税工程”防伪税控系统开具。征管特点简单、易行增值税计征复杂、征管严格、法律责任重大。虚开增值税专用发票、非法出售增值税专用发票、非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票等行为需承担刑事责任。1.营业税与增值税差异区别一般纳税人小规模纳税人认定标准年销售额50万元、80万元、500万元计税方法一般计税方法简易计税方法率税率17%、13%、11%、6%、0征收率3%、5%使用发票增值税专用发票增值税普通发票增值税普通发票（可申请代开专票）账务处理计征复杂、征管严格简单、易行2.增值税纳税人及分类与管理4.税率和征收率—一般方法一般计税方法税率一销售或进口货物（一）销售或进口（二）以外的货物17%（二）销售或进口下列货物：

1.粮食、食用植物油；2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品；

3.图书、报纸、杂志；

4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；5.国务院规定的其他货物5.1农产品；5.2音像制品5.3电子出版物5.4二甲醚13%二出口货物、国务院另有规定的除外。0三提供加工、修理修配劳务17%营改增（一）销售服务，除第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外6%（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权11%（三）提供有形动产租赁服务17%（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。0简易计税方法征收率一小规模纳税人，财政部和国家税务总局另有规定的除外3%二一般纳税人销售自产的下列货物，可选择简易方法(财税〔2009〕9号第二条第（三）项，财税〔2014〕57号修正)

1.县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。2.建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。3.以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。4.用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。5.自来水。6.商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。3%营改增财税〔2016〕36号：不动产（建筑物、构筑物）老项目销售、租赁；财税〔2016〕47号：劳务派遣服务，一级公路、二级公路、桥、闸通行费，人力资源外包服务，土地使用权转让，不动产融资租赁服务。5%建筑安装（老项目、新项目中的清包工、甲供材）、高速公路车辆通行费3%4.税率和征收率—简易方法应纳税额营业额税率包括应纳税额—价内税营业税5.计税方法--营业税不含应纳税额—价外税应纳税额销售额征收率简易方法应纳税额销项税额进项税额不含销项税额—价外税销项税额销售额税率一般方法5.计税方法--增值税=应交营业税3万×营业税税率3%例：提供建筑业劳务，取得工程收入款项100万元。不含税100÷（1+11%）=90.09销项税额：90.09*11%=9.91

收入90.09增值税9.91不含税100÷（1+3%）=97.09销项税额：97.09*3%=2.91

收入97.09增值税2.915.计税方法--营增差异一般计税方法应纳税额=当期销项税额－当期进项税额当期销项税额<当期进项税额不足抵扣，其不足部分可以结转下期继续抵扣扣缴义务人应扣缴税额=接受方支付的价款÷（1+税率）×税率一般计税方法简易计税方法简易计税方法应纳税额=销售额×征收率（3%）6.抵扣方法涉及业务增值税扣税凭证抵扣额与认证期限境内增值税业务1.增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）增值税额【先认证，后抵扣】（开具之日起180天内）进口业务2.海关进口增值税专用缴款书增值税额【先比对，后抵扣】（开具之日起180天内）购进农产品3.农产品收购发票或者销售发票进项税额=买价×扣除率（13%）接受境外单位或者个人提供的应税服务4.税收完税凭证（税收缴款书、税收完税证明）增值税额（应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣）取得增值税专用发票≠可以抵扣。增值税管理实行的是购进扣税法，如扣税凭证的索取、保管，按规定时限认证、抵扣等等。6.抵扣方法—抵扣凭证和金额财税【2016】36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十九条适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。6.抵扣方法—不得抵扣项目~新老项目《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（税总公告2016年第18号）第十三条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）序号不得抵扣的进项税额（新老一致）备注1用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。2非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务3非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务4非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务5非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程6购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务7财政部和国家税务总局规定的其他情形6.抵扣方法—不得抵扣项目~非正常损失本条第4项、第5项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。序号不得抵扣的进项税额1一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的2纳税人销售额超过小规模纳税人标准，应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。如未办理一般纳税人资格认定，按照规定将按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额。6.抵扣方法—进项不予抵扣特殊事宜项目具体情形税务处理（一）有下列情形之一的，不得作为增值税进项税额的抵扣凭证1.无法认证税务机关退还原件，购买方可要求销售方重新开具专用发票2.纳税人识别号认证不符3.专用发票代码、号码认证不符（二）有下列情形之一的，暂不得作为增值税进项税额的抵扣凭证1.重复认证税务机关扣留原件，查明原因，分别情况进行处理2.密文有误3.认证不符4.列为失控专用发票6.抵扣方法—发票认证~不予抵扣情形应纳税额＝当期销项税额－当期进项税额正数负数应纳税额留抵税额销售额×税率含税销售额1+税率准予抵扣不准予抵扣以票抵扣计算抵扣①增值税专用发票②海关增值税专用缴款书税收通用缴款书购入免税农产品（农产品销售发票或收购发票）7.应纳税额的计算--一般计税方法适用

营业税改征增值税试点实施办法财税【2016】36号文附件1：（基本规定）第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。7.应纳税额的计算--销售额基本规定8.纳税义务发生时间（一）

纳税人提供建筑服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。销售款项，是指纳税人提供建筑服务过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为建筑服务完成的当天。8.纳税义务发生时间

（二）纳税人提供建筑服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（三）纳税人发生《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定情形（即用于公益事业或者以社会公众为对象除外的视同销售情形）的，其纳税义务发生时间为服务完成的当天。（四）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。9.纳税地点财税【2016】36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十六条增值税纳税地点为：（一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。（二）非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。（三）其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。（四）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。10.征收管理财税【2016】36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第五十一条营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。财税【2016】36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。试点前发生的营业税业务1、试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。10.征收管理试点前发生的营业税业务

2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。10.征收管理1.及时取得可以抵扣的专用发票（1）为获取尽可能多的进项税额，应尽量选择具有一般纳税人身份的企业作为供应商或合作对象；（2）营改增后，进项税额抵扣范围从成本上扩大到费用和固定资产上，企业发生的“三项费用”以及人工费用（如通过劳务公司）应尽量取得增值税票。（3）注意区分可抵扣与不可抵扣进项税项目，从而不断提高企业自身的纳税筹措能力与水平。（4）及时取得增值税专用发票，及时到税务局认证，作为实现进项税抵扣的重要依据。全面提升发票管理水平财税【2016】36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第五十三条纳税人发生应税行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：（一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。（二）适用免征增值税规定的应税行为。第五十四条小规模纳税人发生应税行为，购买方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。全面提升发票管理水平参建单位物资公司供应商双方签订供应合同物资公司支付货款供应商提供发票物资公司提供材料及加收管理费发票双方签订供应合同参建单位支付货款保持“货物流向、发票流向、资金流向”一致，降低税务风险。（1）税务机关认定虚开增值税专用发票采用实物流（服务流）、现金流、发票流必须一致的机械刻板标准。但是，实践中交易形式多样，货、票、款相分离的现象十分常见，难以保证三流的一致。而已有的税收法规政策又不得不执行，这就使虚开案件大规模爆发，纳税人面临巨大的法律风险。全面提升发票管理水平《最高人民法院关于适用〈全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定的若干问题的解释〉的通知》（法发[1996]30号）具有下列行为之一的，属于虚开增值税专用发票：一、没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票；二、有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票；三、进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税专用发票。全面提升发票管理水平

增值税会计核算

一、会计科目的设置：

（一）一般纳税人会计科目的设置：

为了准确核算增值税，企业应该在“应交税费”下设置：“应交增值税”、“未交增值税”、“待抵扣增值税”、“增值税留抵税额”等科目。1、“应交税费——应交增值税”：

明细科目的借方发生额，反映企业购进货物或者接受劳务支付的进项税额、实际已经缴纳增值税额、月终转出的当月应缴未缴增值税额；贷方发生额，反映企业销售货物或提供应税劳务收取的销项税额、出口企业收到的出口退税、进项税额转出数额、转出多缴增值税。期末借方余额反映企业尚未抵扣的增值税。

“应交税费——应交增值税”，应该设以下三级科目：

（1）在借方登记的三级科目：

①“应交税费——应交增值税（进项税额）”，核算企业购入货物或者接受劳务而支付的准予从销项税额中抵扣的增值税额。企业购入货物或者接受劳务支付的进项税额，用篮子登记；退回所购货物冲销的进项税额用“红字”登记。

②“应交税费——应缴增值税（已交税金）”，核算企业预缴本月增值税额。本科目适用于一个月内分次预交增值税的纳税人。

③“应交税费——应交增值税（转出未交增值税）”，核算企业月终转出应交未交增值税。月末企业“应交税费——应交增值税”出现贷方余额时，借记：本科目，贷记：“应交税费——未缴增值税”。

④

“应交税费——应交增值税（减免税款）”，核算一般纳税人购进增值税税控系统专用设备和发生技术维护时抵减应纳税额的款项。

此外，以1天、3天、5天、10天为一个纳税期限的增值税纳税人，还应设置“应交税费——应缴增值税（已交税金）”科目。

⑤“应交税费——应缴增值税（出口抵减内销产品应纳税额）”，反映出口企业销售出口货物后，向税务机关办理免抵退税申报，按规定计算的应免抵税额。

（2）在贷方登记的三级科目：

①“应交税费——应交增值税（销项税额）”，记录企业销售货物或者提供应税劳务应收取的增值额。企业销售货物或者提供应税劳务应收取的销项税额，用蓝字登记，退回所购销物冲销的销项税额用“红字”登记。

②“应交税费——应交增值税（进项税额转出）”，核算企业将已经抵扣进项税额的项目用于非增值税应税项目、免征增值税应税项目、简易办法征税等不得抵扣进项税的行为时，所抵扣的进项税额需在发生用途改变的当月进行进项转出的金额。

③“应交税费——应交增值税（转出多缴增值税）”，核算企业月终转出多预交的增值税。“已交税金”本月如果有实际发生额，而且“应缴税费——应交增值税”月末出现借方余额，用当月预缴税额与借方余额进行比较，较小的金额就是本月多缴税额。借：“应交税费——未缴增值税”，贷：本科目。2、“应交税费——未缴增值税”：

明细科目的借方发生额，反映企业月终转入的多交的增值税；贷方发生额，反映企业月终转入的当月发生的应缴未缴增值税；期末借方余额反映多缴的增值税，贷方余额反映未缴的增值税。3、“应交税费——待抵扣增值税额”：

明细科目主要用于辅导期一般纳税人实行“先认证，后抵扣”和进口企业取得海关专用缴款书实行“先稽核比对，后抵扣”征收方式的进项税核算。其借方发生额反映本期已经购进但是尚未抵扣的进项税额；贷方发生额反映次月比对无误进项发票可以抵扣的进项税额。4、“应交税费——增值税留底税额”：

明细科目核算原增值税一般纳税人兼有应税服务的，截止到开始试点当月月初的增值税期末留底税额，不得从应税服务的销项税额中抵扣的进项税额，待以后期间允许抵扣时，按允许抵扣的金额由贷方转出。

（二）小规模纳税人会计科目的设置：

小规模纳税人，只需要设置“应交税费——应交增值税”科目就可以，不需要进行三级明细核算。该科目，借方发生额，反映已经缴纳的增值税，贷方发生额反应应缴的增值税，期末借方余额反应多交的增值税，期末贷方余额反应尚未缴纳的增值税税额。房地产业影响与应对土地取得正式招拍挂拆迁补偿土地出让金返还红线外扣除购买在建工程购买股权合作开发附条件招拍挂1投资入股土地成本知多少？--先看权威：全国工商联房地产业商会在2009年3月10日向全国政协会大会发言--《我国房价为何居高不下》--就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分（即土地成本＋总税收）所占比例为49.42%。其中,三个一线城市中,上海的开发项目流向政府的份额最高,达64.5%;北京为48.28%;广州为46.94%。而国土资源部调查的结论是地价占房价的比例全国平均为23.2%，最低的只有7.8%，最高的达到58%。一、招拍挂拿地进项税额抵扣难题1.房地产开发成本构成的比重2008-2009年度中国房地产市场报告全国工商联REICO工作室一、招拍挂拿地进项税额抵扣难题2008-2009年度部分城市土地成本占总成本的比例（全国工商联REICO报告，两会发言稿）全国工商联--再看典型：2015年新年伊始，杭州又出现楼盘“亏本卖房”。令人大跌眼镜的是，这次喊出降价的是两家实力房企——华润和新鸿基合作的“之江九里”项目；香港地产巨头嘉里建设开发的“云荷廷”项目。“之江九里”所处的地块，是华润、新鸿基在2009年以27.7亿元高价拿下的“地王”，折合楼面价格达到1.53万元/平方米，当时震惊业内。该项目在2012年入市至今，已陆续开售了多期，目前正在销售的数百套房源，售价仅为1.8万元/平方米。港资房企嘉里建设开发的“云荷廷”在2015年1月11日开盘。这一项目在2012年拿地，地块总价25.36亿元，住宅部分折合楼板价约1.1万元/平方米。为精装房项目，精装修标准为3000元/平方米，目前售价为约1.9万元/平方米。一、招拍挂拿地进项税额抵扣难题一、招拍挂拿地进项税额抵扣难题2013年9月4日，北京市朝阳区农展馆北路8号（位于东三环东侧，原北京军区总医院东院旧址上）开拍，用地性质为F1住宅混合公建用地，建筑规模为5.9万平方米。参与竞拍的8家房企有：住总、首成、华发、和裕、懋源、合景泰富、融创、中海。最终经过69轮竞拍，融创以21亿元（楼面价为35501元/平方米）加异地配建27.8万平方米医院面积如愿摘得，以8000元/平米的建造单价计算，融创将支付给军区总医院22.24亿元的建设费用，因此，融创拿地总成本已达43.24亿元。以此计算，农展馆地块最终楼面价高达73099元/平方米，成为北京名副其实的单价新地王（按照土地出让惯例，5.9万平方米的建筑规模中起码有10%左右的不可销售公建面积，而据此计算楼面价则高达8.12万/平米）。北京新地王诞生融创楼面价7.3万夺农展馆地块2.例释招拍挂土地成本的进项税额抵扣问题一、招拍挂拿地进项税额抵扣难题两个问题：问题1：支付给北京市国土局的21亿元土地价款能否获得进项扣除？问题2：异地配建的27.8万平方米医院面积能否获得进项扣除？一、招拍挂拿地进项税额抵扣难题财税【2016】36号文附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：(三)销售额10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。一、招拍挂拿地进项税额抵扣难题11.试点纳税人按照上述4－10款的规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（1）支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。（2）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。（3）缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。（4）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。（5）国家税务总局规定的其他凭证。纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。财税【2016】36号文附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十六条纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。一、招拍挂拿地进项税额抵扣难题二、支付的各类拆迁补偿费或拆一还一进项税额抵扣难题问题2：异地配建的27.8万平方米医院面积能否获得进项扣除？【解惑】：首先需要明确的是，这一异地配建医院是属于拆迁补偿款或“拆一还一”性质还是项目外即“红线外附加工程”？根据农展馆地块的拍卖结果，融创中国将异地配建27.8万平方米医院面积，以8000元/平米的建造单价计算，融创将支付给军区总医院22.24亿元的建设费用。而事实是，北京市朝阳区农展馆北路8号位于东三环东侧，原北京军区总医院东院旧址上。所以，这个异地配建的医院应该属于拆迁补偿款支出或“拆一还一”性质！

货币补偿实物补偿票据处理拆迁补偿各类拆迁补偿费涉税风险与纳税规划第一种.货币补偿若融创中国将异地配建27.8万平方米医院面积，是以8000元/平米的建造单价计算后支付给军区总医院22.24亿元的建设费用。则相对于北京军区总医院而言，其取得的是拆迁补偿费收入。拆迁补偿第二种.实物补偿

若融创中国是将异地配建27.8万平方米医院面积建好后移交给北京军区总医院，则相对融创而言，这是一种“以物易物”的交易。各类拆迁补偿费涉税风险与纳税规划

2.拆迁人（开发商）1.被拆迁人对于北京军区总医院而言，其取得的拆迁补偿费收入是否涉税。对于融创而言，“以物易物”的交易是否涉税。各类拆迁补偿费涉税风险与纳税规划

增值税--财税〔2016〕36号附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：一、下列项目免征增值税（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

增值税--财税〔2016〕36号附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》11.试点纳税人按照上述4－10款的规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（1）支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。（2）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。（3）缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。（4）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。（5）国家税务总局规定的其他凭证。纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。三、红线外附加工程进项税额抵扣难题拿地时，政府要求在项目内或项目外配建一定的基础设施或保障房等逐渐成为土地出让市场的常态！南京2014年初在全国范围首创“限地价+竞保障房建设资金”模式：针对全市范围内的商品住房用地，原则上采取“限地价、竞配建保障房”或“限地价、竞保障房资金”的方式出让，即在公布出让起始价的同时公布竞争的最高限价，最高限价原则上控制在起始价的45%左右，在达到最高限价时仍有竞争的，则停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人。三、红线外附加工程进项税额抵扣难题【解惑】：1.若是配建保障房或限价房，不论是项目内的还是项目外的，其在税收处理上，在移交给政府时，不论是否“营改增”，营业税或增值税都需要视为销售处理，其销售价格按照政府规定的价格确认。保障房或限价房的价格虽然明显偏低，但其价格是政府确定的，不是开发商的主动行为，而且是“拿地”的必要条件之一，因此属于“正当理由”，不用调整计税营业额。如《营业税实施细则》第20条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。三、红线外附加工程进项税额抵扣难题2.若配建的是南京市所首创的这种“竞保障房建设资金”模式，则意味着开发商在支付土地出让金之余，还需要缴纳额外的一部分“保障房建设资金”给政府，由政府安排实施保障房的建设，这种模式不论是否”营改增“，开发商的税收风险都极大！风险一，增值税抵扣风险：政府行为，无法取得增值税专用发票，进项抵扣无望！风险二，土地增值税风险：不属于本项目的配套设施支出，能否扣除成疑！三、红线外附加工程进项税额抵扣难题3.若配建的是项目外的基础设施，即“红线外附加工程”，则”营改增“前后的处理可能差异极大！如某地块竞拍时，政府部门在招拍挂文件中明确要求竞得者必须在项目红线外无偿建造一条长5公里、宽50米的城市一级道路和一座占地100亩、造价不低于3000万元的市政公园，两项附加工程的造价由竞得者承担，不包含在土地出让金之内。这种做法明显属于“红线外附加工程”红线外附加工程涉税风险与纳税规划2.”营改增“后的处理：财税【2016】36号文附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十四条进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。

1.购买限价房2.补助回迁房建设3.补助拆迁4.补助公建配套或基础设施建设5.没有具体名目的返还返还第三人土地出让金土地出让金返还涉税风险与纳税规划返还购买烂尾楼的涉税风险与纳税规划问：我公司通过产权交易所项目转让信息平台购买了其他房产公司一项烂尾楼，该烂尾楼已建成近8000平方米，包括土地等在内的总建造成本为3200万元，转让价为7000万元，我公司继续建设完工后对外销售。请问：1、购买过程我公司要交什么税？2、我公司继续建成后营业税能否享受差额征税待遇?3、出售方要开什么票据给我公司？财税【2016】36号文附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》附：销售服务、无形资产、不动产注释三、销售不动产转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。1.卖方涉税风险~营改增后

财税【2016】36号文附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：（八）销售不动产1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。3.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.买方涉税风险~营改增后

财税【2016】36号文附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：(四)进项税额

1.适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定2.买方涉税风险~营改增后不动产投资入股营改增涉税风险【案例】：甲公司用不动产投资入股乙企业，不动产原值1000万，评估增值为3500万，取得了被投资乙企业3500万的股份，应如何进行营业税处理？营改增后呢？若是以土地、在建工程作价投资呢？

不动产投资入股是否涉及增值税风险《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）第二条纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。

《增值税暂行条例实施细则》第四条：增值税管控（营改增后）

单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（一）将货物交付其他单位或者个人代销；（二）销售代销货物；（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。股权收购涉税规划【案例】：甲公司注册资本3000万元，为房地产开发项目公司，2009年在金融危机期间以招拍挂方式获取土地100亩，支付土地出让金及补偿费用15000万元。2012年甲公司股东准备将该地块转让，经高人指点，甲公司股东认为采取股权转让方式比直接转让土地使用权税收成本较低。乙公司拟受让该地块，经协商，甲公司股东与乙公司同意以土地评估价值作价50000万元将其拥有的甲公司股权全部转让给乙公司。假设投资当日，甲公司所有者权益为3000万元。

股权转让（收购）是否涉及增值税风险财税【2016】36号文附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（二）不征收增值税项目5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。【案例】：A企业有土地但没资金，找到有资金的B房地产公司合作。协议约定：由B房地产开发公司负责立项开发，建成后按A企业40%、B企业60%的比例分配房产。请问：1、A、B要不要交营业税、土增税、企业所得税？2、营改增后，合作建房如何缴纳增值税？3、B企业的土地成本如何确定，需要A企业开具正式发票吗？五、合作建房进项税额抵扣难题

合作模式法释〔2005〕5号合同定性有地没钱有钱没地共同投资共担风险、共享利润合作开发不承担经营风险收取固定收益土地转让合同不承担经营风险房屋房屋销售合同不承担经营风险货币借款合同不承担经营风险房屋使用权租赁合同二、合作开发的司法认定合作建房进项税额抵扣难题

根据最高人民法院法发[1996]2号、法释〔2005〕5号相关条款整理。一方应该具有房地产开发经营资质必须办理土地使用权变更登记必须以合作双方名义办理合建审批手续二、合作开发的司法认定合作建房进项税额抵扣难题房地产业影响与应对开发建设甲供材料园林绿化2购置园林绿化材料和产品营改增：一、自产自销农产品免税政策1.《增值税暂行条例》第十五条：农业生产者销售的自产农产品免征增值税。2.《增值税暂行条例实施细则》第三十五条限定：农业，是指种植业、养殖业、林业、牧业、水产业。农业生产者，包括从事农业生产的单位和个人。农产品，是指初级农产品，具体范围由财政部、国家税务总局确定。3.《农业产品征税范围注释》（财税字【1995】52号）：《增值税暂行条例》第十六条所列免税项目的第一项所称的“农业生产者销售的自产农业产品”，是指直接从事植物的种植、收割和动物的饲养、捕捞的单位和个人销售的注释所列的自产农业产品；对上述单位和个人销售的外购的农业产品，以及单位和个人外购农业产品生产、加工后销售的仍然属于注释所列的农业产品，不属于免税的范围，应当按照规定税率征收增值税。三、园林绿化工程营改增后的涉税风险控制房地产业影响与应对预售销售未完工产品预售视同销售特殊产品3地下车库、车位、阁楼、会所、仓房、储藏间公共配套移交、捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产，实物补偿等首付款与按揭款如何纳税买一赠一【案例】：某开发商开发的楼盘开始预售，王先生于2016年3月25日购买了其中一个商业铺面，价格400万元，并按规定在签订《预售合同》的当天支付了50%首付款，计200万元，其余的50%余款根据合同要求办理银行按揭，请问，开发商2016年4月份应该如何申报纳税？要是2016年5月1日后开发的新项目呢？一、营改增后首付款与按揭款如何纳税？

财税【2016】36号附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：（八）销售不动产9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。【解读】：不论新旧项目，在按预征率预缴增值税时肯定不能扣除土地出让金！不过老项目的预收款预征率从营业税的5%改为增值税的3%，降了！一、营改增后首付款与按揭款如何纳税？财税【2016】36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合