世联山东青岛温泉别墅项目整体定位与发展策

青岛天泰假日温泉项目整体定位与发展战略研究谨呈：青岛天泰集团股份有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2005.12.29项目顾问工作阶段划分2005/11/142005/11/21工作成果区域宏观经济背景研究区域土地市场区域房地产市场调研客户访谈专业人士访谈项目发展战略项目所在区域价值定位项目定位开发次序城市规划及其他项目背景研究类似区域发展案例借鉴相关项目案例借鉴项目所在区域市场竞争研究第二阶段（中期）项目发展战略与整体定位第一阶段项目市场调研城市房地产市场分析相关物业市场分析客户分析7个日历天25个日历天2005/12/1414个日历天第三阶段（终期）提交终稿根据客户建议深化研究，完善报告提交整体报告（终稿）

2005/12/282在过去的一个半月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目周边及地块勘察青岛宏观经济情况青岛城市发展现状青岛城市总体规划青岛房地产市场状况即墨温泉镇发展计划项目和地区的背景分析目标市场与客户的集中分析规划设计建议目标消费者深度访谈地产专业人士访谈销售人员访谈天泰相关人员的访谈青岛规划局、统计局、旅游局、国土资源局以及发展改革委员会、即墨规划局青岛中高端房地产在售（预售）项目青岛典型低密度项目宏观经济背景分析城市规划影响探讨城市经济构成分析房地产市场特点分析中高端购房人置业特点分析区域竞争态势分析高端消费者价值取向和置业倾向的分析项目竞争策略确定产品定位研究开发节奏与时序研究地形地貌状况地块资源状况物业发展建议一垒、骨项欢目鹊概痒况师与案项瞒目殖界有定项难目得位雀于帖青辈岛炉即冤墨起市仓温劫泉梨镇素，子距视黄怖海念鳌啊山彻湾字海籍岸振约食4欢公妖里夕，株距常青菠岛箭市蛛中聪心营车剥行旅时巴间诞约黎1顾小嚷时机葡场青数岛耕市呆区假采日删海钢滩本语项施目项弹目侨位显置交象通承通客达革性行匙政王区停划泼上郑位撕于锹青加岛膜即侵墨炸温亿泉跌镇狐。临施近享黄慨海分鳌扔山止湾家，炮距犯沙践滩弊约已4赴公士里枪。离壤青幻玉岛益流洽亭验国槽际相机逢场袜3妇0僵分怎钟蛮车辅程营。目户前测由享市骄中畅心寺经夏由损3袭0葱8燥国淹道违或隶青巡寿银换高葛速价进橡入雕项窜目考，态约播1抛小戏时斤车罢程润。项溜目尖基婆本疲构屡成棒：睬包谜括致G鞠O羡L龟F你、遣滑循雪尚场侵在浸内匀的辜经抖营冰性昨设趟施岸、想已晨经吓开侨发寒的王高分档衔别宰墅卧、采五隔块且住副宅拒用聪地球与区特决色残温昨泉歼资引源湖效畔迹山稳庄1抽0变0易亩阳算坡盒地柏块1蝴0霞0压亩先奋锋够谷1摘0慈0乞亩别辅墅宏二亭期1辞0番0腿亩干责疗催所1到3念9塑亩在斩建张9膨洞之高汗尔救夫1狗8颈洞柄高摄尔征夫滑问雪返场假日沙滩4公里滨海大道3公里会乔所已且建格成党2紧2站套在抱建迹2路3医套已乒经度投敏入染运愈营栽的吧设膀施于煌0惕4覆年馅开封始窄运孕营碑的条1才8盘洞甲g求o策l魔f陶，衡包和括盐高围尔踩夫陶会抗所榜一维处返，沈目鸦前妇经暂营予状坝况君良经好估。滑解雪诉场嗽。正电在坛筹亚建切中豆的酒设湿施9受洞财g省o辨l学f膜，缺计饲划晓于川0抹6堵年规1吵0匀月线建捆成娱并前开籍始诊运雨营高。温航泉虫水岔世哨界仍：借以构温岸泉暮为洒特仆色项的窝高吐星稳级辨度墓假庙村泳，焦拟奔建篇设限面侧积手1训万岭平榴米剩，视目惭前役正涨处袋于坚招吨商驼引填资鹅阶五段饭。已齐经专开热发前的津住忧宅暗项揭目兰腐泉块别便墅槐一讯期肯，壳占天地辈1盏0陆0沃亩泪，罢包兰括其4乒5及套敏高略档透独黄栋迁别雹墅扑，衡目庆前挤已川经开建辅成糕并脾开鹊始呆销遗售田2容2练套漂，浮其情余末2寄3颤套律将沫于珍明兆年塑上荡半角年侮入箱市韵。待驻建俭住慎宅纤用毒地包厌括松干饺疗买所疤、第兰祥泉治别柿墅特二率期绵用震地豪、斧先打锋晚谷爱用清地枝、金阳粪坡仙地茶、渴湖拾畔卵山唯庄译用蓄地苹在泳内啄的毫五漠块闲住乔宅说用第地愧，斑指禾标挖待烈定桶，占总瓶面浙积激共食5叼3土9恰亩继。特钻色冷温番泉克资拉源属勉于绪比拆较浓稀并缺朋的粘海侧水与矿属化异温搏泉还，励在遭整珍个控被判中棋国捐只罗此捉一莲处烦。巨但罗目嫁前覆政尖府污对傅于葬温凳泉御的芝使非用闯已征经载开颗始碍进谨行焦限贪制协。本扛次陶顾露问味工铜作引范尾围皮：包楼括漂干命疗警所陪、供兰俊泉需别炉墅渐二政期艘、宗先逗锋植谷宿、窝阳销坡千地软、损湖轰畔聋山下庄熟在顽内慌的研五口块问住明宅降用捡地消，乱总痕规倡模岸5长3培9晶亩农。湖畔山庄100亩阳坡地块100亩先锋谷100亩别墅二期100亩干疗所139亩在建9洞高尔夫18洞高尔夫滑雪场假日沙滩4公里滨海大道3公里会所已建成22套在建23套—康干段疗助所总铲用蠢地惹1倦3诊9宾亩耽，丝式其饮中游建纯设鱼用例地后1陈2铸5吧亩刺。—雾兰畏泉虑别驾墅礼二雹期占世地炉1饶0盖0蕉亩蚂，猪地亿形魔平轰整—集阳宏坡旨用埋地占酿地壤1碑0建0议亩姜，迁坡压地香。—绑先型锋著谷岛用旗地占刺地侮1馋0田0披亩想，君坡消地冰。—孝湖趋畔油山茶庄勒用蹄地占你地椒1饺0爆0绵亩全，抱山种谷勒洼秩地用垮地巩现盆状约：秤五途块梨用懒地哪分勿散好在慎高私尔药夫恩球叼场踪蝶周露边岩，棵相训互侄联疤系拜不典强准，册地列块愁资嘉源海存礼在扮差饮异湖畔山庄100亩阳坡地块100亩先锋谷100亩别墅二期100亩干疗所139亩在建9洞高尔夫18洞高尔夫滑雪场假日沙滩4公里滨海大道3公里会所已建成22套在建23套湖畔山庄用地山谷洼地，平整度不佳地块靠近18洞高尔夫球场，但水库距离较远。目前无直达道路，且与其他地块之间联系不畅。阳凭坡河用疼地处柳于分山确的堂阳害坡作，括典跌型拴山头坡柏地蛙型侍，纱紧召邻胃高苗尔夕夫犬会朱所载与棉在掠建嫩的记9镜洞捆高辱尔鸟夫胞球英场唇。无维直负达妻道基路乓。紧俗邻检村难庄嗓对栽形挡象糠有柿影忽响病。先锋谷用地距离天泰滑雪场与在建的9洞高尔夫较远。四至有村庄与乡村小学。到达道路为村路。兰泉别墅二期用地地形相对平整。地块地块紧邻已建成的22栋别墅和泉海路以及在建的9洞高尔夫。紧邻公路，昭示性好。干疗所用地内有废弃建筑物，地块较为平整。地块紧邻18洞高尔夫球场和泉海路地面有较为成熟的植被。蓝爬泉孕别秋墅集一瓜期镜在尾青自岛勿市毒场旧上论属越于窑非寇沿裁海甜高瞒端勾低薯密搜度枪住谷宅储项邀目祖，绩为底项院目采后滑续悼开榨发剖奠许定其了修高离起尿的宾形愁象兰基袋础项禽目践基寇本按情澡况总火建逃筑辅面最积孤：7光6鞋3宜0平传方纪米容肯积组率金：0技.棋2色2绿虑化笋率勤：7刻0老%总虫套碌数辽：2压2产所品签情悔况产帝品额形并式丸：销全询独象栋逃别待墅单轧体玩面推积方：气地凯上烧面辫积赞从2膀9加0漠-愈42扫0平液米饥不搅等线。院炸落寇面演积划：哑从6才9怪3㎡是到1杏6垦2腊4㎡呀不技等销驻售题状肾况开待盘孟时副间序：扩2非0岗0爹5换年幕5挖月懂1仪2焦日紫对臭外卡公崇开摧销吵售红，裂8第月婚底亩开收始移进继行巷推腊广销腐售扇状款况膝：薄目出前斥已北成鹊交8亿套尘，圣主都要辨集唯中肃在及面险积症较首小六的顶A贷户幸型彩（安2毒9罪4股平垃米裤）纺和牲C后户铲型翼（扶3原3尤5标平介米谁）肯。客亭户播构调成嗽：8翻个确成昂交顾客蹲户豆中朴7谣个羞为严青否岛郊本恶地形人画，蠢目盛前鸭尚朋未纱发洲现洽高鲜尔拦夫吴会判员艇购颜买养。作覆为笛青淹岛肢的架唯印一惯的葵山心地宰标拒准腾高犁尔担夫芳球想场敬，表天轿泰压高票尔洪夫比实章现真了悲较赏成志功垂经延营享，致球亩场哥客餐户蛾整鸣体呼上君以宝韩好国邀籍下人喷士益为师主在建九洞高尔夫会所已建18洞在建九9洞天写泰逆假止日美温狡泉凤高游尔悲夫老是吊青虎岛乐唯亲一豪的荡山榜地凯高铅尔源夫重球妻场冶，什占昼地制面葵积尊约乒1先5酬8炭0扑亩身，任按弦照晚2孔7榴洞阅1叔0妈8疗杆俩国另际犁标休准猾规莲划粗。一爆期哲1液8稿洞案已罩经回投什入活使烤用增，裁二颜期妥9弊洞恶预它计春明淹年询9撇月前底汪投控入欠使隶用斯。高县尔让夫偶经段营工状县况正较间好森，隙目散前涂已胖经吵有恢会舱员贤3割0典0跪余福人但，姜韩铲国辞籍贡客泽户妙占挣到区8聪0鼓-碎8堆5缩慧%闪，东青正岛教本掠地渐客蓬户舍占炎到漂1巾0毯-婆1斤5居%黑；脂截裹至关到乞1戴1恶月千，造高惠尔粪夫颈球滋场敢流煌水裳收惠入脾已际经挂达眉到沈1乓7展0存0凶万项礼目掘资肥源掏评抓价整宵体粪上猫看枕规战模春较贱大摊，烧但民建粒设压用宾地税比企较菜分盖散宪削恶弱加了糊规堪模乡丰优狼势投。涉痰及稀了饥旅吉游盗资家源虽、唐经宋营咸性军设变施习和近住璃宅修，劝属腥于次综牲合邪性友开指发优。以到高章尔感夫和景寨观贡和男山之景乒为都主袍的枣景夫观竿资听源缺。温旧泉乔资顷源课为猜特蹈色借产棒品握的彻打姐造器提秃供努了告条冰件窄。包岸括苗了遇高姥尔缺夫柔、良滑炸雪吵场伤以援及牌未孙来昼的呆温追泉午水四世纠界基的俘设贫施栋提打供境了远休咳闲婚度春假蔽生千活元配贤套未。兰拴泉下一喇期区高药位动入雾市轰，代为逼项纠目络后属续戴开猛发搬奠案定校了谎较疏好办的党形迁象铃基厅础规裙模嫂上自党然毯资谎源设大施租资注源地氏块它资遵源山受地吗地企形子为耀特征色射产善品派的冈打寺造徒提艳供极了赴条结件深。除六兰护泉徒二晨期踢、鼻干咱疗法所疫以苦外窄，观其惕他妈地车块亩均卫存觉在法通图达浮性着、这周罢边提村掀庄陵影扎响露的寸问充题犯。用蛙地章分具布像分盐散孙，第且倦和余经仇营弄设叹施姐之茫间圈联厦系栏不升紧皱密胸，西影没响音设脸施往资耽源崇发测挥蚊作赖用籍。项漆目描开华发算目拿标费与醋约相束垮条乘件项拥目贷开阶发辫目剧标项必目因约许束溜条陷件启甲动屈实鲁现萄快努速订的逮现战金搭回析流贿：唤2偷0鹊0金6纱年左实奴现秋现常金倘回谅流明2宾～铁3亏个我亿详（畜包叛括文兰购泉雹别度墅稍一滨期啦后民续蛋销蜡售些）球。独单栋渡别窃墅不实故现与珍兰纠泉婶1独万临元府左后右疗的起单侵价群、膀其表他折低掌密轰度踢产推品天实粉现凉5办0辣0滤0按-事6叼0巧0剑0趋元究左土右活的汇单负价茎，交打揉入恶青逼岛否中绑高融端美住误宅访竞票争唐圈肥。获吐得冶市阳场究认提可逃、智赢钩得碗美弦誉弄度溪、总巩弃固娇天周泰吩品纷牌登，尝为涛在弹该条区君域摔的鸟后圈续咸取伟地强与惨开喇发走奠齐定咱基绞础翁。启羞动纽奉资虏金坊5丑0俭0成0跨万耀元势。土烤地伞价医格2济0浇-萄3尤0匙万挎/比亩值。启幕动宁区垦计府划具2挨0居0畅6未年胞中资入傻市泻。湖板畔咬山扭庄蒙用挠地致由戚于泉土个地滩取冲得背原鲜因似不性纳嫌入醒启芝动悠考什虑字。项攀目曲界您定城鞭市奖远茅郊漠区具习备围优交良更资填源级的较讨大述规馒模槐中叫高黑端附住勇宅挨项谋目甜开漏发二愚、望项逼目激开记发誓背辟景男研委究明晓确疼项狂目宿基斗本傍条乒件魂以听后需，块对匙项卫目舞发蝴展汉的船区己域屿背腾景和、境市冬场吸环攻境毫、轨客脸户淋状渣况爆进昨行碍扫私描守，奇是滋发价现填问姐题贡的榜前则提项银目倦所活在淹区惠域短在鹿城寺市过中桌目搅前纸的泊地考位帮如扰何臂？城剖市友规瘦划吐对污区孤域葬未尿来来发郑展怜的搜定现义虾如荷何表？其累他捐影副响筋区弦域怨发产展催的抄重揪大当事烫件侮？界栋定掏项续目年的究竞银争柜市竞场说范衡围竞煌争参范奴围做内窜的犹市巴场柄供大需控状薪况盗、宣产硬品律素种质州、见销触售讲状右况瘦如何何怀？相足关症细躺分杂市番场尼的月竞斯争原状矮况霉？城柿市督中啊高跳端蚀客积户测的由来黑源参、对构郑成筛与悄特鲜征这？城川市挡中孔高散端其客良户糊的宁置雷业挤需展求秀？城隶市霉中本高历端究客框户刺的虑价咐值射取撒向伶和觉置贺业普核炎心掘驱舅动切因轮素稻？区意域泊背达景市搭场皂环太境客刺户蛛状咸况项铁目宽所晶在肺位没置福是紫青赢岛纺远层郊处县粱级厘市骨的卷边寨缘啊地产区芦，搏距艰离议市硬中甘心柜的赵实过际西距分离准和劳心狭理哨距躲离流均知比卧较萄远键，冠属拿于膝陌才生锐区呆域即篇墨元市5领市琴：挥胶颠州卫市擦、府胶腹南福市称、炎即附墨商市芳、移平校度庸市谱、厌莱通西宣市翻5龟个作县遭级役市7守区斗：惊市客南借、浙市鹿北煮、股四海方糕、否李姿沧误、携城晃阳陶、慕崂歉山宋、助黄舱岛柏7什个料区五统市桌七铜区数：城梅市车意勺向被仙称东作骂“兴镶夹着务金肚边毒的等抹某布怀”杜的蛾城飞市萍，周除哈市弱南框和涌崂饰山耽两岛区撇以水外反的楚其歪他野区执域妥发池展撞相歌对锈滞的后兄。即励墨截意托向远逝郊弯五吃个具县茄级轧市探之星一论。到暮市妄中台心始车倍行泽时严间铜超拦过挤１撇小清时雄。小好商能品茧批杜发各经孝济粉发扔达末。温榆泉收镇即桂墨忠边圈缘甘乡刺镇锁之袭一轻。总严人缩慧口仁5卸万根人冈。因仿得稀天奖独逢厚树的磁地汽下挠矿每热谅水该闻耗名违。在酒新户的烦城迁市寻规列划蛾中超，支项宿目欠被英划购入拔七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