XXXX年世联新城市中心策划报告

山东新城市中心发展策略报告谨呈：新城市置业发展有限公司项目背景-----南山集团通过为烟台市政府修建投资10亿元的会展中心置换总面积约1000亩的四块地地块占地功能要求容积率政府其他要求1号21万21万公建、21万住宅＜2.02号12.7万10万平米，纯商业娱乐＜2.03号27万会展中心+酒店+办公（10+10+10）平米＜1.2酒店档次高，办公超高层4号16.3万以住宅为主，少量商业＜1.2现状为农用地，无开发条件小计总占地77万平米,建筑面积约102万平米1234烟大三期滨州医学院大海会展中心限期修建将是南山集团取得四块地并向政府谈条件的核心筹码南山集团为政府修建3号地上的会展中心（投资10亿元），以此置换1、2、3、4块地会展中心06年8月份需竣工，10月份投入使用地块出让条件2本报告的命题---从市场价值和成功案例角度分析4块地合适的物业类型和容积率1号地21万平米住宅、21万平米公建10万平米纯商业娱乐要求办公建超高层、高档次农用地，无开发条件2号地3号地4号地1号地要先开发，21万公建量是否太大商业量是否太大该地块做商业还是住宅超高层办公楼在近两年是否合适，是否有市场可推后开发政府对地块要求南山集团困惑各地块合适物业类型公建商业的合适比例各地块合适容积率核心问题借鉴成功案例分析市场现状公建不低于50%办公档次太高，近期开发注：公建指商业、办公、酒店的综合降低公建比例降低办公档次，推后开发总矛盾3问动题尿的芦解番决惜思态路区吊域推属炎性茫分俊析区袄域惜功棕能兴界美定地吓块亦总凯体萄定您位案莲例妇借神鉴地只块初功队能崖定飘位容万积朵率物逐业阴类孩型区混域控现誉状浙属月性佣剖穿析诸，歪明供确弯存侦在棵问稍题确难定婶区担域余主裹要我功出能泛，上明再确挑发目展腊方搭向在刃区永域文发顾展职方坡向写之稳下厦，泻四挽地蛙块化总鲜体蒜定群位在介区质域惕总旱定抵位霉下颤，牵结竞合淘案躺例泰明隔确洒各极地白块悬功德能研秀究极时减点轧：谷四脉块恒地典将陆在睛未籍来炊3番-孝5拉年合开砌发膝结惊束4本旦区孟域头在蹄城稀市打的豆位溪置习-递-裹-记-丘-楚位润于余最尖靠湾近勒滨员海踏的著区方域莱峡山蔬经江济嚷开昏发例区A铸P茎E鹅C片产份业况园项叫目湖位挽于曾烟冤台槽市扑莱迷山裹区漆，想交那通欣便草利爸，姑北巾临泽黄廊海张，墨处垃在陷未榜来吸烟淋台魂市形发鞋展歉的兰中世心毛地拔带距果离架烟拼台册市松政饺府看2胃公棒里距熔离李老侵城铅区俊市远中倘心康1袄4坟公探里稼（开1撒5读分腊钟虫车收程草）坦距标离腔机蒜场副1介5梦公成里通锄过右滨河海释路与、征观息海躲路虏同垮老喝城糠区步相坛联闯，乔距棉离倘连滴接男各告区乱的延五离区恶连捏接即路阻2永公还里夜。本项目4地块5区似域倘属碗性时现慨状僻-斜-尾-础-漠-计多映重巨属航性弟并蹦存罢，博核厚心勉属托性镜不便清树晰体叠育公宽园会本展酒截店办满公滨象海旅皆游新伞市崖府商援贸大狱学住钱宅文教区旅游区商务区政务区核友心黎属淋性行不猫清关晰目械前村以敏各协大敲学抵为匀主要的文屯教火区交特零征驾最泡为碑明驰显市毙政究府躁新例的叹办筐公掠地索在扁莱浩山日区踏已扇成诸公衣认觉，伶但叙未境形并成秀政栽务盼新欣区霜、蛮新信市板区把之连类烟的铃区迷域负概春念商病务祖区匙是叼在害南指山熟集层团封3筑、以2锤和弓1假号油地赛的给会皮展四、闲公粪建我、笛办绿公碰等廉设腰施附修倡建姓之宰后艰才泊会狱形税成旅董游择区劫仅奥有招滨虾海考旅咱游曲带脂，尸体贤育佳公枣园参仍涂处刘于拆修稼建你中多应重写属自性咱并免存项耗目但所桂在竿区塌属惕性诵现妥状6问料题售的积解逢决船思冲路区悼域灯属液性捕分暗析区学域德功悉能苦界拼定地角块泡总泼体景定仗位案说例添借星鉴地浇块遍功喜能碑定概位容诵积霉率物余业矿类拨型区近域粉现滩状冲属醒性似剖症析菊，主明耍确蛋存烧在湖问丝式题确扑定介区溪域勾主孕要英功层能炒，宾明延确棕发胆展菊方科向在边区趋域灭发跌展所方看向独之银下忠，奖四姐地痒块句总普体软定愈位在确区旦域承总摔定晒位旬下朋，针结饱合戒案御例椒明蛛确兵各圈地橡块秃功悼能研边究贫时穿点资：宝四销块种地赠将夹在矮未悄来映3考-蜓5替年某开剂发恩结种束7城估市岛新投中如心根区元是丙新我区朋区裙域挥多路种讯功涌能级的穷核麦心芒统鸣领深条圳河福垃田恩新供区新贴中信心洁区亩是致最神有长包流容蔑性进的誓属麦性捷，锈也石是启最萄核刊心冷的多属张性核素心拳属叫性柴：记新棉中涂心找区包意含庭四敢大酒功尸能璃区漂：费政壁务付区诸（缘瑞市慕政滥府拾大英楼帅等徒政廉府亮设签施傅）C缝B兆D魂（或写疫字副楼叶、辨展脂览谁、纠购臭物浴中片心街、合星政级疫酒额店村）高针级劝住臭宅穷区旅坦游敏区哑（侧音佳乐足中躲心故、狠中跨心项公脾园务）青梅岛黎东淘部栽新犯区核案心惜属糕性客：纯东支部晌新产中搜心昼区镜，包肆含竖四不大历功怠能建区趟：池政英务奴区摆（搬市绝委句、棒市蹄府马大考厦福所作在体区沈）C往B遵D拜（币购血物百广珠场蛾、怒金饿融宰中雕心态等盟商栽务率大作楼劈燕）高普级讽住像宅逮区盼（祥银歪都谷花撒园演等音）旅寨游搅区搬（匙五吩四居广自场吴为毛主钳的熊滨擦海荷旅研游池区南种京仔河否西删新斧区核槽心虎属而性菠：纽奉河伏西故新绩区包句含司四壁大具功兽能屑区相：岗政佳务削区祝（同市愉府影办销公权大套楼洞在帜建仆中茂）C负B部D怠（训规级划莫写海字恰楼破、序购象物努中咐心职等化设瓜施点）奥严体莫中乘心希（箱有录旅水游拒功喷能影）高弦级认住级宅姿区文唤教柔区旅粪游本区商懂务腾区政貌务声区新中心区8虽浑然毕本埋区牵域凑文规教瞧区败的兴现井状打特访征肺更劝明伙显净，哄但无新老中鬼心秆区扶带鬼给护本下区陆域被的粱房挖地挽产铃价碌值尖更副大文赌教伏区商垫业拍：猫含弦商拐务话、馒商装业产且业疏：溉包浴括渔教蚕育廊、晚会国展宫金快融受贸波易疼、紧高罪新赢技跨术皱、谋工旦业坚、贸软小件尝业列等环焰境州：造指谈区扬域未内跟的撒整廉体滤规梯划条、亚绿螺化护景阻观辜、垒建踏筑茫物汽等商业土地价值产业环境资永料柴来见源购：利世拜联股研乌究区算域席价枣值晓模罚型核抖心稠产定业董、劣区失域姿环寻境杠和惑商旋业穿商萝务唇构名成诱一存个贼区距域闯最靠终梢的琴价揭值只但有宁三类个托方羞面军平君衡仅协茫调策发程展担区段域皆价浓值托才性能猛最响大丈化区段域岗价腰值现的诉最鼠终盗表虚现拢是恭区峡域索内寨土企地倍价嘱值附的怕提推升以冶教杯育牵产大业哑和陡园追区土环甚境删为彩主售体取，债主县要童以扣内纠需庆型掩消倚费浆为扇主对绿相魔关缓产孝业料的冤带替动斩较绳弱常，锣尤欣其季对临区嚷域娘商爆务伴和稳商锋业撒功傲能杀的自带愿动迈较扛弱各脉学陡校严内每需羊型之区呢域哨完须善艰，岔不品能罩带娇来辛区姥域托价辛值幕的迷全晕面么提片升新祥中薪心仿区政碌府障主杰导侍会薪展幻玉、畅金州融类等陡经赚济盏型吧产键业周，兔并品通辈过尽市标政威配足套荐改陕善锻环转境政嘉府垫的般规歉划浩及眠搬些迁水会努带香来懒与内之陶相旧关霉的果商下务省和窑商闷业缘瑞需排求政缝府恼主补导暑下枣的钻外杠向蜻型许区舰域允完死善既，葵带芳来闭区彻域锋价衫值娱全愚面宣提渗升为糊提马升供区祖域季整殖体乓价岁值剥，押本缴区规域授应仗该滥以做新合中封心接区血为枣核蜻心越属待性9新冒中击心短区撞的挎属裙性亲将绪带剥给苹本厘项端目陆所素在略区玻域规更盟高膨的耻规竿划居价患值行和怨市驱场哀价养值深耀圳睡新适中抵心漆区搞居猛住近用柔地境价旧格哄走矮势规喘划犹价替值市董场溪价界值高瓜起捆点锐片跑区榆规妥划路液网慈等事基尽础很设住施泻修旬建会劳展膨等订市蓬政获工咱程乡丰投赖入政甜府械搬线迁地拔价坛开疯始酸上汽涨住振宅系开复始融建破立锡新筒高纷价饼版灿块写朗字浇楼丸等抵商搭务炕项赴目默出翻现C冠B稿D领成中形拴，谜房语价俯达锣到弹峰繁值新润中凳心谜区业带仔给克本秃区背域岸的仆两季大籍价坊值新弄中漏心捕区催的通属朽性掩带慈给戚项册目述的颂规跃划怨价忙值围将分会努直敲接丹转讲化幸为锐市选场淹价职值1且0问到题再的烈解峡决访思反路区阵域技属扬性防分灿析区侨域购功廉能华界烈定地乖块搜总绳体飞定蛮位案充例芝借症鉴地唇块鞭功歉能蜡定山位容往积羡率物豆业闷类患型区晴域丹现尖状收属饰性枝剖惠析锤，把明尺确渗存遥在虑问俭题确蹄定紫区苦域著主骑要并功丸能道，柳明樱确五发骨展饱方发向在研区射域野发可展态方线向亚之爹下双，紫四楼地曾块纪总茄体帽定午位在唤区朴域下总挥定博位贩下射，孕结呢合串案尘例剥明伪确仅各振地贯块尖功威能研盛究欺时燥点回：升四涛块扯地慈将河在右未俱来趴3驾-侵5谊年夫开想发牙结暴束1屋1四唐地秤块牛总碎体泳定堵位厌-宁-徒-烤-伟-析启宾动际“纷烟蚀台塞新睛城递市辈中僵心雾计省划农”新参中老心喜区基雀本经成免形由冒南功山促集喷团挪现昼有像4说块犯地留为小主亦体准，氧未笨开持发本风项喘目乏4拐块巡寿地仿总糠体救定兵位恋：站按在率全酸市畅新桐区颜发稼展么的辉高芬度阳，漏依负托旧现右有农体埋育眯公坐园丸和祥滨锈海坚风计景欧带夸的讽旅泊游傍资宜源抄以私及童大防学蛋区刷的丙人矿文陶资被源岸，们同俘时腥借厘助购烟沉台炊市伞新营政涨务在区冶的形名药义：通脚过模南漠山锄集略团谢现描有兴四竖块右地脖的洗综睁合袋开院发茎，避为评烟世台碑市雅启揭动鲜一迟个倍“慎新拜城粪市律中撤心贺区替的史计舅划紫”浪，逆最良终融通崖过阵提光升堆区欢域附价左值间，党带饼动泛南趣山屑集肃团购四河块踢地霜价鸭值兴最赌大明化政朱务才区旅抛游袭区文怕教抱区商悉务筹区高乖级珠住缩慧宅抄区1累2四赢块魄地从总尤体浆形纷象匠定且位中震国忽烟亦台亲•威新挽城氏市院中见心聪区新汁中透心并计昌划纤将竖开洞创旗烟泄台见的恼新碰未胜来新亩城耳市布中咐心黎区概将阴成曾为骂二抱十线一住世安纪咬新掌烟怎台项的确代狡表1虽3问犁题经的暖解详决敌思抵路区射域也属完性富分乞析区台域址功达能童界碌定地挥块递总乱体详定懂位案覆例羡借尽鉴地珠块汉功栋能轨定陆位容斤积始率物片业盈类昏型区维域移现起状申属绝性火剖岩析刊，绿明诊确钞存拔在丘问暑题确被定骨区抬域摊主刮要纪功粪能签，需明轮确鸟发姨展盯方忌向在翼区录域纷发药展酷方挽向址之拌下灿，家四畜地躺块语总逃体编定垦位在嚼区祖域着总拴定漠位饥下谦，机结著合僚案就例结明栗确叨各阶地篮块雀功葵能研索究擦时柏点弄：丽四礼块赌地装将悄在船未别来妈3健-面5均年丸开奸发木结龟束1筑4本训项览目焰面化临恋的粉核山心桨问棉题绣-退-驳-颤-验-枯4刷块膏地蒙适寒合渔的圣物券业越类枕型乒和弯容时积轧率在敲南仿山舅集俩团暗4熔块鼻地窜要蔽承咸担粮启件动附烟劳台伐“征新乐城布市级中荣心捏区盾计阴划据“吨重丸任诱的币前在提愤下背，先我桐们存面格临晴的死核齐心忽问弓题匠：近蔑期层3乔-善5旗年稳内迷，躬这邮4刑块恭地释合载适级开忙发橡的很物丘业勒类粒型种是软什他么株？近陈期膨3捕-违5捎年吵内奴，光这责4羊块洞地抚适毫合盟的识容扁积青率砍是劈燕多棒少案衬例洋借推鉴深方圳补中剪心私区东霸莞南新烤城袄中授心南烈京障河垄西低新砌城新为城券市必中药心独区返物剑业糠发己展欧规翼律新斜城锣市俯中骨心健物尝业煎容描积烦率研灯究养内怖容1朝5问恭题冷的鼠解聚决筐思慨路区揪域与属测性康分男析区胀域论功凳能匠界泥定地粮块价总苗体炼定永位案粮例源借扑鉴地好块签功膊能急定淹位容敲积秤率物湖业执类磨型区念域抬现街状唉属络性患剖漠析躬，茫明期确驱存牌在伪问访题确妙定毫区贼域暂主问要含功田能拐，育明喝确存发前展阻方筝向在丈区勤域要发晚展笔方民向谁之表下迈，葛四粪地微块丢总拖体劫定往位在菊区摊域堆总篇定脂位愤下愁，酷结宗合辫案窄例诉明仅确趋各测地烂块即功混能研未究愁时家点恰：荡四倡块蔑地送将验在积未脚来灰3着-赞5泛年腹开搂发爪结默束1牧6投辱资趁启草动中宾心潮区冻主耕干替道根基炊本逝完赛成投愚资拳大厉厦飘、胃信凶息洞枢折纽财中宗心乎大良厦慕建帐设肺中巩；中饿心稳区烂基泥础逢市第政辣设邀施刊“窝七吼通棉一根平风”板基且本党完棋成成炉功竭拍词卖展出诱让历一侧块浮居联住雀用脊地帆；中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