土地估价基本课程-适合初学者课件

房地产开发项目总投资与总成本费用估算课程CRIC咨询中心知识平台Oct.2011零基础学测算@包培莉/Rachel中国房产信息集团克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心知识平台模块研究微博：@包培莉或#地产微思考#专业经历人事部全国人才流动中心国际注册房地产投资师（C-CCIM）美国CCIM协会/对外经济贸易大学国际注册商业房地产投资师（CCIM）中国房地产估价师执业资格（CREA）上海大学房地产经营管理学士服务案例拥有十余年的房地产行业经验，擅长投资分析、经济测算并通晓市场定位与运营管理。坚持以定量分析为基础，综合考虑客观因素，为决策者科学决策提供理性、务实的参考依据。积累了丰富的住宅地产与商业地产从选址、定位、成本计算、投融资的组合控制、效益预测及目标实现的全程经济测算经验。曾服务于台湾汤臣集团、香港瑞安集团、香港新世界地产集团、台湾震旦集团等多家知名的开发企业和咨询机构。西安曲江项目（一级土地开发）的经济测算三亚葛洲坝福湾项目（旅游地产）前期定位的物业经济选型及整体财务方案开封建业水系二期项目（旧城综合开发）前期定位的可行性分析南通家纺科技园项目（产业园）的选址分析及地块价值估算海口海甸溪北岸（旅游商业综合项目）前期定位策划的开发模式研判及经济效益预估上海兴力浦大厦（商务办公楼）整体转让及M&A策划上海淳大万丽酒店（五星级）投资价值评估及融资策划苏州皇冠假日酒店（五星级）整体转让价值分析及融资策划江苏昆山花桥国际信息城（BPO园区）投资分析及投融资组合策划上海香港新世界大厦（淮海路CBD商办综合体）定位推广及运营管理综合效益测算震旦国际大楼（陆家嘴CBD甲A写字楼）市场定位及开盘定价估算、效益预测等上海瑞虹新城（大型高尚居住区）CRM推广效益测算及LOFT户型推广可行性分析上海汤臣高尔夫别墅及高尔夫俱乐部会所（浦东当年标杆项目）可行性分析昆山双洋潭项目（主题商业居住区）战略研究、市场定位及营销策划等预可行性研究CRIC的咨询服务特质——投资测算专家

CCIM

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是美国注册商业投资师的简称，是专门从事专业房地产开发经营、经纪、租赁、资产管理、评估、咨询及投资分析的专家。该注册资格是商业投资房地产行业国际权威认证的，在全球房地产业享有崇高的地位。拥有CCIM资格的人士在业内被视为“房地产业博士”。

CCIM资格认证自1969年起正式颁发，已被全球房地产业界公认是其专业及知识的表率。对从业经验的要求，保证了在一个CCIM熟练的掌握理论的同时，也掌握了实践操作经验。由于在全球的商业网络中拥有上千个市场，CCIM有效的领导了地区、国家及国际商业房地产交易。另外，拥有75万会员的NAR作为国际上领先的房地产专业组织，已与全球44个国家和地区建立了合作伙伴关系，并在全球52个国家和地区开展CCIM资格认证培训，中国是其签订合作关系的第45个国家。下属的顾问、咨询、商业、管理、评估、投资、住宅7个专业协会通过与国际上的其他房地产专业组织紧密合作，委托人的房地产可以在全世界的52个国家和地区交易。同时也通过人事部全国人才流动中心认证为国际注册房地产投资师（C-CCIM）3漫漫十年地产路，八载开发三年咨询，如今从头数：考估价，学商投，修习理论基础；管运营，做测算，参悟商业门道。瑞安、汤臣、新世界，领略众名企风采；豪宅、商办、综合体，积累多物业经验。俱往矣，看今朝：入易居，此处卧虎藏龙；讲合作，感受平台力量。敬业，上进；感恩，分享。4房地产生产过程土地+图纸设计建造销售+人力+广告+人力+建材测算算的就是钱5【课程一】房地产开发项目总投资与总成本费用的估算零基础学测算@123案例分享实战案例——建业地产开封项目具体估算12类费用详解主要概念2大概念及常用表格4相关知识CCIM效益测算工具+可行性分析模型2项基本原则+3个常见误区+4大报告步骤工程相关知识 PART1.主要概念2341房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同。对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。房地产开发项目投资与成本费用的相关概念PART1相关概念开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金（见表5-1）。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。房地产开发项目总投资PART1相关概念表5-1项目总投资估算表单位：万元序号项目总投资估算说明1开发建设投资11.231.451.671.891.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）3.13.23.3开发产品成本固定资产投资经营资金PART1相关概念序号项目开发产品成本固定资产投资合计123456789101112土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费合计表5-2开发建设投资估算表单位：万元开发产品成本是指——房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。PART1相关概念从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土地开发成本房屋开发成本配套设施开发成本而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费）开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、开发期税费、不可预见费等）。PART1相关概念例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581㎡，休养所为1200㎡，综合商场为1000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。PART1相关概念土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品成本12867万元开发项目总投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元总成本费用房地产开发项目总投资构成图示PART1相关概念从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12867万元。如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。

PART1相关概念PART1相关概念【PART1总结】房地产开发项目总投资=开发建设投资+经营资金房地产开发建设投资=开发产品成本+固定资产投资2个概念 PART2.具体估算34121．土地费用土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。PART2具体估算土地费用前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费1）土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。2）土地出让地价款土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。PART2具体估算3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。PART2具体估算序号项目金额估算说明123456土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价合计表5-3土地费用估算表单位：万元PART2具体估算2．前期工程费用房地产项目前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。土地费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费PART2具体估算前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费管理费用序号项目金额估算说明123456规划、设计、可研费水文、地质勘察费道路费供水费供电费土地平整费合计表5-4前期工程费估算表单位：万元PART2具体估算3．基础设施建设费基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。土地费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费PART2具体估算前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费管理费用序号项目建设费用接口费用合计12345678供电工程供水工程供气工程排污工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程环卫设施合计表5-5基础设施建设费估算表单位：万元PART2具体估算4．建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。PART2具体估算土地费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费管理费用项目建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计单价金额单价金额单项工程1单项工程2…合计表5-6建筑安装工程费用估算表单位：万元PART2具体估算5．公共配套设施建设费公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）。主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。设费用，一般按规划指标和实际工程量估算。PART2具体估算土地费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费管理费用序号项目建设费用估算说明123456居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场合计表5-7公共配套设施建设费用估算表单位：万元PART2具体估算6．开发间接费开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。PART2具体估算土地费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费管理费用7．管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。管理费可按项目投资或前述1~5项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为3%左右。PART2具体估算土地费用管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费8．财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。PART2具体估算土地费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费管理费用前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费1）长期借款利息的估算每年应计利息的近似计算公式如下：每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额÷2）×年利率（有效年利率）2）流动资金借款部分是按全年利息。利息计入财务费用，每年照付，期末一次还本。3）利息以外的费用一般占利息的10%左右。PART2具体估算9．销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%~3%。2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%~6%。PART2具体估算土地费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费管理费用前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费10．开发期间税费开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。PART2具体估算土地费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费管理费用前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费序号项目金额估算说明12345678固定资产投资方向调节税土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费合计表5-9开发期税费估算表单位：万元PART2具体估算11．其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算。一般约占投资额的2%~3%。PART2具体估算土地费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费管理费用前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费序号项目金额估算说明123456789101112临时用地临建费施工图预算或标底编制费工程合同预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费合计表5-8其他费用估算表单位：万元PART2具体估算12．不可预见费房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%~7%估算。PART2具体估算土地费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费管理费用前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估算下列费用：13．运营费用14．修理费用PART2具体估算土地费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费管理费用前期工程费基础建设费建安工程费公共配套费开发间接费PART2具体估算【PART2总结】开发成本土地出让费用/拆迁安置费前期工程费基础工程建设费建安工程费公共配套设施费开发间接费开发期间税费其他费用不可预见费开发费用管理费用销售费用财务费用 PART3.案例分享4123项目经济评价的基本结构——以房地产开发项目为例指标和物业配比的模拟成本和投入费用估算租、售计划模拟现金流分析不确定性分析模拟开发进程财务评价我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费用的估算方法。【实战案例】PART3案例分享项目背景建业地产集团。河南省某古城区。用地面积：1204.90亩*地块数量：34块开发周期：11年（2009～2019年）备注：*按开发商提供之最新数据统计而成。1-1#、2-1#：景点资源：龙亭风景区、清明上河园景观资源：水系工程1-5#、1-9#、2-4#、2-5#、3-3#、4-1#地段资源：交通便利、城市门户景观资源：水系工程3-5#、3-8#、3-11#：景观资源：水系工程、包公湖旅游资源：包公祠、旅游集散中心（规划中）北部板块旅游属性休闲属性旅游休闲属性2-2#、2-3#、2-6#、2-7#、4-4#、4-5#地段资源：交通便利、临近老商圈客群资源：居住用地城市属性东部板块中部板块南部板块以4-5地块为例：PART3案例分享主要指标（预设前提）地块编号4-5#用地面积67,031.5平方米容积率1.5用地性质商住居住性质土地年限70年地下车位380个盈利模式销售开发时序表单位：m2序号产品组合合计建设经营期（年）201420152016201720182019202020212022202320241洋房99,14849,57449,574

---

--2商业街1,4001,400-

----

---开发量合计100,54850,97449,574---------备注：1、由于本项目为商、旅、住综合体，考虑到多地块整体，销售费用统一归入营运期内计算，即不计入投资成本中。2、其他费用按甲方惯用方式，计入政府规费中不再另行计算。这部分数据通常是开发商提供。这部分数据通常是策划与规划共同设计。如涉及选型测算，也需要测算师参与。这部分模拟开发进程。PART3案例分享开发项目总投资估算单位：万元

项目计费标准与依据总价备注单价公式数量1土地费用1,845元/m2×用地面积67,03212,367.3土地费用（含契税）按123万元/亩计算2前期工程费300元/m2×建筑面积100,5483,016.4

2.1勘探设计费120元/m2×建筑面积100,5481,206.6住宅80元/m2，商业（商住）120元/m22.2政府规费150元/m2×建筑面积100,5481,508.2按照甲方标准，有地下室：150元/m2，无地下室：200元/m22.3三通一平费30元/m2×建筑面积100,548301.6按照甲方提供标准3基础设施建设费455元/m2×建筑面积100,5484,574.9

3.1给排水80元/m2×建筑面积100,548804.4

3.2供配电工程费100元/m2×建筑面积100,5481,005.5按照甲方提供标准3.3供气工程费15元/m2×建筑面积100,548150.8

3.4取暖工程费60元/m2×建筑面积100,548603.3

3.5环境绿化工程费160元/m2×建筑面积100,5481,608.8按照甲方标准160元/m23.6园区智能化工程费40元/m2×建筑面积100,548402.2按纯住宅标准取值4建筑安装工程费1,701元/m2×建筑面积100,54817,100.2

4.1洋房1,700元/m2×建筑面积99,14816,855.2

4.2商业街1,750元/m2×建筑面积1,400245.0

5公共配套设施建设费306元/m2×建筑面积100,5483,076.8有地下停车位，物业管理用房等按4元/m2计算6开发间接费4.0%×（1+2+3+4+5）40,1361,605.4行业经验值范围3～5%7管理费用2.0%×（1+2+3+4+5）40,136802.7行业经验值范围2～3%8财务费用6.50%×35%（1+2+3+4+5+6+7+9+10）15,936.91035.9贷款额为总投资额的35%，贷款期1年,年利率6.5%9开发期税费

1,601.7

9.1营业税及附加5.5%×（2+3+4+5）27,7681,527.3全部工程价款×5.5%9.2工程合同印花税0.03%×（3+4+5）

7.4参考甲方提供标准9.3土地使用税10×土地面积-67.0土地面积×10元/年/㎡，按1年计10不可预见费5.0%×（1+2+3+4+5）27,7681,388.4行业经验值范围3～7%

开发建设投资总额

46,570

平均单价4,632元/m2静态。注重投资总额及细项估算PART3案例分享开发投资流量估算表单位：万元序号项目合计建设经营期（年）201420152016201720182019202020212022202320241土地费用12,367.312,367.3----------2前期工程费3,016.43,016.4----------3基础设施建设费4,574.94,574.9----------4建筑安装工程费17,100.28,672.68,427.6---------4.1洋房16,855.28,427.68,427.6---------4.2商业街245.0245.0

5公共配套设施建设费3,076.81,538.41,538.4---------6开发间接费1,605.4802.7802.7---------7管理费用802.7401.4401.4---------8财务费用1,035.9517.9517.9---------9开发期税费1,601.7800.9800.9---------10不可预见费1,388.4694.2694.2---------

开发建设投资额46,57033,38713,183---------通常一次性计算。通常按工程进度分别计算。静态。注重投资进程及流量估算【说明】项目由34个分散的地块组成，地块面积大小不一，最小的地块面积仅1.4亩；同时项目34个地块交付时间不一，目前交付使用的地块仅8个地块。因此、流量表显得更为重要。PART3案例分享4-5地块报告结论序号指标名称

主要内容

1总开发成本46,570万元初始投资25,418万元分2期开发通常可不计算。由于本项目开发周期长且投资金额巨大，因此应甲方要求计算。PART3案例分享建业地产*项目开发投资汇总表单位：万元序号地块编号合计

建设经营期（年末）20092010201120122013201420152016201720182019202011-1#7,392

6,3911,001---------21-4#8,922

---8,922-------31-5#6,304

3,593834-1,877-------41-8#15,320

----15,320------51-9#7,558

5,9931,564--------62-1#北9,489

7,403-2,086-------72-1#南22,501

18,0114,490---------82-1#沿湖3,578

3,578---------92-2#12,304

12,304-------102-3#12,261

12,261-------112-4#17,311

10,8796,432-------122-5#2,625

2,625--------132-6#25,542

14,4281,7649,350-----142-7#3,292

3,292-------153-1#67,443

67,443-163-3#2,060

2,060----------173-4#8,1548,154-----------183-5#4,166

4,166---------193-6#13,352

13,352----203-7#17,006

17,006----213-8#7,239

3,4183,821---223-9#13,479

13,479--233-10#20,430

20,430---243-11#4,270

4,270--------253-12#3,876

3,876-------264-1#2,187

2,187---------274-3#14,328

9,2085,120-----284-4#66,258

54,19912,059----