评估实务中有关问题及案例分析

评估实务中有关问题及案例分析主讲人：王青华中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety 目录不良资产评估操作实务 司法鉴定评估中应注意的问题收益法评估中相关参数确实定本钱法评估中的问题探讨1.1不良资产评估范围确实定单项资产①实物资产 收购或处置中收回的以物抵贷、抵债资产、受托管理的实物资产及其所产生的权益，其他能实现债权清偿权利的实物资产。②股权类资产商业性债转股、抵债股权、质押股权等。1.不良资产评估实务操作1.1不良资产评估范围确实定〔续〕单项资产③债权类资产银行持有的不良贷款，金融资产管理公司收购或接管的金融不良债权，其他非银行金融机构持有的不良债权。④其他资产 土地使用权、商标权等无形资产及收益凭证等。

1.1不良资产评估范围确实定〔续〕打包资产——打包债权

次级类可疑类损失类1.2不良资产评估业务类型价值评估业务价值分析业务1.3不良资产评估程序的实施 前期准备 现场工作 估值测算 出具价值评估/分析报告

尽职调查1.4尽职调查1.4.1尽职调查的目的对不良资产的资产状况、权属关系、市场前景等进行评价分析，合理预测风险，发现可能影响标的资产价值及相关经济行为的因素。

尽调及估值系统1.4尽职调查1.4.2尽职调查的方式

现场调查非现场调查尽职调查表技术处理样本核对信息调阅资料了解信贷档案访谈走访债务企业核查抵押资产状况1.4尽职调查1.4.3尽职调查的组织

调查前准备

尽调实施调查总结及报告1.4尽职调查1.4.4尽职调查的主要内容A.法律有效性判断

贷款有效性判断保证有效性判断保证关系的证明文件原件；

在保证期间内主张了权利且时效未超过。抵押有效性判断抵押关系的证明文件原件；

抵押符合?担保法?规定的生效要件。债权债务关系的证明文件原件；

相关会计凭证；

时效未超过；

涉及诉讼、执行或破产，应未超相应法定期限。1.4尽职调查1.4.4尽职调查的主要内容B.抵〔质〕押物变现价值分析

名称地址数量及单位现状抵押登记情况使用及出租情况同类资产市价抵(质)押物抵押权有效或有瑕疵的贷款，根据抵押物初始评估值、评估时间、抵押物现状、变现可能性等，估算其变现价值。1.4尽职调查1.4.4尽职调查的主要内容C.债务人和保证人偿债能力估算

财务状况经营状况其他情况偿债能力估算假设清算法现金流偿债法交易案例比较法专家打分法1.5不良资产评估方法的选取单项资产

债权收益法本钱法市场法股权抵押物假设清算法综合因素分析法常用1.5不良资产评估方法的选取〔续〕打包资产综合因素分析法模型定价法不良债权价值研究数据库。包含可能反映借款人信用状况和影响偿债能力的众多因素：本金余额、担保类型、担保是否有效、企业类型、经营状况、注册资本金；处置终结日与贷款到期日〔展期〕之差、经济性质、所属行业、诉讼情况等。

1.5不良资产评估方法的选取〔续〕模型定价法用判别分析估测债权将来可能实现的回收状况，用回归模型测算各种情况下债权的回收率，结合判别分析与回归分析结果，得到债权最终可能实现价值或预期回收率。

司法鉴定评估2.1司法评估特点主要任务：效劳于法院审判工作①司法评估的目的是为司法诉讼效劳评估结果是司法立案、审判、执行的定量依据。司法评估需要进行符合法律专业要求的专业勘察、检测及实验，还需要法律专业人员的配合。②司法评估运用多种价值类型市场价值、市场价值以外的价值2.司法鉴定评估2.1司法评估特点〔续〕③司法评估必须遵循的法定程序司法价值评估也是一种司法鉴定。刑事诉讼法第一百五十八条规定:“人民法院调查核实证据，可以进行勘验、检查、扣押、鉴定和查询、冻结。〞行政诉讼法第三十五条和民事诉讼法第七十二条都规定:“在诉讼过程中，人民法院认为对专门性问题需要鉴定的，应当交由法定鉴定部门鉴定;没有法定鉴定部门的，由人民法院指定的鉴定部门鉴定。〞三个诉讼法都规定了法院对司法鉴定(包括价值评估)的决定权、委托权和组织监督权。

2.1司法评估特点〔续〕④司法评估的基准日与基准期一般资产评估——当前某一时点作为评估基准日司法价值评估——根据案件或执行的不同要求将过去、现时或将来的某一时点作为评估基准日司法评估还常常可能涉及“评估的基准期〞——损失、费用、收益的评估多涉及某一段时期。⑤司法评估结论的质证接受法庭及当事人对有关评估结论的询问。

2.1司法评估特点〔续〕⑥司法评估现场勘验与确认勘验物证或现场，同时制作笔录，并由勘验人、双方当事人、在场人签名或盖章。绘制现场图应当注明绘制时间、方位、测绘人姓名、身份等内容。⑦司法评估报告及结论具有诉讼证据的属性?刑事诉讼法?、?行政诉讼法?、?民事诉讼法?都对司法鉴定的证据作用进行了规定，最高人民法院?关于民事诉讼证据的假设干规定?、?人民法院司法鉴定工作暂行规定?对证据属性进一步作了的明确规定。

案件审理前的司法价值评估主要涉及诉讼标底确实定。案件申请立案时，标底大小不明确必然造成立案困难，这时就需要通过评估来解决。主要涉及知识产权等无形资产价值评估。案件审理中的司法价值评估案件审理过程中有关资产、费用的损失，当事人应该承担的赔偿金额等须通过司法价值评估进行定量确认，为案件判决提供定量依据。涉及各种实物资产、无形资产、损失及费用、收益及经济责任。2.2司法评估类型

按司法诉讼程序案件执行中的司法价值评估案件判决后执行中，资产需要直接变现，用于还债或赔偿损失。主要涉及各种实物资产和无形资产。侵权损失评估侵权损失评估主要涉及知识产权侵权行为造成的损失，主要是对涉案的专利权、商标权、著作权、计算机软件、专有技术的侵权行为造成的损失进行评估，为知识产权案件的立案与判决提供依据。按案件涉及的经济类型涉案资产评估在案件中涉及受到损害或拟用于赔偿的资产包括固定资产、无形资产、流动资产等。2.2司法评估类型〔续〕

费用损失的价值评估对涉案的实物资产受到破坏或占用、以及一方当事人的行为给另一方当事人造成的各种损失、费用等进行的定量评估。包括涉案损害、费用、损失等的价值评估。产权资料不齐：在不影响估值的情况下，出具评估报告现场勘察受限：一般应出具咨询报告经过调查无法出值：如股权评估时找不到企业或企业拒不配合、无形资产评估时判断可能无价值或无资产明细等根本不具备出值条件的工程，应以发函形式给法院写明主要情况。

2.3司法评估中常见问题e.g.如评估设备，但现场已无实物，一方提供了资产清单，可跟其要发票以确定资产规格及购置日期，即可出值，出具咨询报告。如不能提供资产清单，可同法官协商，出什么样的值，如这个工程法官就许可出具上述资产全新状态下的价值区间。无形资产：商标、专利及牌号等等。因用市场法的参考交易案例太少，多数采用收益法。车辆评估：产权资料不全—无行驶证、购置资料等；不知是否存在欠缴税费问题；不能判断动态使用状况；市场无报价的旧款车辆、国内无销售的走私车辆，出租汽车的问题。机器设备：产权资料不全—无发票合同等；现场因无标牌也无法判断设备型号；不能判断动态使用状况；被大幅度改变用途的机器设备；是否应考虑撤除费用的问题。2.3司法评估中常见问题〔续〕

房屋装修：法院委托往往只提某某房屋的装修进行评估，实际各工程工程量需要现场测量，主要问题是难以确定装修工程及工程量，现场工作极为繁销、难度较大，往往因双方当事人又都要对工程量进行认可，还会出现扯皮问题。与房屋相关联的构筑物、管道及线路等难以确定工程量，尤其一些隐蔽工程更难以计量。撤除下来的工程材料、苗木、砂石〔需要确定量，可以请法院再聘请测量机构先确定数量〕、邮票、杂乱无章堆放的无法盘点的存货等。

2.3司法评估中常见问题〔续〕上市公司股权：现主要是限售流法人股，主要采用市场法。非上市公司股权：整体评估工程，可以考虑本钱法或收益法，甚至市场法。

2.3司法评估中常见问题〔续〕对未能履行的程序一定要在特别事项及评估程序中明确披露，绝对不能简单照搬国资评估工程中的内容；因为涉及到诉讼案件，报告的阅读者多为法官、律师等，所以报告中的内容一定要准确无误；注意报告格式及附件的美观；评估价值是市场价值还是快速变现值；市场价和建议拍卖价。

2.4出具司法鉴定评估报告应注意问题最高人民法院?关于民事、行政诉讼中司法赔偿假设干问题的解释?最高人民法院?关于冻结、拍卖上市公司国有股及社会法人股假设干问题的规定?最高人民法院关于适用?中华人民共和国婚姻法?假设干问题的解释最高人民法院?关于审理企业破产案件假设干问题的规定?最高人民法院?关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定?

2.5适用法规2.6追溯评估评估基准日的评估结论出具时，经济行为已经发生——司法鉴定中应用较多。2.2.1本钱法★成新率确实定2.2.2收益法2.2.3市场法

相关价格信息收集:①以评估基准日为基准②以实际开展评估工作临近时点为基准进行时间因素调整收益法评估3.1β系数确实定β系数：度量一种证券〔投资组合〕相对总体市场的波动性，资产评估中以β系数表达评估对象风险报酬率和市场平均风险报酬率之间的关系。

上市公司β系数确实定 根据其各期历史收益数据和相应的股票市场综合指数来确定其β系数。〔从相关软件可直接获取〕3.收益法评估中相关参数确实定X公司筛选3.1.2非上市公司β系数确实定 参照可比上市公司β系数确定

行业内上市公司A公司B公司C公司……可比公司业务类型、资产负债率等相近查阅获取β系数剔除并调整财务杠杆影响确定适用的β系数剔除、调整财务杠杆影响公式：β有—有财务杠杆的B系数

β无—无财务杠杆的B系数

T—企业所得税税率

B—企业债务金额

S—企业权益金额3.2折现率确实定3.2.1折现率确实定方法企业整体价值评估①风险累加：风险折现率=无风险利率+行业平均风险报酬率+企业特有风险报酬率②CAPM——股权自由现金流： E〔Ri)=Rf+βi[E(Rm)-Rf]+а式中：E〔Ri)资产的期望收益率； Rf无风险收益率；Ri资产的期望收益率； βi资产的风险调整系数。

3.2折现率确实定3.2.1折现率确实定方法〔续〕③WACC——公司自由现金流:企业的资本结构不会是单一的，往往通过多种方式筹集资金；企业筹集资金是要付出一定的本钱的，这个本钱等于债务资本本钱和权益资本本钱两者的加权平均值。即：式中： WACC——企业加权平均资本本钱； A——企业总资本〔资产〕； E——权益资本额； RE——权益资本本钱； D——债务资本额； RD——债务资本本钱。

3.2折现率确实定3.2.1折现率确实定方法〔续〕无形资产评估①风险累加：风险折现率=无风险利率+行业平均风险报酬率+资产特有风险报酬率②CAPM： E〔Ri)=Rf+βi[E(Rm)-Rf]+ª③WACC:

3.2折现率确实定3.2.2折现率的实用测算方法★股权收益率确实定

评估基准日Rf1超额风险收益率(E[Rm]-Rf2)给定参数后的CAPM公式年月日200812313.40%7.52%E[Re]=3.40％

+β*7.52%+Alpha20091313.44%E[Re]=3.44％

+β*7.52%+Alpha

2283.48%E[Re]=3.48％

+β*7.52%+Alpha

3313.51%E[Re]=3.51％

+β*7.52%+Alpha评估基准日距到期日五年以上的长期国债的年到期收益率的平均值特别风险溢价Alpha：规模风险报酬率〔0%-4%〕个别风险报酬率〔0%-3%〕股权市场超额风险收益率〔E[Rm]-Rf2〕确实定

E[Rm]：对上证180指数和深证100指数中的成份股投资收益的指标进行分析。年收益率的计算分别采用算术平均值和几何平均值两种计算方法，所选期间为1998年12月31日至2021年12月31，得出各年度平均的市场风险报酬率。Rf2：采用1999-2021各年度年末距到期日五年以上的中长期国债的到期收益率的平均值作为长期市场预期回报率。按照算术平均和几何平均两种方法分别计算1998年12月31日至2021年12月31日期间每年的市场风险溢价，即E[Rm]-Rf2，并进行平均，得到算术平均值和几何平均值。由于几何平均值可以更好的表述收益率的增长情况，最终采用几何平均值作为股权资本期望回报率。3.3企业年限确实定依据阶段模型〔一阶段、二阶段、三阶段〕稳定增长阶段特点：——稳定的增长率——折旧能够完全弥补资本性支出——股票的β值

本钱法评估4.1应收款项评估应收款项评估思路首先根据审计审定的结果确定评估的起点数据〔账面数〕，再根据可回收性的判断，预计风险损失，然后用款项的账面余额减去预计的风险损失，得出应收账款的评估值。应收账款评估应该是“风险损失的预计〞和“未来回收价值现值〞确实定。风险损失取决于欠款方未来的还款能力预计的应收账款风险损失并非现实发生记录无误的“函证〞不能得出“无回收风险〞的结论

4.本钱法评估中的问题探讨4.1.2科学预计应收账款风险损失真实的账龄是“账龄分析法〞的前提条件科学进行统计分类识别“可疑债权〞能力，运用“重要性〞原那么分析重点欠款系统分析欠款方未来的还款能力归还能力〔生产经营状况、财务状况、偿债能力〕、资信状况

4.1.3应收款项可收回程度的评估可回收率判断个别认定账龄分析历史数据统计分析

4.2存货评估大局部工作需要在现场完成，现场工作量很大在产品环节往往是企业核算的薄弱环节在产品数量清点往往困难较大〔很多企业车间内部工序间的交接记录不全或缺乏〕反响容器中的在产品盘点和计算存在困难异地存放的存货清查困难。

4.2存货评估〔续〕清查和盘点适当科学的方法，适当的程序和手段，合理确定在产吕的数〔权属〕量和价值，尽可能化解存货评估中的风险。评估前期的组织布置和报表填报，详细了解企业工艺流程、管理制度及执行情况、核算方法。制订切实可行的清查方案。关注存货权属，本钱结转问题与应收款、应付款、历史对帐盘点结论等结合

4.本钱法评估中的问题探讨4.2存货评估〔续〕在产品的评估方法自制半成品车间在制品量——约当产量价——可否单独销售

4.6资产根底法股权价值评估中所得税问题大多评估机构在以“股权交易〞为目的的评估报告中，采用资产根底法评估“股东全部权益价值〞时，尚未对评估增值做纳税调整。企业