XX广场定价及推盘策略汇报

万国·首府广场定价

及推盘策略汇报宁波迪赛2009.6.3一、定价策略定价思路：

一、根据产品的商业价值将产品进行分区细分。

二、将细分后的产品与三门当地城市的租金体系进行对比。

（参考慈溪新天地、上林坊,宁波天一广场的租金布局比例）

三、参考宁波、台州县级城市的租金与售价之间的关联度

四、通过投资回报率来定售价。

五、通过成本法来验证销售价格与成本之间的关系。一化、烛根陕据墙产掀品静的事商嘴业接价杆值碎将盟产且品京进点行甜细宿分至。第冲一毅梯奥队萌：沿展人园民践路茧商倡业谋街哪区漂，习人舌气埋最戴旺认，誓参惩考堵附番近挣商须业疯租德金擦。第轨二碍梯遍队：开对漆面昌为惕人殿民担广截场让，录为秒单菌面受街谋。徐商柏业咽价装值已与棒人耻民宣路南有哪一挪定郑差炎距国。第律三箭梯达队：齿超隶市必出骗入棵口喇商逐业,依潜托悄超掉市困出攀口蹄人质流,商祥业允价来值刷次炸之是。第勉四芽梯鸟队：殃中围庭莫内腐街盗商霉圈近，仇商渡业趣氛布围辱相我对验超葡市翁出徒入嗓口韵商袜业现较宿弱腾。第玻五盒梯陡队插：车匠行拨入宁口查商习业,北仆侧往可天以竭开不门,商阔业蒸可强视怪性曲较擦高.第谋六廉梯贞队：侦内脑街交商洒业,可贩视踢性幼不喷高.第且七芽梯副队：3层左商莲业,双骨首必层蹈商盏业珍概感念,价贩值嘴略汤低.第鸭八唯梯盟队：Z糊北外匠侧商钞业,可卵视原性巨差,通怪达问性悼差,商运业信价岂值捉弱.第墓九板梯勉队：4层汽商衣业赢，换为岂大凯板膜块兄商撇业挡，遣商夏业牵价温值螺最赠弱捏。费适叙合圆引葬进舌卖怒场延和债咖迹啡召等严商吊业抚。3掌F盘:第捕七济梯们队第晃一给梯促队第努五帖梯扛队第忌八蜓梯拦队第乡丰二沉梯束队第豆三杠梯脸队第郊四伯梯梳队第弓六厕梯普队4辽F盏:第塘九探梯虎队参拨考债三携门折的肿租晓金短体百系1便0搏-施1择31词-竿1崖.蛾54扛-猾5三绳门柜商傻业享街家区代租却金钳体屑系租毅金辅（惩元/馆㎡欣·天龄）7齐-返82愧.那5笼-颂3从径三拉门贪的疤租卡金宣体夹系新发产现斜，首均企为1脏F商吹业讯。允本乳项椒目喇的宽产竖品讲特咸征零：1屋+趴2哥F。沙租乏金毁缺茎乏煤依虑据侵。-明-参支考矛周扮边妨县领市挑区惠的亮案悉例猎。慈弊溪叨、羊台母州造县扑市期区或主词要捆街朋道虏的辞租惜金之体邪系通券过对比读较创发魂现主：2满F的弹租意金貌很你低园。1通2出热租爬的伸商旱铺治与1湖F的持商划铺欣租焦金碎比箱率袜为开（1贱.锯3卷8弯-帆1下.骑0著7）牵：1。嗽因飘此乱在镜考妙虑偿本镇项粱目范租代金宵定颜价败时可，母也律将2简F作随为1替F的偶附称加段产赖品肾。友按助照1阅.啄2甲-杆1侍.阿3：1的本系常数吉来湖确眼定畜。第袍一错梯骗队轧：骄人杏民薪路框外革街亭产遗品狮。产街品贿类牧型器：1体+过2暮F，阴面伟宽糠：3静.贯8济m进返深详：1数4跟m单缩慧层越面鸦积详：胸主抛力6捎0平格方猛（止单庙层屠面鞭积已）糟，尘边越套势：8滔6平温方煤、6训5平费方换层上高两：1邮F赔:孔4呢.炉2丸m腥2练F方:但3栏.挖6扮m总员量卡：2躲0间冶，暂共2衫4遇6梅2平光方拾（秘单羽层之面痕积1临2过3估1平宅方州）跳对污比枪：话人潜民溉路亦商而铺增对皂比公理续由甜：户都转属叫于奥同冻一骗条际街倒区舌上万。醉而宋且畅是醉三够门歌最区热像闹买的反街狐区懂，稠最往有柿可觉比蚊性块。由足上睁表瓣并苹结稳合敏宁握波腹周虑边秒县垂市蚊租情金叔体且系1通2商尺铺贴与1桌F商片铺吹的勉租者金葵比煮率不可民以待得贯出订人店民伴路裂外喷街导产团品妥租巾金载为1肝2印-爸1蛙3元/笨㎡拒·天参照商铺店铺1店铺2店铺3店铺4店铺5店铺6本案评分指标权重评分(X1)评分(X2)评分(X3)评分(X4)评分(X5)评分(X6)评分(X7)参照类别单间面宽5%3354334进深5%4445535层高5%3353445地段50%48484850402250人流量35%30303035301833总评分100%88889297825097各店铺租金（元/㎡·天）

P1(a)10P2(a)4P3(a)8P4(a)15P5(a)4P6(a)5

参照权重（%）

Y120%Y220%Y315%Y430%Y510%Y65%加权后租金（元）

P1(b)2P2(b)0.8P3(b)1.2P4(b)4.5P5(b)0.4P6(b)0.25本项目加权平均租金价格P商铺价格9.15本项目区位租金价格P商铺区位10第饱二桃梯鲁队佣：虽南怖山夫路宜外乎街颠产矿品。航产开品纵类销型隆：1寺+获2窗F，绢面歼宽希：3全.档8境m进羡深川：1胆4相m单睬层应面哀积慎：枪主宝力6但0平份方亩。唱边沈套魄：1姨1壁3巾.公0驻1平饿方饮、4白8枪.盛9辽2平院方岂层胳高客：1雅F岔:肉4并.租2嫂m丸2晚F影:犯3夸.胆6旨m总城量绿：1叙4间糊，胁共1偷7够6激8平盘方早（愤单家层冈面从积8郑8已4平雪方鼓）秀对般比袋：扬海喝游补街猾商腔铺昼和默人羞民议路接商给铺腹对翠比芽理喉由集：峡属着于跳城院市虾的聚二意级捧商坊圈涌，损有棋一敏定奋的市参愁考驾性泊。由交上铃表母并活结啄合坑宁朴波戴周胆边国县杀市血租坟金私体忠系1通2商戒铺决与1纺F商稿铺鸟的傍租呢金历比沫率宁可考以胖得颗出悟：长南桨山顺路端外摇街洽产远品扛租耳金徐为1缓0元/丘㎡纯·天参照商铺店铺1店铺2店铺3店铺4店铺5店铺6本案评分指标权重评分(X1)评分(X2)评分(X3)评分(X4)评分(X5)评分(X6)评分(X7)参照类别单间面宽5%3.53533.534.5进深5%4444425层高5%3354425地段50%45423228302248人流量35%30322522253033总评分100%85.584716166.55995.5各店铺租金（元/㎡·天）

P1(a)8P2(a)6P3(a)5P4(a)6P5(a)4P6(a)6

参照权重（%）

Y120%Y220%Y315%Y430%Y510%Y65%加权后租金（元）

P1(b)1.6P2(b)1.2P3(b)0.75P4(b)1.8P5(b)0.4P6(b)0.3本项目加权平均租金价格P商铺价格6.05本项目区位租金价格P商铺区位8第规三欠梯嫂队擦：美超饱市对出砍入男口跑商却业,依似托松超渗市遣出冲口症人铜流,商滔业乓价裹值雷次佳之屑。产喊品狂类能型春：1辫+泼2筋F，塑面有宽牵：3咳.裤8肢m进畜深法：1猾4豆m单籍层宰面芦积拍：翠主管力4予0平牵方坟。吩边廉套絮：5锁8平鞋方状、6绣3平梅方外层惭高争：1爹F划:金4修.稳2肚m融2权F皆:监3病.贺6鸡m对崇比景：矿宁渔波觉天处一陆广僚场查乐晚购鞋超克市俘旁召边倒商场铺柏对贵比解理蜻由菠：榆建亦筑丙形倍态火相幸似着，傍区跌域换商悦业鸽价岸值舞雷屠同,在鸭外滑街惑商涂业另和群内牌街叶超列市菠旁丢商佩业洲租缘瑞金终比健例快上部有饭一某定弹的冷参腔考港性纯。位置面积（㎡）平均租金（元/㎡·天）日新街外铺(天一广场外铺)41.2535水晶街东侧(天一广场内铺,乐购超市旁)3818由句上虑表姓比傲率肚可绑以雹得旺出同中傻庭伐超惊市稍旁型的难商芝铺涛租娃金鸣比链是世外滴侧浙商冤铺层的闹一凉半铲左大右,人招民通路极外呢街外产荣品递租闭金见为1死3元/均㎡家·天,此馋处委超倍市册出栗入狮口砌商浙业旅租狭金鸣为6涨.容5元/屡㎡标·天第石四洽梯胶队秧产吹品勿：中伟庭化内预街降商张圈却，沙商妥业笔氛让围冲相僚对独超洽市邀出哀入度口帅商痛业熟较槽弱期。产仆品遮类彼型:1屡+拘2屿F，饮面川宽位：3挪.喝8莲m进惨深股：1谋0按.喜6榴m单忽层扔面岩积量：眠主魂力4茧5平盆方夜。桌边轰套夏：5轿2平却方宾、3型4平柄方誓层协高申：1裂F见:侦4偷.爸2杂m辣2兰F轿:盐3娇.砍6厉m对粮比临：动宁言波卷天祥一碑广嫁场贝中者庭选内蒙街奔商捡铺债对但比籍理扩由啊：启建乏筑奋形甘态瞎相佩似屯，絮区渔域校商兔业崭价援值犹雷颤同,在弄内储街乖超满市胁旁氏商钻业造和勿普时通残中让庭顾商雅业肚租冠金馋比饰例酿上条有波一日定僻的表参少考盗性求。位置面积（㎡）平均租金（元/㎡·天）契闸街北(天一广场中庭内铺)41.2514.5水晶街东侧(天一广场内铺,乐购超市旁)3818由忘上翼表旋比辨率吴可渴以守得觉出嫌中悟庭阅内丽铺怖和岭中透庭终超壳市蛇旁偶的店商劳铺高租蒙金裕比0伯.看8粉:西1左缘瑞右,超罢市方出钩入嘴口缴商茂业泊租师金知为6匆.湾5元/归㎡雕·天,此擦处饱中划庭魔内颤铺年商老业驴租舅金河为5灵.掘2元/君㎡青·天第我五驴梯羞队席与洗第化六救梯砍队:内仰街抖商螺业产渣品既类渴型恐：斩第法五原梯鹊队链产睡品帐：1奏+硬2捞F，趴面思宽载：3缎.并8奸m进竹深优：9瞧.堆0扭9画m单勉层漆面肿积帜：2治3究-嫩3彩8平惧方蹄层正高错：1博F贱:闷4释.猜2为m肉2疏F慈:腔3虎.代6稠m第白六揉梯愁队偿产蜡品盐：1甘+浆2申F，贤面叛宽帮：3皂.药8柜m进怨深烘：1牌0涂.捡6四m单校层版面航积不：4惠5趋-荡5感4平姿方胀层西高淹：1弱F结:姓4滴.昏2养m详2侍F钥:篮3希.倒6携m对店比丛：强与武慈灿溪阔同盒类抖型畅项童目绿进日行泻对榆比芝，厕得哀出吐系说数光差仗。纺与耀三赠门恼县斩三柜、链四抵级响商淘圈隐的绵租允金龄进迷行勺对闭比顽。厅对阶比穿的狗理播由亡：半在喉缺克乏亿参斜考前的洁城巧市框中善，央与册其龄他握案旗例便进歌行煤比暖较央。小与龟本肯城蹦市鸭同枝类析型壶的闻租缩慧金神体磁系欠进篇行挂对语比让。参陆考亲慈猎溪印市休同恩类优项冠目壮租耻金逼分颜布（耗上碎林疮坊亩、松新瘦天候地始、吩新赵都郊汇觉）南由门润大态街解李放史中纺街知（逼步偿行宾街监）水旗门缎路兆（棚次火干鞠道李）龙坛兴播街中雾心晴小驶广记场5元/骡㎡铃·天3艰.筛5元/茎㎡旗·天0未.育5元/物㎡胃·天小久山讲后独路3栗.芳6元/巷㎡故·天0课.菊7元/匪㎡最·天1板.姜7元/品㎡投·天3元/貌㎡秃·天1元/叮㎡涛·天2嫌.拿8元/瓶㎡驼·天2瘦.剂7元/多㎡痰·天2押.代5元/宅㎡拢·天2元/妹㎡坑·天N第艳一棚梯香队第铃二少梯霜队第抗三隐梯忽队第升四堪梯督队1吊0元/顽㎡毫·天第柳五腾梯蕉队上仓林据坊下租击金关分坊布外往街季与涨内熟街蜓的振差葡值辛在1：抛（0贝.记3围5孟-焰0邮.寺5）新阀天哀地英总剑平蝇图词及1餐F租雄金创水沿平水邻景找广企场解纵放购中腊街损步貌行菠街天指九们街1锤1元/追㎡未·天7元/味㎡称·天着（1健F）7元/着㎡赚·天弹（1炼F）6元/父㎡考·天绪（1讽F）1霸0元/罢㎡赔·天技（1通2）1拨0元/区㎡火·天剧（1通2）2扩F2浮F2铃F4送F2译F租崇金江水贝平水青景退广透场解陵放蔽中宗街汇步龟行忠街天未九养街1爽.展5元/竖㎡磨·天1约.棚5元/电㎡舅·天2铸F2领F2轮F4雕F1俩.巾3元/欺㎡你·天主竭街盟与腔次珠街肚的圾租村金写比光率据为1：0双.接8外店街甘与辩内腥街由的律差也值咸在1：0洒.善3偷7新短都夸汇堂总视平叔图谈及1甲F租舞金驳水敢平1名5元/农㎡短·天咸（液步选行仆街截）1只3元/辣㎡别·天赢（叙天酬九懂街丝式）7元/拥㎡商·天用（屯南必山冤路袍）4元/量㎡毕·天4元束㎡·天主慈街递与贴次魂街墙的姿比评率迎为1：0奇.生8杂7外颤街绣与搞内区街拥的鸭差江值记在1：0罗.墨3通弱过犹与遥参饭考适慈按溪席市鹿中宫心拘的含上连林器坊湾、搏新设天爷地暗、昆新项都救汇锋等混三尘个枣城怎市捧综会合僵体切项璃目佳的恭定急价我过们论可浊以融发眯现印一值个汉规勇律酒：外脂街刚与打内蝇街勾的灶差俗值季在1：夸（0益.业3熊-娃0产.逃5）由羞上吹表蔽并毅结跳合刚根受据族慈观溪恐市耐类构似呀项渐目崭得绸出悠的睁本带项滔目录租浴金岂系弯数赚比会得塘出牺：第搜五丛梯意队伐商丸圈上租吐金责为4元/伞㎡榜·天(车芒行丑入稀口纯商颜业,北启侧踩可州以觉开森门,且蓄可博视毫性斥高,商美业勤价酸值码大剂于蜂第沾六柱梯亭队)验.第赌六陈梯驱队另商生圈立租流金疯为3元/第㎡荷·天参照商铺店铺1店铺2店铺3店铺4店铺5店铺6本案评分指标权重评分(X1)评分(X2)评分(X3)评分(X4)评分(X5)评分(X6)评分(X7)参照类别单间面宽5%4344334.5进深5%4553425层高5%4353535地段50%25251815131020人流量35%20221815101025总评分100%57585040352859.5各店铺租金（元/㎡·天）

P1(a)3P2(a)2.5P3(a)2P4(a)1.5P5(a)2P6(a)1.1

参照权重（%）

Y120%Y220%Y315%Y430%Y510%Y65%加权后租金（元）

P1(b)0.6P2(b)0.5P3(b)0.3P4(b)0.45P5(b)0.2P6(b)0.055本项目加权平均租金价格P商铺价格2.105本项目区位租金价格P商铺区位3与搜三饲门抽县犹三倦四翻级英商书圈芝租赛金乒对呢比第模七续梯俭队埋产侦品轧：3层殊商存业单裙层巨面理积抚：7浮5秩-环4倦6瓦1平膏方欣总屈量智：5停5重3虽6平险方仆对妨比果：君北恰京梨六亡佰牢本姿商抖业厦项谁目肃对缴比倒理死由守：枪同质为杠双页首颠层俘商嚼业钉体,铸3层演与怜底钢层逐商伪业珠的强租慰金允比慈例谦上政具光有翻可魔比灾性.位置平均租金（元/㎡·天）底层商业租金8.53层商业租金5.5由括上腾表搏比绢率床可东以锁得巧出恩双碍首绣层谋商摆业禁和郊中稠庭衰底拉层走商罩业仿的默租碎金饶比0姥.技6鸦5支:雨1左苍右,本傍项惹目坊中盖庭效广久场鉴商工业1通2租能金岗在5元/替㎡装·天奸左葛右,其听底皆层雹商话业须租版金臣在4元/般㎡挺·天生左喊右,因想此喇此冈处携双宾首幸层妹商穿业信的颜租神金浅在2份.牧5元/归㎡东·天旷左骑右.第季八瓦梯喘队另参理考拿次抓商捆业上中修心豪商录业全价尿格逗：拥租扣金漫范搜围纤在2蛾.脆5元/捐㎡尖·天垃左席右第软八嗽梯茶队蚁：Z瞒北外到侧肆商船业,可附视匆性振差,商收业论价众值便弱.产精品侧类六型蹦：2立F，1层蓄为吐超的市,劝2层幻玉为案商辫业差内催铺单木层迁面绕积道：添主迈力3漏8平龄方拍（俗单猜层栋面陶积妨）件，湿边僵套俩：6戏2平稻方承、4例7平长方眨层专高臂：1层4僵.博5米,钓2层3当.碎6米护对兵比尚：套建贸民竿路\新萄兴餐路汗商兔业季对怜比涝理狼由盗：趣都南是留次虫商妥业南带,商掏业糊地株段组价稍值柿不胀高.第吩九尽梯栗队绩：4无F商蹦业产槽品棵类乐型荷：忠层币高4胃.师8拦M鬼4举F总昌面抗积虚：5船5择8粒8平昌方怖对仆比卫：耻与淹三铜门抛第闷五孝级嗽商兽圈股的拢租惨金蝇进身行纸对辟比傅。构对宵比时的夫理惨由你：玻产污品晶的驱特形殊辜性团，直周槐边宏县划市骂没唯有腔类乘似堤项柔目史参蛛考格，国与禁本饲城膝市茂同矮类作型磁的控租械金旬体王系彻进拣行纲对总比居。从2血0蒙0酒7、2档0爸0仆8年原宁滔波本各蝇县连市榴与赌三捆门愚县漆主振要涉社岛会槐经签济晨指励标软的某对声比棵可揉以歪发漂现晚，帝三素门敏县见的岛经贞济荐发蝴展康水榨平躬还狮处并在田较欢低产的扶水映平储，G购D缎P、赔社盖会杆消即费数品怀总稀额吼以将及遗城驰镇旱居箭民浑人侄均G蹄D贪P都冰大悉大单低责于偶宁深波那各她县据市挤。鸭鉴稻于悦宁宗波坛各攀县腾市蓄的顷商生业妄发各展即历挂史类与放现突状引没清有莲出改现3靠F、4趴F的涨街屠铺保商准业旗业恒态补，碧可槽见饥这僵种丽产贤品诊的轮经昌济访风栽险逐较蜘大蛙，场因烟此挡只色能航参南照武三步门狸当重地跌第役五饭级醒别缩慧商砌圈此租缝金暴水亭平悠。建赴议愤：4吊F商苦圈宜租参金贸为1元/替㎡睡·天树左难右需。第面九区梯着队毁参粥考嘱街红区壤所修在凡位伪置1共3元/赏㎡锐·天4元/愤㎡需·天2仰.仆5元/猪㎡淹·天1南0元/蚊㎡政·天6险.混5元/遍㎡牧·天5撇.忽2元/俩㎡突·天3元/惕㎡仙·天4扑F宽:1元/曾㎡抹·天本康项速目爸不狸同信梯象队越租乳金直分屈布3去F她:2粉.菠5元/绒㎡平·天参龙考若宁苹波悬、酱台塞州摧县蠢级城城幅市毙的金租结金礼与早售馒价动之患间恶的百关育联还度慈净溪波市滑主须要友商方业障街沙区盟投贿资在回庭报富率梳汇赶总6恭%5冶%4唇%3捏%回阿报真率核缝心赏商概圈二崭级较商统圈三壳级铃商驴圈二唐级院商炼圈三教级卵商跃圈三焰级捆商体圈台纳州霉市夕路啦桥修区塞不贞同抵地次段衰商叠铺芒投嗽资什回免报果率我饿们精发激现法：窄一爽级钱商蝇圈某投杯资国回挪报伤率桃在6妻-瞒7策%左盲右骆。义二货级府商天圈旁投藏资问回如报敏率锣在4踢-绵6段%三暑级乌商触圈坦投颂资龙回躲报符率接只停有3声%左游右确。投颤资神回渠报川率病确漂定熔。按轰照崖县疑市份区汪的贼投猎资习回亡报宅率紧分拒析仰。建臣议慎本宗项蚊目满的未投肿资威回炊报障率需如舞下墙所升示代：位置投资回报率理由回收成本周期人民路外街产品7%位置好,总价高14年南山路外街产品6%位置较好,总价较高16年3层和4层大板块商业6%商业价值低,利用高回报吸引客户16年其他产品4%普通产品25年单鸡套淘租提金梨定欣价板先块请平怀均忆租校金鸣系票数:单型套穴租矛金桑系货数废之孩和匪的肝平炉均漆数板绒块垃平块均倚租响金:前敬面庭已齿经无论墓证单支套联租绕金籍系碍数:根币据餐铺观位弹位悔置,铺火位族状洞况兽得猪出良租帽金踪蝶系套数弟参败考渣因红子水所或占文权换重喂如事下:铺位位置（8分）铺位状况（2分）人流（6分）视觉触及程度(2分)铺面形状（2分）邻主

干道

(2分)邻主

入口

(3分)人流

习惯

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