×ד商谷”项目总结性报告

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H&JVANGUARDRESEARCHANDCONSULTINGCO.,LTD.华夏房地产公司“商谷”项目总结性报告机密目录1、从区域经济格局看廊坊经济发展模式－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－2 1.1大北京城市功能演变与趋势 1.2廊坊经济发展的三大阶段 1.3商务休闲－－启动廊坊经济的新概念2、从新兴城市发展看大北京商谷的启动方式－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－14 2.1 国际新兴城市发展模式 2.2 国际大规模土地开发的三种模式 2.3 “商谷”项目开发的三大阶段 2.4 廊坊发展“商谷”项目的优劣势分析3、从华夏房地产公司的能力看大北京“商谷”的操作步骤－－－－－－－－－－－－－－－－－30 3.1 华夏房地产公司的历史与能力 3.2 制约华夏房地产公司的瓶颈 3.3 “商谷”项目操作方案与步骤4、附件－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－361.1大北京城市功能演变与趋势 1.1.1计划经济下北京、天津的演变历史 1.1.2市场经济下北京、天津的结构调整 1.1.3未来大北京概念布局的三大特征1.2廊坊经济发展的三大阶段 1.2.1“送出去”阶段 1.2.2“引过来”阶段 1.2.3“请进来”阶段1.3商务休闲－－启动廊坊经济的新概念 1.3.1商务休闲－－休闲旅游衍生新概念 1.3.2廊坊发展商务休闲的优势 1.3.3商谷－－实现商务休闲的载体1、从区域经济格局看廊坊经济发展模式1娇.领1关大拆北拐京检城迷市臭功箩能前演掠变台与剂趋催势1秩.雄1俭.隆1轿计榜划欣经牛济闯下届北所京快、乔天逼津南的冰演夸变泰历界史北扶京惭在案近岁四热十巴年遗的吗计盆划奔经彩济深发排展感阶滥段总，热城稼市设经贴历割了班工屑业氧体网系万兴明盛请、埋成叛熟阶和刮衰年退棉的笼三疏个捞历零史舍阶权段惧：工饺业龄兴锈盛姑期透：倾五刮十抛年顿代害，约北号京柔处卡于屠百盗废浸待翻兴悄阶驾段揭，放大头力课发恐展叼工仁业愿成岔为崖振各兴衬这目一灿历按史温文搂化病名考城车的疏主白要书发医展盛战父略俩。砌整阻个当工翼业细增艇加阅值霸占纠G提D师P缎的浇比莫重挪由鞋五锯十钥年惑代下初迎的翁3颗0箱%叉迅睬速胳增获长捧到杰五碎十毅年测代逗末挽的倚近亚6偶0兽%较，贯北汪京英也功因饿此厦成配为巷中券国师重齐要渗的境工仍业扭城温市斧。工焰业壁成戴熟桨期床：冻六贺十映年课代棕到锄七挣十队年罩代椅，学北料京闹的犁工惰业策体纷系逆逐圣渐起发孩育胶完棚善昼，谊形炊成淘了蜡以怕化蜂工加、王冶应金发、技机胳械柿等犁重怒工滋业徐为芒主冬的浴产并业景体浇系垒，侍工篮业差增栋加雾值巧占欲G羞D揭P蜡的嚼比肤重幻玉在音1瓶9土7屑0夜年刮达泛到剑6抚7明%顿的颠历床史撒高姑度洗。工具业娱衰怎退赞期教：毁进竟入哲八享十孝年裙代职，丑工鹅业比御重廊明葬显猎处土于殿下揭降全阶绝段跪，束一巩方搏面坊，随把着医首业都累经闸济遍功舍能佩的经弱团化喊，寇以幻玉文米化、越旅胶游戴为咸代蔽表判的奴第贫三向产予业承开嗓始竭兴足起谜；另院一墨方沙面峡，借北槽京杜市确政截府善开齐始乔调交整劲产业槽结级构倒战挨略普，虹部帜分攀重秧污或染丢、窜低殃效遇益的热工苍业头产军业衔开鸡始蠢外鲁迁庆。1比.宵1毫大竞北合京粒城竹市欺功须能杂演吵变躲与捎趋版势1级.龙1烂.糟1诸计道划另经云济篮下津北球京尚、漏天漆津峡的麦演搏变票历料史作较为艰中触国诞早献期忘的驼国慢际滤通速商豪口铺岸，猾天征津辫的备兴递旺妙和场发较展酬始叙于梦近央代化。天处津械地沙处卡九坏河熊下宗梢眯，零海肆河障通弯贯靠全怪城，抄近紧代繁兵荣效的硬港邀口裙贸验易尺给串天丧津穷带脏来裙了痕无仁限革的招生粗机症，仓也叙确何立烂了学天磨津普作淡为答中牛国妈北梢方兵大硬商搏埠呜的喘地钳位危和易形够象抗。解祸放栗后盟，在先保咏持加其柳商嫂业蹲城抱市包特言色铸的套同侄时，敞天色津亩大盼力筝发谨展合第传二声产光业迎，膏尤嚼其便在袭计血划扮经祝济麦时歇代屈，极天计津喉与惧上静海歇一块南曾一巡寿北麻，跃大伙力疾发响展脑轻抹工滔轻急纺付产中业幅，群成之为架全弱国稳两棒大封最母大手的赶轻电工沃、升轻绝纺扣工映业售基群地比。天始津书市寄在迈计挂划挂经何济亦时房诚期幸，话由挪于挪国颂家扇政驼策问的堆倾经斜债，恢发堆展托健膜全鄙了仁以呢轻方工山业锋为陪代智表近的索第永二滔产萝业弃结跑构站体遵系轻，胜形租成粒了价完炕善借成条熟砌的挨轻泼工共产鱼业桌制渠造漏和番加役工刻基帅地麦。1稠.期1亩大诱北户京竟城甩市粉功角能舒演姻变盗与肾趋夸势1必.搬1情.穷2愁市莫场等经冤济探下乔北帽京循、浙天捎津冲的法结呼构言调疲整

继续提高第三产业比重：第三产业比重的提高， 象征着城市发展的成熟度和发达程度。作为中 国政治文化的首都城市，北京将继续大力发展 文化产业、旅游产业、会展产业等高附加值的 第三产业；第二产业结构调整：由于经济增长方式正逐步 由粗放型向集约型转变，行业由劳动和资本密 集型的重化工业向技术和知识密集型的高新技 术工业发展过渡，制造业正由传统产业向高新 技术产业、重化产业向轻化产业调整；第二产业布局调整：由于都市环境及产业轻型 化的要求，一些传统的重污染、重工业制造业 企业逐步由北京市迁出，搬入京郊的高新技术 产业园区。

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本密集型产业，在市场经济条件下，企业逐 渐脱离政府的计划投资体系，产业升级无法 获得足够的资本支撑，因此难以形成高附加 值的产业结构。进入90年代，天津市产业结构主要体现以下特征： 传统工业走入衰退，主导产业群的增长质量低， 产业集中度不高，传统产业技术改造投入不足， 具有竞争力的优势企业和优势名牌产品少；高新 技术产业处于起步，新兴第三产业成长速度慢。天津市政府在十五规划中已经明确了以港口物流、 高科技产业和开发区加工业三头并进的经济发展 路径，产业结构正处于调整阶段。在薪传硬统唤工领业期走落向忘衰缴退倡的聚同菜时蓄，莲天皱津夫经殖济富正跳积率极才推柔动片传喘统敏产悠业逼升叶级秃和闹寻脏找退新买的栋产份业税突叼破脆点抵。1属.司1固大战北法京顶城贱市非功罪能处演添变责与棒趋朱势1个.搬1榨.芬3闻未稼来创大酸北丙京演概慨念诞布麦局拦的痒三卧大翁特迷征一泽体押运哄作秆：大依北宜京刷概习念惜突副出较强谢调惭核杨心约城溪市激的榜辐陡射垮和漂覆羊盖棚功捐能荐。旱作饮为稼大浊北己京朋区浩域未圈阵的霉两扛大霸核孔心誓城忠市鄙－受北桶京仅和方天高津宾，四历肝史皆上哗同亲构向的释产牛业辅结曾构垂和貌发列展尖模歪式钞形廊成驴的寨“辜反娇拉应动叹”滚效蜘应万，访直珠接怠制贱约淋了帝大等北耻京安地萍区扑经洽济感的矩协盯同伤性告发沃展皱。臣因惹此抢大怕北意京箱概猫念辽的搏核议心锄是米要艳突贺出哀北薯京伸作虽为扮区代域谣内纠核垒的橡凝趁聚隶功羽能拼和荡辐宪射庙效厅应跑，龟弱喷化芳天默津先在宵区阀域之内泼的墨影是响采，狮实侵现膨以虎北疯京燃为堵主毛体阴，厨以门天坊津彻为瓶辅趴体续的沙运悄作环模圈式棒。两揉极滩生早长宽：突区出姓北察京殖和蕉天狭津淹的钱产班业罪功好能敌特闸征恼，商最赴终骗形尊成率两废大伸城璃市虾产起业全功犯能淋的按差峡异猜化内和才互并补巾性剥：觉进卡一慢步沉调月整船北磁京技的艺产翠业风功执能侨结蓝构惠，笔突盆出极高抛附稻加纠值鞋、版高徐科搏技替含灵量扩工滑业属在防第艰二京产碰业防中垂的静比语重菜，陵退枕出雪资南本拿密幼集器型委重索工救业圣，炼实博现德重分工娇业辱向雀周拣边贯地闲区姑的喊外侨移交，液同俯时脸，食大窄力肃发眼展箭高觉附祖加躬值定第贷三渔产胜业蛾，剂诸崖如降金偏融坦产始业耐、软文青化铁产朗业殊、出旅沸游吵产觉业拨等状等嗓；顺天串津想将赚进床一泳步班发杠挥建临弦港此工甩业影的短特娇征筹，移提侦升消第蓬二拐产休业舍技寻术订含逮量召，摄形压成即以央外仙向抖型酬、丸出狼口测加棚工帆和玩高惯附防加从值赚生色产饼为啄主椅要架特姜征浊的合工陷业宜体络系刺，碎同恳时督利音用君天铜津市港巩的刺独凤特睬自仔然践优嗽势果，貌大芽力刺发记展巩现召代枯物马流觉产风业取。灵通贿过搭京暮津宗两黑大妨城恳市琴的蒸错摔位爱式已、仆互冬补嗽式校发扬展凉模借式鞠，逢最杂终哨形察成枝区纯域城内劳部性的涉两直极眨经潜济宗增复长国点孟。三顷区宴递扰延冰：目阳前脸京偏津选两肯大馋城制市冒与边周想边泛地示区碑的羊联僻系柿较布为绘薄申弱铜，城未钱能岗对么周才围秀地辆区顶起鞭到吩足宿够婚的峡带亚动瞎作抚用在。朱通错过歌大惜北良京求概遇念蝇的边实此施遵，尊形镇成幻玉区景域烈内蓬部津的辱分界工唯协看作印体亚系凶和哈资楼源出分前配耽系断统芹，祸利择用磁京继津华两篇极吸的侧发胡展禾，傻带纠动麻区看域瓦内兴中题小杀城徒市栗和牧农减村录的宰发逼展辉。晨同毯时和，据伴放随济着放全兽球业一皱体尘化考的驼进煎程忽加扮快扎，徒日晃本雕－饱韩盈国草釜绢山伟－呢朝瞒鲜舌－蓝中云国群山但东腰所乖构作成构的上东款亚基区味域敏经臂济怜带育正乏逐滑渐痕形彩成如，则大累北喇京示区锋域单的帆成岸熟萝发活展长，荷必吨将键带斗动领整锦个克环正渤疼海忆区批域何的腐大男发你展卷，吐进文而狸促拐进航整苏个瞒东蛇亚武经尼济阵圈央的熟形奶成镜，青最李终浙带搅动哑我讯国呢北屑方血和钻西谈部付经团济漆。1合.穷2怕廊株坊闸经抹济哀发碰展油的咐三蜓大钻阶躲段1裕.珠2差.凭1舱“筛送遵出缘瑞去倍”栏阶估段低叛附营加汇值踪蝶阶斤段牧：左廊愚坊签在惨2固0械世另纪私6丹0含-锤7雕0饱年腾代土发踢展损以忙农硬业圈为粥主狡的壮产碗业夸结喷构鼓，贩其馆中给种盼植航业脱占核据根了祝主信导服地崇位岸；中哈附堤加则值帝阶月段数：招2股0锁世贼纪摇8捞0疾年奶代腐中赴后断期肿到用9榆0距年抄代枣中参期勤，茧廊咏坊风市时畜蛛牧魂业粗得序到铅突赠飞衫猛拌进辟发数展烂，使畜圆牧嚼业弱发况展怪呈逢现斗出逃规台模犁化义、融产伪业至化岔特线征假；高杂附给加参值洁阶饺段夏：字2捉0刻世旅纪芽九渗十糠年拖代中等后瞒期仅，看畜柳牧贴产宋品松深游加犹工京使装廊门坊畜巡寿牧迁业添迈亦向图产争业满化务、站现暮代凝化阁阶刘段。课同不时更，字在陶种肚植浅业洽领兔域蜜，叮大财规践模引熊入疾高论科驴技修含翠量编的迁大骡棚公蔬烈菜捞种镜植和炊花协卉隐种死植称。廊暮坊惊市垂早盯期眉的覆发挤展毒思学路蜂以袍“滚送昆出败去班”拘为疗主义，警即农依垮托孝毗颜邻理京聪津蚂的忽独四特根地邀理酸优瞧势垫，筛大均力爱发伪展席高斧附双加踢值菠农垄业兵，趟提悬供醉京圆津牛两暮大弯市有场鞭。浩尽晨管戚早椒期接的牢“龙送哨出鸣去登”型战墨略捧填柿补觉了吃京熄津伤两剖大狼消敲费束圈混的鉴农崖产减品旷需叛求棉，匀但谊是砍第硬一瓣产雅业辽的疫低裕附贵加妻值纲的树特监性裤，叠难君以妥满串足学廊要坊务跳敢跃睛式俘发办展该的蝴需然求灭：1提.剂2匙廊关坊让经走济权发惧展还的捧三详大惰阶畏段1迹.醒2汤.趴2项“桐引美过辈来背”椅阶然段廊障坊奴通映过票不邪断块完类善溜城酬市忧基栽础敌设祖施韵和赌环遗境同建敌设老，首创光造社吸饿引治京愚津礼个耳体窑人侦流虹的体消驰费站产午品借，堵试警图四通基过传由诵“召送对出布去婶”翠向稿“颤引桌进欧来虏”担的则战免略河转积型思，刊完脾成瓦城鸟市揪的烂二昏次切腾贩飞懂。狮然这而扬纵销观予廊颗坊膝市凝历牙年充来骆的酒种膜种曲吸西引优京匹津芝地滴区订个例人脏消与费红的疑努你力涌，巴结期果桐都彩未仇达剂到蹄初荡始笼目哑的恰，穷直庙接汗原究因的在驼于模京波津廉地毁区糊已秘完鬼全皂具斥备纷成党熟蜂的言个需人盟消践费返体嫁系级，挥廊药坊音个私人暴消菊费学产授品牲毫湿无祖竞零争号力秃和捏吸沃引施力垂，喜因们此仿在只个面人增消失费迫领捐域赴寻除找案廊秋坊压京亩津付发魄展雕的剂突伟破漂口异，姻难膜有夕成艰效误：旅怜游：廊衣坊均试暖图拖通寄过耕紧胶邻枣京鼠津以两讲大坟都屯市缺的虽地地理卖优据势优，棒利立用倘人颜文困景磨观燥的竖营送造颂（井例终如受天健下很第苹一恩城属、欢文驾明陈中转华词城渠、味宋尾辽述古带战鬼场沙旅躁游胆区馒、变中碗华只戏骄曲吼影翁视枣城维等甩）写，铜来碰吸颂引锁京监津迷地冷区跨的床游贞客伶，塌然珍而帽多暖半秧以撑失剖败宫告遵终呈：作日为旨历坛史改文垂化养名稻城孤的锋北阀京母和朱天绝津牌，悠自虹身沉拥朝有千丰遇富中的撑旅别游巴资悼源绒和由优叹势净，德直纽奉接垂构慌成睁廊奇坊苹旅纽奉游层业纳的版竞蓝争忧；在但旅泻游价资梁源泉的膜三缴大位要极素箩：块自租然冒、趟人蔬文分和星建薪设乒中碌，晕廊坝坊锈不去具欲备莫任辜何压资愉源奔的厕优名势间；无杨论蠢在茶营摘销扛手哲段躬或纪是饶旅腊游古服松务票上抹，挥廊惨坊扣明粘显旨处舍于嘉劣坟势文。商豆业结：破第臣五尸大播街新是筐华巴夏番房专地狗产脏在父廊叹坊贸的虑经音典昼之辜作雹，闪也辆是炒廊扎坊累市霉新畏兴框的杰商齐业厚文哀化弱中误心承。杨尽融管辜该增项占目玻立档意兼是题吸促引蜂京为津爆人千流朴为为主栗，亭然刺而夸无塘论讲是写招妙商翻还录是村日您常拳顾绘客盟，踩均促以宾廊这坊徐本着地晌商野家帮和庭个计人挥为送主羡：任菌何绣商素业混设喷施锋都幅有唱其蜓辐掠射如半怀径茅，旗作览为伶通葱常丧意掩义阻上埋的奇步伟行租街照－辟第明五稻大颈街突，细辐惨射渡范门围铅相特当持有扣限模；京潮津膨地凡区随商产业湖发佣展失已罚相吼当尤完沈善啦，循第烤五销大涝街猫未核具严备询独潮特滨而露垄方断滨的彼资摧源细优挎势冰或催商酒业伤模辩式忘。1种.钱2盲廊摆坊闹经扬济曲发恐展扯的显三目大廉阶辩段1宝.俱2季.桐3炎“纳请隶进心来却”贸阶览段企昆业身培辆训该基预地晚：乒廊朗坊状已敌有躬一港批娱初换具默规贷模峰的禽各冒类哥企砖业絮培亩训住中券心酿，父如吩北赠京白外屯企姐服勾务鼻中扔心敞、阁中丛棉悲、乓中贸糖触、质中吧石恰、秒中努国签工丛行谱、蝇农将业堆部替、榜中食国霜农政业叉银敢行宰、殿中职国池税恶务收、棋中渔国狭建羊行餐、怨中切信坦、占华栽北显石犬油盘等缝均秘在伐此休设少置全了将自添己沃企么业给的锄培只训东中见心秋。峰该驰类论培调训码中累心骄主欣要碧针潮对怖企峡业知内勒部肯集中中墨培第训司、早会剑务惧和浸部开分功公故关顺等廊活撤动货。腥而持廊壤坊脾吸是引贩此间类固集爸团妈消计费朝形男式未的宿原切因往有致以宾下逆三隔点制：低鼠廉老的霞土赠地彼价访格东：霸企持业阳培常训盖中开心躲通绞常碗占耍地名面远积混较省大升，牵与登京谦津渠地赔区馅土故地航价晶格凉相屋比巧，固廊伴坊仁明幼显最具刃有何土必地玩价梅格锅低光廉宏的备优雅势剩；独煌特箭的店地跪理肠位耳置舅：匆廊姑坊决与蹄京炕津誉地绍区蜜的上交千通美非支常梦便管利帖，折而绘同捐时喂又芽属显于诊不寇同托的姻行荐政宽区骂划重，案因驱此自同贪时袋具销备绘私激密润性怨和浪便世利味性粗的熊双鹅重温优喷势订，恢最淡适湖合妙企战业漠内宗部跑的陶封允闭肃式震培呀训橡和荐会矿务聋要岩求站；优多美洽的估城援市让环约境舅：诵廊椒坊水的吗城集市舒建约设作与粒绿根化盛日叼趋仙完改善躲，冲城省市艘面帽貌览和乘自熄然究环衫境袖明贤显腾优夹于死河邮北箱省端其久他肝城飞市旧，适符教合摆集念团巨消竞费叉对厦环仇境蜻的陷要停求弟。大萌学糟城县：望虽硬然隐大贡学顷城手一省期西经遗营就惨跪淡杆，剩但真是停从毅校虹舍巷和废公卧建主设解施腊的痒出采租半状柏况查看寄，磨需授求笛旺轿盛脑，牵因鸭此营剔渗除多商钟业械模吸式风和不金绘融吴模楼式录的赞错境误焦因勤素评看递，当廊谣坊德大厅学曾城吨的莫规义划质具御有虫前华瞻高性妄：低候廉省的傅土劫地愿价败格岁满求足匪了艳因宾大摔学蹦扩锁招佳而水扩疗张医校舍舍仍的乞需贪求便行利辈的乞交宽通煎将穷大否学坊本盖部甘和轻分险部旱有意效镜结拜合相仁对携封汁闭唐的量环氏境亲满靠足代了换教斗育轧对榆环刚境栏的稿需爆求以妈吸朵引嫂京涛津浙个万人作消止费筛为目主豪要愈思窑想利的救“雾引动过污来碰”盗战显略条的糟失鱼败刷，糠使若廊粮坊拾市芹政丢府牵重野新奔考敏虑鲜城非市免的井战杠略瓶定灾位靠。荣以疾吸期引道京削津咽集孩团链消执费脂和娃投叹资箩为闭主威的克“宵请娘进帜来配”配战锹略临的州实泼施津，搭取帝得隔一舟定疾的他成闭效纽奉：1净.朱3则商辟务涂休姐闲娘－皱－臣启炼动斑廊躲坊助经滑济距的堡新厦概事念1映.凤3鲜.瓜1登商册务肌休竿闲答－渗－护休点闲秩旅逼游嫩衍赔生羽新绞概米念观光旅游娱乐文化休闲旅游传统商务办公商务办公公关培训内部福利外部宣传商务休闲观诉光卵旅土游朴向坑休音闲剑旅悉游的的塌演薄变耕趋均势膛，粮弱喷化盛了蓄旅景游外三蜻大煤要歌素顾资觉源贤（觉自昏然奇、去人锈文涝、菜建梦设确）骑在补旅专游已价编值触创合造畏中革的溪作狡用抛；持以疤娱书乐暑、饼文叙化帆为病概净念昆的沿休哥闲碰旅糖游母，采因纲强乏调拆高督附差加刘值灰的俊服验务屡功撑能级，敢成孟为削旅萄游牙产夺业汇的雷发闷展删趋初势因。单约一拼性知的汽传叹统煎商泛务臣办话公匙向甲多拒元牧化猴的辜集闲团烫活尼动由演希变雀，啄衍蚕生唯出吉若暴干堪新纷兴串集姜团艇消株费歉需永求药。休矛闲纲旅读游射与见新沃兴童集笨团益消心费转需旗求摧的垫结踩合倾，肆形度成返了看商烤务野休剑闲王的烈新毯概治念珠。商彻务法休惩闲络概校念惧是烂华新夏揭房炉地傍产胀公居司兴在服国哄内课率峡先贝提巷出紧的肉新羞兴誉集仁团驴消攻费昏理贞念肤，振作丈为群新懂兴仁业携态怪的况消鞋费锈形道式歌，阅其身实头质左是匹通棍过钻休歉闲死的仿方爆式期实亩现发商婶务暮的阁某饭种浑目尘的，因征此晚商辉务野休垃闲很从葱本来质薯而册言押属做于念集她团掠消全费茎。1恋.兼3赶商彼务案休塞闲敏－齐－持启负动厨廊顾坊福经机济飘的午新夹概像念1尘.谈3监.匹2疲廊冰坊极发是展耗商币务夜休腐闲索的却优来势大彩批怜企京事主业惰单脚位禽的抖聚糕集亿形榜成丛了伏商呜务敏休骑闲扭的盆巨绞大俭消深费利群装：丛北盒京浙作原为龄中持国搭政宽治击文拴化鸣中贸心把，密聚宫集智了抗大晓批名国帮内骑外叉企艇业刮总狗部锡和贩外方省劳市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