XXXX年月日北京海淀南路号院项目前期策划报告

海淀南路12号院项目前期策划报告2010年8月26日专业地产运营机构第2

页汇报思路一、楼市气象二、区域市场解析四、项目整体定位五、项目客群分析六、项目作战计划三、项目本体解析专业地产运营机构第3

页第一章楼市气象

专匹业棍地犹产宣运奶营悄机夜构第5页2台0抹1伟0年窃楼转市络政秋策摘回猜顾颁布时间相关政策颁布部门2010年8月5日银监会不否认暂停京沪深杭第三套房贷银监会2010年8月2日央行重申严格执行差别房贷政策央行2010年7月12日三部委集体否认楼市调控转向传闻

银监会、住建部、国资委2010年7月12日住建部：坚决贯彻国十条住建部2010年7月12日银监会：各商业银行要严格执行二套房认定标准银监会2010年6月4日住建部规范个人住房贷款二套房认定标准城乡建设部

中国人民银行银监会2010年5月25日差别化土地供应政策优先保障民生用地国土部2010年5月19日关于土地增值税清算有关问题的通知税务总局2010年5月14日差异化政策限制炒房浙江省政府颁布时间相关政策颁布部门2010年4月30日重点抑制投机性购房

浙江省政府2010年4月19日未获预售许可开发商不得收取定金住建部2010年4月17日国务院:房价过高地区可暂停发放第3套住房贷款国务院2010年4月16日国土部公布今年计划住宅供地18万公顷国土部2010年4月15日国务院出台新国四条：实施差别化信贷管理，二套房贷首付不低于50%国务院2010年3月23日财政部、税务总局明确首次购买普通住房契税优惠政策财政部、税务总局2010年3月18日国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案国资委2010年3月11日国土部剑指土地市场四宗罪本月起开展全国检查国土部2010年3月10日国土部发布“国十九条”中小户型供地须占七成国土部2010年2月20日银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者银监会2010年1月12日央行突然上调准备金率强力遏制信贷冲锋央行2010年1月10日《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,明确二套房贷款首付不低于40%国务院办公厅2010年1月10日杭州新政："24条"修改案出台杭州市政府2百0稀1铁0年秩楼驾市建政赴策路回惕顾北愁京镜楼针市7档月垫看甚点馋：“经价絮跌铃量难升驴”聋，孟开幸发陕商金低伤价奶入燃市渐放唐大缴销章量1、7月勿份劲，涌在匙部摩分薯热恶点然项绞目晴的汗带亭动帆下猫，紫北丛京剪楼梦市庭出徒现锦明嘉显秒回需升祸态党势妖。2、搜据鲜北啄京舌市龄房苗地师产隶交随易援管藏理纱网霜数筹据疾统套计叙，7月惧，资北乳京辜共老成抽交溪期削房堡住耳宅4肿9器5山0套石，率成罢交更面属积5糕1佛.乖9万款平向方用米农，剑环蜂比延分怨别垄上厉涨1归6弄.莫7揪%和2友5朵.爱1纤%。铃除反去剪保参障陷性莲住粘房活，愚实赛际淘成攻交催的托期稼房夜商虎品总住弓宅误为4穗0脱3逃5套自，酿成姻交叹面航积绑为4设4税.匠5万退平镇方氏米淡，痛环辞比显分必别坛上猎涨3陵9距.狡2雕%和3激9颤.症6杨%。3、呼成柏交乌现申房挪商东品掀住贷宅脸为7龟7印6套神，造成钞交获面枪积叉为1祥2漂.弦6万察平疏方王米惨，怜分际别妥上授涨7轨.稳8锐%和1谦1滴.怕6冬%。4、7月阅北份京骆楼粗市懂反耐弹注的晶主苗要联原磁因鼓是贝开谜发在商振低沟价谁入浩市呈，印但均楼疏市殖整匪体壁大秋势华仍候然兄处徒在仙低女迷搏之素中姨，短短肿期咸内酬很爽难潮出值现钉持揭续义的骗回竞暖愧。5、7月著份廊北腾京仪楼林市材成俩交田量舍与5、6月弯份柴相块比恳有盯明京显假上碑涨占，液主夏要恋原叠因役是着多等个毒优处质纠项动目泰低盲价罪入微市畏销捡售代，嚷性页价僵比个突锡出确。政循策渐影微响扑分群析京镜版嚷“设国炎1亏1毅条询”探本愿次取的蝇实梁施赖以驱规过范洞为贩主症；晓指骄向弦性也更彩加挥清恭晰挎；栏总营的霜来拌看胁，甜国剃1塑1减条粥主各要矿体艺现神了炎对巴交潜易竟环澡节殖的治控匪制佩，吗整借体爽思隶路专是话以镇规删范渐市脾场骆为狭主盒。北萍京抛的桐落慈地芳政文策发是啊我舞国站近参几墓年灾来吗出哈台管房诞地迎产重调罚控祝政塌策蓝以踢来讽最肥严搬厉白的遮政叔策肥组斤合连，瓜从哥监傅管横力偷度交、稍金握融烤贷翼款丙、以交赛易宝税棵费云、报土晓地巡寿拍亭卖许、拳房惰源咐供途应晚等愉一孙系艺列谅出壶台秃如胀此健详妈细骄的读政篮策票调册控捷；唱可慈以楚称雁之慈为呜是融历右史甘上唯最惜严羊厉前的勿“挖政渗策栏调幸控之”或。商碌品狼房售预蝇售凶制雹度男相社比印之历前岭更贡加说细美化钳和兽聚粉焦粗，浅对依市滑场室供丘应扒、导投咐机箩炒诸作凯等斥方顷面毯能谣够黄起爹到软严这格园的稻规江范悲作无用稻。对徒投蚀资迎投县机拒购仪房踏者录打使击糠重隐大咽，壤改太善岭性宴刚通需星及障部梁分绕异蚀地新首骡置饲刚负需队也绢受联到座较真大傻抑党制市戚场汇政米策亚走颤向清的凤不箭明抵确隐性坏，犁及活政郊府邻出蛮台氏的批新猜一角轮次政机策枝和萍银厕行磁贷牛款毒利召率讲紧睛缩宾，怎将仙直宪接找影路响降购呜房乖客栽户知群炼体这的御购班买奶心丧理尖，爪以渣致苦加柏深观客赞户埋心超理牲的植观东望啦态透势编，而在毁这既种芽未垫来鼓市尺场蕉环射境箭不罗够匙明稀朗眠的订情鉴况惹下智，副必社须可要昌把语握巡寿住忧市皮场额高拴点服，剖快冲速宵销醉售奖快底速饲回条款枣。所戴以矮本梦项伯目槽成崭败核的庸关简键辆在垄于脑速附度快楼镜市搁气摇象第界二捧章、火区依域萝市造场称解伟析苏称州默街旅区渠域敌市狡场封在引售或楼泥盘本匪案专月业酬地下产畜运哨营笑机园构区则域胡内笑周器边础项它目信调场研揪：周枯边躬在博售擦项俭目纽奉（没基妥本饥）伍情患况项目名称项目位置占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率产品类型主力户型（m2）销售均价（元）万城华府海淀区昆玉河畔1800001970001.05住宅290-37042000悦园西三环北路三环苏州桥南5411143932.66住宅55-10728000唐宁one海淀中关村甲3号447391700003.8公寓90-20040000国悦府海淀区复兴路51号333331600004.28住宅/公寓80-18048000项目名称项目位置主力户型（m2）销售均价（元）销售率销售动态万城华府海淀区昆玉河畔290-3704200098%项目已经进入清盘期悦园西三环北路三环苏州桥南55-1072800097%项目已经进入清盘期龙湖唐元one海淀中关村甲3号90-2004000070%左右2008年12月20日开盘，今年9月份推出8号楼，10月份开5、6号楼销售，12月底推出2号楼的200套小户型酒店式公寓国悦府海淀区复兴路51号80-1804800060%2010年4月开盘销售周稳边膜在束售份项尚目御（扣销工售稀）罚情秒况项目销售报价(元/平米)面积成交价格(元/平米)长远天地（70年）22000-2350080-150平米22000-23500小南庄社区（70年）24000-2500060-110平米25000-26000友谊社区（70年）27000-2900080-150平米左右28000-29500大河庄苑（70年）24000-2600054、72、103平米24000-26000光大花园（70年）29000-30000100-400平米29000-31000万柳锋尚国际公寓（70年）39000-4100070-15040000-42000周篮边项中袜高盈档后二粘手笋房椅销忠售铜情角况恼参夏考目狭前馅区报域早内统二因手僚房择均膜价侄在2短6绞0峡0疑0宝-混2搬8庆0迁0绳0元银左张右铃，居年精初覆涨扬势艰迅风猛宿，桃放垫量底充奖分爹，象近夏几班个狭月武整摧体板价瓦格惠趋辅于粮平青缓摩，恐放雕量漠大猎幅洞下衡降雪，挣买听家谎观孝望揭情推绪熔严克重区姓域水市亦场瓜现逆状生小伐结膀：经避以浆上星类斗比约可替看值出尾以按下王几咬点种：1释、键周碗边文住竹宅指类郑新雀房仁放垃量顶较宫少狼，烦竞掀争组项爸目腔稀暴缺傻，腔并歉且辟大产多势在野售盯项财目奥进陆入只尾据盘摄销粘售躬阶死段称，赵与填本特项券目竖销铅售董周捞期沿不授重句叠戚，却本佳案词在扩区歇域麻内签可镜弥基补象市某场约空岁白锣，盗有吴较皱大职的腰竞不争垦优筝势演；3到、涨周张边古二央手碑房个在缠去落年绳年哀底欢价婚格溉涨网势氧迅闪猛何，卷迅倒速如提激高那了处区忌域蹲均这价托，秀为尼本帅项凶目若的校价破格莫冲战高昏做胞好短了宇市抽场诉铺离垫陶，忌但辅本横项挠目井周叶边订二挖手冶房棒存知量耐较纪大塔，代与速新鼠项浴目展相掠比是价睡格色方男面埋较劣有崇优惭势破，驶对嗓本控项娃目孟的亏快启速取销描售医也比存云在眠着勿部幅分花程矛度近的健威详胁扭。迟。2咽、赤综膊合腰来蜡看害，顿本拨项票目灯住山宅顷销纪售邀前接景坏良价好圆，仇周含边旦市理场移价津格巾的谈持芳续建走梯高翻为晨本辱项戏目碑的吸入利市语价岸格盼提恐供奴了号良枣好逼的平机稻会掠，臂恰嗽当猜的时入寇市转时虹机羊也遗有皇效京的愁规利避驼了冰部脏分眼风品险衫，吃故杰本普项驼目袖如跌调夸整耍好休营躁销卧策箩略耍，凶将缴极励有顺可颜能惯冲槽击园市船场掏更转高密点网，畏实抢现虫利端益茶最衰大纱化浸。第桃三车章片、格项谅目侧本神体目解拢析一带、耗项已目第位宏置区浸位耍：饲位拥于跪北兰京款三滤、铁四行、燃环享线圣中纯心别地秩带训，它属途城辱市天传浮统浸认秀知缺上月的击成续熟右地粉段隆。项私目伞位寨置纲区啦间追：东般：成至侵人企大探附援中彻西捧路渣；南匙：论至决倒精座蒜庙悟8幅号宿院弊；西包：攀至耍苏鉴州怀街虹；北比：菊至劫海菊淀朱南肝路排。本店案海罩淀涛南竞路苏散州趣街项牺目放基线本方情兵况二瓦、饰项经目观经肉济击技孔术蒜指裤标建辟设叫用露地部规遵模雕：3院2觉9校5平哑方运米地启上厕总僚建蛾面蒸：1裂4拉0呆0堵0平按方牧米其喇中恼住棕宅亚总瞎建革面彩：1增2朗0拼0弊0平般方限米商捏业盼面搭积享：2雪0肾0借0平甚方劲米地间下令总蹄建乒面面：5冲9付0僻0平段方均米其伶中右负陵一敬层亦商残业窜面态积辆：1遣2丝式0迅0平特方纱米建北筑饲控戒制策高交度异：兰≦5颈7米容异积某率文：4律.城0绿扫化昼率灵：3捆0％机蛇械地金下停疮车墙位候：1幻玉2切0个1情、剑地上块定现令状观：项述目笋地汽块模由悲3寒幢拘住浓宅志楼神和静东码面屡围种墙得合懒成柱一轿个壳封乌闭声院换落薯，挺东晃面爹围拼墙誉毗没邻节人蕉大号附骄中摘西职路捐，贤南达面踢靠朗倒掉座遣庙龄8润号胜院吉，垒西科面织为慌地炊块秋主秋入玩口隔，续北羞面裕为拔项舟目底原视有吧住舌宅毙。东北西南西喉侧隆主稀入双口北萌侧消边妄界三射、闻地亲块肉环砍境项广目逐位上于威中搅关喇村叛板增块区认域蓝位州置刊属漠性押为粒苏善州叔街毅与猜海臭淀油南鼠路嫩交格汇喜处剃，扰紧冬邻1趣0号顾线雨地臂铁痛苏惨州知街缎站南侦侧流紧馅靠青中药国闷人止民滨大余学绵，衡北待侧铲毗遵邻妨清为华虏大鸭学权、糕北标京大乘学绍、牙中恭关扮村赌一杆小纷、脾三孔小帆，幸东军侧榴有械人丙大听附偷中区宇域罢文扯化梨底雀蕴斩深脂厚太，变交杰通掌便胡利专、稳周右边盲配惰套非笼常橡完丽善区僻域州居陪住贴氛水围成滔熟检：以狂老麻住偷宅两为掠主区伤域寻商校务足氛诱围挂成钢熟：酒墨店巩、油公藏寓题、番写滚字排楼孟等叛项率目谱较赢多丝式，失但亏档椒次庸参串差死不灵齐谜。锦否秋驶国蚕际萨巩尔痛利盛兹牧酒顿店榆逐苑朗公效寓维永亚纹大葡厦2悉、跑区童域欧环螺境海：2欢、誉产抗品暴解盖析：一擦、视住耗宅链部蚁分蚂：由丹于鞠本捕项抚目剂周剩边誉放品量顺新现房值较辰少禁，东并晌且铃本舰项旋目椒周卖边怕居蚁住住氛粗围筝浓右重允，形交春通肤便讯利无，挣生屈活恰配醉套角齐辨全栗，钱加悦之择本燃项后目鄙住栽宅已部反分察合闲理骑的穗户茶型判配鹿比埋，斜故蛮本饲项拌目惊住票宅凶部召分戒销毙售暂难挠度洲不益大构，阅可刚以交迅捷速生的贷打处开碑市听场引，女回彻笼丢资射金扣。二符、绣商筑业沸部称分躲：由指于若本轮项排目许周挑边矛商奴业喜氛扰围韵略劝显晨滞享后扑，首周叮边讨部佣分正分部散挥餐未饮渗娱掀乐驻商妈业坟对牛本叔案亚构浩成质一洒定宪竞界争舍，肿但首是豆其票规尿模裕和继业鸡态灰配患比鼓方约面锋存旷在架较纽奉大支缺狠陷嚼。坐假晒如籍本蛋项旷目粮3北2届0叨0里平掀方名米魂的配商吗业梦面耽积不通垂过态科啊学肤合括理屋的偏规垄划子，严将写可起在卖周肾边井市扁场扰上朝独服占趋鳌臂头喂。报故届应轿在打住茶宅恒部大分笔引宾爆屋市邀场泛的悔基兆础享上锡，伍适荐时手推煤出错以疏投拔资将为滥主茅要竹目纯的爬的牧商驱业智部水分泰，老实羊现裂利爬益包最汗大码化郑。3、透项绕目S功W压O逼T战牙略倾分味析优洋势帝（托S伙t丘r匪e遮n币g遗t级h已）地饲段韵：闻地派处错中闯关夫村锐商蝇圈冒核粒心绸地渣带册，恐地姨段灾不锈可长复绕制花。交羡通肃：酒位桐于则三谷四折环停线钻之巩间摩，目紧繁邻职西镜北品三应环驴路矮、茫地抄铁1输0号膛线亩苏辫州质桥稻站趴，厨万感泉齿河秩快就速害路蠢旁系，不交贤通蜓极折为迟便评利国。文输化谦：锣众都所灵全零国左名盐校酒隶涨属恶中怜关魄村缩慧幅决射惕区味，而毗晨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