某地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报课件

远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报2023/7/17远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报B1地块定位建议及整体开发节奏定位方向1开发节奏及定位建议23初步物业发展建议核心解决问题远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报B1地块总占地16.5万㎡，容积率约在1-2之间开发现状：A地块已全面开发，小鳌溪地块也正在开发中。B2地块设计定位基本完成。A地块A1-A10区A14-A6区（开发中）B1地块A11-A12区小鳌溪地块B2地块（开发中）（待开发）C地块地块占地面积容积率建筑面积A60万㎡1.09（包括公建）88万㎡B116.5万㎡1.2－220－30万㎡B25.2万㎡1.2－2.56.24－13万㎡小鳌溪9.37万㎡≤2.523.3万㎡C8.8万————总计99.37万㎡————项目经济指标远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报A地块已开发计容建筑面积约78万㎡，预计2011年初可基本完成销售A地块经济技术指标：总用地面积：60万㎡总建面：88万㎡（含公建）建筑密度：21.5%容积率：1.09绿地率：35%规划户数：3270户规划总人口：10464区域A1A2A3A4A5A6会所A7商业A8别墅A9别墅A10别墅A14A15别墅A16用地面积6341440325692857491831250993728812325912993458648计容建面1455307458019283533961103325091363991214466142165566已开发已开发已开发开发中开发中项目经济指标远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报小鳌溪正处于开发中，首批单位将于9月面市。小鳌溪、B2地块总可售建面约35万平米，预计2012初可基本销售完成小鳌溪经济技术指标：总用地面积：9.37万㎡总建面：20万㎡B2经济技术指标：总用地面积：5.2万㎡小鳌溪地块B2地块建筑面积90㎡110㎡125㎡135㎡160㎡180㎡户型配比8%19%27%22%17%6%小鳌溪地块产品面积：项目经济指标远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报2010年销售计划：按照20亿的销售目标，10年销售仍以A地块为主，另小鳌溪计划销售约4亿。时间组团价格预估

(元/平米)组团总建面

(平米)供货面积

(平米)销售面积

(平米)目标销售金额

(亿元)供货金额

(亿元)2010年09年剩余

4.715.89A46500108560108560759924.947.06A16四组团450028510.628510.622808.481.031.28小鳌溪700018000080000560003.925.60A9二组团150003239014105112841.692.12A14A15160005708540000280004.486.40合计

27117619408420.7728.34远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报时间类型组团价格预估

(元/平米)组团总建面

(平米)供货面积

(平米)销售面积

(平米)目标销售金额

(亿元)供货金额

(亿元)2011年

10年剩余

6.827.57洋房小鳌溪7000180000100000800005.607.00B2地块6500148000100000500003.256.50别墅B1别墅170004000023000149502.543.91A14A1516000570851708511959.51.912.73

合计

20.1227.722011年销售计划：B1别墅开始供货，保证别墅供货无明显断档期，缓解洋房销售压力。远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报时间组团价格预估(元/平米)组团总建面(平米)供货面积(平米)销售面积(平米)目标销售金额

(亿元)供货金额

(亿元)2012年11年剩余

6.087.60小鳌溪商业150002000018000144002.162.70B2地块650014800048000432002.813.12B1洋房65002600001800001170007.6111.70B1别墅170004000017000119002.022.89合计

20.6728.012012年销售计划：至2012年B1区别墅可基本消化完毕，洋房销售压力仍然偏大。从项目销售角度，按每年20亿的目标，洋房：别墅销售量比为1.5：1较为均衡。而从整体供货结构来看，未来洋房供应充足，别墅供应稀缺。远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报趋势研判2作为中山新峰顶豪宅和城市一线豪宅新的风向标，必须走在正确的趋势之上！第二部分:定位方向远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报公共交通进一步完善机遇,中山将融入珠三角“一小时生活圈”。重点建設环珠江三角洲地区的高速公路、中山至深圳跨珠江口通道、港珠澳大桥等重大項目，当港珠澳大桥贯通后，由香港开车到珠海、中山或澳门，只需15至20分钟；深中通道建成后，中山至深圳只要半个小时；广珠轻轨通车后，中山至广州只需半个小时。中山目前正加大力度铺設交通网絡———“內通外拓”、完善交通设施体系，全面建设‘五横六纵九加密’干线公路网。中珠有望尽快开通“井岸－三乡、拱北－三乡、拱北－坦洲"三条公交线中山纵一线与珠海金港路衔接、中山古神路与珠海大道衔接、珠海香海路与中山九加密线衔接；太澳高速从港珠澳大桥通中山。趋势1珠江西岸经济发展提速，广珠轻轨、港珠澳大桥、深中大桥等交通设施使中山从“边缘”走向“枢纽”远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报12000元/㎡6000元/㎡19500元/㎡20000元/㎡10万-15万元/㎡珠三角城市群价格洼地，对周边区域具有极强竞争力5000元/㎡趋势1远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报未来市场走势相对平稳，市场机会凸显，市场复苏期可加大“婴儿”产品供应。风险系数收益系数明星婴儿现金牛问题萧条期风险系数收益系数明星婴儿现金牛问题复苏期独栋联排类别墅普通高层高层豪宅趋势1远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报定位方向一：市场存在吸引珠三角区域投资客户的机会观点一：交通建设助经济提速观点二：珠三角价格洼地价值：复苏期市场，可增加联排、类别墅、高层豪宅等类型产品供应。远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报2010-2012年中山城区豪宅供应量达到约400万㎡区域项目总建面建筑形态容积率开工/开售时间总套数主力产品备注东区雅居乐库充项目8.28万㎡高层2.2预计2010年5月开售68080-170㎡预计均价8000元/㎡东区万科库充项目15.27万㎡高层2预计2010年8月开售

110-120㎡

石岐区豪逸.御华庭100万㎡高层3.52010年中旬开售51486-155㎡

石岐区淘金豪庭1.33万㎡高层2预计2010年10月开售25080-120㎡占地：20亩石岐区中海项目21万㎡高层2.5预计2010年下半年动工

130㎡以上

西区滨江一号7.2万㎡高层2.5预计2010年3月份开售448170㎡-215㎡单价预计过万西区奥园80万㎡高层/别墅2.2预计2010年9月份开售

160-200㎡洋房

双拼和联排别墅

沙溪世纪新城4期118.3万㎡高层2.2预计2011年开售2700120㎡商住用地仅492.4亩

地块严重受70/90政策影响沙溪沙溪时代地块41.69万㎡高层4.5预计2010年6月动工

50-180㎡沿用广州时代廊桥

产品系列五桂山雅居乐五桂山项目65.2万㎡别墅1.5预计2010年上半年开工118套（1期）144-460㎡2012年开发完成；联排、双拼

联排、四孖屋趋势2远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报15远洋城雅居乐世纪新城4期万科时代中海御龙山奥园广场城区滨江一号豪逸.御华庭淘金豪庭未来中山城区豪宅项目供应虽然增加，但低密度产品集中在郊区，而主城区主要以高层产品为主趋势2远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报定位方向二：低密度产品最大化观点一：未来3年豪宅供应量达400万平米观点二：主城区供应以高层为主观点三：低密度产品供应主要集中在近郊价值：主城区低密度产品供应稀缺远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报主城区房地产发展平稳，改善性需求占据城区主流置业需求。从GDP、人均可支配收入、投资客数量、二手房成交量等数据来看，中山主城区房地产市场封闭而稳定。上世纪90年代初开始，市委市政府斥巨资实施“安居工程”，城镇居民住房越来越宽敞，住房配套设施日趋完善——中山日报2008年12月2007年中山城镇人均居住面积达33平米，这一数据在珠海仅为28平米。“安居工程”、33平米的人均面积奠定了中山市场主力销售中大面积单位及价格波动小的市场基调。趋势3远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报100-180平米面积段改善性产品是市场的供销主力，占到整体销售的70%。10个项目共推出12515套单位，推货主要集中在100以上的面积，推出10140套，占81%消化量的比例与推出量比例相当，但180平米以上的大户型消化速度表现偏慢。120-144面积段销量最高，达到27%；100-120及144-180平米面积段消化量相当。趋势3远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报结合市场走量的主力产品，180平米以上产品竞争压力较大取平均的消化时间，18.4个月，得出10个项目各个产品段的平均的消化速度，100-180面积区间的速度是其他面积段的2-3倍。趋势3远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报项目市场供应量市场消化量换算为年消化速度市场需求比例剩余货量可供消化时间（月）市场需求量化打分剩余量消化时间量化打分综合量化打分未来需求排名备注80-9021411358101914%106.49.415.84紧凑型产品100-12029832376178224%78.49.618.02经济型产品120-14445303252243933%12109.218.01舒适型三房为主144-18026772171162822%48.01019.22未来产品定位重点180以525510.05创新产品形态，控制总量备注：1、数据统计以2008年1月-2009年12月中山市预售网公布的信息为准，各项目未来的推出量以踩盘数据为来源2、综合市场需求、剩余产品去化时间得出综合量化分，确定市场未来需求方向。120—180平米居家型三房和四房是绝对主流。控制面积+产品创新是未来中山市场的发展趋势趋势3远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报定位方向三：现金流产品主力面积在120-160平米，下限在100平米，上限在180平米左右。观点一：改善性需求占据城区主流置业需求观点二：100-180平米面积段改善性产品是市场的供销主力，占到整体销售的70%价值：控制面积+产品创新以提升产品价值远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报少数12个项目销售量占据中山市场整体销售量的半壁江山国土局3月4月5月6月7月（1-26）平均速度单价凯茵新城1721721881381491644800远洋城157185128136791375500世纪新城12922512382691253800城市风景11262616243684000中信左岸7358533442524500翠林华府5121284918333500-4000帝璟东方2026362328276500合生帝景苑023391918204200水云轩272014320176800百合家园209162112165000100套/月以上50套/月左右30套/月以下大盘倾销模式，以速度换空间。是中山主城区市场的第一类明星，占据市场绝对消化量。趋势4远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报“慢工出细活”精品模式，以空间换速度。是中山主城区第二类明星，占据价格高点。世纪豪庭均价：8500水云轩均价：7000奕翠园均价：8000白朗峰预计均价：15000趋势4远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报中山中大规模高层豪宅平均主力区间在200-250平米，中小规模项目达到500平米左右。远洋城凯茵新城世纪新城奕翠园水云轩世纪豪庭白朗峰300平以上项目名称套数主力户型远洋城105256平米凯茵新城63200-260平世纪新城318170-220平奕翠园506200-250平水云轩1466200-280平世纪豪庭1000180-200平白朗峰734400-500平100-150平200-300平150-200平趋势4远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报定位方向四：明星产品主力在200-250平米，下限在180平米，上限在300平米左右。观点三：高端客户需求放大下限——180平米以下经济型四房逐步退出豪宅视野主力畅销区间——200-250平米高端客户购房的集中区域上限——300平米以上高层产品销售速度明显放缓观点二：一线城市的城市豪宅趋同，价格、面积双增长。面积：城市豪宅主力面积将达到200-250平米，舒适指数达到房均50-60平米。上限：高层300平米下限：客户认知180平米边缘化主流需求：200-250平米远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报整体开发节奏3第三部分:开发节奏及定位建议远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报场地东面长江路南环路南面护坡西面护坡中部山体地块东南面均为城市快速干道，中部为山体，地块不方正，且有市政道路穿过，具有较大开发难度项目四至远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报临近兴文路，小鳌溪销售中心，便于项目整体展示推进。内有山体，地形高差较大。内有山体，有一定地形高差，环境较好，可营造内部自身景观，可营造低密度类产品。地势较为平坦，内部资源条件一般，用地价值一般。临南外环路及长江路。尤其是临南外环一次，噪音因素影响较大。block1block2block4block3地块价值分析价值分区原则权重B1B2B3B4进入性15%10606昭示性15%02108资源的可利用性35%81005景观的可利用性20%61008噪音影响15%510010价值实现6.258.21.56.95价值排序3142地块价值排序：BLOCK2>BLOCK4>BLOCK1>BLOCK3远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报产品攻略应对指标尴尬：容积率极致分解，剔除中间价值产品，实现价值最大化。产品策略一：低密度产品最大化最终策略：低密度产品最大化不设置洋房型的中间产品，而设置景观高层。产品分布A区：TH111套C区半岛区：TH86套、独栋7套TH（双拼/4联/6联）独栋E区：高层组团大平面：130/170/190平米空中复式F区：高层组团D区：别墅+THB区：空中别墅153套星河丹堤基础指标：总用地面积：200322平方米总建筑面积：360580平方米总住宅面积:358780平方米容积率：1.8建筑密度：24%案例借鉴产品策略二：高层最优化与低密度最大化的平衡，实现价值最大化。远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报后期高层产品最优化，引入空中别墅概念，与别墅形象统一二层一层空中别墅实现均价27000元/平米以上与先期联排实现价格不相上下产品策略二：高层产品最优化最终策略：创新高层产品研究空中别墅约260平米4房空中别墅：1、面宽10.5米2、与别墅同样前庭后院3、区隔房间少，面积大B区：问题：有资源但并非最好4/6层，如何与先期别墅形象统一？后期高层以空中别墅为主220-260平米案例借鉴远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报鸟瞰图双拼别墅12套，420平米联排别墅81套，290-350平米叠拼别墅（6层）36套，300平米会所幼儿园高层（18-27层）318套，180-350平米主入口侨香路香梅路香蜜湖案例借鉴户型面积区间㎡套数套数比高层3房184306.7%4房238-24518441.2%5房2914810.7%独栋复式327-329449.8%顶层复式342-434122.7%叠拼300368%联排290-3778118%双拼420122.7%合计——447100%占地面积：93544平米建筑面积：131000平米，容积率：1.4其中别墅区容积率：0.7户数：共447套别墅区与高层区建筑面积比：1：2.5产品组合，低密度产品最大化，与高层豪宅产品最优化平衡，以实现整体价值最大化。香蜜湖1号多元化的产品组合/产品互为资源/低密度产品最大化/标杆产品的溢价因素/实现利益最大化远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报别墅+空中别墅明星组合，高层洋房+低层洋房现金流产品组合规划实践二期启动高层洋房区约14万平米首期启动别墅区约3万平米四期启动高层洋房及空中别墅产品约8万平米三期启动低层洋房及类别墅产品约3万平米高层产品价值兑现，实现高利润高层现金流+空中别墅延续远洋城整体别墅供货节奏别墅产品气势奠定项目高端形象北侧高层启动，延续项目整体展示推进高层现金流+低层洋房回现低层洋房形成差异化产品供应1234远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报B1地块分期开发策略——整体供货结构多元化，地块内部价值实现提升2011年2012年2013B1别墅目标2.5亿（1.5万平米）2亿（1.2万平米）——B1洋房目标——7.6亿（11.7万平米）10亿（14万平米）[开发策略]起势，奠定项目高端形象稳定现金回流延伸产品价值，回收利润[产品策略]低层住宅明星+现金牛高层现金牛高层明星高层现金牛+高层明星低层现金流物业功能独栋+双拼+联排高层居家3房、4房高层大平面高层居家3房、4房+复式+楼王低层洋房+类别墅明星现金流+明星现金流规划分期远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报1期A.别墅1别墅户型建筑面积（㎡）（不含赠送面积）面积比例总面积客户分类现金流产品创新联排160-18010%30000外来度假自用客户/外来度假保值客户普通联排200-22030%-35%本地自用客户明星产品双拼240-32035-40%本地顶级自用客户独栋350-40015%-20%远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报2期.高层户型户型面积（㎡）面积比例总面积指标客户分类三房100-12010%约14万㎡本地投资型、自住型客户三房120-14030%本地自用客户三房、四房140-16040%本地改善性自用客户四房160-18020%2远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报3期.低层3低层洋房户型户型面积（㎡）面积比例总面积指标客户分类现金流产品多层洋房110-16030%-40%约30000㎡外来度假自用客户/本地自住客户明星产品花园洋房120-20040%-60%外来投资型客户/本地自住客户远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报4期.高层高层洋房户型户型面积（㎡）面积比例总面积指标客户分类现金流产品三房120-14020%-30%约80000平米㎡本地自用客户四房160-18040%-50%明星产品复式200-35010%-15%外来顶级收藏型客户大平面200-30010%-15%4远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报3第三部分:物业建议远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报整体规划建议P1P2P3P4别墅区地下车库设计建议商业会所功能规划市政道路调整商业布局看楼路线规划及展示建议园林亮点建议P5P6远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报社区商业：住宅底商，将对住宅价值的影响最小化商业会所：以体育休闲为主题，增加商务功能

根据商业价值最大化的原则，加强与小鳌溪地块的联系，在B1地块北侧规划商业会所；考虑到小鳌溪及C地块商业体量，建议在B1地块北侧高层洋房建底商，将对住宅价值的贬损最小化1、商业布局：与小鳌溪商业及C地块紧密关联，以满足社区商业需求为主远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报借鉴深圳城市豪宅会所，主要集中2-3种以上综合配套设施，体育配套设施是会所必备的功能之一；体育功能：篮球场、壁球室、桌球室，舞蹈室，乒乓球室，健身室，桑拿按摩休闲功能：休息厅，棋牌，咖啡吧，书吧，影音室，亲子阅览室商务功能：接待大堂、会议室2、商业会所功能规划：与A地块会所功能形成互补，多重功能复合，配置升级南会馆：中餐厅-缤纷西岸湾区会馆主场：中航健身会、盈儿特艺养生爱加丽都西餐厅、ING英语进行时、文化艺术中心洗衣中心项目功能中信红树湾休闲功能+体育功能+商务功能波托菲诺美容功能+体育功能香蜜湖1号体育功能远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报3、市政道路调整：利用市政道路标高，将规划市政路整体下沉,,充分利用规划市政路上方空间打造公共园林景观，保持地块的完整性,从而将住宅价值最大化42联排3.5米高层高层高层北南4.5米绿化隔离带宅间绿化规划市政路道路下沉使项目能利用市政规划路的上空较好的打造项目的公共空间；道路下沉有利于保持项目两块地之间的关联性；道路下沉能保证居住区的纯粹性19.0018.0021.50绿化隔离带远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报4、中心园林规划建议：迷你纽约中央公园，创造一个和谐的空间利用南北区之间的绿化带，设计参与性较强的草地景观，弥补小区内部缺乏大面积集中游憩空间的不足。假日，在绿树成荫的草地上，一家大小在此野餐，不失为一大乐趣。中心休憩广场可设置绿化，小品和参与性的雕塑，在注重观赏性的同时，注重加强空间的交往和参与。远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报5、看楼路线及展示规划建议：种植高大乔木进行视线管理，避免地块外围环境的干扰远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报6、别墅区地下车库设计建议：别墅区采用全地下车库设计，实现人车分流（参考案例万科兰乔圣菲/万科棠樾）万科棠樾：中国唯一人车分流、每户3车位TOWNHOUSE户均实际可停5~7辆，各个车位均能直接入户、车库自然采光通风地下室长约22米，除三个车位的面积以外，其他还有至少约200平方米的赠送面积。人车分流、户均3车位意味着地下车位横展面积对应的地面的TOWNHOUSE面宽将极度扩大，否则就无法实现户均3车位配置。万科·棠樾一期悦水庄A户型建筑约340平方米。其面宽超过12米，这种面宽仅次于独立别墅甚至超过一些独立别墅的面宽；对于户内来说，因全地下停车，因此室内地面必要通过跃层以满足车库层高的需要，室内各层全部平层化，增强了使用便利，简化了结构。远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报产品建议P1P2P3P4情景洋房产品建议联排产品建议高层产品建议独栋产品建议双拼产品建议P5远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报concept高层平面产品要求1：尺度控制ABCD2户型面积（㎡）客厅主卧主卫（㎡）次卧（㎡）赠送（㎡）面积（㎡）开间进深面积（㎡）开间进深3房129.218.２4.２4.417.５4.04.44.910.611.74房175.225.14.85.221.74.35.05.713.017.55房229.031.45.06.224.24.55.25.814.629.32007年-2009年中山热销户型平均尺度客厅景观最大化利用山景、内部园林等景观资源，在户型设计中，建议利用楼体折板型设计，实现客厅景观最大化，在楼体转角位打造端头厅，最大化打开客厅景观视野面；卧室朝向最大化户型中务必保证居住品质，建议主卧室必须东南向，并尽可能实现南北通，提升通风采光，保证通透性；赠送面积使用最大化将赠送面积最大化，并且保证其良好的使用功能，尽量为可隔房为后续使用空间。远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报concept高层平面产品要求2：面积赠送方式产品面积段赠送方式（可选择）使用功能面积实用三房100-140平米错层送露台改房130-170平米赠送餐厅书房等功能面积卧室凸窗赠送阳台常规赠送舒适三房140-160平米四房160-180平米错层送露台改房170-230平米赠送餐厅书房等功能面积通过院馆等赠送卧室等功能面积通过入户花园等设计赠送客厅面积卧室/卫浴凸窗赠送阳台常规赠送室内庭院赠送赠送面积实用化2ABCD远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报concept高层平面产品2ABCD高层平面120-160平米主力户型设计——放大优势景观，增加舒适度及空间灵动160平米户型：南北向露台赠送——南北向景观的最大化利用120平米户型：超值N+2空间设计，可随需改造变化，空间灵动远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报concept高层大平面产品——空中别墅生活打造ABCD4绿色走廊系列:环绕型/可参与性（观赏型+使用型）的花园组合1322阳光早餐厅4独立客房生态走廊+户内花园系列12错层露台3入户花园4专属私家电梯超级无敌视野超级的空间享受（如多面采光、阳光室、空中花园、绝对的通透性）豪华功能享受（如桑拿房、景观卫生间）远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报concept高层大平面产品——顶层复式溢价ABCD4顶层复式溢价系列——顶层露台/泳池/景观泳池——豪华标签；顶层优质景观；露台空间享受；趣味空间——空中的树；远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报concept纯复式产品ABCD4创新复式，俯瞰别墅全景，高舒适度和附加值产品，将地块价值最大化远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报concept纯复式产品ABCD4客厅上空餐厅上空主卧上空复式上层复式下层高附加值——复式空间改房，200平米变300平米

远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报54创新复式，空间的多种可能性满足不同需求6米主卧6米客厅3米3米实用型改房：主卧隔成上下两间房/客厅隔房3米3米3米3米3米3米享受型改房：主卧隔成一间2.2米高的夹层，可作蔵酒室、SPA室等3米3米2.2米3.8米6米客厅实用型改房享受型改房远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报55可以是一间私人名酒珍藏室；可以是一间沐浴山风丽阳的阳光房；可以是一间专属SPA室；享受型改房：主卧隔成一间2.2米高的夹层，可作蔵酒室、SPA室等3米3米2.2米3.8米6米客厅享受型改房——主卧夹层空间的类别墅使用远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报concept5+1洋房ABCD3本项目“5+1”洋房产品应立足于户型创新，打造更具舒适性及人性化的高性价比产品一层约143㎡左右4房，赠送半地下室、下沉式庭院、前后花园，情景房设计；二层约130㎡左右3房，赠送半地下室、露台、转角凸窗，独立楼梯入户；三-五层赠送露台、转角凸窗，面积分别为120㎡（3房）、110㎡（3房）、89㎡（2房）；六层89㎡左右2房，赠送顶层阁楼或者屋顶花园，五、六层可以灵活转化为复式结构。高附加值大面宽户型低总价类别墅舒适性与人性化“5+1”洋房特点远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报concept情景洋房ABCD3万科情景洋房案例借鉴情景洋房－层层有赠送，户户有自己的超大阳光露台，将创新转化为客户体验价值赠送空间，增加产品的附加值，创新性的引入退台、夹层、地下室设计，从住户居住舒适性、私密性出发，更讲究与自然充分融合的理念融入纯多层建筑设计。每一户都有自己的露天花园，尽享阳光生活远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报concept低密度产品通过产品的全面创新升级及人性化处理全面超越竞争，形成超越竞争的核心产品力让联排、双拼拥有独栋的特质！远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报concept低密度产品别墅产品对私密性及私家庭院要求极高，别墅规划方案若道路过于密集，不利于私密性与私享性院落园林创造，建议采用“邻里单位”设计理念，道路采用尽端路模式营造别墅产品需求至居住氛围案例：星河丹堤别墅采用尽端式道路，为别墅私家庭院营造创造条件邻里单位：尽端式道路鱼骨状的尽端式道路远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报TH数量和品类的最大化A类——常规联排TH（R=0.75）优：市场主流TH，认可度高；劣：产品较缺乏创新，单位用地的价值量相对较低B-1类——前后联排TH（R=0.9）；适用前提：无优质景观资源B-2类——前后叠拼TH（R=1.2-1.3）；适用前提：同B类优：提高了容积率，增加了单位用地的价值量；劣：舒适性有一定的欠缺TH院落TH住宅单元典型案例：城市山谷、凤凰山一号B-1类：前后联排THB-2类：前后叠拼TH典型案例：坤和西溪里普通联排创新联排远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报关键点一：大面积会客厅、客厅挑空

——体现尊贵气派感觉

别墅客户非常注重公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰普通联排concept低密度产品ABCD365地下室平面图挑空客厅可以体现别墅的尊贵气派，可以产生完全不同于一般住宅的居住感受。远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报关键点二：主要功能空间的大面积观景窗

——阳光和景观带来度假感起居室采光落地窗主卧室落地窗与阳台次要空间的多面采光窗客厅、主卧、餐厅多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。产品的室内面积有限，走廊、次卧室等次要功能空间略显局促，应用大面积的窗能有效改善室内面积不足带来的压抑感。concept低密度产品普通联排ABCD远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报次要空间的多面采光窗concept低密度产品ABCD关键点三：跃层阁楼——丰富变化，体现品质阁楼提供了丰富的室内空间变化，而丰富的变化正是居住品质提高的重要标志。可以作为赠送面积，提高别墅的性价比。

普通联排远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报关键点四：玄关吹拔——类独栋别墅的特征玄关吹拔处理，强调空间竖向的开阔，使联排别墅更具有独栋的特征；玄关吹拔会消除入户时常有的局促感，形成室内外空间良好的过渡。普通联排concept低密度产品ABCD远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报次要空间的多面采光窗concept低密度产品ABCD关键点五：地下室打造别墅个性空间

——增加情趣感普通联排结合下沉式庭院设置半地下室，不仅丰富别墅外部庭院空间，而且可以增加地下室的采光和通风效果。一般来说地下室可以作为视听室、储藏室、佣人房等，设置半地下室可以扩大地下室使用的舒适性。远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报次要空间的多面采光窗concept低密度产品ABCD关键点六：入户平台与庭院相连，是联排别墅“有地”的表现普通联排远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报次要空间的多面采光窗concept低密度产品ABCD关键点七：下沉式庭院——院落空间立体化下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于