海南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价委托合同考试试卷

海南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价委托合同考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为__。

A．94.12

B．92.14

C．91.24

D．93.252、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是。(2009年试题)

A：定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式

B：定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法

C：定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式

D：定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单

E：执行层的组织协调3、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／㎡。理论上应补地价万元。

A：78

B：882

C：1210

D：1272

E：工业用地的监测点评估价格4、__是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。

A．直接观察法

B．间接观察法

C．采访法

D．报告法5、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。

A：易受限制

B：相互影响

C：独一无二

D：不可移动

E：工业用地的监测点评估价格6、投资估算的精确度为．±30％，研究费用一般占总投资的0．2％～0．8％，该阶段为。

A：投资机会研究

B：初步可行性研究

C：详细可行性研究

D：项目的评估和决策

E：借款合同7、某时点相对另外一个时点的定基增长速度为230％，则定基发展速度为。

A：30％

B：100％

C：130％

D：330％

E：执行层的组织协调8、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/㎡，则该建筑物的成新率为。

A：44％

B：50％

C：67％

D：86％

E：工业用地的监测点评估价格9、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则卖方实际得到的价格是__。

A．2125(元/m2)

B．2225(元/m2)

C．2325(元/m2)

D．2425(元/m2)10、办理商品房预售证明时，应出具投入资金达到工程建设总投资__以上的证明。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

11、下列对折旧的描述哪一个是错误的：__。

A．估价的折旧注重的是价值的减损

B．估价重新建造成本与累计折旧额的差值不一定与市场价值相一致

C．会计折旧时的C值必须是资产原值

D．估价上的折旧强调采用尚可使用年限12、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是__。

A．容积率

B．建筑高度

C．建筑规模

D．建设工程13、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括。

D．需求多样性

C．竞争充分性

D．交易复杂性3、A市居民李某委托B拍卖公司拍卖一个人住房，拍卖成交价为20万元，B拍卖公司可收取其拍卖佣金元。

A：1000

B：3000

C：5000

D：10000

E：执行层的组织协调4、年利率为6%，存款额为1000元，存款期限为1年，计息12次，则年终本利和为（）元。

A．1060

B．1060.9

C．1061.36

D．1061.685、在运用成本法时最主要的有__。

A．区分计划成本和实际成本

B．区分实际成本和客观成本

C．结合实际成本来确定评估价值

D．结合实际开发利润来确定评估价值

E．结合市场供求分析来确定评估价值6、临界点分析和保本点分析的主要差异在于__。

A．变动成本的设置

B．平衡点的设置

C．同定成本的设置

D．产销售量的不同7、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。

A．成本导向定价法

B．购买者导向定价法

C．竞争导向定价法

D．市场导向定价法8、房地产开发程序中的前期工作包括等。

A：可行性研究

B：获取土地使用权

C：规划设计与建设方案的制订

D：安排短期和长期信贷

E：开发项目保险事宜洽谈9、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有。

A：购买-持有-出租-出售

B：购买-更新改造-出售

C：购买-更新改造-出租出售

D：开发-销售

E：开发-持有-出租-出售10、在复杂购买行为中，购买者的决策过程由__阶段构成。

A．引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为

B．收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为

C．收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为

D．引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为

11、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为__万元。

A．4580

B．5580

C．6580

D．758012、我国房地产业的发展主要得益于重大制度和体制的改革。

A：城镇住房制度改革

B：主体经济改革

C：城市土地使用制度改革

D：房地产使用形式改革

E：房地产生产方式改革13、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括。

A：在流动资产中，存货的变现能力最强

B：由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理

C：部分存货可能已经抵押给债权人

D：存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题

E：执行层的组织协调14、房地产拍卖通常需交纳的税、费项目包括等。

A：企业所得税

B：营业税及其附加、合同和权证印花税、契税

C：交易手续费、评估费、登记费

D：合同公证费

E：拍卖佣金费15、某企业2009年12月末，销售毛利为1000万元，销售收入为5000万元。则该企业的销售毛利率是。

A：5％

B：10％

C：20％

D：50％

E：执行层的组织协调16、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是。(2007年试题)

A：拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物

B：除法律、法规有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请

C：委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的

D：委托人与拍卖人是平等的民事主体

E：执行层的组织协调17、根据工程量清单计价法，直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括。

A：人工费

B：材料费

C：环境保护费

D：文明施工费

E：机械使用费18、城镇土地使用税的计税依据是__。

A．土地总价值

B．纳税人实际占用土地的租金

C．土地年收益

D．纳税人实际占用的土地面积19、交易情况修正的方法主要有__。

A．百分率法和差额法

B．百分比法和差额法

C．百分率法和指数修正法

D．百分比法和指数修正法20、建筑材料的物理性质中，下列不属于与质量有关性质的是__。

A．密度

B．表观密度

C．孔隙率

D．热容量21、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于。

A：假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测

B：收益珐中未来租金、运营费用的预测

C：成本法中对先前发生费用的正确性的校核

D：市场比较法中对房地产状况进行调整

E：某些缺乏的房地产历史价格资料的填补22、下列属于优先股股东享有权利的有。

A：参加股东大会的权利

B：分配股息的优先权

C：分配剩余资产的优先权

D：有限的表决权

E：要求赎回权23、《中华人民共和国城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，即。

A：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金

B：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，受让方不需缴纳土地出让金

C：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金

D：改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金