四大地产公司财务比较

1四大地产公司财务比较分析地产业是香港的重要经济支柱，即便是在世界范围内，香港地产业的发展水平也处于一个相当高的位置之上。而在香港，长江实业、恒基兆业、新鸿基、新世界发展这四家地产公司均是地产界的骄子，凭借其规模和良好声誉，在港人的心目中，四大地产公司就代表了香港的地产业。经过多年的不断发展，四大地产公司各自形成了一套行之有效而又独具特色的企业运作模式，值得我们学习和借鉴。财务是企业经济活动的反映，以下本文从财务角度对四大公司进行比较分析，希望从中获取一些启示。公司基本情况新鸿基地产发展在四大地产公司中规模最大，它于1972年在香港联交所上市，核心业务是开发房地产供销售及收租投资，相关业务包括酒店管理、保险、金融业务和运输基建管理，并涉足科技领域。新世界发展于1970年成立即开始其房地产开发业务，并于两年后在香港联交所上市。经过二十多年的积极发展，该集团已将其核心业务从地产扩展至酒店、基建、服务以及电讯。同时它也是在中国大陆最大的香港投资者。长江实业（集团）是香港最负盛名的企业之一。集团业务范围广泛，包括房地产发展、基础建设、港口货运、能源、零售、酒店及电讯业务。恒基兆业地产是一家投资控股公司，透过附属公司参与香港的房地产开发与投资、项目管理、建筑、物业管理、酒店、公用事业、零售、财务及投资控股以及在中国大陆的房地产开发。其旗下，包括联营公司，有六家上市公司，其中三家为恒生指数的成份股。贵四大听地产竹公司誓财务梁比较正分析打由于为条件奴所限允，本浇文仅壳获取皂新鸿惠基、待新世灭界、夜恒基避兆业称19脱96哥年第6乳月3拴0日必起截热止到盘19锋99屿年6潜月3南0日也及长计江实抱业1胞99洲6年漫12塑月3搏1日担起截迹止到戏19桐99者年1劳2月骄31陷日的棒财务晃数据浙。需棒要说碍明的倘是，告新鸿践基、适新世瞧界、洞恒基斯兆业研是以晚截至株六月秃三十梯日止爸的一绳年作椅为一漂个会盏计年宁度，领而长庄江实编业以杏截至懒十二肺月三违十日委止的赞一年矮为会气计年艰度，狗虽然浅会计读期间慌不同敬，但愉该差住异将东不至站于影读响比平较趋匙势。眉本文皇所使哥用的赏财务菊数据寿均以拾其会铜计年技度为镰基准认。（拼为便匙于与净我司乎比较允，将捞我司翁截止收99缓年1似2月体31叼日的谣A股拜财务灭数据潜列于芹四大涛地产葡公司外数据森之下徐，以娃1港脑币=卡1.拼08葬人民霸币作名为换麻算汇级率。职）显业务避规模荐比较轿（单蛾位：铃亿港股币）筑总资波产晕（图防1）拖四家完公司酿的资诊产规萄模均伶在9俗7年百达到大较高熄点，抖其后机除长盘江实丹业稳沾步增踪长外也，其台他公购司都性有所伶减小衬。新猛鸿基的资产率规模堆最大饭，但挎99呀年长执江实液业一插举超全过了脸新鸿崭基位捉居第框一。埋（注广：图炸中所边标识痒的年腐份表缎示长克江实遵业及杯万科清截止用当年搬12变月3罚1日渣的一办个年衔度或互其他榆三家皇地产雹公司眯截止雄当年称6月碎30漂日的惠一个茶年度匆，以丑下相敞同。鬼）触营业颤额率（图书2）宽从绝地对数证看，兽新鸿喷基的册营业跑额规宵模最钥大；傍新世乖界虽滤不及术新鸿档基但寇营业顷额较液稳定迫，表陆明业姿务发返展较匆平稳挎；长柏江实政业和翼恒基之兆业寨营业奴额增式减起毯伏较垦大。毛99丈年四宵家公似司的舱营业姻额从数大到伙小排雪序为盼：新将鸿基幼、新填世界芦、恒酒基兆轻业、浮长江氧实业肠。鼓净资糠产膜（图饶3）济从增捆长趋父势看音，长漂江实茄业的笼净资户产规真模逐崇年稳子步上腐升，冻其他丽三家俱公司南均在世97至年达醒到最辽高点泳，9臣8年手又有缘不同顾程度挪的下殖滑，袍到9系9年玻下滑责势头自有所爽减缓尽，新榜世界此和恒茧基兆脏业的翼净资衣产还夹略有瘦回升旧。9性9年状长江短实业庭的净蓄资产次超过巡新鸿视基跃绣居第店一。厦恒基宵兆业茫净资犁产规贷模最肉小。墙需要倍说明师的是绕，9笔9年绝长江唯实业亚在营隆业额由下降抵的情误况下携，资乌产规月模得稻到讯生速膨芒胀，著主要浊原因浆是对析联营辱公司偿（和巡记黄似埔、讨长江养基建生等）董的长添期投元资获缩得了轿丰厚面回报铺。年厉内投狭资收标益额横达抛$摆58啊0亿吃，是款上年酷的1堵2倍帝（其躁中和绘记黄缘埔因寿出售厅O差ra播ng侨e降pl址c本股权可长实急获得鲜投资澡收益岩$苏57丘7亿耍）。显每股左净资砌产（寸单位恭：港肾币）宝（图盼4）而四家勿公司急每股垮净资安产的泉变动岂趋势故与各进自净肃资产尖的变葛动趋部势是亭一致信的，由但排错序略阶有不称同，辉原因元在于门新世伴界的涝股本拾规模锁相对设较大篇。尽邻管长聚江实咳业的裳股本怠规模辅也较胸大，碌但因要99阀年的冤良好错业绩候使每走股净偷资产堆位居沫其他猫公司俯之首欲。无怀论是额在总烦资产歉、净锐资产博或是佩营业绿额方榨面进餐行比篇较，幕这几爸家公揪司按调规模魄大小汉进行诱排序胞，顺伴序都时是一暂样的六（长炸江实页业的居营业络额除盲外，葬这主决要由舱于该泪集团袜的主捡要利痒润来漆源和遍记黄逗埔等战公司巧为其艘联营睡公司悄，不急属合勾并报赔表范陆围）闭，且秧四家顺公司楼的净匹资产死与总汽资产迟的变元动趋嫁势基矩本一姜致。状这种湾关于画公司高规模换的财钞务指弓标的案同一培性，醉在一冶定程孤度上潮说明恐香港拳四大屋地产窃公司筛在公稻司规马模的宽扩张袭上，剂表现着出一怖种较屠为明辽显的居均衡抬发展佣特征控，而抛非单坐个财怠务指今标的圈突出饼。竞万科削的资返产规就模和军营业啦规模诞虽远窑不及汪四大筒公司浊，但招近年雪呈现廊出稳茫步增舅长的坏趋势陪。葱2．丑短期奶偿债知能力迫比较丈流动笑比率菌（流稀动资答产/悬流动双负债葡）址（图成5）警尽管梳99北年各该公司娘的流遇动比搅率相抚差不胸大，光但从悄各年便情况矛看，果四家俱公司吸流动毫比率蒜的大浇小和工变动麦趋势煎存在枯很大钩差异孩。长红江实办业的周流动泛比率克较高芝，但访98颤年开便始已欲明显恰降低足。9遍9年蛮除新约鸿基笔外，辛各公阴司（窜含万饼科）简的流尤动比兔率均训比上驶年降笋低，开表明捷其短夺期偿遇债能偶力有束所减抵弱。住由于鬼个体工差异胁，无选法看童出香擦港大负发展斧商合曲理的渔最低脸流动获比率轮水平置。茎速动猴比率茂[（悠流动吐资产肢-存廉货）钩/流至动负迟债]奶公司荒长江属实业匙恒基绝兆业垦新鸿棍基趴新世野界宜万科搭年份诊99张98叮99结98侮99像98绕99献98幅99城98铜速动刚比牛0.尿53丝0.叙49展0.明14桌0.封33别0.本61屿0.天77逝0.嘱53蔬0.染54归0.灾59汪0.翅50稼现金净流动袄负债逢比杏-0立.1丘8资0.守83予0.北35稿0.母13肉1.在04收1.美03许0.袜13牛0.中38检0.街02介/贫（表厅1）万从速脂动比惨率与全流动放比率舱的比秘较情羽况看识，各去公司兰的存扔货都棕占到璃流动霉资产剖一半裳以上射，其散中恒膨基兆纷业的悬存货扩占流任动资达产比坡重最隐大，狼99仰年甚宏至达专到9溪0%寸，因妻此速躺动比斤率也蒸最小障，这粱将极婶大影泼响其西短期炼偿债住能力笑。这北同时鸭也反缴映了洽房地保产行彼业所委固有酸的存外货金记额大懂、销陵售周积期长龙的事张实。复与9注8年懂相比魄，9百9年也万科黎的流颤动比瞎率降践低了旗但速绘动比火率却仗提高孝了，藏主要冷原因懒是9驼9年御万科禽的存夹货大南幅度慢减少角，存报量资粱产在柜连续失高企妻后首刃次开用始下绵降。芝现金贸流动授负债匀比（努经营渣性现饮金流隆量/矮流动说负债盛）喷真正捎能用钓于偿节还债些务的先是现桂金流信量，俯经营匹现金孕流量衬和流脏动负议债的肯比较汽可以哨更好乒的反杀映企套业偿向还短裹期债粗务的稠能力恒。从盒四家欧公司渗情况瞎看差跳异较厨大，智其中怎新鸿滋基的恭现金音流动木负债岁比连锈续两仓年超刮过1气，短誓期偿肉债能大力较声强；昼而另犹外几执家公旁司的从现金燕流动奇比还仔不及签其一凭半(斥除长忽江实投业1优99羽8)橡，最恼小的洞甚至妄只有刑0.竞13决(新金世界显19鲜99烤)。驰长江竖实业伞99望年因诱营业递现金罪出现散净流愚出，糖使现泼金流动动负培债比然呈负箩数，侧因此掘其短企期偿羊债能济力明晌显不氏足。随运营营效率右比较翼应收台帐款夺周转兆率（迹销售背收入例/应论收帐向款平胡均余利额）厘四家角公司稍应收趋帐款腰周转撒率大展小不遭一，固从9蛮9年笑的情划况看戚，恒事基兆郑业和没新鸿寻基应划收帐边款收桑回速男度最棚快，弹仅不谦到2吴个月晕，其扮次为荡长江廊实业远。新极世界摘应收陕帐款窗管理总能力裙较差拉，平郑均收爱帐期施高达辅12卵8天锁。万爹科的效应收倚帐款瓣回收馆速度铸处于闭中间镜水平党。（驻参见醒表2逢）敲长江应实业蜘恒基晌兆业特新鸿肾基盒新世捞界缘万科疲应收谋帐款目周转感率匹4.客14挂6.乱95影6.听69讲2.警85兴5.谨55寇应收久帐款居周转然天数舅86爱.9吵52姻.5编54等.5掩12贤8信65传.8诱（表雅2）王流动输资产量周转侨率（变销售饶收入齿/流按动资趁产平购均余疤鹅）云（图支6）肺流动骑资产滥周转掉速度盯快，载会相脑对节榨约流墨动资壳产，佣等于兼相对饮扩大道资产握投入绘，增炒强企津业赢兼利能腾力；杰而延踩缓周御转速斑度，阻需要蛮补充欠流动窜资产限参加握周转顾，形权成资栋金浪拆费，哪降低止赢利映能力崖。四狂家公棒司中傅，新编鸿基泄的流诊动资沙产周劣转最池快，赴长江见实业弄相对钢较慢油。浩万科但的流聚动资驱产周痕转速存度仅锹次于狱新鸿某基，胃同新帝世界愧相当咐并有狗超过异之势朝，且甜近三策年在韵逐年振加快戚。健总资校产周虽转率违（销勉售收答入/佳总资碗产平智均余凶额）巴（图楼7）肠总资满产周赵转越不快，绩说明酒销售减能力侵越强霜。四凭家公胆司中春，长晚江实浅业资狮产周液转速盖度最智慢，蔑新鸿持基次挨之，朝恒基著兆业盒和新寄世界顶相差效不大捎。循相比摄之下逮，万顺科的为总资头产周测转率皱优于拨上述号公司套许多此，一前方面础说明勉万科暂资产弃规模欲较小络，另螺一方愉面说架明运蛾用有足限资旧产获反取收追入的头能力阻增强舱了。朽结合露应收协帐款扯和流域动资存产周倘转情勺况，金可以哨认为睡目前跟万科衬的资涌产营赤运效握率比截较好霞。漠长期绩偿债亲能力庭比较行资产顾负债堡率碰（图咳8）摆通常辈，资哈产负芦债率执越低踢，说榜明企妙业自汪有资惕金实陵力越粥强，勒还本记付息栽压力蹈越小铸，财惭务状撞况越初稳定剑。四载家公腔司的苏资产跪负债或率基退本都劣在5抬0%植以下夫，其梁中，条长江骡实业餐资产挥负债端率最钩低，寸且有喊逐年绝下降剩趋势础；新林鸿基蜻次之北，但尊比率淋逐年棍上升冠；其不他两澡家相这差不狼大，伴但在阔99来年新衬世界袋的资共产负窑债率思达到对51跟%。叫财务顿杠杆蜻是一疤把摸“贤双刃洒剑曾”馆，如芳果总鼻资产揭利润盲率高刊于负烦债利轿率，残增加际负债射可以指获取害更多训收益矿，反孙之，面增加装负债喝将增殃加负拐担和庸财务五风险矩。9荷9年糠新世净界的盐总资展产利诉润率今仅为泪1.糟1%控（参仗见图徒10童），脱过高润的负什债率稠无疑毛将增献加其葱财务慰风险梳。嗓万科撞的资掀产负钉债率编高于余香港阻公司井始终狭在5菜0%妇以上矩，尽寻管这凉在中坝国的呆上市镇公司洞中并昂不算坦高。逐已获芽利息元倍数俩（税免息前平利润姑/利告息支概出）游长江纱实业胞恒基牙兆业余新鸿松基六新世甩界涂已获筹利息废倍数歉5.席7厦4.致6虚5.榆7凭2.塌1益（表赤3）建虽然炉长期恳债务拐是未矮来的蝶经济绸资源午流出瓜，但锹利息环却是狠企业恭每年税必须立的支影出，口已获考利息鸽倍数寺正是拒反映立利息顷受到骨企业热息税夫前利材润保牙障的瓜程度棒。四订家公聪司中橡，新冲世界扩的偿面还利奏息能取力最母差，努还不贵到其骡他三险家的卵1/晌2。学（需论要说梁明的掘是，柳99疑年长未江实燥业实誓际已洽获利扁息倍零数达讨59烟，从干稳健皂和可步比性燃出发拳，这防里仍暮用9僚8年搜数作绕为其裂对利怪息保熔证程江度的移评价瓦指标梁。）仆获利稻能力典分析爷净利将润（涨单位贩：亿吗港币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