2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年高频难、易错点试题甄选答案

长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年高频难、易错点试题甄选答案（图片大小可自由调整）答案解析附后第1卷一.单项选择题(共15题)1.下列选项中，不属于房地产损害赔偿类型的是（）。A.因工程是施工不慎使临近建筑物受损，造成临近房地产价值减损B.因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照等，造成临近房地产价值减损C.因错误查封，给房地产权利人造成损失D.因房地产转让税收政策变化，导致所有权人推迟转让方案的损失2.在交易达成后立即或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格是（）。A.现货价格B.期货价格C.现房价格D.期房价格3.评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围包括（）。A.加油站的特色装修B.加油站的特许经营权C.加油站内的车辆D.加油站的加油机4.某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是（）元/平方米。A.98B.102C.108D.1165.在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。A.未知.需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本.管理费用和销售费用6.估价中的不同意见记录（）。A.应作为估价资料保存B.不应作为估价资料保存C.由估价机构决定是否保存D.依委托人的意见决定是否保存7.处分共有的房地产，应当经占份额（）以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。A.1/2B.1/3C.2/3D.2/58.下列选项中，不属于建立比较基础应进行的工作是（）。A.统一财产范围B.统一付款方式C.统一税费负担D.统一成交日期9.下列关于估价依据的表述中，正确的是（）。A.选取估价依据应具有针对性，主要是根据价值时点和估价对象来选取B.估价机构不得指定严于估价标准的企业标准C.《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最低的估价标准D.不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同10.在估价机构多、竞争激烈的情况下，（）通常是估价业务的主要来源。A.主动争取B.主动接受C.被动争取D.被动接受11.下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是()。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价12.某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为（）万元。A.992B.3306C.10014D.1272313.下列选项中，通常情况下不属于房地产估价机构为抵押贷款前阶段所提供的服务是（）。A.抵押价值评估B.贷款项目评价C.抵押成数测算D.抵押权人有关风险提示14.某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。A.489．99B.495．53C.695．53D.800．0015.成本法的本质是以房地产的（）为导向求取房地产的价值。A.建筑规模B.基础成本C.重新开发成本D.建后利润二.多项选择题(共15题)1.公开市场价值是指下列()交易条件下最可能实现的价格。A.卖方和买方掌握必要的市场信息B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D.卖方和买方追求各自利益的最大化E.卖方和买方急于完成交易2.房地产估价是估价行业的主体，原因不包括（）。A.国家法律规定B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的C.房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身3.根据有关统计资料，对某类房地产的价格统计数据整理如下表，其中，2012年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法中，正确的有（）。某类房地产2010年到2015年的价格（单位：元/平方米）A.利用平均增减量法，2012年的趋势值为8150元/平方米B.利用平均增减量法，2015年的趋势值为9125元/平方米C.利用平均发展速度法，2012年的趋势值为8128元/平方米D.利用平均发展速度法，2015年的趋势值为9150元/平方米E.利用平均发展速度法，2015年的趋势值为9230元/平方米4.运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格比较基准，主要包括（）等。A.统一采用总价B.统一价格单位C.统一付款方式D.统一面积内涵和大小E.统一房地产范围5.影响房地产价格的经济因素主要有()。A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B.社会发展状况、房地产投机和城市化C.财政收支及金融状况、利率D.物价、汇率、居民收入E.人口数量、行政隶属变更、居民收入6.关于房地产估价的本质，下列说法正确的有()。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产评估是评估房地产的价格而不是价值C.房地产估价就是为当事人提供价格保证D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E.房地产估价既是一门科学又是一门艺术7.下列关于房地产估价师职业道德的表述中，正确的有（）。A.诚实正直，公正执业B.为了提高业务水平，承接超过自己专业能力的估价项目C.未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用E.不得以估价师的身份在非自己估价的估价报告上签字.盖章8.房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘，无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定9.下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的有（）。A.企业所得税B.个人所得税C.印花税D.营业税E.契税10.一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（）。A.估价师声明B.估价假设和限制条件C.估价特殊说明D.估价技术报告E.估价结果报告11.关于投资价值和市场价值的说法中，正确的有（）。A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率D.投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的12.按照房地产基本存在形态划分，房地产价格包括（）。A.土地价格B.单位价格C.楼面地价D.建筑物价格E.房地价格13.关于房地产估价长期趋势运用的说法，正确的有（）。A.长期趋势法一般不适用对估价对象当前价格水平的测算或估价B.对价格存在明显季节波动的估价对象适宜采用移动平均法消除季节波动影响C.数学曲线拟合方程Y=a+bX参数通常采用最小二乘法确定D.选择具体预测方法的主要依据是估价对象或类似房地产历史价格的变动规律E.可以用来比较两类房地产的价格发展潜力14.下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有（）。A.住宅已设定抵押权B.地块的规划条件中对容积率.建筑密度及建筑高度的规定C.高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租D.在建工程有拖欠工程款E.高层住宅可观赏临近公园的景观15.下列各项中，属于其他相关定着物的有（）。A.假山B.围墙C.水池D.戏台E.树木三.判断题(共5题)1.某房地产估价机构在交付估价报告时，由于负责评估的张估价师出差外地，所以估价报告中以其印章代替签字。（）2.房地产价格是由房地产的使用价值.稀缺性和有效需求三者结合而产生的。（）3.在假设开发法的动态分析法中，开发完成后的房地产价值是未来开发完成时的房地产市场状况下的价值。（）4.可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额。（）5.房地产的投机可能导致房地产价格上涨或下跌，不会稳定房地产价格。（）第2卷一.单项选择题(共15题)1.新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法2.下列关于总价格.单位价格和楼面地价的表述中，错误的是（）。A.房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低B.房地产单位价格一般不能反映房地产价格水平的高低C.楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格水平的高低D.楼面地价是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格3.房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多4.某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%5.路线价法与一般的市场法主要的不同点不包括（）。A.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市场状况调整”，仅进行“交易情况修正”B.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整仅进行“房地产状况调整”C.先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合D.利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”即街道两侧的所有土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值6.通过市场调研，获得某类房地产2012年至2016年的价格分别为13405元／m2、13565元／m2、13730元／m2、13905元／m2、14075元／m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2018年的价格为（）元／m2。A.4075.0B.4242.5C.4410.0D.4577.57.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼的经济折旧为（）万元。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.408.假设开发法中，关于后续开发经营期的表述中，正确的是（）。A.开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产开发完成的日期B.建设期的起点与开发经营期的起点不同C.销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间，不会与建设期重合D.运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或经济寿命结束之日9.下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A.为证券发行提供参考依据的估价B.为房屋征收补偿提供参考依据的估价C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为委托人确定要价提供参考依据的估价10.下列选项中，属于收益性房地产的是（）。A.空置未用的出租公寓B.图书馆C.体育场馆D.医院11.某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。A.2139B.2146C.2651D.265912.净收益测算中，潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入是（）。A.有效毛租金收入B.有效毛收入C.净收益D.潜在毛租金收入13.张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.0414.根据《中华人民共和国刑法》，承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处（）年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。A.3B.5C.7D.1015.评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。A.典型投资者所要求的社会一般收益率B.典型投资者所要求的社会最高收益率C.特定投资者所要求的最低收益率D.特定投资者所要求的最高收益率二.多项选择题(共15题)1.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（）。A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降2.下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。A.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定C.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.对估价委托人提供的所有资料未进行核实，在估价假设中设定为这些资料均为真实合法有效的3.在房地产估价中，下列属于房地产以外的.作为房地产附属财产的价值的有（）。A.土地价值B.电器设备价值C.特许经营权D.商誉E.债权债务4.下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。A.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定C.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.对估价委托人提供的所有资料未进行核实，在估价假设中设定为这些资料均为真实合法有效的5.理论上房地产的供求状况可分为（）。A.全国房地产总的供求状况B.本地区房地产总的供求状况C.全国同类房地产的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况E.全国不同类型房地产供求状况6.决定某类房地产供给量的主要因素有（）。A.该类房地产的价格水平B.消费者的收入水平C.该类房地产的开发成本D.该类房地产的开发技术水平E.房地产开发企业对未来的预期7.在获取估价业务中，估价机构和估价师通过与估价需求者沟通，根据所了解的估价目的、估价对象等情况，从（）等方面，衡量是否承接该估价业务。A.是否超出了本机构的业务范围B.是否有良好的关系C.是否与自己有利害关系或利益冲突D.自己的专业能力是否能够胜任E.该估价业务的风险程度8.关于评估带租约房地产的说法，错误的是（）。A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值C.在其他条件相同时，无租约限制条件下评估价值大于有租约限制条件下出租人权益价值D.房屋征收评估应评估无租约限制价值E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变9.某估价机构为一商品住宅抵押货款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。在未来20年内估价机构对此估价报告()。A.均要负法律责任B.在经过1年之后也无需重新对该商品住宅进行评估C.经过1年之后需重新对该商品住宅进行评估D.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估E.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估10.一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括（）。A.供求关系短期内不太稳定B.自由竞争的市场环境C.较长时期的市场运行D.可大量重复开发建设E.成本和效用变动不同步11.判定工业房地产区位优劣的主要因素有（）。A.临街状况B.是否便于动力取得C.是否便于废料处理D.是否接近大自然E.是否便于产品和原材料运输12.运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有（）。A.交易情况修正B.市场状况调整C.房地产状况调整D.划分路线价区段E.制作价格修正率表13.下列选项中，属于房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况的有（）。A.房地产使用管制B.异议登记C.设立了抵押权D.住宅带有上学指标E.被人民法院查封14.下列有关房地产估价的本质，表述正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C.房地产估价可以提供价值意见，也可以作价格保证D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E.房地产估价既是一门科学又是一门艺术15.下列各项商品之间互为互补品的有（）。A.住宅与其配套的娱乐房地产B.二手房和新建房地产C.城市郊区的住宅与高速公路收费D.经济适用房与普通商品住宅E.住宅与其配套的商业房地产三.判断题(共5题)1.城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。（）2.判定房屋新旧程度时，五成新的房屋为基本完好房。（）3.一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。