商品房预售认购书的法律效力

1商品房预售认购书的法律效力楼市中购房定金纠纷一直高居众多投诉之榜首，而该纠纷产生的最主要原因就是在签约购房合同之前要签一份认购书并交纳数额不菲的定金，如买受人不能在出售人限制的期限内与其签约购房合同，那么出售人有权没收定金。笔者就该认购书的法律效力及其存在意义在此作一番探讨。第一，笔者以为认购书是一种双方在平等自愿的根底上签约的预约合同，具有法律效力，其存在也符合我国现有法律规定。按照民法理论，合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同，将来应当订立的合同称为"本约"，而约定订立本约的合同，称为"预约"。在预约中，本合同在预约成立时尚未成立，预约合同的成立和生效，仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。两者之间具有不同的性质和法律效力，不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。认购书的成立与生效只是对当事人在可预见的期限内有签约购房合同的义务，其"本认购书签约之日起十日内正式签约"，只是预售人向买受人发出了在十天内其有签订购房合同的义务，而不是向买受人发出签订购房合同的要约。约定在一定时期内有签约购房合同的义务，只是对一个后启签约行为来时要有签约意图的约束，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定。因此，笔者认为，认购书其实是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，属于债权合同，适用一般合同法的规那么。简单地说，某人签约了认购书，只要其在规定的期限内根据认购书的条款去和预售人洽谈购置的具体事宜，即可认为买受人已经履行了义务，至于是否洽谈成功并签订合同那么是另一新的合同事宜了。另有观点认为，预约是一种附期限的民事法律行为。所谓附期限的民事法律行为，是指当事人在法律行为中规定一定的期限，把期限的到来作为法律行为生效和失效的根据。从外表上看，"本认购书签约之日起十日内正式签约"，这似乎约定了一段合同正式生效的时间。但实际上并不以然。因为在附期限合同中，合同已经成立，只是因为当事人在合同里约定了在一定时期，在该期限到来后合同才生效。但在认购书签约之时，当事人之间根本没有成立正式的购房合同关系，故也就无所谓附期限的合同了。其实，在现实生活中，类似认购书的预约合同是经常化的，如签订广告合同时需要预约广告版面、想投资证券业务的那么需要预约开户、读者预约借阅热门图书、预约专家看病、商人在洽谈投资之前的预约面谈等等，其法律性质其实与认购书是一样的，都是为后一个正式合同的预先约定。只不过一般的预约由于涉及标的数额小，双方权利义务简单明了，没有认购书这么引人瞩目而已。第二，认购书成立且有效的法律条件。当前，绝大多数意见认为，认购书只有包括以下条款才能算是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售;第二，按照认购书约定的主要条款签约购房合同;第三，在约定的期限内洽谈订立买卖合同;第四，在双方不能就此主要条款达成一致时，按照双方约定或法律规定或交易惯例或公平原那么解决签约纠纷。诚然，合同成立的核心条件是当事人的意思表示一致，但这并不说明认购书必须内容清晰、明确且对将来要签约的购房合同的主要内容要有约定才算成立。闪滚根据筒我国奉合同晓法规势定：巩承诺店通知蜡到达检要约茫人时增生效局，承友诺生停效时灿合同钞成立蛋。依臣法成周立的芦合同艘，自抖成立苍时生辰效。漂法律华、行地政法沸规规轮定应似当办撑理批祸准、贿登记检等手恶续生菌效的宾，依旱照其贞规定枣。一弹项要伪约要伙有法嘴律效卫力那么屠其须络有确凤定的利和完薯整的肿内容区，也杯即具们备足景以使咳合同叙成立器的主窝要条耍件。耐但究肉竟怎叹样才幕算是限具备膝了使引合同础成立裁的基宣本条柏件，早法律伏对此鸽并无抽强制维性要悬求。痒?联扰合国敬国际颂货物翅销售绞合同奏公约木?第侄14售条中诸规定泛："旺向一材个或动一个肤以上尿特定正人提业出订箩立合雾同的跃建议芦，如洋果十宅分确凉定并傍且表沾明发泼价人卷在得计到接祸受时叫承受慌约束族的意用旨，芽即构堪成发洒价。芦一个门建议够如果匠写明迅货物顾并且葵明示怜或暗忠示地酬规定架数量绘或规辜定如轧何确絮定数窃量和尝价格忍，即上为十饲分确考定。辉"根甚据此密条之胞意，暮很显体然，去要求超货物础是明擦确的察，数蒙量和隙价格网只要揉能够治确定交即算洋是满宪足了档要约绸的条乘件。摇而美似国统撇一商薯法典门的规先定更圆是简其单：目一个杀货物途买卖爬合同斧只要硬有标此的和环数量猛就是灰一个凯成立庄生效劈的合停同，偏价格是、履惯行地丘点、士时间屿及违喝约责肿任都各可以马事后信确定名。男昂买受坟人根外据预负售人短公开六发出持的要拖约邀负请前茅来考呆察其仁所出叶售的瞒标的祝(即续预售蜜的商必品房映)，召这时赶候买吉受人假设向其汽提供贸事先怀早就奇拟好企的认测购书泪，这该行为或显然容是预云售人猪向买药受人顺发出肾了要扇约，第因为晃其希小望买唯受人献能根轿据其惨提供闷的认芝购书洞的内旬容与响其签武约即蹲承诺识。而免一旦失买受通人表顿示愿迷意与冒其签揭约那么长说明招其发辞出了异承诺愉即接辈受了凯认购号书对旦其的辣法律屈约束届力。点这时泻候预窗约即戒宣告小成立锦且有升效，琴而无发论是远否书蓄面签宏约或笋口头齐承诺故，也肥无论稀是否派认购细书内惹容是禾否完污整，凡只要嫂其具酸备了碌特定胃的商暂品房公即可时。至剪于数瓦量多搅少，馒笔者旨以为惧也可宽以省源略。扶首先太，购阿买商绞品房踢不同丹于动争产货赌物，示每个责都可真以相泽同且抱相等艇，所毅以如阶果没旺有约竞定数延量，鬼从一必个到攻一千璃个，卖其对招出卖术人产但生的贝利润用及费堵用相科差会内很悬蜓殊的夺。但国商品放房属器于不挡动产阔，其创在预非售时太通过兄效果肿图很有明确凭地向纽买受亏人表甘明其雷能够乘提供课的所惠有商咸品房冈，同素时通限过空床间坐万标表棉明了坑某个叛特定尊的商吸品房雀座落移在哪逼个层症次、禽哪个水位置正、哪膛个朝驳向，趣即每篇个商光品房森都存板在于倦某个英特定搬的空咽间，给我们舞也可善以理阵解为惊不存哥在完搅全相齐同的春商品化房。泊其次轨，由矛于商驴品房创的售碰价巨船大，谎现实晚中很兆少有响买受胳人会晴同时挎购置概2个浑商品月房以智上的混数量楚。退抽一步怕说，蜘此时构，由愧于商亏品房己的质陕量、览价格秋、面锄积、妙交付袖期限蓄等最泄主要名的条咬款都及没有醋涉及首或者奸说大察概涉淘及，葱因此傍细谈刻商品管房购属买数射量也抗是毫叮无意荷义的哪。鸡还第三蹲点是森如何帜界定效认购灭书的新违约浴责任饿。循蒜对于唤购房悉过程透中不语履行矿认购录书义山务的召违约装责任详，一式种观滥点是急：在怎双方留不能妹订立窗购房锐合同垒时，及一方陈可以档将认纹购书呢的内维容视吼为买剩卖合橡同的稠内容株，可赌以请歉求对喝方履另行，肌或诉羊请裁考判机碑关裁扯决并惩以裁蚂决书拆作为维买卖司的依宇据。述如果咽违约牢方不猫能履拒行，极那么违另约方印要赔臭偿守凳约方斯的损缝失，章损失沸包括盈守约时方的钟期待帮利益配损失洁。陶俭笔者喉认为龟，认丢购书链只是牲一份别预售皮人向陆买受敌人发踏出的忍订立透本合六同的唇预约悦，其庭法律钞效力旱仅仅管只是血使当帽事人腐负有皇将来丸要订誓立本裹合同吐的义刚务。容购房软者只武要在牺一定抵期限窑内根难据认火购书浊约定帐的条链款和乞日期泻有来当和预遗售人告签约悦购房到合同楼的意驾图且锦真实棋地履邪行了傲其意矿图，躁那么其帐行为蚁实际拉上是控履行丑了认诊购书作予其阁约定按的义沸务。坛至于摩购房德合同榜双方马有分室歧无尾法达途成协心议，肝那么属份于另计一法泽律行馋为，戚和认燕购书芳无必浅然的娘关系永。认绩购书送约定热的定沟金，剥如果梳属于顿购房湖者无置意前想来和床预售捎人根妇据认技购书甲约定易的主拐要条斥款洽渴谈购怠房合腾同签滤约，枣那么预愿售人灿有权蝇不予多以返需还。疯除此漂之外延，预恰售人甩没有兼扣押臭定金宏的法势律依灶据。个此时鼓的定冬金性农质应送属于放解约字定金拼，本凝质上根也就淡是违扮约方缠向守服约方骡赔偿插的信随赖利采益损堡失。溪这种埋定金堵最大昼的特械点就艺在于浅通过低定金战的放刃弃和交加倍践返还蛮而给换予了严当事骂人解葡除合拨同的烧权利忘和机伐会。理输我们隙显然颂不能慕认为束因认疼购书羞中对桌将来堪签约叛的本律合同怪主要肾条款第包括功价款贸、付得款方兆式、府房屋覆面积竹、结旅构等剃都有莲明确葱约定残而视秘为将甘来签腔订购舅房合密同是午对其康的细阁化、裂补充苦或变适更。忽如果萍真是颈具有勾这种尖功能始，那么膝认购跑书就符成了跪合同毕的一升个重管要组伞成部雷分，篇将来淘要签买约的害本合庆同其寺实只妨是对貌认购放书的桶条款粘更详那细的怎修改阿和协协商而劳已。蒜如真让是这垮样，解那么岂牛不是固将签族约购昂房合阿同时略间提盛前了另么?享预售义人在搭提供耗购房叮合同旷同时卧标明感购房窑合同益签订玻后认豪购书判即失猛效的刑条款裂又如皇何解减释?丙衣比方费说，神某买跨受人华与预简售人备约定萝了在胞10景日后桃要向烘预售围人购崭买5饭个商桃品房缺，价糖格每仪平方灿米3虹00谱0元军。1册0日泻买受封人如斗期前削往与糕预售星人洽搂谈，堆双方樱对数赖量和苏价格赠都没屈异议花，但扣对违苍约责洞任却抽无法创达成厉协议住。此凝种情冤况下差，预岭售人办如因穗此以棚买受经人违抛约而熄没收泥定金送，那么慰显然半是缺间乏法边律支舞持的及。霉主签约裂购房谣合同饮本身告是一话个独辣立的城法律接行为孔，当验事人声在合唤同的状条款抹上当茄然可音以反朵复磋喊商。杆如果奏由于殃合同坚的条秩款意内见不霉一致局，可策视作殖无法神达成内一致浩而无艘法签荒约，宵约定缘的定啄金就估应该开退回惜，这早并不缎影响冷购房榴书的询法律归效力己。因呈为当采事人叙已经句履行潮了认或购书也约定泄的签绳约义唐务，陡只是洗因为言双方合就有且关条忧款存摩在争默议而外无法际达成倘一致疮协议袭，根慨据当倚事人毕意思列表示困一致窗是合芳同成锡立的向核心载条件克，当临事人触当然且有权贸放弃夕签约惨的权谷利。脖盆基于峡上述苦认识赴，笔碗者以姨为在蛙认购车书中竟规定予"因功认购阅人过曾错不从订立睁买卖帜合同铅时，寄定金遇由预谈售人省没收甜"，搂以及紫"因途预售沙人过甩错不孟订立伏买卖游合同漠时双齐倍返状还定丑金"员的定这金条弃款并放非一碎定有迫效。烘因为那此类即约定坑模糊补不清怜,且勤太过顶于概霞括性逐,实兰质上绑是抹劲杀了乏违约棕的种屠类、款程度秤，根窜本无康法起敲到督挥促当把事人水签约忘合同帖义务孔的特勒定目垂的，萌反而踏会给崇不法纸者有汉乘机敏预设秃定金竖陷阱恰之机炎会。鸦之所王以说不并非鄙一定受有效睡，是妄因为宫这样析笼统渗的约借定，薯有可否能把尼认购刘人无哗正当购理由带不与揭预售颈人签爽约购锤房合嗓同的轮行为幕也包赞括其器过错粗在内缎。如乳果确洗实存侄在这竟样的骗过错橡行为摘，那么怕守约筑方当通然有销没收仍定金双的权赛利，捕这点笛前面昼已经遮分析接过了勾。追厦第四捏点，花内部绘认购绍书的返法律害效力朴分析喜。涝窑预售蹄人在艇楼盘忍工程刚未取秩得商泰品房摊预售伸许可储证前劣就开膜始进卖行认斥购，调并与滤客户淹签订寿认购沈书，歪这种米做法视被称觉为内般部认朽购。鸟在这慌种情民况下逢订立芽的认红购书挽是不遭具有雄法律边效力莫的，膨是无船效的格合同按。天亲根据幕?城别市房报地产图管理狂法?惧第四伸十条表规定竟，预畏售商敬品房臂应当古符合钢的条扛件中西包括炭取得均商品虑房预省售许帖可证活明的酷形式昨条件届与其红他实凑质条玉件，添即取招得商援品房胡预售差许可钉证明让是预在售商形品房躬的强色制性龟规定涝。根绳据?助合同滩法?彼第五欠十二测条规扇定，素违反赔法律艇法规撞的强块制性神规定斯的合摩同无贫效。终因此辫，未按取得井预售嘉许可帅证明辨前所往订立优的认片购书哭属于年违反培法律端强制妨性规舟定的舒无效也合同成，自信然无陆法律缠拘束泽力。兆拾认购未无效店时，上预售因人应摘当向强认购减人返柔还定中金，拣同时涂预售振人还郊应承樱担缔聋约过恋失责谨任。嗓此时令购房缸人是析否应步承当连责任吸要再芹分析责。如北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