免责条款在商品房预售合同中的适用

1免责条款在商品房预售合同中的适用所谓免责条款，是指当事人双方在合同中事先约定的，旨在排除或限制其未来责任的条款。现代社会中经济现象变化多端，经营活动存在一定风险，在合同中事先约定免责条款，可以合理分担风险，保证企业合理化经营，平衡合同双方的利益关系。但如约定不当，也可能造成合同一方凭借其地位而制定不公平的条款，免除自己本应承当的责任，损害对方利益的后果。在商品房预售中，即经常出现此种情形：商品房开发商籍自己雄厚资本及专业知识制定一些对购房人不公平的免责条款，如免除延期交房责任条款、免除房屋质量责任条款等，损害购房人的利益。那么如何认识这些条款的效力?在审判实践中如何进行审查?怎样对免责条款进行规制?本文根据合同法对免责条款的规定结合商品房预售的实际情况，对以上问题进行分析和探讨，希望能对审判实践有所裨益。一、免责条款订入商品房预售合同条件当事人意思自治是民法的一项原那么，在一般情况下，法律对当事人之间协商议定的条款并不加以过多干预。但对合同中的免责条款，由于其所具有的特殊意义及对合同双方权利义务的重要影响，各国法律一般都规定制定免责条款的一方负有提请对方注意的义务，且提请注意应到达充分、合理的程度，以防止相对一方在不知情或不完全理解的情况下订立合同。如果制订免责条款的一方未尽到提请注意的义务，那么该免责条款视为未订入合同，不得成为合同的一局部，因而不对当事人产生约束力。那么，怎样才是充分、合理的提请注意呢?可以从以下几个方面进行分析：(一)文件的外型。“文件外型须予人以该文件载有足以影响当事人权益之约款之印象，否那么相对人收到该文件根本不予阅读，使用人之提请注意即不充分。〞(见刘荣宗著?定型化契约论文专辑?第8页，三民书局1988年版。)也就是说，订立免责条款的文件应足以使当事人明白其性质，认识到它是合同的一局部。如果文件的外型未作到这一点，那么其中的条款不能被视为订入合同。如：销售商在广告中登载"房一售出，概不退换"，在房屋图纸上标注"本公司对因施工单位责任造成的质量问题不承当任何责任"，在办公地点张贴的写有"对非因本公司原因造成的延期交房，本公司不承当任何责任"内容的告示等。由于这些广告、房屋图纸、告示的外型缺乏以使购房者明了其性质，因此如果双方在书面合同中并没有特别说明其为合同的一局部，那么这些广告、房屋图纸、告示中的免责内容不得作为合同的组成局部。(二)提请注意的方法。提请注意可以采取个别提请注意和张贴公告的方式。在商品房预售中，应以个别提请注意为原那么，除非特别情况，售房方不得采取张贴公告方式制定免责条款，否那么，视为未尽到提请注意义务。(三)清晰明白的程度。即提请注意所使用的语言文字必须清晰，明白，不得使用模糊不清的语言文字，否那么，不得作出对相对一方不利的解释。如果在合同中的免责条款所使用的字体过小、打印不清，或位于合同书中不易被注意的位置，也不能认为是清晰明白。(四)提请注意的时间。免责条款必须在合同订立之前出示，提请注意也必须于合同订立之前完成，如果是在合同订立之后出示，除非相对人予以认可，否那么不能认为订入合同。如商品房销售商在预售合同订立后作出的有关免责事项的规定，即属此类情况，除非购房者予以认可，否那么，不能成为合同组成局部。(五)提请注意的程度。提请注意应到达一般人能理解的程度。如果免责条款中有常人不知晓的术语，订立者应作出解释。在商品房预售中，一般房地产销售商均采用定式合同，或称标准合同，合同内容固定，适用于所有购房者。购房者对合同内容只能表示同意或不同意，没有更多的协商余地。如订立合同，对其中的免责条款也只能接受。在这种情况下销售商负有比在非定式合同中更为严格的提请注意义务。法院在审理此类案件时，应对其中的免责条款做更为严格的审查。束国二、既商品遥房预棒售合鸡同中田免责尝条款保的效零力狗丙免责裹条款纹订入搬合同盾中并挨不等遍于当居然有孩效，泄对免全责条逢款的泻效力诱法律赛上有飘种种野限制颗。它截除应泽符合耐法律解关于狂合同煮效力甘的一墓般规姥定外启，还普应符捎合一亡些特图殊规原定。拴对免降责条帮款的绸法律凯限制诞表达汁了国投家对诊经济塔民事岩活动斯的干蒜预，倚其目养的是选为了急保护天国家捡利益跨和社召会公游共利保益。牧在审轧理商抛品房蝇预售掩合同双纠纷偷时，担法院超应对谱合同看中的太免责丙条款织的效耍力进象行审顺查。厦在审送查时迟，应狐掌握离以下隔几个沈标准森：己非(一栗)免诚责条傅款违事反法宏律和中社会对公共爸利益局的无惯效。突我国炕?民夹法通殖那么?榴第七隐条规文定：惭"民穿事活捡动应炒尊重攀社会渔公德系，不细得损暴害社纸会公给共利易益，讽破坏帮国家俘经济阳方案上，扰胀乱社日会经唇济秩验序。现"这伪是对谢免责涝条款壶进行淋限制含的法告律依忠据。券因此腥，在石预售循商品卧房中树，有找上述昆内容默的免茶责条泪款无叉效。钳应注阴意的靠是，少这里蜂所指竿的违程反法悄律，修是指军违反锈法律焰的强暖行性代标准寸，只雁有违隆反强慰行性收标准推的免草责条骆款才狭为无亲效。瓶远(二申)免演责条唯款不露得免辟除故颗意和揭重大驴过失裁责任挠。如黎果允选许当讲事人竭在合怪同中炉订立扬免除杯成心瞧或重拨大过抗失责押任的但条款应，那么献无异精于鼓贱励当柄事人滩不履高行合隔同或周不负岭责任毕地履么行合善同，罚这就蚀与民句法通药那么规季定的般老实堪信用剖的原心那么相畅违背喘，且横不符沟合合漠同订骆立的怀目的轿。目个前国软外的乎立法提对免导除故饶意或才重大迫过失毕责任漫的免恢责条史款均飞持否登定态镰度，签如?雀德国陆民法据典?舱第2恶76构条第载2款怖规定区：“星债务侨人因滴成心想行为柴而应窝负的名责任鲜，不泪得预拒先免百除。煌〞?洪希腊确民法戏典?假第3午32跃条规导定：齐“旨谊在预浊先免凑除或粒限制筑对故愁意或粘重大章过失投所负士责任抖的协响议无鞭效。层〞我戴国合笨同法鸽亦规怜定因嫂成心存或重敏大过密失造昼成对获方财痕产损爽失的根免责仅条款屈无效属。目桐前有结些商文品房沫预售披合同栏约定们：“请因售冻房方指的过赠失行腾为导授致的踪损害掌，购碰房方虑不得幼要求焰赔偿航〞，蚕这一俯免责谷条款吵中的桐“过籍失行蹦为〞释应视炉为不仙包括取重大笨过失翁行为塞在内镇。割市(三激)免普责条钻款不奋得免辱除合兆同当宜事人肯的基肝本义狡务。灰也就升是说狗，免冤责条为款的丸免责堆以合荐同的资根本薄义务希得到妥履行斧为前橡提。暂如果州允许衔当事迷人不勒履行洒合同满的基桨本义夜务而营不承踪担任建何责冻任，堪就背乖弃了蚀合同动的本壤来目器的，帜且与钥法律栽的原持那么相才违背夸。例摇如：大商品静房销寇售商更有将量质量漏合格呜的、稠权属尼明确嘱合法掉的房洋屋交轰付给旷购房暗者的舰义务钻，如道果在屑合同字中订碌立“探销售忠方不饱对房麦屋质书量承进担责皱任〞滋或“溜与出当售房浅屋有玉关的见所有惹权纠搂纷、但土地寸使用美权纠胸纷，造本公吓司不茫负责脱解决嫁〞等招条款巴，即羊属免躁除基垃本义览务，档当然沿无效防。此解外，葵如果掉违约夕行为还严重拐到使振当事禁人订匹立合耕同的控目的唇落空槐，即法严重姓违约睛或根鞋本性业违约怪的情甲况下服，也续不得战援用仇免责沫条款挣，因爸为这葬种情复况同碍属于耐不履道行合爆同的算根本挡义务纪。说占(四雅)免猫责条驴款不根得违悦反公怒平原敢那么。看公平全原那么授是民否法的器一项育根本鉴原那么窄，它挖的要购求之收一就阔是民或事主军体在岂承当鹿民事点责任涌上要永合理狠。如堪果商假品房朋销售高商凭晴借自室己的赚优势忽，订设立对撕购房钉人显丑失公尖平的主免责油条款魄，购思房人宴就可趟以向习法院三或仲傅裁机滩关申烛请撤图销或破变更付。例亏如在闭合同蝇中订估立“窜对由敏于施票工单摊位和煤设计甩单位伪的过滤错造颗成的视损失鉴，售蚁房方叔不承弓担责统任〞详，即驾属显农失公直平的悔条款脖。因促为在蛮施工抚单位躬或设倡计单哈位等遗第三械人过厘错造卖成售住房方剧违约初的情邻况下倦，售统房方烂可以晓依据伶与第成三人服的合指同追强究其抚违约垮责任闻，获厌得赔似偿。沙而买除房人奔与第指三人较无直娃接法司律关枕系。低不能朋向第修三人昌索赔张，如没果再知免除佛了售号房者酷的违愚约责吃任，猜那么购晚房人燃的损洲失得葛不到针任何这补偿铅，不行公平盼性显久而易幼见。择豪(五梢)免强责条销款不傅得免犬除人翼身伤技害责博任。馅免责市条款疫一般存是对应违约桂责任摔的限浅制或嘱免除厅，目创前随颠着合观同中亿违约鸦责任瓦与侵肆权责载任竞规合情书况的据增多裂，一鹅般认绘为免付除人销身伤事害责使任的酒条款移是被门严格蝶禁止粪的。勺如英狮国1罩97瓦7年达?不酸公平杜合同棉条款饲法?闲规定懂免除兰或限诚制过望失造水成的抢人身柏伤害洪或死化亡责鞋任的化条款敬无效盯。我澡国合险同法肠规定奸，造答成对票方人跌身伤盯害的爆免责条条款昏无效赛。之从所以培这样怎规定受，是乘因为返免除汇人身轻伤害牙责任悲的条皮款与咐法律万根本伟原那么术及社带会公踏共道亿德标杜准相坟违背槽。因架此，素在商差品房疫预售洁合同修中，像售房蓄方不玩得订绪立免赤除给葬购房淹人造农成人沉身伤缠害所钢应承丹担的决责任低的免猫责条喊款。治三三、灿商品到房预慕售合得同中悬免责种条款优的解宫释雅搁实践听中经锈常出配现这鉴样的逼情况贯，合带同双皇方在版订立泄合同熄时对胀条款绒皆协办商一片致，红但在尚发生稼纠纷克时，基却由疫于各缎自对膀有关课条款军理解袭不一耐而各碰执一脆词。畜因此肝，就玩需要健对合花同的贝条款宫进行拦解释瑞。在酷解释丑商品略房预片售合暴同中类的免隆责条柱款时足，有敢以下蹈几个厨原那么蒜可供锈掌握皇：由屈(一霜)统吊一解寸释原火那么。剃对免圣责条流款的巡解释荷应客卡观合畅理，浊在销棕售商考使用搅了特逃殊的显术语夕制定撞人定恋式合伯同，常适用巨于所嫩有购陶房人鹅时，架应以它购房岛人的妨平均皆的、侧合理普的理贿解作练为解辩释的坐依据鹅，而疏不允动许以么销售堤商单需方面父、不毕公平弦的理仍解为煤依据淡。对眠相同老的情归况不押允许境有不车同的宜解释芝出现肠。法楼院在迫审理更一个祥开发赠工程皇中多考个购贷房人踩与销童售商马的预姿售纠它纷时致，应仙注意坐运用误同一宋标准扛对免伏责条批款进浓行解池释。冤浙(二协)符浸合合辽同目吼的的甩解释劝原那么挂。“柿依符宇合合骆同目劳的的刮解释沫，要卫求在舅某一脱合同躲用语节表达肝的意枝思与吊合同碗目的容相反气时，佣应当握通过荐解释支更正想合同鲜用语滔;当烟合同晒内容遣暖昧嫩不明蜘或互顽相矛闭盾时龙，应款当在极确认片每一嫩合同梯用语滚或条株款都俩有效旨的前季提下帖，尽苦可能勤通过弯解释妥的方炸式予石以统莫一和继协调驼，使企之符蛮合合剧同的俗目的协;当体合同西文句震有不溜同意安思时私，应仙按照孝符合魄合同棕目的恩的含预义解赛释，时摒弃敏有背梅于合凳同目状的的副含义罗。〞劝对预优售商棒品房除合同葱中免有责条决款的涌解释郑，应工符合陡合同滋的目敏的。矮如果滴将免俱除迟应延交挎房责巷任条扔款理欲解为忽销售也商可诊以无御限期纱地推巡迟交绪房日析期，湾就违朵背了欣当事胞人订抓立合之同的收本意惊。法杏院不枣应支资持销拉售商傲这样牺的解撕释。腾仙(三村)不剂利于杰制定犬者原歉那么。纽对免斤责条枝款有敢疑义印时，悟应对俱制定指者作项不利亦之解纪释，俱以避删免制蝴定免仪责条蚕款者举利用素免责皮条款总损害钓对方凶利益排。(良见王突利明芳、崔卸建远奶著?炉合同袜法新段论·章总那么小?第箩49勺2页继，中肥国政哥法大炕学出剪版社杰19该96劳年第哄一版稳。)见罗马愉法即良有“大有疑复义应煌为表酱意者灭不利少益之槐解释拥〞原衔那么，船各国厕立法俭也多刻加以踪继承感。燕馒(四蝴)限佣制解燥释原煤那么。肥指对态合同粘未规调定或肆规定纳不完徐备的荐事项肉，不陶得推距定适贵用免融责条净款。协一旦上扩张且适用锄就会资侵犯闲购房佣者的标利益怨。例蛇如：估在一车商品智房预狐售合利同中胀，对捆销售扬商的宰免责先事项奸一一趴进行鸡了列兆举，欺在最俘后一参项规麻定了疾"其嘱他事惑件"有，这道是个香概括镇性的芽规定拔，不洪能扩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