长春知名地产地产项目营销策划

长春保利项目提案2007年7月21日Part1市场探究Part2竞争分析Part3项目理解Part4客群分析Part5定位推广Part6营销策略Part7形象包装目录市场探究区域市场扫描城市印象行业意象1Part长春市各区位置图城市印象市区划分长春杰历史首:【滤长乳春徒，狭是核工友业筝发至达野城罪市扯】长春石原名肥宽城伪子。长慎春阁原碑有休古史城跃，盒公殊元妙9击2料6景年宏毁搜于幼战斑火腥。长春拉是中阵国行细走工规业最惹发达娇的城汤市，柿第一续汽车舰集团糕、长浴春轨佛道客顺车股底份有约限公纸司长卡春高狡新产办业位加居北塘方第勇二位句，仅环次于禁北京脸。长晋春高遗新区孕综合龄加权辉排名敞始终棋位居雀全国状前四阀位，查并且搬长春宽高新非区的痕市场挣表现轻远远得高于垃东北料其他腾高新硬区。城市印象时代背景长春瞧地位支:【二李线城喝市，挤突现绑中国哪房地段产第闸三次库浪潮飞。颜】长窝春膜作英为傅吉逮林陆省宴省您会觉城江市崭，访政莲治额经巴济甘的垮中危心耳。骨振烦兴乱东勒北片老溜工习业皂基越地葬号质角庙的犹吹踏响牛，壮相气信薯在景城倦市浑在感我苗国阴城熔市蹲化辞和咏产霸业篮化鸭的添进榴程饥中影，殊长栗春呈市究的蔽经旋济片发解展察具向有雄巨政大丽的客潜暑力开和犯市唐场费。栗房倡地押产引作惊为今一刃种悄区佛域雄经交济饿，蚁必旨然士与拴区根域晶的捧经锦济锤发顺展颠相周联冈系屿—姻—城市印象时代背景长春继部分谢房地棒产公割司由牌于受讨资金哲,技温术,仓规模摧等方片面的糠约束幼,运孩作的挨规范召和成消熟度爷有待很提升筛,产悲品从图设计虑到成加品质氧量都秋有待努改刊拔,无际法确秆立强交有力煮的品己牌形夹象.迷但是记,对态开发却经验判丰富响,资造金与挽技术阳力量幻玉雄厚棋,全架程营劲销策芝划程跟序化荒,专虏业化终的房屯地产勒公司愉而言现,反员而是剥机会村所在幸。【长等春市星房地蓬产市甲场正车处在兆快速乐攀升羽的初廊步发愉展阶陪段!功】行须业总发匙展库:城市印象开发背景蓬勃应发展抽的长筛春①芹经捎济旅持赔续加快穿速帝增兽长裤，快发险展观后扛劲高进恨一事步猾增酬强从0健3年姑开始真，长我春市像地区寄生产剪总值石的年验增长微率都原在1督3%个以上主，长飘春市哈经济援发展妄非常辟迅速苹。82410031150133515351675193405001000150020002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年城市印象经济环境②工叼业经擦济运剂行质击量明庆显提懂高工寸业床实胞现船产边值21奇25亿元罢，增劲长2吉0窝.松3田%；高新旧技术单产业针产值陵突破1兆0殃0朝0亿元博，增海长22葛.7堪%;汽要车旺工丙业悬迅淡速谢回票升起，滨实垦现丈产冈值14购75毙.7亿元切，增需长21春.9泡%;农产橡品加宏工业誉不断麦壮大戚，实左现产唉值29鹅4.该7亿元象，增茂长24跟.9鹿%;光考电紧信矮息岭、思生孕物岗医鸦药省、相能指源漆、鞭建充筑赴和筑材恶料叼制硬造东等扯主剧导煤产挨业别、像重帽点献产疏业倡稳配步娱增微长题，冒优翅势盗正咱在闹逐射步失显存现库。长春副工业蚀发展始运行而更为笑迅速城误市议化介进听程蛋加腐快被，孩取笔得域显黎著烤成猫效2弄0浮0余1谅-奸2撤0宿0阵6抄年眼，惊长救春主市娃市矛政舅基禾础内设浓施倦和现公践用购设亩施句建器设薪步树伐兼不累断龄加茎快挽，氧旧烘城高区忌得灵到栽改脂造愉，毛新句市嘴区抖开膛发蓬建当设篮进电展稠顺户利葡，派人鞋口油增宏长辫攀哲升把迅篮速初。长秀春沙作淹为础吉鞠林灭省够首严府域的宏政瞧治恨、拼经舍济冷中励心律优减势勉将撇日地益瘦明斑显宣。市纪行也政躬中填心爽南婚迁扒，握南半部增新最城虚建寺设鉴拉趣开谨序蚊幕净壮月解生访态调城义建铸设党快绢速呈启敞动高新累开发阻区、脏经济箱开发霉区继亩续保葱持旺页盛的哲生机起与活队力，汽闹车塑产协业浇开牲发漏区真以娃及快空肌港府开锤发钳区吓、肯玉匪米怕工冠业绒园乳区孔开细局拼良艺好轻轨让二期值正式化通车劳运营雹，长谣双烟拿铁路夕完成民工程侮总量画的70研%，超学额嫌完忧成世棚墙户泄区煮改恐造漂任沟务芬，令拆批除笑房渡屋29诊0万疾平商方砌米劈燕，哈超肤计帜划21袖%。城市印象经济环境人口壶增长杯较快跌，人逐均住性房面淹积增款加房伙地曲产易市循场职的希一剪个棉显剃著攻特坏征也是延区侮域呀性阳较裳为符明卡显时间市区总人口人均住房建筑面积2006年240万人24.82㎡2010年360万人30㎡可见趣，长毛春市财场房假地产志行业嫂的发尊展空行间较矩大。根据蜓长春惊市人扒民政值府公风布的肉《长咳春市稳住房径建设沸规划财(2洗00独6-套20呜10屿)》陶,规留划期熄内,输长春澡市房导地产嗓需求凤净增证量约日为2印50私0万生平方时米,加每年偏增量桂约5回00屯万平怜方米孤,居侧民动收唉入悦持等续驶增弦长547563006838790589009701113580200040006000800010000120002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年城市居民人均可支配收入(元)2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年生活吧水平蝴提高射消买费升呢级野住房肝消费嘱将逐拉步成箱为消轻费热战点城狱市味居雪民农人克均未可温支师配愚收水入筒年互均伐增硬长停1粱7愧％2槐0贸0倘6毫年烛，牙城节镇昼居宰民明人率均唱可哥支大配术收投入榜达尖到蛾1裕1妖3弦5脉8祥元卡。城市侍印象长春槐经济事蓬勃碗发展飘，未笔来城汪市前星景广垒阔市场解探究区域去市场脆扫描城裙市饼印化象行业恰意象1Pa饭rt住宅芒市场野八大浩板块该分布高新区板块朝阳区板块南关区板块宽城区板块经开区板块绿园区板块汽车产业开发区板块净月旅游区板块二道区板块住宅帅市场寸各板剃块概乌况高新区板块朝阳区板块南关区板块宽城区板块经开区板块绿园区板块汽车产业开发区板块净月旅游区板块二道区板块项目品质及价格偏低项目少且及价格较低用地较少，均价最高新开发区，地产项目逐渐增多。用地较少，均价最高中端产品集中，价价居中高新区板块朝阳区板块南关区板块宽城区板块经开区板块绿园区板块汽车产业开发区板块净月旅游区板块二道区板块高端别墅项目集中，供应量大，起价每平方米7000元以上。项目品质及价格偏低项目少且及价格较低用地较少，均价最高中高端产品集中，价价比高新开发区，地产项目逐渐增多。用地较少，均价最高中端产品集中，价价居中住瞒宅艘主窝力语供森应快四薄大捧板里块贤特故征朝阳区板块南关区板块净月旅游区板块二道区板块以中低端产品为主区域消化特征明显产品素质格一般均价达到2600元/平中高端产品集中，价价比高中海、万科项目的开发，改善区域内居住环境高端别墅项目集中区，2007年产品供应量大，均价每平方米8000元以上。土地开发饱和目前新开发项目极少均价最高达4000元/平绿园区板块中端产品集中，价价比高最早开发区域新开发项目不多房地田产开机发体肤量逐经年稳阴步递扬增年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年新建房屋施工面积（万平方米）600612575527660676689新建房屋竣工面积（万平方米）305380312269385286约300市场硬不断蹲放量割，供雅需持支续平朵衡行业印象开发情况施工来\竣障工面嗓积走垫势20负05醋年，佩长春补市新漫建房部屋施避工面开积趋耗于平休缓，省施工咳面积例同比仓增长同2.暖4%制，但陡增幅丘下降黎了近轮20俗个百犬分点定。可降见，仿在“榆银根除紧缩捷、地挖根紧申缩”亩的国灯家政愈策下逼，开岩发商疗已经挂不再尿盲目役的开意发，孟而是箱逐步螺形成流理性瓜开发时。行业印象开发情况20谨00祝-2辽00牲5，块房地疮产销侍售情夹况年份2000年2001年2002年2003年2004年05(1-11)2006年房屋成交面积（万平方米）147.8196.5314.9383495364.4311.21房屋成交金额（亿元）28.139.163.574.794.171.972.1商品房成交面积（万平方米）10093.2152.4216288.7148.7商品房成交金额（亿元）22.42640.442.154.936存量房成交面积（万平方米）47.869.990.2167.2206168.3存量房成交金额（亿元）5.77.410.632.639.228.1(述注晃:慌数菊据臣来即源室于仰长台春踏市翻房诊地强产勺交只易芹中衡心祝)行业意象销售情况20宜06触年，醋各户债型销害售情兆况2祝0丘0扬6似年菠，派长棚春抗市手合糊同绳备判案哗商第品床住诱宅蚁套攻数绍3惕0奶2隶0萄8对套址，辩面矮积喂为汉3既1泳9完.坏5田万零平链方善米荣。熟其恋中马，熔1良4饥4亿平刷方石米遍以堵上岗大潜户布型史占浙销称售芒2庙9勺%横的银比烛例避，母可卸见结，冒房平地闸产疏消盼费第机不具吩潜践力凑，大渴户粗型腾开岂始疾将询走就俏览市壳场仪。90㎡以下25%90-144㎡46%144㎡以上29%90㎡以下90-144㎡144㎡以上行业意象销售情况20姜07辉年1驾-3廊月份阿，各贿户型便销售竹情况2007,1-3月份户型成交统计90㎡以下47%90-144㎡12%144㎡以上41%90㎡以下90-144㎡144㎡以上20箩07稼年3渡月，津长春爽市累窄计可豆售商冶品房互50梯6万译破费围们，弓其中尤住宅边是3灭43泳.5池万破谷费们火，而五欲上简市商药品房毅的开序工面配积约肥10耗00谁万平舱方米局，截闯转的喝加上芒将上货市的阅长春悦商品借房的巧供应习量将戴达1浅50陕0万得平方唐米。中送低鱼端蝴产叠品什的饰大租量榜入外市逃，艘势莲必期抑突制短房和价带的笔快惭速池增达长冷。行业意象销售情况上图焰显示农，2男00冲0—特20唇04晚年长塔春市衣的房悼地产夏交易惕量一夹直呈列上升侍趋势盖，而惧至2校00洗5年党1-这11挨月份暂，交恨易量秒已有搁明显耗的下薪降，质即使锦计入框了1址2月认份的惠交易乘数据攻，也贺改变锯不了多交易拨量整纵体下晨滑的练态势顾。究其匠原因限：“搜宏观状调控仗”的册影响温，使拦得部豪分消配费者姻转为程持币守观望必的态买度，押一旦向发现侵长春兄市场谋较为闻平稳址，没索有太锻大的粗变化拨，那爷么这枣部分松需求袖才会东得到殿释放移。交易紧量，牲总体酿呈现脖上升房价盈稳步锦增长①2筑00蒜0—旷20集06精年房犹价变川化情越况年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年（1-11月）2006年商品房成交均价（元/㎡）224023732383.82308.32194.62236.32317存量房成交均价（元/㎡）119210581172.714481454.21667.9约1600(孩注晋:绵数语据蹄来狠源涌于略长教春浪市医房勒地醋产援交贡易誓中矮心侦)行业意象市场价格房价销走势器图近塘六龙年唤房谦价仍走驶势近震柔荡耕幅摧度肥一美直冤很宴小似，刑尤桐其介是茂商消品庙房罪成算交是均体价希。羊整奋体清来找看勇长理春统的疲房垂价成变美化裁有违它四的津合麦理园性末，凤基互本凑上泽和稠长牌春茄经赵济质发趴展坏的篮曲吊线存相逗一期致吩。酿（策说肾明畅：啄长稿春屯2社0尤0顾6毯年滑存围量矛房讲均脊价榆约录为苍1派6喜0栏0锹元蜂/矛平阻）224023732383.82308.32194.62236.32317119210581172.714481454.21667.916000500100015002000250030002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年商品房成交均价存量房成交均价20欠07码年，词70招0万黄房源毕将上箱市猪房价挑增速落将趋继缓目鬼前甩，螺棚预户疤区舞改肠造奏正便在县大域规命模申进狭行浩。20伶06池，长年春市眉棚户欣区改鸟造已伟完成抢拆除黑房屋消总建现筑面酷积2超90溪万平震方米惨，改太造开碧工建险设3血0个映地块翠，施呜工面骂积2未60苦万平幕方米灾。2抄0溪0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西镜南具板垦块脉，佛属蜘于络高霞新时技泊术犬产稠业耍区罢，船随益着禁新窝政筛府炉的博南劲迁叮，草未缝来工城偷市姐的胆中疏心煌，闻前缠景粗广艺阔亡。劣射势拣：较睁市何中串心窗，蜓项岗目网地红理厦位杯置勇显碰得帜略搞偏蜡。保祥利演项夹目地理笔位置周逃边巷环南境优天势柱：自然悟环境数较好歌，项驳目周余边多贝为大苏片的宪绿色邪树木掉，项桶目两挖侧已威经具搂一定嗽的居朋住氛睡围。劣势揉：区团域盾内肚不望缺女乏嘉自参然穿生附态差景蓝观垄中奥高保档念住曲宅周些边倾环蛛境劣摇势绳：目前炭区域忍内公蚕交线专路较璃少。19岛3路/卫星杂花园—欧亚较卖场12降9路/汽黎贸解城—宽平狡大桥—万顺2概3煎9路/创篇业香大没厦—红旗盲街—公皆交尖医罚院硅谷大街保利项目轻轨硅谷大街站交惜通礼环菜境优势淹：轻蛮轨开轮通，捐距离粪项目蝇仅2扇0付0米的幕距离狂，2漆3渔9路公斑交车母，途册经红破旗商宇圈。交蔑通洪条笑件学满校断群远集肝：吉林外大学射城、遗动画争学院刚、交昼通学闪院、酬莱姆主顿学婶院…织…教隙育请配棕套疲比恩较否完谋善惭。吉大修前卫厉校区吉大才莱姆袋顿学狠院长酬春艺大杠学吉争大描经但济搁信准息尿学摩院吉历林谊建意筑娃工婚程裕学拿院工业悲大学教育村配套产品局形态大稠型穴的钟全尤新输复仪合貌高讲端垒住料宅衡。集幕别驰墅章、抛公席寓伶、充情洒景巩洋集房毕、泽高潮