2016重庆市领雁办论文评选结果

2016重庆市领雁办论文评选结果小熊加旺旺物业管理是一个从物业开发规划开始分阶段、分期逐步全面推开的经过，同时也是物业管理效劳的多种经营、多类依其共性或关联亲密性而天然构成不同板块的经过。物业管理法规对不同阶段和不同板块物业管理效劳关系的组控也各有一些特殊规范必需或可供适用。因而，下面从物业管理用法实务和处理不同类型物业管理纠纷的角度，按物业管理各阶段展开序列对物业管理易发纠纷及处理办法作出阐述。一、物业管理超前参与阶段物业管理超前参与是指在房地产开发项目策划和物业建设规划设计时期，物业管理企业及物业管理就自动参与或应房地产开发建设单位邀聘参与，为能在物业开发规划设计中预先周全考虑和妥善布置方便以后业主自治管理事业和物业管理事业开展的项目(重要包含业主委员会办公场所的物业管理专用房、可供物业管理经营支配的商业用房和场地)，所作出的专业性技术咨询效劳活动。在物业管理超前参与阶段，参与的方式是物业管理专业咨询效劳。这种咨询效劳可以是有偿的，可以以是无偿的。当前中国法规中还没有关于物业管理专业咨询效劳合同的明文规定。中国〔合同法〕第124条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并能够参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。〞据此条规定，订立、履行物业管理专业咨询效劳合同及追查违约责任办法，应适用〔合同法〕总则的相关规定，并能够参照〔合同法〕第21章关于委托合同的规定及第18章第4节关于技术咨询合同的规定。物业管理专业咨询效劳假如是无偿的，则可参照委托合同规范订立效劳合同和解决发生的纠纷，假如是有偿的，可以以参照技术咨询合同规范来订立和解决发生的纠纷。物业管理专业咨询合同是指就特定房地产开发项目中的可供物业管理专用或经营支配的商业用房和场地的合理布置、规划设计以及怎样减少妨害物业管理有效施行的因素等专门子项目可行性论证、分析评价报告或建议等合同。需求咨询方即物业管理专业咨询合同关系主体的委托人应当根据约定说明咨询的问题，技术背景材料及有关技术、；承受受托人的工作结果，支付报酬。关于物业管理专业咨询效劳的违约纠纷处理，参照〔合同法〕第359条规定，物业管理专业咨询合同的委托人未根据约定需要的和，影响工作和质量，不承受或者逾期承受工作结果的，支付的报酬不得追回，未支付的报酬应当支付。受托人未按期提出咨询报告或者提出的咨询报告不符合约定的，应当承当减收或者免收报酬等违约责任。物业管理专业咨询合同的委托人根据委托人符合约定要求的咨询报告和意见作出决策所造成的损失，由委托人承当，但当事人另有约定的除外。关于物业管理专业咨询效劳构成的知识产品产权归属纠纷的处理，参照〔合同法〕第363条规定，在物业管理专业咨询合同履行经过中，受托人利用委托人的技术和工作条件完成的新的科技结果，属于受托人。委托人利用受托人的工作结果完成的新的科技结果，属于委托人。当事人另有约定的，根据其约定。二、前期物业管理阶段1.物业接管验收期物业接管验收，是由已与开发建设单位或公房房单位签订〔物业管理委托合同〕的物业管理企业参照中国建设部1991年7月1日颁布的〔房屋接管验收标准〕(ZBP30001-90)及相关新标准，接管委托单位移交的物业所进行的验收。〔房屋接管验收标准〕之“1.2〞中规定：“凡按规定交房管部门接管的房屋，应按本标准履行；依法代管、依约托管和单位自有的房屋的接管，可参照本标准履行。〞新建物业的接管验收不同于完工验收，二者在验收主体、验收目的、验收条件、验收交接对象等方面存在区别。接管验收是在验收合格的基础上，以主体构造安全和知足使用功能为重要内容的再检验，其首要条件是完工验收合格，而且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设备能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认，交接验收的对象是由开发建设方移交物业管理企业管理的物业。根据〔城市房地产开发经营管理条例〕第18条第(五)项规定，住宅小区等体房地产开发项目完工的综合验收中，包含“物业管理的落实情况〞。因而，物业管理企业参与完工验收的环节也成为超前参与管理的一种表现形式，但此时它并非验收主角，也不承当什么法律责任。理论中，也有将完工验收与接管验收结合起来，完工验收合格之日，物业也就移交物业管理企业接管了。物业接管验收是物业管理委托方与受托方之间发生的法定手续或约定手续，从管理效劳工作上讲，物业管理企业通过接管验收，即由对物业的超前参与咨询效劳转入到对物业的实体管理之中；从法律关系讲，接管验收是物业管理企业履行生效的委托合同所应尽的第一项主要义务，也是明确交接双方责任、落实物业保修责任、维护将来入住业主合法权益、保证今后物业管理工作能够正常开展的一个“法锁〞(即法律关系纽结)。为防止留下今后纠纷隐患，物业管理企业在接管验收时应当站在业主的立场上和从保证今后物业维护颐养管理的角度，十分留意下面几个方面：(1)接管验收中若发现物业质量瑕疵，应明确记录在案，约定期限催促开发建设单位对存在的物业质量瑕疵整修、加固补强，直至完全合格。对于其他质量问题，可约定期限由开发建设单位负责维修，可以以采取费用补偿的办法，由接管方处理。(2)落实物业的保修事宜。2000年1月10日第25次常务会议通过发布施行的〔建设工程质量管理条例〕第40条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：①基础设备工程房屋建筑的地基基础工程和主体构造工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限(此即所谓“毕生保修〞制度)；②屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；③供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自完工验收合格之日起计算。就开发建设方与建筑施工单位关系而言，建设工程在保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承当赔偿责任。但就开发建设方与其物业业主、承租使用人的关系而言，开发建设方应负物业保修责任，是物业保修第一责任人。〔城市房地产开发经营管理条例〕第16条第2款明确规定：“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承当责任。〞在物业保修实务中，有两种重要做法：一是由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，在需要时用于代修，保修期满，按时结算；二是由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。因而，在接管验收之后，若业主提出物业质量瑕疵问题和保修恳求时，应先了解清楚保修责任详细承当者是谁，否则会造成搞错保修责任人的纠纷。(3)物业管理企业应催促开发建设方移交物业整套完工验收和完工图，包含产权和技术。(4)为尽快发挥投资效益，开发建设单位应及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕，及时签发验收通知并约间验收。经接管验收符合要求后，物业管理企业应在7日内签署验收合格凭证，签发接管文件，办理了需要的手续以后，整个物业验收与接管工作就完成了。2.物业入伙期当物业管理企业的验收接管完成后，物业就具备了入伙条件。所谓“入伙〞就是业主领取钥匙，接房入住或使用。由于物业的入伙阶段是物业管理企业除管理物业以外，开展对人效劳业务即与其效劳对象业主接触的第一关，这一时期除了大量的接待工作和繁琐的入伙手续外，各种管理与被管理的、效劳与效劳感受的差别也会在短时期内集中地露出来。因而，这一时期通常也是物业管理问题和纠纷发生最集中的阶段。所以，物业管理企业应高度看重这一时期，一方面应及时将入伙通知书、入伙手续书、收楼接房须知、收费通知书、管理规约一并寄给或送达业主，以方便业主按时顺利地办妥入伙手续；另一方面应充足做好预防和依法处理纠纷的预备，充足利用这一时机，做好物业管理的宣传讲解工作，十分要说明物业管理方的权利来源(委托授予的经营管理权和法定的具有权利与义务结合性的物业管理职责)、权利性质(产权中的相对的经营管理权和物业管理事务受托处理权或代理权)、义务和责任的有限性(限于复有物业产业的经营管理、使用物业公共秩序的监督和协助业主们维护、改进生活环境以及保安责任、物业质量保修责任的非约定性等)，组织签署共管规约的需要性和法定性、物业管理收费的项目及有关规范性文件根据。例如，针对业主对收取防盗门、防盗锁、监控和报警装配等安全防备设备费用的，应援用1996年1月5日建设部、部令〔城市居民住宅安全防备设备建设管理规定〕(49号)第12条规定：“城市居民住宅安全防备设备建设费用，由产权人或使用人承当。〞除此之外，应秉行“一心一意为业主效劳〞的理念，切实为业主着想办事，例如，对业主进行物业验收时予以热情协助，并以专业知识和企业经历体验指点业主留意一般物业可能存在的质量问题，以树立起物业管理企业良好的“第一印象〞，博得业主们的信赖。在物业入伙期易发纠纷重要是四类：(1)效劳态度和办事效率方面的纠纷。这类纠纷一般按说明情况并向业主方赔礼致歉、恳求谅解和物业管理企业内部追查有关效劳工作人员纪律责任等方法来处理。(2)效劳错误过失造成业主利益损害的纠纷。这类纠纷一般按实事求是、有错必纠原则和侵权损害赔偿原则作出处理。(3)格式条款合同纠纷。关于此类纠纷见本节后面关于消费者合法权益保卫方面的纠纷中的有关说明。(4)业主验收自己物业发现质量瑕疵而错究责任人纠纷。在上面物业接管验收部分中已说明物业质量责任归属问题，有些业主因误解而把物业管理企业当作责任人来找吵闹要保修而引起纠纷。这类纠纷一般采取让业主了解有关法规规定，说明责任归属问题，化解业主对物业管理公司的仇视情绪的办法来处理，并尽可能协助业主追查开发建设方的责任，督促其履行保修义务。(5)房屋销(预)合同中关于后物业管理约定的纠纷。按物业管理规范性文件规定，住宅区房屋销时，开发建设单位应当与购房者在房屋销(预)合同中订立有关后物业管理条款，并向购房者入住管理公约和住户手册。经双方签字、盖章后的入住管理公约和住户手册，是房屋销(预)合同的构成部分，具有受合同法保卫的效力。但业主入住后发现物业管理企业的效劳效果不能令人满意，进而提出要辞退之，于是双方发生合同约束力问题纠纷。对这类纠纷应当详细分析和提出个案对策，不能笼统简单地规定不能够辞退或者应当辞退的原则。3.房屋装潢装修期业主入住时，大都要搞装修装潢，为减少二次装修装潢的浪费，便于居民进行家庭装潢，中国建设部提倡住宅工程初装潢，要入住只要初装潢的住宅，必定要先进行装修装潢。因而，做好关于房屋装修装潢的物业管理工作，预防和制止违法装修装潢行为，是在物业的业主人伙后突出的一项主要事务。〔重庆市物业管理办法〕第24条明确要求：业主或者使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修房屋的禁止行为和留意事项告知业主和使用人。物业管理企业应当对装修房屋活动进行指点和监督，发现违背前款的行为，应当劝阻和制止，并催促其改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。……对房屋装潢装修中易发的纠纷之处理，应留意下面几点：①〔建设工程质量管理条例〕第15条第2款规定：“房屋建筑使用者在装修经过中不得擅自变动房屋建筑主体和承重构造。〞若擅自变动了则按第69条规定“责令改正，处5万元以上10万元下面的罚款。〞造成损失的，应依法承当赔偿责任。②异产毗邻房屋，系指构造相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。〔建筑装潢装修管理规定〕第28条规定：“房屋所有权人或使用人因装潢装修损坏毗邻房屋的，应负责修复或赔偿。〞③业主与其所聘用的施工队伍之间因装潢装修房屋质量或报酬发生的纠纷，不属于物业管理纠纷，当事人协商解决不了的，能够申请调解、仲裁或提起民事诉讼。④为防止环境损害行为和保卫业主环境权，对能产生震动、噪音、妨害相邻人安定的装潢装修房屋活动，应当限定天天允许施工的时间。三、业主团体自治主持下的物业管理阶段业主委员会成立后，前期物业管理转入业主团体自治管理与专业化物业管理相结合的运行阶段。1.物业管理企业的辞退纠纷关于辞退物业管理企业纠纷的处理是适用信任原则还是适用违约原则？根据委托合同的信任基础法理和中国〔合同法〕有关规定，委托合同当事人能够以赔偿损失为代价随时终止合同。但按不少地方现行物业管理法规规定，只要物业管理委托合同期满，或者承受委托的物业管理企业的管理效劳没有能到达部门(深圳规定)和委托合同规定的管理效劳效果标准或者有其他违约行为的，业主委员会或委托方才能够决定终止委托合同(江苏省规定)。这种信任定律发挥作用，进而合同解除自在的规定能否妥当呢？有人以为，从物业管理委托合同具有商事性角度看，不同于一般的民事委托合同，且物业管理事务冗杂，受托的物业管理企业投入的劳动量亦大，辛辛苦苦干了一段时间打下了物业管理上台阶的基础，假如没有什么违约行为，业主委员会将之辞退，好似不太公平，应当立法保卫物业管理企业的商业利益。其实这个问题能够用一句话点透：在市场经济竞争中，无功就是过，守约但不能比其余经营者更多快好省地创造综合效益，就难免会失去委托人对其能力的信任，也天然就难免被更能干的经营者所取代。立法委托人好心(即为获得更优秀的受托人)解除合同，本质上是了正当竞争和保卫停滞不前乃至落后的经营管理方式及效劳方式。因而，为充足发挥竞争机用和维护委托合同的信任基础，鞭策物业管理企业居安思危，努力以自己不断提升的效劳水平来维系与业主们之间的信任关系，在有关立法上不该对物业管理委托合同的解除设不需要的，而应回到〔合同法〕第410条的原则立场上来。况且，违约行为也并不必定导致合同解除，追查了违约责任后，合同还可能继续履行，没需要以违约作为合同解除的基本前提。当然，考虑到物业管理委托合同的商事性和物业管理企业的营业性，假如业主委员会在不存在违约情形下解除合同，为此付给原受托方的损失赔偿额数目也不会很小。从各地方的物业管理省级文件相关规定比较而言，上海市和重庆市的规定比较稳妥，即：物业管理企业应当在物业管理合同终止或者解除后10日内，向业主委员会办理以下事项，并报区、县(自治县)房地产行政主管部门备案：①对预收的物业管理效劳费用予以按实结算，多收的部分应予退还；②移交全部物业档案和有关财政账册；③移交物业管理用房和业主共有的其他财物。上海市的第26条和重庆市的第15条都未有另给合同解除附加前提条件。2.房屋维修、更新的费用纠纷根据权利与义务相一致原则和损失与赔偿相等称原则来处理物业管理辖区内的房屋维修、更新的费用纠纷。(1)属于业主独有(房屋室内)部分的自用部位和自用设备的维修、更新费用由业主负责。(2)房屋使用人承租的，依中国〔合同法〕第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。〞其第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时能够要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人能够自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。1995年5月9日建设部第42号令颁布的〔城市房屋租赁管理办法〕第21条规定：出租住宅用房的天然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。因而，物业管理企业代为经租商业用房，应留意在租赁合同中明确约定修缮责任条款。(3)房屋共用部位和共用设备设备的维修、更新费用，由整幢房屋本体业主根据各自拥有的建筑面积比例共同承当，1989年11月1日建设部第5号令〔城市异产毗邻房屋管理规定〕第9条，比较具体地规定了凡异产毗邻房屋发生天然损坏(因不可抗力造成的损坏，视同天然损坏)，所需修缮费用的处理原则。深圳市的规定突出了住宅维修基金，由业主按规定分摊，分期缴纳，房屋共用部位、共用设备设备由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。(4)物业管理区域内的水、电、气、通信、有线电视等管线及其他属公用事业部门专项管理的设备，可以以委托物业管理企业管理维护，并承当相应费用。(5)属人为损坏的，由该行为人负责承当维修、更新费用或者给予赔偿。(6)物业出现严重损坏而影响业主、使用人权益和公共安全时，区、县房地产行政主管机关应当催促限期维修；需要时，房地产行政主管部门能够采用排险解危的强迫办法，排险解危的费用由当事人承当。(拜见1989年7月8日建设部第11号令〔城市房屋修缮管理规定〕)(7)房屋的共用部位、共用设备设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻拦维修造成其他业主、使用人产业损失的，责任人应当负责赔偿。反之，依不动产相邻关系法理及规定，因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他产业损失的，责任人应当负责修复或赔偿。3.物业的使用纠纷物业的使用纠纷是因牵涉公共秩序、公共环境卫生、公共利益的利用物业行为违法或不正当所引发的纠纷。处理这类纠纷应适用社会公益优先保障原则、维护相关行政管理秩序原则和尊敬物业所有权属主张思原则。物业管理法规明列出物业使用关系中的禁为行为：损害房屋承重构造和毁坏房屋外貌；占用、损坏房屋的共用部位、共用设备或者移装共用设备设备；在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；侵占绿地、毁坏绿化；乱设摊点、集贸市场；乱倒、杂物；在建筑物、构筑物上乱张贴、涂写、刻画；随意停放车辆和鸣喇叭；发出超越规定标准的噪音；排放有毒、有害物质；从事业主公约所禁止的营业；法律、法规及政府规章所禁止的其他行为。对违背强行性禁为规范的行为人