房地产项目产品策划与价值提炼二

房地产项目产品策划与价值提炼让项目价值最大化——房地产项目策划与设计基本要求一、房地产项目策划与设计基本要求二、房地产项目价值策划与提炼三、房地产产品策划与设计四、营销策划方案转化为设计方案宏观经济政策——————清楚未来2－3年经济走向，重点行业、重点开发区域，经济增长速度等；金融货币政策——————明确未来2－3年金融政策是紧缩还是放宽，对行业的影响和对购房者的影响；税收财政政策——————税制调整对政策两级分配制度的影响，税收总类变化和税负增减对开发企业和购房者的影响；1.1准备获得土地阶段的前期策划政策研究——战略研究土地供给政策——————了解土地出让方式、数量、速度等信息，明确房屋开发政策——————明确是打压还是放开或平稳房企动态走向——————了解市场热点和营销政策城市动态信息——————各大中城市去化量和存量，价格和利润等1.1准备获得土地阶段的前期策划行业研究——战略研究城邮市膨区钥域庄经葛济验、善政豪治夹、迟文散化幕地系位虹和苍对李周梳边晓城宝市植影冠响耍力车，除吸能引螺力璃；城市数主要掘经济恰支柱蚂、产佣业结察构特班点；城斗市雹人安口寄数崇量舰、皱结货构梅、径流播动欣性盟，铁家青庭牙数笨量千；城等市破国景民起生谁产津值免、懂人四均GD扩P、揉人雕均反消柜费惹指腹数馅、乏恩陕格膨尔贯指猜数组；城市割规划着、产渗业布肺局；城市炸交通形现状荣与发魔展规滨划；城市盯地貌部地况沉；城市栗人均啊住房邻比例康，人熄均住去房面精积；1独.申1准备赠获得栋土地脱阶段拢的前挺期策牧划城市久研究润含区软域—眨—可芽行剪性欺研姓究城遗市命过取去推三崖年辨、俩当冲年蛮土族地稍出绞让缺数墓量久、寺面疤积陡、疏价性格框，锦涨傻跌流幅单；城市忠过去厚三年纽奉、现荣在、帅未来采三年样计划辩新建沿住宅罩数量迅，去血化量嗽和速手度；城跑市碰各刺类瘦房策地沟产烟各成类扬产刊品立价武格牵，计涨凝跌幸幅恨；城市晨主要吉房地饺产企音业经绳营情只况，蠢项目添情况疾；城市促对商刺品房键的政其策与邪相关率文件眯。1.醒1准霞备坑获连得名土侵地炉阶谋段再的探前煮期旦策蔬划城市团研究伯含区秃域—谈—可行户性研箭究地罚块挡的毙基糟本恳资白料库（炼面尤积侄、希容追积补率超、议建渣筑林高报度闲、裤绿赤化求率陷、核配斤套慨要掀求再等逼）目标旦地块侦所处蛾区域碑概况锅：区喝域在添城市青中处其所地麦位、叼规划由特点括、未移来发锡展方搅向等目者标弯地分块掀所鼻处剑方纠位姜，佩基粮本暮地寨质生、皇地睁貌芦构话成碧；周蜡边姜交房诚通奔情买况孔、全教判育缓文扶化胁配林套贺、残公柳共凝卫革生龙配业套过、少商投业处配席套谦、再工资企锤厂休矿庸、大银赚行鲜金黄融识业趟、民餐幸饮吼娱吴乐恩、晃政睛府葱公贵共迷机冠关纽奉等捎以甩及区远洋近鲜距扩离越；周商边览自殊然蜜与晋文糠化宣景词观拳情凡况弄（踪蝶山逗、剪水因、阵公辟园守、别绿慌地铸等祸）数；1激.埋1准备条获得塘土地退阶段否的前誉期策哨划目标滋地块爱研究（此筒地块染是否痛值得洋获得面）周边澡楼盘絮情况1.坚1准备罗获得软土地票阶段艳的前四期策皮划目园标喂地倒块摇研摸究—则—可箩行架性市研鹿究楼盘名称开发商规划用途楼盘位置企划销售物业管理占地面积建筑面积规划户数绿化率容积率物业费建筑设计景观设计工程进度开盘时间交房时间地下车位可售户数已售户数未售户数建筑类型价格区间销售均价面积范围主力面积主力总价电话建筑风格目标奔地块江周边强主力拴需求武客群冒的基转本情蹦况：井人口奋数量奶、来脉源方份向、批家庭嘉收入舞、住脾房条盟件、末年龄逮、学刑历、得职业溪和职放务；目标革地块宋周边井主务脆需求吼客群收的购滨房需每求：币购房态动机吹、购阿房用墨途、汽面积隙、价你格、糖配套丈要求侨、小梅区设缴施要访求、乏建筑显类型迈要求灰、园绑林景番观要衫求；目究标丛地伙块袍周首边皇主馋务埋需拘求历客灿群源的痒户而型贼需欣求千：也层希次计、贩朝季向端、拴通仓透僵性服、叠使父用舒面亦积狼、扣重忽视崭的幕室弟内淋功独能挪区摔域果、邀主杆厅靠与兼主逮卧壁面少积常和焰开薄间赖大刻小递要弊求休；目狼标仅地炼块毕周骄边罚项吓目汗目境前其热色销洗的掌户窗型翅面猪积肃、旋结偶构厚、立特作点利、取得慎房辱率途、霉层疾次遵、麻单弦价销、锐总膜价吨等只。1.闭1准柳备锤获阴得端土眯地锻阶缝段剧的首前纺期稿策壶划目标昌客户毁需求斑研究利润供＝建葡筑面惊积×预计傅单位垫售价煎－土紧地成志本－凶建安纱成本次－综柔合成阔本－地税金颈－财风务成磨本有时坛仅此旨一项坡指标眨就可捐以评黄估此再地块拉是否功值得宿获得懂。1富.蕉1准练备缝获砌得英土强地异阶炎段烂的盯前旅期父策训划利润己评估—鉴—可木行六性寨研仗究项琴目恼类短型院定尝位页（活根劳据移项冻目妹规暑划归）项目策竞争泛分析——您SW植OT分寸析项俊目废核辟心仪竞档争俊力杂提百炼微与唇分辞析—爱—这是住项目拉拥有暗特点葱竞争蛮力，蹄而其年它所毫不具店备的淹如：刑地段筐、周勺边配季套、苏自然厘景观拘、体扑量等项目卸档次引定位项目翼形象纸定位项砌目打客天群漫定守位模与惕分钉析整勤体霸规煮划疏布舅局萌建挤议1.捐2项目较设计侧前期睡营销鞭要求项目盒定位蒙与分称析——定位盛研究建锯筑原风滩格嫂建想议园林叮景观明建议户型滥设计维和户垮型面酱积比再例建史议项阶目得建涉筑咐形掉式窝建能议小变区倍配踪蝶套扰建收议1.茫2项梁目母设捐计差前谊期隶营第销苏要伯求项目友定位段与分辩析—熔—定位铅研究设片计缘瑞团摊队毁参泊加基前痕期这项姑目敏定辅位剑、君产险品室定璃位屠等盛工脾作蔑并跌根序据露前丑期哭项欲目碌定怖位蹄和救建魂议砖方骂案合设雪计美产疾品勾；对于废不合傅理的滚建议语做出慢适当屑的修溉改；设望计石阶魂段搬的涝成固本趟控绒制故是限重傻要览设屈计圾指根标璃之欧一帮；优秀谈的项足目设炸计使饮容积谣率利问用率周达到扰最大型化；产品吩设计浊阶段撒其实西是前朝期策白划与狠设计宇不断否沟通梁的过晓程。1.伤3项盟目侨设北计剩阶敲段茎的星要饲求紧紧梨围绕次定位挠设计根怨据映项困目挪定滑位伤，细针托对斗目晨标赛客嫌户胃群剃，通将沈项驼目寺的葡核坟心乔竞内争谋力型最多大酿化遵，郑进傲行显项腥目晨的帆宣运传荐和裂推雨广竿；在档项虹目判推物广薯中厉要洪将抖注驰意描提我炼谋项铺目执核范心蓄价丑值视（有产闹品彻亮纸点者）膊，渐并阔将慈核蜜心停价拆值售转料化焰为纹客杜户颈价界值滤；推课广店宣骑传妨中踩形啊象场宣应传糊和站产装品抛亮璃点谷宣北传肃相轮结锐合膛，纱项爸目淘越竭接丘近树具祸体击销穴售抗工伟作蹄，并越尝要立注良重址产伤品军亮豪点颜宣佣传跟；注猛意姓研呈究焦项类目亿客狱户恶群最体肆的驴行得为咬模饶式挡、陶心煤理将模防式淹和笼需火求阻利仪益番点尿，由将滨这魔转加化唉为记产斯品等的同诉捏求锅，授引错发告客肃户既认昆同肺感俱和饼心日理龙共张鸣旧；宣传研推广糖和销弄售方堵式要探得当黎，可模以让巾目标家客群版接受信的，消保持嘉项目哪档次滔和形屈象。1.链4项目喉推广个与销才售阶予段的呆营销瓣工作前宜期妄工李作送做沃得违到悬位韵，够后吃期灾推失广井销追售伪将患变袍很灶容蜜易让项辽目价屑值最连大化—恰—房地柜产项漏目策百划与披设计伟基本饶要求一、皆房地催产项巧目策妨划与爬设计残基本猴要求二、饮房地队产项得目价珍值策该划与炎提炼三、刊房地荒产产菜品策稿划与御设计四灶、圾营忙销北策胀划省方邮案朝转码化寒为无设遭计怕方右案项目质核心忍价值秒：就挽是产今品亮谷点，傅客户探可以第获得疮的利挽益。核钱心百价枕值村是鸽在澡项元目活市高场秋竞孩争梨态仰势瓶中演，袭经成过贷充砖分队评呜估叫项翻目箩自毫身眠特呆点忠之宫后聋得冬出推的袖项施目潮优暴势盯资注源源，捡并逼且恋这渔个拖优郊势鼻资神源啊是库可帽以驶转报化穿为翻购深房阀者迈感沸知促并亚享望有朗和覆得竭到府的碎独欠特效利能益戴价威值脸。2炎.喉1关于贿项目换核心优价值项扭目摩核筑心继价鸭值寺是武产铁品哥开肿发斩和好传详播礼的之灵宵魂堵。提炼免核心乖价值绢的过些程就焦是整佩合价成值链妄以形刷成竞渴争价帜值过乌程。提炼慕项目构核心犹价值废过程冬也是蝴通过器指导钱产品妻打造倡和推证广，她使购牙房者央充分版的感夹知和细了解夺项目转独特若的特头点和脉优势舞资源岁之后仆，决丸定获测得项用目独厨特利染益价车值的兄过程期。在产裙品营紫销过观程中扭，核蚊心价雪值的取提炼州是成挽功的拖最关博键因绣素。疮核心丧价值学体现秩的是辜产品缓价值糊与顾瞎客价讯值的政最佳塞契合夺，以符核心已价值嗽为基蜜础，给形成凝产品镰的顾决客价赵值链榜，价威值链透如果抚不完滥整，祸或朋由于务某些救负面里因素香的干惩扰，洞都会塞影响风到核疏心价康值的荒形成侄，加从而个使产李品不浅具有舅真实去的顾逃客价索值，惹也不肿具有徒竞争柴价值披。因踪蝶此厕，恒发闲现想项登目钉和昏提北炼萄项睁目弦的冻核恭心咸价跃值牲，鱼是齿营器销古成四功贤和勇经巾营骨成润功芳的恳基驶础剧。2毅.述2项降目掉核挎心译价瓦值每的隙作伞用产品终价值目创造蹄的过榨程，求经历阶了从鉴产品萍相对翼于顾飘客价狠值的哥价值隶点挖积掘，绿核心润价值门的确外定，杏价值盘链的偿整您合和案竞争晌价值岸形成升的四缠个环塞节首茄先慨是斯能门够根为葵顾骑客药带农来块价注值耐的赛产柜品竹价阿值谜点栋发性现抢，垄这辟些葛价甜值催点绳成信为萍顾挪客寄价派值贞。久产写品腐营乖销镇成尖功楚的苦关款键恒是田通淘过差价串值冒链仆整法合触形浊成贸竞蛋争比价犹值陕，幻玉而幻玉整耳合禽价间值术链乞的项关职键肝又枯是游产闹品棕核厕心透价逐值叫的荒发锅现猴。少因论此资，快产咸品怀核姨心志价专值爸的雕发渣现狮是忍营慈销飞成什功公的梳根洁本旁。2.赔3项揪目瘦核著心秃价拣值腊的藏四戴个悦环竖节3助.敢4项录目足核翅心观价游值密的彩构晴成2.视5项目妻核心孙价值泄的三赖个层誓面和吨八个粉方面芬（1）核店心虑价找值禽提纽奉炼竞“脱八塔面第法投”1、产作品本伐身要浮成叨为队这脚个哀城厅市滚成花长寒的盘、鸣有屋机蒜的宜组扁成缝部苦分标；要羊满忧足蔬使佳用会者桌即鹊客销户赚现淋在岁的汽需览求欢、角将斑来虾的遇需抄求自；要蒙符守合惜世纪界角文劣明泳的大潮讯流蜘，引符貌合消人传性飞的舌、予人酸类积文勤化抹的柄基届本洲发关展研方脏向需。必须疗用精衔致完屈美的图产品词和服纽奉务确庄立自然己的塑生存蝇，通凯过产告品实牢现的范价值史建立治企业腊自身丘的价落值。2锦.漫5项目刑核心搏价值辩的三矿个层授面和环八个冠方面械（2）核心援价值研提炼收“八捧面法暗”2、区拣位区位边、地脖段表貌示的集是空柳间距希离。人撤们提的支空姨间摸距棵离悲决哭定乳着侮时秘间揉距廊离楼。厚空涂间膜距泄离陪可袭以兔用熟交辰通历连混接超。箱交版通艇和坛地马段壤因很此汪都似成蝴为誉了返项唉目咱的意重课要童因桶素通。2.孔5项目臣核心睡价值缴的三惯个层谦面和攀八个拳方面炊（3）核巴心减价巴值枪提终炼伴“订八恒面疑法牌”3、脏地艇段区位蝇、地鲁段、纹交通忘，长脏期以姥来成炕为了边人们悠对房归地产贞项目颠判断婚价值璃的决燥定因挺素。地拣段墙、渐地拴段扰、毁还调是后地陆段省！2涨.债5项目乱核心复价值副的三栗个层喝面和谷八个荒方面绍（4）核心祸价值拜提炼书“八违面法符”4、景打观景垦观祖是幅房骡地维产柏项熄目需的肥重晒要园组标成户部瓣分事。主要爽体现畏在景判观烘踪蝶托出挠来的街建筑贯细部幕、风悬格上喊。其它搜的则宾表现闭在服泻务和是积累旺的品痛牌效警应上!2热.帐5项梢目甲核幻玉心痒价斥值梁的娘三乒个兴层决面蛛和纷八顽个蜜方戴面胆（5）核订心柳价撑值罩提龙炼素“兔八纸面家法乳”5、环成境环搁境君上炒的应考厕虑歪，栽既稀要艺适镰合宅“连大由”坚的坡环墓境停，贡也误要名集康中惑考丢虑吃“迷小想”堪的亏环位境亭。盟“耻大傻”桐环烤境婚指似整傻个葵片若区迹，土如限这感个撞地巴方型适配不耕适尸合候建燥设乱一仪个璃小霞区团，私比惯如品是梦在捞一陡个胞工动业牺区齿，俭那原么顽建检设曾小绍区孝显浪示痒是帖不沟太奸合临适姐的刘。封“听小粮”辞环拦境践就屑指宴项透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