房地产投资组合与方案选择

第10章房地产投资组合与方案选择§10-1概述一、投资组合的概念对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。举例来说，在高通涨的时候投资项目甲的收益增长可能会超过通涨的增长幅度，而投资项目乙的收益可能会有负增长。在这种情况下，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。换句话说，目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。二、房地产投资组合的概念从狭义上，房地产投资组合就是由不同类型和不同地区的房地产投资所构成的投资组合。不同类型的房地产，可以是住宅、写字楼、工业厂房、商业用房等等广义上，房地产投资组合就是房地产作为投资组合的分项和股票，证券等其他金融资产的投资组合。大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。三、房地产投资组合的方式（一）投资类型的组合（二）时间差异化的组合（三）投资空间的组合（四）开发主体的组合§10-2房地产投资组合理论模型一、传统投资组合方法（一）投资品种固定比例法这种方法是根据投资目标，使房地产投资总额中防御部分和进取部分的比率保持不变。（二）投资品种变动比例法这种方法是根据不同类型房地产投资品种的价格变动情况和趋势，设置一定的投资决策界限，来进行投资优化组合选择。（三）投资品种资金成本平均法这种方法是指在房地产投资总额一定的情况下，根据防御部分和进取部分投资成本的变化，增加投资成本下降部分投资数量，减少成本上升部分的投资数量，从而使房地产平均投资成本低于市场平均成本。二尿、免现救代否投骂资慈组誉合容理孝论热模裳型（控一贸）姿模台型耍的璃假讽设（1）穴投医资肌的塘各去项迟目后均贞有挠完园整庄的净技室术故经朗济童上基的趋可缠行砍性赴研贞究掩报森告顶或史投雾资叠计言划撞，融即册各淹类桶型寺或量经拘营森模知式姨均洲按缺投腾资骑环院境喂、秋投劣资枕政丘策厚及魄城李市牛规哥划躺要姨求股进浓行鞠了组充每分楼的适论免证电，海认裕为柜项碗目胜的福经炕济明可算行道性员、酷技村术疯可配行脱性捎均守是钟合父理想的距。（2）各门投资奇类型轨和经接营模载式均卷能根贪据市荷场调总查及资预测门的资魔料确顶定可贺能收犬益率塘各收浑益率愁实现脾的概孝率的鸦大小战。（3）句房乔地据产炼投疗资勤主尘体烤理裕性铲的戒经锈济笑人踩假案设使，途即没在挂进诞行多投凳资目都遥是仙追胃求先以的最哪大涂的天效低用酸为宿目宗标卫。肾表重现摄为渗在松投宾资羞收梅益芳一损定横的哥情粥况昌下怜风楼险酸最左小蜡，则在业投喇资城风喘险啦最替小后的军情萄况趣下鼠收蒸益客最兼大井。存都春是职在央综怨合局考乳虑请期哀望叛收班益炸率权和呈风休险枣的缎基善础役上演进姻行订投凤资仅优起化修组枯合丈的弃，掏追们求父单她位松风忘险细的极收穗益治最缎大萍化匠，蜻或库者劣单否位毛收聪益洲的贿风长险止最冷小啄化殃。（触二忘）炼模买型捷的缓建挖立设稠可牢投票资怜的唯房耀地混产葱产走品乌有N种，沾各品代种i的投吓资期心望收层益率屈为r则i，i=该1，…，N，用偶于投肝资不捧同房焰地产床产品阻的资卧金分婚配比扛例为x惰i，i=理1，…，N，角建誉立嫂投问资饭优散化亚组越合职模名型博如溜下冈：目渐标肆函梯数难要陷求嫂使中得员单蔽位牌风艇险麦收韵益坛率视最置大沿化在宫实她际南投捕资马中揭，校计疤算泳房喘地烦产农投膝资罗组津合X可以病通过脚以下啊步骤东进行岔：①段根捡据潮历陵史爹收椒益闯率期数郊据治计壶算滤相笔关布系畜数股矩蜜阵羽；②晓针唇对闭具慎体触问紧题洋进贪行吐市呢场萝调时研电，择得匀出叉实身际资问乖题如中督房慎地夸产据投泳资做品像种却的恶风瘦险序评骂价愁指望标淡和蹈模格型已，县对织不验同势房摸地执产萍产警品栗进领行算风删险禽评缴价瞎，岗得这出梅总相分M棵i，i泪=薄1，…，N；③用M轧1：M2：…：MN代替扯，便即用躲当前渗根据统市场蜜调查塔得出联的拟雀要投径资的谜各类肚房地括产品粉种的存客观罚风险勿预期路，然笋后进贱行风香险大芝小的醉对比装。以尖此来帆代替荣由历享史收切益率攀数据歇得出活的不讨同房绩地产妨投资滨品种抚的标花准差扫，由将此计疑算出ki输倾入距模支型绒求幅解笋。④赌根篇据吼公香式露（1帅0攀-贞1池1），侵（1渐0搅-扔1幅2），妖（10壮-1迷3）确什定k管i⑤求解哪非线泛性规疲划模抗型（1洁0铸-宫1下4）得铲到X。具泳体的逮求非遇线性布规划甩解过拖程一赵般通律过M狼a柿t再l知a尤b运算狐软件椒实现甲。§丛1势0畜-城3房姜地冈产症投论资到方条案胁的收选材择一、停投资旦方案义之间杀的关鼠系（一些）方滔案类滔型在袍对寺房均地喝产臣投狼资世方幕案挠进听行犬比宁较需与兆优祥化名前丧，疮首秩先陡要桶清奥楚呢方遣案驰间臣的简相畅互氏关霞系吩。孙从傍方隙案里数认量阅角娃度俗，丽有闷单币一砖方省案记（勤独愤立毁型构方拣案丈）餐与处多塑方篮案强之蛋分卧。虑而亏对混于圈一税组胡可露利尊用弟的平多赚方租案炸，棍方乡丰案爬之邻间浸的咐相愈互喜关顷系牢可霸分王为猫互懒斥系型务方弊案龄、底混译合努相瞎关俗型怎方盐案劳、亿组省合——互事斥许方尖案截和剩互阁补旦型余方匙案培。其中芒独立永型、卧互斥饮型、激混合枪型方婶案最该为普风遍，赏本章败着重局介绍民这几并种关想系下吵的方乏案选挖择与技优化津。（1）咳独奖立凭型繁方协案（2）互董斥型渡方案（3）混院合型费方案（二键）评厉选时郑应注园意的塌问题（1）导备耻选茄方庭案艘提煮供酷的慌信以息扔资腐料咳应知可沫靠有、跨均沿衡这。备选哀方案漂应满挖足的偏条件忙包括员：①陶备付选带方牢案愧的过整种体托功穗能炮应游达傻到拖目荐标养要速求顺；②备辣选方取案的感经济葡效率它应达雕到可网以被巡寿接受些的水压平；③备幅选方壳案包步含的兔范围静和时蛾间应砖一致坊，效任益和臭费用忍计算过口径肉应一介致。（2）同瓜时进阁行财膝务分淘析和布经济甩费用私效益惰分析易时，待方案苹经济姐比选禾时应叶按经员济费注用效晕益分场析的蠢结论振选择么方案顺。（3）浙备泰选拉方刘案混的佳经柔济绝指确标副的棕取役值患比劲较床差沿异珍不脾大碌时忙，袖不素能判依头此讨判输定孕方编案耍的纱优牲劣阻，汤只睁有举经窜济肆指胳标蚕的撕取享值己存虏在踩足刑够置的颈差快异耕，蹄且术估奶算仇和疑测膀算四的忘误壳差龙不暖足每以啦使冬评咱价远结哪论目出巾现搭逆珍转架时铸，伸才嗽能辉认酒定贡比招较鞠方劫案辽有脾显沉著怎的步差所异身，秃并搂据药此绘判脑定怠方菜案勒的控优模劣雹。（4）备贵选方料案的碧计算异期不吉同时稍，宜脖采用撞净年糖值法捐和费午用年些值法稼。如驱果采劝用差筒额投息资内逼部收通益率氏法，王可将秀各方吉案计谢算期蛮的最浩小公国倍数日作为紧比较多方案凤的计称算期稳，或氧者以峡各方较案中齿最短像的计粪算期旷作为贷比较骆方案附的计趟算期甩。在悦某些毯情况订下还绘可采养用研烤究期躁法。（5）绘方放案闭比批选础中阅注悼意串经枯济深评甲价豪指肿标可的爬应卫用租范义围持。（生三裙）低评冤选相方色法房刻地掩产划投璃资耕项唱目雕比遮选次可穴采痒用办下叙列神效康益陷比诱较俘法筹、擦费告用穴比夕选祥法筑和晕最笨低研价管格挽法筝。（1）效吩益比厅选方忧法包锦括净美现值叼法、翻净年私值法饲、差适额净酒现值宾法、疑差额省投资拉内部捡收益棕率法初。①朴净娱现樱值储法处，鼻比夸较杜备归选景方离案伙的羽财磨务愤净版现镰值耕，税以吩净使现昼值芳大船的粪方摊案去为洒优前。磨比善较早净棒现宅值散时广应婶采妄用顿相涝同尼的凤折水现群率礼。②净缺年值横法，律比较恼备选主方案草的净扫年值鸟，以秒净年菠值大运的方未案为朴优。乘比较拜净年煤值时洋应采嚷用相步同的计折现驰率。③脉差讯额锣投毫资晌内帝部则收浓益滋率佳法俊，贴使考用劝备豆选骨方淋案哨差漫额书现深金香流却，（2）桃费苹用才比竭选秆法费用有比选慨方法乔包括隐费用乘现值永比较激法、趣费用栋年值牌比较域法：①费和用现耗值比柱较法罩，计侍算备细选方盐案的备总费装用现朋值并裕进行病对比质，以杜费用瘦现值蔑较低兆的方虫案为错优。②费臭用年付值比印较法不，计华算备先选方英案的买费用涛年值脖并进写行对齿比，流以费臣用年湖值较雄低的撇方案蛇为优膜。（3）最尾低价桨格（田服务娱收费讨标准驶）比知较法在相恳同产买品方葡案比帅选中绸，以候净现吵值为航零推丽算备默选方倍案的戒产品私最低珍价格禾，应关以最彩低产词品价赏格较困低的羞方案您为优馋。二、蔬互斥依型方亮案的袖选择（一梦）计允算期衔相同矩的互谷斥型味方案戚的选枝择各白方撒案予寿饰命决期减相皆等萄的续互役斥孔型锋方尊案掀进无行牌比茅较浊选兵优拜，寇可航根毛据很不梅同步情素况度选勿用推净典现肤值前、渗净庆年泡值疲、赛差娃额丙净例现额值镜、芽差赛额闯投亮资斯内旧部翼收畅益铺率询等距评穗价牵指缝标贺。1.净柳现惨值竿法补、透净沉年阀值膨法对于毒单一皮的投哄资方软案，第当给傍定基歪准收撞益率韵或目深标收末益率哨后，聋只要捞求得鲜的净鼓现值洒、净奋年值股大于狼零，器那么丽该方款案就煤是可铜以接山受的只。对醒于多随个互棋斥方偶案的罢选择活来说痒，同衣样可冰以应乌用净脏现值逆、净语年值彻作为棍评价茅指标锈。当湿各方遗案的狐寿命便期相厚同时展，可受如下店择优绩：（1）其净福现士值午法夏，致取堆各刘方掘案羊中NP蜓V值最梢大者葱为最恨优方挽案；（2）雁净写年亦值市法算，拔取A值最钱大者圈；事实械上，项当基召准收酱益率却一定拣，各矮方案因寿命纤期相荒同时椅，上兼述两谜种指民标判袜定优伸劣的攻结论溪肯定要是一饱致的伤，在俗计算耍时采篮用任搬何一旧种方仍法均御可，馅通常盾采用券净现鄙值法恨。2.差额破净现钻值法3.差坏额线投抹资卫内桃部佣收触益土率粉法应用华差额渗投资见内部猜收益吩率选铁择方变案时镰，也扶可采幼用图挽解形云式，身如下喉图所恢示，银横轴丢为投峰资额动，纵德轴为锦每年峡的净铃收益喘。4.费映用流现响值后和劫费服用厉年沙值头法（二户）计加算期爬不等激的互猾斥型罩方案搬的选妙择三迷、腔独裹立馒型禽方裳案盯的员选尸择独衬立怪方邀案捐互们斥熟化盒法2顿.效尚率返指笼标泳排释序湿法【例1嘱0让-堡7埋】议X公刮司掀现全有肌资舅金20海00万元群，欲抵开发A、B、C三惹个裙项饶目觉。附每战个扬项司目罢需躬求抱资土金1伐0裹0嘉0万旷元苏，牙预章计柿的漆投弹资剪收惕益沟平绑分换别每为1碑0％诞、2昂0％倾、30％，趣项目萝的期丽限为蚁一年疮。该晃公司佛如果涨不将投此款容用于株开发A、B、C，翁运挨用纠于漫其括他钻机信会路的慌利唉率蚁最粥高脖可难达8％。X公还司保可渐以景从追中笨选稠择储一悄两爬个仓项岁目记作绑为斑投亚资域对亡象趋，答当废然怜也优可辆以盼都梯不煤开站发凡，俊因命而A、B、C三遇个件方诱案森对X公司至来说桑是个塑独立争方案奖的选仁择问林题。映因为鱼投资箱收益识率最驶小者丙（10％）区大于徒公司旁的其胖他运茧用机庄会的灯利率济（8％）涉，则蛛对X公司鼻来说脑，A、B、C三包个罪方梨案尖都滨是纳有采利召的皱方腰案临。覆但X公笋司戒仅妹有2沸0需0语0万骆元动的艰资纽奉金网，论无益法渗同偷时结满粉足湖三溜者澡的唐需宣求口，梅于父是X公司刮想从赞银行糖贷款艇以满墙足要霉求。谜假如容有一脂家Y银如行慢同恼意真按薪年据利们率25％按借幅给X公司10紧00万元腐，这安时，X公磁司率将梦如转何疫决翼策叫？为晚了棍简终捷过无绑误舞地放解辈答乏上温述踢问绢题水，唱下污面湿介容绍霞一辜种喜应砖用帖“说效阳率散”初指令标粮进设行弱独覆立趴方威案浓选螺择骆的付图楚解类方芳法开，汽该艰方赏法嗓的写步袭骤茅是丘：（1）团计录算友各扫方挥案常的申利局润痰与没制好约华资李源牲的路比喘率榨（椒这变里刚为