中国房地产市场年展望

2014中国房地产市场年展望

香河天富房地产开发有限公司

2014.01第一部分2013中国房地产年市场回顾回顾2013年，我们发现行业正在或者已经发生了很多变化。虽然房地产作为一个周期性行业，也在沿着特定的轨迹推进，但我们可以发现每一轮周期持续的时间长短和波动的幅度大小变化越来越不同，影响周期波动的主要因素也正在发生改变。从总量上来看，对比最近两轮周期，房地产行业在2012年初的表现类似于2009年初，都经历了向死而生的过程，而在2013年的表现就跟2010年有点类似，全年呈现量价齐升的局面。但2010年与2013年相比存在更多的不同，无论是经济环境还是房地产市场均发生比较大的变化，结构层面的变化非常显著。从经济环境看，经历了两年的再杠杆进程之后，2010年国内经济过热明显，中央政府面临着巨大的潜在的通胀压力和资产价格上涨过快的挑战。为了打压暴涨的土地市场和抑制投资客盛行的的房屋市场，中央频频出台房地产政策。2013年，国内经济面临着很多内外部不确定因素，经济去杠杆调结构的需求越加迫切，同时GDP增速中枢长期趋势性下降已经被确认，但下游房地产和汽车需求全年表现较好，拉动投资维持在高位，为温和去杠杆下的“稳增长”提供最有力的支持。房地产市场结构上来看，由于行业限购政策以及年龄结构的变化，刚需客户崛起成为市场的绝对主导力量，全年销量的稳步回升，带动房企积极补库存，土地市场的成交随之上扬，但从溢价率来看，整体上来看还算高位理性。2013年房地产市场的回顾2013年也是行业重要的一年，新一届政府上台之后，在经济建设领域简政放权，更加市场化的取向更加明显，而房地产调控长效机制日益清晰，预期基本保持稳定，限购和限贷保持不变，房地产税推进谨慎，上市房企再融资放开，区域调控差别化。但看短期的变化，我们会发现上下半年的政策松紧程度并不一致。年初开始，央行的货币政策偏松，外汇占款的增长和信贷的大量投放提供了充足的流动性，多家银行的贷款政策偏松，除个别银行的贷款政策有所收紧外，多数银行都存在优惠政策，首套房贷款利率85折成为普遍现象。此外，个别城市出现了针对房地产市场做出适当的微调，在这种局面下，需求不断释放，行业延续2012年来的复苏，呈现跨年热销的局面，但成交量的攀升推动热点城市房价过快上涨的势头特别明显。为稳定市场预期，中央在2月底出台了“新国五条”。2013年房地产市场的回顾政策的出台一度让市场风声鹤唳，预期一度陷入混乱，房者信心指数也因政策的出台而小幅下降，但最终政策落地性不强，需求整体没有受到多大的影响，即使在6月份爆发“钱荒”事件，市场仍能维持高度景气。而在下半年，央行货币政策定调中性偏紧，同时也受到国外经济一些因素的影响，银行间拆放利率中枢逐步上移，全社会融资总量增速下移。在流动性逐步收紧的影响下，叠加去年同期高成交基数因素，下半年起商品房成交增速开始下移，但依然处于让人满意的高位，自然也会带动价格的攀升。在资产价格逐步上移压力下，8月起部分银行由于信贷额度受限，开始取消首套房贷利率优惠，甚至首套房贷利率较基准上浮10%-20%，但需求仍旧旺盛，商品房成交量始终维持在高位，房价上涨趋势不改。进入11月，市场资金面偏紧，银行信贷额度大幅收紧，贷款利率持续上浮使得需求有所衰弱，叠加一二线热点成交城市纷纷出台政策抑制需求，导致观望情绪开始加重，虽然楼盘上门量仍维持高位，但成交率开始有所下行。在此背景下，2013年的房地产市场，仍然呈现出一些值得我们回顾的特征。2013年房地产市场的回顾（一）从全国来看，成交高位景气，预计全年住宅成交近7万亿，30%的增长2013年上半年，在宽松的流动性支持下，房地产行业呈现跨年热销的局面，虽然期间政府出台“新国五条”及相关细则，但是由于政策落地性不强，对市场影响有限，全国商品房销售面积和金额同比大幅上升，但涨幅趋于收窄。1-6月，全国商品房成交面积51433.33万平米，同比大幅上涨28.7%，涨幅幅较前5月收窄6.9个百分点，其中商品住宅成交面积46089.66万平米，同比大幅上涨30.4%，涨幅较前5个月收窄7.2个百分点；1-6月商品房销售金额33376.41亿元，同比上涨43.2%，涨幅较1-5月份收窄9.6个百分点。其中商品住宅销售金额28215.06亿元，同比上涨46.0%，涨幅较1-5月收窄10.8个百分点。2013年下半年，房地产市场成交量始终维持在高位，但增速持续下滑，从国家统计局公布的数据看，2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，房地产开发投资基本保持平稳；商品房成交面积110807万平米，同比增长20.8%，增速较年初大幅下滑，商品房成交金额69946亿元，同比增长30.7%；其中商品住宅成交面积98871万平米，同比增长21.3%，商品住宅成交金额58689亿元，同比增长31.1%。特征1：高位景气，量价齐升特征1：高位景气，量价齐升数据来源：国家统计局特征1：高位景气，量价齐升商品住宅成交量持续增长，支撑全国销售均价上涨明显，2013年1-11月，商品房均价6312元/平米，同比增长8.1%，其中住宅均价5936元/平米，同比增长8.0%。图表5：中国房地产市场商品住宅成交量价走势特征1：高位景气，量价齐升（二）从城市来看，一二线城市继续领跑从城市来看，三、四线城市前几年房地产市场快速发展使得这两年供应量井喷，但由于经济增长动能不足和人口聚集能力较低，需求相对疲软，导致其出现严重的供给大于需求局面。在这种情况下，品牌开发商用脚投票，趋势性回归一二线城市。一二线城市商品住宅销售面积和销售金额占全国的比例自2011年以来持续上升，三四线城市占比则持续收缩。数据显示，2013年1-10月一二线城市销售面积占全国的比例为25.7%，比2012年提升2.1%，销售金额占比为45.1%，比2012年提升3.6%。数据来源：国家统计局特征1：高位景气，量价齐升（三）从土地市场来看，整体成交回暖，局部火热

2012年开发商的主旋律是去库存，扩张的意愿并不强烈，造成了全年土地成交整体偏冷的局面。经过2012年3月以来的持续热销，库存下降明显，去化时间不断缩短。进入2013年，开发商亟需补库存，伴随着核心城市优质地块的推出，土地市场景气度回升，各地地王频现。但我们留意到，土地市场从区域上变的更加集中，火热只局限于一二线城市和部分市场表现较佳三线城市，而其它广大三四线城市城市土地出让依然低迷。2013年1-11月，40大中城市土地成交面积为35292.46万平米，同比下降4.5%，相对于2012年土地成交面积同比下降12.0%来说，增速明显回升。土地市场回暖明显，推动土地成交溢价率攀升。但从不同城市类型的土地成交溢价率可以看出，土地市场分化明显，一线城市火热，二线城市次之，三线城市较差。数据显示：一线城市土地成交溢价率高达32.2%，二线城市土地成交溢价率为19.1%，三线城市土地市场表现相对冷清，土地成交溢价率只有9.6%。特征1：高位景气，量价齐升

此外，从土地溢价率可以看出，相对于2009-2010年土地市场的火爆局面，2013年土地回暖并没有丧失理性。对比上一轮周期和这一轮周期，我们可以发现2009年和2010年土地成交溢价率一度接近60%，而今年溢价率最高仅录得29.7%。这说明开发商的土地购置行为整体趋于理性，战略选择上相对没那么激进，也意味着行业在本轮的回暖中加杠杆相对谨慎。特征1：高位景气，量价齐升城市区域规划用途成交总价(亿元)楼面地价(元)溢价竞得方上海徐家汇商办、餐饮旅馆业217.73726424%新鸿基深圳前海商务金融用地1092167062%华润置地天津南开区商服、城镇住宅、科教103.21010912%融创武汉江汉区住宅、商服、科教、公共设施、公园与绿地90.11261729%广州城建深圳前海商务金融用地71.81594853%卓越置业集团广州天河区其他商服用地64122512%广州绿地、广州市邦杰置业、广州穗荣杭州江干区住宅及商业商务用地56.21941630%绿地地产深圳南山区工业用地（新型产业用地）+商业服务业用地+绿地54404393%万科地产重庆江北区二类居住、商业、商务用地

53.743430%万科和保利联合体深圳前海商务金融用地51.91619548%卓越置业集团上海浦东新区商住48.72141689%万科，上海张江（集团）上海青浦区餐饮旅馆业用地,商办47.285397%绿地地产,福建泰坤贸易北京昌平区住宅混合公建用地479102

基础设施投资和北京京投置地联合体北京海淀区住宅混合公建用地46.514095

基础设施投资和北京京投置地联合体上海长宁区文体用地,商办462922957%北京福润天成广州黄埔云埔工业区

其他商服用地45.6780745%裕瑞房地产杭州江干区住宅及商业商务用地43.82319049%滨江房产厦门海沧区城镇住宅、批发零售用

地

40.510834185%泰禾房地产北京朝阳区二类居住用地40.41371365%恒大地产广州天河区其他商服用地39.91776248%联鸿实业特征2：长效机制，管理预期

由于年初成交量不断放大，核心城市价格上涨，导致了“新国五条”的出台。此后新政府上台，政策趋于平稳，调控更倾向于建立长效机制。从政府的相关表述来看，我们相信未来房地产市场的调控一定是逐步建立起更加市场化的长效机制，但短期内碍于资产价格的持续上涨，本届政府继续执行限购、限贷、限价政策，谨慎推进房产税改革，更加注重发挥市场机制的调节作用，但必要的时候仍会采取一定的行政干预手段来稳定预期，适度抑制需求的过度释放。（一）首次置业仍被支持

尽管今年政策整体比较平稳，也有适度调整，但支持首套置业的方向不变，继住建部、央行后，“稳刚需”提法层面逐步走高。6月19日，国务院首次表态支持首次购房贷款需求。2011-12-25—住建部—会议要求坚持地产调控同时，加快中低价位、中小套型普通商品房建设，支持居民合理购房需求，优先保证首次购房贷款需求。2012-02-03—央行—继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求；要不断完善融资机制，继续加大对保障性安居工程的支持力度。2013-06-19—国务院—创新金融服务，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求，支持保障性安居工程建设，扩大消费金融公司试点。特征2：长效机制，管理预期（二）区域调控政策差别化

纵观过往的房地产调控政策，通常是一二线核心城市房价急剧上涨，引来了媒体舆论的高度关注，中央基于资产价格泡沫的担忧和舆论压力出台政策打压房地产，各个地方政府出台具体的细则，如果政策效果不明显，调控加码直到行业基本面发生变化，房价下跌。但往往房价在下跌一段时间后又再次上涨，于是媒体舆论再次关注，全国性政策再次出台这一个循环展开。遗憾的是，由于过往政策关注的只是房价上涨的表面现象，没有涉及到本质，因此出现了政策屡调，房价屡涨的现象。此外，部分房地产市场健康发展的城市，也随着全国性政策的出台打压受到波及。从本轮周期来看，一二线城市房价仍继续领涨，但政府并没有像过往那样出台全国性的政策全面打压房地产市场，相反是各个城市根据具体情况出台相应的调控政策，我们认为在调控长效机制的导向下，未来区域调控政策差别化将常态化。特征2：长效机制，管理预期（三）房价持续上涨，一二线城市上涨压力更大

从国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅指数来看，2012年10月起价格同比上涨城市逐步增多，2013年5月以后70个大中城市中，除了温州价格同比下降之外，其它69个城市同比均上涨。总体看，70个大中城市价格同比已经连续上涨9个月，且同比涨幅不断扩大。环比已经连续上涨15个月，但环比涨幅在4月以后有收窄的趋势，由于环比是同比的领先指标，我们预计未来价格同比上涨幅度也将逐步收窄。不同城市类型来看，一线城市由于需求旺盛，供应不足，价格上涨压力较大，10月一线城市新建商品住宅同比上涨幅度高达20.3%。二线城市房价上涨压力也比较大，10月价格同比上涨10.2%。三线城市今年来供应充足，价格上涨比较温和，10月房价同比上涨幅度为7.0%。特征2：长效机制，管理预期特征2：长效机制，管理预期特征2：长效机制，管理预期特征3：分化时代，花开花落

2012年房地产市场表现出两个特点：其一，一二线城市和三四线城市表现分化；其二，主流产品遭热捧，大户型产品相对滞销，市场结构性失衡现象严重。2013年，我们看到城市分化仍在加剧，结构失衡的现象仍存在，但是由于开发商积极调整户型产品迎合市场，市场结构性失衡的现象有所好转，但仍旧存在。展望明年，我们认为这种分化的现象仍会持续。这种失衡的现象出现，标志着中国房地产市场已经正式步入了分化的时代。（一）城市分化加剧，补库存与去库存并存

库存是一个相对的概念，也是一把双刃剑，是好是坏关键是要看所处的市场环境。当市场环境向上时，融资渠道通畅，高库存并不会带来去化压力，且存货的升值也会增厚企业的利润。当市场环境向下时，高库存意味着去化压力增大，且最大的风险来自于存货减值带来的损失以及融资困难。特征3：分化时代，花开花落1、一线城市库存情况从库存绝对量来看，上海、广州、深圳仍处于高位，北京则持续下降，但去化时间（去化时间=当月可售面积/最近6个月的月均销售面积）北京、上海、深圳均低于10个月，广州去化时间较长，但考虑到广州为商品房口径，剔除这两年大量供应的商业地产，预计商品住宅库存去化时间跟其它三个一线城市差不多。截至11月底，北京商品住宅可售面积为844万平米，去化时间为8.9个月；上海商品住宅可售面积为1063万平米，去化时间为9.2个月；广州商品房可售面积为1549万平米，去化时间为18.2个月；深圳商品住宅可售面积为345万平米，去化时间为9.4个月。我们认为一线城市商品住宅供需矛盾突出，且短期内资源，人口的集聚力度仍将继续加大，短期内供不应求的现象仍将持续，短期房价上涨压力较大，这也是“京七条”，“沪七条”和“深八条”出台的主要原因。特征3：分化时代，花开花落特征3：分化时代，花开花落2、二线城市库存情况从库存来看，大部分二线城市库存仍在持续增加，甚至部分城市创下近几年的新高。截至2013年11月份，杭州商品住宅可销售面积400.6万平米，去化时间14.6个月；重庆商品房可销售面积1497万平米，去化时间8.1个月。宁波商品房可销售面积1058万平米，去化时间25.8个月，宁波销售面积虽然较去年大幅提升，但当前库存压力仍旧比较大，今年以来去化时间不断拉长；福州商品住宅可销售面积205万平米，去化时间13.2个月。截至2013年11月，厦门商品住宅可售面积250.6万平米，去化时间低至7.9个月，销售的快速上行和供应不足，致使今年以来厦门房价上涨幅度媲美一线城市；青岛商品住宅可售面积621万平米，去化时间10.7个月。特征3：分化时代，花开花落特征3：分化时代，花开花落特征3：分化时代，花开花落特征3：分化时代，花开花落特征3：分化时代，花开花落3、三线城市库存情况三四线城市由于供应和需求失衡，供过于求的局面持续。整体上看2013年以来库存和去化时间双双攀升。在未来的一段时间仍将面临着比较大的去化压力，特别是华东区域几个高度依赖出口的城市，由于外需不振导致出口低迷，部分城市发生民间信贷危机，住房市场萎缩，成交面积同比负增长，比如苏州、常州、无锡、温州等城市。目前来看，东北区域的三四线城市风险最大，丹东、营口、连云港等城市库存大量积压，市场表现不振，去化任务艰巨。特征3：分化时代，花开花落特征3：分化时代，花开花落特征3：分化时代，花开花落特征3：分化时代，花开花落（二）库存结构分析

1、各面积段产品销售情况表明，热销户型朝着适度大型化的方向发展2013年，受制于限购政策，144平米以上大户型产品持续滞销，144平米以下产品占比提升。与2012年不同的是，2013年90-144平米户型产品占比提升，而90平米户型产品占比有所下降。世联重点监测的10个城市成交数据显示，2013年1-10月，90平米以下的产品成交面积占总量的33.5%，较去年下降8.4%，90-144平米的产品占44.1%，较去年上升9.4%，而144平米以上的产品占比22.5%，较去年下降0.8%。2013年1-11月份，面积小于90平米的占比为29.4%，较去年下降16.4%，面积在90平米和144平米之间的占比为51.7%，较去年大幅提升11.7%，而面积大于144平米的比重占比18.9%，较去年提升6.3%。特征3：分化时代，花开花落特征3：分化时代，花开花落2、开发商库存结构调研结果表明，144平米以上的产品持续滞销2012年以来刚需和改善型产品的热销使得大部分开发商调整产品策略以迎合市场需求，但是也有部分开发商由于前期大户型产品占比太大，加上大户型产品持续滞销，使得库存中该类产品大量积压。特征4：大者恒大，强者恒强

在确认2012年年初的触底反弹之后，房地产市场在2013年继续回暖，龙头企业更是一路高歌。城市住宅市场成交量持续回升，进而带动一二线重点城市项目价格上涨，行业投资环境全面回暖，土地市场也发生了量价齐升的现象。在此大好形势下，房地产开发商销售火爆，现金流状况大幅改善，库存压力明显减少，财务状况稳健良好。虽然地王时有发生，但主流房地产开发商整体拿地理性，抗风险意识增强，抵御行业风险和应付政策调控的能力处于历史最佳状态。在供需两旺的情形下，龙头房地产开发商的表现优异，行业集中度持续提升。总体来说，大型房地产开发商运营高效稳健，一方面继续拓宽融资渠道以有效降低融资成本，另一方面积极拿地扩张，进一步抢占市场份额。因行业资金密集型的特点，融资的结构和成本对房地产开发商来说确实是核心管理内容。能够获得低成本的资金对开发商而言，便是拥有天然的优势，因而未来集中度演化会更加明显。特征4：大者恒大，强者恒强

（一）上市房地产开发商营收创新高，来年毛利率和净利率将有所改善

截至2013年10月31日，股市场共计有142家上市房地产开发商公布了今年三季度季报，A营业收入和净利润均实现良好增长。2013年前三季度共实现营业收入4105.98亿，同比上升36.41%；实现营业利润705.43亿，同比上升28.90%；其中净利润达到524.19亿，同比上升26.50%，归属上市公司股东净利润471.39亿，同比上升26.74%。营业收入、净利润和归属上市公司股东净利润绝对值和增速均创下这一轮以来的新高，显示出市场情绪处于乐观状态。特征4：大者恒大，强者恒强

特征4：大者恒大，强者恒强

A股上市房地产开发商整体毛利率维持平稳，比2012年底略微下滑1.3个百分点，主要是因为目前结算的项目大部分处于2011年四季度和2012年上半年时期，时值行业销售低谷，开发商策略是走量为上，牺牲了部分毛利。而从净利率来看，其跌至近5年低点，部分原因是因为三项费用为当期结算，期间随着今年的销售火爆有所增长，而销售的结算为2011年四季度和2012年上半年时期，收入和费用的结算错位导致净利率下降幅度大于毛利率下降幅度。特征4：大者恒大，强者恒强

A股上市房地产开发商费用率占比略微超过10%，三项费用占比较去年有所上升，其中财务费用上升0.3个百分点，管理费用上升0.4个百分点，但都处于正常范围之内。目前来看，整体毛利率和净利率都处于底部，未来将会有所增长，主要原因是1）整个行业进入涨价周期，未来结算期的项目均处于此周期内的，因而毛利率会得到提升；2）之前资金紧张的局面会大大扭转，2012年下半年之后的融资成本逐步下降，营业收入同比增长会高于三项费用的同比增长，特别是财务费用增长会放缓，因此净利率会得到实质性的改善。特征4：大者恒大，强者恒强

特征4：大者恒大，强者恒强

（二）上市房地产开发商库存增长加速，未来业绩锁定性较强

截至2013年三季度，上市房地产开发商累计库存绝对值处于历史最高水平，达到18999亿元；库存增速平稳，较2012年三季度同比增长27%。考虑到其中已售未结的项目，上市企业的真实库存（可通过库存剔除预收但未交房部分的成本推断出来）高峰已过，原因是1）未来将进入2012年下半年和2013年销售高峰的结算期，库存增速将进一步回落；2）地价上涨造成新增项目库存价格上升，但库存面积增长速度有所回落。截至2013年三季度，上市房地产开发商累计预收账款绝对值也处于历史最高水平，达到7547亿元；预收账款增速较2012年三季度同比增长24%，略低于库存增长速度，预收账款的平稳增长对未来业绩增长提供了有力的保障。特征4：大者恒大，强者恒强

特征4：大者恒大，强者恒强

对于去化周期的估算，可用真实库存的货值（用当时毛利率估算）和当时销售商品、提供劳务收到的现金的成本进行模拟预估，得出的结论是目前大致需要11.4个季度进行完全去化，而房地产开发商必须维持2-3年的库存维持运营，所以去化压力属于正常情况。特征4：大者恒大，强者恒强

（三）上市房地产开发商财务稳健，偿债能力大为改善

截至2013年三季度，上市房地产开发商的短期债务为3297亿元，长期债务为5816亿元，有息债务占总资产比例为31%，与过去5年相比保持平稳。值得注意的是，开发商的短期债务占整体债务的比例明显下降，从过去两年的42%降到了目前的36%的水平，大幅下降7个百分点，显示出开发商财务架构更趋稳健，在整体债务水平保持均衡的状态下，调整了债务的内部结构，接近历史低位，使得偿付能力更加自如，财务弹性明显加强。

如果说核心城市的房价难降，很多时候根源就在这里。我们观察过往几轮的中国房地产价格调整的规律中可以发现：每一轮房价的下跌总是伴随着一二手倒挂的现象出现，二手房价往往更加抗跌，房价的调整都是一手房。原因在于，中国的家庭部门的整体资产负债率较低，并不会面临着很大的偿付危机；反倒是高杠杆的房地产开发商在市场需求下滑销量下降的时候，之前很多负债到期导致短期的偿付压力时有出现，从而促使开发商降价抛售物业。显然的，对于任何一家开发商来说，资金越廉价越好，债务结构里面短债的占比越低越好。在经历过几轮市场周期的波动挑战之后，无疑开发商越发理性，越发有应对经验。在这样的情形下，我们看到短债占比不断下降是一个好的迹象。至少，中国的开发商也在成长，这将意味着房地产市场越发显得健康。特征4：大者恒大，强者恒强

特征4：大者恒大，强者恒强

（四）上市房地产开发商销售旺盛，现金流状况良好

截至2013年三季度，上市房地产开发商的销售商品、提供劳务收到的现金为5976亿元，较去年同期增长27%。同时，上市房地产开发商的购买商品、接受劳务收到的现金为5403亿元，较去年同期大幅增长66%，显示出开发商现金流状况良好，拿地进取，这也可从存货占总资产比例得到旁证：存货占总资产比例攀升至历史新高65%，而货币占总资产比例处于历史低位的12%。截至2013年三季度，上市房地产开发商经营活动产生的现金流量净额是-736亿元，由去年的正值转负的现象亦说明开发商积极拿地，筹资活动产生的现金流量净额是1209亿元，较前两年大幅攀升，亦接近历史高位，说明房地产商信贷需求旺盛，融资渠道有所拓宽，整体融资活跃。特征4：大者恒大，强者恒强

特征4：大者恒大，强者恒强

特征4：大者恒大，强者恒强

（五）多数房地产开发商超额完成任务

今年房地产销售畅旺，根据已披露的数据显示，多数房企同比去年均取得明显突破。大部分企业全年销售目标完成度均超过3/4，快于往年时间进度。由于下半年可售货量较大，各大房企的业绩预计将继续攀升，重点企业将普遍能顺利甚至超额完成全年目标。根据我们的数据显示，2013年全年，龙头房企有望保持平均20%-30%的业绩增长率。碧桂园、融创中国、世茂房地产和中海地产在持续的销售旺势中，已提前两个月完成企业年度销售目标。其中碧桂园和融创的表现异常突出，碧桂园797亿元的成绩单，已超越其在年初制定全年目标620亿元近三成，更是接近2012年全年476亿元的两倍；而融创中国不仅以10月单月新增预订合约金额108.5亿迅速达成全年目标，并以前三季度70%的涨幅，在标杆房企中紧随碧桂园同比120%的增长速度。不仅标杆房企业绩飘红，以瑞安房地产、中骏置业为代表的中小房企，前十月业绩的同比涨幅都录得翻番，即使是业绩涨幅排名较为靠后的花样年、首创置业，也获得了10%左右的增长。特征4：大者恒大，强者恒强

第二部分北京房地产市场概况市场综述/政策法规/政策综述

2013年11月14日，住房城乡建设部出台了《住房保障档案管理办法》，住房城建部部长、党组书记姜伟新在十八大新闻中心举办的第四场记者招待会上说，明年全国保障房建设目标可能在600万左右，绝不会低于500万套。保障性住房作为与商品性住房相对应的一个概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。深化住房制度改革、停止福利性住房分配以来，随着经济发展和房改的深化，我国房地产市场快速成长，住房建设快速发展，城镇居民的住房条件明显改善，特别是近几年来保障性住房建设步伐进一步加快。按照党的十八大报告提出的要求，住房保障制度建设的基本方向是：加快建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房[4]供需格局，向着实现广大群众住有所居的目标迈进。我国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。近日，北京市政府表示2014年竣工10万套保障房。十八届三中全会顺利落幕，出台《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》

在本次的三中全会公告中，城镇化再度成为重点篇章出现，不过去年十八届一中全会相比，本次的决定报告中除了再次强调“以人为核心”、产城融合等概念之外，更明确提出了加快户籍制度改革的具体方案。按照报告的表述来看，未来户籍制度改革将大致分为四个档次，建制镇和小城市全面放开，中等城市有序放开，大城市总体维持，特大型城市严格控制。从房地产市场的角度来看，中大型城市应是未来房地产企业投资的重点关注对象，其中，中等城市限购是否延续或许都已无需要过多关注，只要人口流入规模能够保证，在宽松的落户政策催化下，房地产市场新增有效需求将源源不断。市场综述/政策法规/重点政策解读国务院：不动产统一登记条例出台，房产调控长效机制逐步完善

11月20日，国务院常务会议决定，整合分散在多个部门的不动产登记职责，由国土资源部承担全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，并建立不动产登记信息管理基础平台。全国不动产统一登记系统和管理体制建立以后，可对非房市调控领域改革形成多方的支撑：首先，进一步转变政府职能，最大限度减少政府对微观事务的管理，提高政府治理效率；其次，有助完善官员反腐机制，全国不动产统一登记系统的建成之日，相信全国官员财产公开制度也将不日推行；再者，保护不动产权利人合法财产权，有助于建立产权清晰、高效流转的全国统一不动产交易市场，进一步完善社会主义市场经济体制；还有，是新一轮土改的基础性工作，宏大的新型城镇化建设将因此打开局面，进入蓬勃发展期。市场综述/政策法规/重点政策解读市场综述/政策法规/点评

全国统一的不动产登记系统的建成，必将大大提高楼市调控的科学性、针对性、有效性。首先，它是楼市调控长效机制最基础的工作。无论是住房信息联网还是房产税政策，都需要以此为基础。如果不动产登记系统能够建立，房产税的推进将会明显加速。因此，不动产登记条例的出台，对于房地产市场是一个利好，有利于推动楼市调控去“行政化”。其次，建立不动产统一登记制度有利于房地产调控的政策针对性和有效性。目前，中央层面的政策制定者对全国的不动产分布情况不清晰，以及不同城市间的不动产信息查询并非完全通畅，都使一些调控政策在制定上带有盲目性，从而在执行上不能达到预期效果。比如楼市限购政策，监管部门不知道每个城市的购房者情况，并没有针对性地根据不同城市的实际情况制定不同的限购标准，实际效果参差不齐。而有了全国不动产统一登记系统后，监管层可以组建一个研究小组专门对全国和各个城市的不动产信息进行深入挖掘，制定出针对不同收入群体、区域制定差别性政策，从而提高房市调控的针对性，做到精准的“点对点”调控。朝阳区平房乡开建最大公租房小区，可提供6800套房

日前，全市最大公租房小区在朝阳区平房乡正式开建，全部建成后可提供住房6800余套，并配备社区卫生中心、养老院等设施。其中，率先开建的一期工程由11栋住宅楼组成，户型以30至60平方米的套型为主，建成后将面向全市招租，每平方米月租金在38元至42元之间。据介绍，该公租房小区位于平房桥东侧，总占地面积26.9公顷，共由5个地块组成，整个项目分三期建成。目前，率先开建的一期工程已施工降水井近200口，现况土方工程测定基本完成。“明年四五月份，就能看见楼房一层层起来。”项目开发公司经理陈学东介绍，一期工程由11栋住宅楼组成，共约3200套住房。按照施工进度，一期工程预计2015年封顶，2016年完全交付使用。与本市在建的众多公租房不同，这个全市最大的公租房项目并非由北京市、朝阳区两级政府拨款，而是由朝阳区平房乡集体自筹资金兴建，房屋产权归乡集体所有。按照“建成一期，出租一期”的原则，市住房保障办公室从平房乡趸租来房屋后，再定期支付房屋租金给乡集体经济组织。陈学东表示，这部分收益最终将会以生活补贴或其它福利的形式发放到当地农民手中。市政动态/市政动态/市政建设规划丰台区丰台保障房建设任务超额完成保障房竣工12363套

近日，北京丰台区住建委称，北京丰台区实现保障房开工建设18055套，完成全年开工任务的101%，实现保障房竣工12363套，完成全年竣工任务的103%。据了解，在北京全市2013年建设筹集保障房16万套，竣工7万套的总体目标下，丰台需建设筹集1.79万套，占全市总任务的11.2%；竣工1.2万套，占全市总任务的17.1%。通过总结近几年的保障性住房选址建设经验，我区提前谋划建设任务，尽早实现项目落地，有效确保了今年保障房建设任务的完成。北京丰台区委书记李超钢、区委副书记、区长冀岩多次主持召开区委专题会、区长办公会，听取工作进展，要求各相关部门加强协调配合，扎实做好住房保障工作。以区重大项目领导小组办公室为依托，定期召开“专题调度会”，及时动态解决各保障房项目存在问题，确保工程进度。市政动态/市政动态/市政建设规划京住房库存跌破警戒线

“由于近期新房供应不足，需求却在不断增加，促使北京的新房库存量不断减少。”张大伟说，“如果以北京月均10000套计算，59921套的消化的周期已不足6个月。”张大伟指出，从北京以往库存与市场关系来看，库存8万套是供求均衡点，若高于8万套，说明供大于求，房价会滞涨甚至下跌，但低于8万套时，房价会上涨明显。而仅不足6万套库存，可能会影响10月份市场成交量，但供求矛盾激烈，房价上涨速度或再度加快。市政动态/市场资讯/市场行情北京自住型商品房最快明年卖不会取代保障房

北京刚推出的自住型商品房虽然对保障房家庭优先购买，但自住房不会取代经适房、限价房。昨日，市房协秘书长陈志做客城市服务管理广播时表示，自住房最快有望在明年下半年销售。按照自住型商品房的政策，经适房、限价房轮候家庭，以及北京市户籍无房家庭可优先购买。市政动态/市场资讯/市场行情/点评

当前北京可售商品住宅库存已经跌破警戒线，从北京房价调控角度来看，如果可售商品住宅库存不足，那么房价还会持续上涨，这势必会加大第四季度北京房价调控的难度。从目前整体的市场走势看，年内北京的库存减少状态很难得到缓解，“银十”量价上涨几成定局，但北京后期将出台的限房价、地价，以及其他可能出台的长效机制或有望逐渐抑制房价上涨幅度。市政动态/市场资讯/市场新规北京：加快房地产税立法并适时推进改革

据11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议，逐步提高直接税比重。推进增值税改革，适当简化税率。把高耗能、高污染的产品及部分高档消费品纳入征收范围。逐步建立个人所得税制。加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环保费改税。随后，财政部部长楼继伟在11月19日发行的《〈中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定〉辅导读本》中撰文，将加快税收立法步伐作为深化税制改革需要把握的五个方面之一，并提出要加快房产税立法，推进房产税改革。11月20日消息，国务院总理李克强当天主持召开国务院常务会议，决定整合不动产登记职责。会议指出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土部一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。市政动态/市场资讯/市场新规/点评

从个人住房信息系统与住房和城乡建设部（住建部）联网的作用和目的角度而言，房产税、交易环节的增值税等税费的征收需要家庭房产数据的详细数据做为依托，住房信息联网是房产税扩围的必要条件。从中长期来讲，（40个或更多城市的）联网为全国范围内开征房产税、交易环节的增值税等做技术上的铺垫已成为共识。尽管目前上海（楼盘）、重庆（楼盘）两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显，但是，我们也应该看到，如果限购、限贷政策一旦取消，房产税征收对象的范围会明显扩大，这时，房产税对于控制投资性投机性需求也会起到一定的市场调节作用，房产税才会真正发挥它的作用。市政动态/市场资讯/土地资讯京密集推配建自住房地块

2013年11月4日，北京迎来首场自住型商品房土地的集中出让。当天，现场共出让了8宗配建竞价地块，总成交金额高达87.69亿元，其中6宗为自住型商品房用地。此6幅配建自住型商品房的地块遍布朝阳、海淀、平谷、昌平、顺义五个区县，最终成交总价为70.09亿元，溢价27%。“自住型商品房”政策主要是通过增加土地供应、加快中低价位自住型改善型商品住房建设来调节房地产市场的供求差，从而达到抑制房价上涨的目的。其低于同时段同品质商品住房30%的销售均价将会吸引大批首次置业需求者的购买，从短期来看，北京自住型商品房政策坚持“宽进、严出”的标准，将保障人群覆盖面大大增加，确实有助于缓解当前刚需楼盘供应不足的压力，这将是在对地方土地财政收入影响不大的前提下，稳定房价预期的最快的办法，因而对全国房价高涨的一二线城市都有推广意义。但是从中长期来看，此类用地一般分布在距离市区较远的偏远地区，这样来看，其相应的配套设施将会不太完善，这对于改善性需求来讲，吸引力不大，政策影响也就不大。市政动态/市场资讯/土地资讯北京顺义今年累计22宗土地交易土收破百亿

近日，市国土局官方微博“国土北京”发布消息称，截至目前，顺义区今年已经累计有22宗土地入市交易。其中，已成交20宗土地，总用地面积为157.83公顷，总成交价款已经达到了108.9亿元。随着顺义新城第22街区SY00-0022-6003(西区)地块以16.7亿元的价格拍出，也使得今年目前顺义区的土地成交总额突破百亿元。顺义区国土局的相关部门负责人介绍，108.9亿元的土地总成交价款中，已经实现政府土地收益59.25亿元，这个数字已经接近了5年来土地收益最高的2010年的65.67亿元。据悉，今年顺义区入市交易的22宗土地中，商品住宅用地6宗，总用地面积93.79公顷；保障性安居工程用地2宗，总用地面积28.16公顷；商服用地6宗，总用地面积40.06公顷；工业用地8宗，总用地面积42.4公顷。来自市土地整理储备中心网站的信息显示，目前顺义区仍有两宗地发布了出让公告，但尚未成交，总用地面积46.58公顷，预计2014年1月7日成交。根据出让公告，两宗地均位于顺义区赵全营镇中心区，起始价格相加已达到42.3亿元。据悉，这两宗地共将配建至少8.33万平方米的限价商品房和至少5.7万平方米的自住型商品房。市政动态/市场资讯/土地资讯/点评

京七条后北京掀拍地高峰，自住型住房用地大量入市。北京土地市场11月份迎来了交易高峰，共计8宗经营性地块入市交易，成交价格达到87.69亿元。受益于强劲的购房需求以及坚挺的价格表现，房企对北京市场信心充足。预计在四季度的其他土地出让中，房企抢地仍会出现，市场将持续火爆。值得注意的是，本次集中出让的地块含有大量自住型商品住房和保障性住房用地，超过规划建筑面价的七成。第三部分香河房地产市场现状环境概述随着北京CBD的东扩、通州新区的规划和环首都经济圈等大量的利好政策坚定了香河卫星城的定位，香河经济开发区作为离北京最近的区域，迸发出蓬勃的生机，随着开发区的获批，项目陆续的建设，极大的带动了人口的增长和经济的蓬勃发展。从北京城市发展机会中寻找香河未来的发展方向将成为承接北京外溢人口的重要区域！北京周边的区县由于自身的地理及交通优势，成为吸引北京外溢人口的重要区域

2000年的四环、2003年的通州、2006年的燕郊、2009年的香河：价差的压迫下客户逐渐克服郊区的陌生感障碍，同时城市范围逐渐扩大。三个重要优势第一是地理区域的优势。香河区域得天独厚，与京津接壤，处在环渤海经济圈的核心腹地，以香河为圆心，方圆500公里范围有百万以上人口城市11座，常驻居民两亿多人，消费市场巨大。且全县自然、生态、优美宜人，香河县又通过了ISO14001国际环境管理体系认证和ISO14000国家示范区验收，林木覆盖率达40.3%，拥有潮白河等四条主要河流水系，形成都市之间难得的天然氧吧。这对于饱受雾霭之苦的北京市民来说无疑是个巨大诱惑。第二是交通优势，香河县交通路网便捷、通达，拥有京哈高速，103国道等几条省级交通干线，京哈高速在香河县设有河北第一出口和第二出口，京哈高速938，810路公交车皆由香河县直达北京郎家园。其交通的优势也是无可比拟的。第三点配套优势，香河这的商业配套非常明显，国家国安两大足球训练基地坐落于此，香河市东北亚地区的家具集散地，家具展厅面积达到220万平方米，规模位于北方最大全国第二，为香河赢得了中国北方家具之都的魅力品牌，先后承办过中美第三届战略对话等国际会议，香河因此被寓意为中国北方会展名城。市场扫描

香河县房地产2013年市场表现出供销两旺，发展速度快的态势，年消化增长比例一直保持在20%以上，市场消化能力强。香河县房地产市场开发和供应量自2008年开始发生大幅度飞跃式的发展，增长幅度在3倍以上，且之后的市场供应量平稳发展。同时，香河县房地产市场消化量在2012年出现激量增长，并一直保持平稳增长，市场存量不断减少，增长比例始终保持在20%以上，市场消化能力强。

香河县房地产市场开发以中小规模为主，产品供应结构以多层和小高层板楼为主的中低端产品；由于不断涌进的全国知名房地产开发企业的入驻，目前市场价格水平凸显在6000-7800元/平米，区域地段价值有明显分割，但市场开发高度集中还在本土开发商手中。香河县城内小高板供应为主，产品规划设计和品质属中低档，竞争力弱，北京客户基本占到45%，经济开发区以小高层、高层、联排别墅供应为主，档次品质较高，逐渐出现高端产品，北京客户所在比例可达75%以上。总结通过对香河房地产市场不难看出香河独特的地理位置优势，随着北京以及及河北省城市化进程的推进，环首都新型城市群雏形已经显现，以三河、香河、大厂为基础，建设京东新城的构想正在逐步实现。根据规划，环京区域河北省将建设3座百万级人口新城。其中，以香河、三河、大厂为主，将建设一座位于北京、天津二者之间的京东新城。在通州“城市副中心”的确定、“环首都经济圈”的逐渐落实，京津的联动，同时伴随着在北京的第三次城市空间跨越式发展之际，香河得天时地利，不仅以独特的区位位于京津唐核心，而且同时是京津的交通枢纽地带。目前，环渤海区域的规划已经进入实质性发展阶段，香河的地理位置优势突出，在北京与天津之间，是天津和北京把整个400多平方公里的香河包围起来了，联动优势非常明显。它是往东环渤海区域重要的枢纽。

从香河目前的土地出让区位来看，万科、绿地、富力等品牌房企，大多集中在香河县京沈高速以北地区，此区域地块较为平整且均为大面积出让，比较容易形成高品质大规模的宜居项目集群，目前该区域配套设施比较欠缺、成型项目较少，但随着在建项目于待建项目的竣工与配套设施的完善北部区域房价还有很大的上行空间。香河将成为北京明日新城的最佳选择！第四部分2014年房地产市场的展望这是一个分化的时代，今年以来核心城市主流产品价格上涨明显与三四线城市去库存并行，回顾全年，伴随着董潘教授反复强调的“未来北京房价80万一平”的声音，北京五环的房价已经成功迈入5万/平米的时代，这充分反映出来一线城市的涨幅；与此同时，我们发现供给压力巨大而总量的需求有限，很多楼盘从年初到年底价格几乎没有怎么涨过，其中东北三省的三四线城市已经成为了不少开发商的梦魇，某些城市例如丹东的去化周期高达近7年，如果把未来的供应算上，那去化周期更是长得可怕；即使部分拥有产业集聚和人口集聚能力的二线大城市，例如供给非常巨大涨价压力不大的武汉、重庆和成都，今年部分开发商在当地的盈利水平也不高，其中还不乏知名房企。在一些传统的发达区域，例如苏南地区的苏锡常，今年也因为外需的疲软最终导致房地产市场表现并不如意；而温州这样民间资本特别活跃的地方，也因为民间资本危机导致房价的暴跌，与之对应的是在四大国有银行坏账里面，温州是排名第一的城市；即使在杭州这样的大家公认的1.5线城市，不少开发商在这里也面临着去化并不如意的挑战。展望

在这个分化的时代里面，我们也可以看到开发商的分化在加剧，集中度在显著地提升。由于核心城市主流产品供不应求的状态，刺激资金实力雄厚的主流开发商回归一二线城市，直接推升核心城市的地价，从而导致行业的进入门槛被拔高，因此在当前拿地越来越难的时候，大开发商凭着品牌和产品的号召力，有与地方政府谈判的实力，在拿地方面较中小开发商更加有优势；由于利率市场化的推进，当前市场利率双轨并轨推高利率中枢的趋势越加明显，刺激开发商更愿意从海外融入廉价资本，叠加国内以资产作为信用的融资现状使得大开发商拥有更高的额度，这样的开发商其IRR(内部收益率)与融资成本的裂口更大，竞争优势更大，例如某公司项目18%的IRR要求，最低时其从香港能融到Libor(伦敦同业拆借利率)加200~300多个BP的廉价资本；由于在公司管理、组织架构和发展前景等多方面的优势，吸引着更多的人才流向大的开发商；在行业整体利润率逐步走下坡路的趋势下，已经形成规模优势和成熟产品体系的大开发商在成本控制上优势明显，利润表现方面较中小开发商要好。上述这些，都是开发商集中度不断加速的原因。展望

在举世瞩目的三中全会后，房地产市场的走向牵动人心。从三中全会的《决定》全文来看，并没有单独论述房地产的段落章节，但可以从市场体系、土地改革、财税改革等方面看出不少关于房地产市场的内容。字里行间，透露出这样的信号：房地产市场未来会更加市场化，强调市场在资源配置中的决定性作用，建立城乡统一的建设用地市场，集体经营性建设用地出让、租赁、入股同地同权，加快推进房地产税立法并适时推进改革，这将意味着中央决意建立起房地产“市场归市场，保障归保障”的二元体系，加强对农民利益补偿的力度和以创新方式提升农民收入，加快联网速度试点和房地产税立法，这些长期性的措施将促进我国房地产市场平稳健康发展。我们预计未来的房地产市场预期稳定，市场的运行受到行政性调控的力度将越来越小。展望

政策之外，我们更加愿意谈谈行业的中长期未来。我们一直没有担心过市场中长期的表现，皆因中长期的需求没有问题。相比欧美日等国家，中国家庭部门的资产负债表杠杆率较低，有充足的加杠杆空间。中国城镇居民可支配收入还在持续增长，未来还有收入倍增计划保驾护航，能很好地支撑房地产中长期的基本面。即使从住户储蓄率走势来看，2009年之后已经走过了高位拐点，但是在可预见的未来里将会维持在一定的高位水平。这些都是我们对于行业中长期仍持有信心的重要原因。当然，由于住户储蓄率高位拐点已过，再加上中国家庭金融资产规模爆发分流住宅的投资投机需求，我们预计未来房价上涨的幅度会逐步放缓，这是行业下半场的重要特征。如果加上三中全会关于房地产政策的相关表述，我们对于房地产市场未来的健康程度更加乐观。但是我们也知道，即使行业的中长期向上，但短期不时也会有些小调整，这也是行业正常的螺旋式上升的规律。展望

对于2014年市场的短期表现，我们也有一些自己的判断，但预测这些行业的总量数据意义真的不大。我们更加相信，对于开发商而言，与其预测明天天气是否会变冷，不如多穿一件衣服；而且，在市场迈入分化的时代之后，市场总量变化带来的指导意义正在被进一步地削弱。在市场的供需关系层面，由于今年土地成交情况处于让人满意的高位，则意味着2014年开发商推盘的货值会有明显的上升。再来看需求，我们一贯认为资金成本的抬升对于家庭部门的需求有影响，但不是唯一的因素，因为除了价格之外，还有首付比例、期限、预期收入等非价格因素带来的影响。更准确的说，家庭部门的需求曲线对资金成本的弹性没那么大。因此，利率的上浮要累积到比较大的幅度后（这是渐进的过程），才会导致需求出现显著衰退。今年下半年以来，整体利率中枢开始缓慢抬升，但是进入四季度之后，长端利率隐然有加速的趋势。展望

因此，对今年下半年的成交水平并不是太担心，但是由于最近长端利率的走高，加上当前中国的货币易紧难松的大环境，使得我们开始对于接下来乃至明年的需求表示明确的担忧。总的来说，2014年行业的整体供给增加，估计可售面积要增加10%左右，而需求却有所衰退，我们相信行业整体的去化率会低于2013年，预测销售面积同比增长5%，全国均价增长5%，而销售金额增长10.2%，但当前城市分化的局面在2014年会加剧。或许会有人认为明年会是房价负增长的糟糕局面，甚至现在都有些崩盘言论出现。对此，我们只能说即使在市场存在调整的2011年，行业的数据依然是正增长的，但是对于任何一个行业来说，增速的下滑带来的冲击一点也不会比绝对值负增长的冲击少，尤其是对于房地产这样的资金驱动型的行业而言，冲击会更明显。2011年行业增速的下滑，导致很多开发商在2012年初面临着巨大的偿付危机，最终很多开发商降价来保证现金流的安全，在2012年初甚至存在一些价格直接腰斩的楼盘。在2014年，行业增速的下降同样会带来较大冲击，会有部分加杠杆过度的开发商面临着去库存的压力。但是更多的中大开发商在这一轮以来加杠杆比较谨慎，债务结构优化较好，A股三季报的数据显示行业短债占比为36%，处于近几年来的低位。基于对整体行业的财务健康程度的信心，我们认为2014年增速的下滑带来的冲击会比2011年少，行业将会实现软着陆。展望感谢您的聆听与阅读谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作