地块价值判断和拿地实操技能

地块价值判断和拿地实操技能讲师：冠仕马如果一个房地产项目成功开发的标准分是100分的话，精准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是70分。

一、宏观经济分析与预测

2016年中国楼市经历了惊心动魄、跌宕起伏的过程。

2015年年中以来，在相对宽松的政策背景下，中国房地产市场逐步进入上升的周期。1-4月：房地产市场出现井喷式爆发，由一线向周边及二线城市波浪式扩散回暖，在4月份之后呈现回落调整的迹象，5-9月：自7月尤其是8月份以来形势迅猛逆转，房地产市场出现过热，面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风险。10-12月：随着一线城市从严调控的推进，以及9、10月份热点二线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。2挑0锣1雾6年9月30日北密上广楚深限势购限耳贷政扔策库得存届明拢显器消唇化把，头二广线凳城延市锋库端存牺消臭化妇快缝于械一啊线份城本市价格异开始膛同比内上升环，一驶线城杠市涨搞幅比联二线粉城市琴明显二三线汗城市限购悲限贷和疲限斜售政策（2桑0奸1讨7年4月）1、本夹市户染籍限分购2套烘新丽建班商酷品花房2、雄非类本朵市昆户偿籍负购评买宴首事套拉房肢需吊缴跨纳1年正社拒保妈和为个弟税睁，木购策买旋第被二局套南新哲建愈商田品降住年房歉需绍缴司纳2年社镰保或沿个税雕。3、非侦本市此户籍虑本科败以上值或初蒙级以容上职潜称，荒购买宽首套巩新建划商品塌住房疗需缴虹纳半腾年社看保或多个税4、限蛇售：况新购蛇住房糖（含仰新建写商品吧房和眨二手叔房）我，需站满2年方溉可再作交易。贷留款世比槐例级：裹贷喝款屡第银一驶套迅首绢付夸要番求3认0出%，积第袍二妄套海首牵付4感0盼%20喉16年候房鸣地它产计市前场根特谱征2时.唤1记.热点迫城市浊房价驶增幅灿从大荣幅增辛长到炸环比惠回落2.诞2.投资今投机往需求箩由迅糊速爆们发蔓卸延到乏沉寂救离场2匪.曾3贝.开漠发松投义资绿增蜓幅果由便快拐升及到题缓洞落额再匠略规有袄反报弹2两.候4灾.热点腹城市眠楼市尾由恐捐慌疯辜狂恢惰复理臣性和折冷静2茎.俩5尿.住奴房逆供址求怠空燥间逗错炼配顽持崖续训加钩剧近道年誓来政策次导向贿和调控路嚷径房价浩持续药上涨糠的四罪大根检本性海因素2犁0裙0装1年多加葛入类世先贸盖，坡中霸国欧经陕济袄的鄙飞太速帜发锤展-街-反-旧-购粒买粉力中国甲的城鸭市化奥进程-锤-窃-鸟-购买存需求人融民云币检超甩发--雪--价小格借和朝价定值国惨际冶经淋济蛛形懒势虹，拖特尖别逆是校金体融划市搏场水的棉影穿响-饭-闹-劝-价佣格以波玩动畅的钓外青围鉴因贱素█2杰0罩0希5年房价下福跌：咐流狮动雄性戒过马剩页，蒸土强地贿和祖信庆贷摸的急京刹规车--无--主动█2碌0机0努8年房价下兵跌：全薯球金山融危顿机-洪-栽-辞-被动█2矩0都1秋1年圾房孝价曲下龟跌寺：宣欧谋美桐量兔化皂宽排松车，暂我略国很限破购声限编贷呼限少价-蜓-想-迫-主朵动█2卷0点1橡4年捧房嚷价朽下获跌贝：QE退免出摔，篮三君限猴解街除蜘，舅去兄库场存--旋--被动█20愚16年房价先涨遥后跌：美元芬加息桌暂缓新，重凳启限服购限榆贷-旨-阻-蒸-主动█2霉0皱1哨7年房价熔（？恢）：纱美元加触息开警始，强调招房屋拿使用耗属性-侄-蔑-拳-主动？被花动？比较肢过去旦四次埋房价下跌通看2扒0蛮1浑7的掏产姑业如周勺期饰点二、游地块为投资屯的开宜发策价略和搅开发蔬模式1石31、从罪投资砌回收器速度赖看：榜长线痕模式扶和短料线模鼠式2、从流产品扶类别杀看：受单一逢产品努模式巧和组星合产逃品模趁式3、从尾单一敲规模方来看虎：大鞭盘模球式和宴精品金模式霉；4、从惊地区亡分布歼看：起区域额模式浊和跨览区模烧式5、从舱经营粗主旨离来看捎：品因牌模神式和汁赢利我模式脆、生察存模姻式和贯成长住模式6、从商仿业类所别涌来退看丽，串有产业地扁产、城盲市鹊运阻营差开咐发秋模骑式偷、史特罪色昂小棒镇膝开颜发模况式、脊旅送游灶地请产竹开开发战模驾式激、盆养恨老宝产席业疮开外发帜模赢式奏。█课贫程讨贯论：之我们微企业的开啄发你策担略牺是椅什敏么港，顿我旱们厕偏菜好再的投形资模式想是什搂么？烟有什诉么优丑缺点开页发策铸略括和匀开使发模式的选舒择产业锄地产参开发踢模式城市雕运营袜开发舰模式特色傍小镇道开发漏模式特闸色腹小匆镇些开广发愈模馅式特色回小镇的开发努模式三、榴市椅场进分故析熟和银地担块毯评暑估房地爱产市斯场分讲析的里步骤第办一便步唐：语市长场露区政域倚界殊定这里贼所指缝的区欧域是圆中观缩慧房地欠产市行场分多析的绝基本榨单位狠，具慕有完拒整的筛房地香产市闭场特胸征的妖范围着，一冈般以扮行政绢区划终来划丑分。第二浪步：集区域僚经济虾环境沉和市墙场分谈析考毯察杂整圆个羡区脸域恨经妙济咏环北境醒，芝判装断争区酬域厚房铜地竞产礼市伏场河处炭于脾何尖种粉发强展逮阶屠段顶，厨找茧到碑影刻响拍房靠地必产按市勾场穗变羽化漆的避主除要顿因标素涨，崇对井区龟域额房湿地讯产陪发袭展由前惊景藏进牙行嘱预避测薯。第三起步：烟专业能市场示分析按物朝业类像型进孤行市孝场细耽分，鱼对各制专业东市场扩的供乓给和蹲需求蒙进行垂对比帖预测职，从帮而揭滤示各遮专业蛛市场睬的需昌求潜恩力及帽分布丛状况该。第次四四步茄：景项雨目闻市零场术分扯析根泽据抛对问市况场锹潜兰力悼、磁竞壮争攻对阵手悦及驱目伏标义客虎户印的炎分栋析医找私到翼项悟目稳的甘机言会踩点左、谋预凳估盾项找目艺的期市磁场晋占价有吨率熊。房想地搏产妨市游场它分假析泉的夫方塞法区域率经济毁环境吃分析区域阿房地质产市沿场分屿析对当棚地经许济环银境中反决定嘴所有痛类型债房地虎产供伪给和租需求素的基鞋本因踪蝶素进贼行分盈析，殖对过部去变巨化趋膊势进缎行判处断，缎预测缝未来抚的发喂展前救景。区域叙经济吴环境况和市妄场分跑析：寺基本深内容数唱据团来物源各地治方统你计年庙鉴、冒统计义公报衡、经谜济发国展月绒报、抓地方饲经济荷信息缎网、哄地方揭政府鼻网站爬、中叔房指抗数、厨国房愉指数拥、地百方房芹地产成年鉴土地仔、规协划部创门的述政府歇官员雨访谈规们划援、诱房跑地周产格等嫁专捎业俯人须士践访抗谈区域拖经济器环境亚分析1、总券量指种标：GD办P、人川口、凶人均G的D荣P、井固今定金资殿产旨投饭资仇、纷新协批肉三背资皮企闹业拆人骗数跌、我接停待震入纯境有旅烧游喊人肤数肾等2、结描构指翁标：岭产业时结构拔及布腾局、甜就业垃人口稼结构3、佩水繁平骄指委标神：堵人顷均蓄收工入爸水严平笼、筝消浩费肌水般平衰、父人浸均吹居早住遮面欧积蹦、坊住痒宅论消抗费稠支峡出既水霞平4、调城江市合经聋济膛发份展够计寒划箩、趁产呈业滤规玩划厕、糕城脉市苹总榨体摔规最划区馒域鼻房罪地绕产阵市感场扭分浸析1、投胀资：拣开发赚投资铲额2、土妥地开群发：易土地巴开发隶投资袖、开堡发面胡积、刮土地诞出让略金3、扛商窑品轿房德开蛾发苦：意施伯工新面捡积简、畅竣返工病面认积旗、扮年看开情发编量4、吐销体售摸：州销谷售胃额后、沉销缸售殃面床积喊、黎价挂格碰、执空薄置记量蚀、川吸狠纳秋量5、房酿地产涛景气登指数兵、价码格指南数房援地均产楼市场场凭分何析暂的得方脑法区域植经济市环境由和市岁场分筹析：冶基本里资料诞的获星得对每散一个逼可能素影响替项目刻竞争同性能查的特牌征一姥一进蔽行分朝析和史评价木。法沙律鲜特明性妙：岩土者地哀使裤用卵权刃年让限论、宝规捉划嫁条皮件利、弟建竹筑丛标抱准…盯…经释济女特俯性够：幻玉价窃格顽、配付跟款炮方焰式……自然舅特性炒：地缩慧块面虽积、洁形状漂、高舞度、弄景观马、区杰位…焰…关联裹性：席通达察性、固可视袭性项目帮自身青资源味条件些分析竞猴争绵对锻手膛分淹析目执标肠客中户膏分棵析现有傍、潜遗在竞蚁争项洁目的球竞争恐特点泄、市桃场反四应目标板客户箱的数岁量、摘收入亏水平佛、家默庭结潮构、裹消费后偏好图、生泡活方泳式、仙心理宗特征菌、行艘为模笼式找唱出科项路目尊的继目庸标梢客耍户目滨标催客慈户完置甩业热的撒需粥求华与阿心纺理贩诉溉求找出池项目赞面对艺竞争销市场峰的机辨会点房地出产市南场分飞析的甘方法色：微老观层宴面市筑场分趴析和地块么评估1.区域怀市场分析--斩--市场腿调研财任务闭书2.竞争宾楼盘分趋析-女-拢-讯-楼亭盘界调急查是表3.市场万分析愿要解绘决的笑主要布问题废：专知案市纠场调各研的指及引4哄.地块企分析--蚁--渗--膛--宗地阶社会悄条件躺调查骗表-卖-钉-宗地暴自然腾条件呢调查启表4别.相禾关摆政河策评喉价--辩-房传地筋产卸政毕策教法晚规知调茫研忧表四、地块块投煤资的决决策扶核心明：产锈品规茅划产品规除划应能该喘实铲现问土俩地神利楼用的最矮大利烤益化产品延规划驾首先占要立叉足于书规划洽条件产肚品梨规损划占和冲企后业阻自皮身柳的爷产疮品问密麦切扒相秒关产品规划隐和自唤身企霸业的晒运营能力密萝切妹相封关产品歌规划竭也和单企业灰的自羽身销龄售能力碍密切珠相关█实巨战卡操猫练万：纪强若排方方怨法搭的六介摇绍就和阔实舞践强排岸方牧案供案渐例恩分悬析某面项沾目此基联本生条登件容积胃率：0胡.乱9灯9总扣用钱地菠面袖积昂：20耕16应36㎡建各筑止面乖积奥：2成4万河㎡连，迫其饥中险计扎容君面蠢积梯：1战9迫.双9构5万浸㎡建割筑两密殖度屑：0.半20绿按地贵率慢：3杨0%产品配置朽一览余表（睬方牧案吓一赔）物业类型占地面积容积率地上建面/地下建面预期单价元/平方米预期总价独栋别墅700000.2517500200003.5亿联排别墅316360.7 22000150003.3亿叠加别墅

8500花园洋房600001.27200065004.68亿小高层公寓400002.28800060005.28亿计容总建面

199500

16.76亿产伍品吼配吩置奔一葡览剩表（方泻案陵二挽）物业类型占地面积容积率地上建面/地下建面预期单价元/平方米预期总价类独栋1088780.5544502000010.89亿联排别墅00

0150000叠加别墅00

085000花园洋房931221.5614553065009.46亿计容总建面202000

199500

20.35亿五、地赶块投筋资的漏决策久依据央：财蒙务分扩析地块投资般的决尺策依供据：溪财务分冈析1粘.房农地圾产萍项六目绳投贤资皂与妹成鹿本株构吹成2.房地虏产项搬目的纵收入义估算3壮.房地认产项圈目现己金流锯量表4.房籍地冲产条投茅资仙收远益遣分踏析:项目废的静甘态投旦资和膀动态测算5.敏柏感累性透分陵析█悄实平战缎操竿练驱：掩项撒目占的匠可凶行草性常报帮告丧的吉编掉制项讯目质进宪度附计统划帆横秆道棋图

项目进度计划横道图

阶段工程活动2016年2017年2018年

季度3412341234

设计与计划土地款支付取得土地证

建筑方案设计

地质勘探

施工图设计

施工规划请照

三通一平

基础工程

主体结构

设备安装

粉饰工程

公建配套

验收竣工交付使用

销售期

项重目歉现露金近流薯程坟表投资颠管理钻标准恨化模亦板项术目扰建秆议疫书项目初苹步研评丘估报告项节目可混行专性报告六、土规地市睡场三、优出让胸方式纷的适统用范江围出让方式划拔方式招标、拍卖、挂牌协议1经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等)及有竞争要求的工业用地；1经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的1国家机关、军事用地2同一宗地有两个或者两个以上意向用地者；2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让2城市基础设施、公益事业用地3划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的；3划拨土地使用权转让申请办理协议出让3国家重点扶持的能源、交通等项目用地4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签定合同有偿有偿使用，需要签定合同少量费用(补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制四、津招标肝、拍性卖、皱挂牌周的异暮同招标拍卖挂牌交易场所指定地点拍卖行土地交易场所交易方式一次报价多次报价多次报价持续时间长短长复杂程度需要制作标书

十分复杂不复杂一般衡量指标价格及指定的技术等其它条件价格价格适用范围具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件土地用途无特别限制及要求土地用途无特别限制及要求七、受房鄙地幕产蹄企光业哗的棉拿掏地悟方答式39招简拍恼挂援介学绍土界地姥转脚让足介痛绍股权说转让鼓介绍合蛛作昼经非营介绍绍土践地合育作江（户企做业蜓与惑企尺业乎、牧政死府译与姜企压业登）一艺、喂二级仍联始动概浊念地贷产技（熄旅货游岔、补公臭园纹、键酒输店疏、逐商拒业调等祸配他开港发宜用秧地）委兰托且代削建著介婶绍房地长产企魔业拿淡地方式五记个撕模甘式近十炉六谎种祖方贪式401）判大胡连贩万株达株的佣模惭式2）万滨科的苦模外式3）狮绿盈地的模扯式4.）企炭业勾坏地够技虎巧屡、却门登槛胀条意件汤设阅置█实帮战委操灯练心：厘什察么柔是晶我宅们铃企贫业搂拿善地萄条羊件端的岭最跃佳颤方驱式？品病牌昏房嫌企梢的愈各竖种墨独想门眼绝机技昏及泡其杜拿释地笔策绒略勾地概脚念土地缩慧在正羡式挂骑牌出狼让前然，由骆单位润或个标人对舞感兴遍趣的终土地材向政犯府表供明意防向并丘出价那，如究果申雾请人响资格仙符合害条件膜且其狸所提闲出的捆报价酸符合姑政府板预期畅，政怎府再教以“垮招拍馅挂”毁方式紫公开祸出让杏该宗泰土地冠。进入塘“招辟拍挂夸”阶农段，炸如有石人竞误价，笔则价次高者违得；养而一裂旦无婆人竞计价，杜申请金方应文当参逝加该亩宗地窑的招猫标拍国卖挂遇牌出嘉让活姨动，肺且报锤价不怨得低啄于其电承诺房诚的土孟地价捞格，毛其用侨意就绵是防值止土讯地流肉拍和评贱卖鼻。勾地品制源蜓于香鉴港，涂当时底，受削亚洲千金融它危机廉的冲酬击，漫香港贺的楼找市泡芽沫破施灭，碍楼市阵进入响低迷签时期纽奉，香旁港政佛府担冷心土污地被悦“贱倍卖”浇，便鞭暂停填了“汗卖地挤”转隔而采奴用“陆勾地添”制静度，锋这是筐勾地乖在香映港实视行的蛾最初膊目的他。如删：碑广槽东20浮11年实霉施的报用地旗预申泰请制施度（路即“秋勾地夹制度皮”）庭，则疤为如表何保惕证有别效供雨给提颠供了伸积极桌思路洞（1傲0岩%的保占证金)。八、怀各须种睬拿励地罪模剧式估的运风经险一手婚地拿李地风提险与净防范1、生征地的也风险斗：无爹法及冲时完芽成甚鸣至无拘法完修成搬默迁的朗风险。【柄案壁例悠】甚某烦房仆地戒产坏开吩发叮企让业默市苏中惨心夜地偶块嚷搬厌迁3年俯投僚入伍数义亿唤至靠今笑完道成1/串3搬迁痰任务担。风蚊险熔产再生推原床因恢：赴稳目定迷压烛倒壮一马切赶，斤无侦法接实巡寿施杨强庄搬穴；掏征歉收领条态例姨出漏台买，效因昏公劈燕共买利甲益嗓才仇可慢征纵收边。风坝险死防精范眨方槐法土：（1）垦尽颗量壁少胃拿建或独者舰不言拿总生腔地膝；（2）若裁拿生匆地，蒙建议悲从先明进行主集体颠土地速一级私开发活，而事后经规过征栗地后挣，通采过招阵拍挂颗拿地楚。一耕手序地皂拿窜地胳风型险膜与否防珍范2、政览府暂喘时无饰土地椅指标重引发跃的风祥险：馅无法伪及时朱、甚迷至无滨法取贸得土晚地使烘用权修影响老开发厚建设卷风险目，以牵及先移行建楼设无挺法取建得土比地使锹用权写的风计险。【苹案仆例落】劲某竞县抵因承土数地馅升校值旅而算征耻收劣解虾除细出繁让悠合恢同私纠泊纷挠案风险小防范嘴方法微：（1）冬约寇定仙指巩标菠落味实旗期盖限涂，蚕并唐约派定副违挥约停责翁任鲜。（2）跟历踪土垃地指桐标，腥一旦菜有了爷指标迹，即僚取得付土地旧使用宇权，绢避免启挪用雾。（3）责土翠地镰指布标渔未躬拿可到弃之群前悼，蒙尽奥量倚少闹投声入拣。一匪手烘地票拿碍地购风猫险接与妄防鉴范3、地睛域差副异风罪险（贝不诚众信风盟险）汪：指盾标无策法落晓实、损优惠担政策指取消耻、要破求补地价【案割例】宅某县招招商牧引资饭给予叠优惠捎后要僻求增良补地演价。风险悲防范舅方法票：（1）耍诚锅信伴度敢差绕的关地卖方握，掏不皇宜火拿拥地妻；（2）尽波可能房诚取得扫有利贱的合听同约践定且味需要诸尽可赴能细圾化。二床手处地核拿删地锋风通险汗及霸防染范1、在业建工斤程转养让未种达转矮让条戏件无问法过牲户取脊得产企证的风险。防挺范斥方屠法醉：肚股揉权师转羞让衣方今式状取玩得烧土消地下使脑用括权怠；贤促谱成犁达撑到桐转沫让掏条握件派并嫌在狭转思让舱条兄件叼具鸡备撞时练及讨时卸转佩让。2、在惯建工裕程被转抵押狐查封移等风壁险防赵范别方涉法揉：廊尽陈职贴调罗查初并珠设性计卧安赵全僚交早易凉方纤案。3、隐槽瞒负汇债（柜包含否或有箩债务终）、梦虚构台债务侮、一贯女二掠嫁的值风险防范远方法清：尽急职调粉查、挑设计坏交易葛方案糖让转叠让方纷承担忍并提菊供有肚效可绝实施涨的担惨保。二背手尚地设拿衬地亩风敲险桐及翁防若范5、故受难让抢方述无韵法否受赞让敌股胃权宣的避风吃险产朗生均原尊因惕：炉出驻让叉合捆同火中运对帽股些东呈有再特坚别俱约蔬定摘；党股饰权宇被觉质裹押缩慧、兄查使封驻、重易邮主耳等灰。防戒范糟方枣法签：重尽誓职俯调习查迟并粉设处计糠安灰全逗交晚易栏方误案。6、白税抹收在风冬险产孔生泥原竞因鸭：含为刺了啄遏食制味土按地壮使咐用睛权决转越让片，随有饱些删地如方刺内坦部杏规烧定躁税判收壮政厉策誓，趟补犬交羞契史税处、禾土腔地适增森值舒税赠，承否原则猜，树不橡予搬办狮理饼大洁产经证如。防沾范译方厚法扰：剑当匆地皮国悄土独部价门利进钳行混调诉查勾，掌并猛约钥定穗后惜果坐承麻担饭。二秒手君地织拿愁地弱风云险滥及旨防坐范7、招匆商要说求捆满绑出挠让风勇险产驳生原佣因匙：咽招逮商长价眠低零，旦政末府盯部钟门展提伸出兼要吓求液，科达厉不艇到迹则艰收炎回毒土降地联使断用温权夏，挎或繁者犬附闪带杀义舌务阳，板不丙履秧行种则森收徐回猪土挖地签使惧用武权匆或扒者舟受秃让北方址必拳须竿承辰担。8、闲纷置收流回风涨险、乒土地节升值贿征收袋风