如何进行房地产市场

如何进行房地产市场分析学习内容理论部分案例学习为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告2市场为什么要进行房地产市场分析？

开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。。。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？3什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！4房吵地挂产烫市骡场宣分畏析吐的炉思关路偷、婆步妻骤梢和库方津法1。扰思胆路三个智层次区域童市场秩、专随业物隔业市词场、夸项目绪市场两葬个队方拘面供蚁给微、坚需盘求三钩个铲时辨段过至去裕、踪蝶现凉在转、国未井来区律域市场渔分析专业市碧场奴分钞析项荷目市场狐分析广州定经济召环境鉴和房送地产波市场广州漫住宅六市场项目妄所在奇地市效场例如隐：区域延房地体产发谎展处千于何辱种阶奏段？项目脚市场彩处于抄何种勉竞争量格局艘？竞争阁供给证分析客织户浇需宪求侮分敞析竞储争候供驰给经分助析客崖户园需士求动分微析竞局争费楼搁盘拖分色析客户表需求矛分析5房蝇地然产预市课场言分渡析情的峡思积路这、派步岔骤瓦和幕方剩法2。步肾骤第豪一酱步筑：匠市事场唱区望域斥界狗定这糊里如所弹指拿的滴区续域薯是奇中堡观该房剧地迟产判市失场架分带析顺的笼基号本漏单斯位帆，厕具滤有乒完昌整薄的导房裂地瓜产笼市答场路特例征插的触范饿围违，检一旁般扰以害行与政债区娇划磁来洲划伸分。第二娘步：协区域狠经济励环境斑和市业场分良析考察兼整个鹿区域阵经济插环境封，判坑断区趋域房薯地产董市场泰处于帖何种亩发展嫌阶段余，找皇到影顷响房葬地产劣市场涛变化述的主扁要因隶素，经对区帝域房耽地产刷发展滋前景殃进行南预测抓。第三霸步：联专业冒市场泛分析按甲物应业月类病型奸进新行加市愉场塌细雷分罪，端对绍各焦专俯业芒市凭场火的棚供茅给碗和骡需图求扫进妙行供对新比雀预纸测拍，微从途而舌揭脖示裙各讲专扁业绵市蜓场错的帖需按求骄潜词力希及霞分俗布靠状雹况荷。第勾四情步屡：古项女目题市扑场壶分跌析根聪据变对馅竞眉争肃对拖手潜及约消黎费线者除的怜分乡丰析筋找依到刑项老目碑的库机便会码点您、灿预长估煤项道目齐的付市神场昏占句有声率溪。6房地损产市额场分指析的伐思路回、步拒骤和润方法3。方画法第二旨步区功域庙经夏济煤环逃境授和行市垦场愚分柏析区车域圣经菜济杰环诸境油分涉析区域断房地套产市贩场分毁析（贸一渡）相基凯本凳内夹容+对当旗地经雅济环首境中虾决定某所有签类型贤房地师产供晶给和柄需求起的基明本因主素进外行分律析，个对过策去变格化趋栋势进舰行判馅断，循预测静未来搏的发惜展前装景。7房地脆产市挪场分唐析的者思路朴、步猎骤和假方法3。陆方抚法第案二桥步区庙域艳经齿济右环流境申和冷市层场习分榨析（二仍）基家本资贡料的酬获得区域猪经济伟环境漆分析1、称总卷量亦指歇标GD较P、人盾口、美人均G未D泄P、仔固祥定慕资激产茂投湖资忆、晃新气批乡丰三残资乒企捧业不人窗数老、他接盘待乡丰入凡境饮旅恢游随人庄数…乳…2、倘结派构盐指炸标袜：夜产鸦业源结培构环及杂布绕局棵、警就乡丰业折人肝口醒结男构3、冶水称平潜指妖标接：片人售均燃收诊入糖水桑平末、懂消歇费导水般平术、补人爬均贷居被住何面租积眠、他住肃宅铜消辩费跑支捡出并水五平4、城徒市经膊济发箭展计提划、转产业宣规划执、城名市总纪体规随划区呈域呈房恢地栏产戏市淘场灶分附析1、投乓资：笨开发母投资询额2、找土稼地角开有发议：枕土概地怖开挖发解投航资龄、来开稳发炭面戒积贴、欧土蛾地述出当让恰金3、竭商遥品疾房旁开么发井：并施器工刻面恶积屈、若竣予工浩面膏积愤、谈年万开叠发萌量4、销叹售：葵销售具额、饶销售纷面积雄、价壁格、黑空置显量、蛛吸纳辛量5、房杀地产躲景气梨指数枪、价拿格指县数数据誓来源各地钓方统剖计年串鉴、祝统计鲜公报突、经陵济发单展月嫁报、调地方射经济怪信息织网、帆地方拆政府臂网站拔、中普房指星数、哨国房火指数扎、地裤方房我地产些年鉴土地寄、规煎划部猜门的蹈政府辉官员医访谈规划平、房兰地产框等专壶业人网士访搏谈8房地爬产市拢场分发析的悄思路访、步怠骤和瓦方法3。方限法第环二魔步区兼域哗经信济朗环腐境且和场市忆场智分垂析（三谷）能道够反亭映区狸域房傻地产华市场壤发展亡状况栋的指肚标人刻均GD符P与娱房律地话产罚发菜展席关旁系GD值P增姐速肌与睬房雨地译产繁发娃展较关颈系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展9房地煎产市悟场分跟析的摸思路芹、步败骤和耗方法3。方柄法异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地涉产市兰场预勇警预蚊报指趴标体辽系第二邪步区域岛经济童环境渣和市眉场分涛析（衫三锻）龟能跨够将反识映延区富域怀房艘地盗产垂市华场钩发雨展乞状雨况绒的谈指蜜标1交0房芝地走产映市过场迁分距析谷的记思属路崇、肌步愤骤戴和主方与法3。嘱方吹法第二山步区域誓经济讲环境既和市馒场分戴析（还三孤）瞧能坝够判反拒映赵区窗域催房鹊地撇产弊市仪场流发驳展杀状份况约的你指阀标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格井尔系侦数与割住房独支出答比重皂的国雾际衡吨量标钩准恩格妻尔系糟数＝务食物昂支出镇金额/总支宏出金农额与国陷际上姜其他私国家兔相比逮，在肿相同霉的收胸入水卧平下因，我场国城档市居探民的双住房鹅支出子占总喝消费抱支出飞的比既重仍肉然偏尾低北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20居08年稻我根国旅各欣主递要莫城旅市筒的肾恩隔格淘尔寇系孝数1茧1房地扫产市渗场分或析的花思路烤、步沫骤和缝方法3。滩方勤法第婚三戴步专业羊市场迫分析颤（住怠宅）1、贝住扇宅亭类齐土蛇地裳供藏应狗情意况厕、姐成桐交原情事况熟、舰成宋交假价烂格2、住佛宅商较品房异供给愧总量群、供窑给结正构分浩析（匠按面浸积进少行划脾分）3、承住没宅餐商淋品项房板成煤交本结迅构渡、铸产倒品远特指点趣分些析4、住欣宅商铸品房锡成交扣价格惑分析5、龙专姨业棚房粗地叶产努市愈场殿总伏结12房地换产市极场分月析的求思路看、步译骤和配方法3。栏方乔法第习四呈步项目肾市场载分析（监微痒观氧层侍面戒）对俯每婆一闷个诸可幕能救影历响翅项禾目观竞园争谨性黄能千的蠢特皂征您一初一您进略行眼分佛析渗和残评啦价奸。地块搞特征练：土携地使使用权渡年限短、规远划条买件、暖建筑播标准涝、地袄块面氏积、炸形状蹲、高术度…悠…周围眯环境沉：自枣然景观帅、人旷文环承境关滨联偿性建：目通欺达递性价、泰可甲视份性项目鞭自身盈资源券条件糖分析(s态wo顾t分析)竞肤争闻对证手绒分海析目标言客户贴分析现有估、潜糟在竞获争项妹目的轰竞争尤特点斯、功轨能和稳优劣玩势、示市场尝反应目标武客户姿的数疑量、吓客户里类型跪、收男入水葵平、惹家庭到结构各、消银费偏花好、挡生活姜方式父、心窜理特槽征、社行为挖模式找出闷项目订的目用标客虾户目岗标猴客灶户长的菊置雕业券需骂求冲和穷偏壁好找觉出籍项责目阅面握对流竞殃争辱市占场菊的躁机磨会涂点最终澡目标1蛙3STOW内部财因素外部侵因素SW盖OT分析SW致OT工具奴（项准目+环境+竞争渗）1孙4SW倦OT唱分析辛的价测值要见素S/芒W（优窄势/劣势疑）的鹊价文值宴要埋素地吸段斜要劝素环境酷要素地块贸要素项目久要素具竟体廊地茧说端，风针译对浑一锐个地旷块的阁价固值痛要垒素午包喘括肯：地养段谁要红素——地段/片匀区赤认残知许度/周边劈燕配套只（商乡丰业/教育夺）/交通满等（无可总引结为困便利者性/成熟军度/知名谅度）环榆境烟要盲素——自抬然柔环种境/四至差景观/社会盒人文氧环境迈（噪落音）朵等（身可判满定资想源的货程度规：稀巧缺、冶良好爱还是泛匮乏午）地吼块葵要约素—搂—地形倾地貌/规模/技塞术茄经榴济麻指朱标案等伤（阿可住判蚕断残产副品讨的暂可交发槐挥漂空群间劳）项迅目兼要职素——目标/开发鹊商品撒牌/可利勿用资菊源等1姨5O/爆T（让机己会/威胁遇）的寺价值标要素宏观榆要素—只—经济倾形势蹄（宏狸观政及策）/重大伙城市隙变革中摸观脸要黄素——行业竭形势膜（一偏、二交、三支级市夏场）/城市洗规划转（交裂通、霉市政断配套墙、开铲发重竿点、盲热点辛等）微观设要素—胁—市场据竞争蒙（片都区、逢楼盘摸、户旋型）/客日户许流睁向►观知点赵的羊判祝定蹄很趋重资要亮，电它甲是讲我耗们塞作年出痛策贫略管方虫向乓的徒基羞础僵。►在唱分孩析贡的卡过雁程消中肝，苦我悠们全强糕调否尽依可提能泳多码地贱去号考胳虑来优复势剥和若机海会抄，灶尤己其羡是墨必垄须歌抓趋住市核廉心荐优灯势鸭和正大握机域会—交—这是约我们岔“挖介掘物与业价照值”龙的要掩旨所距在。1懂6S近W匙O扮T升分塞析我慎们轿的贞战找略发彼挥剂优遭势袖，蠢抢请占头机喝会利轻用扫机必会染，参克围服浆劣粪势减惠少只劣册势踪蝶，倍避哭免松威殖胁发央挥壁优液势捐，沸转骡化炕威奥胁优势S机逗会O威胁T劣达势W1某7进笔行寸房员地很产诸市液场恨分森析孝时骄常密犯末的穿错号误1。大环串境看五好，限项目潮的小粉环境候就一赌定不亲错2。过珠分肢倚因重洪宏乐观吉资杀料械来栋论仪证纯项睁目逝，狡只罪关圆注倾外混围秆共撕性景，枝忽船视薄项课目墓差搞异伏性3。过介于