建筑批评的价值论

第四章建筑批评的价值论

价值一词，相当于英语中的value，法语的valeur，德语的Wert，它们都源于拉丁文的vallum（堤）和vallo（意思是用堤保护，加固等）。它的含义是可宝贵、可珍惜、令人喜爱、值得重视等，其本意要比经济学的价值概念广泛得多。价值概念首先是在经济学中使用的。

价值论(Axiology)又称价值学，是一种哲学理论，是关于价值的哲学理论，是关于价值及其意识的本质、规律的学说，是关于最广义的善或价值的哲学研究。该词最早由法国哲学家拉皮埃（PaulLapie,1869～1927)

在《意志的逻辑》中提出，德国哲学家冯·哈特曼(KarlRobertEduardvonHartmann,1842～1906)在他的《哲学体系纲要》(1911)一书中，作了系统的说明，使价值论成为一门独立的理论学科。

毕达哥拉斯Pythagoras约前580～前550价值的本质是数，如“健康”是“7”，正义是平方数。帕拉图认为，价值是理性的本质，即理念，人们通过直观所察知，而且它具有一个等级的体系。亚里士多德认为，价值在于人的兴趣，世界上的事物都有自己的目的，而目的都趋向于至善，因而，至善是一切事物的最高价值。

价值论是对于最为广义的善或价值的哲学研究。它的重要性在于：1．扩充了价值一词的意义；2．对于经济、道德、美学以至逻辑方面的各种各样的问题提供了统一的研究，这些问题以往常常是被孤立开来考虑的。

人的审美关系历来是价值关系，没有价值论的态度，要认识它原则上是不可能的。审美关系的客体本身具有价值性。──斯托洛维奇

斯托洛维奇（П.Н.Столвиц,1929～）苏联美学家，苏联新审美学派的主要代表人物，著有《艺术中和现实中的审美》（1959）、《审美价值的本质》（1972）等，他首次提出“审美价值”的概念。

哲学可以大体上划分为四个层次，第一个层次是元哲学，即辩证唯物论；第二个层次是元哲学的直接分支，如认识论、历史观、自然辩证法、价值哲学、逻辑学；第三个层次是第二层次的分支，如伦理学、美学、思维科学等；第四个层次是应用哲学，如教育哲学、管理哲学、文化哲学等。我们所说的价值论、价值哲学、价值学等，都属于同一个范畴。

第一节价值论的基本范畴第二节价值的历史性第三节建筑中的价值问题第四节批评与价值判断第一节价值论的基本范畴一、价值二、真理与价值三、价值体系四、价值的范畴

价值一词最初的意义是某物的价值，又称效用，主要是指经济上的交换价值。19世纪时，价值的意义被延伸至哲学方面更为广泛的领域。价值是人类存在的方式，是客体在社会实践中所处的地位，价值属于一种关系范畴，价值不是实体概念，而是关系概念，是指客体与主体需要的关系，也就是客体属性对主体需要的满足能力。当客体满足了主体的需要时，客体对主体而言是有价值的，简言之，价值是客体对主体的价值。

马克思认为价值是事物在社会中异化的存在，并将事物的社会存在描述为事物的“价值对象性”，将价值的对象性，亦即客观性和价值加以区别，将价值看做是价值对象性的表现形式。马克思不仅把价值概念看作是经济问题，而且还把它看做是哲学问题。“由于商品的价值对象性只是这些物的‘社会存在’，所以这种对象性也就只能通过他们全面的社会关系来表现，因而它们的价值形式必须是社会公认的形式。”——马克思

美是一种积极的、固有的，客观化的价值。──乔治·桑塔亚那(GeorgeG.Santayana,1863～1952)《美感》

乔治·桑塔亚那认为要从主客体的关系来考察美,因此,美是一种价值。审美价值是积极的,是对善的感觉,是一种快乐的情感。而这种情感是一种内在的积极价值。委拉斯凯兹玛格丽特公主c.1660

价值就是存在，就是完善的存在。真正地存在也就是根据真实性而存在。……价值就是对象之所以成为有价值的对象的东西。它不是任何外在于对象的东西，而是符合自己的概念、完成自己的使命时的对象本身。——杜夫海纳（MikelDufrenne,1910～）

第一种观点认为，价值是一种主观的东西。持这种观点的人认为价值是感情的表达，把主体的愿望、意志、兴趣等心理状态的东西作为价值的根源，否认价值的客观性；

第二种观点认为，价值就是客体属性。持这种观点的人认为价值就是指客体能够满足主体需要的功能和属性，仅仅把价值与客体联系在一起，而忽视主体在价值形成中的作用；

第三种观点则认为，价值是“第三领域”。持这种观点的人认为价值既不属于物质，也不属于意识；

第四种观点把价值看作是符合自控系统目的的东西。持这种观点的人从客体是否符合主体目的，从客体对主体的生存和发展是否有效应的角度来理解价值。

当我们谈论价值，我们是在生命的鼓舞之下，在生命的光辉之下谈论的；生命迫使我们建立价值；当我们建立价值，生命本身通过我们评价……尼采（1844～1900）

价值的五种性质：

（1）价值不是想象中的纯粹观念的关系，它作为主客体的实践关系的特定方面，是一种根源于实践的基本矛盾而形成的社会客观的必然关系。价值关系是由实践创造的，并构成实践关系的有机组成部分，是规定或制约实践方向的要素。价值观念是人们在追求和实现生命价值的过程中，由一定的物质生活方式所形成和制约的、主导自身思维方式和行为方式的基本准则，它是实践地形成的，价值观念是构成价值体系的基本要素。（2）价值关系是“属人的现实”、“属人的关系”，即现实世界对当作目的本身的人的发展的关系。人的需要归根到底体现了人的本质和人的本质力量，能满足人的需要的客体体现着人的本质力量的对象化。这样，人与物之间就发生了“属人的关系”。

价值其实就是体现并凝聚在对象中的社会关系，也就是马克思之所谓的本质力量的对象化。

——俄国学者索洛杜依哥白尼塑像（3）价值作为现实世界对于人的发展的客观关系，具有时间的矢量性和方向性。这种关系不是某种既定的静态关系，而总是趋向于未来的一种动态关系。实践中的客体对于主体的价值关系，本质上包括着未来决定现在的客观趋向。在人类的活动中，最有价值的是那些不仅属于过去和现在，而且也属于未来的、具有无限发展潜能的东西。

（4）价值是以否定性为媒介的辩证关系。人类世世代代的创造活动之间，活动的直接后果和间接后果之间，贯穿着肯定因素和否定因素的相互联结、相互转化。从总的发展趋势来看，是不断扬弃其被否定的因素，达到否定之否定，即在更高水平上实现对人的本质力量的肯定和确证。价值是绝对性和相对性的辨证统一，价值的范畴是历史地发展变化的。（5）价值是以自我意识为媒介的客观关系。实践本身同时也就是价值实现或创造价值的活动。二、真理与价值

价值决不是现实，既不是物理的现实，也不是心理的现实。价值的实质在于它的有效性(Geltung)，而不在于它的实际的事实性(Tatsächlichkeit)。但是，价值是与现实联系着的，而我们在此以前已知道其中的两种联系。首先，价值能够附着于对象之上，并由此使对象变为财富；其次，价值能够与主体的活动相联系，并由此使主体的活动变成评价。——李凯尔特

“价值”是李凯尔特的历史哲学，也就是文化哲学的基本范畴。他认为价值是区分自然和文化的决定性标准，自然没有价值，不需要从价值的观点加以考察，而文化产物必定是有价值的，必需从价值的观点加以考察。他认为价值能够附着于对象之上，并由此使对象变为财富；其次，价值能够与主体的活动相联系，并由此使主体的活动变成评价。鲁本斯四个哲学家1612

价值的实质在于它的有意义性，而不在于它的实际的事实性。■

哲学价值■物质价值■社会价值■经济价值

德国哲学家舍勒尔将价值从低级到高级划分为：感知价值、生命价值、精神价值和宗教价值

亚历山大造访第欧根尼亚历山大到第欧根尼的脏窟去造访，这位世界的统治者站在洞口问，自己可以为他做点什么，第欧根尼回答：“对了，请不要挡住我的光线。”这是有史以来哲学家对世俗价值观最意味深长的蔑视。

一种终极价值是那种最终目标或目的，所有较小的目标都是为达到它而采取的手段——它也是对一切较小目标进行衡量的标准。一个机体的生存就是它的价值标准：凡是增进它的生存的就是善，威胁它的生存的就是恶。

——美国哲学家爱因·兰德格列柯阿西西的圣方济和圣约翰约1600

马克思主义哲学也将价值论纳入哲学的范畴，马克思不仅把价值概念看作是经济问题，而且还把它看作是哲学问题。马克思以剩余劳动理论为基础，揭示了价值的劳动本质，从而将价值概念从单纯的经济学范畴提升为历史的范畴，因此，历史过程就是价值的生成过程。追求价值成为人类社会进步的原动力，价值是衡量一切人类行为，特别是社会行为的判断依据。价值的哲学意义就体现在生产力与生产关系、经济基础与上层建筑、社会存在与社会意识的辩证关系之中。

第二节价值的历史性一、历史上的价值取向二、知识价值社会

SandroBotticelli,LaPrimavera,c.1478,Uffizi,FirenzeJohnMcHaleCoverofMachineMadeAmerica:ASpecialNumberoftheArchitecturalReviewMay1957机器创造美国EduardoPaolozziDrinkDr.Pepper1948

日本经济学家堺屋太一认为，未来社会是与新的价值观念同时到来的。新的价值就是“知识与智慧的价值”，未来社会应当称为“知识价值社会”，也就是知识与智慧的价值大大提高的社会。知识价值社会是比起物质财富的生产，更为重视创造“知识与智慧的价值”的社会。在这个社会中，对物质财富的数量上的需求会逐渐减少，而会增加对“知识与智慧的价值”的多样化和国际化需求。堺屋太一认为从20世纪80年代人类社会已经开始了“知识价值革命”的命题。其实，这种知识价值观最早是由英国哲学家弗朗西斯·培根(FrancisBacon,1561～1626)著名的口号“知识就是力量”(Knowledgeispower)提出来的。

在知识价值社会中，“知识与智慧的价值”将成为社会产品价值构成中的主要成分，从而在很大程度上决定社会结构和人的行为准则。影响“知识与智慧的价值”的主要因素是社会成员的主观意识，“知识与智慧的价值”是可变的，同时又具有时间性。对创造“知识与智慧的价值”的人来说，最重要的生产资料是个人的知识、经验和价值观念。设计的创造性将越来越占据重要地位，人们的审美价值观念和建筑师的审美价值观念将起决定性的作用，而社会也会越来越尊重建筑师的创造性。建筑的价值不再是以消耗的物质财富来衡量，而是以“知识与智慧的价值”、以建筑师的智力和他们在建筑上所倾注的创造性来进行判断。

第三节建筑中的价值问题

建筑本身始终在表明，建筑之所以存在的基础正是永恒的价值和内涵以及这些价值和内涵在不同历史时期所经受的变化之间的不稳定平衡。——曼夫雷多·塔夫里《建筑学的理论和历史》

在某种意义上说，批评就是评价，就是判断，是一种在观念中建构世界的活动。判断可以区分为价值判断和规范判断这两种类型。规范判断基本上是一种逻辑判断，而价值判断则基本上是一种文化判断。批评是要揭示主体与客体的价值关系，因此，批评与价值判断不可分割，正是在批评中，客体的价值对象性才表现为价值。安康圣母教堂SantaMariadellaSalute,Venezia1630～1687BaldassareLonghena

英国社会学家霍华德(EbenezerHoward)针对当时工业化大都市的弊端，提出了田园城市（1898）的设想，创导社会改革

霍华德花园城市，

1898在今天，历史对我们已经失去了一部分魅力，在这充满矛盾的世界上，历史已被迫卷入现代生活的潮流。我梦想见到协和宫空空荡荡，阒无人迹，寂静无声；香榭丽舍大街就像一座安静的游廊。伏尚规划对古老的城市，从圣雪伏到星形广场都不加触动，恢复古代的安宁……人们在这里受教育，生活并憧憬未来：历史不再是一种对生活的威胁，历史已经找到了自己的归宿。──勒·柯布西耶《都市规划》（1925）

未来主义是一个在20世纪初具有世界性影响的、激进的思想文化运动，试图抛弃一切艺术遗产和现存的传统文化，号召捣毁一切图书馆、博物馆和美术学院，摧毁陈旧的城市。未来主义把一切传统都看作是坟墓，鼓吹革命，歌颂技术的美、战争的美、现代技术和速度的美，试图表现一个“人变成了机器，机器变成了人”的新时代。未来主义自称是一次“复原、更新和促进自然的‘艺术──政治’的运动”，它有着反学院派、反文化和反逻辑的世界观，否定过去的文化，它的明确目标是“创造和传播唯有未来才能得到验证的价值”。

赶紧用倾颓坍败的宫殿的废料来填没威尼斯的那条恶臭的小运河。烧掉那些威尼斯的狭长的平底船和傻瓜们爱玩的秋千，让严格的几何图形的金属大桥耸向青天，建造烟云缭绕的大工厂，废除一切古老建筑物毫无生气的曲线！

1985年在美国的夏洛特市的弗吉尼亚建筑学院召开了一次由许多国际建筑界的明星参加的讨论会，参加的有美国建筑师菲利浦·约翰逊、弗兰克·盖瑞、彼得·艾森曼、凯文·洛奇、西萨·佩利、保罗·鲁道夫、斯坦利·泰格曼、迈克尔·格雷夫斯、亨利·柯伯，荷兰建筑师莱姆·库尔哈斯、奥地利建筑师罗伯·克里尔、西班牙建筑师拉菲尔·莫奈欧和日本建筑师安藤忠雄等。在会上，大家讨论了关于高层建筑引发的价值观问题。

罗伯·克里尔表示不理解在美国为什么要建造那么多的高层建筑，认为他自己绝对不会建造一个高度超过自己用双脚爬得到的建筑。

我读过你的书，而且我完全同意你的观点，但是我就像一个妓女一样，他们付高价让我替他们盖高层建筑。搭电梯是一个人一生中最令人厌恶的事，我也不知道有什么必要。这个世界的空间已经够了。如果你飞越这个国家，会怀疑人都到哪去了。

罗伯·克里尔指出，未来几年后在座各位建筑师的建筑作品将是一种模仿他人作品的建筑物、建筑群和城堡，不再有创新，不再有真正的建筑作品。而凯文·洛奇则反过来指责罗伯·克里尔以建筑师的身份扮演独裁者的角色，试图控制生活环境里的每一件事，这种傲慢的态度才应当下地狱。其他人也纷纷抗议并指责罗伯·克里尔，西萨·佩利说罗伯·克里尔的罪恶更为深重，认为罗伯·克里尔不是在谈建筑，而是在讨论神学，并且犯下了更严重的僭越上帝的罪孽；格雷夫斯认为罗伯·克里尔是在以教师爷的身份对别人训话；彼得·埃森曼批评罗伯·克里尔的无礼。因为罗伯·克里尔说出了事情的实质，建筑的根本问题在于价值观。

第四节批评与价值判断一、批评的价值等级序列二、批评的类型三、建筑批评的价值分类四、价值判断

创造价值或是从事批评实践，都是主体的能动性产生的结果。创造价值是实践的过程，而批评则是确定未来的实践的创造取向。批评在本质上是富于理想与情感的，这也是批评的价值所在，而批评的标准取决于价值取向。卡拉瓦乔Baccoadolescente1590～1593

德国哲学家马克斯·舍勒尔（MaxScheler,1874～1928）曾经提出他的关于个别人格观念的价值原理：“一切存在者，它越是个别的，越是不可重复的，越是个人的，就越是具有较高的价值。”拉图尔烛光前的抹大拉约1640/1645伦勃朗，夜巡，1642（1）价值越高越能持久，这里所指的并不是某种财富（即有价值的东西）在时间上的持久性，而是表明，已有的一定价值在现象方面也是持久的。这样的价值高低有很多社会的和历史的因素，也取决于这种价值能否为人们所认识。价值的持久性（2）一样东西被许多人所共享时，越不需要将这样东西分开，价值就越高。譬如一件艺术品可以为人们所共享，同时，并不需要将这件艺术品分割开，以便让人们分享。

价值的不可分性（3）越少以别的价值为根据，价值就越高。价值的相对独立性（4）一样东西使人们的满足越大，价值就越高。满足的程度（5）越少与依赖于特殊自然机体的感情类型发生关系，价值就越高。仅仅有用的东西比起宗教，其价值就低。价值的精神意义

少女可以歌唱失去的爱情，守财奴却不会歌唱失去的黄金。

金碧辉煌的佛寺和凋零的教堂纽约世博会展示的明日道路1939

快速的城市现代化迅速改变了城市的空间结构。在社会逐渐资本化的过程中，急遽的城市化缺乏理想的城市模式，追逐利润和城市建设的短期行为将传统的城市改变为高密度，高容积的空间。城市成为与郊区的对立面。汽车化冲击着传统的城市空间，正在摧毁历史城市的结构。而另一方面，汽车并没有提高城市交通的效率，反而造成了城市的无序蔓延和扩张，城市建设不得不迁就汽车交通的要求。

二、批评的类型１．借助于批评对象的等价物、可以比较的价值对象性而进行的批评。

２．借助于在批评过程中表现为价值等价物的规范和范式进行的批评。３．借助于批评的价值象征物而进行的批评。１．借助于批评对象的等价物、可以比较的价值对象性而进行的批评。１．借助于批评对象的等价物、可以比较的价值对象性而进行的批评。例如，某项设计或某个建筑比其他设计或建筑更好地满足了功能要求、环境要求或其他要求，因而具有较高的价值。应当说，在这种情况下，价值有着明显的相对性。这种批评方式在方案评选和评审时，更具有现实意义。

一些先驱艺术家在一开始往往会遭到拒绝，不为社会所承认，就是因为原有的参照等价物已经形成了强大的影响力，凡是“异端”，一概被排斥。艺术的变革往往发生在两个方向上：一种是理想的方式，就是在原有艺术基础上的完善，追求理想的比例与和谐，追求理想的美；另一种则是幻想的方式，即否定已有的现实，与一切法则或现存的原理、规则、手法等完全矛盾的方式。２．借助于在批评过程中表现为价值等价物的规范和范式进行的批评。

在进行批评时，人们往往以社会形成的价值取向确定的标准或准则为参照物。譬如批评的标准根据社会认可的范例、规范、条例、规定、原理等，或者根据历史上形成的惯例、范式、标准等，例如比例、构图等。规范和范式等既具有约束作用，又具有激励作用；既可以起积极的调节作用，也可以起消极的制约作用。例如传统的构图原理可以帮助建筑师，使建筑设计更符合章法，更完美，更容易被人们接受，容易管理。但是，也可能使建筑师落入俗套，缺乏创造性。３．借助于批评的价值象征物而进行的批评。

价值的象征是对某种价值的普遍性的客观认识，例如在对设计的构思进行评价时，尤其是对纪念性建筑的评价，必然会涉及建筑设计的象征表现，如崇高、宏伟、永恒、气势等。这就是一种以意象为尺度的批评，在意象中融合着现实与虚拟、情感与理智、观念与欲望等种种因素，意象是上述种种因素的抽象化，而同时也是形象化，其中必然有着将抽象思维转换为形象的过程。这样一种批评所蕴涵的文化和社会背景要比前两种批评更为深刻，表现出一种抽象化的由积淀而形成的直观理性，也就更能批评主体深层的感受和理解。三、建筑批评的价值分类建筑的实用价值社会价值历史文化价值艺术价值生态价值。

审美价值是客观的，这既因为它含有现实现象的、不取决于人而存在的自然性质，也因为客观地、不取决于人的意识和意志而存在着这些现象同人和社会的相互关系，存在着在社会历史实践过程中形成的相互关系。

——列·斯托洛维奇哈姆扎、杨经文，Hitechniaga大厦吉隆坡，1994五、价值判断1．价值判断的表现形式价值判断是批评主体经过一系列的批评环节之后得到的，关于价值客体与价值主体的价值关系的结论。价值判断是关系判断，不同于性质判断。价值判断有两种含义，一是指以理论化形式表现的批评结果，也就是逻辑学中所说的“判断”这种思维形式所表达的批评结论，这是价值判断的狭义。二是指相当于名词的评价，也就是泛指批评活动的结果，这是广义的价值判断。

2．价值判断的制度化形式或准制度化形式评奖、颁奖就是一种价值判断的制度化形式。当然，其前提是这样的评定和奖励具有一定的权威性，为社会所认同。这一类的价值判断的制度化形式或准制度化形式还包括某个权威刊物、某报的某个权威专栏、某个国际上认可的大会，甚至某个权威集团、权威人士的评价等。譬如获得诺贝尔奖就是国际公认的最高荣誉，在建筑界获得普里茨克建筑奖或前面介绍过的其他奖项，就是荣誉、地位与成就的象征。商业化、媚俗文化和低下的价值观催生了当代艳俗艺术和艳俗建筑McDonald’s,LakeBuenaVista,Florida,1996～1998黄一瀚，麦当劳叔叔进村啦，1997～1998，装置艺术拉斯维加斯上海杨卫，《中国人民银行》系列之一，布上油画毫无关系的邱吉尔也被拉来壮天津的房地产商的声势。只有时尚的生活是不够的，只有流行的城市是不够的，只有本土的建筑是不够的，只有财富的世界是不够的。所以，实践国际化的居住是承载完美生活的唯一标准。媚俗的中西合璧伪贵族情结使中华大地布满了新圆顶

新闻媒体曾经报道过一个浙江的超级农民企业家，这位企业家曾被评为1998年中国十大杰出青年之一，有一二件“壮举”是不能不提的。他在浙江农村的田野间为他的制衣厂建造了一座外形与美国华盛顿国会大厦有九分相似的工厂办公楼。据他自己说：“我从互联网上找到了美国国会的图纸，加以修改兴建。”并把大楼的形象印在他的名片上。媒体是这样报道的：“前美国总统布什，伸手接过他的名片，便礼貌地放到袋中，旋即听到他说那是他的办公室，便赶快把名片再抽出来，问他：‘你．．．你你是做什么生意的？’”

媒体是这样感叹的：“如果中国多几个这样土生土长的超级企业家，世界的秩序真的要改写了。”

“当前上海楼市劲吹欧陆风，这反映了进入小康时期的上海人对美的追求，对文化品味的需求。但是有些楼盘建两根罗马柱，造一个喷水池，就自称欧陆风格，欧陆风格用得太多太滥，人们不禁要问，什么才是真正的欧陆风格。“充分显示名门毫宅的尊贵与荣耀”

上海的建筑戏被称为帽子展览会，一旦这顶西方15世纪的瓜皮帽戴在象征21世纪发展的浦东东方明珠电视塔旁边的一幢高层建筑上，对上海改革开放的形象会带来十分严重的负面影响。商业概况成都作为四川的首都，同时也是全国24座历史名城之一，在中国西部区域经济发展中一直占据重要地位；伴随西部大开发的进程，成都经济正在发生着日新月异的变化。成都商业主要以三大商圈为核心——春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈，伴随城市建设的发展，三大老商圈也因为有新商业/商务物业的不断涌现而逐渐升级；同时，由于各区域住宅开发量的激增，相应产生的区域商业中心不断出现，成都市以三大核心商圈为主，若干区域商业中心为辅的商业格局正在逐渐形成。由于独特的地理位置，成都处于西部地区交通核心位置，荷花池区域一直都是西南地区日用商品批发集散中心；同时，现代物流业在成都市国民经济中的重要性也越来越明显，据相关政府部门统计，到2010年，成都物流业实现增加值500亿元，物流成本占GDP的比重下降到15%以内，现代物流业对成都经济的贡献率达到15%以上。成都商业发展及商圈分布-99-商业物业分布据统计局统计，目前成都中心城大型百货店共25家，分布在以春熙路为中心约1000米半径范围内共19家；大型超市13家，其中二环路12家；成都的商业主要分为百货公司、购物中心、专业店（包括超市大卖场、家具家居超市、五金机电市场、电脑产品市场等）和底商-配套商业等四大类型；成都的商业主要分布在春熙路、盐市口和骡马市三大商圈，东二环区域由于住宅开发量巨大，商业需求旺盛，也将成为未来区域商业中心，目前代表物业为SM生活广场，类似的还有西大街、金沙光华商圈等：成都主要商圈分布图成都整体商业市场-100-春熙路商圈-春熙路是国内著名的商业步行街之一

,同时也是中高档百货类商业最聚集的区域之一，商业业态丰富、档次齐全，从低端的街边小店到高端百货——西武，能满足各个消费阶层的商业需求;盐市口-是成都最著名的市级商圈之一，商业以中档和中高档的和大型超市为主，由于距离春熙路较近，两个区域由青年路相连通，伴随整个片区商务的发展，有可能连成统一商业片区;骡马市商圈-商业主要以大型超市、专业店和中高端百货构成,满足周边居民日常生活需求的同时，也吸引各区域（特别是西部地区）的居民前往消费；西大街商圈-从规模和影响力角度，目前该区域还不能成为严格意义上的商圈，但是由于新城市广场的加入，特别是百佳超市、百盛的开业让该区域聚集了大量人气，随着商业氛围逐渐形成，该区域有望于骡马市商圈相连接;东二环商圈-东二环沿线目前正在开发的大盘总量很大，未来该区域居住人口总量较大，相应产生的消费需求将促使东二环出现区域商业中心,SM生活广场的出现在一定程度上缓解了该区域的商业需求，目前，东二环至东三环区域金沙光华商圈-近年形成的区域性商圈之一，业态主要有百货和大型超市构成，满足周边区域常住居民消费需求；会展商圈-由于会展的辐射效应以及周边住宅需求而形成的区域级商圈，业态主要有专业店和百货构成，目标客群以成都北部区域居民为主；成都整体商业市场-101-春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街为核心，商圈范围是成都市东大街以北，南新街、中新街、北新街以东，总府路以南，红星路以西的范围及临街区域，区域面积约20公顷。该区域内有商业网点1100家左右。

现有商业供应：春熙路以中山广场为核心分东、西、南、北四段，各种类型专卖店、百货店等商业分布在步行街两侧；目前春熙路经营的在经营的商业面积22万平米左右，在建和即将入市的商业面积总共19万平方米左右。经营中的代表性商业有：太平洋百货春熙路店、伊势丹、伊藤洋华堂、王府井商城等；区域内新商业项目有群光百货、百盛（时代广场底层商业）等*备注：以上数据统计主要集中在上述春熙路商圈划定范围之内，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿线集中大量服装批发市场，如万紫商城、九龙广场等，由于该类商业的目标客群、商业档次等与春熙路主体商业存在较大差距，暂不列入春熙路商圈研究范围之内。春熙路步行街红星路三段北新街中新街南新街总府路城守东大街成都整体商业市场-102-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目百货公司太平洋百货、王府井商城、伊势丹、西武、伊藤洋华堂等购物中心第一城购物中心专卖店精益眼镜、metersbonwe旗舰店、时代印象、凤祥楼、劲浪体育成都整体商业市场-103-现有商业经营情况描述：商圈范围内集中多个中高档百货，是目前成都新型百货最集中的区域，其中伊藤洋华堂和王府井商城经营都比较好；伊势丹由于开业时间不久，加上内部品牌整体档次较高，单品价位偏高，目前经营情况一般，但是其时尚定位较受年轻白领们追捧；区域内正常营业的购物中心类商业只有“第一城购物中心”项目，目前NOVO、i.t.都已经进驻，时尚气息较浓，但是由于商业整体规模不大，目前经营面积较小，还需要进一步培养人气；区域内正科甲巷是著名的特色商品街，街道两旁集中了大量的特色小店，是年轻人淘货的理想去处，近两年周边商业档次不断提升，而自身在商品档次、产品结构上没有太大改变，人气已经逐渐衰落，街道两侧商业二层以上空置较多；春熙路作为西南区域最著名的商业步行街之一，日平均人流量在30万人次左右，节假日或活动期间更可高达50～60万；春熙路由于其文化属性吸引了国内外到蓉游客前往观光、购物；同时，由于区域聚集众多百货商场，也成为成都中档、中高端消费者集中消费区之一；从年龄结构上来看：消费者主要以中青年的中等收入消费者为主，文化与时尚并重视春熙路商圈的显著特征；成都整体商业市场-104-春熙路现有重点商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1王府井百货199921,000百货公司中高档100%2太平洋百货春熙店199323,000百货公司中高档100%3太平洋春熙新馆200414,000百货公司中高档100%4第一城市购物中心200620,411购物中心中高档80%5西武百货200613,000百货公司高档100%6伊势丹200732,000百货公司中高档100%7亚新生活广场N/A15,000已停业N/AN/A8伊藤洋华堂春熙路店199715,000百货公司中档100%*注：对商业物业档次水平的划分，目前没有精确的行业标准，我方依据以下几个重点因素进行划分：商业物业硬件设备设施新旧现状；主力商户（百货为主）品牌度，内部品牌质量（尤其一层）以及品牌保有量；商业物业内部交通便利程度及舒适度（滚梯数量、位置、主通道宽度）；商业内部空间舒适度（层高、照明强度等）；公共共享空间（特指购物中心类）设置情况如：中庭、休息座椅、绿化小品等；不同商业品牌在各地的设店定位不同，从而导致档次水平略有浮动，我方结合各种因素，根据商业经验对各区域物业进行简单档次划分。以下各商圈商业划分标准同上。成都整体商业市场-105-春熙路现有商业构成比例春熙路目前百货业比例最高，在一定程度上提高了区域整体商业档次；购物中心类比例目前较少，精品店中店对于春熙路还是新的商业形态，第一城的出现为春熙路商业增添了时尚气息；区域内临街商铺对于步行街气氛营造作用最大同时正科甲巷依然分布着不少的小店；成都整体商业市场-106-商圈优劣势分析

优势:历史悠久，是成都市城市名片，国内外游客到成都必去的站点之一；商业物业类型较全，百货商场、小商品、精品专卖、精品超市一应俱全，能够满足消费者各个方面消费需求；百货业聚集，步行街区域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋华堂、伊势丹等百货，商业影响力强；商业档次普遍较高，新型在建物业商业部分定位同样是中高端路线，区域整体商业质量较高；红星路步行街的规划以及荔枝巷的改造，区域商业环境和商业氛围将进一步提升。劣势:购物类百货业态较集中，虽然产品定位和档次略有差别，但是同业竞争仍然较为激烈，百盛和群光百货的进入将会使区域百货类商业的竞争更加剧烈；区域缺乏大型购物中心类商业，整体区域购物类业态比重较大，娱乐休闲比重较小，在一定程度上影响区域商业的健全发展;春熙路步行街各段发展不平衡，北段最好，西段因为与服装批发市场区域相连接，人流较杂，商业发展相对较差，商业物业空置率较高；作为旅游商业区，区域内部人流质量参差不齐，发展中高端以上商业类型具有一定阻力；成都整体商业市场-107-盐市口商圈现有商业供应：目前盐市口商圈的范围是：以盐市口为中心，北至人民东路，南到西光华街，西起人民南路一段，东至青石桥街、青年路；区域规划总面积220亩，区内商业面积约28万平米左右，大小商家400余家。盐市口商圈是成都三大市级商圈之一，也是成都市传统商业区，区内聚集众多百货类和大型超市。目前区域内部商业主要形态仍为百货商场，区域购物中心类商业目前只有摩尔时尚广场，尚缺乏一站式消费场所；百货业市盐市口区域的主要业态；面积达到50000平方米的摩尔时尚广场增加了区域内商业构成元素。盐市口现存商业构成摩尔时尚广场仁恒广场成都整体商业市场-108-序号项目名称营业面积(平米)商业类型入住时间商业档次入住率1人民商场60,000百货公司1953中档100%2西武百货45,000奢侈品卖场2007高档100%3北京华联30,000百货公司1995中高档95%4新世界商场30,000百货公司2007中高档100%5大业百货12,000百货公司1998中档100%6仁和春天人东店9,200百货公司1999高档100%7摩尔时尚广场50,.000购物中心2007中高档80%8欧洲之星8,000百货公司2005中档80%9仁恒广场55,000购物中心2008高档现有代表性商业项目列表序号项目名称建筑面积(平米)商业类型入住时间商业档次1成都百货大楼50,000购物中心2011中高档未来代表性商业项目列表成都整体商业市场-109-现有各类商业业态代表商业项目：成都整体商业市场-110-现有商业特征描述：区域内新兴商业项目位中环广场下的新世界商场，定位中高端，目标客群瞄准成都市中青年中高收入阶层，以及中环和周边写字楼内的白领人士；另外，摩尔时尚购物中心是区域内唯一的一个购物中心类商业，由于其主力租户为家乐福超市和万达影城，零售专卖店面积相对较小，加上商业部分总建筑面积本身不大，在一定程度上影响了其业态丰富程度。总体，区域内既有大型综合超市，也有时尚百货和购物购物中心，区域商业规模优势明显，加上成百等老百货拥有一批固定消费客群，区域商业整体竞争力不可小视；目前区域内商务发展趋势旺盛，仁恒广场建成后不仅会增加区域内高端商务比重，同时也会有大面积优质商业进入市场，盐市口商业整体升级即将显现。区域消费客群构成情况：盐市口是成都市著名老商业区，由于多数商业设施陈旧，商业物业经营时间久远，拥有一批固定消费客群，如成都百货大楼、人民商场等物业；区域老商业项目整体商业档次不高，目标客群主要集中在城市中等收入群体，不过摩尔时尚广场和新世界的加入，以及人民商场的整改，区域优质商业比例有所上升，商业时尚度增强，商品结构比例更加合理，吸引了部分中高收入阶层以及周边写字楼办公人群前往消费；区域内有好又多和家乐福两大超市，成为周边区域的配套商业中心，丰富了消费客群的结构层次；从区域发展来看，区域内商务写字楼供应量较大，如“仁恒广场”区域商务氛围有望进一步增强，同时对优质商业的需求也将拉动区域商业的供应和原有物业的升级，盐市口区域未来中高收入客群比例将会增大；区域环境以及道路交通的改造将会增强内部商业凝聚力。成都整体商业市场-111-商圈优劣势分析：优势：成都著名老商圈，成都市三大市级商圈之一，商业规模大，业态丰富；经过整改后交通环境有所改善，区域环境趋于完善；百货业聚集，商业单体面积普遍较大，未来发展潜力较大；位于成都CBD规划范围内，区域内高档写字楼数量的增加将会推动区域商业的整体升级；劣势：目前区域环境仍显混乱，对于中高收入客群吸引力不足；区域中高端优质商业总量不大，商业项目分布相对分散，商业集群效应仍需加强；成都整体商业市场-112-骡马市商圈现有商业骡马市商圈位于青羊区,老商圈范围东到玉带桥，南到省武警总队，西沿羊市街到市委门口，沿青龙街到八宝街西口，北到成都剧场；根据规划，骡马市商圈再造范围位于青羊区新华西路辖区，约410亩。整个区域以青龙巷、千祥街、署前街、铁箍井街、西府北街、西府南街围合的“H”形区域将构成骡马市商圈核心区，在核心区形成一个四通八达的商业圈；根据高纬环球统计的数据，目前骡马市商圈商业面积22万平方米左右（包含已经倒闭的熊猫城10万平米），在营业的商业面积12万平方米左右：骡马市现存商业规模相对盐市口和春熙路较小；目前区域百货有太平洋百货、购物中心有铂金城广场，但是目前铂金城招商情况和经营情况都不佳。成都整体商业市场-113-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目百货公司太平洋百货全兴店专业店家乐福八宝街店、五星电器购物中心铂金城成都整体商业市场-114-现有商业经营情况描述：目前骡马市趋于商业整体商业氛围不浓，商圈辐射范围有限；区域目前中高端商业只有太平洋百货，其目标客群主要来自于西部区域，经营情况良好；家乐福超市经营情况良好，是区域内常住人口日常生活类购物的核心；作为区域内购物中心类业态的铂金城，目前整体招商情况和经营情况并不理想，临街部分首二层有部分专卖店（VERYMODA、ETAM等），内部商铺空置率较高；位于内侧的奥特莱斯，由于货品陈旧等原因，虽然有GUCCI等一线折扣，仍然难以维持经营，近期会陆续撤出。总体上，骡马市商圈现存商业总量不大，优质商业比例相对较小，对于城区中高收入客群吸引力目前略显不足，区域内写字楼酒店供应量的增加会在一定程度上刺激区域商业的繁荣，趋于复兴仍需要一段时间。成都整体商业市场-115-骡马市商圈现有代表商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1太平洋百货全兴店199033,526百货公司中高档100%2家乐福八宝街店19998,000专业店N/A100%3成都熊猫城2005100,000改造中N/AN/A4国信广场N/A14,000写字楼底商金融配套85%5铂金城200540,000购物中心中档50%6五星商业广场200520,000专业店N/A100%成都整体商业市场-116-骡马市商圈优劣势分析:优势:道路交通的改造，改变了区域行车不便的局面；青龙街、八宝街两侧以及邻近区域写字楼项目众多，骡马市区域同样位于成都市规划的CBD区域内，商务的发展将带动整个片区的商业繁荣；西北侧西大街沿线写字楼、住宅以及商业陆续入市，整个片区由西大街、八宝街和青龙街相贯穿，西大街——骡马市商圈正在逐渐形成；区域新型商业物业比例较大，未来区域商业规划空间大；劣势:虽然曾经是成都市著名商业繁华区，现在商业经营总规模较小，商业密集度、业态丰富程度都无法与春熙路、盐市口等区域相比；商圈内目前优质商业规模小，目前品质较高的只有太平洋百货，商业氛围的培养还需要一段相对较长时间；铂金城定位为购物中心，但是特色不明显，空置率较高，经营情况不好，区域内缺乏具有号召性的大体量综合购物中心；成都整体商业市场-117-区域性商圈区域性商圈通过我们对成都商业市场的调查研究，目前成都除了上述春熙路、盐市口、骡马市三大传统商圈外，还并存着由于各区域居民生活购物就近需求催生的区域型商圈，这些商圈主要满足局部区域内常住居民以及办公室内购物人士的消费需求，地域性特征明显，如：西大街商圈、东二环商圈、金沙光华商圈、会展商圈等；成都整体商业市场-118-西大街商圈现有商业供应：西大街商圈是新兴的区域性商圈之一，商圈的崛起由于新城市广场的入市而加速；目前西大街主要商业供应为新城市广场、人民商场黄河店和苏宁电器国贸广场店，商业供应量将近14万平米。西大街商业主要客群有周边常住居民以及西部区域人口为主，主要消费类型目前为日活必需品消费，中高端百货类消费比例暂时较小；西大街与骡马市商圈相接壤，与骡马市商圈合力形成西部商业带。成都整体商业市场-119-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目购物中心新城市广场（包含米乐星KTV、百盛、屈臣氏、国美电器、新城市数码电影城、百佳超市）专业店苏宁电器国贸广场店百货人民商场黄河店成都整体商业市场-120-现有商业经营情况描述：区域由于新城市广场的出现，商圈雏形形成，目前区域具有一定商业氛围，大型超市以及电器专业店在区域经营情况较好，新城市广场内除超市以外业态经营情况较惨淡；购物中心的运营需要市场支撑，同时对发展商的运营实力也有很高的要求，西大街商圈的繁荣还需要一段时期的培养。西大街商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积(平米)商业类型商业档次入住率1新城市广场2005100,000购物中心中档70%2人民商场黄河店199925,000百货公司中档100%3苏宁电器国贸广场店200212,000百货公司大众100%成都整体商业市场-121-西大街商圈优劣势分析:优势:西大街属于新兴区域性商圈，周边未来庞大的住宅和写字楼供应会为区域提供潜在消费客群；西部城区商业相比东部匮乏，特别是时尚精品、购物中心以及休闲娱乐等，西大街处于发展阶段，上升空间较大，能够截流西部消费客流；劣势:区域商业氛围还不够浓郁，还没有形成真正的商圈，百盛的开业增加了区域中高端商业面积，但是区域优质商业总规模不大，还不能形成商业集聚效应；新城市广场目前空置率较高，影响项目整体的商业氛围；商业结构目前呈现大众化，国美、苏宁、百佳等经营较好；相较之下，百盛经营情况不佳，以新城市广场为龙头的新项目还需要加大时尚因素的引入，增强娱乐休闲业态的比例，目前项目缺乏特色以留住区域中青年消费客群；成都整体商业市场-122-东二环商圈现有商业供应：东二环区域由于周边住宅开发量激增，商业需求增加导致新的区域性商圈逐渐形成；目前东二环商业主要集中在二环路东二段和建设路沿线区域，代表项目有SM生活广场、成都华联、好又多等区域在建大型居住区总规模较大，其中有华润24城、首创A-ZTown、万科金域蓝湾等成都整体商业市场-123-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目购物中心SM生活广场（包含沃尔玛、国美、莱雅百货、肯德基等）专业店好又多百货成都华联成都整体商业市场-124-现有商业经营情况描述：SM生活广场位于二环东二段外，是目前区域规模最大的商业，也是区域目前唯一的购物中心，目前进驻项目的有国美电器、沃尔玛以及莱雅百货等商户，项目目前人气不足，卖场内部比较冷清；原因在于SM广场邻近区域入住人口总量暂时较少，附近区域新盘都在开发当中，对于10万以上商业市场支撑力度略显不足，同时也由于SM业态构成缺乏特色，无法吸引区域以外的消费者前来消费，仅靠当前区域内部居民经营难度较大；好又多、成都华联等位于一环线附近，周边区域住宅区较成熟，经营情况较好；序号项目名称营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1SM城市广场100,500购物中心中高档85%2世纪联华超市东方明珠店11,000专业店-超市大众100%3成都华联商厦20,000百货公司中档100%4好又多新鸿店4500超市大众100%5首创AZTOWN-伊滕洋华堂30000百货公司中高档100%6首创AZTOWN商业街25000商业街N/A85%东二环商圈现有商业项目列表成都整体商业市场-125-未来商业:区域内商业供应将超过16万平米，其中万科、和记黄埔等发展商在区域内大规模拿地，其中必然会包含相当体量的商业面积，区域未来商业供应量将会远远超过16万平米。从已知的数据，未来区域内即将出现的商业比例为：商业类型主要以购物中心为主；伴随区域住宅开发量的不断增加，区域潜在消费市场巨大，新型购物中心类商业将会与现有商业共同打造东二环沿线新商业区；东二环未来商业比例成都整体商业市场项目名称所属商圈开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次龙湖三千里东二环商圈2009N/A商业街N/A华润置地二十四城东二环商圈2009100000购物中心N/A浅水半岛东二环商圈2008N/A底商-配套商业N/A-126-区域特征:区域房地产开发催生区域商业中心形成；区域商业现状总体规模小，商业分布零散，处于商业发展初级阶段；二环至三环沿线大盘聚集，未来区域会形成大规模优质住宅片区，商业消费潜力巨大；在一段时间内区域商业消费将会集中在生活日用品类为主，综合百货和精品购物中心需要在区域开发相对成熟之后入市；东二环商圈消费客群将会更多截流东部城区（特别是东二环以东大规模住宅开发区）客群，改变购物只去春熙路的商业格局。成都整体商业市场-127-会展商圈现有商业:商圈范围指以会展中心为核心，包含交大路、沙湾路、二环路西三段、二环路北一段及邻近区域;会展商圈商业以专业店——大型超市、家电连锁为主，是典型的区域商业中心

;成都整体商业市场-128-会展商圈现有商业项目列表:序号项目名称开业时间营业面积(平米)商业类型商业档次入住率1摩尔百盛200530,000百货公司中档85%2易初莲花200521,000专业店—超市大众100%3国美电器20073,500专业店—电器大众100%4人人乐200715,000专业店—超市大众-------5沃尔玛200619,000专业店—超市大众100%区域特征:以老会展为中心，区域内商业专业店比例最大，大型卖场满足周边区域常住居民日常消费需求；如同西大街商圈、东二环商圈，北部城区生活服务中心集中在会展商圈内；该商圈人流主要来自于会展周边、北部区域以及二环路北段沿线区域。会展商圈业态结构成都整体商业市场-129-金沙光华商圈现有商业供应：如前所述，金沙商圈同样是由于西部城区住宅开发，居民日常消费就近选择的结果；目前的金沙商圈主要核心区是以金沙车站为中心，以青羊大道为轴线分布；目前区域内现有商业有西单商场、创美家居、家乐福光华店等，区域内现存商业14万平方米左右。成都整体商业市场-130-金沙光华商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次1北京西单商场200540000百货公司中档2家乐福光华店20038000专业店-超市大众3百安居金沙店200513000专业店-家居建材中高档4麦德龙200111000专业店-超市大众5创美家居·金沙国际200460000专业店-家具家居中高档1大地新光华广场Sep-0728000商业街中高档2力宝乐宾百货Dec-0730000百货公司中高档3沃尔玛超市大地新光华广场店Sep-0720000专业店-超市大众4仁和春天广场2009100000购物中心中高档5优品道大型超市项目200721000专业店-超市大众6优品道200720000商业街中高档7金沙万瑞中心2009N/AN/AN/A8华府金沙2008N/A底商-配套商业N/A成都整体商业市场-131-区域新项目商业结构特征专业店—大型超市、电器连锁在区域商业比重最大，区域商业生活属性明显；新型商业类型—购物中心成为市场主角；具有明显的区域特征，集中分布在同一片区，辐射西二环、西三环区域。双楠商圈现有商业供应：双楠商圈是距离贵项目地块距离最近的商业区，同时该商圈也是西城区较早形成的商业区；目前的双楠商圈商业主要分布在二环路西一段两侧，现有商业面积总量不大，主要有伊藤洋华堂双楠店和人人乐双楠店；成都整体商业市场-132-双楠商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1伊藤洋华堂200324000百货公司中档100%2人人乐双楠店200325000专业店-超市大众100%区域现有商业特征区域现存商业以大众类日常消费为主，带有明显的区域邻里中心特征；伊藤洋华堂和人人乐超市都是2003年开业，经过几年发展，两店经营都还算理想，但是区域内新商业供应较其他区域明显不足；从城市商业分布角度看，双楠商圈的出现满足其所在局部区域居民日常生活购物以及就近商业消费的需求，但是整体并没有形成以覆盖西部城区的商业规模；金沙光华商圈的发展对于双楠区域有一定的影响，未来新项目陆续进驻金沙光华商圈，会在一定程度上压制双楠商业的向外辐射；双楠商圈距离贵项目最近，但是由于双楠商业结构单一、规模有限，对于贵项目商业的发展影响不大，具体要视贵项目商业规划而定。成都整体商业市场-133-城南商圈现有商业供应：商圈分布区域以人南立交为核心，沿二环路两侧分布；目前分布的商业有家乐福、好又多、国美电器、天府汇城购物中心等；成都整体商业市场-134-城南商圈现有商业项目列表项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率百安居科华店20067,800专业店-家居中档100%家乐福大世界店--------1,0000专业店-超市大众100%仁和春天棕北店20036,000百货公司高档100%国美电器棕北店20025,000专业店-电器大众100%好又多亚太店19974,000专业店-超市大众100%天府汇城购物中心2003100,000购物中心中档95%好百年200570,000专业店-家居中高档100%苏宁电器20064,000专业店-电器大众100%区域现有商业特征区域商业中心已经基本成形，商业辐射城南区域，商圈业态涵盖高端百货、家电、大型超市、家居建材等；于其他区域型商圈相同，商圈的发展由于天府汇城购物中心（内部有世纪华联、友谊百货）而加速发展，天府汇城购物中心面积10万平方米。成都整体商业市场-135-天府新城—城南科技区商圈10个以上五星级酒店、拥有人造沙滩的海洋馆、屹立于水中央的1800座歌剧院、2万平方米的现代艺术馆……未来的天府新城将充满时尚元素。“会展经济”也将是‘时尚城南’的一张对外名片，今后的天府新城，如同洲际、希尔顿这样的五星级酒店将达到10个以上。”天府新城还将打造高档购物商业圈，奥特莱斯品牌购物街、中航时尚购物中心、深圳茂业精品商城、城南国际购物商圈等大型时尚卖场将成我市全新的“时尚标签”。成都整体商业市场已建大型商业物业成都整体商业市场已建商业租售情况目前，区域内仅融城理想底商铺面在售，临近地铁铺面25000元/平米，其余铺面10000-15000元/平米.区域内底层商铺平均租金在70-150元/平米/月之间。成都整体商业市场区域零售商业物业市场供应预测2010年及2011年是南延线商业供应高峰期，南延线目前整体商业存量近40万平米，至2012年约有23个大型商业面市，整体供应量突破200万平米，业态规划为百货、超市等大卖场，餐饮娱乐、运动休闲等商业街，旅游文化等复合商业体。区域商业前景看好，潜力巨大。成都整体商业市场区域未来大型商业效果图荷兰GTC时尚购物街深圳茂业集团高端商业中航时尚购物中心苏宁大型购物中心成都整体商业市场成都整体商业市场各商圈租金对比-141--142-各区域面积超过5万平方米代表商业项目列表成都整体商业市场项目名称所属商圈开业时间营业面积商业类型人民商场盐市口店盐市口商圈195360,000百货公司天府汇城购物中心城南商圈2003100,000购物中心创美家居·金沙国际金沙光华商圈200460000专业店-家具家居创美家居·金沙国际金沙光华商圈200460000专业店-家具家居新城市广场西大街商圈2005100,000购物中心成都熊猫城骡马市商圈2005100,000倒闭SM城市广场东二环商圈2006100500购物中心摩尔时尚广场盐市口商圈200750,000购物中心成都万达商业广场东南二环2008150,000购物中心群光百货春熙路商圈2008100,000百货公司仁恒广场盐市口商圈200855,000购物中心仁和春天广场金沙光华商圈2009100000购物中心华润置地二十四城东二环商圈2009100000购物中心四川文化城春熙路商圈------57,000成都市面积超过5万平方米商业项目分布图市级商圈区域型商圈大型商业分布特征：面积超过5万平米的大型商业多数都分布在区域型商圈内，春熙路为代表的核心商圈目前大体量物业相对较少，并且每个已经形成的区域商圈内基本都有一个面积10万平米以上的购物中心物业，从全市商业发展来看大体量物业的出现是区域商圈形成的标志；从右图上可以看到面积超过10万的大型购物中心类项目基本上沿二环线均匀分布，结合已有商业物业，将会加强各区域商圈的辐射能力，最终构成东部、西部、南部三大商业聚集区，北部发展目前较缓，各项目建成后，二环将形成商业环带；三环线二环线一环线成都整体商业市场-143-其他商业分布专业物流类商业市场：城北以荷花池区域日用品批发市场、五块石区域的药材等批发市场、高笋塘区域的建材等批发市场构成成都批发物流及货物集散中心;城南专业市场主要由红牌楼以汽配专业市场、汽车整车专业市场、川藏线家具专业市场、一环路电脑市场组成;餐饮娱乐类市场：成都餐饮业发达，形成了诸如：琴台路、一品天下等主题餐饮街，在沙湾、羊西绒、府南新区、武侯祠、双楠、肖家河、紫荆、玉林、科华路、望平街、李家沱等区域也聚集了一定规模的餐饮类业态;成都娱乐类业态主要由酒吧、KTV、迪厅等构成，在成都尤以玉林、紫荆、红瓦寺等地区为代表;餐饮以琴台路为例，因为店铺数量多，聚集各类餐饮110多户，成为有名的餐饮街；紫荆因为聚集紫荆电影城、MIX、侨江南等成为休闲娱乐集中区。规模与特色以及便捷的交通是商业特色街运营的关键。成都整体商业市场-144-成都商业业态发展趋势分析：通过以上我们对成都市各级商圈的分析总结，我们对成都商业市场发展归纳为以下几个特征：百货走中高端精品路线：从近两年各个商圈的发展来看，中高端时尚类百货是城区商业发展的重点之一；购物中心发展成为趋势：不论市级商圈还是区域性商圈，我们都能看到购物中心的数量和规模再逐渐增加，区别于百货等传统商业新商业模式将会越来越多在市场上出现；连锁超市影响区域商业中心布局：从目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型连锁超市等专业店进驻加速各个区域商圈的形成，并占据区域商业核心位置，满足区域居民便利和日常消费需求；成都整体商业市场-145-整体商业市场小结：通过以上对成都整体商业市场的分析，可以得出以下结论：目前城区优质商业主要还是集中在春熙路和盐市口区域，并且伴随新项目的陆续完工，这两个市级商圈仍会继续升级发展，其中盐市口的发展潜力相比较大；骡马市与西大街商业由于交通等原因会相互融合，成为影响整个西部城区的商业区；城市未来商业供应中，购物中心模式会越来越多地出现，从目前市场上已有的购物中心类商业来看，各项目运营情况目前并不理想，原因在于区域市场不够成熟以及发展商对于购物中心模式经验不足导致，缺乏特色是目前市场上购物中心普遍存在的特征；新项目单体规模逐渐增大，从新项目构成情况看，单体50000平米以上的项目逐渐增多，特别是面积超过10万的商业集中供应，发展商对于商业物业功能结构、业态业种的丰富程度越来越重视，也希望通过规模优势塑造自身的商业核心地位；城区各个方向区域商圈逐渐形成，城区商业格局日趋合理，二环沿线将形成商业带，对二环周边以及三环沿线消费者的争夺将会成为和大型项目的重点，本项目商业处于目前的西部商圈、城南商圈的夹角，两大商圈对于区域有一定辐射，但区域内仍存在一定商业空间，商业定位一方面考虑临近商圈的发展情况，同时更要视区域内新项目的入市情况。城南天府新城区域将成为新兴城市中心，未来发展关注的热点，发展潜力巨大。成都整体商业市场-146-演讲完毕，谢谢观看！快速消费品行业竞争的核心成功因素LOREMIPSUMDOLOR目录Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.LOREMIPSUMDOLOR通过具有高覆盖率和多种渠道并存的分销网络来接近消费者，达到高铺货率合理的分销模式和有效的渠道控制和管理以强大的市场营销功能为导向的营销组织，实现市场和销售有效的协同品牌知度度的提升和营销效率的提升正确的市场拓展策略核心成功因素快速消费品行业竞争的核心成功因素案例宝洁的多渠道分销网络渠道结构渠道A一般用于拓展新市场利用既有的日用消费品分销渠道销售人员同时拜访批发商和零售商，采用双重手法来将产品推到渠道中渠道B渠道C产品流信息和控制流从渠道A演化过来当某一地区的销售已达到一定规模时，P&G从第一层批发商中寻找一个合适的批发商，将之发展成为分销商分销商与P&G签定合同，承担责任、接受培训并享有优惠和权利，批发商则只有购销关系一定时期A、B共享，最终完全转为B模式直接客户是指宝洁较为重视的那些有实力连锁零售商这些零售商目前所占的销售比重不大，但成长潜力很大，最终会成为日用消费品分销的主渠道P&G没有专门的部门负责渠道C的工作，而且渠道C不会和渠道A或B发生冲突描述P&G第一层批发商零售商消费者第二层批发商P&G分销商零售商消费者第二层批发商P&G直接客户消费者宝洁公司在中国建立了多渠道并存的分销网络，来充分接近消费者护发类产品(97年初)护肤类产品(97年初)案例45%59%91%90%2.4%4.6%11.0%11.5%飘柔潘婷诗芬力士50%73%60%1.2%2.4%2.4%玉兰油夏士莲旁氏香皂(97年初)洗衣粉(96年底)81%63%12.9%23.9%舒肤佳力士30%50%34%2.4%2.8%5.5%汰渍浪奇奥妙铺货率市场占有率依靠其强大的品牌效应及完善的分销渠道，宝洁产品无论是铺货率还是市场占有率都很高快速消费品行业的分销模式描述传统分销模式多层自上而下的体系，批发商之间根据商业习惯形成自然网络一级批发商多为国营、集体性质费用高而且体系僵化目前这一模式的作用已逐渐被削弱区域分销模式联合分销模式根据一级批发商的背景(国营、集体、私营、外资、直销)和其它条件挑选最合适的，发展成为分销商，从而实现区域及当地分销减少了中间层次，将传统模式的二、三级合并，并通过与直销的结合，提高了销售的主动性各下属企业采用统一的销售渠道，让客户实现一站采购区域分销中心和全国销售总部相联形成有计划、有组织、控制良好的体系在销售中心与关键最终客户之间建立反馈，提高销售体系的反馈速度评价企业第一层批发商第二层(地区)零售商企业区域分销商二级批发商零售商企业全国分销中心、区域分销中心第二层(都市)农村小批发商自提扩展模式主要批发商连锁店主要零售商最终客户客户反馈“区域分销”模式和“联合分销”模式目前已经成为快速消费品行业的主要分销模式P&G的“联合分销”模式“联合分销”模式往往是企业在有多个不同地域的生产基地的情况下采用的，为降低物流成本和提高对市场的反应速度，而对区域渠道进行整合，成立分销中心，生产地址靠近分销中心，以提供方便和良好的销售服务建立全国分销中心体系，需要较大的投资，不仅反应在硬件上(仓库、电脑)等，而且往往需要电子化的销售管理和物流管理软件进行支持，最新的发展趋势是通过与主要经销商联网，实施电子数据交换(EDI)和即时库存(JIT)评价生产商(8个合资企业，分布于4个城市)区域分销中心(广州、上海、北京、成都、武汉)分销商(500个城市，1000~1500个分销商)零售商(全国有100万个网点销售P&G的产品)其它联合利华可口可乐百事可乐长虹在很长期内还无法采用“联合分销”模式“联合分销”模式广泛地被跨国企业所采用，但并不适合于长虹电池的营销现状长虹电池的分销模式在每个区域选择一定数量的批发商发展成为分销商，除了正常的购销关系外，长虹还应该提供优惠、折扣和其它权利，并帮助分销商进行分销和存货管理，建立完整的分销商管理和服务体系，这是渠道建设的核心所在分销商必须有广泛的销售网络，网络必须含有一定数量的二级批发商和零售商，并且能达到要求的覆盖范围，分销商需要向地区内的批发商和零售商送货、提供信用、仓储产品及POP资料零售商是渠道建设的另一个重点，通过货柜管理、促销宣传、卖场建设等手段和指标来拉动终端消费，并维护市场秩序和控制终端价格核心客户主要指一些大型连锁超市和新兴的零售业态(如大卖场)，长虹电池应建立专门的部门和采用完全以客户为导向的销售模式来拓展这一渠道说明长虹电池区域分销商核心客户二级批发商零售商罗兰•贝格建议长虹电池建立以分销商为核心的区域分销体系，同时迅速进入新兴的分销渠道案例P&G的分销商管理体系经济利益保障机制获得额外的定货折扣对其经营利润的部分承诺(在拓展时期)返利由于P&G的产品营销，他可以比以销其他产品承担更小的风险，获取更大的回报管理和控制机制服务和支持机制经销商和P&G的业务人员一起配合来有效实施以下渠道和职能经营规划存货管理零售覆盖运输与仓储售点广告与促销

企业应明确各项职能在企业和经销商

之间的分配，并确定各自的工作重点对于大的分销商，委派客户经理进驻其总部办公，小的分销商则由一个客户经理同时监控几个业务支持：帮助分销商拓展二级网点，分销货物管理支持：IDS改造计划，协助分销商按照宝洁的要求进行重组，帮助分销商分析问题并制定解决方案培训支持：定期对经销商的业务人员进行培训，介绍产品知识和营销知识广告支持：定期的广告促销，区域广告中出现经销商的名称保障分销商利润稳定渠