物业工作计划范文10篇

物业工作计划范文10篇2、整治小区内的车棚、车位

3、清理公司内的无证上岗人员，加强物业服务人员素养训练与培训，全部人员挂牌上岗，严格作息制度

4、门禁系统更换，该为凭密码开门的防盗系统，现有的门禁系统太古老，太不便利

5、整治公共部位任凭乱占现象，楼内禁停自行车

6、帮助业主成立业主委员会

7、整治小区内的装修公司、商铺，禁止乱贴广告

8、充分利用小区内的公告栏物业工作动态，在业主委员会成立之前，按月公布财务状况及工作小结

9、增加小区绿化，健身区增设篮球架

一、全面实施规范化管理

在原有基础上修定各部门工作手册，规范工作流程，按工作制度严格执行，加大制度的执行力度，让管理工作有据可依。并规范管理，健全各式档案，将以规范表格记录为工作重点，做到全面、详实有据可查。

二、执行绩效考核工作，提高服务工作质量

以绩效考核指标为标准，实行目标管理责任制，明确各级工作职责，责任到人，通过检查、考核，真正做到奖勤罚懒，提高员工的工作热忱，促进工作有效完成。

三、强化培训考核制度

依据公司培训方针，制定培训方案，提高服务意识、业务水平。有针对性的开展岗位素养训练，促进员工爱岗敬业，服务意识等综合素养的提高。对员工从服务意识、礼仪礼貌、业务学问、应对力量、沟通力量、自律性等方面反复加强培训，并在实际工作中检查落实，提高管理服务水平和服务质量，提高员工队伍的综合素养，为公司进展储备人力资源。

四、结合小区实际建立严整的安防体系

从制度规范入手，责任到人，并规范监督执行，结合绩效考核加强队伍建设，加大对小区住户安防学问的宣扬力度，打开联防共治的局面。

五、完善日常管理，开展便民工作，提高住户满足度

以制度规范日常工作管理，完善小区楼宇、消防、公共设施设备的维保，让住户满足，大力开展家政清洁、花园养护、水电修理等有偿服务，在给业主供应优质服务。

六、依据公司年度统筹方案，开展社区文化活动，创建和谐社区。

依据年度工作方案，近阶段的工作本文由公务员之家整理重点是：

1、依据营运中心下发的《设备/设施规范管理制度》、《电梯平安管理程序》、《工作方案管理制度》等制度规范，严格执行，逐项整改完善，按实施日期落实到位。

2、依据《绩效考核制度》中日常工作考核标准组织各部门员工培训学习，明确岗位工作要求。

3、拟定车辆临停收费可行性方案。

4、协作运营中心"温馨社区生活剪影"等社区文化活动的开展，组织相关部门做好预备工作。

1、督促整理好第12-15幢(共36户,已收楼32户)房屋档案资料。

2、做好红线报警的使用与维护,包括内两侧绿化植物遮挡的修剪等工作。

3、制定平安警报现场跟踪与核实,并明确解除警报及记录操作相关要求,避开作业疏忽。

4、跟进落实好会所泳池的开张营业,并做好相应的管理与维护工作,包括门票发售、泳池水质处理等。

5、督促做好12-15幢相关附属工程,包括架空层车位地面栏杆的安装、车位产权面积的明确(公司要求架空车位出售)、园林绿化、保安室、监控室、仓库等工作的完善。

6、跟进做好小区健身器材的安装。

7、督促做好各种费用的追收。

8、跟进第7幢裂开玻璃门扇的安装。

9、跟进部分绿化植物的补种和改造等(如:大门入口处即将枯死的大叶油棕树3棵,应当更换)。

二、三个小区公共事务方面

1、全面推行租赁经营服务工作,召开全体工作人员总动员会,明确租赁服务意义目的,统一思想,集体学习相关业务推广内容和业务办理操作流程,确保工作正常进展。

2、为提高费用收缴率,确保财务良性循环,以专题会议形式组织各物业助理、前台人员、领班级以上人员进行学习《各种费用追缴工作流程》。

3、以专题会议形式,组织三个小区管理骨干及相关工作人员集体学习《案例通报管理制度》、《案例通报操作流程图》及相关作业表格,明确责任关系,杜绝各种同类负面案例再次发生,全面提高管理服务质量。

4、制定《保安器材管理规定》,包括对讲机、巡更棒、门岗电脑等,并仔细贯彻实施,明确责任关系,谁损坏谁负责,杜绝各种不合理使用现象。

5、回顾三个小区从去年7月份以来各方面状况,以对比分析、查找差距,为下一步工作提高作出更可行的详细措施。

三、××华庭项目

1、全力抓好30-35幢物业移交工作,确保业主满足。

2、督促管理处准时做好26-29幢摩托车位车牌的制作及安装;并督促管理处准时颁发通知,要求业主在5月20日前到管理处办妥租赁停放手续,该区域摩托车从6月1日起全面执行收费。执行前协调保安做好落实工作。

3、连续跟进26-29幢绿化种植工作。

4、督促准时做好部份绿化带残缺空白补种工作。

5、督促工程部做好30-35幢相关附属工程,如:道路、园林绿化、监控中心、仓库、车位规划等。

6、做好个别岗位人员调整和聘请工作(如:绿化组长到位、管理处负责骨干到位等),确保项目工作正常运行。

7、拟定"××华庭首届业主委员会成立方案"及筹备会一系列工作措施,为创建"市优"工作打好基础。

四、××居项目

1、对第三期部分摩托车不协作管理工作进行加强,发挥标识识别作用,强化凭办理租赁手续方可停放,加强收费工作。

2、加强第四、五期摩托车租赁办理管理工作,杜绝各种长期免费停车现象,维护秩序正常。

3、与财务协调,准时做好坏帐处理。

4、督促全面检测该项目红外报警系统状况,找出问题所在,并做好相应改善,确保系统的灵敏度和正常运行。

5、对个别业主在私家花园内乱搭乱建的屋棚动员拆除,以免影响整体观容。

6、督促完善该项目小区商铺的资料管理。

7、督促做好第一期、其次期部分楼梯个别部位的朽木处理,维护物业的完好。

8、督促做好第五期共7幢对讲机故障检修。

五、其它事项

1、××"士多"招商登记等工作协作。

2、按公司《议事日程》要求开展各项日常工作。

1．仔细贯彻执行集团提倡的ISO9000族贯标工作，做好日常工作，提高公司服务质量。这对于物业公司来说有肯定难度，公司管辖范围大，人员多且杂，所以说假如想找到物业公司的不足之处，随时随地都能找到。尽管如此，我们仍有决心把服务工作做的更好，为学校、为集团争光。

2．整顿干部队伍。物业公司由原四个中心整合而成，员工许多，公司成立之初，干部上岗时没有进行竞聘，经过将近一年时间的工作，部分干部能够胜任工作，一部分力量还比较欠缺。经公司领导讨论打算，今年会在适当时候进行调整，完善干部队伍，选拔高素养、力量强的员工为基层领导。

3．合理规划部门。公司建立之初部门的规划经过一段时间的运作，有不尽完善的地方，特殊是不能提高工作效率，提升服务质量。我们将基于第2点对公司部门进行进一步调整，合理划分部门，现暂确定为五个部门，分别是同学公寓管理部、校内管理部、楼宇管理部、保安部、办公室。

4．乐观推动“拨改付”。“拨改付”工作对物业公司来说是至关重要的，从目前学校的运行状况来看，物业公司的运行举步维艰。特殊是现在物业公司同学公寓、物业楼、校管部均存在责权不明的现象，这种模糊的界定使我们的工作在某些方面不便利开展工作。比方说一个“零修”的问题，“零修”的定义是什么，修理范围多大？界限怎么分？现在还没有明确的说明。而我们的修理人员按领导指示，全部有力量修好的项目都是尽快修好，不管是否在我公司职权范围内。这样修理权责不明的状况给我们的工作带来了不小的困难，尤其是资金无法到位，让我们的工作进退两难。所以，有必要乐观推动“拨改付”，做到各负其责、各尽其职，彻底避开推诿现象的发生。

5．进行定编、定岗、减员增效。考虑到物业公司队伍浩大，经费比较紧急，公司预备尽量把年轻有作为的人汲取到工作岗位上来，不允许不敬业不爱岗的人占据重要的工作岗位，以免影响我们的服务质量。

6．有方案、有步骤地进行干部、员工的培训。在上一个星期之前，我们已经做了5级岗到班组长的培训，为期一个星期。培训之后，每个班组长都写了1500字左右的心得体会，大家普遍认为很有必要进行这样的培训。正是由于我们公司的领导看到现在这个现象，即集团，学校，包括公司的任务下达到班组长这一级或者到部门经理的时候，可能造成停滞。使得下面的员工不理解上面的精神，上面的精神没有彻底传达到每一位员工。这样势必影响整个集团的服务质量的提高。基于这种考虑，我们已经进行了第一轮培训，接下来，我们会有方案、有步骤地将培训普及，使每一位员工都有可能参加其中。

7．调动全公司员工乐观性，多渠道进行创收。在后勤集团全部公司当中，论创收力量，我们物业公司唯恐是最低的，由于全部的工作都是围绕“服务”这个主题进行的，创收很难。但是尽管很难，我们也要想方设法制造收益，“能创收一元钱，就决不创收一毛钱”，尽我们最大努力把创收工作做好。我们设想的详细方法有：

（1）开展家政业务。物业公司队伍中，很大一批是保洁员，也有许多干部有这样的实际阅历。在家政这一方面从卫生保洁做起，比较符合我公司目前实际，也是创收的一个切入点。

（2）办公楼、教学楼、老师办公室的定点、定事、定量清洁。为了让老师有更多的时间工作、科研，这些繁杂的事情我们情愿替老师们解决。

（3）花卉租摆和买卖业务。我物业公司校管部有花房，现只是为会议供应花卉租摆业务。我们考虑利用有限的资源，在花房现有规模能承受的基础上扩大业务，逢年过节或有喜庆节日的时候把花卉摆放在需要的地方，其一是做好服务，另一方面也能创收。

xx年是后勤产业集团公司深化改革和进展的关键一年。物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”进展战略的一个重要部门，担负着改革和进展的重任。依据后勤公司三年进展规划和xx年工作要点，物业服务中心xx年度工作的基本指导思想是：坚持进展就是硬道理的基本原则，以人为本、强化管理，提高服务质量，大胆、乐观、稳妥地推动中心的改革和进展，做到市场有新的进展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，争取全面完成后勤公司下达的各项工作指标。

二、基本工作思路

今年我们中心面临的主要任务：一是要深化进行体制的改革和机制的转换。二是要充分整合现有资源，努力做强做大。因此，物业服务中心今年工作的重点，一是要加强内部的管理，建立起一整套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章制度。二是乐观制造市场准入条件，尽快与市场接轨，大力拓展校内外市场，制造更好的经济效益，实现企业做强做大的目标。

三、详细实施方法

（一）进一步加强内部管理和制度建设

1、对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业管理相适应的管理制度和程序。重点是理顺中心与管理站之间，以及各物业管理站内部的标准管理模式和制度，建立规范化的工作质量标准，逐步向ISO9000质量标准体系接轨。

2、完善监控考核体系。依据公司的要求，制定中心对站级的考核细则和考核方法，落实相应的制度和组织措施。实行中心考核与站级考核相结合。考评结果与安排相结合的考评安排体系。

3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。规范明确各站的工作范围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、绩效挂钩，责、权、利相统一的独立核算单位。

4、进一步加强经济核算，节支、增效。经具体测算后，要将修理、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干使用、节省嘉奖、超支自理的激励机制，努力降低运行成本。

5、加强队伍建设，提高综合素养。中心将连续实行请进来培训和走出去学习相结合等方法，提高现有人员的业务素养。同时依据后勤公司的要求，实行引进和淘汰相结合的方法，连续引进高素养管理人员，改善队伍结构，提高文化层次。逐步建设一支专业、高效、精干的物业管理骨干队伍。

6、争创“文明公寓”。依据省训练厅文件的精神和要求，在中心开展争创“文明公寓”活动。6号楼、9、10号楼、南区、高校城、纺院、师专等硬件条件基本具备的管理站，要在管理等软件方面乐观努力，制造条件，力争在年内达到“文明公寓”标准。

（二）进一步完善功能，乐观进展，提高效益

1、进一步解放思想，强化经营观念。各管理站要乐观引入市场化的经营机制和手段，加强文化建设和宣扬方面的投入，营造现代化管理的气息和氛围，制造融管理、服务、育人为一体的物管特色。

2、连续完善配套服务项目，提高服务质量。中心制订更加敏捷优待的激励政策，对服装洗涤，代办电话卡等现有服务项目进行支持和进展。同时新增一批自助洗衣机、烘干机等设备，进一步扩大服务市场，争取年内的营业额和利润较去年有较大幅度的增长。

3、做好充分的预备，乐观参加白云校区物业市场的招标竞争。争取下半年在新教学楼等新一轮的招标中获胜，拿下一个点。

1、督促整理好第12-15幢(共36户,已收楼32户)房屋档案资料。

2、做好红线报警的使用与维护,包括内两侧绿化植物遮挡的修剪等工作。

3、制定平安警报现场跟踪与核实,并明确解除警报及记录操作相关要求,避开作业疏忽。

4、跟进落实好会所泳池的开张营业,并做好相应的管理与维护工作,包括门票发售、泳池水质处理等。

5、督促做好12-15幢相关附属工程,包括架空层车位地面栏杆的安装、车位产权面积的明确(公司要求架空车位出售)、园林绿化、保安室、监控室、仓库等工作的完善。

6、跟进做好小区健身器材的安装。

7、督促做好各种费用的追收。

8、跟进第7幢裂开玻璃门扇的安装。

9、跟进部分绿化植物的补种和改造等(如:大门入口处即将枯死的大叶油棕树3棵,应当更换)。

二、三个小区公共事务方面

1、全面推行租赁经营服务工作,召开全体工作人员总动员会,明确租赁服务意义目的,统一思想,集体学习相关业务推广内容和业务办理操作流程,确保工作正常进展。

2、为提高费用收缴率,确保财务良性循环,以专题会议形式组织各物业助理、前台人员、领班级以上人员进行学习《各种费用追缴工作流程》。

3、以专题会议形式,组织三个小区管理骨干及相关工作人员集体学习《案例通报管理制度》、《案例通报操作流程图》及相关作业表格,明确责任关系,杜绝各种同类负面案例再次发生,全面提高管理服务质量。

4、制定《保安器材管理规定》,包括对讲机、巡更棒、门岗电脑等,并仔细贯彻实施,明确责任关系,谁损坏谁负责,杜绝各种不合理使用现象。

5、回顾三个小区从去年7月份以来各方面状况,以对比分析、查找差距,为下一步工作提高作出更可行的详细措施。

三、××华庭项目

1、全力抓好30-35幢物业移交工作,确保业主满足。

2、督促管理处准时做好26-29幢摩托车位车牌的制作及安装;并督促管理处准时颁发通知,要求业主在5月20日前到管理处办妥租赁停放手续,该区域摩托车从6月1日起全面执行收费。执行前协调保安做好落实工作。

3、连续跟进26-29幢绿化种植工作。

4、督促准时做好部份绿化带残缺空白补种工作。

5、督促工程部做好30-35幢相关附属工程,如:道路、园林绿化、监控中心、仓库、车位规划等。

6、做好个别岗位人员调整和聘请工作(如:绿化组长到位、管理处负责骨干到位等),确保项目工作正常运行。

7、拟定"××华庭首届业主委员会成立方案"及筹备会一系列工作措施,为创建"市优"工作打好基础。

四、××居项目

1、对第三期部分摩托车不协作管理工作进行加强,发挥标识识别作用,强化凭办理租赁手续方可停放,加强收费工作。

2、加强第四、五期摩托车租赁办理管理工作,杜绝各种长期免费停车现象,维护秩序正常。

3、与财务协调,准时做好坏帐处理。

4、督促全面检测该项目红外报警系统状况,找出问题所在,并做好相应改善,确保系统的灵敏度和正常运行。

5、对个别业主在私家花园内乱搭乱建的屋棚动员拆除,以免影响整体观容。

6、督促完善该项目小区商铺的资料管理。

7、督促做好第一期、其次期部分楼梯个别部位的朽木处理,维护物业的完好。

8、督促做好第五期共7幢对讲机故障检修。

五、其它事项

1、××"士多"招商登记等工作协作。

2、按公司《议事日程》要求开展各项日常工作。

《孙子兵法》说：“间于天地之间，莫贵于人。”员工是企业的根本，员工素养是企业优质服务的基础。我们将把培育一支专业、高效、严格管理的服务团队作为200/年物业开展内部管理的基本战略，实行严格管理，善待员工的方针，开展系列的培训方案、绩效考核，推动企业文化，强化品牌意识，提高团队的分散力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目标：

人员当月流淌率小于5%

人员培训掩盖率达到100%

人员聘请到岗率达到98%

员工生活满足度达到90%

1、团队的建设在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相协作的绩效考核制度，调动员工的乐观性。绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部方案以保安部作为试点，对每个岗位提出详细的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度，调动员工对工作的乐观性，使员工不断加强自我管理力量，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上实行绩效管理，力求在三月份全面掩盖，以提高整体的服务水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上，人事行政部将加强监督的力度，对岗位的操作和执行进行有方案巡查管理。准时发觉问题，准时改进。

2、人事行政部将把提高员工素养作为部门工作的重点，制定有针对性的培训方案，以业务学问培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增加员工仆人翁责任感和事业心，培育开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到“100%业主第一”。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，述职报告统一行动的共同基础。在人事管理流程中，实行优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素养，继而提高团队的整体素养。

3、在提高管理要求的同时，更进一步关怀员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的管理，组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工意见加以综合，并准时赐予改善。

4、效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的状况，避开人浮于事，以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格掌握人事成本。

5、行政方面，将以协作业务部门开展工作的需要为前提，乐观与各部门加强沟通协调，大力协作。修正现有的工作程序，使之更标准化、规范化。准时完成物料选购，严格管理物料的选购、使用掌握流程，重视公司资产、仓库、车辆的管理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。

二、客服中心

物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗口。为此，服务中心将把服务放在第一位，坚持“以人为本”的服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。不断提高江南世家物业价值，使物业发挥最大的使用效能。

工作思路：

强调成本掌握意识和成本管理程序；

强调团队的有效运作和服务流程；

强调公众服务的规范化与特约服务的共性化；

强调“以人为本”的服务理念和服务的人性化；

致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。

目标设置：

客户综合满足率不低于90％；

服务综合准时率不低于85％；

业务技能培训100％；

小区绿化完好率不低于90％；

绿化掩盖率不低于60％；

管理费收费率一期逐步达到70％；

二期收费率达到90％；

生活垃圾日清率为n

bsp;100％；

工作重点：

依据对2024年的工作回顾和反思，20*年将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行，以提高管理服务效能，营造和谐生活环境。

（1）制定、完善工作手册，使员工翻开手册即可操作，如《管理规章制度及操作规程》等。使每一位员工了解工作规程，熟识管理程序，达到规范自我、服务业户的目的。并对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高服务中心员工水平。尽快带领出一支业务过硬、服务意识强的员工队伍。对进入服务中心工作的员工严格把关，定期进行考核评比，对不称职员工坚决撤换。

（2）小区的环境管理极为重要，如何为业户制造一个良好、舒适的居住环境，是我们特别重视的问题，以往的管理阅历告知我们，保洁工作责任到人，督导、检查、培训落实到位，才能充实发挥每个人的潜能，仔细地去做好每天的保洁工作。乐观宣扬环保意识，使小区的环境卫生状况达到最佳状态。

（3）依据目前的收楼状况，强化对工程修理的监管力度，与各部门乐观协调协作，完成收楼任务。

（4）对物业管理费收取率较低的现状，由于综合因素较多，将通过定期开展社区文娱活动、定期支配上门家访及问卷调查等多种渠道与业户进行沟通，听取业户的意见。接受合理的要求及意见，实行有效措施进行相应的整改，提高管理质量；对于超出管理标准的要求，按国家及有关规定向业主急躁解释，并加强对物业管理行业的政策宣扬，以转变以往固有的观念，争取业主的理解，对经解释无效拒交管理费的业户，将通过法律途径解决，使管理工作得以顺当开展。

（5）加强社区文化的建设，建立与业主的良好沟通，共建和谐社区。

（6）帮助成立业主委员会筹备小组，实行业主自治，共同管理。

三、工程修理

四、保安部

保安部针对20*年总结和分析工作状况，连续坚持以固强补弱和狠抓落实为中心，以做好平安和服务工作为前提，搞好团队建设。结合公司的进展需要和管理方向，做好小区的全面安防工作，保证人、财、物的平安，协作客服，加强对小区的巡查，提高整体管理水平。

工作目标

住客及公司综合满足度95%；

无因管理责任事故率0；

新员工岗前培训率100%；

不合格项整改率100%；

员工流淌率≤20%（不包括非正常流淌率）；

突发大事快速反应率为98%；

非正常投诉率低于2%。

1、做好《百日平安无事故评比活动》方案的实施

并全力协作做好二期水乡别墅外售和收楼工作及本部相关工作事项的接管，同时全面做好二期有关工作的服务和管理，树立保安队伍的形象。

2、做好元旦、春节期间小区各项安防工作，节日前小区平安大检查，由主管领导负责；同时落实好春节期间主管领导巡查和值班；明确强调放假不放制度；组织和支配好春节期间部门员工的业余消遣活动。随着本部人员增加和三期宿舍篮球场地的修复完工，拟成立物业公司篮球队，既可丰富员工业余生活，又可为公司联谊公关竞赛做好预备。

3、保安部将于1月份开展为业主或客人优质服务月活动，体现保安队伍的服务意识和服务热忱，同时建立良好的口碑。

4、做好一二期智能化系统投入使用的前期预备工作，建立和完善智能化系统的使用和管理制度，准时进行智能化系统操作规范培训，逐步转变完全靠“人防”的管理模式。同时设专人负责在监控中心上岗，保证小区24小时的监督和管理，提高安防标准。

5、针对一、二期消防设备设施的分布和配备状况，更进一步完善设备设施管理和使用运作培训，同时加强日常消防培训和突发大事处理演练。依据实际状况将小区日常平安管理留意事项、家居与森林防火、突发大事处理方法等安防常识制作后派发业主，提高安防意识的宣扬和群防群治工作。

6、做好人员的培育和储备工作。对保安员管理方向是力求转型和建设成为强有力综合型的队

伍。结合保安职业特性，在年初人员流淌高峰期前做好人员安抚工作，加强与人才市场、部队和保安学校的联系，做好人员补充储备工作。全年退伍军人占总人数比例为75%，其它占比例为25%（保安学校、警校、武校人员）。发挥和利用现有人力制造最大价值，做好物业公司排头服务部门。

7、加强骨干队伍的建设，拓宽员工学问面，条件允许组织骨干参观兄弟单位学习，查找自身问题，提高整体素养和层次，（骨干队伍）使用原则为能者上、庸者让，每季度开展工作自评，部门上半年工作总结时工作述职。

五、会所经营

20*年上半年将连续以服务为先、效益为本的经营方针，乐观协作营销及客服工作的开展。实行敏捷的经

营手法，推出更贴身的服务，把会所经营做到推陈出新。在内部管理上，加强本部门各经营点的协调合作性，着力增加和提升员工工作技能和服务意识，最大限度地调动人员的乐观性、制造性；切实加强餐厅出品管理工作，在饮食出品上不断推陈出新，做好小区配套服务工作的开展。

工作目标

力争半年创收3万元；

六、财务管理

围绕集团进展战略和财务年度工作目标，促进效益增长，完善财务管理体系，加强资金、资产、成本、选购价格的管理和掌握。在把服务放在第一位的同时，建立规范的账务管理，乐观协作业务部门工作的开展，加快科耐物业管理的投入使用。为全面完成物业的各项工作指标和工作任务，制定物业财务部06年上半年工作方案如下：

工作目标：

服务满足度90%；

掌握亏损在20万元以内；

建立君华物业成本库；

1、物业财务部在集团财务中心的统一指导下,依据物业公司财务管理制度,结合物业财务工作的实际状况,建立一套具体完整的成本库,合理的进行成本掌握,准时精确     地向管理层供应最真实的财务数据。

2、负责公司资金方案的制定与跟踪对比，管理台帐的登记与财务状况分析，并向管理层供应财务报告,进行成本分析,提出相关的建议,力争掌握半年亏损额在20万以内。

3、以服务为宗旨，与客服中心一起做好管理费的收缴工作。对于前期欠费的业主要与客服中心协作，一起商定催缴的方法，争取催缴率达到30％。把物业公司的收费工作推向一个新的台阶。

4、负责各种款项的审核，规范财务付款审核程序，进行新的财务制度的培训。主要是对物业公司各部门负责人及本部门员工组织一起学习新的财务制度，对以前修改的部分要进行重点的讲解，新的制度实施后，要严格根据制度执行。财务部门进行监督把关。

在送旧迎新之际，物业公司在回顾20*年工作开展的基础上，总结阅历，找出不足，以更加务实的态度，乐观协作集团经营的战略方针，细化管理，从内部挖掘潜力，向管理要效益，更加严格要求，加强培训，勇于面对不足，团结一心，增加大局意识、责任意识和协作意识，同心同德，努力完成工作。我们会连续发扬敬业、奉献的精神，共同为公司的快速进展竭心尽力。

《孙子兵法》说：“间于天地之间，莫贵于人。”员工是企业的根本，员工素养是企业优质服务的基础。我们将把培育一支专业、高效、严格管理的服务团队作为*/年物业开展内部管理的基本战略，实行严格管理，善待员工的方针，开展系列的培训方案、绩效考核，推动企业文化，强化品牌意识，提高团队的分散力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目标：

人员当月流淌率小于5%

人员培训掩盖率达到100%

人员聘请到岗率达到98%

员工生活满足度达到90%

1、团队的建设在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相协作的绩效考核制度，调动员工的乐观性。绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部方案以保安部作为试点，对每个岗位提出详细的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度，调动员工对工作的乐观性，使员工不断加强自我管理力量，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上实行绩效管理，力求在三月份全面掩盖，以提高整体的服务水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上，人事行政部将加强监督的力度，对岗位的操作和执行进行有方案巡查管理。准时发觉问题，准时改进。

2、人事行政部将把提高员工素养作为部门工作的重点，制定有针对性的培训方案，以业务学问培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增加员工仆人翁责任感和事业心，培育开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到“100%业主第一”。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，述职报告统一行动的共同基础。在人事管理流程中，实行优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素养，继而提高团队的整体素养。

3、在提高管理要求的同时，更进一步关怀员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的管理，组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工意见加以综合，并准时赐予改善。

4、效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的状况，避开人浮于事，以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格掌握人事成本。

5、行政方面，将以协作业务部门开展工作的需要为前提，乐观与各部门加强沟通协调，大力协作。修正现有的工作程序，使之更标准化、规范化。准时完成物料选购，严格管理物料的选购、使用掌握流程，重视公司资产、仓库、车辆的管理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。

二、客服中心

物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗口。为此，服务中心将把服务放在第一位，坚持“以人为本”的服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。不断提高江南世家物业价值，使物业发挥最大的使用效能。

工作思路：

强调成本掌握意识和成本管理程序；

强调团队的有效运作和服务流程；

强调公众服务的规范化与特约服务的共性化；

强调“以人为本”的服务理念和服务的人性化；

致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。

目标设置：

客户综合满足率不低于90％；

服务综合准时率不低于85％；

业务技能培训100％；

小区绿化完好率不低于90％；

绿化掩盖率不低于60％；

管理费收费率一期逐步达到70％；

二期收费率达到90％；

生活垃圾日清率为n

bsp;100％；

工作重点：

依据对*5年的工作回顾和反思，20*年将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行，以提高管理服务效能，营造和谐生活环境。

（1）制定、完善工作手册，使员工翻开手册即可操作，如《管理规章制度及操作规程》等。使每一位员工了解工作规程，熟识管理程序，达到规范自我、服务业户的目的。并对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高服务中心员工水平。尽快带领出一支业务过硬、服务意识强的员工队伍。对进入服务中心工作的员工严格把关，定期进行考核评比，对不称职员工坚决撤换。

（2）小区的环境管理极为重要，如何为业户制造一个良好、舒适的居住环境，是我们特别重视的问题，以往的管理阅历告知我们，保洁工作责任到人，督导、检查、培训落实到位，才能充实发挥每个人的潜能，仔细地去做好每天的保洁工作。乐观宣扬环保意识，使小区的环境卫生状况达到最佳状态。

（3）依据目前的收楼状况，强化对工程修理的监管力度，与各部门乐观协调协作，完成收楼任务。

（4）对物业管理费收取率较低的现状，由于综合因素较多，将通过定期开展社区文娱活动、定期支配上门家访及问卷调查等多种渠道与业户进行沟通，听取业户的意见。接受合理的要求及意见，实行有效措施进行相应的整改，提高管理质量；对于超出管理标准的要求，按国家及有关规定向业主急躁解释，并加强对物业管理行业的政策宣扬，以转变以往固有的观念，争取业主的理解，对经解释无效拒交管理费的业户，将通过法律途径解决，使管理工作得以顺当开展。

（5）加强社区文化的建设，建立与业主的良好沟通，共建和谐社区。

（6）帮助成立业主委员会筹备小组，实行业主自治，共同管理。

三、工程修理

四、保安部

保安部针对*5年总结和分析工作状况，连续坚持以固强补弱和狠抓落实为中心，以做好平安和服务工作为前提，搞好团队建设。结合公司的进展需要和管理方向，做好小区的全面安防工作，保证人、财、物的平安，协作客服，加强对小区的巡查，提高整体管理水平。

工作目标

住客及公司综合满足度95%；

无因管理责任事故率0；

新员工岗前培训率100%；

不合格项整改率100%；

员工流淌率≤20%（不包括非正常流淌率）；

突发大事快速反应率为98%；

非正常投诉率低于2%。

1、做好《百日平安无事故评比活动》方案的实施（*5年11月1日至20*年2月8日），

并全力协作做好二期水乡别墅外售和收楼工作及本部相关工作事项的接管，同时全面做好二期有关工作的服务和管理，树立保安队伍的形象。

2、做好元旦、春节期间小区各项安防工作，节日前小区平安大检查，由主管领导负责；同时落实好春节期间主管领导巡查和值班；明确强调放假不放制度；组织和支配好春节期间部门员工的业余消遣活动。随着本部人员增加和三期宿舍篮球场地的修复完工，拟成立物业公司篮球队，既可丰富员工业余生活，又可为公司联谊公关竞赛做好预备。

3、保安部将于1月份开展为业主或客人优质服务月活动，体现保安队伍的服务意识和服务热忱，同时建立良好的口碑。

4、做好一二期智能化系统投入使用的前期预备工作，建立和完善智能化系统的使用和管理制度，准时进行智能化系统操作规范培训，逐步转变完全靠“人防”的管理模式。同时设专人负责在监控中心上岗，保证小区24小时的监督和管理，提高安防标准。

5、针对一、二期消防设备设施的分布和配备状况，更进一步完善设备设施管理和使用运作培训，同时加强日常消防培训和突发大事处理演练。依据实际状况将小区日常平安管理留意事项、家居与森林防火、突发大事处理方法等安防常识制作后派发业主，提高安防意识的宣扬和群防群治工作。

6、做好人员的培育和储备工作。对保安员管理方向是力求转型和建设成为强有力综合型的队

伍。结合保安职业特性，在年初人员流淌高峰期前做好人员安抚工作，加强与人才市场、部队和保安学校的联系，做好人员补充储备工作。全年退伍军人占总人数比例为75%，其它占比例为25%（保安学校、警校、武校人员）。发挥和利用现有人力制造最大价值，做好物业公司排头服务部门。

7、加强骨干队伍的建设，拓宽员工学问面，条件允许组织骨干参观兄弟单位学习，查找自身问题，提高整体素养和层次，（骨干队伍）使用原则为能者上、庸者让，每季度开展工作自评，部门上半年工作总结时工作述职。

五、会所经营

20*年上半年将连续以服务为先、效益为本的经营方针，乐观协作营销及客服工作的开展。实行敏捷的经

营手法，推出更贴身的服务，把会所经营做到推陈出新。在内部管理上，加强本部门各经营点的协调合作性，着力增加和提升员工工作技能和服务意识，最大限度地调动人员的乐观性、制造性；切实加强餐厅出品管理工作，在饮食出品上不断推陈出新，做好小区配套服务工作的开展。

工作目标

力争半年创收3万元；

六、财务管理

围绕集团进展战略和财务年度工作目标，促进效益增长，完善财务管理体系，加强资金、资产、成本、选购价格的管理和掌握。在把服务放在第一位的同时，建立规范的账务管理，乐观协作业务部门工作的开展，加快科耐物业管理的投入使用。为全面完成物业的各项工作指标和工作任务，制定物业财务部*年上半年工作方案如下：

工作目标：

服务满足度90%；

掌握亏损在20万元以内；

建立君华物业成本库；

1、物业财务部在集团财务中心的统一指导下,依据物业公司财务管理制度,结合物业财务工作的实际状况,建立一套具体完整的成本库,合理的进行成本掌握,准时精确     地向管理层供应最真实的财务数据。

2、负责公司资金方案的制定与跟踪对比，管理台帐的登记与财务状况分析，并向管理层供应财务报告,进行成本分析,提出相关的建议,力争掌握半年亏损额在20万以内。

3、以服务为宗旨，与客服中心一起做好管理费的收缴工作。对于前期欠费的业主要与客服中心协作，一起商定催缴的方法，争取催缴率达到30％。把物业公司的收费工作推向一个新的台阶。

4、负责各种款项的审核，规范财务付款审核程序，进行新的财务制度的培训。主要是对物业公司各部门负责人及本部门员工组织一起学习新的财务制度，对以前修改的部分要进行重点的讲解，新的制度实施后，要严格根据制度执行。财务部门进行监督把关。

2024年将以公司进展战略规划为指导，结合物业管理服务工作实际，抓好办公室内部建设，充分发挥办公室协调、服务作用。

二、工作思路

办公室是公司综合管理部门。它的基本任务是：在经理领导下，建立健全办公室基础管理制度，负责集中选购、车辆调度、社区文化、文件档案及机关事务管理工作。力争发挥承上启下、协调左右、联系内外的纽带作用，发挥传递信息、讨论政策、辅佐领导决策的参谋助手作用。

三、工作目标：

办公室的一切工作要有利于坚持突出服务宗旨

办公室的一切工作要有利于公司的正常进展和稳定

办公室的一切工作要有利于提高服务质量和业务管理水平，不断改进工作方法。

强化内部管理，圆满地完成各项任务。树立敬岗爱业精神，提高工作效率。

四、主要工作：

（一）加强办公室建设，做好协调与服务

建立办公室定期例会制度，完善内部管理，确定每个岗位，每项工作的标准和责任，坚持从高、从严、从全、从细要求。同时，营造健康的工作环境，自觉维护办公室的整体利益，整体形象，不贪功、不诿过，不拆台、不越位，顾大局、识大体。坚固树立全局观念，强化服务意识，根据领导要求，综合协调好机关事物。坚持原则，留意方法，态度虚心，以理服人，

（二）高质量地完成办公室常规工作

在主管领导指导和关心下，明确任务，各负其责，强化质量意识。做好文件的接受、传送、催办及文件管理工作。对来文的阅批、领导批示的督办、重要文件的核稿、接听电话、收发传真、打印文件等日常工作，做到严谨有序，不出差错。机关各项文件材料，力求准时、精确     ，优质、高效。

1、抢修危房工作，组织危房普查，制定修缮方案，召开修缮工作会议，落实危房抢修任务。

2、机动车检验工作；

3、档案管理工作：做好人事档案的管理、转递、利用等各项工作。

4、做好上级有关部门支配的临时性工作。

五、主要措施

1、深化基层，调查讨论，加强工作方案性，突出重点，有的放矢。

2024年，是我办各项工作跨越式进展的关键性一年。我办以“三个代表”重要思想和十七大精神为指导方针，全面贯彻落实科学进展观，以人民利益高于一切统揽工作全局，围绕新形势对物业管理提出的新要求,在区委、区政府的正确领导下，我单位紧紧抓住区政府大力进展物业经济的战略思路，对区属经营性物业进行统一管理，制造性地开展工作，团结拼搏，克服困难，负重奋进，充分发挥区政府给予我们的工作职能，在理顺物业产权、推动区属物业管理建设、解决历史遗留问题、平安生产、狠抓干部队伍建设等方面取得了较好成果，整体工作实现了跨越式进展。一年来我们主要做了如下几项工作。

一、廉政勤政，建设一流物管队伍

1、抓思想建设，树团队精神。

根据区委的统一部署，今年我办大力开展解放思想大争论、纪律训练学习月、干部思想作风整顿、学习实践科学进展观等活动。在实际工作中，我办把这几项活动有机结合起来开展，以各种形式的学习、训练活动，大力开展机关精神文明创建活动，努力培育和造就一支爱岗敬业、辛勤工作、无私奉献的国有物业管理团队，以此促进各项工作的开展。

2、抓制度完善，用制度管人管事。

只有加强和完善制度建设，才能保证工作的顺当落实，才能加强行政执行力，为此，我办大力推行规范化制度建设，并且做到，在制定制度的过程中留意开放透亮     ，广泛征求机关和干部职工的意见，进行全面的论证和讨论，充分体现民情民意；同时注意前瞻性、有用性和可操作性。今年，我办完善各项规章制度，通过抓制度完善，用制度管人管事，从而带动工作的开展。

3、抓以身作则，发挥战斗堡垒作用。

少说空话，多干实事，身先士卒深化一线开展扎实有效的工作，是我办新一任领导班子的真实写照。办领导每天总是早早上班，迟迟下班，常常下到部门和物业现场了解状况，仔细听取大家对物业管理工作的意见和建议，并运用到实际工作中去。办领导务实的工作作风和以身作则的工作态度，带动了各部室负责人，感染了每一个干部职工，大家兴奋精神，心往一处想，劲往一处使，全办上下处处呈现爱岗敬业、争优创先的工作面貌。

4、抓廉政勤政，促队伍建设。

领导班子“咬定青山不放松”，毫不动摇地抓紧抓好自身建设，严格按上级要求和各项廉政制度办事，仔细落实民主集中制，建立民主科学的决策机制。班子成员自我加压，提出在决策前要严格根据提出议题、调查讨论、拟定方案、集体争论、民主决策、检查督办等程序进行，增加了工作透亮     度,便于群众监督。在领导的带领下，我办整个干部职工队伍一团正气，人人做到“知荣而行，知耻而止”，全办上下形成“以廉为荣，以贪为耻”的廉政勤政的良好风尚。

二、明确目标，理顺机制整合资源

顺当完成了公司注销工作。经过长达一年时间的走访调研、征求意见、制订方案、上报审批等细致的工作，完成了原深圳市罗湖物业经营管理公司的全部注销手续,确立了区物业办为区政府国有物业资产的产权代表。并通过组织原公司33名员额编人员参与定向招考,结合罗人聘16号文件要求，完成了原公司员额编人员聘任为区物业办职员的全部手续。同时,也顺当完成了罗编纪1号文件的有关要求事项。

三、落实责任,超额完成经济指标.

据统计，2024年1-12月我办物业租赁总收入为10126.64万元，为区下达任务数8420万元的120%,租赁收入连续三年突础亿元大关。其中：商务中心租金收入3926.67万元，为任务数3410万元的115%；管理一部收入2361.29万元，为任务数1900万元的124%;管理二部收入3838.68万元，为任务数3110万元的123%。同时,1-12月我办共缴纳税费为776.56万元.

四、理顺关系，明晰国有物业产权

坚持“条分缕析、归类建档、用足政策、先易后难”的工作原则理顺产权关系.由于历史缘由，很多区属物业存在资料缺失、文件确认不明确等状况,且政府各职能部门间缺乏有效的沟通协调机制，造成产权办证非常困难。但我们迎难而上，排解压力，经多方努力，取得了肯定的成果:

1、实行有效措施,妥当解决了富丽华与东门广场的土地争议、螺岭市场补偿物业争议、朝花大厦等历史遗留问题。

2、办理了向贵楼、置地逸轩3层等共7951平方米物业的产权过户,并通过协调地税部门申请减免契税,胜利减免了126万多元税费。

3、乐观做好原区属企业改制剥离物业的现场勘测、资料查找、上报审批等工作,办理了莲塘11套商品房和2套别墅、华丽花园裙楼3层19号物业、嘉里中心等物业的产权过户手续，面积共9879平方米，并胜利减免嘉里中心过户税费209万元。

4、社区配套移交工作取得新进展,一是万达丰大厦证券交易所物业已完成了移交，面积300多平方米；二是双御雅轩66个车位已签定移交确认书；三是源兴居幼儿园项目2100平主米已办理了移交手续，接收方为训练局；四是莲塘东方尊峪花园配套用房已签定移交确认书，接收方为莲塘办事处。

五、创新思路，大力进展物业经济

我办现在所管的物业面积共26.09万平方米，其中属于经营性面积有19.3万平方米，政策性住宅类物业面积4.7万平方米，非经营性面积2.09万平方米；可出租物业面积24万平方米，已出租物业的面积为21万平方米，出租率为90％.

1、广开招商门路，不断盘活物业

一是采纳网络招租、公开招标、中介推举等方式不断引进商家,全年新签合同36份，面积为13951.46平方米，胜利引进了广东律人律师事务所、深圳市佳鸿贸易进展有限公司及旗下的深圳市创富鑫投资有限公司、深圳市茂隆兴实业进展有限公司、汇利达国际货运（广州）有限公司等知名企业；

二是实行有效措施挽留优质客户，全年续签合同58份，胜利挽留了广东移动通信责任有限公司深圳分公司湖贝营业部、德国石庭豪夫有限公司深圳代表处、深圳平安银行湖贝支行、泛亚班拿国际货运（中国）有限公司等优质客户；

三是拓宽思路，多渠道盘活空置物业。例如，解决都市名园问题。自2024年11月我办接收都市名园五楼物业以来，由于历史遗留问题，该物业部分面积始终处于空置状态且存在欠租现象。为追讨欠租问题，办领导已与物业中介帝王居公司进行了多次协商。经努力，最终双方达成共识，圆满解决了多年以来的租赁争议问题，并签署了《和解协议书》和月瀛茶庄的《物业租赁协议书》，追回了该物业的欠租160.69万元。同时，也盘活了该处长期空置的7492.9平方米物业，避开了国有资产的流失；还有人民南商铺、置地逸轩、立新机电大厦二楼、爱国大厦八楼等物业都出租胜利，较好地实现了区属物业的保值、增值。

四是强化服务意识，深化服务内容。以“一高、两严、一恒”（即：“人员整体素养要高，严格要求、严格管理，持之以恒、常抓不懈”）为目标开展业务工作，进一步树立与物业经济进展相适应的新思想、新观念，变坐等被动式服务为主动上门式服务，将一次性服务改为全程跟踪式服务，要求工作人员想租户之所想，急租户人之所急，关心解决所面临的实际问题，；

2、规范公寓经营，处理平安隐患。

由于单位体制改革，经多次洽谈，公寓承包给深圳市石安实业有限公司，为更好地做到规范管理、合法经营，我办实行了一系列有效措施：（1）、升级改造电子监控设施；（2）、安装消防喷淋设施；（3）、加装电子门锁及重新安装全天热水供应系统等相关工作；（4）、合法取得相关部门验收证书及领取对外营业执照。切实爱护了承租户的合法权益和国有资产的平安。

3、完善租凭协议,明确管理责任。

针对现行物业租赁合同存在的不适应问题,组织各部门进行“专家会诊”，并邀请律师供应专业的法律意见,增加了切实可行和可操作的13条租赁协议，规范了行业管理，明确了租赁责任，进一步推动区属物业管理工作的科学进展。

4、提倡“节能减排”,争创示范窗口。

乐观协作区发改局、科技局和市节能协会，提出了罗湖商务中心的节能改造项目。依靠市节能协会的技术力气，完成了对罗湖商务中心中心空调变频改造、公共照明区光源t8灯换t5灯以及中心智能掌握的改造、低区写字楼东西层空调排风散热问题的改造等项目的设计方案,并已通过专家评审会审议后正式立项，为下一步改造施工打下了良好基础。

六、专心服务，做好国有物业“管家”

一是为行政办公供应保障服务。依据区委办公用房的实际，通过走访沟通、听取意见、制定方案、召开座谈会等不同形式与租户做好协调退租工作，将区委建行、区委旺角、翠苑大厦三楼等七块经营性物业转为行政办公用房，面积共7600平方米，较好地保障了区工会、区机关事务局等区职能部门的办公需要。

二是为机关干部供应贴心服务。加强全区524套周转房管理，仔细落实政策性出租房清退工作，准时清退78户，办理新签合同71份，续租合同20份，并通过房屋修理、理顺物管关系、强化消防平安管理等方式，保证了机关干部职工的住房问题.

七、准时维护，降低物业修理成本。

有步骤、有方案地做好物业修理工作，始终坚持按质按季节约资金的原则，加强成本核算，通过建立工程具体流程、工程管理档案等方式有效地保证了工程质量和进度，并降低了修理成本。全年完成修理77宗，其中专项修理7宗，周转房修理50宗，其它20宗，未消失一例平安事故。主要修理有：

1、完成了田贝商铺、旧区委大楼后面周转房的施工改造，对主要线路进行合理规划、重新铺设。2、完成商务中心五楼管理处及招商处办公室装修及大堂北面屏风设置；3、完成区旧委大楼停车场智能收费系统工程；4、完成本大楼停车场及一楼、五楼大堂、电梯安装监控系统；5、完成商务中心公寓各楼层监控系统的安装工作；6、莲塘坳下村物业安装防盗对讲系统及楼梯路灯；7、田贝商铺水管改造；8、做好了富丽华、罗湖宾馆自然 气改造的前期工作；9、旧区委大楼7楼办公室装修工作已基本完成。

八、明确职责,齐抓共管平安生产。

一是进一步完善平安生产责任制、平安生产巡察制、平安生产问责制，形成一级抓一级、一级对一级负责，纵究竟横到边的全方位平安管理责任体系，并层层签订《平安管理目标责任书》，强调物管员的平安责任。

二是明确经营者责任，并通过聘请专家讲课、观看影片等形式加强平安训练，宣扬平安学问，使得租户的观念渐渐从“要我平安”转变为“我要平安”。

三是加大检查监督力度，实行平安状况周报制。除了规定每月进行一次全面的平安生产检查外，还结合“平安活动月”及重大节日巡查。例如，为吸取“2.27”、“9.20”火灾事故的教