扬州亲和源养老社区项目可行性研究报告

亲和源扬州项目建议书PAGE5第5页，共5页扬州亲和源养老社区项目建议书亲和源股份有限公司2011-11-91项目概述1.1项目名称扬州亲和源养老社区（暂定名）1.2项目投资方概况亲和源股份有限公司创建于2005年3月，前身为上海康桥公共事业投资有限公司，由上海新建桥企业集团有限公司和上海市康桥镇集体资产管理有限公司出资组建。2007年9月公司增资扩股，更名为亲和源股份有限公司。2011年由于挚信资本的加入，公司性质由内资变更为中外合资企业。亲和源股份有限公司融合公益特性和感恩文化，以推动和发展中国老年产业为己任，坚持走社会主义市场经济的道路，探索以会员制为形式、融居家养老和机构养老为一体的全新的养老模式，致力成为中国老年产业的的专业运营商。公司使命：引领老年新生活。公司愿景：做中国老年产业的专业运营商。公司价值观：亲和，善孝，感恩，执着。公司战略：树立亲和源会员制社区典范，建立标准，连锁扩张；创建网络平台，整合老年服务产业链；通过资本运作，实现快速扩张。亲和源股份有限公司在上海市浦东新区康桥镇投资近6亿元，建成中国第一个会员制养老社区——亲和源会员制社区。社区占地面积8.4公顷，建筑面积10万平方米。2011年10月底，该项目已经入住了800余位老人，入住率达到90%，是目前中国境内最大规模的老年社区。亲和源通过三年的努力，已经在海南三亚、安徽黄山、浙江海宁、辽宁营口投资开发养老社区项目，同时承担了北京万科老年公寓、北京国世通老年社区、青岛万科老年公寓、烟台祥隆老年社区、成都蓝光老年社区、海南儋州退休人员社区、广州金地老年社区、深圳花样年老年公寓等项目的运营管理工作，亲和源的全国布局已初具规模。1.3项目开发背景我国已全面进入老龄化社会，特别是沿海发达地区，老龄化日趋严重，目前上海老龄人口已经超过200万。第一代独生子女的父母，其年龄在五年内将达到65岁，由于家庭结构的小型化，使养老服务社会化的趋势已成必然。目前，对养老方式较多地考虑居家养老和社区养老；养老保障较多考虑养老保障基金的筹措、使用、监管，这是必要的，但却涉及面过于狭窄。且因养老金的过度缴纳、储存与积累，还会对国民经济增长、企业经济活力和居民投资消费等，造成相当阻碍。养老保障与养老方式同样需要观念与制度创新，开拓养老新思路，增加新的养老资源，加固我国脆弱的养老保障。推行养老社区的养老模式，既能在不过多动用财力尤其是政府财力的状况下，切实解决好老有所住、老有所养的大问题；又能借此促进经济社会的快速推进。推行养老社区可以有诸多效应：城市养老设施提供与建造的负担得以减轻；扭转城市人口年龄结构老化的大趋势，增强城市的竞争活力；老年人集中供养于周边优越的自然生态环境地区，养老生活的质量有较大上升；中国历史文化名城扬州，地处江苏中部，长江下游北岸，江淮平原南端。扬州城区至今已有近2500年的建城史，扬州既是风景秀丽的风景城，又是人文荟萃的文化城、历史悠久的博物城。扬州是国务院1982年首批公布的24座历史文化名城之一，人文景观丰富，名胜古迹众多，古典园林兼具“南秀北雄”艺术风格。1998年，扬州荣膺首批中国优秀旅游城市称号。2004年，扬州获得“全国最佳人居环境奖”称号。多年来，扬州市利用名城优势和景观特色，在“古、文、水、绿、秀”上做文章，成功地开发了一大批旅游“新品、名品、精品”在上述背景下，于是有了扬州亲和源项目的基本思路：打造示范项目，提升政府形象，建设民生工程。建立人口聚居地，整合养老资源、建设养老配套设施、满足养老需求。整合资源，形成聚居地的市场核心竞争力，建立具有示范意义的养老服务体系。聚居地的核心产业是现代养老服务业。1.4项目选址该项目拟考虑设立在扬州经济技术开发区内周庄河路以西、横土河以南，总规划用地面积约为150亩，建筑面积约10万平方米。2项目定位2.1项目开发战略定位以养老、养生为核心产业目标打造江苏乃至全国最顶级的养老养生示范区；2.2主题定位养生度假全龄社区2.3核心价值定位通过建设健康、快乐养老方式的老年聚居社区，打造提升老年生活价值的俱乐部2.4客户定位客户特征大型企业的管理人员政府处级以上的公务员。大学教授职称高级知识分子，。退休企业主60~75岁的原事业单位（大学、高中退休教师）：他们文化学历高，收入稳定，思想开放，信息量大，有一定的社会资源，并且习惯和留恋群体生活。65岁以上，配偶有一方由于身体状况等外力因素迫使考虑机构养老的。50~70岁的对晚年生活有追求、有想法的健康老人。海外华人，有叶落归根，回国养老的需求客户来源扬州地区长三角地区（上海为主）国内其他地区2.5产品定位扬州亲和源养老社区依托扬州全面建设“创新扬州、精致扬州、幸福扬州”，发展创新型经济，建设创新型城市的城市定位，以环境、餐饮、运动、教育为支撑的养生养老作为项目主题，通过建设健康快乐养老方式的老年聚居社区，打造提升老年生活价值的俱乐部。2.6运营模式定位■业主自持产权，■老人通过一次性趸交租金的方式购买项目会员卡，获得养老社区的居住权利，公司通过会员俱乐部的方式获取营运项目，向老人提供养老服务；3项目开发进度及投资安排3.1项目开发进度项目开发建设周期为3年（2012年-2014年），2012年-2013年完成项目的土建及3万平米体验区对外营运工作，2015年项目全部对外营运。3.2项目的投资规模项目公司注册资本7000万美元，项目总投资2亿美元（不含地价）。3.3投资回收期投资回收期为25年3.4资金安排本项目分二期开发完成，2012年-2014年分别投入2.5亿元、1.4亿元、2.9亿元，完成10万平米开发任务，其中一期3万平米，共240套房；二期7万平米，共560套房。预计2015年项目全部对外营运投资为6.8亿元，如地价按扬州平均200万/亩算，本项目总投资约需为10亿元。本项目会员卡初始卡费平均预定为一期40万/张、二期50万/张，会员卡销售每年都会有波动，退卡与销售并存，每年运营成本按入住人数也会相应变化，预计2018年开始实现盈利，当年利润约0.8亿元，随后每年利润约在0.4亿元左右，总投资预计25年收回（2012年-2037年）。4项目建设的经济效益和社会效益充分利用扬州“创新扬州、精致扬州、幸福扬州”城市的定位，用养老社区的方式，市场化的手段，探索扬州人口老龄化问题的解决模式，养老、休闲运动，康复保健和绿色餐饮等产业的联动发展，可以拉动当地的就业水平，提升养老服务品质，造福于老年、造福于社会，可以有力的促进扬州当地以养老为核心的相关现代服务业的发展。通过打造养老社区，将推动扬州地区旅游度假功能和产品的提升和延展，促进地区旅游资源的重新组合，吸引相关投资项目，形成该区域符合时尚理念和市场需求的旅游服务体系，使之成为江苏旅游产业的新聚焦点。5、项目相关建议养老社区项目属于公益项目，虽然有很强的社会效应，但是项目投资大，回收期较长；因此希望开发区政府可以在土地价格等方面给予一定的支持和帮助。目录第一章总论11、项目名称及承办单位12、编制依据43、编制原则54、项目概况65、结论6第二章项目提出的背景及必要性81、项目提出的背景82、项目建设的必要性9第三章项目性质及建设规模131、项目性质132、建设规模13第四章项目建设地点及建设条件171、项目建设地点172、项目建设条件17第五章项目建设方案251、建设原则252、建设内容253、工程项目实施33第六章节水与节能措施371、节水措施372、节能措施38第七章环境影响评价391、项目所在地环境现状392、项目建设和生产对环境的影响分析393、环境保护措施……404、环境影响评价结论……………..……………42第八章劳动安全保护与消防441、危害因素和危害程度442、安全措施方案443、消防设施…………...45第九章组织机构与人力资源配置461、组织机构462、组织机构图46第十章项目实施进度481、建设工期482、项目实施进度安排483、项目实施进度表48第十一章投资估算及资金筹措491、投资估算依据492、建设投资估算49目录第一章总论 1第一节项目概述 1第二节可行性研究的依据 3第三节可行性研究的范围和内容 3第五节技术经济指标 4第二章项目背景和建设的必要性 5第一节项目提出的背景 5第二节项目建设的必要性 7第三章 需求分析及服务规模与标准 9第一节 需求分析 9第二节 服务规模与标准 10第四章 项目选址及建设条件 13第一节项目选址 13第二节 项目区自然条件 13第三节 项目区社会经济条件 18第四节 项目区基础设施状况 20第五章 规划设计和建设方案 23第一节设计依据和目标 23第二节规划方案分析 25第三节建设方案 31第六章 消防 46第七章 环保和劳动安全卫生 47第一节环境保护 47第二节劳动安全卫生 48第三节建议 50第八章 节能分析 52第一节概述 52第二节节能设计依据 52第三节能耗分析 53第四节节能措施 54第九章 项目组织管理和实施进度 58第一节项目组织管理 58第二节进度计划安排 60第十章 招投标方案 62第一节招标管理 62第二节项目招标基本情况 PAGEREF