旧城改造(前进南路两侧地块)可行性策划书

PAGEPAGEPAGE16岳西县城旧城改造项目（前进南路两侧地块）项目建议书岳西县住房和城乡建设局编制二○一二年八月岳西县城旧城改造项目（前进南路两侧地块）项目建议书目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章项目概述 11.1项目名称： 11.2建设地点： 11.3项目总投资 11.4项目背景 1第二章项目建设的必要性和意义 52.1 52.2 52.3项目建设是建设特色县城的外在要求 52.4项目建设是缓解老城区交通压力的必然要求 5第三章项目建设内容及规模 63.1项目位置及范围 63.2项目建设内容及规模 6第四章投资估算及资金筹措 84.1投资估算 84.2资金筹措方案 8第五章项目建设实施进度安排 105.1项目实施计划 10第六章节能方案 11第七章组织保障 137.1成立项目领导机构 137.2实施项目管理 13第八章综合评价 14第九章结论与建议 159.1结论 159.2建议 15第一章项目概述1.1项目名称：岳西县城旧城改造项目（前进南路两侧地块）1.2建设地点：中心城区前进南路两侧1.3项目总投资：估算总投资5580万元1.4项目背景1.4岳西县地处大别山东南、皖西南边境，与霍山、舒城、潜山、太湖、英山（属湖北省）等5个县接壤，总面积2398平方公里，人口40.1万。现辖24个乡镇，182个行政村，6个居委会。岳西县是一个以农业为主，工业初具规模的贫困县。岳西县有丰富的非金属矿产资源，拥有一批花岗岩石板材加工企业，年产板材128000平方米，并且有汽车制造的配套企业，如发电机缸套、汽缸垫、蓄电池等。岳西县旅游资源丰富，是安徽省乃至全国的旅游资源集中地区之一，被誉为“华东的瑞士”，风景名胜点多面广。著名旅游景区20多处，大小景点180多个，有“中华禅宗第一山”司空山，“华东第一方塔”法云寺塔，“安徽第一漂”天仙河，国家森林公园妙道山，风景别致的国家自然保护区鹞落坪、石关避暑山庄、汤池温泉等更是使人留连忘返。另外，云峰峡谷、明堂山、广佛庵、“深村红叶”等，如明珠洒落在千山万水之间，地理上连成一片，背景里一脉相承，形成了地域广阔、内涵丰富的一部百科全书，是中华大地不可多得的瑰宝。岳西县资源丰富，物产甚多。物种资源丰富，具备发展高效、绿色、生态农业的基础；旅游资源是岳西县的特色资源，红色文化具有极大的开发价值。众多的资源开发利用，不仅使岳西具有极大的发展潜力，而且将促使产业结构和工业结构向更高层次发展。1.4天堂镇是大别山区唯一的纯山区县、全国生态示范县——岳西县县城所在地，是全县政治、经济、文化、交通中心和商品聚散地。2010年全镇辖4村6个居委会，170个村民组；面积42.13平方公里，属丘陵和小盆地地形，镇内地势起伏不大，海拨300—600米；皖河下游衙前河自北环城流经全境，经潜山县、怀宁县，注入长江；105、318国道纵横穿越全境，并有县内干线与全县27个乡镇相通，济广高速公路岳西段已建成使用，岳武高速公路已进入紧张施工阶段。天堂镇已初步形成了以汽车配件、工艺被、农特产品加工、房地产开发、建筑建材为主的颇具规模的企业群体，全镇有中外合资企业两家，有三家企业被省命名为明星企业，两家企业为省出口创汇大户，一家进入省乡镇企业50强。其中天鹅、天纺集团是全国最大的两家绗缝被生产出口企业；万瑞等安徽省著名的汽车配件城是资源消耗低、环境污染少、外向度高、经济效益好的劳动密集型企业。天堂镇的工业现状为镇外资金、人才、技术和产业进入天堂镇，促进产业升级，发展新型工业提供了难得机遇和广阔的平台。1978年后，大批农民进城务工经商，经济迅速增长，城镇建设进入前所未有的发展时期。截至2010年建城区面积已达9平方公里，机关办公区、文教卫生区、商贸流通区、工业生产区和居民区等功能区基本形成，县城区人口15万多人，交通、通讯、水、电等基础设施基本齐全。天堂镇大部分地势平坦，起伏不大，全镇海拔300—600米，特产资源丰富，土地肥沃，气候温和，雨量充沛，为农业生产提供了良好的自然条件。但人口多，耕地少，全镇现有耕地面积5863亩，农业人口人均耕地只有0．37亩。随着改革开放的不断深入，全县经济的快速发展，农民的思想观念发生了根本转变，农民纷纷挣脱土地的束缚，利用县城所在地优势，转向二、三产业，大多数农民摆脱了贫困。农民人均纯收入2268元，为全县最高。天堂镇是我县经济基础较好，农民生活水平较高的乡镇，但农民收入水平并不均衡，尤其约30％居住在远离县城的山区，由于耕地少、交通不便、信息闭塞，人们致富无门，生产、生活条件较差，生活仍相当贫困。第二章项目建设的必要性和意义2.1金山廊桥已建成使用，导致其与周边区域存在2m左右的高差问题，并受其商业功能及菜市场摊户占道经营的影响，该区域城市环境和交通通行力都急需改善。加快前进南路两侧地块的综合改造是解决以上问题的根本途径。2.2羊毛衫厂及周边建筑建设年代久远，设防要求低，部分房屋已出现严重的安全隐患，当地居民要求改造的期望高。因此，项目建设有利于改善人居环境，避免安全隐患。2.3项目建设是建设特色县城的外在要求。县委、县政府已决策打造“特色县城，风情小镇，美好乡村”的美丽岳西，前期已出台“特色县城”建设实施方案。推进老城区改造，有利于创建文明县城，早日建成山水城市，生态城市，有利于加快打造“四个示范县”的进程。2.4项目建设是缓解老城区交通压力的必然要求。由于历史因素及实验小学的布局，建设路的通达性远不能满足现实需要，按照《岳西县前进南路两侧地块综合整治规划》，前进路部分路段将进行拓宽改造，并规划建设社会公共停车场及市政道路。借助于交通分流，建设路的交通压力将得到极大地改善。第三章项目建设内容及规模3.1项目位置及范围岳西县城旧城改造项目位于县中心城区前进南路两侧,以前进南路为界线，划分为东、西两部分。东侧地块包括羊毛衫厂及周边地块，用地面积0.87公顷；西侧地块包括天堂镇政府及周边地块，用地面积0.23公顷。3.2项目建设内容及规模3.2.1道路建设：对前进路（金山廊桥至建设路）的部分路段进行拓宽改造。3.2.2旧城改造：对前进南路两侧地块进行综合改造，其中东侧地块用地面积0.87公顷；西侧地块用地面积0.23公顷。具体详见东西两侧地块主要经济技术指标东侧地块主要经济技术指标序号项目名称指标备注1规划总用地面积0.87ha2规划总建筑面积20718m2其中商业5326m2住宅15392m23建筑密度32.45%4容积率2.385绿地率26.7%6地下车库5490m2西侧地块主要经济技术指标序号项目名称指标备注1规划总用地面积0.23ha2规划总建筑面积5444m2其中商业1833m2住宅3611m23建筑密度39.3%4容积率2.335绿地率19.8%第四章投资估算及资金筹措4.1投资估算岳西县城旧城改造(前进南路两侧地块)工程项目概算总投资为5580万元。4.2资金筹措方案项目投资估算依据

①参照我县近期同类工程实际造价资料估算；

②参照国家的有关政策估算；

据估算：东侧地块：建筑总面积：26208m2拆迁总面积：14500m2绿化：5000m2公建：1000m2西侧地块：建筑总面积：5444m2拆迁总面积：6900m2绿化：300m2公建：500m2市政道路：长度145m、红线宽度20m工程所需总投资为5580万元，资金来源根据国家有关政策和岳西实际情况，并遵照市政道路部分由政府投资，开发部分市场化运作的模式，由以下二部分组成。1、申请革命老区专项转移支付资金4464万元，占总投资的80%；2、开发地块土地出让金及县政府自筹资金1116万元，占总投资的20%。第五章项目建设实施进度安排5.1项目实施计划整个项目建设计划2012年9月份启动，2015年12月底全部建成，建设工期三年。分四个阶段实施。第一阶段：2012年12月底前完成项目编报、规划方案编制等前期准备工作；第二阶段：2013年6月底前完成项目范围内土地和房屋征迁摸底、安置补偿方案拟订等工作；第三阶段：2013年12月底前完成土地出让和相关审批等施工准备工作；第四阶段：2015年6月底完成全部项目内容。四个阶段工作可视具体工作进展交叉进行。第六章节能方案本工程主要从外墙墙体、屋面构造及外窗、电气工程、给排水系统及通风空调方面考虑节能功能。6.1外墙墙体：采用轻质加气混凝土砌块砌筑，厚200或250mm，该材料特性要求为密度<=700kg/m3、导热系数<=0.22w/m，同时配合抹灰等装饰面进行整体分隔及节能功能，外墙内抹灰采用22厚水泥砂浆，外墙外抹灰及饰面采用20厚水泥砂浆+灰色装饰面砖（涂料）分层施工。整体指标：外墙外表面吸收系数<=0.7，外墙传热系数<=1.74w/m2，外墙平均热惰性指标<=3.68。6.2屋面构造：采用倒置屋面做法，在防水层上面施工隔热层，采用30厚挤塑聚苯板（导热系数为0.03）或成品带脚通风保温隔热砖作为保温隔热层。整体指标：平均传热系数<=0.82w/m2，太阳辐射吸收系数0.7。6.3外窗多采用普通铝合金热反射镀膜玻璃安装，厚度5~8mm，窗的遮阳系数>=0.55，夏季外遮阳系数为1.0，综合遮阳系数为0.55，窗与房间的系数为>=0.22。外窗的三项性能指标均需要符合设计或验收规范的要求。6.4电气工程：根据设计要求的照明要求，选用节能灯具，同时在建筑使用说明书及节能标识中标示节能操作方法。6.5给排水系统：根据设计要求，采用节水型卫生洁具，同时在建筑使用说明书及节能标识中标示节能操作方法。6.6通风空调工程：根据设计要求，不同的场所采用不同的通风及制冷空调系统，同时在建筑使用说明书及节能标识中标示节能操作方法。6.7能源利用：根据建筑所在地的各项风能、太阳能和地热能等可利用能源的特点，响应国家节能要求，建议业主选用合适的设备，尽量采用自然能系统，降低房屋建筑使用成本。第七章组织保障7.1成立项目领导机构为使该项目顺利实施，确保工程按期保质竣工使用，县政府成立“岳西县城旧城改造项目(前进南路两侧地块)工程建设指挥部”，实行项目法人负责制。7.2实施项目管理严格按基本建设程序办理、完善各项审批手续，坚持先规划、后设计、再施工，严把设计、施工、验收的质量关。按公开、公平、公正的市场竞争原则，采用公开招标方式，选择资信好的施工单位和监理企业，以确保工程建设质量。第八章综合评价旧城改造是涉及千家万户切身利益的民生工程。前进南路两侧地块综合改造，在经济效益、环境效益及社会效益上都有很大的体现。具体来说，其对推进城市化，激活区域活力都有着巨大的作用，对美化县城，改善人居环境，提高城市品位也有着重大意义。第九章结论与建议9.1结论我县旧城改造项目在享受旧城改造一系列扶持政策后可具备投资条件，是一项前景较广阔的经济投资方式。而项目的社会效益非常明显，项目建成后，将成为新的经济增长点，既带动产业发展，又增加居民收入，改善居住环境，推动文明县城创建进程。综上所述，我县旧城改造项目的建设是必要的，在各级政府的大力支持下，必将是抓住无限商机的明智之举。9.2建议9.2.1本项目建设的社会效益明显，建设条件成熟，县委、政府高度重视，建设单位积极性高，市民9.2.2由于本项目投资较大，岳西县又是国家扶贫开发工作重点县，县级财政困难，建议上级有关主管部门给予资金扶持该地块周边交通条件优越，生活配套设施齐全，目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章项目概述 11.1项目名称： 11.2建设地点： 11.3项目总投资 11.4项目背景 1第二章项目建设的必要性和意义 52.1 52.2 52.3项目建设是建设特色县城的外在要求 52.4项目建设是缓解老城区交通压力的必然要求 5第三章项目建设内容及规模 63.1项目位置及范围 63.2项目建设内容及规模 6第四章投资估算及资金筹措 84.1投资估算 84.2资金筹措方案 8第五章项目建设实施进度安排 105.1项目实施计划 10第六章节能方案 11第七章组织保障 137.1成立项目领导机构 137.2实施项目管理 13第八章综合评价 14第九章结论与建议 159.1结论 159.2建议 15目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章项目总论 1一、项目基本概况 1二、项目业主简介 2三、研究内容 2四、主要编制依据 3五、项目主要技术经济指标 3六、研究结论 4第二章项目建设背景与必要性 5一、项目建设背景 5二、项目建设必要性 7第三章项目选址与建设条件 10一、项目选址 10二、项目建设条件 10第四章建设规模及内容 13一、确定规模的依据和原则 13二、建设规模及内容 13第五章工程方案 14一、设计依据 14二、总平面设计 14三、建筑设计 17四、结构设计 18五、给排水设计 20六、电气设计 22七、电信设计 23八、防火设计 24第六章环境保护与绿化 25一、设计原则 25二、设计依据 25三、主要污染来源及防治措施 25四、绿化 28第七章节能设计 29一、设计概述及要求 29二、建筑和建筑热工节能设计 29三、给排水 29四、电气节能 30第八章建筑消防设计 32一、工程概述 32二、总图消防 32三、建筑消防 32四、结构防火 32五、消防给水 32六、消防电气 33第九章防灾减灾 35一、总图 35二、建筑 35三、结构 35四、地质灾害防范 35