中国房地产市场形势展望报告

2013年中国房地产市场形势展望报告

KINVO金网络置业

2013年1月目录报告结构....................................................................3第一部分：2012年房地产市场回顾...........................4第二部分：2013年宏观经济趋势.............................22第三部分：2013年政策走向研判.............................28第四部分：2013年市场展望与房企对......................39报告结构2012年房地产市场回顾一2013年政策走向研判三2013年市场展望与房企对策四2013年宏观经济趋势二报告结构2012年房地产市场回顾一市场运行房企运营2013年政策走向研判三2013年市场展望与房企对策四2013年宏观经济趋势二要点——2012年房地产市场回顾（1）市场运行：历经近3年最为系统和坚定的政策调控后，2012年房地产市场出现逆转性回暖。全国商品房市场销售规模和销售均价都有不同程度的上涨，开发投资同比明显增长，重点城市的土地市场成交也在四季度持续向好。由于新开工面积的同比下降，市场供求同比趋紧。此轮市场回暖的推动因素来自四方面：货币政策调整的最新触发，房企策略的顺时调整，需求强劲与周期性释放，以及市场预期改变的强化作用。总体来看，经济发达且房价高的一线和二线热点城市领跑市场，东部领跑西部。全国房价均值有所回落的城市成交回升更快。与以往市场回暖不同的是，2012年全国楼市回暖呈现出显著的结构性特点。在需求方面：刚需主导市场反弹；高端市场及非第一居所仍然偏冷；投资投机性购房继续被抑制，在商品住宅限购的影响下，非居住类物业成为投资新热点。同时，不同级别城市呈现出梯队性差异表现，一二线热点城市回暖明显，而三四线城市不佳。房企运营：面对房地产市场的变化态势，房企策略顺时调整，保障销售规模成长。多数规模领先企业2012年度销售计划完成情况良好，全面跑赢市场，销售额增幅远远高于市场平均增长率。这不但保障了企业的健康运营，也为未来市场竞争奠定了坚实的基础。规模领先企业之所以取得不俗业绩，归功于“坚持销售规模持续成长+销售价格随行就市”的基础策略。在对2012年市场悲观预期下，多数企业平均销售均价呈现下降态势。房地产行业市场集中度持续显著提升，TOP10房企市场份额从2009年的8.16%上升至2012年的15.36%。要点——2012年房地产市场回顾（2）2012年房地产市场出现回暖调控不放松；消费者观望心态浓重；市场预期极度悲观；整体市场成交低迷。市场运行-11-2月份

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观望胶着，市场仍延续2011年低迷状态3-6月

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价调量升，市场快速回暖下半年—

市场转好趋势确立，量价齐升政策预调微调，货币政策转向，促发市场预期转好；房企加大促销力度，以价换量，激发刚需入市；刚需率先回暖，市场活跃度提升；整体呈现价调量升态势。刚需加速释放，销售持续向好，各地市场全面活跃；高端和投资需求有所活跃；土地市场结束观望，房企积极入市，成交和地价快速从低谷回升；房价从阶段低谷回升，年底加速涨升；市场向好趋势全面确立，年底甚至现局部过热迹象。2012年全国商品房市场主要指标年度变化走势市场运行-2销售规模：同比由负转正，市场销量再创新高。1～11月，全国商品房销售9.17亿平方米，同比增长2.36%，整体销售规模同比由负转正，市场销售量再创新高。商品房销售额同比增长9.13%，商品住宅同比增长10.35%。房价走势：先调整后回升，多数城市全年平均房价呈小幅升降。新开工面积：商品房和住宅同比均下降。1～11月，全国商品房累计新开工16.24亿平方米，同比下降7.17%，其中住宅新开工面积同比下降11.14%。开发投资：商品房和住宅同比增幅均在10%以上。1～11月，全国商品房和住宅开发投资同比增幅分别为16.74%和11.92%。售供比值：同比上升，开工面积与销售面积差距缩小。以商品房销售面积和新开工面积计算的名义售供比值为56.46%，同比提高5.25%。商品房销售规模同比由负转正，而商品房和住宅新开工面积始终为负增长，开工面积与销售面积的差值比上年同期有所下降。土地市场：上半年供求低迷，下半年平稳回升，供求整体处于低位，土地出让金明显下滑。全国300个城市土地出让金总额为19504.3亿元，同比减少13%。但四季度，重点城市土地市场逐渐变强，成交持续向好。经济发达且房价高的一线城市和二线热点城市领跑，东部领跑西部，全年房价回落城市成交回升更快市场运行-32012年1～11月份部分城市房地产市场主要指标（数据来源：统计局系统）序号区域城市销售面积（万平米）销售增长（%）房价水平（元/平米）房价涨幅（%）开工面积（万平米）开工增长（%）商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅1一线城市北京1532/117938.26/52.7317597/17239-4.78/-0.072897/1455-26.05/-40.502深圳472/43617.82/16.2419604/18993-6.60/-7.91867/54554.06/42.313上海1610/13697.45/12.9614395/14264-6.77/-0.452532/1464-23.14/-33.054广州1162/9998.26/12.5112789/117493.96/6.631445/928-27.03/-32.075二线城市杭州979/83955.92/63.6513319/13190-2.15/1.451701/944-27.65/-31.086武汉1221/108647.44/46.267328/6964-4.15/-3.841910/13901.55/0.157大连953/86131.56/28.307643/7237-7.35/-10.641455/10962.87/-3.398苏州1299/113021.80/29.758997/8847-0.75/-2.021858/1261-7.14/-16.819无锡789/67738.86/46.728413/7712-2.96/-5.851556/1002-10.06/-17.3810南京822/75924.51/29.7710178/96916.82/13.071345/908-28.80/-34.0611沈阳2118/188414.06/11.276336/60007.69/6.753804/287530.60/26.4312成都2486/21436.19/7.097100/64715.52/2.243111/202614.34/4.2613重庆3816/34933.49/4.255110/48676.84/6.485320/3945-12.11/-15.0414郑州1135/9981.39/5.236465/57614.46/16.841953/119922.80/2.1015合肥1123/10062.91/6.586165/57361.02/1.391403/901-23.06/-33.0916天津1313/11963.35/7.038179/7949-8.59/-7.071373/10272.65/-1.6217长沙1325/1216-3.61/-5.706024/55795.09/2.591677/1056-21.31/-35.9518青岛776/694-12.80/-13.358079/76176.16/4.021708/1196-0.03/-3.8319西安1299/1173-13.16/-17.096608/62156.41/4.712541/206015.55/7.12全国楼市逆转回暖，时间早且持续好货币政策调整是最先触发点2012年内两次下调存款准备金率和存贷款基准利率，流动性适度宽松，直接利好市场。房企策略调整功不可没2012开年，房产市场“惨淡”开局，市场成交大幅下滑，大部分房企资金链趋紧。对市场悲观预期，房企优选“以价换量”策略，推动主流购房需求加速释放。在此背景下，调整运营计划，加大针对主流产品推盘力度。需求强劲与周期性释放是市场走强的内在基础我国仍处于城市化加速的中期阶段，城市住房需求基础依然稳固。2011年房价下降以来，刚性和改善性需求持续累积。随着2012年对市场预期的转变，刚需和部分改善性需求加速释放，推动市场走强。市场预期的改变强化市场回暖趋势先是中央强化住房调控政策，地方政府严格执行，市场形成下跌预期。接着中央宏观政策微调波及房地产，地方政府政策执行变相放松，引起市场预期逆转，从而加速市场回暖。市场运行-4全国楼市回暖呈现显著的结构性特点刚需主导2012年首次置业者占大多数，“刚需”反弹，全国房地产市场进入刚需主导的时代。刚需市场结构性偏热是2012年市场变化的显著特点。高端市场及非第一居所仍然偏冷由于限购、限贷不放松，别墅等高端需求继续严格受限，虽然年底有部分高端市场出现一定回暖，但力度仍偏弱。投资投机购房继续被抑制既往投资热点城市中，经济基础扎实、消费需求强劲的一二线城市再次领跑市场，而像温州、鄂尔多斯等自身消费需求规模小的投资热点城市加速陨落。不同城市梯队表现一线好于二线，二线好于三四线。在一线和二线热点城市全面回暖甚至局部偏热的同时，仍有许多三、四线城市表现不佳。非居住类物业明显成为投资新热点特别是一二线城市的写字楼、商业物业的售价和租金加速上涨。市场运行-5规模领先企业全面跑赢市场房企运营-1表：2012年度销售额TOP50房企的销售金额、销售面积以及同比增长情况排名公司名称销售金额（亿元）同比（%）销售面积（万平米）同比（%）1万科地产141817%129923%2绿地集团107839%118046%3保利地产101839%89839%4中海地产93530%74732%5恒大地产92314%153626%6万达集团90562%73988%7绿城中国51070%26064%8华润置地50037%46756%9碧桂园47510%76412%10世茂房地产46046%41168%11龙湖地产4005%3699%12招商地产35670%245100%12融创中国35684%20068%14金地集团35221%29338%15富力地产34018%30042%16远洋地产31017%25525%17雅居乐308-1%3217%18宏立城245暂无数据550暂无数据19中信地产236-7%23218%20华夏幸福232暂无数据331暂无数据20保利香港23238%24914%22首开股份21531%14318%23中国铁建21360%21631%24中国中铁19964%21134%25融侨集团1903%125-14%排名公司名称销售金额（亿元）同比（%）销售面积（万平米）同比（%）26荣盛发展18355%32354%27金融街18041%11364%28和记黄埔176暂无数据128暂无数据29佳兆业17318%26519%30金科集团17122%176-3%31新城控股16315%18512%32北京城建162暂无数据103暂无数据33九龙仓15417%13548%34复地集团15020%1293%35中粮集团14325%暂无数据暂无数据36蓝光实业125暂无数据179暂无数据36首创置业12512%16336%38越秀地产12354%103暂无数据39合景泰富120-10%90-9%40大华集团11750%96暂无数据41厦门建发112暂无数据暂无数据暂无数据42恒盛地产1115%11514%43中南建设11022%13933%44旭辉集团106暂无数据118暂无数据44仁恒置地106暂无数据暂无数据暂无数据46路劲基建105暂无数据110暂无数据47合生创展104-6%暂无数据暂无数据48滨江集团103暂无数据暂无数据暂无数据48建业地产10324%16018%50金辉集团102-22%112-16%50卓越置业102暂无数据85暂无数据数据来源：金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2011、2012年度《中国房地产企业销售排行榜》综合整理相对全国商品房销售不到5%的面积增长和不到10%的销售额增长，多数领先房企年增长率远高于市场平均增长率。规模领先企业全面跑赢市场房企运营-1表：2012年度销售额TOP50房企的销售金额、销售面积以及同比增长情况数据来源：金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2011、2012年度《中国房地产企业销售排行榜》综合整理同比上升在TOP50房企业中：40家可统计销售额同比，35家同比上升36家可统计销售面积同比，32家同比上升下降多数规模企业年度计划完成良好，保障健康运营，奠定未来竞争基础房企运营-2表：2012年度销售额TOP50房企的销售额、销售面积以及年度计划完成率排名公司名称销售金额(亿元)销售面积

(万平方米)销售额目标完成率(%)1万科地产1418129996%2绿地集团10781180108%3保利地产1018898127%4中海地产935747146%5恒大地产9231536115%6万达集团905739139%7绿城中国510260128%8华润置地500467100%9碧桂园475764110%10世茂房地产460411131%11龙湖地产400369103%12招商地产356245170%12融创中国356200119%14金地集团352293117%15富力地产340300103%16远洋地产310255115%17雅居乐30832188%18宏立城245550暂无数据19中信地产236232暂无数据20华夏幸福232331暂无数据20保利香港232249145%22首开股份215143154%23中国铁建213216暂无数据24中国中铁199211暂无数据25融侨集团190125暂无数据排名公司名称销售金额(亿元)销售面积

(万平方米)销售额目标完成率(%)26荣盛发展183323136%27金融街18011390%28和记黄埔176128暂无数据29佳兆业173265105%30金科集团171176101%31新城控股163185109%32北京城建162103162%33九龙仓154135121%34复地集团150129136%35中粮集团143暂无数据暂无数据36蓝光实业125179暂无数据36首创置业12516383%38越秀地产123103123%39合景泰富12090100%40大华集团11796暂无数据41厦门建发112暂无数据暂无数据42恒盛地产11111585%43中南建设110139110%44旭辉集团106118暂无数据44仁恒置地106暂无数据暂无数据46路劲基建105110暂无数据47合生创展104暂无数据暂无数据48滨江集团103暂无数据暂无数据48建业地产103160114%50金辉集团102112暂无数据50卓越置业10285暂无数据备注：1、房企排名数据（含销售金额和销售面积）：中国房产信息集团、中国房地产测评中心和CRIC共同发布的《2012年中国房地产企业销售排行榜》；2、销售目标完成率：通过网络收集各房企财务报告、高层讲话或公司会议等提出的销售目标，将销售额与销售目标做比值，结果尚不够精确。大型品牌企业稳定性强，地方优势企业易现波动房企运营-3表：2010-2012年度领先房企的销售额排名2010年2011年2012年TOP30公司名称销售额(亿元)TOP50公司名称销售额(亿元)TOP50公司名称销售额(亿元)1万科集团10261万科集团12101万科地产14182保利地产6602恒大集团8082绿地集团10783绿地集团6503绿地集团7763保利地产10184中海外5784保利地产7324中海地产9355恒大地产5275中海地产7205恒大地产9236绿城中国5226万达集团5606万达集团9057万达集团3697碧桂园4307绿城中国5108龙湖集团3368龙湖集团3818华润置地5009碧桂园3309华润置地3669碧桂园47510富力地产32110世茂房产31510世茂房产46011雅居乐29511雅居乐31011龙湖地产40012中信地产28212绿城中国30012招商地产35613金地集团28013金地集团29012融创中国35614世茂房产26914富力地产28714金地集团35215华润置地22615远洋地产26515富力地产34016远洋地产21416中信地产25516远洋地产31017复地集团17217招商地产21017雅居乐30818招商地产14318融创中国19318宏立城24519新城控股14019融侨集团18519中信地产23620星河湾13520华侨城18020华夏幸福23221中国中铁13321保利香港16820保利香港23222金科实业13222首开股份16422首开股份21523首开股份13023佳兆业14723中国铁建21324世纪金源12624新城控股14224中国中铁19925保利香港12325金科集团14025融侨集团1902010年2011年2012年TOP30公司名称销售额(亿元)TOP50公司名称销售额(亿元)TOP50公司名称销售额(亿元)26金辉集团11826合景泰富13426荣盛发展18327华侨城11627中国铁建13327金融街18028首创置业11528九龙仓13228和记黄埔17629合景泰富11329金辉集团13129佳兆业17330金隅股份11030新世界发展13030金科集团17131金融街12831新城控股16332复地集团12532北京城建16233中国中铁12133九龙仓15434金隅股份12034复地集团15035荣盛发展11835中粮集团14336soho中国11636蓝光实业12537中粮集团11436首创置业12538首创置业11238越秀地产12339合生创展11139合景泰富12040方兴地产11040大华集团11741恒盛地产10641厦门建发11242瑞安房地产9542恒盛地产11143中南建设9043中南建设11044世纪金源8944旭辉集团10645中建地产8644仁恒置地10646亿达集团8546路劲基建10547建业地产8347合生创展10448建发房产8248滨江集团10349越秀地产8048建业地产10350大华集团7850金辉集团102

50卓越置业102数据来源：金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2009-2012年《中国房地产企业销售排行榜》综合整理只有TOP30排名前25名：大多数销售额已跨越200亿门槛，多为全国布局的大型品牌企业，发展稳定性较强。后25名：多为地方优势企业，稳定性相对较差，从历年排行看，易因市场波动出现起伏。前25名后25名房企运营-4表：部分领先房企2009-2012年市场份额变化TOP102009TOP20房企2010TOP30房企2011TOP50房企2012TOP50房企排名公司名称市场份额排名公司名称市场份额排名公司名称市场份额排名公司名称市场份额1万科1.43%1万科集团1.74%1万科集团2.05%1万科地产2.65%2绿城1.16%2保利地产1.12%2恒大集团1.37%2绿地集团2.01%3保利地产0.98%3绿地集团1.10%3绿地集团1.31%3保利地产1.90%4中海外0.94%4中海外0.98%4保利地产1.24%4中海地产1.75%5绿地0.82%5恒大地产0.89%5中海地产1.22%5恒大地产1.72%6恒大0.70%6绿城中国0.88%6万达集团0.95%6万达集团1.69%7华润置地0.57%7万达集团0.62%7碧桂园0.73%7绿城中国0.95%8富力0.55%8龙湖集团0.57%8龙湖集团0.64%8华润置地0.93%9世纪金源0.54%9碧桂园0.56%9华润置地0.62%9碧桂园0.89%10碧桂园0.48%10富力地产0.54%10世茂房地产0.53%10世茂房地产0.86%8.16%9.00%10.65%15.36%11金地0.47%11雅居乐0.50%11雅居乐0.52%11龙湖地产0.75%12世茂房地产0.45%12中信地产0.48%12绿城中国0.51%12招商地产0.67%13龙湖0.43%13金地集团0.47%13金地集团0.49%12融创中国0.67%14中信地产0.41%14世茂房地产0.46%14富力地产0.49%14金地集团0.66%15雅居乐0.37%15华润置地0.38%15远洋地产0.45%15富力地产0.64%16招商地产0.36%16远洋地产0.36%16中信地产0.43%16远洋地产0.58%17合生创展0.34%17复地集团0.29%17招商地产0.36%17雅居乐0.58%18远洋地产0.31%18招商地产0.24%18融创中国0.33%18宏立城0.46%19福建融侨0.31%19新城控股0.24%19融侨集团0.31%19中信地产0.44%20星河湾0.30%20星河湾0.23%20华侨城0.30%20华夏幸福0.43%11.89%12.64%14.84%21.22%21中国中铁0.22%21保利香港0.28%20保利香港0.43%22金科实业0.22%22首开股份0.28%22首开股份0.40%23首开股份0.22%23佳兆业0.25%23中国铁建0.40%24世纪金源0.21%24新城控股0.24%24中国中铁0.37%25保利香港0.21%25金科集团0.24%25融侨集团0.35%26金辉集团0.20%26合景泰富0.23%26荣盛发展0.34%27华侨城0.20%27中国铁建0.22%27金融街0.34%28首创置业0.19%28九龙仓0.22%28和记黄埔0.33%29合景泰富0.19%29金辉集团0.22%29佳兆业0.32%30金隅股份0.19%30新世界发展0.22%30金科集团0.32%14.70%17.24%24.83%31金融街0.22%31新城控股0.30%32复地集团0.21%32北京城建0.30%33中国中铁0.20%33九龙仓0.29%34金隅股份0.20%34复地集团0.28%35荣盛发展0.20%35中粮集团0.27%36soho中国0.20%36蓝光实业0.23%37中粮集团0.19%36首创置业0.23%38首创置业0.19%38越秀地产0.23%39合生创展0.19%39合景泰富0.22%40方兴地产0.19%40大华集团0.22%41恒盛地产0.18%41厦门建发0.21%42瑞安房地产0.16%42恒盛地产0.21%43中南建设0.15%43中南建设0.21%44世纪金源0.15%44旭辉集团0.20%45中建地产0.15%44仁恒置地0.20%46亿达集团0.14%46路劲基建0.20%47建业地产0.14%47合生创展0.19%48建发房产0.14%48滨江集团0.19%49越秀地产0.14%48建业地产0.19%50大华集团0.13%50金辉集团0.19%20.71%50卓越置业0.19%29.58%TOP50TOP30TOP20数据来源：1、以国家统计局发布的全国年度销售额数据为基础，由于2012年全国销售额数据尚未发布，此处由2012年1-11月全国销售额数据计算；2、各房企年度销售额，金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2009-2012年《中国房地产企业销售排行榜》综合整理；3、根据全国年度销售额和房企年度销售额数据，计算市场份额。市场集中度持续显著提高。多数领先房企一直坚持规模+销量成长的目标房企运营-5表：2012年度TOP10房企的历年市场销售额2012TOP10公司名称销售金额销售面积20092010201120122009201020112012全国房地产销售数据(统计局公布)43995亿元52479亿元59119亿元53526亿元(1-11月总计)93713万平方米104349万平方米109900万平方米91705万平方米（1-11月总计)1万科地产630102612101418668847106012992绿地集团360650776107852074380811803保利地产43066073210185107236478984中海地产4135787209354815305667475恒大地产307527808923580831122015366万达集团暂无数据369560905暂无数据2783927397绿城中国5105223005103512551592608华润置地2492263665002132233004679碧桂园21233043047543360068476410世茂房地产198269315460225220244411数据来源：金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2009-2012年《中国房地产企业销售排行榜》的销售数据，以及国家统计局公布的全房地产销售数据，综合计算整理。普遍采取坚持“销售规模持续成长+销售价格随行就市”的基础策略房企运营-6表：2012年度TOP50房企销售额、销售额同比和平均售价同比变化（TOP17，TOP18-TOP50见下页）策略分析排名公司名称销售额（亿元）销售额同比（%）销售面积同比（%）销售均价同比（%）第一梯队：稳步成长，随行就市年度销售额900亿元以上；销售增幅基本在10%-40%；基本采取随行就市维稳的价格战，均价有0-10%下调。1万科地产141817%23%-4%2绿地集团107839%46%-5%3保利地产101839%39%0%4中海地产93530%32%-2%5恒大地产92314%26%-9%6万达集团90562%88%-14%第二梯队：现金为王+保守求稳年度销售额300-500亿（销售额为500-900亿的企业为空挡）；华润、世茂、招商、金地和富力都趋向“现金为王”，以低价保障销售增长；碧桂园、龙湖、远洋、雅居乐坚守温和价格策略，销售额增幅受限；绿城和融创平均售价逆势上扬，取得销售额、销售面积和销售价格“三丰收”。7绿城中国51070%64%4%8华润置地50037%56%-12%9碧桂园47510%12%-1%10世茂房地产46046%68%-13%11龙湖地产4005%9%-4%12招商地产35670%100%-15%12融创中国35684%68%10%14金地集团35221%38%-12%15富力地产34018%42%-16%16远洋地产31017%25%-7%17雅居乐308-1%7%-7%数据来源：根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的《2009年中国房地产企业销售排行榜》、《2010年中国房地产企业销售排行榜》、《2011年中国房地产企业销售排行榜》、《2012年中国房地产企业销售排行榜》综合整理多数领先企业销售额显著增长，而平均销售价格多呈下降态势。价格下调原因有三个方面：一是市场结构变化，二是市场布局变化，三是以价换量的销售策略。房企运营-6表：2012年度TOP50房企销售额、销售额同比和平均售价同比变化（TOP18-TOP50，其中部分企业因数据缺乏暂未入列）排名公司名称销售金额（亿元）销售金额同比（%）销售面积同比（%）销售均价同比（%）第三梯队：或保守或求进销售金额在200亿元以下（不能监测到销售同比的房企未入列）；19中信地产236-7%18%-22%20保利香港23238%14%21%22首开股份21531%18%11%23中国铁建21360%31%22%24中国中铁19964%34%23%25融侨集团1903%-14%20%26荣盛发展18355%54%1%27金融街18041%64%-14%29佳兆业17318%19%-1%30金科集团17122%-3%26%31新城控股16315%12%3%33九龙仓15417%48%-21%34复地集团15020%3%16%35中粮集团14325%暂无数据暂无数据36蓝光实业12512%36%-18%38越秀地产12354%暂无数据暂无数据39合景泰富120-10%-9%-2%40大华集团11750%暂无数据暂无数据42恒盛地产1115%14%-8%43中南建设11022%33%-8%47合生创展104-6%暂无数据暂无数据48建业地产10324%18%5%50金辉集团102-22%-16%-7%普遍采取“坚持销售规模持续成长+销售价格随行就市”的基础策略数据来源：根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的《2009年中国房地产企业销售排行榜》、《2010年中国房地产企业销售排行榜》、《2011年中国房地产企业销售排行榜》、《2012年中国房地产企业销售排行榜》综合整理。保持土地储备的动态均衡，后续发展资源有保障房企运营-7表：部分领先房企土地资源储备情况（单位：万㎡）数据来源：金网络根据中指数据库企业发布2008-2011年年度土地储备量综合整理，2012年数据从各房企发布报告中获得。备注：除万科2012年是截止到9月外，其他企业数据均是截止到6月，排名顺序是2012年销售额，未入列房企暂无数据。2012年上半年，领先房企去化速度慢，拿地也相应谨慎。下半年销售好转，购地迅速转趋积极。一、二线城市仍然是领先企业的主战场房企运营-8级别2009201020112012总计14155198541405915213一线城市3817166011991521

二线城市80511134169128095三、四线城市2287685359485597表：2009-2012年TOP50领先房企在不同级别城市的新增规划建面汇总（万㎡）级别2009201020112012总计4663491626323682一线城市230314366891150二线城市1909271113002002三、四线城市452769643531表：2009-2012年top50领先房企在不同级别城市新增土地总成交金额（亿元）备注：数据是从中指数据库中整理其能监测到的TOP50企业以及能监测到的各企业进驻城市，整理其新增土地分城市级别数据，最终汇总求和得出。该数据小于企业发布数据，但可以看出相对趋势。报告结构2012年房地产市场回顾一2013年政策走向研判三2013年市场展望与房企对策四2013年宏观经济趋势二宏观走势经济动力投资形势货币供给要点——2013年宏观经济趋势宏观研判：总体上看，中国经济已告别“高增长”时代，在“稳中求进”中央总基调下，2013年宏观政策将加大“预调微调”力度。在外部环境仍旧偏紧的情况下，从“三驾马车”到“双轮驱动”，内需渐成为拉动经济增长的主动力。2013年经济增长将温和回升，宏观经济形势对房地产市场的影响更趋积极。2013年宏观经济将持续温和复苏2012年，全国GDP为51.93万亿元，比上年增长7.8%。全年CPI同比上涨2.6%，比上年的5.4%明显回落。2013年，在“稳中求进”的总基调下，宏观政策将加大“预调微调”力度。预计2013年GDP增幅将达8%左右，投资、消费和净出口增速都将有小幅上升。从物价运行规律来看，本轮CPI筑底基本完成，已经开始酝酿新的上升周期，预计CPI增幅将达3%左右。宏观走势-12424表：2008-2012年全国GDP、CPI和PPI同比增速（数据来源：国家统计局）预计2013年GDP增幅8%，CPI增幅3%左右转变传统经济增长模式，内需将逐渐成为拉动经济增长的主动力外部环境难有改观，外需增长乏力，2013年内需仍将是拉动经济增长的主动力。2012年前三个季度，在总需求对经济增长拉动中，消费占55%，投资占50.5%，并且消费对经济增长的贡献连续三个季度超过投资。与此同时，外需增长乏力，对GDP增长的拉动为-0.4%，延续了2011年对经济增长的负拉动态势。经济动力-1表：中国GDP增长率及“三驾马车”对经济增长的拉动（单位：%）数据来源：WIND年份GDP增长率最终消费资本形成净出口2003103.66.30.1200410.145.50.6200511.34.34.42.6200612.75.15.62200714.25.66.12.520089.64.24.60.820099.24.48.4-3.6201010.44.55.50.420119.24.74.9-0.42012（Q1-Q3）7.74.23.9-0.4政策刺激使固定资产投资维持较快增长宏观政策稳中趋松，基础设施投资继续推进，保障房建设继续扩大规模，战略性新兴产业加快发展，预计2013年固定资产投资增长22%左右。在出口形势严峻、经济超预期减速的大背景下，2012年我国采取了一系列扩大投资政策措施，固定资产投资依然实现了较快增长。2012年1-12月份，全国固定资产投资（不含农户）364835亿元，同比名义增长20.6%。

投资形势-1数据来源：国家统计局表：固定资产投资（不含农户）增速（单位：%）2013年货币、信贷“稳健取向”，新增货币供应量将适度增长在经济增速趋稳背景下，2013年的中国货币政策将会“稳中有进”，预计2013年社会融资规模达17万亿元左右，信贷投放9万亿元左右，M2同比增15%左右。2012年社会融资总量持续增长，达15.76万亿元，同比增2.93万亿元。其中人民币贷款增加8.2万亿元，同比增7320亿元。显示2012年货币政策总体中性偏松。中央经济工作会议提出2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加。货币供给-1数据来源：央行报告结构2012年房地产市场回顾一2013年政策走向研判三2013年市场展望与房企对策四2013年宏观经济趋势二2012年政策演变2013年政策走向新型城镇化机遇与挑战要点——2013年政策走向研判（1）政策研判：2012年，在“稳中求进”的总基调下，宏观政策和地产政策的预调微调，对房市走势产生了积极影响。地方政府在政策执行中的弹性，客观上起到了为房市部分松绑的效果。2013年，房地产调控基调不变，政策相对稳定：更加突出两手抓策略。对房价上涨仍会保持高度警惕。建立促进房地产市场健康发展的长效机制将成为政策发力的新方向和新重点，包括保障房制度、房地产税收制度、土地变革制度。要点——2013年政策走向研判（2）新型城镇化的机遇与挑战：中国城镇化将是一个分化的过程，不同城镇发展路径会有比较明显差异，从而使得各地房地产市场更趋分化。农民工市民化是下一阶段推进新型城镇化的关键课题，对房地产行业和市场的影响是多面的。集体土地制度变革，可能是未来一个阶段房地产企业发展最重大的发展机遇。随着新型城镇化的推进，对房地产投资开发模式提出了变革拓展要求：从单一商品房开发到城镇区域综合开发的新机遇和新模式。政策预调微调，对房市产生积了极影响年初货币政策的转向为房地产市场注入了活水。国家执行积极的财政政策和稳健的货币政策，通过两次下调存准率和存贷款基准利率，使得流动性过紧的局面出现松动。政府一直坚持落实差别化信贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。一年多来，在坚持房地产调控总体基调，继续对房价上涨保持高压态势的同时，政策执行由“全面收紧”逐步朝“差别化”转向。2012年政策演变-1地方对政策的弹性执行，起到了部分松绑效果地方层面：相对于中央政府对房市调控的坚持，2012年地方政府在政策执行上，表现出更多的弹性。虽然没有触碰限购红线，但对刚性需求给予了多层面的松绑。2012年很多地方采用调整普通住宅标准、公积金、信贷优惠等多种方式，对首次购房给予更多支持。据统计，2012年以来全国有28个城市先后对公积金贷款政策进行了调整，上半年延长贷款年限、增加贷款上限，下半年又进一步下调首套房、二套房公积金贷款的首付比例。2012年政策演变-2房地产调控基调不变，政策相对稳定2013年房地产调控政策基调不变，限购、限贷、税收等都将延续。对于未来房地产调控方向，住建部表示，2013年继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。继续实行限购措施，要坚决抑制投机投资性购房需求，支持合理自住和改善性需求。房价走势仍是新一届政府关注点，对房价上涨仍会保持高度警惕。2013年政策走向-1制度变革和长效机制2013年继续实施调控同时，建立促进房地产市场健康发展的长效机制将成为政策发力的新方向和新重点。住房保障制度：加快保障性住房投融资、建设、运营、管理等的制度建设。随着保障性住房建设、交用高峰的到来，住房保障制度建设和完善将成为今年制度变革的先导领域。房地产税收制度：以税收制度改革为核心，建立商品住房领域去投资化的长效机制。研究改革房地产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制。中央多次明确提出要扩大房产税改革试点范围，2013年房产税扩大试点范围，也是可以预见的。土地制度变革：不仅是土地出让方式和出让制度的完善，使其与房地产业新的定位和新的形势相适应，更重要的是集体所有制土地上市流通等更深层次的改革，在2013年将被更多地提及并将加快探索研究。2013年政策走向-2城镇化实现的路径差异，促使房市更趋分化全国各大中小城镇的人口、土地、资金等方面存在显著差异，意味着未来中国各地推进城镇化的起点条件会显著不同。下一阶段中国城镇化将是一个分化的过程，不同城镇的发展路径会有比较明显的差异。生产和就业结构的转变方向和速度会有所差异，导致消费和居住方式的转变也必然有所不同，从而使得各地房地产市场更趋分化，对此房地产企业必须做好区域的布局和评估。新型城镇化的机遇与挑战-1农民工市民化对房地产将产生多面影响新型城镇化核心是人的城镇化，随着农村务工人员市民化的推进，意味着要让更多中低收入人群成为市民，由此也给开发企业带来四个层面的问题：问题一：中低端住房需求怎么满足？问题二：对三、四线城市会产生重大影响，会否出现独特发展机会？问题三：客观上会促使政府更加重视调控房价，目前的调控政策是否会长期化？问题四：保障房市场是否存在长期机会，开发企业是否需要更多介入？新型城镇化的机遇与挑战-2集体土地制度变革可能是未来房企的重大机遇城镇化过程中，土地价值的实现形式有两种：农村集体用地不改变性质下的有偿流转，入市开发，其结果一方面是集体土地有望与国有土地一起，成为土地供应市场的“双轨”力量。通过提高征地补偿标准，将农村集体土地顺利征收，收储为国有土地，再进行商业开发。这两种土地价值实现形式，都可能会对一级土地开发商派生出巨大的商业空间，是房企重大的资源争夺机会。对于储备着大量农村集体性质土地的企业来说，随着各地加快推进城镇化，集体土地流转或征用后，其商业价值会大幅上升，无论转性与否，公司都可通过商业运营和交易来盘活资产。更多一级土地开发商会从低成本收储中受益。由于目前各地城镇化思路与制度尚处于形成初期，包括农村集体土地征收等成本还没大幅提高，房地产企业定会乘此机会大举扩张。一旦未来城镇土地管理制度趋于完善，成本大幅提高，房企早期储备低成本城镇地块，是未来盈利一大保障。新型城镇化的机遇与挑战-3城镇化促使房地产投资开发模式的变革随着新型城镇化的推进，对房地产投资开发模式提出了变革拓展要求：从单一商品房开发到城镇区域综合开发的新机遇和新模式。新型城镇化将为房地产企业开辟崭新领域，同时要求开发企业具有更广泛的能力，这对于房企来说面临的将是转型和升级的契机与挑战，需要相应地主动调整自身的开发模式、业务布局和产品线，才能在新领域竞争中实现跨越式发展。新型城镇化的机遇与挑战-4目录2012年房地产市场回顾一2013年政策走向研判三2013年市场展望与房企对策四2013年宏观经济趋势二未来几年房地产市场总体态势2013年市场运行展望房企对策思考要点—2013年市场展望与房企对策（1）市场展望：未来几年房地产市场总体态势：2013年开始，市场可望步入一个新秩序下相对稳定且可持续的新发展周期。未来几年，以消费需求特别是刚需主导的市场格局将会相对稳定和长期持续，市场将呈现理性繁荣的总体基调。未来几年稳房价将在某种程度上上升为国家战略。2013年房地产市场运行展望：2013年市场需求基础相对稳定活跃。2013年购房者预期全面转趋乐观，驱动购房者入市意愿强。市场成交可望达到两位数的增长，上半年出现需求推动型的销售高峰，下半年有望出现供应推动型的销售高峰。2013年房价走势将呈现“厂”字型走势。投资投机有所活跃但不会成为市场主导因素，在消费特别是刚需主导的格局下，房价不会出现持续暴涨。2013年不同城市表现回归市场理性，即供求因素成为决定不同城市市场表现的决定性因素。房企对策：未来几年市场成交和结构都将相对稳定且有保障，资源储备是规模扩张的关键。战略布局：抢一线、战二线、慎布三四线。结构性对策：增量与存量双线并举，面向刚需和首次改善需求的商品房项目资源比重应确保在70%以上。“规模成长优先+随行就市定价”的运营策略，是领先房企不断取得成功的不二法宝，应当坚持并贯穿落实于从拿地到产品规划设计，到销售的全流程。2013项目营销：相对确定市场的竞争之道——消费者导向定价、以量抢量、抢时换量和差别政策。要点—2013年市场展望与房企对策（2）形成新秩序下相对稳定且可持续的新发展周期2013年，市场可望步入一个新秩序下相对稳定且可持续的新发展周期。2007年开始，房地产市场经历了为期5年的大调控、大调整。伴随着市场的剧烈波动，房地产市场的目标模式、政策制度、需求基础、资源条件等都进行了全面的检讨，已经初步形成新的方向性共识，并可望在未来相当长时间内得以坚持。市场参与各方经过市场教育也更趋理性，影响市场发展的不确定因素正在逐步消除。因此，我们有理由相信，未来几年市场的波动性将会减弱，在新的基础和新的秩序下，可望赢得一个较长时期的稳定发展。未来几年房地产市场总体态势-1消费需求特别是刚需主导的格局将稳定且持续未来几年，商品住房市场将从过度投资回归消费主导。以消费需求特别是刚需主导的市场格局将会相对稳定和长期持续。与国家新的发展观和发展路径相适应，房地产的民生属性将更多地被强调，有限资源将更多地向中低收入阶层倾斜，已经确立的“去投资投机，鼓励民生消费”政策将成为长期制度，商品房市场回归消费主导并将长期坚持。未来市场将呈现理性繁荣的总体基调。一方面，我国正处于城镇化发展的加速和深化阶段，商品住房的需求基础稳定而且强劲，房地产继续保持一个较长时期的繁荣仍然是可以期待的。另一方面，商品住房去投资化趋势不可逆转，投资投机被严格约束的市场不会重现过往几年暴涨暴跌的走势，市场更趋理性。未来几年房地产市场总体态势-2稳定房价将上升为国家战略基于对未来房地产业与经济发展关系的重新认识，未来相当长时间内，努力保持一个相对稳定的房价水平，将在某种程度上升为国家战略。高房价压制经济发展，需要重新审视房地产业与经济发展之间的内在关系。过去十年房地产一直是推动经济发展的支柱之一。但在新形势下，房地产业的定位需要面临重现评估。国家高层决策已经明确指出，中国未来几十年最大的发展潜力在城镇化，而高房价不利于新型城镇化发展。未来几年房地产市场总体态势-3需求基础相对稳定活跃刚需强劲上半年可望迎来一轮刚需的阶段性爆发；年中受政策再度收紧的压制及季节因素的双重影响，可能阶段性休整，但持续时间不会太长；下半年经济持续走好再次推动刚需保持稳定。改善型和高端需求将阶段性释放经2012年一年压制后，将阶段性释放，实体经济走强也将成为改善和高端需求释放的新的触发点。政策是否会对改善性需求提供更大支持，是2013年值得关注的一个焦点。投资需求有释放的可能，但活跃度有限已有活跃迹象，特别是随着实体经济好转及通涨回弹刺激下，有一定程度释放的可能，但活跃度有限，不会成为市场的主导性力量。2013年房地产市场运行展望-1购房者预期全面转趋乐观—“仍处上升阶段”购房者对房市周期的预期：2012年一二线城市购房者对房市周期预期处于上升阶段的比例多呈回升趋势。2013年房地产市场运行展望-2北京（2008-2012）成都（2010.8-2012）西安（2011.2-2012）无锡（2010.8-2012）沈阳（2011.12-2012）2012年1-12月2012年1-12月天津（2010.8-2012）2012年1-12月2012年1-12月2012年1-12月2012年1-12月图：列举城市的购房消费者对房地产市场周期的预期（数据来源：金网络战研中心历年跟踪监测的购房客户调查数据）购房者预期全面转趋乐观—“房价走势上涨”购房者对房价的预期：对房价的持续走低预期在2012年明显反转，预期房价反弹上升逐步增加。2013年房地产市场运行展望-2北京（2008-2012）西安（2011.2-2012）成都（2010.8-2012）沈阳（2011.12-2012）2012年1-12月2012年1-12月2012年1-12月2012年1-12月2012年1-12月天津（2010.8-2012）图：列举城市的购房消费者对房价走势的预期（数据来源：金网络战研中心历年跟踪监测的购房客户调查数据）购房者预期全面转趋乐观—“入市加快”预期对购房者购房计划时间的影响：对市场向好预期、以及自身实际需求紧迫性影响下，购房消费者的购房计划时间缩短趋势显现，购房观望态度减弱，入市步伐相对加快。2013年房地产市场运行展望-2沈阳（2011.12-2012）北京（2008-2012）西安（2011.2-2012）成都（2010.8-2012）2012年1-12月无锡（2010.8-2012）2012年1-12月2012年1-12月2012年1-12月天津（2010.8-2012）2012年1-12月2012年1-12月图：列举城市的购房消费者购房计划时间的预期（数据来源：金网络战研中心历年跟踪监测的购房客户调查数据）房地产开发投资将加速增长房地产开发投资将加速增长。房地产开发投资从2012年4季度开始已经显著回暖，且呈加速增长态势。2013年开发投资将保持较快增长态势，全年实现20%左右的增长是可以期待的。市场供应将逐步好转，但不同城市将面临完全不同的供应形势。从购地、开工到上市销售需要有6-10个月的作业周期，预计2013年上半年市场供应仍需更多依赖库存的释放，热点城市供应偏紧的状况不会很快发生逆转。市场供应在下半年将明显集中放量，尤其是土地资源丰富、供应长期充沛的城市。一线城市受制于资源瓶颈，供应将长期偏紧。2013年房地产市场运行展望-3市场成交可望达两位数增长，需求和供应分别助推上下半年销售高峰。上半年：出现需求推动型的销售高峰延续2012年四季度热度惯性，购房需求可能出现一个爆发式的释放阶段，且同比基数低，市场成交将取得近年少见的高增长。下半年：有望出现供应推动型的销售高峰，尽管基数较高，不利因素增加，竞争加剧，但多数市场可望保持成交稳定。不利因素——由于上半年的销售高峰，不排除出台新的调控政策，购房者预期会发生微调，市场成交会趋缓；价格的上扬会也将部分需求挤出市场，抑制成交的继续放量。有利因素——在库存下降、市场销化预期乐观的情况下，商品房开发增速将出现恢复性增长，下半年供应集中释放有利于激发更多成交；预计下半年经济继续好转，也将有助于下半年成交量保持在较高水平。2013年房地产市场运行展望-4房价将呈现“厂”字型走势上半年快速涨升，下半年房价持稳，全年房价将呈现“厂”字型走势。上半年快速涨升：既有基数原因，也有需求集中爆发的新因素，加上供应相对偏紧，房价可望呈现显著惯性的上扬。下半年房价持稳：年中政策预调微调形成压制因素，此外下半年供应放量，使供求关系趋于稳定，房价持稳。总体来看，2013年投资投机有所活跃但不会成为市场主导因素，在消费特别是刚需主导的格局下，房价不会出现持续暴涨。2013年房地产市场运行展望-5市场将呈现更加清晰结构性特点刚需强劲可持续，量价齐升。下半年价格回弹后，成交会受到一定程度压制，市场走势趋稳。改善型和高端产品，价格相对稳定，但成交会有一定释放，预计会温和回暖，好于2012年。投资活跃程度提升，但受到政策严格压制，在夹缝中有表现，不过难以在住宅市场展示身手，投资转向，非住宅投资继续受益。2013年房地产市场运行展望-6供求因素将决定不同城市市场的差异化表现不同城市表现回归市场理性，即供求因素成为决定不同城市市场表现的决定性因素。一线城市和二线热点城市：供应偏紧，供不应求的局面很难扭转，将长期持续，市场稳定偏热。供求充沛的部分城市：如无锡、沈阳等，在经过上半年的量价齐升后，下半年市场表现有压力，特别是房价。多数二线城市：供求相对均衡，市场温和理性繁荣，且稳定可持续。三、四线城市：土地供应充沛，没有投资投机的效应带动下，且新型城镇化未取得显著突破并实质落地之前，2013年市场表现继续不温不火，部分投机过度城市甚至继续调整。2013年房地产市场运行展望-72013年市场阶段研判2013年房地产市场运行展望-83-5月年中阶段9月-年底政策动态评估、局部收紧政策预调微调政策相对稳定需求需求集中释放阶段性休整，但不会太长下半年仍可稳定供应上半年偏紧年中适当放量下半年明显放量成交需求推动成交高峰年中成交短期受压波动供应推动成交高峰房价价格快速涨升年中房价趋于稳定下半年房价持稳规模策略：规模扩张仍然是核心目标坚持规模扩张不动摇，才能在市场集中度日趋提升的新阶段立于不败之地。未来几年市场成交和结构都将相对稳定且有保障，资源储备是规模扩张的关键。房企对策-1布局：抢一线、战二线、慎布三四线一线城市：可以采取适度激进的策略抢占资源，稳定去化，追求可持续性。二线城市：加大资源储备，全力追量，追求规模化经营。三四线：审慎布局。在确保风险可控的前提下，跟进新型城镇化可能带来的新机会。布局三四线应坚持成熟区位、优势资源和规模开发三有二原则。房企对策-2结构性对策：增量与存量双线并举，快速推动结构调整面向刚需和首次改善需求的商品房项目资源比重应确保在70%以上，使企业具备稳定可持续发展的基础。高端居住、休闲度假、商务商业、开发区等领域的投资发展应当与企业自身的资源与技术积累相匹配，量力而行。房企对策-3运营管控：战略清晰，稳定执行是关键大企业竞争时代，是战略竞争的时代，战略是企业运营成果的决定性因素。只有个案应对，没有战略指引，注定无法成就一个大企业。“规模成长优先+随行就市定价”的运营策略，是领先房企不断取得成功的不二法宝，应当坚持并贯穿落实于从拿地到产品规划设计，到销售的全流程。房企对策-4项目营销：相对确定市场的竞争之道消费者导向定价：上半年坚定贯彻消费者导向定价策略，下半年适时转向，采取竞争定价策略。以量抢量：在确定走好且相对稳定的市场环境下，尽力加大推盘量，放宽阶段推盘去化比例控制，摒弃惜售心态。抢时换量：2013年市场预计启动早且全年相对稳定。早入市，早启动，能够赢得更长有效销售季，有利于创造更好销售业绩。差别政策：结构化市场，必须有结构性政策应对。以市场分化为导向，优化项目结构分类体系，并制定相应的结构化目标和政策。房企对策-5谢谢！专业人服务人信誉人受人之托忠人之事谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）