中规院福田中心区岗厦河园旧村改造规划二

福田中心区岗厦河园旧村改造

规划研究汇报初稿委托方：福田区旧村改造办合作方：中规院深圳分院项目背景国土局的想法沿路局部改造1、整体改造增值空间不足以弥补资金缺口。2、将现有建筑全部拆成垃圾，是一种浪费。3、破坏了岗厦村的旧有文化及生活习惯，破坏了现有商脉。福田旧村改造办的想法整体改造1、掩盖式改造不利于中心区发展，应从政治、区位角度考虑，完善中心区功能体系2、岗厦村改造因其特殊区位不具有效仿性，对社会影响意义深远。整体改造所换来的综合效益将会远远超过付出的经济成本。3、应改造为综合区而不是单纯居住区。加大商业功能，减少居住功能，能最大限度减少资金缺口代表：规划部门代表：区政府不同观点委托中规院及世联从理论及市场经济方面进行本项目的整体规划研究客户目标通过地块的整体规划，达到以下目标：完善中心区功能提升地块区域形象经济平衡客户问题项目整体功能定位项目功能比例分配项目容积率确定项目经济测算开发模式研究技术架思路项目故整体房诚功能蜜定位确定胳项目整弦体宜功孕能岛定轻位C辈B江D伏案挣例钱研勉究中尽心愧区揭功葱能杠块分析判定鹿地块跟在中字心津区嫌中虎可诸能承兰担锄的蜘功尿能从市蔑场角惧度验直证做地舟块恰的功能学定位项株目旁整导体戒功宇能辟比毯例仰分尖配确定求整体跌功能比晌例煮分笼配深悉圳状中港心走区功岂能或比宝例成朵功财C貌B矿D功垂能小比输例地外块扑周钳边幕市巧场物锯业缸分乖析发秩现药中困心劲区功棍能单缺芦陷初步胖确定晶项目功能眨比例整体讨功能比俘例卖验虎证容积色率确疫定确定机容积饭率范围地侄块叶现影状容垒积哗率中恶心应区容昌积会率壤分扰布周边罩区域容积承率分局布中心喜区地面伍地价违分布经为济测丹算确恳定容陈积赠率确定尸核心胃位置核－细框理穗论项目没整体符功能商定位确拌定及项惕目整体眯功能啊定位C困B寨D罢案泼例躁研脖究中牛心街区凉功矩能蹲块分析判定跳地块邪在中心浆区中湾可能承担打的功虏能从市征场角劲度验蓝证仿地缩慧块脚的功雁能窗定拜位CB语D内团峰值律地价荒与物走业承坛租能帝力模求型可诊从棵峰智值堵物川业绣租盟金昂大夹致奏判洽断夹峰荡值摩地看价肝点专业零售、娱乐物业商务办公物业旅馆、临时居住物业、批发业居家物业及其它物业峰值仔地价宫点所暑在区推域成舞为C捎BD搬核美国窗部分层城市冬的C止BD乌功能国酒际续C讨B两D孔案平例逐研具究育得物出描的宁结衡论成熟C柳B崭D存膛在参峰率值绞地度价纱点峰值贡地价拘点所雁在区荷域成叔为C遣B弱D核临仁近C奋B革D核雹区搁域肚分却布可的睡娱冠乐喊、角零滴售础及魔临傲时输居撒住坟功月能湖使C纳B继D充满泪活力地铁谈、轻拥轨沿远线逐冶渐成轰为C吼B烤D最繁狡华的置重要蜻区位综合改体成夹为C走B菜D内商昼业开喜发项轻目的挽发展尊趋势容积栽率奖内励制俊度推绪动立保体步换行系妻统及型公共互空间凯的完番善概念登化的婚CB斑D功叮能示病意E区公共管理及办公机构区C区商务办公区D区娱乐、及临时居住区F区居住区B区次级零售区A区专业零售区河流或海湾铁路山脉天然屏障混合区周边区域功能延续动态发展功能延续区国新际歌成晃熟浇C毁B凶D泊功晃能诵结柏构A播区晋—蒜—寻专心业浴零身售吹区劳。位于赢可达能性最壁佳的境位置圾，如照主干崇道两刃侧、刷地铁炉站前再。所晓售商照品和予提供钻的服战务等馋级最酿高，盒服务冶范围盯为全期市。挖通常姐沿街疤道分汪布。B区恭——墓次级坟零售窜区。与A斑区相所连但向特征倒明显记，所烫售商烦品为倘小件计用品誓，通敌常位什于A闷区一犁侧或邪围绕浪A区沟不连亮续分转布。C区械——俘商务济办公帽区。为高约度集烟中的棕写字扒楼，打倾向写于分诊布在溪展示大性较定好的钱位置娱。D扁区派—恨—娱乐僚区、旅馆拦及临戴时居带住区洪。与A石区、择C区梅相连姜，主业要依换赖于菠这两霉个区旬而实弟现商难业价拾值。E埋区义—晕—经公沙共计管棕理爆及咸办舌公袭机裁构付区的。一困般顺位炕于趁C息B跨D恶一吉侧哪，夕因碍其顿非逮商舞业梨性海而壳缺宿乏蓝活要力昆。F区躬——闻居家宾住宅裤区。居家算型居乐住社也区，闯一般叹位于滑CB拆D边零缘环险境较黑好的述位置些。地块鲜在中崭心区他的功隶能地芦位地笛铁地啦铁商务塌区已呜经形兔成，洗由于烈聚集还效应炊，中己心区却西侧失可能到形成—C区会展等中心温将带湖动会座展经其济中猛心咱区牌居津住经物养业合大遮量筝存耗在幅，兔已恐经摔形口成凤居骑住暑区但，忽中祖心熟区弓周咬边溜已首形货成—驱F嘱区—享A盒区祖：—宵B案区复：—C该区：—D妥区：—E充区：—逃F版区没：公工共仁管室理新及壮办肌公潮机疯构蝇区重已然经呆形到成—慎E铁区城门市腿购烦物天中迈心跃规牧划哀商焦业鹅面葱积芝近料3内0还万吃，饭可嫩能肯形丝式成串专聪业扣零愤售赞区亮，糟但蜜需地要且经蜜受顾市象场恳和弊时昏间西考妇验—饥A区项禁目态整鼻体增功括能调定鱼位确提定琴项鉴目整械体驰功务能绒定啄位C价B污D盐案隆例列研洽究中心规区功虎能块分析判定汇地块毒在中心渣区中岛可能承担棍的功白能从市颂场角畜度验字证欧地女块针的功怖能答定稳位地深块瞒可肤能李承学担耀的乐功困能圆结桑构A区斗——编专业艺零售虚区。难以形栏成漠，蛙区翁位财条煤件格和赵政饰策否条茎件株不除利然，浇同亏时供必否须币面贴对卫与默中络心圾区隆购多物杠公膝园演的各同萝业夸态走竞嚷争饲。B搁区炉—材—容次们级营零鹊售祝区吩。可能洪形成壁，区津位条皆件满矛足，西但不宪利于匆地块娘形象项提升影和实怖现对送地块控最大消价值圾。C区问——闯商务茂办公响区。难渴以邪形脸成论，精由钥于援西许侧北商叨务忠区白形沸成写，猛已熟开那始趁产近生胞集胖聚汁；发本闷地孝块袜周栽边般商种务咸氛列围旷不衫理后想浸。D争区档—斗—娱留乐哪、旅馆兼及临侍时居溉住区功。可能尊形成饶，中愧心区虎尚未萄形成新此功托能块迷，且挡地块怒有形灯成D费区的掌良好突条件射。E趴区第—觉—赏公犁共践管面理柱及吃办戏公应机宇构勾区壤。难没以妈形蹲成巩。铲中凳心汇区绒北谎区胞已假规矿划比建然设炭成霉为甜城贯市剥行漠政缘瑞、初文做化林中如心捆。F挑区付—破—依居订家妹住眠宅岭区四。可渴能眨形慕成狐，停但祥必冬须删面斤对舌中对心著区促大私量握居薄住聪物呈业墓的粥竞嫩争盟，括而乱且右大烦量承的做居窝住览物族业脸也介无疾益绿于腰地朵块蚀形到象踩提铲升截。地块冻可能银承担枝的功哪能结让构难以阀形成可能探形成B慕区醉—臂—末次肿级匪零沫售认区魂。D区穴——梯娱乐芦、临希时居娘住区愿。F客区弹—刻—间居随家例住在宅限区闪。A愈区壶—趋—浆专抖业芬零暑售络区漫。C斧区第—倘—楼商隔务饿办顽公呈区絮。E抛区摊—沈—闸公些共冈管暑理宝及裙办顶公僻机死构灿区壁。×√项季目呀整辉体续功急能秃定住位确定朗项目整磨体迈功趋能旨定坏位C壶B伙D宗案猪例再研偷究中心醉区功优能块分析判铁定柿地缺块减在中洞心羊区柜中环可勿能承担末的功珠能从些市锄场酷角许度验晒证果地枯块尖的功能要定位从辰市兔场走角特度福验航证政项着目鄙地愚块昌的觉功朵能诉定为位1、欢纯居穴住物竞业2敢、材临争时涂居沙所泻物执业3猛、历商哨业狼娱酬乐僚物柳业4榴、览办霸公执物汤业1.年纯居巷住物停业目前授中心自区已碍建或锁在建角的纯称居住体型住驻宅项炮目有选：黄涌埔雅再苑、省天健裹世纪貌花园鲁、中映银花终园、袍深业敲花园揭、雅收颂居尖、中科海华被庭、偶彩福细大厦繁、风蹄华盛即世、部嘉麟摇豪庭喷、城傍中雅魔苑、透星河昏国际语、港圆丽豪固庭等痰，总刃供应访量已游达2斗0色0万平涛方米蹲。住宅述楼盘辱主要卖分布屡于中能心区吸四角吼，定碌位普弦遍较假高，隶目标前客户搁以高灰收入怕阶层寻及港爪人为规主，党销售叔均价征在8蛋5身0乎0元/平方即米以质上。由于大项目团地处河中心核区，映为配优合中乒心区搁高标梢准的厌整体捏规划谊定位全，同饼时又漠考虑礼到村粪民的姐拆迁碗返建浑需求势，纯州居啦住敞物轨业鞠应腊定泊位柜为窃中伯高没档右次龙。由于夹中心随区现毛有住勉宅供在应量句已达2棕0们0万平座方米惠，而掏中心俱区的捎规划筑居住胞人口虾仅为7.拣7万阵人留，讨住酸宅耻供好应柿量佳已传较傍大永，锻故悲本裁项应目仙的纯住泰宅物费业开沃发规透模不帆宜过成大，熊以满具足中国心区稿居住碗配套仁功能福和村衣民拆既迁返脆建需朱求即颈可。2忘.筹临猫时仆居门所复物奇业临吊时值居积所惭即返主毯要匆用东于恩投汗资钟租塘售萄的奖小论户枯型棚住垄宅阅和另商判务娃式棒酒疾店锹公锹寓痒，兄它飘集油居谱住凶、膨办累公校、屈休闹闲淹为叶一毛体贺，侄很路受膝小腰生俱意跟人依及差商驶务忧人管士减的抗青解睐逐。由考于合项熄目妄地胳处圾中逆心料区擦边害缘警商乎业译繁顽华先地誓段铸，因又督邻果近守皇节岗焰口占岸振，如市炒政挪及园商瓜务酒配唉套侮设势施俯完象善胖，逝交淘通共便夺捷虽，彩田捕路沿店线具拳备了篇发展表小户法型住订宅和业商务税式酒抹店公派寓（茅即临瞎时居巾所）笼的天育然优衬势。项目尽地块倒周边纵的彩驴田路指两侧破现已化建有匹彩福吗大厦熔、彩薄天名则苑、蜂彩虹载新都辣、喜翻洋洋网等以夸小户冶型为召主的购住宅胜公寓突，前购三个贩楼盘脆均已10缩慧0％售奥出，炭销售孩均价盖在65卸00元/平米床以上闻，喜室洋洋品预售束情况蚀也非腰常好随。另阁该区糕域的漏三级座市场滥极为棍活跃直，房助屋租割售情栗况良耽好；区商务教式酒继店公索寓主小要建网有景碧轩酒遣店、哑江苏棕宾馆镰、福蛮建大俱厦等夜，平诉时入循住率被平均炎达到70％以傻上。依据朱中心炉区的搞总体史规划鄙，中脏心区令南片性区将罪建设己成为息城市闯的中耍心商埋务区居（C俭B买D），商旁务酸式律酒测店管公裁寓姓及塔小丝式户岂型滨住导宅著的嫌市便场宁需御求记量上将摩会颗很侨大氏，救故本信项索目肠可睡在铺邻肉近炭中上心或区叹一篮侧越规板划芽建最设仓高比档梳商险务箭酒抽店硬，农在快彩院田郑路坦一猾侧钱规趟划粪建帖设滴一爷定省规驱模原量逐的蚊中寺高窄档掩小愉户料型记住脸宅箱及愉商番务矛公辽寓伟。3.便商糊业娱国乐物浴业项味目泉地朱块基周赚边竞现享已谅有羡发似展债较卖为冶成瓶熟爆的允区税域联级芦彩膀田些商的业解圈筛，么以浊家第居丘市谜场傅和胜大仿型拳购键物仙超伴市袭为辽主盐，坡商稿业鞠面且积狗共稼约7万平指米，著经营跨状况岔良好任。另中心凉区的护南片能区中苍部规恼划建僻设有谷购物咸公园挖、城叶市购耀物中肠心、巨福华追地下现商业评街等束，均堤为规轰模较驾大的祸商业沿项目傅，商目业面栏积近3更0万汁平卫米逆，刑中剖心遗区兽商嗓业塑圈郊初逝现喉雏别形类。中凶心衫区具及叛项为目昏地乌块婶周析边朴高祥档估的斯休排闲刮娱街乐硬项渴目屯较止少纸，迫仅饰有绿圣抢保絮罗DI配SC纱O、拉蓝斯效维轮加务斯摸夜额总岔会底和播美殊洲缴健舰身拒会臂，源作局为衣定秧位观为踩现割代倦国鞭际享性坏城理市哲的伟中饥心哲区挣，阻该担部金分涉城倒市悼功沙能俗较爽为屠匮那乏呢。本旅项粮目霞的厚商舱业悲功康能盾延惑续建可射倚叼靠尼彩苍田粱路篮商妥业赖圈惹已劝形宰成匹的合成拢熟滔商穗业视氛土围蜘优驴势寄，保抓硬住如商柔机惧以言地歌铁面岗抽厦爬站杜为层核唱心珍沿向福桐华请路舞两封侧匙规鲜划俱建余设资一笑定猜规谊模络的脊商依业痒物耻业胃。考虑盐到中零心区凑商业婚圈在忌未来3年内防也将未形成外且项拖目规谷模较部大，故本蒸项目典且应丧注重笋发展娃特色烂商业尊，避丈免同恳构竞受争。本项威目还脆应重报点开画发建阅设一洽批档返次较拢高的致休闲低娱乐明项目障，如融特色草酒吧复、高扶档食太府、离游乐圈场、问夜总丘会等和，以戚完善报中心脖区的贡城市枯功能，组使甲华就灯两初大上揭的谈中比心生区笛也厉变走的怕更去有率生陷气糠，眨更改加牵繁液荣絮。4.洋办概公物真业中蜻心谦区蹲纯权办耻公弱写迫字喷楼振主蜻要啦集感中滔于火中涌心寇区禁南区C核B工D的随西迎北罗角她，钳形而成因了壶商伟务育办俩公们核枯心桐区弱，雄是咐未元来融城糕市群的张金节融屋、拥商喝务警中雹心笋；中心榴区写队字楼敏现已愈开发作规模塑建筑扮面积四达1够6古0万平蓄方米碰，未惭来城鼻市写抄字楼呢的新危增供践应量殊也主罩要集传中在擦中心闲区；本洒项判目优地柱块抓不剩在C户B招D办约公壤核盈心陆区怠范疮围多内欲，冻地修块衰周预边斩唯炭一辟新询建分办形公赖写粗字央楼木大竿中铅华店国客际尖交盒易结广拳场赛项舒目驼也屡一钻直有处及于高烂拳尾技停饮工闯状课态剩，赏商胖务跃办窝公界气柿氛愉不达浓省，弟区没域决形追象撑不嫌佳弓。故本资项目简开发抽中高驾档写曾字楼射物业翁，规茅模不诱宜过勾大。市架场晨验婆证料项翼目刘整俗体须功狗能张定闹位B区标——凯次级策零售鞭区D膏区塔—糟—晕娱炊乐顺、通临抖时沟居插住杂区F区都——劝居家凶住宅上区市场雪判定可殖实炕现市场触判定可实德现市耐场弄判轻定可话实涌现穗，宪但蚂须创控刷制腹开雨发垄规裂模√√√项目遍整体秒功能降定位确津定傲项岛目整籍体拨功览能债定拜位C改B符D限案菊例惠研既究中心碌区功斯能块分眯析判定易地块图在中心猫区中胶可能承市担桥的配功框能从市己场角岛度验扁证愉地知块滥的功何能圈定逐位确欢定渡项串目尾整嘱体鞭功胆能联定近位窜：建痰议夹本匆片惕区竭整若体榨功立能渠定按位悉为询以拍次青级蹦零靠售服商秘业势、装娱狭乐孤及组临时削居晚所穗为烟主森导悄的势商掠住拦多膝功洲能僚综戚合被片受区籍。项目樱整体锁功能丝式比例息分配确洲定竭整谷体辩功哨能比例杜分配深拨圳露中冠心瘦区功柜能捞比机例成船功轿C湿B牲D功能甲比例地卫块划周序边侮市今场物业筹分析发闭现闻中碎心降区功搁能炕缺潮陷初疫步剩确荒定腐项具目功建能公比旦例整体毯功能比例她验证成拉功辞C唇B御D映案块例撕研脂究研槽究快国纳际川知丘名CB辅D案灭例肠近嗽四损十保年枯的蛾发涂展促历兴程挤，辉可阀以豪看病出倦成荷熟CB奇D的发今展是票动态击的，CB滔D的功织能及雨核心合随着痒市场敏演变眠在不浓断调功整而征趋于叉合理申与完岩善。我舅们右重纽奉点生研纺究糖东耍京律新非宿仰、宾香恳港彩中劝环掠（洗待删完只善汪）祝希挺望吧从坝中暮找究出少本穷项没目具发隙展倒可孙借职鉴名的窝经懂验丑与熔启愚示秀。新宿巡寿CB皮D发宴展历吐程日临本狭桥削、毁银相座袭是呆东蛇京扭最绿老度的甚商监业蚊、短商至务朴中之心啊，筛成论为秩东面京采的始都称心阅。2哥0世款纪60年代乖为疏葱散过卧于集竞中的括城市爷机能雹，政倾府决汇定将沙距离叮银座殿约5k贫m处员的态新招宿惊地毒区狱建结设咱成胞为固综渣合制性兆副药都强心阵，径发凝展增规室划厚于19仰60年唤公借布捆。新宿的的发剩展得功益于惊快速预交通岛的完航善，驶新宿伯地处反两条钻重要距干道窜交叉问口上边。新形宿银华座东京爷新宿新宿箭区位坡于东蜜京都庸中心校区以参西，蛮距银昨座约5棉k咏m。新嚷宿CB菠D的桐建纯设齐至膛今匠已把逾4虎0年冶，尊已耻成报为冰发皱展撕较盘为妖成因熟莲的曾国士际洒知益名C陆B瓶D之一籍。经过4透0年的晴发展属，新欧宿总备用地葡面积必已达晓到27戏0公族顷上，沟其歉中幻玉集嚼中欢商揪务和办诵公鸣区耗占雁地56公择顷穿（世未泻包优括颂边美缘旦办驳公滋区江及稿零均星珠分玩布伍的判办耕公涨面狱积已）采，慰零系售赚商峰业盒娱烈乐队功唉能虑占岩地84公顷锅。新宿银血座深禾圳袄市问中凤心虹区伤C馅B考D谊位择于宾原喝罗初湖损金仓融丽商导业专中览心贺以培西薪约距4始公见里拒，廉而横C粮B虏D预总阻占等地视面凶积烧约2挨4永0国公央顷刚，湖所忆以暑无膜论程从浮区昏位正上涝还电是颤从孤发色展吐规激模售上雁都挣与犁东蚁京滑新模宿扑具伟有舅很震强蛮的鞋可浩比探性剧。用子地茧功排能叼现足状功能篇分区攻示意银座炮方向集中郑商务塑办公怠区边点缘办泊公哪区住宅馒区娱乐炊及临滤时居旋住区集偏中商烂业杠区办缺公捷、罢临至时缘瑞居否住卖混蜻合悟区功搏能馒延阻续周督边稼住翻宅宏区功能绍延续周库边走住尿宅名区集宏中炒商鼠务劝办毅公释区集划中掘商团务起办示公娇区冷东取侧隆接兄集太中牌商侧业的区芒，此西省侧纷接兔新摇宿自中躺央恐公辛园墙。由1浪5栋止商务献办公杏楼组航成，愿内部树设有炼健身琴、餐报饮、泽零售废等设磨施，泄总建老筑面菊积约响20闪0万求m2，帐日剖间蠢人平口跟达业3顾0围万随人办。东京吩新宿在早来期单口一的虽零售园商业芬功能倒基础严上，趋商务淘办公较、娱葱乐设饲施功名能现亏已成照为新刮宿最别显著糊的特坛征。新蓝宿集形热象未：－Ⅰ-炭L取a强n畏d仇大困厦－塘O宫p蚀e俘r巨a溜C控i趋t丛y积大靠厦－时粒代广娘场－S医ou轰th誓er秃n目To蹄we望r大食厦－和公扰园种塔榴大阳厦－东回京新等都厅…婚…新会宿咐C尚B盲D拘形紧象东什京迫新圾都榴厅Ⅰ－L帮an谋d大蹄厦新宿哗公园催塔大绸厦成功孩CB扮D的突功能拥比例日捡本躺东咏京犁新寺宿诊T梯o艳k急y骆o痕S喝h仓i伙n虚j农u铺k仍uCB剪D占秧主导展地位滑的物堪业功之能比渡例经直估算群约为悄：住宅忽∶办敏公∶父商业震＝5慎∶万5拆∶2深欲圳钞中朋心屠区筑功倚能觉布笔局（肿法军定砍图祖则隔）各询类死功等能蜜用教地励面颤积俯比资例图窃例各悬类款功胁能慨建生筑奔面帝积邀比负例深升圳膛中劝心遣区喂功疑能遍比挑例依据听中心钩区总轧体规肚划各打物业竭所占盐百分梳比分唱别为哪：住治宅姻3指8堤％壮、植办棵公旨3以8需％身、奴商僻业声9饭％羽。住宅柱∶办绵公∶缺商业恨＝8铅∶郊8觉∶2项颜目虹整顾体风功榴能顿比午例渠分寨配确定沿整体启功能比例块分配深圳偶中心昨区功稍能沟比所例成博功涂C幼B晶D功短能读比霸例地块咳周边闲市场物业监分析发现累中心塘区功疫能著缺绳陷初步恰确定咸项目功埋能勤比翻例整侍体码功着能比例渴验证发现央中心佛区功辛能缺肺陷中心篮区商卷业配宝套功睡能不抽完善项目翼整体窜功能配比例端分配确灶定挂整琴体论功辣能比例胁分配深圳趣中心则区功手能融比喜例成兰功王C姑B迷D功男能门比颤例地块地周边裂市场物业惹分析发点现词中泛心郊区功能朽缺陷初步核确定阀项目功能环比例整轿体鹊功谁能比例雄验证地半块崇周堤边索市型场闸物终业响功动能释分平析图你例:商业住宅宾馆浩酒店办章公皇岗路深渣南鞭大逼道滨屿河肝大而道项目地弄块中震心彩商膛业逢区会展腾中心岗厦中风学彩田路福趁华得三孟路雅复颂册居市民较中心其坡他地铁绿化绵地项目卡地块冈可能挣形成童的物蓄业功哀能（从市遮场功本能延厚续角革度分堆析）图享例把:商氏业住宅宾馆六酒店办公皇岗路深孩南闸大挣道滨笑河圈大野道中基心腾商喜业苦区会展谦中心岗刻厦中词学彩田路福史华就三们路其他地铁绿刃化局地地碰块蜘周摆边专（疮周欧边辩1忌K陷M葬范驱围之内纤）筒现倘有卷物遣业差功回能陈比勉例住系宅奖建兄筑仓面灿积阀：7县6万平惑方米写字矿楼建钳筑面弃积：25万锐平竹方齐米商业片建筑孕面积仅：3竟9万滚平甚方妹米住宅刺∶办劣公∶商抛业明＝5赢∶活2茂∶怎3项目楼整体见功能怎比例匠分配确棋定遇整美体锁功救能比例禽分配深圳球中心挠区功能返比例成乒功夕C燃B犹D功能悼比例地菊块垂周音边击市蝴场物荐业炒分茫析发现就中心尽区功津能恋缺既陷初步膝确定浩项目功参能秘比砍例整卵体聚功偿能比例亩验证初步斑确定没项目间地块疗物业斜功能年比例从劝项西目句地忘块虏可另能攻形稻成筛的剥物绩业蜻功简能阳并停结滚合霉周胳边碧现鞋有已物示业耍功址能户的灵分宿布落综防合严考闻虑穗，佣初末步眯确伏定兴：住游宅责∶晚办香公妖∶喜商拖业盗＝产6旷∶吵2希∶洁3项目独整体椒功能石比例泼分配确定留整体轿功能比例乘分配深圳貌中心赞区功帅能歉比疏例成功夹CB错D功烘能诞比榜例地败块肃周套边煌市亮场物业乐分析发朵现授中辰心声区功满能薯缺得陷初步弯确定症项目功无能险比涨例整体术功能比易例辈验嚷证项倍目花地哪块覆物古业茂功便能窃比慎例之验宜证依挡据划初忧步枝确先定云的葵本羊项郑目蓄物吹业用功刃能本比框例轰，色经马过可经动济贪测乱算睡住雅宅耳面熟积筐为骑4贝0敌万俯平甩米湾，快办嘴公忽面乞积旋1种2艺万半平兔米蹈，拍商剪业炎面吴积晕2烘0掘万扁平摇米所。蕉按雨照守中返心保区坛规池划坛总井建帆筑确面时积乒为体7脱5乐0讽万画平玻米前来公计女算警，妥则姥各匀物停业悉所扯占孕比顷例甘分绿别犁为筹：住宅酬5％侧、办宜公1蛋.5环％、烈商业睡3％坦。那么浆中心铜区的结各物失业所昌占百姻分比逮应调商整为窑：住始宅贵4基3族％斯、遥办普公验3罪9责.村5挖％蜘、惕商烂业得1隶2样％柴即住宅中∶办荡公∶钱商业样＝7夸∶羊6∶谎2项烫目舒地徐块喝物张业吉功爬能续比蹄例些验激证通过际中心乘区与州国际增成功绵CB狮D的金功能标比例范对照补，我溜们可阻以看例出通膛过本拾项目忽的改弱造完认善了超中心最区的陕功能称，使替深圳恳中心雾区C撒BD特发展优更趋握于国舅际化冲的成池功模研式，县同时堵也提犯升了纷地块惧区域易乃至收整个液中心继区的眠整体凯形象梢。因膨此站从的市绵场鼓分认析症及荐周丽边冤物熄业陵研拾究津初菠步的确或定谷的化本纠项他目画物主业捎功证能犯比灶例别是伤合状理送的。住阵宅太∶蕉办融公快∶艺商卵业爆＝押6含∶厨2傍∶上3项目哀整体塌功能促比例竖分配确阅定圾整志体广功犯能比例善分配深弟圳赌中麦心犹区功能刑比例成功览CB反D功能咳比例地偶块拦周饮边芹市华场物业景分析发现舍中心祥区功梁能疫缺遥陷初春步唇确时定既项现目功能苍比例整体钓功能比声例形验膨证确针定肢整堤体沟物减业战功念能扁比微例坚分场配住宅吨∶办位公∶费商业贵＝6殃∶愧2∶宾3，仗另外消考虑意约5觉％的垄其他软配套切设施同建设辨，即籍可算阔出各污物业愧占项腹目总隶建筑凡面积躁的比淡例分亭别为欠：住宅初：5鬼2％奶办公杆：1桨7％猪商业坟：2蛮6％敢其他才5％容积急率确遣定确朽定煎容唤积吉率范败围地缺块梢现谱状容富积钓率中心搂区容积惯率分是布周坟边廉区姑域容积员率分桌布中心蝇区地敢面匹地虽价裁分万布经解济测算确供定容宗积绑率确莫定貌核佩心观位中置核－迎框理古论地块仙现状承容积勾率岗低厦龄河血园翅旧蚀村布现拾有胸高昌密请度剩村磁民种私厦宅糕4这8询9膝栋篇，雁共得计雀4篇1隶万证m2；择低痛密秃度哀集跪体塘物业业扩6备3猜栋果，桃1驾1畏.泳5产万题m2，现泰状容湾积率辅高达2.群95。——斜——雨资料收来源悔：地块型周边秃区域士容积牲率分夺布深会南戏大贩道滨唇河掘大挣道彩田路皇岗路金田路项目地块未敲建2～棋53串~象59毕~结1雁2广场俗绿地地碧块萍周易边斤除吵沿喇彩萄田可路甲一宽侧锈容绳积觉率劲较恰高举外领，薄区绳域边容昨积徐率番均凯在躺5碧以吹下。待款建泽商映业听项厚目1抬.扛0利以估下3~踩5会展够中心1隔.快0容若积侧率继确悟定确渠定竹容甜积盈率范围地块脚现状容洞积烘率中替心非区容积绘率分纽奉布周边宰区域容积责率分叛布中钓心清区地齐面昏地场价裁分嫁布经嘱济测刚算确定容控积找率确遥定雕核舞心返位肃置核宵－愚框被理漆论中智心忆区夹容菌积扔率压分罗布1.擦2～折1.席51较～淹47～毙107~坚107夫～遭92.倚82.味83禾.僵82.怒8～冶4.泼5北区混：开狮发强裹度低臣，容障积率社集中酿在1店.5琴和2忽.8南区纱：开挖发强线度高读，容稼积率万以7讨为主未定累义用崇地行安政腊、低文犯化电集考中趋区居住技集中听区商务背办公器集中搏区2.酿2～忙4.蓄8中心竹区地涨面地箱价分紫布3800-48003700-1480016100-2300016100-2300016800-2160090009000-120008400-135009000地价五峰值亦区地津价补峰斯值以区低出岁现嚷在犬C李B瞎D粗中团心抚偏静西狸南顶，帐最尸高珠地笼面醋地服价治达榆到诵2脾3爱0蚂0贩0需元辨/吨平程方悦米资料农来源窗：福傻田区眯市场胖地价途图应呀用迷核坡—起框赤理斑论耗确浩定陷容么积阀率巴范姻围住拣宅住宅住宅零或售康商肢业政区本查项简目绢地触块行政迷文化核趴框核伶缘根据处E.杜M.坑霍伍军德和矮R.杏R.裕伯依有斯的由核—乌框（阳Co核re铜-F较ra伴me县）结志构理眯论，唐结合筛中心仍区容枣积率字分布朝图和艳地价特分布良图，堂可以隐确定患中心明区的喜核心序位置屠，而老本地遭块处鹅于C兄BD浓的核浙缘区朱域内给，容放积率沈范围打可以友据此觉初步或确定目为3~嗓5之间弄。硬予核核心们容积愈率范立围5代～1淋0；专核缘婶容积辞率范屋围3鹿～5烛；核刮框容引积率领范围贷3以牙下。住缎宅容公积尤率僚确肃定确定足容积偿率范围地个块墙现就状容叨积炕率中碗心镇区容枕积到率北分馋布周边叮区域容蓝积依率向分惕布中猪心奥区地丘面贸地大价宪分骄布经济测学算确定容积轧率确定岗核心示位置核纸－予框旧理每论确定夫容积慰率范伙围依据清核－扒框理颜论该府项目镇地块略容积犁率应容在3剂～5纹之间酬，但谦考虑狱到中部国国拼情与航国际步化C密BD蝴的差狡异性狸，在旬该容管积率狂范围笼的基秧础上众应乘徒以1扯.1股的影钉响系卵数（哪专家栏观点较），府再结榴合项针目及燃周边虫市场劲的实纱际情款况，怜即初逮步畅确晋定成本源项郊目围的妙容敢积回率画范乡丰围庭为杀：3殃.烧5件～亮5田.颈5之间出。容荒积筝率奔确丸定确械定蒸容析积伞率范恋围地块艺现状容蕉积仁率中心系区容积朴率分颈布周边播区域容积嘴率分晚布中心碧区地豪面贯地悼价寄分歪布经济测算确眉定容吸积闹率确隔定爸核魔心敞位粪置核－吃框理粪论经解济牛测水算一姜、匪项展目输基撑本瓣情扫况1、捏岗厦再村河管园片幸区可胡用于秋开发宪改造慢的土汤地面新积为美17御.7缴万平摩方米委，并乐以此姥作为插经济臭测算膛依据日。如以仰毛用局地面躬积（肢即加验市政汁道路锋）2灾0.侮2万绕计算源项目咐容积绞率，闷则测餐算表飞中所撕示容月积率倾将相石应下粒调。2、悦现总浑建筑舒面积归为5社2.屑5万垦平方追米，壶容积单率2侍.9丝式5。3、地私宅纪共4述89呜栋，爆41谋万平致方米窑；集具体物逐业1炎1.捎5万湖平方够米，钞其中令商业厅铺位值2万泪平方隔米。——禁——误资料欣来源流：福田仰区旧屈村改久造办示编写四的《匀岗厦凝村河警园片炉区拆螺迁改扫造研箩究分族析报后告》二到、星经辟济贺测膛算树前结提乱条脖件1、胜地面枕地价根鲁据橡深踪蝶规则土派纪士【吓2裁0尺0河1迷】症5季5亩号哑文薯件滋《奏关笔于仅解在决六福暮田姻区忌有继关验规悬划丧国替土踏问快题喘现份场走办缓公详的钟会漫议演纪朝要架》荒的裹相兼关咏内瓣容央，婆河镰园循片繁区拌改作造师、搁开牛发沫涉嫂及鼓的拘用项地帮免牢除甚全否部渴土扶地未出射让除金虏和竿地娱价住，换因晌此避本辟次寨测推算毙不踩计垄地翠价潮。2缴、顺开舟发尺周降期开违发疮模坚式效研粗究赤还裙未漫完寸成充，钥此赖次片测龟算简仅裁为哥静参态扎测授算礼，双未剖考劲虑赠开薯发百周兴期延、租开还发应模股式舒的愧影信响渐因塘素陕。3、鸽补偿庙比例菜系数徐K设定摘补偿轧比例快系数伴K，绑根据勺福田挨旧村性改造拦办《圾关于漆岗厦奸规划桐的意素见和框要求蠢》，货即按密最不艇利因望素考维虑，抢按集津体物叔业1陕：1妄补偿蚀商业览，私劳宅1老：1逗补偿障住宅厉，其非中私忌宅补痕偿亦润可用埋改造杀后的朋商业对予以找代换卸，即右取K笛＝1绕。补偿让结果业：集恢体抵物件业那补阵偿同1芽1存.絮5家万浙平脆方节米跌商祖业倘物叛业垫。私役宅助补稀偿老4焰1简万姜平吐方咏米举住帽宅却物嗓业乐。单井位：万㎡艺；亿的元基本情况占地面积17.717.717.7容积率4.354.895.31建筑面积7786.5593.99住宅(52％)40.1945.1849.06商业(26％)20.0222.524.44写字楼(17％)12.8614.4515.7配套(5％)3.854.334.7拆迁补偿面积（K=1）52.552.552.5商业11.511.511.5住宅414141可售面积21.129.6336.7

商业8.521112.94住宅-0.814.188.06

写字楼12.8614.4515.7收入销售收入28.0437.9445.64商业20000/㎡-0.5722.0125.87住宅7000/㎡17.042.935.64写字楼9000/㎡11.5713.0114.13国土局道路补偿3.793.793.79成本拆迁费0.340.340.34安置费2.382.382.38建设费24.7227.7930.18销售、税费及其他4.335.686.72利润利润总额0.065.549.81

成本费用率润率0.2％15.3％24.7％*法若正住蛾宅棚面境积穿不负够兄补汁偿狸居黑民槽私琴宅急，加按居商甩业灾：绿居雁住姿＝盛0歇.烟3腾5赛：依1庄进筋行托补幅偿斩。三剩、榴经被济恼效帜益享测烘算恒表辛（定按普市舅场姥平选均乞价五格摘水执平恩）经颜济轻测寻算辨结捧果瞧柱雅形纷图厅（仍按由利忠润预率毙为跳零肯计叶算栋）按集锅体物肉业1呈：1秆补偿叨商业锐，私亚宅1寸：1蜜补偿乓住宅闻，在之容积支率达杏到4朋.3坊5时茄，成坚本费朴用利液润率馒为零角，项坐目无琴资金捏缺口昆。平衡聪点经济告测算毛结果挨柱形棍图（权按利广润率栋15序％测念算）按扯集投体卧物爽业浙1顺：版1留补摇偿安商队业泻，睡私井宅庭1斩：叹1被补早偿虫住户宅班，源在由容简积戴率竞达趟到籍4满.固9笔时售，酷成旷本书费从用兆利狼润丧率护为畏1通5擦％香，爆即胀项切目欺无嫌资火金娃缺历口皂。平袄衡民点经着济危测绳算宫结株果杀柱畅形缘瑞图贴（铜按沈利钓润寺率孤2愧5事％扛测奏算）按放集再体争物电业格1垫：绝1席补软偿逃商链业序，邮私剂宅