住宅开发项目启动会报告模板

中骏置业**公司**项目启动会报告*年*月*日1目录CONTENTS12产品设计3工程分析4成本分析5项目运营项目策划21项目策划31.1土地价值1.2市场竞争1.3客户需求1.4项目定位1.5商铺策划1.6产品建议1项目策划—土地价值1.1要点：回顾“项目交底会”时的项目概况，并就土地价值进行SWOT分析；参照“土地属性判断简表”的典型特征，判断地块的土地属性；将“投资可研评审”报告中的土地分析部分，以附件形式插入本页，以便查阅回顾;如相较投资评审阶段有进一步更新及补充，须以单独页面说明。SWOT优势(Strength)劣势(Weakness)项目良好的交通通达性周边商贸发达稀缺山景资源地块四面临街，利于商业规划金地品牌地块规模偏小，无大盘优势周边农民房影响项目形象非当前虎门最热片区机会(Opportunities)发挥优势，抢占机会(SO)抓住机会，克服劣势(WO)虎门城市升级品牌开发商自主定价权高铁开通用产品创新、品质、细节、服务等争取高定价，最终获得高收益强化金地品牌形象抢占入市时机，配合虎门城市升级的节奏制定项目开发进度充分发挥地段优势，辐射虎门厚街更广区域商业价值最大化能利用规模优势发展“短平快”项目引进品牌商家，营造街区氛围，结合城市升级，再造一个中心

强化片区前景威胁(Threats)发挥优势，转化威胁(ST)减少劣势，避免威胁(WT)宏观调控的不确定性强化在通货膨胀期住宅的增值保值性强强联合（园林、产品、物管、销售执行），提升项目价值通过前期规划准确定位，确立产品特色1项目根策划—市漠场虏竞梅争-全伪市磨市伐场虏分宣析胃（1摸/述5）1愤.伏2年子度针量泽价植走蛙势要民点休：2我0肥0湿8年至爱今每年驼末全市年槽度毁商裕品爸住戏宅烫供科求钟存们量拦及恳成举交潮均拾价塞，刑全喊市患年恒度凤商但品姥住咱宅房诚累抬计嫁新耀开技工霜面则积岂；给枣出势城卷市甜供酬需钓走侦势我等饥方洞面欠的牲预售判挑及卖结怒论旨。1项目渣策划—市场纠竞争-全市爽市场苹分析此（2/葡5）1粪.梳2要示点闹：过去2个扫完杯整巩年多度蠢及皆当稼年芦月仰度供舍需倘成菠交止价挽走临势船，旦图办中比显渴示商数车字坟；给出帮分析胀结论婚。月度鸽量价释走势1项目喜策划—市场畅竞争-全行市捧市钻场被分桂析槽（3奋/串5）1.躬2要点救：图泄示冷上宵一衡年街度泡和准今土年各胀行丝式政却区饿分纵别卸的供应兵量、票成交匠量和寇成交补价格羊；给狱出酸分蛛析载结哑论狗。区域瓜结构瘦分析核心区近郊区远郊区1项目葛策划—市场杨竞争-全梳市筋市辟场铲分秆析喇（4闻/桌5）1.默2要险点涌：按并面录积维段宋分寸析画商雁品悠住旁宅（至扒少3年齐）的叠供怨应蔑成鬼交忆结壶构林，写以备及灾供抛求肠比羞；可远根岂据给城素市筑特汗点梢进谱行尿面弟积迅段唉划槽分贵，喜注慕意洽面遗积划段暗划晓分踢的别均捐衡间性连。产穗品灿结挽构弱分丢析面积年度70以下70-9090-120120-144144-180180以上合计20111.321.241.181.621.871.421.3920121.511.221.461.171.502.411.352013(1-7月)0.440.691.000.861.101.280.79累计1.141.051.201.221.481.751.19全袍市勾行涉政更区雪面雷积溉段圣供骗求杀比悼分多析1项目昼策划—市场细竞争-全鱼市逐市赌场妄分免析包（5/陆5）1.青2要分点樱：按总闭价段关分析全消市扮行桐政辆区商分品译住厉宅（至秆少3年还）的叙供大应绕成啊交轨结疾构夹，侄以赚及绿供次求似比狮；可根芬据城锐市特榜点进溜行总哨价段符划分违，注屑意总局价段分划分镇的均殖衡性迈；如果姜项目越位于很某城汪市的县/县贸级垮市，咬则密需笛对全润市及项补目霸所蹦在屡县偿市的的产永品悄结钟构受进侨行哥分边析旦。总价铅结构鱼分析总价年度100万以下100-120万120-150万150-200万200-250万250万以上合计20111.321.241.181.621.871.421.3920121.511.221.461.171.502.411.352013(1-7月)0.440.691.000.861.101.280.79全市拍行政厘区总厘价段璃供求布比分冶析1项处目禾策梅划—市场笨竞争-区证域笑市雀场浙分窗析专（1/厦5）1种.秩2示技例她：项符目爹位芝于矩东荷莞蜻市尤虎蓬门例镇禁，成虎鸭门宁片划区弹市挨场乔主炮要遣由处中煌心凉板页块捎、方白为沙煌新狡联搭板魔块端、陵威鸭远抓岛数板璃块滥组仪成理。要点霜：根据盼竞争草界定女“区论域市去场”沾范围狭，界坟定的惩根本币原则穴是根维据“堆竞争议范围孕”，翅通常嚼为：昆地理摄位置痰相近获、客兴户来廉源大记致相买同、阁产品冶总价旅接近丹；概述蹈区域阵市场奏的特傅征，出重点闲是主怠要板蓄块的肆划分杂及其武特点芹、销敞售均喘价等形；如辜有端必数要您，发可县就掉每孙一断个遭板耍块季单锁独园拆辣分梢，槐然匪后纵进震行找深寄入胀分菊析初；表柔现满形蚕式威，屑图烈文龄并士茂舞，涨注中意精在威图火上姐标搂示胖出膛主匠要繁交让通梁道笔路谱。白沙息新联仗板块威念远哪岛匆板指块沿虎撒门大裂道、窑连升天路、宇滨海贪大道贷、长腐德路丧两侧烫各1～2个街哭区的梁用地凶范围沿S槐2辱5饲6省杂道尸两靠侧私，即北伍至爷厚佳街患白嚼濠立、孝南锯至质虎臭门大转既盘墨，班包波括爷白界沙连、集新丽联购两序个饶村环整润个威方远岛醉，北杠至十炼围村昨、南冬至下径围村逆西至谋沙尾泼村、休东至键九门分寨本黑案中治心舅板律块区域失市场优界定1项傲目伙策浪划—市开场靠竞雅争-区域脖市场性分析千（2固/秋5）1.责2年塔度伐量纪价卖走脏势堆（1/拌2）要觉点骑：“诵项惨目亚所悠在舍区迈域少市颈场冰”20拨08年至卵今商在品住恳宅供焰求量斗价，梁并计即算每辉年的复供需通比；如果区振域示市忽场基旺本尘与行阁政邀区划种分征一队致具，雨可肾直钳接辈用言该泛行堤政冤区烈的日市佩场蛋数父据滔；给滋出貌供凳需守走蜂势饱等民方污面昂的述预唯判疤及终结敢论愉。1项目稻策划—市场轮竞争-区会域搂市论场乖分丑析挪（2/钳5）1.岁2年骂度和量桐价祝走碎势钱（2/形2）要点所：如围果区域招市场划箱分牵包栗括赤多糟个板跑块(包括梢项目所在漠板块和竞镜争万板宵块)，须客将各塔个板蚀块的瓶量价北走势谱分别麻进行忽单独团分析披；20蝇08年适至子今仰商沈品脊住句宅汽供躬求终量搭价禾，鉴并耗计岸算摇每参年怀的竭供幕需防比罢，末给出出架供踢需缓走叮势抖等明方而面场的贿预游判亭及洲结乡丰论蚕。1项匙目纷策森划—市场晚竞争-区域首市场反分析成（3拌/抓5）1塑.央2月度纺量价珠走势悼（1/捉2）要潜点季：“俯项朗目欢所自在秒区引域女市乎场须”过去电两年振和今躁年前歇几个汽月商捡品住靠宅供各求量争价；给万出察供窃需扫走折势惰等醒方巩面轿的竿预问判猛及度结语论扰。1项目来策划—市场其竞争-区域速市场辩分析秧（3馒/生5）1仿.单2月秒度刊量糠价般走烈势芒（2系/匠2）要点辫：项目怪所在敞板块偿和竞朋争板会块过门去聋两馒年刊和驰今高年网前双几哄个燃月距商攀品否住衰宅裹供船求星量遥价搏；给出杆供需种走势紫等方士面的溉预判策及结贫论。1项目丧策划—市精场亮竞脖争-区域读市场据分析耳（4编/英5）1.蛛2产脱品缴结磁构辜分狭析项目所在区域各面积段产品供需比面积年度70以下70-9090-120120-144144-180180以上合计20111.321.241.181.621.871.421.3920121.511.221.461.171.502.411.352013(1-7月)0.440.691.000.861.101.280.79累计1.141.051.201.221.481.751.19要点棒：按面蜓积段碗分析汪区域呈市场心内的视供应跃成交晓结构叔，以拴及各稼面积光段的怒供求掩比；如果区歪域戒市奥场划竖分稿包络括心多六个板热块(包腊括栋项德目所在烧板块和竞争暮板块)，还家须将择各个斤板块所进行瓦单独牌分析熟；可根麦据具寒体项维目的骨具体及情况管进行延面积廉段划擦分，表但要户注意去划分劳的区声间段至相对称均匀包；供办应仁、稍成胳交能结杀构收分鞋析闷的抄时渐间错跨岭度甚不卡少摘于2个事完润整屿年偶度昨；仔供异求话对脸比乖分纸析方的固时牧间肆跨症度下不宋少素于1库2个月回。1项目缝策划—市场寄竞争-区域指市场哑分析救（5/家5）1.极2“面瓜积-总价益”交剧叉分绣析总价面积100万以内100-120万120-150万150-200万200-250万250-300万300-400万400-500万500万以上70㎡以下3672000000070-90㎡2778923000000090-120㎡55498000000120-144㎡014561900000144-180㎡0007631020180㎡以上00012834561202区域涨“面叠积-总价锅”交歪叉分欢析（单数位：殿成交壁套数轰）要胡点再：以劣成简交秆套辟数歉为貌统尝计拍单挣位颂，利进败行面积-总胞价的隆交鹅叉太对赌比换分示析刻，燥总炕结减片青区诱内炉市流场额接甜受咱的基主房诚流仇产附品而面话阶拍段体、披总旺价想段晕规轰律郑；统计按时间勉段，谷最少花为过结去12个堵月；面积雁段、稳总价隆段的澡划分抚可根堤据具促体情财况进私行划英分，微如对两于别扔墅等踩高端蝴产品耻，可馋提高骡划分姨起点滚，加饿大划谎分跨赖度。1项目屿策划—市鄙场部竞武争-竞者争羽分皇析(1写/6弟)1居.助2项目荐分布厅概览保利被罗兰互香谷潜在怒供应在读售漫项温目要点量：在地叶图中糕标示陆出项目刃所在冲区域偷市场在售往和将战售项绸目的却位置逐；如有稍多里个宁板阻块弃，查可瓦就仓各待板扭块啊分温别痛标狭示；营对性于些在龄售愁项油目仓和童将源售蓄项疲目吼，双可拼用劲不雁同伍颜毫色湿标躲示阅。示例1项棒目菌策沫划—市场魔竞争-竞掠争低分待析(泄2祖/甜6趟)1.掘2未送来膊供崇应蹦盘垃点要碍点删：对于另上页额中所燃有的咳项目仅，分歼板块身统计畏已推湖未售偏、已徒开盘弱项目拦待开踢发、葬已成帅交未剂开发奶、待市出让秆地块怜未来慰逐年花推货且量；总结净说明顷：根圣据存渠货的滩总量遮和每决年推翠货量双，给宅出未陡来区趁域娱市涨场偷整吧体像竞辞争馋状饮况的斧分两析纽奉结纺论盘。商品住宅口径，单位(万㎡)总量已供应已售剩余总存量

(总量-已售)2013年目前至年底预计2014年预计2015年预计2016年预计2017年预计合计供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交本板块在售项目华厦津典

富力津门湖

境界梅江

海河大观

已成交未开盘地块城投地块

万科地块

新增出让地块陈塘5、6#

陈塘D、E地块

新梅江起步区

板块合计

竞争板块A在售项目

已成交未开盘地块

新增出让地块

板块合计竞争板块B在售项目已成交未开盘地块新增出让地块板块合计所有板块总计1项挎目盗策抢划—市宪场浊竞跌争-竞淋争英分鉴析(3申/6过)1.俩2主要宜竞品西初判板块状态项目物业类型容积率总建面产品定位主力户型首开时间2012年销售情况2013年销售情况年销售总套数月均销售套数销售均价年销售总套数月均销售套数销售均价黄林板块在售万科XX高层2.3813万首置\首改74两房/90-120三房2012.8500100960050010010000富力XX高层+洋房2.5727万高层:首置\首改洋房:再改\多改高层:78-120平2-4房洋房:150-180平4-5房2011.9高层:960洋房:180高层:80洋房:15高层:8800洋房:9800高层:1200洋房:240高层:100洋房:20高层:9000洋房:10000未来新推信和XX高层+洋房2.515万首置\首改74两房/88三房/128三房2014.5——————————预计8500XX地块高层3.127万首改\再改195三房/128三房/148四房2014.12——————————未知南城板块在售城投XX高层2.7322万首置\首改74-114平2-3房2012.1075259300240209300恒大XX高层5.246万首置80两房/90-120三房2013.3——————4955511000未来新推XX项目高层9.122.7万再改1\再改2136-158平4+1房2015.5——————————预计10000河西板块在售金科XX洋房2.859.1万再改2\多改150-184平4-5房2010.10180157500300258000纬创XX高层+洋房4.7413万高层:首改\再改1洋房:再改2\多改高层:90-138平3-4房洋房:150-180平4-5房2012.1030107800144128200未来新推河西4#地洋房1.3627万再改2\多改160-194平4-5房2015.3——————————预计8000二级锈竞品一份级傍竞放品要点萝：填写祸下表容，介肯绍各乓项目目简况叹，其铺中月晃销杆售额速垮度炭应细按辣实昂际握推万盘摩销问售泽期挽计榨算；竞止品息判美断钞不葡能鱼局予限瓦于锡目转前锣在筋售死项直目赠，脖应回综蛋合忠区浮位填、少规誉模陕、来物谨业疗类贸型绩、宇入肆市旺时寄间捧等钱因慨素李，最初盲步牺确劝定吉项为目膜的它主施要跳竞药品吹；将射竞棋品鲁进开行淋初董步浇分谣级没，汽以烦不叼同历字诱体控颜松色动标之示帜出链一渡级吹竞史品签、倦二举级混竞但品…岛…，以兴便下令一步仇对竞浇品进衰行深亿入分殖析；如地畅块所守在区争域有拥我司清项目拴，则夫必须仔将该烂项目荷做与腊重要富竞品继相同从深度叮的分轻析。1项屈目欧策却划—市场站竞争-竞替争城分雕析(4桂/6坛)1.碧2重点膛项目—A久(1竿/5项目羞概况)楼盘名称枫丹丽城开发商大连金广房地产开发有限公司环境设计贝尔高林建筑设计柏涛物业管理大连金广物业有限公司物业费1.6元/平方米·月拿地时间2006上市时间2012.4.21入住时间2013.5.31地理位置甘井子泉水轻轨车站旁精装标准精装修报价5000元/㎡，预估成本1000元/㎡占地面积建筑面积容积率住宅套数商业比例车位数车位比27万㎡34万㎡1.336264%

29000.8:1物业类型17栋5-7层多层、10栋8-12层小高层、14栋15层-19层高层产品相似度□“天”字系□“景”字系☑“四季”系园林特点客户特点客群以甘井子区周边为主，多数为刚需型客户，并以自住型客户为主，外地打工，年轻企业员工较多项目卖点交通便利，区位，商业配套优势1、性价比高。2、容积率较低，舒适性较强。3、近轻轨，交通便利。劣势虽位于轻轨沿线，但周围居住群体较大，交通压力较大。项目规划建筑风格要点准：参膊照下笼表，笔填写阴重点抗项目汤的概换况信岭息1项取目侨策侦划—市场文竞争-竞食争举分末析(4哲/6劳)1兽.雄2重点都项目—A套(2甜/5产品座结构)要点它：参林考汁下鸡表匹，军分听析牙该价项祝目胜的解产稻品固结遣构摄，叮各梳类涉产涌品萄的障供汤应框和卸销许售伍情坛况惹；已财售谦均粮价倚，须言注堂明滴毛桨坯床价爱格丙还聪是循精雨装萝价疲格。物业类型面积户型总套数套数占比上市套数已售套数推盘销售率销售速度(套/月)总价(万元)已售均价(元/㎡)剩余套数(总套数-已售)小高90-1002/2/127320.2%27312345.1%3570-808000(毛坯)150105-1103/2/1705.2%703042.9%1285-9040115-1253/2/2846.2%841113.1%2090-11073洋房902/2/11017.5%1016463.4%4080-909000(毛坯)37105-1153/2/119814.6%19813266.7%2290-10066125-1353/2/258042.8%58035360.9%10110-1202271454/2/2483.5%481327.1%2140-16035合计1354100.0%135472653.6%1418500(毛坯)6281项叙目麦策膨划—市场经竞争-竞争师分析(4虫/6贤)1拜.析2重砌点休项辆目—A缸(3按/5主力妙户型)75案㎡两克房宪两盯厅贪一虑卫昼，位间杂隔脏方目正娘实滴用帅，药阳床台抵面珍积形较苹大8索8附㎡三扰房习两行厅料一齿卫米，秆间院隔涂方挂正里，捞浪初费本面鄙积彼少蜂，滩干体湿雅功填能脉分俘区假明涂确要点雀：分疯析该拾项目镰的主渐力产组品及叙产品场特点葵。1项目骡策划—市树场卷竞粒争-竞争墙分析(4攀/6糖)1.醉2重喊点承项英目—A挠(4着/5销疲售炊情敢况)要烟点彻：分析征项目篮开盘仰至今国的月果度销翅售套底数、袍均价弊走势布，重亏点关艰注近鞠期的哥销售去变化铃情况稍，分寇析背吹后的创原因亦；分转户妙型述进兼行按详另细置分瞎析永（杯如毁能客获夺取扯相伟应过的撑市么场伸数桨据拳）1项踏目赢策依划—市错场染竞宫争-竞等争核分桥析(4够/6慕)1.缓2重欢点斥项着目—页A恩(生5教/瓣5其沾他)要合点绒：碰结假合嫁项惰目某特致点在，乎以微及竖所牵能声获外取责的毙资驼料么，锯可何进位一徒步雄对镰重渐点疯项修目溢蕉价推原轨因保以窗及递亮兔点进蝴行扑分据析巾。辩如洲：录成逆交励客和户剖分番析竭、救产磁品柿配铸置桥、筝精祥装驶修废、很会宋所种、央学卸位摇等……金海怡景花园成交客户以塘厦本地，26-35岁的私企业主、公务员为主，主要看重项目地段、配套。金海·怡景花园1项目纱策划—市米场板竞旅争-竞争污分析(抽5病/霞6租)1.絮2市枪场拒落杨位竞引品遣项除目荐市品场张落泉位箩表总价面积100万以内100-150万150-200万200-250万250-300万300-400万400-500万500-600万600万以上首置(90㎡以下)项目A

首改(90-120㎡)项目A项目B

再改1(120-144㎡)

项目B

再改2(144-180㎡)

项目C项目D

多改(180㎡以上)

项目C项目D要究点玻：在“摘市场荡落位怕表”偿内将厘主要生竞品夜逐一若落位物，分逝析潜称在的寺市场聋机会钻，并贴确定单项目亮如进掌入不曾同细锤分市佛场，替将直拾接面言临的缎竞争疗对手珠。1项目绑策划—市办场戴竞侮争-竞争尊分析(伶6断/猎6驱)1届.歌2优雹劣恢势德对透比要点量：从区被位、唇交通奥等客劳观因染素对场本坦项未目米及膊竞裳争纵对鹅手然进然行蒸评犹分(5分制)，全弱面而姓客观妇地评感估本比项目概于竞它品相述比的叔主要阀优劣号势；主剪要促就立“竟难发以臂人泳为浇改五变升”蹄的缘瑞外层在家客肾观座要因素段进助行张对特比，对她于高宪端项向目，粱可增榜加“券私密谦性”糕、“稠容积字率”抄等要悉素。竞脾品贞优驻劣扔势墙对搅比初图1项目棒策划—市鞠场穷竞宜争-市伴场训机腊会来分循析1.碌2

主要竞品供应量需求量市场机会判断首置(90㎡以下)项目A较大，后期供应以此类产品为主市场需求量巨大不具优势，缺乏定价主动权，供应量大，但市场容量大；首改(90-120㎡)项目A/B

很少，短期内为市场空白点因供应不足，需求长期得不到释放，有巨大潜力目前空白的细分市场，可以进入；再改1(120-144㎡)项目B很少(约150套)因供应不足，需求长期得不到释放，有巨大潜力目前空白的细分市场，可以进入；再改2(144-180㎡)项目C/D供应量中；需求量适中；居住品质优于兰亭国际，淘金山该产品线供应量不多，且沙湾价格上具有较大竞争优势；多改(180㎡以上)项目C/D供应量大；较小，长期供过于求；不具优势，没有定价主动权，且供应量大，市场容量小，谨慎进入；要行点葵：根絮据椅前侦述适的铺市耐场晶竞锣争留分智析争，调总告结乌各亏产圆品挺线雷的户供针应暗、私需摸求兴情锅况枕，源并免分茂析凝进难入先各坦产谅品违线仆将低面像临唯的引竞责争喜优洞劣薄势驱；初逼步投判蛾断慌市沃场利中怜存小在带的出主谎要捉机宰会蒸；除供反求、轿竞争撤维度管外，氏必要沸时还琴须综暮合房凭产政蛮策、浪经济属环境混等因予素，超尤其鸽是对矛于多燃改、老高端宣类产数品。1项目愧策划—客忆户丑需寻求-客搬户逢地捧图1极.价3本案闸盘弄蒸口/三里率亭，开景芳/采荷叹为代您表的蔽江干抛区刚挠需客炉户（温江干丽区）约3菌0刮%三点塘/杨桨家发村救，赛东替新拌路母沿旱线抽和荐市感中握心盾外圈溢皆刚妻需莲客贡户北（挂江蔽干份及搂市荷中壶心超）约2舞0恭%得议胜/大伟关穷、府半岔山/杭钢师、石碑祥路婚沿线小专业雨市场罢首置悲及刚写需客叼群（乐拱墅校区）约3伞0悟%丁桥蕉地缘芦产业看人口茂、拆距迁户辫分巢沃和改催善客荷群约1萌5蚊%临平毅、星例桥地么缘性蕉刚需恋客户约5%示例要点写：根据浸项目站所处衰区位虚，估迹算客历户的兔主要放来源脖、特秧点及识大致遣结构主；图予文歇结猾合折，朵示配意姑客缘瑞户拘地智图闷。1项悟目寸策坐划—客户丈需求—客另户钻调底研(光1蒙/剃2硬)：定竹量分盗析(子1耗/跃2穴)1.铃351唯-5醋5岁4%4妇6酸-亏5装0果岁5填%41骑-4红5岁13伐%3能6粘-在4纳0喂岁24欢%31哥-3元5岁26石-3虽0岁2奖2稼%2隶5格岁余以勤下2%3后套案以伟上8%3岗套8底%2套1套40河%0比套1腰7梨%5川%夫抵妻非+民老电人何+征孩著子1托3齐%夫妻林+老晕人4顺%夫胶妻歉+凶孩躁子夫拣妻20依%个人12腔%其姥它年具龄家庭湖结构置奸业塌经携验其糠它小区昌物业屋管理牙差6粒%楼闻间亩距迅\鸭采黑光测通择风咏不俗好5%户皇型长差6贴%治安传差\邀人群厅杂4棋%周距边佳环六境强差鞠\讲嘈趁杂2架1潮%周边检交通更拥塞无社俱区1丢0顺%居住固面积应小21附%1啦0待年仍以瓶上23科%6-总10势年30效%3促-胞6劳年1俯-男3取年1叙1再%0钩-覆1溜年0习%18喂0㎡胳以上4%15恐0-叠18恩0㎡4隶%1客2梯0孟-圾1架5平0革㎡10筝%9读0饮-窜1串2奔0歇㎡70情-9惕0㎡29神%7金0咱㎡僻以颈下14想%对现覆状不躺满意太之处目岔前惠居逆住秤面亿积目灯前音所赚住译房腐屋鹅的猴楼衰龄示例要点薯：样去本俗选另择挺：朱可组唱织料目农标愁客肝户草调爹研，也隙可以对具笔有参璃照性顾的项山目的液客政户趋进足行懒定滴量舅分逮析城；样本迁量：顿原则浅上不甲能低漆于10冰0个。1项目水策划—客弃户害需舱求—客户货调研(虎1贫/筒2艳)：饥定饼量镰分您析(2旱/2锻)1.痒3其它20取%自揭由焦业8%制宜造浮加正工3要%个婚体号经鸦营15炼%艺术个工作2%运输丘业2%教趋育嗓机布构2撕%医裹疗骑保梨健3饭%文化元传播7聋%房台地跳产漫业5%IT抛行业金融学贸易21费%政诱府政机昆关7%其它10及%党意政恢机蜜关穗干弃部4%个体层老板23先%私用营位企兆业块主6嫩%公司市管理膀层2旧0专%部右门灭经各理塘\棋主欣管2秩0愿%职赢员18棵%职位家秆庭典年煮收缎入行柔业汗特帆征50钩万以某上2释3喇%40氏-5判0万1栗3墨%30舌-4渠0万25湾%2掩0株-遇3去0研万10瞎-2抱0万11响%1组0文万盗以帜内2开%1些8唇0绘㎡傻以肯上35友%7%14勺4-渗18茄0㎡1柔2幕%12垮0-晋14系4㎡9选0抢-私1亏2蜜0烫㎡70总-9颠0㎡7膜%7成0居㎡梅以演下0社%5杠0按0伴万孟以巷上4因%25渐0-遇40凡0万2良3垄%1淹5波0苦-抵2悄5已0摧万10投0-陷15欺0万2纷0梅%1轻0羞0境万集以搜下0贤%需求雨面积可承足受总和价示始例要商点木：重点兔关注慌：客醉户的庭置业亩动机慎、产席品类颤型、址户型预面积号、可披承受苍总价恒。1项叛目斩策辽划—客户缸需求—客户劫调研(弱2躲/缓2右)：揭定畜性单访联谈(1截/3样睛本因概击况)1转.天3要矮点锅：选择宴有效膨目标饶客户绝就项舒目进覆行有盛针对拳性的成访谈搜，了解解客杏户对米项目棚区位构、周梨边环挥境、要配套淡等的留看法董，以购及客旧户的栽产品帆需求获；有凳效学样县本胳量1遣5组左化右，寸针对细不同盯产品补类型张应选夺择不妥同客列户进驻行访亏谈；必要扔时，例也可描结合蒸开展蜜专家缴访谈寸，样松本量5踏-寒8组。姓名年龄职业家庭结构客户类型意向产品廖小姐约28岁未工作2夫妻+1小孩（7岁）首置类90平米3房陈先生约28岁小生意老板2老人+2夫妻+1小孩（2岁）首改类90-120平米的3房、4房程小姐约28岁平安人寿2夫妻+1小孩（3岁）首改类120多平米的3房；梁先生约50多岁事业单位2老人+1女儿（23岁）首改类120多平米的3房；陈小姐约32岁电子行业职员2夫妻+小孩（9个月）再改1类110-120的三房曾先生约65岁国企退休职工2老人+2夫妻+1小孩（）再改2类140-160平米的4房；郑灿峰约32岁房地产2夫妻再改2类140多平米3-4房；杨先生约60岁公路局退休职工2老人+2夫妻（和孩子分开住）再改2类150-160的四房黄小姐约32岁家庭主妇，丈夫开公司2夫妻+小孩（5岁）再改2类90左右，投资虞先生约35岁私营老板2夫妻+小孩（5岁）多改类150-200的三房或四房1项静目幸策四划—客户垄需求—客户长调研(哭2销/裁2窝)：匠定煤性毁访追谈(虚2箱/逆3典痒型离客鞠户)1旗.寺3要点厉：择选南有代野表性侦的范外例予若以说舒明客父户需正求，差典型纽奉客户胁应覆脏盖项鲁目不点同的屑产品各线；重绍点军了愈解堆客短户镜对宇项旁目致所爱处税区卫位挑的坝看栗法粘，洲以演及屠从丧交暗通明、存配寻套追、体社花区因环蚂境缴、滔房立屋陶自寸身伶等通角占度迁了斩解致客君户叛的边关绿注鸡点雾和貌具朋体毫需胡求浩。郑灿峰客户背景：30岁左右，潮汕人，从小在罗湖长大，从事房地产行业；在百仕达有2套房子，还有其他商铺、住宅投资；家庭状况夫妻2人，还没要小孩，父母也是老罗湖，住得很近，但不住在一起；生活习惯父母一辈经常会去茶楼喝茶聊天，自己经常和同学、朋友聚会，主要是打麻将、K歌、泡吧、吃饭等主要观点关于区位沙湾的距离罗湖人可以接受，比笋岗好些；换房动机对老罗湖来说，主要是想住新房子，享受大社区和大花园；产品选择自己的话120多平米就够了，家里人口少，父母自己都有房子，不会同住。但是很多潮州人还是喜欢和父母住一起的，大约150平米的4房应该需求量很大；交通方式自己有车，开车都很方便；配套建议罗湖区本身生活非常方便，所以大型超市是必备的，另外老罗湖人有去茶楼的习惯，是他们社交聚会的主要方式，最好有那种味道好，价格又实惠的大型茶楼，比如海港城、鱼米乡；产品建议社区环境最重要，尤其是注重大花园；面积不用太大，老罗湖一般家里都有几套房子（国企原来分房），家庭结构也没有那么大，4房基本就够了；真正很有钱的人，很难接受那个区域，除非真的能做成罗湖人心目中最好的房子，而且他们可以去福田、南山买房子；关于装修不用带装修，普遍比较喜欢自己弄；典勒型程客屋户1：践首拔改棵类1项目承策划—客户皇需求—客水户溪调扭研(2杆/2乳)：梁定世性竟访阴谈(2驶/3典型坐客户)1.庆3要点景：结撑合贸项缠目嘱具顶体霜特疮点姓，记可据有眯针果对喂性丸的通设爹置伟个融性高化傲问秀题其，右如呢对闪“雾项铲目跃旁咽的禁公凶园够”怖、袋“芽临旷近孔的麦污睁水粗处折理再厂善”蚁等用关拉键巡寿要水素亩的竭看诊法除等俘；除较典爬型炕客验户岂外液，覆其栽它闭客脆户劝的哨访己谈姐结阳果熊，誓可随以刚附夜件语形练式哥插齐入p控p助t内西备桶查屑。典型使客户2：再略改类曾先生客户背景：约65岁，已退休。之前在外贸公司（国企）工作，在理想新城、外贸大院都有房子，老罗湖人，儿子儿媳现在自己做服装生意。家庭状况2个老人，儿子儿媳，1个3岁的孙子；生活习惯已退休，平时和老伴在家做饭、带孩子，每天去荔山公园锻炼2次，周边转转；主要观点关于区位沙湾那边有殡仪馆，很偏很乱，比布吉还要差，房子应该更便宜；换房动机人车不分流，老人小孩不安全；阳台不够大；过几年可能会再生一个孙子，需要多一间房；产品选择160平米左右的4房；交通方式儿子有车，自己不会开，平时就在社区周边活动；配套建议要有大型超市，平时的生活问题就基本解决了；平时都去超市买菜，在家做饭，对餐饮配套不太关注；产品建议小区一定要人车分流，社区的绿化要做好，老人和小孩都需要；公园是很重要的，平时都会去锻炼身体；客厅和阳台要大一点；关于装修最好带装修，自己装太麻烦，而且大家不同时装修会互相影响，物业也不好管理；1项欢目飞策果划—客户敢需求—客户闸调研(骗2着/粮2镜)：定着性访猛谈(3脾/3访谈葡小结)1用.换3要织点任：蔽概凑括启总令结却客困户屋访额谈偏的茧关孕键晌结惠论猎。区域向认知提起忌沙湾熔，联躬想到屠“好殡仪慕馆”日，不锡太好爪；认为请“沙亿湾”瓣是比怒“布椅吉”口差狱的区脊域，逗但比墓“笋抬岗”纪要好软；交通蛋认知距吹离跨可浊以注接重受偿，壤丹奖平秧快伞速蛙开诊通激后死，烧应呈该罢比值较浓方显便采；对辽于尼有本车著的矿人址来馅说磨最谁重乖要倡的乐是患不让堵姐车俯；公图共耻交吨通绣不旗太架方雄便晌，津没窗有益地市铁升；环境恩认知靠压近昂丹袭平建快玻速志立夹交属，掠会墨比汉较悦吵同，驰而妙且窜靠惹近烤立局交筋桥腹风域水路也峰不句是象很令好从；有检山阿景抄资恭源厚很颗好岂，牧但围是美并樱不加是伤很施在吹意扒；配充套朴需隆求最重晨要的赤配套道是“害超市劳”、紧“银炒行”主和“饥餐饮谦”；产抹品岗需愉求非常绿看重脸社区拢整体魂环境珠和园章林绿汉化，元对“肥公园毯”的帮认可唐度高具，但逮并不城会非使常兴犬奋；希包望罩社造区钟内没有剩较搞多福的转活宗动般设巴施斤，邀如炉篮叙球大场堵、利羽浅毛前球割场僵，城尤闲其踏是少有激供身老避人余、阵孩亮子魔游酒乐瓦的盗设占施堤；大部档分客喝户希京望带对装修珠，省输心。1项效目变策迫划—客户敏需求—客它户体需遮求纹对另位1物.叫3要功点荷：根卫据抬客犬户芬分摆析兄结呈果婶，锐将岔项乐目被客雅观调所注能饶达祝到鸣的轮标君准絮，河与原不约同枣客殿户增的炎价棋值落需蹲求觉进构行禁对拿位非；总柳结漂项神目盖先彻天衫条所件织较女接秩近料何子种晨类熟型代客魄户克的升需待求增，炊而茧另浅外那对府何艺种暗类样型拜客砖户柄而预言腊，侧有预难煤以终弥忧补凡的划“横鸿促沟不”按；针尝对沉具驾体挎项剧目翼，丛可亮增辩加坝个床性孕化肚因桂素恐，怠如莲容抗积趣率怎、背私尸密骡性辣等虽。竞室品例优坐劣务势擦对瞒比勉图1项目各策划—客户听需求—客户净定位1悔.西3客户消费价值观客户档次总价承受范围家庭生命周期比例意向产品(房型\面积)1传统务实型Ⅱ类二档单人独居15%2传统尊贵型⊙新婚之家25%3传统浪漫型Ⅲ类二档喜得贵子20%4现代文化型少年子女15%5现代活力型Ⅲ类三档青年子女10%6逍遥型成年子女10%7传统逍遥型……空巢家庭5%8奋斗型100%要点宅：根骆据沉上战述饲分袋析悟结扭果喊，勤以却下旺列苗表忌格乡丰形芦式倡，阳概心述疑项过目贷的贫主差要竹目越标古客离户游的抛结耻构担特邀征准；重点变关注纽奉客户讽结构押特点太，所拒产生外的产诵品需短求结稼构特翅点。客户分类区域特征职业特点置业目的总价承受力意向产品(类型\面积)核心客户占比：%重要客户占比：%游离客户占比：%1项目愿策划—项目畏定位—运营番角色忌定位1哄.讯4要点欧：按锄照如迈下的倦“运绍营角兰色分聪析图态”，俩结合也公司猜整体凶运营近需求壁，以津及项面目的躲现金撞流收蔑支情搅况等纠因素风，确悄定项神目的味运营连角色丽。IIIIIVII未来的溢价能力+竞争环境宽松程度资源等级+类似土地获取难度合理利润，兼顾周转利润优先合理周转，兼顾利润周转优先由于始项目总跨度1摆0年，揉根据廊项目饿整体盛定位倾并结级合项徐目实消际，考虑芬公司中长墨期发候展目肯标将把项目档分为胳三个种阶段咸考虑李，以把项目竭累计劫净现粱金流俘回正损为分抽界；项谦目售初弊期孕以城周摄转柜优酿先拦，宵中鲜期消为颗合经理威周失转持，斗兼叶顾辞利侮润戚，晋中冬长嫩期膛转真变绸为旬追雾求忧合铺理怪利盘润睁兼予顾谦周君转1项逮目普策关划—项目烤定位—项目捆总体杂定位1扎.歇4市场艘竞争城怠市跌远押郊吉栖均居绵土测地岔：迈接吊驳廉市脑区纲的麻交心通瓦不凉够妈便披利蜜，鸡区寄域趴内你生研活逆配凡套炼齐挖全脆，查但狭档骡次蚁不焰高报；供应养结构足呈两平极化早，首率改产倘品是翁供应呀盲区够；首奇置硬产知品万供牺求忧两伶旺土鉴地敲条蹄件总供体辱定委位宪：沙以首置旅、首敬改产品曲为主客学户举选收择以城危市外衰溢刚头需首湖置客没户为河主，笔兼具秤项目馋周边甘的首怖次改踪蝶善类落人群示例要庙点纹：史综冰合土搂地、市场、客失户分析具结论膨，结旧合项舟目运益营角色交，确坝定项苹目总佛体定升位以仁何类译产品岩为主件。运善营匀角垦色保持机合理肚利润箩，偏机重速闲度的柄快周秩转型逐项目盖；1项烘目殿策送划—项目抓定位—产品耕配比刃建议1.显4物业类型户型类型房型投资评审阶段产品及经营策划阶段面积段(㎡)套数套数占比总面积面积占比面积段(㎡)套数套数占比总面积面积占比洋房再改24房2厅2卫150502.1%75003.0%150502.1%75003.0%再改14房2厅2卫130803.3%104004.2%130803.3%104004.2%首改3房2厅1卫11524010.0%2760011.1%11524010.0%2760011.1%3房2厅1卫10050020.7%5000020.1%10050020.7%5000020.1%首置2房1厅1卫8530012.4%2550010.3%8530012.4%2550010.3%小计117048.5%12100048.7117048.5%12100048.7高层首置2房2厅1卫852008.3%170006.8%852008.3%170006.8%3房2厅1卫9035014.5%3150012.7%9035014.5%3150012.7%首改3房2厅2卫11047019.5%5170020.8%11047019.5%5170020.8%再改13房2厅2卫1252209.1%2750011.1%1252209.1%2750011.1%小计124051.5%12770051.3%124051.5%12770051.3%合计24102410100.0%248700100.0%24102410100.0%248700100.0%要轮点尼：给娱出确项获目均产拆品柳配移比货，小大巨项孩目向须侦分慎地证块埋列筑出仅，纳对症于宴不珍同舌产款品菜形收态(如别悬墅、蒙高层防、洋延房)，写也铃应狡分旱别保列皱明健；与投猪资阶杀段产值品配轻比进你行对基照，蜜如有吸调整耗须进够行阐左述说乡丰明。1项星目斑策宅划—项模目少定类位—配塔套泄定记位1留.通4要点慈：对洗学衣校腔、欣会仅所盾等索非哗住录宅欣类裹物做业带，吗根隙据缠其叫具倘体川情浅况碰及船特暮点喘，焰进墓行鞋定揭位扶。1项炭目畅策游划—项目绳定位—开凤发蜓主饶体臭定党位1阀.稍4比如：XX系列——自欢然估温沫馨仔的叫亲裂情器社暑区杰，客在要此流基召础俭上慨，甚结械合漏项粪目简特梁有每的梳教上育烤资伟源洞，购进段一薪步广提处炼爆为兵“醉常捷青穷藤帝”促教军育滔主眨题袋社芝区猎。“秆常唱青考藤宪”絮教晌育范主项题衡社房诚区要点手：对彻于已句采用愚产品唱系列梦的C类项趁目，摔可根焦据项吉目所毛属系缺列的柄主题尽，结峡合项瓶目的咳特点小，确程定项杰目主励题定艳位；对棒于屈其蜻它壶项煌目桶，遗或漠者再有极特柱殊蛙资欣源动的昼项拖目臣，扰则证可米根营据钢项饥目婚自阿身节特辟点慨，尺提勉炼绢项未目华独复特极的最开剧发发主凡题氏定途位献。如:教育贝主题粘，山绢居主滥题，那健康坝养生墙主题产，运考动主祸题，纪青年肥住区征主题港，中贤式文势化主谅题等扔。1项栗目晓策季划—项目挂定位—产创品券系忙列殃选著择1.按4要姨点观：根据《产展品削建妨议怀书》对本尿项目遥进行劈燕产品银系列润选择榨。对眯于选今择非绞系列金的项巷目，瞎需详润细解演释清扫楚原云因。如果踪蝶根据策土地股属性株、客业户分琴析不覆能唯具一的努得到炎产品喉系列具定位椅选择论，则戏需要铲根据药竞品栏分析飞或经孝济测棋算比县选来尖选择移产品搁系列阔。1项目拍策划—商谊铺坦策品划1贤.缎5本部资分适畜用于易销售秘型/自持云型商居业分项析；1项玻目哀策孝划—商铺化策划—商仁业谁市香场究分李析递（1/死4）1.恶5城坛市踪蝶商窄圈夺分勤布现缴状倦：培从XX商惧业缩慧规提划议格苍局索来痰看袜，项竿目妹所桃处姑夹慎缝厨地改带井，松不溪在x欧x城杂市倡商每业姿规污划域版势块践范轿围粉内止，且受3公里皆之外裕的区股域商柔业中党心建而二商货圈和帝规划劝中的漆城市串副中壮心杨卡春湖众版块瓦夹击部。□市榨级哨商至业肢中受心指商瓜业中掌度聚兵集，直商业抬服务致行业咽完善欢，服豆务对蝇象中缎近5素0讲%为拌区碌域楚以腔外垮消郑费誉者歪的测繁苹华田商夫业潜中鸡心妖。工规释划陈以休武竭昌房诚中译南传路强和夺汉摔阳门钟血家恨村矿地轮段毕为板核印心暮分超别土形节成汗我部市帐市榜级姓商强业闸中赴心桌。包含材有徐肢东，貌中南前，钟绢家村缸商圈手。江汉路武广中南徐东钟家村中心拢商业追区市饿级指商臂业漆中毙心司门口唐家墩街道口王家湾市级衫商业命副中南心□中心该商业青区指商盒业高隙度集敞中，搜各类道商业桌业态躁业种万齐全住，服及务范卵围对膀象以鹊区域烂以外啦消费安者为益主的房诚商业刻繁华庄区域永。规绵划党范胶围攀为睬以钥中铺山顽大虫道屠、娱解伙放稠大不道仆中内段迫为辈主拘体热，参分俭别徐向倍沿从江营（巴河领）秤大校道雄、额建建设炕大志道衰延坐伸拜，槐适数时锁扩涉充搁至刃王置家溜墩卵区疗域志等绕。包含堤有武举广，刮江汉肠路，锅汉正蛋街商涛圈。□市级珠商业激副中狸心指视在证居瞧民猛稠锻密傲区先、量历蚀史倒形泼成翼的后商爱业龙集冷中选路另段益、水公菌共匹交稀通眯集猾散机地妻或舅新唐兴排大苍型练住屑宅恰区组周荡边送设倾置押的尖地躲区间性嚼商歉业迁服臂务皆中绣心笔。包含并有唐拔家墩蹈，王固家湾峰，司猛门口左，街毕道口赔及杨镰春湖促版块难。汉兴口疗区线域信：惭江结汉酱路传、推武牧广怨、剖唐命家概墩狼四胸大怎商伸圈敲。武间昌蠢区疯域碍：薪司像门海口货、右中拼南晕、面徐禁东裹、崖街口道站口走四务大茧商论圈瓜，件及康未刊来串杨模春给湖青版停块汉乱阳挂区么域雷：覆钟屯家郑村惰、讽王闸家龙湾鼠两岗大线商进圈香。武境汉制商尖业俩网胳点赚规咽划技武陈汉配市味商紧业李网慌点像发遭展美规波划艺（2牢0慌0愧5话—犯2术0划1苹0年文）建二南湖光谷□区域姑商业舒中心南湖陈商圈样、光副谷商遇圈及铲建二脊商圈杨春湖要点适：分析年项目什所处规城市/区域旺商圈涌格局栽分布宇及规仁划情则况；针