万科中山项目前期策划建议书

第五部分项目定位1一、目标客户定位1、目标客户定位推导目标客户“新中山人”思想开放、有追求的青年族外来人口中高收入人群在外接受教育的回流人群接触外界信息较多的企业主行政事业单位公务员私营企业主企业白领购买力地域消费观念持续稳定或上升的购买群体履盖全市的购买人群，特别是镇区心态开放，易接受新鲜事物定义范围较宽的目标客户定义22、定位依据购买力因素针对消费能力最稳定、最持续或增长最迅速的群体。地域因素覆盖的客户群有条件在全市范围内辐射。镇区客源不容忽视。消费观念因素哪个年龄层次的人比较容易转变观念？哪个类群体比较容易接受新兴事物？33、定位结论“新中山人”44、俘特征勒分析在兄外彼接奥受剂教窑育今的络回忘流的人锹士接疏触拣外爸界讯信唤息告较馆多穗的阻企荣业鸽主外来隆人口育中高部收入炼人群思河想鸟开贝放按、探有射追窜求配的乘年询青诵族55、语职业粒分类行政事业单位公务员私营企业主企业白领注：命公务兆员的胳界定66铁、问目养标痰客猾户脱特涨性伏需混求愚分携析行政统事业揉单位碧公务晃员特朗征杠：工迁作俩和简收接入启稳呢定絮，浇有捐较砍多下积布蓄易。陡有威较侵高要文隆化距素去质箩，惰思织想祖观裙念承比氧较混新农，兄容拴易自接掌受掀新伐事监物毯。追求灿较舒妹适的亏生活层环境耻，生并活讲遍究品洗质。览非常旧注重单子女待教育差。人打员开结宪构袭本怎地昼人苗和块外耍地禾人蕉都榴有速，吃本榜地维人莫为洪主插。妇数去量纵庞分大毁且蛛结趋构冻稳存定帖，销置各业淘需威求挑明恢显彩，膜因评工倍作陶年贸限蹲和酒职碰级研的墓不猴同隶，咳一态、萌二票次霜置榆业糟的密可器能浴性煌均偏等饭。7需求斤：要求挂教育考配套糖完善款，并宋且不荡满足弯于传税统的宫应试覆教育螺。距划离钟工独作枯单遥位第近铁，烧车批程蛇在昂二籍十岔分计钟脉以险内妇，辟上描下笔班结方利便金。完善锯的配礼套，施安全型舒适宏的居发住环互境，桶良好辱社区增文化幼，体满现身练份档巡寿次。以健二监房岸、舟三逢房狸户慕型核为帝主御，刑注津重桑朝牲向装。8私向营呼企看业皇主特置征牌：全市臂至少7万多地个私均营企俭业主鹿，数斑目庞坦大，却资本顺雄厚佳，收偶入高锯，购汗买能腹力强沙。属啄二次籍及多烂次置捧业者虽恐然亲文念化术素介质载不免高弃，认但讽由栋于室营态商银的亲原柳因劈燕，挂接型触殖新旬鲜心事绘物炮多饭且巾观初念片超陈前葡。人员最结构辩主要惠是本录地人布，多厌散居率在个懒镇区肃，置业鱼在地磨域上们没有艰明确标的要喇求，大率多是恰为子觉女教航育才宗置业球城区俊，希纽奉望将望来子栋承父述业、酸后继坏有人程，望厕子成互龙心典切。9需求撇：要求紫教育厌配套避完善做，注桃重子锈女教率育。优钻美局舒始适睡的爹居雁住锻环湖境冈，玩完杀善闯的创配啊套育设有施活，笛能潮满截足映社影交卸的牧需肾求阔。对产楚品质播量和叛服务埋要求倾比较砌高，唇体现严其身燃份。以追大欲户贼型册、宗大表面休积粥为兽主废。1俗0企的业蛾白关领特征骨：他蓬们园是右伴高随尽着愚城补市击的阔发株展洪迅绝速仆形恩成针的膨新淡兴宏群号体轻，牧属规于饶消慨费填能呀力忍增置长饱最配快剥的产人蔽群汁。便收景入盏稳毒定沫且查较闭高博，窜但炕积题蓄龄有鸟限躁。外地够人为止主，尾文化徒素质镰高，石融合俯各区轰域文遗化特喉征明伶显。他们详是中刷山的觉新人储类，您生活踢节奏念快，疫时间遣观念某强，糠生活搏注重酒品位脆和细库节。置业迈在地兵域上辟没有冷太多漆的约四束，喉比较葱理性议，讲呈求最程高性躺价比究。多援属首各次置乱业。11需求蛇：生活锣配套眠完善适，交份通便鞭利，熊距离拖工作比地点耀较近箩。追求慌较高墙的性载价比途，有齿户口熊的要塌求。需求开以中锄小户蚕型为举主，乔多注寇重朝总向。1耽27、笼目标筒客户阴群的役拉升从长畏远看对，伴洒随着涝本项觉目开农发的眯深入挖，居桌住人乞气逐穗渐形锤成，女各类抵配套棍设施夺完善洪，必遵然带塔动南稻区整惨体区灿位价踏值的唯提升叶。届球时地脉块的正区位餐资源均对产斩品的坡支撑协力度强将大瞎大加翁强，肢将有缸号召庄力吸徐引更种高档集次的橡目标程客户喷。13二奇、饿项萄目码档包次钱定墓位1蚁、买定笋位索推弹导采用悄排除源法：结论件：不胜支持结斗论僚：爱不垃支脸持结与论赔：所支单持高档中高档中档中低档低档论证排除法论证结论脖：中赢档价登格、看中档槽成本飞、中逢高档冶形象汤。142协、址档嘉次蚂定罗位本项签目定提位为友“中脖档块、扑高技质以素雷的皆精妄品流社贡区”兰。所她谓银中贯档摄，毙主菠要工是识针链对深成兰本盟而乔言垃，序力开求微控胜制度未阔来趁的嗽销有售踪蝶价熄格造不欲要郊过锡高付；残虽傅以之中昆档鬼为民定姻位担，臣但始在粮产任品枪形直象露上引应雀走有中磨高纽奉路头线丹，逐即艳将敬能况够桂体胃现聚项鞠目毅形峰象怪的袋地间方弟做蒸足跑功艇夫肌，鸦通捆过彼提仪供敲性铅价索比跑高踪蝶的罩产嫁品较促视进赶销鞠售房诚。15随着叹项目栽开发核深入粱，各其类配逝套设赵施逐希步完句善，纵居住隙人气痛提升犯，可等以带铲动南汽区的夫整体瓣区位霸价值姜，本辜项目圆价格幻玉也会拖随之安升高塘。届烤时我肠们将脑有号绑召力含吸引英更高故档次顷的目席标客耐户，勒将整挣个楼淋盘档饶次提毕升。3承、猎档迎次样提摩升抗的料演堤绎1丘6三、专项目究形象负定位1吓、捆形旨象猛概稀念誓推冬导辆思瞧路市灶场期导莲向体性妄：市场需求品牌需求形象概念结合自身1恨7开发言概念须的推佳导步贡骤：确定目标客户群研究目标客户的生活特征和向往的生活方式了解本项目的独特点研究万科品牌深层含义的精髓得出符合市场需求的关键词得出符合万科品牌要求的关键词总结项目形象定位形象定位将指导项目的建设，并提升品牌影响力1凶82槽、溪从环市谈场狱需庙求幼推僵导预形学象鼻定奏位止的醒关退键孟词高品味生活良好的居住环境核心目标客源对产品的需求完善的配套子女教育1垫9质朴舒适享受延伸目标客户对产品的需求2顺03领、秘产势品石自情身麦特盾色套推姐导和形董象擦定吼位患的块关仿键样词自然颠清新现蚁代千明调快离狡尘扭不船离枪市优智雅阁安科逸自身患特色2杰1万瓜科温的炉品棚牌羞口背号举：“建查筑无犁限生门活”万科迈的品袍牌核访心：“以拨客户傅的生槽活为榨本”万侧科希的曾品吹牌千个严性圆：“净有参创屯见担的咬、慕有薯文余化以内赏涵拌、高关笼心衣体晨贴汽的酷”万科踪蝶的品查牌主身张：“逮万勾科身提版供奋一如个两展惰现余自锄我仍的恋理度想晋生柳活漫”4阶、梯从望万模科舒品渔牌奴推吃导暮关痛键熄词2知2万所科艘品响牌疑精岩髓品牌饮利益亭--筐--修高性缠价比鸣产品品，不摊断提捉升的缩慧无限牺生活品竟牌故价犹值品牌火文化杆创掀新、么品味妙、积居极、符健康贯、贴艺心品消牌拍个甩性2串3万科备品牌搏的关浮键词高繁品析味许生翁活高性漆价比创使新健康顾齐客糠为屈本贴心万科乳品牌2斧45、贸从万吐科“肢四季角花城汤”系狼列推似导关厘键词年轻苍、活光力亲伏和白温寇馨现塌代四季负花城2感56、就本项缺目形游象概倘念的朽推出核解心唯客精户患需随求高株品览味叔生慌活完善腰的配煤套良好鹅的居纽奉住环袖境子碎女醋教昨育本项民目形挪象概剂念关优键词品碍质森悠拢闲次创爪新自然协健蔬康述现代本贺项灰目画形经象甘概仍念犬描凑述享受航纯美乞生活延伸殿客户胳需求质朴舒贝适享僵受产果品致自者身袄特唇色自售然甲清峰新现氧代雕明买快离尘援不离线市优泛雅旋安篇逸纯美余生活万朴科蓬品丝式牌搂要面求高素渔质生趴活高般性片价始比创新健康顾同客依为转本贴心“四烘季花恋城”尤系列年轻踏活力亲怖和图温给馨现代26四、暗价格挎定位1、瓜参岔照对盟象选归取依兄据楼盘跑规模挺相近地种理介位心置畅参武照屋其盐它择郊打区职项轧目产品凝形态追相近综合钞上述幻玉条件搏，选舌取凯养茵铲新庆城映、发蓝还波侵湾柔、印阳末光羊花蚁地三反个伏项缩慧目卫作孕为掏比弱价键对坚象励。2孩72励、厚市流场烂比渗较岭法膏分括析躺均合价小高叠层价欠格建研议单位窝：元艇/㎡凯茵新城蓝波湾阳光花地按揭均价（毛坯）320032003100区域形象105/100103/100108/100品牌形象105/10095/10095/100地理位置95/10095/100100/100自然环境110/100110/100103/100生活配套98/100100/100105/100规模100/10098/10095/100交通95/10098/100103/100对比价298332592916权重40%30%30%建议均价3045由康上拆述扶市侦场邮比榆较认推扛导腰后现，拜得冲出水参畜考饼均怜价办为3岸0睬4调5元/涌㎡，以5%的技跟术参鼻数作晒调查台，得虎到参恳考价厉格区盏间为28续93岗-3江19公7元/㎡。2雀8多没层肺价会格润建厦议由寺于担可默比嫁项傅目趟较演少秤，浴所绣以么根驳据岸市威场犁上警同妻一侍项靠目闪中派多星层全与霸小单高科层遣价搬格距比踩得结到鞠多妙层选价你格竖。参桨照纸楼猛盘粥：详凯起茵会新闯城——凯茵新城多层均价3200小高层均价3800价格比84.2%推动导血结稠论送：奶本灿项求目识中理多春层搂楼名型登建袭议相均慌价掘3档0管4轮5满×躁8积4看.漂2宋%基=急2犬5袜6配4及元型/贼㎡以沿“俗低妥开新高坏走旋”捧的货价芝格症策矩略佛，闭建搬议辞首左期掀多挎层爸以24芝00元/㎡均价尸入市腰。29情景基洋房肌价格楚建议情景私洋房遵属于救中山美市的凝创新颜产品树，没渴有同盆类产哗品可掏直接坛比较高，但券奕翠牵园项工目中脂带电泥梯的各多层竞与情捡景洋坐房具咳有一揉定可傅比性渗，所达以本鞋项目屡中情绞景洋倘房价败格我绸司建恐议与景之相织近，考即均企价4宽00页0元杠/㎡析左右易。3售0To无wn事ho衫us办e价瘦格建性议T紫o代w推n亏h拆o旋u菜s痰e在猪中腥山俯也哪是辱创糖新硬户塞型狡，你无票法笑直扶接苏类帐比麻，办但秘在陪产吴品眨形框态剩上矿，T围o百w帆n电h应o破u谣s则e是介或于别咬墅与顿情景童洋房赔之间隶，所鹊以价载格定唱位也璃界于镰两者袄之间禾。31项霜目恶总念体掏价晓格惠建盛议根据董上述关四种缺产品反价格交定位饱及楼睁型配罗比，赖得出纹本项逮目总滤体均历价的姑建议跃区间暑为32淋00阀--念33诸00躲元/单㎡滔。323、黑入考市建炼议建议衬项目混采纳昏低价虹入市傍的策自略，肉初期进以28趴00自/㎡（望毛篇坯书）水的星均楼价扭入拾市下，反营浴造境“株同零价缺优轧质剖”桃的宵市蝇场踪蝶口瓣碑巾。3淋3第站六氏部樱分产暖品炊建忘议34一、杜项目决整体急容积按率建攀议建肉议拴项表目软整哈体黎的怨容旺积茧率屿为航1救.争5项渣目慕总尊建互筑骨面哈积辅为宾5戏2她2宗9焦4宪8修平恨方周米35市雁场脆比拆较再法3隔6项目送本身统的产山品需搏要产品圈形态掌可安据排的未得很催丰富虎，环复境优虽势可坡以表飘现得喉更加姥明显舟，且胀比较断符合幻玉本项果目整唉个的毯档次投定位摧。在产妈品形创态符蚊合目鲁标客株户选扭择的股前提告下，菠适当劫提高咽容积当率也忧基于匹盈利瘦的考抛虑。项酒目谱的螺盈少利李需缺要37产品种类所占比例建筑面积(m2)备注小高层60%314097平均层数16层一梯4户多层25%130873层数6层一梯三户情景洋房10%52350层数4层一梯两户Townhouse5%26174单位面积230m2二、可产品妖形态辰建议383耳9三进、岔分末期善开腿发临次猜序恨建窜议拟定径整个抖项目筐的开永发周粉期为桐6年董。项目期数开发面积㎡产品类型所占比例一期50000（可售）小高层、情景洋房11.20%二期60000多层、小高层、情景洋房11.50%三期80000小高层15.38%四期90000小高层17.30%五期80000情景洋房、多层15.38%六期80000情景洋房、多层15.38%七期72000Townhouse13.85%4闷0体现拒一个陵大盘系应有扶的综些合环拐境优匹势。在销缝售现民场及号参观蜜区域洪，突赛出本屯项目食在细炎部处借理，该如安养排特施色景挑观带耀及具芹有观绿赏效爸果的在小品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