二级综合医院病理专业评审标准

山西省二级综合医院病理专业评审标准

（2012年版）

病理在临床医学中的地位病理诊断至今仍然是所有诊断方法中最具权威性的“金标准”;临床病理工作在评价、促进和带动医院的诊断正确率、治疗水平、科研水平和医院管理水平等方面均发挥重要作用。

现状随着整个国民经济状况的改善，人们对医疗服务水准的要求随之增高,临床病理工作的职业风险已日渐凸现，纠纷和事故已常有出现,由此给病人、社会、医院和当事医生带来了沉重的负担,并对医学事业的发展带来巨大的负面影响。病理与临床密切配合的重要性及时、准确的做出病理诊断无疑需要病理医生的丰富经验同时也需要临床的密切配合,双方的良好配合可以大大提高病理诊断的及时性和准确性,反之二者相互脱节，缺乏沟通造成病理诊断的延迟甚至误诊。临床方面申请单填写:真实姓名，性别，年龄，现病史，既往史，月经史，生育史，用药史，手术所见等应填写清楚。标本切勿一物两送、否则盲人摸象造成错误或不同的病理诊断为大忌。病理方面时效性：由于扶持不够以及收费标准远不到位等等因素的制约，我国大部分地区病理科设备落后，人员素质偏低，工作程序仍然比较落后，往往在时间上不能满足临床和患者的需要。水平：由于病理队伍人员技术水平参差不齐，基本训练普遍缺乏，导致诊断水平参差不齐，很容易引起医疗纠纷纠正病理诊断注意技巧，借阅切片注意把关。相互沟通，相互保护呼吁临床病理相互沟通和交流，鼓励临床医生了解一定的病理知识，在工作中将常规病理检查的必要性和重要性对患者进行必要的介绍。临床病理科密切配合，相互保护。病理医生也要多了解临床知识，了解临床医生和病人的要求，尽一切努力为临床与患者服务。切勿相互推诿，故意制造纠纷突破了道德底线。

行政管理部门应真正了解病理工作究竟是怎麽回事，了解当前病理工作的难度和需要，真正给予有利的支持与帮助，从而避免病理工作者孤军作战，孤立无援的尴尬处境。在处理医疗纠纷以及日常工作中加强医疗保护，这同样也是对医院整体发展和全面医疗安全的基本要求。病理管理与持续改进设置、布局、设备设施符合卫生部《病理科建设与管理指南》的要求，具有与其功能和任务相适应的服务项目,满足临床诊疗需要。评审标准1评审标准1病理科设置、布局、设备设施符合《病理科建设与管理指南（试行）》的要求，服务项目满足临床诊疗需要。开展肿瘤手术的医院应具备恶性肿瘤快速病理诊断保障能力。病理科/室应具有与其功能和任务相适应的服务项目。凡开展肿瘤手术的医院应具备恶性肿瘤快速病理诊断保障能力。（“特殊染色、免疫组化”可选）

评审要点11.病理科/室设置满足医院功能任务需要。2.服务项目满足临床工作需求，至少开展石蜡切片、术中快速冰冻切片、细胞学诊断、特殊染色（可选）、免疫组织化学染色（可选）。3.所有病理收费服务项目符合现行的国家法律法规及卫生行政部门规章、标准的要求。

符合“C”，并对医院尚不能提供的部分病理学诊断服务项目可与有资质的三甲医院签订委托服务协议，有明确的委托服务形式与质量保障条款。

符合“Ｂ”，并病理科集中设置，统一管理。【Ｃ】【Ｂ】【Ａ】评审方法1

1.病理科设置及管理。2.开展服务项目资料。3.服务项目收费资料。查看与有资质的三甲医院签订的委托服务协议。

查看病理科设置及管理情况。

【Ｃ】【Ｂ】【Ａ】评审标准2应具有与其功能和任务相适应的工作场所评审要点21.病理科/室布局合理，符合生物安全的要求，污染区、半污染区和清洁区划分明确，有缓冲区，有严格的消毒及核查制度。2.标本接收室、取材室，有紫外线灯等消毒设备。【Ｃ】【Ｂ】【Ａ】符合“Ｃ”，病理科用房面积满足工作需要。

符合“B”，并环境达到安全防护标准。

评审方法21.实地检查病理科布局分区划分及设施设备配置情况，并查看消毒及核查制度。2.查看标本接收室、取材室的消毒设备。

实地查看病理科用房面积及防护情况。

【Ｃ】【Ｂ】病理技术室专业技术设备配置：（1）石蜡切片机、冰冻切片机或快速石蜡设备、自动脱水机、组织包埋机、通风橱、染色设备、冰箱、一次性刀片或磨刀机、涂片机、恒温箱、烘烤箱或烤片设备、空调和排风设备等。（2）病理科医师每人配备双目光学显微镜1台。（3）标本存放室：专用标本存放柜。

【Ｃ】评审标准3病理科有必需的专业技术设备。评审要点3符合“Ｃ”，并以上设备缺少1项。【Ｂ】【Ａ】符合“B”，并全部符合要求。

评审方法3现场查看设备配置情况。评审标准4病理诊断和技术人员资质符合卫生部《病理科建设与管理指南》要求，诊断与制片质量符合相关规定。评审要点4【Ｃ】人员配置合理，有各级各类人员岗位职责。【Ｂ】符合“Ｃ”，并相关人员知晓并履行本岗位工作职责。【Ａ】符合“Ｂ”，病理医师按照每百张病床0.5～1人配备，技术人员和辅助人员按照与医师1:1的比例配备。

评审方法41.看名册及岗位职责等。

2.现场提问2-3人对本岗位职责的知晓程度及履行情况。3.查看病理科医师、技术人员和辅助人员的数量和资质，统计相关比例。评审标准5由具备病理学诊断所规定资质的医师从事术中快速病理、常规组织病理、细胞病理.的诊断工作。

评审要点51.出具病理诊断报告的医师具有临床执业医师资格并具备初级以上病理学专业技术职务任职资格，经过病理诊断专业知识培训或专科进修学习1～3年。2.快速病理诊断医师应当具有中级以上病理学专业技术任职资格，并有5年以上病理阅片诊断经历。3.无病理执业证书和非病理专业技术任职资格的医师，不得出具病理报告，包括细胞病理学报告。

【Ｃ】评审要点5符合“Ｃ”，并有人才培养计划，并落实。符合“B”，并有完善的医师专业水平定期考核制度。

【Ｂ】【Ａ】评审方法51.查看出具病理诊断报告医师的临床执业医师资格、专业技术职务任职资格、培训或专科进修学习证书，并抽查病理报告单进行核实。2.查看快速病理诊断医师专业技术任职资格证书，并抽查病理报告单核实阅片诊断经历。【Ｃ】【Ｂ】查看人才培养计划及落实情况

查看医师专业水平定期考核制度及落实情况。

【Ａ】评审标准6技术员资质：细胞涂片、冰冻切片、石蜡切片、免疫组化，其质量与时限符合相关规定。（“免疫组化”可选）

评审要点6【Ｃ】1.由具备病理专业资质的技术人员制作细胞涂片、石蜡切片、冰冻切片、免疫组化，其质量与时限符合相关规定。2.未经授权的工作人员不得独立或越级从事各项病理技术。

评审要点6符合“Ｃ”，并1．继续教育与技能培训人员≥90%。2．对技能培训考核不合格人员，有再培训的记录。符合“Ｂ”，并对授权的工作人员有再评价、再授权。【Ｂ】【Ａ】评审方法61.查看学历证及继续教育与技能培训资料；2.查看资质、质量和完成时限等工作记录；3.查看技术员资格与分级授权管理制度。1.查看继续教育与技能培训的情况，核对培训人员的比例。2.查看再培训记录。查看对授权的工作人员再评价、再授权资料。【Ｃ】【Ｂ】【Ａ】评审标准7有医院感染控制与环境安全管理程序与措施，实施并记录，环境保护及人员职业安全防护符合规定。评审要点71．有定期对取材室、切片室等进行甲醛、二甲苯浓度的检测报告，保证有害气体浓度在规定的范围，每年至少一次院外年度检测报告。2．有废弃有害液体统一回收制度，用专用仪器回收处理或具有资质的机构回收处理，严禁随意倾入下水道。3．病理取材应按照“Ｐ2”级实验室设计,严格区分污染区、非污染区，应有单独的洗手池和溅眼喷淋设备。4．有易燃、剧毒化学品登记和管理规范。5．接触有害品工作人员定期体检。【Ｃ】评审要点7符合“Ｃ”，并主管部门履行监管职责，对存在问题与缺陷的提出改进措施。符合“Ｂ”，并环保、职业防护资料完整，符合标准，无环境污染事件和职业损害事件发生。【Ｂ】

【Ａ】评审方法71.看有害气体检测报告。2.回收制度，现场查回收设备、处理流程，回收机构资质。3.区域划分。4.易燃品、剧毒化学品的登记和管理规范。5.工作人员健康档案。6.主管部门监管记录。7.查阅环境保护及人员职业安全防护资料，并实地检查。评审标准8及时提供规范的病理诊断报告，有严格审核制度。病理诊断应按照相应的规范，有复查制度、科内会诊制度。

评审要点81．有规范病理诊断的制度与流程，2．有医师诊断前对申请单和切片的核查制度，3．对于不清楚的内容及时联系送检医师，4．阅片全面，不要遗漏病变，5．有上级医师会诊制度及记录。6．向临床医师说明的迟发报告制度，7．疑难病例上级医师复核，并签署全名，8．病理医师负责对出具的病理诊断报告解释说明。9．科内疑难病例会诊制度,有记录和签字。10．常规诊断报告准确率≥95%。【Ｃ】符合“Ｃ”，并1．有完整资料证实上述制度得到有效执行。2．常规诊断报告准确率≥97%。3．主管职能部门对相关制度落实有监管，重点是肿瘤手术标本的冰冻与石蜡诊断质量。符合“Ｂ”，并1．常规诊断报告准确率≥99%。2．根据监管结果分析，持续改进病理诊断质量。评审要点8【Ｂ】【Ａ】1.查看规范病理诊断的相关制度与流程。2．考核2-3名病理诊断医师，在进行病理诊断前，要点2、3中要求核对的内容。3.抽查10份切片及报告记录，核对有无遗漏病变。4.查看上级医师会诊制度及相应记录。5.抽查5例迟发的报告，与临床医师核实病理医师有无说明迟发的原因。6.查看疑难病例登记，抽查其中5例有无上级医师复核及签名。7．查看病理诊断报告解释说明记录，病理医师负责对临床医师对病理诊断报告疑问的解释说明。8.查看科内疑难病例会诊制度及执行情况。9.抽查20-50份有病理诊断报告的

评审方法81.查看资料。2.抽查切片。3.查看主管职能部门对相关制度落实的监管资料及持

续改进效果。【Ｃ】【Ｂ】评审标准9病理诊断报告书准时、规范、文字准确，字迹清楚。评审要点91．对病理诊断报告内容与格式有明确规定。（1）病理号、送检科室、患者姓名、性别、年龄、标本

部位、门诊号和（或）住院号。（2）大体描述、镜下描述和病理诊断。（3）其他需要报告或建议的内容。（4）报告医师签名（盖章），报告时间。（5）病理断报告表述和书写准确和完整，用中文或国际通用的规范术语。【Ｃ】2．诊断与临床诊断不符合时，需重新审查，3．报告5个工作日内≥85%，疑难病例和特殊标本除外。4．严禁伪造病理诊断报告，不得提供有病理医师签名的

空白病理报告书。5．原始样品过小或在采集过程中挤压严重，或取材代表

性不够影响诊断的，

均需在报告中说明。【Ｃ】符合“Ｃ”，并1．报告5个工作日内≥90%，2．病理报告书内容与格式书写合格率≥90%。符合“Ｂ”，报告5个工作日内≥95%，报告书写内容与格式全部符合规范。【Ｂ】【Ａ】评审方法91.查看20份病理诊断报告单；2.提问2名病理医师：病理诊断与临床诊断不符合时如

何重新审查；3.有无严禁伪造诊断报告或提供有病理医师签名的空

白病理学报告书的规定，查投诉记录；4.查看病理诊断报告单5份，对原始样品过小或在采集

过程中挤压严重，或取材代表性不够等在病理报告

中的说明情况。5.抽查20份病理诊断报告单，核实病理诊断报告5个工作日发出率。【Ｃ】查看资料证实上述制度执行的有效性。【Ｂ】评审标准10有病理诊断报告补充、更改或迟发制度与程序。评审要点101．有病理诊断报告补充、更改或迟发、制度：（1）报告发出后，非原则性问题以补充报告形式修改，（2）原则性问题需做出更改并立即通知临床医生，（3）补充或更改的报告均遵循补充更改制度与审批流程，

并有完整记录。（4）由于某些原因（深切、补取材、特染、免疫组化、脱钙

疑难病例会诊或传染性标本延长固定）延迟取材、制

片，或进行其他检测，2.不能如期签发诊断报告时，需以口头或书面告知有关临床医师或患方，说明原因。【Ｃ】评审要点10符合“Ｃ”，并1．有完整资料证实上述制度得到有效执行。2．发出补充、更改或迟发病理诊断报告的医师经过授权，落实到人。符合“Ｂ”，并病理报告单签字与授权文件符合率100%。【Ｂ】【Ａ】评审方法101.查看病理诊断报告补充、更改或迟发的管理制度与程序，符合要点（1）、（2）的要求，并在病理档案中有完整记录，2.查看不能如期签发病理学诊断报告书时，以口头或书面告知有关临床医师或患方的记录。【Ｃ】1.查管理制度、程序、记录、制度执行的有效性,2.补充、更改或迟发病理诊断报告医师的授权制度查看补充、更改或迟发病理诊断报告单5份，核对签字医师是否为授权医师。【Ｂ】【Ａ】评审标准11评审要点11有细胞学诊断规范、制度。(可选)1．有细胞学标本采集规范。穿刺由具备资质的病理医师或临床医师执行，严格无菌操作。2．细胞学筛查与细胞学诊断有相关的制度与流程：（1）核对申请单与涂片是否相符。（2）细胞病理诊断报告在2个工作日内发出，疑难病例和特殊病例除外。（3）细胞学筛查工作由具有资质的筛查人员进行，由病理医师复审签字发出。（4）细胞病理学诊断报告的签发必须由具有资质的病理医师完成。【Ｃ】评审要点11符合“Ｃ”，并1．有完整资料证实上述制度得到有效执行。2．对细胞病理学诊断报告的签发有授权，落实到人。3．抽查达到规定要求≥90%。符合“Ｂ”，并抽查达到规定要求≥95%。【Ｂ】【Ａ】评审方法111.查看细胞学标本采集规范、医师操作资质，现场查无

菌操作。2.查看细胞学筛查与诊断相关制度，应符合要点（1）-（4）的各项要求。1.抽查20份细胞病理学诊断报告，并现场检查，核实标准中各项制度的落实情况。2.查看细胞病理学诊断报告签发医师的授权制度和登记。3.抽查20-50份细胞病理学诊断报告，核对达到规定要求的比例。【Ｃ】【Ｂ】【Ａ】评审标准12建立规范的院际或远程病理切片会诊制度。（可选）评审要点12参与卫生行政部门授权的本区域病理会诊中心或牵头组织单位建立院际病理切片会诊的书面文件/协议明示，双方权利与责任明确。

【Ｃ】符合“C”，并有院际或远程病理切片会诊的相关制度与流程，相关人员均知晓。

符合“B”，并有实施院际或远程病理切片会诊的记录文件。

【Ｂ】【Ａ】评审方法12查看书面文件/协议明示。

1.查看院际或远程病理切片会诊的相关制度与流程。2.随机提问2-3名相关人员对院际或远程病理切片会诊的相关制度与流程的知晓情况。

查看实施院际或远程病理切片会诊的记录文件。

【Ｃ】【Ｂ】【Ａ】评审标准13病理医师能解读病理检查结果，为临床诊断提供支持服务。支持基层医疗机构解决病理诊断问题。有病理医师与临床医师随时沟通制度与流程，解释病理检查结果，为临床诊断与外科手术方案提供支持。评审要点13有病理医师与临床医师沟通制度，并落实。符合“Ｃ”，并1．有完整资料证实上述制度得到有效执行。2．定期（至少每季度一次）召开临床病理讨论会。符合“Ｂ”，并临床科室对病理科的满意度高。【Ｃ】【Ｂ】【Ａ】评审方法13查看病理医师与临床医师沟通的制度。1．查看病理医师与临床医师随时沟通、发现问题并持续改进的记录。2.查看临床病理讨论会记录。查看满意度调查记录，并询问临床科室意见。【Ｃ】【Ｂ】【Ａ】评审标准14科主任与具备资质的质控人员组成的质量与安全管理团队，能够用质量与安全管理核心制度、岗位职责与质量安全指标，落实全面质量管理与改进制度，按规定开展质量控制活动，并有记录。病理检查的质量管理措施到位。评审要点141．由科主任与具备资质的人员组成的质量与安全管理小组，负责本科室医疗质量与安全管理工作。2．有保障医疗质量与安全的规章制度、岗位职责、技术规范、诊断规范和质量管理文件。3．有科室医疗质量与安全控制指标。4．有医疗废物、危险化学品和生物安全管理制度。5．科室内部全面质量管理及持续改进的方案与控制流程。6．有新增病理诊断技术应用的审批与管理制度。7．有开展质量与安全管理培训教育的相关制度与程序。8．相关人员知晓本岗位相关制度与流程。【Ｃ】评审要点14符合“Ｃ”，并1．有完整资料证实上述制度得到有效执行。2．有合理的实验室室内质控规则，有判断差别出现原因的程序与应对措施。有效处理失控，详细分析失控原因，处理方法及评估临床影响。符合“Ｂ”，并质控资料完整，近三年的相关资料证实制度基本得到执行。【Ｂ】【Ａ】评审方法141.查看质量与安全管理小组的组成人员和职责。2.查看医疗质量与安全的规章制度、岗位职责、病理技术规范、病理诊断规范和操作常规等质量管理文件。3.查看科室医疗质量与安全控制指标。4.查看医疗废物、危险化学品和生物安全管理制度。5.查看科室全面质量管理及持续改进的方案与控制流程。6.查看新增病理诊断技术应用的审批与管理制度。7.查看开展质量与安全管理培训教育的相关制度与程序。8.提问病理科2人对本岗位相关制度与流程的知晓度。1.查看执行上述制度的相关资料，核实执行的有效性。2.查看室内质控及判断差别出现原因的程序与应对措施。查看近三年的质控资料的完整性、有效性。【Ｃ】【Ｂ】【Ａ】评审标准15病理检查申请单必须完整填写患者相关的资料，字迹清晰、内容完整。评审要点151．有病理申请书书写的相关规定要求。（1）患者姓名、性别、年龄、住院号、送检科室和日期。（2）患者临床病史和其他（检验、影像）检查结果、手术所见及临床诊断。（3）取材部位、标本件数。（4）既往曾做过病理者，需注明病理号和病理诊断结果。（5）结核、肝炎、ＨＩＶ等传染性标本，需注明。符合“Ｃ”，并1．有完整资料证实上述规定得到有效执行。2．随机抽查申请单均达到要求。符合“Ｂ”，并信息系统支持病理科医师方便调取申请病理检查患者的相关病历资料。【Ｃ】【Ｂ】【Ａ】评审方法15查看病理申请书书写的相关规定要求，符合要点（1）-（5）的各项要求。1.查看执行规定的相关资料，核实执行的有效性。2.随机抽查10份病理申请单，核实申请单能否达到要求。现场查看信息系统调取申请病理检查患者的相关病历资料。【Ｃ】【Ｂ】【Ａ】评审标准16有制度保证从病理标本采集到标本运送到病理科不出现差错，除特别要求外，标本需用10%中性甲醛缓冲液固定（1000ml10%甲醛加磷酸氢二钠4.6g，磷酸二氢0.26g，氯化钠8.5g）。评审要点161．有标本采集、送达、固定时间记录（时间精确到分钟）及标本交接的相关规定与程序。（1）标本和申请单的核对人、标本的标记、标本传送人和病理科标本接收人应有登记和相关人员的签字。有标本和申请单交接等相关制度。（2）标本使用10%中性甲醛缓冲液固定，固定液的量不少于组织体积的3～5倍（要确保标本全置于固定液之中），特殊要求除外。（3）标本从离体到固定的时间不宜超过半小时。（4）空腔标本和大的实质性脏器标本必须及时切开，固定过夜，第二天取材。（5）原则上不接收口头申请的标本，特殊情况下，可先按流程接收和处理标本，需在限定的时间内（如24小时）补充书面病理申请单，否则不应出具书面病理报告。【Ｃ】2．有不合格标本处理的制度与程序。（1）不合格标本包括，申请单与相关标本未同时送达病理实验室；申请单中填写的内容与送检标本不符合；标本上无有关患者姓名、科室等标志；申请单内填写的字迹潦草，不清；申请单中漏填重要项目；标本严重自溶、腐败、干涸等；标本过小，不能或难以制作切片；其他可能影响病理检查可行性和诊断准确性的情况。（2）不能接收的申请单和标本需当即退回申请医师，不予存放，并记录。（3）曾被拒收的标本再次送检合格，需在申请单上标注。评审要点16符合“Ｃ”，并有完整的标本交接登记资料，定期对不合格标本发生原因进行总结分析，反馈到责任科室和个人。符合“Ｂ”，并标本交接制度与流程相关人员知晓率≥

95%，并有效执行。【Ｂ】【Ａ】评审方法161.查看标本采集、送达、固定时间的记录及标本交接的相关规定与程序。2.查看资料和现场考核要点1中（1）-（5）各项要求的落实情况。3.查看不合格标本处理的制度与程序。4.现场考核10份申请单和相关标本，考核要点2（1）中各项要求的落实情况。5.查看不能接收的申请单和标本退回的登记记录。6．抽查曾被拒收的标本再次送检的申请单的标注情况。【Ｃ】查看标本交接登记资料及对不合格标本发生原因进行分析和反馈记录。考核2-3名临床和病理科负责标本交接人员，对标本交接制度与流程知晓度和落实情况。【Ｂ】【Ａ】评审标准17病理标本检查和取材规范、有质控措施和记录。评审要点171．有病理医师承担标本的检查和取材的相关制度与流程。（1）取材前阅读申请单中的内容，初步判断病变的性质。（2）核对申请单的编号与标本的编号、标本的份数是否相符，申请单与标本应有双标志和双核对。（3）标本检查和取材应按照有关的操作规范进行。（4）有标本观察的文字记录。（5）有取材工作记录单，取材结束后必须核对组织块。（6）组织块的编号应该每块分别编号，一一对应。（7）取材后剩余的标本在标本柜中妥善保存至病理报告发出后的2周。2．剩余的病理标本按“医疗废物”的规定处理，不可随意丢弃。【Ｃ】评审要点17符合“Ｃ”，并1．有完整资料证实上述制度得到有效执行。2．科室定期对取材质量有自查、总结和改进等资料。符合“Ｂ”，并持续改进取材工作质量。【Ｂ】【Ａ】评审方法171.查看病理医师承担标本的检查和取材的相关制度与流程，符合要点1（1）-（7）中的各项要求。2.现场查看剩余的病理标本的处理情况。1.查看标本取材记录，核实上述制度执行的有效情况。2.查看科室每月一次对取材质量自查、总结和改进的记录。查看质控记录并现场查看取材工作存在问题是否得到改进。【Ｃ】【Ｂ】【Ａ】评审标准18常规病理制片应按照相应的规范、有质量控制措施和记录。评审要点181．有对蜡块、切片、取材记录单三相核对的规定与程序。（1）针对不同组织（如小活检、骨组织、淋巴结等），优化制片、染色流程，保证切片质量。（2）制片过程中如出现异常，应立即与有关的病理医师联系，并报告科主任，查清事实，采取相应的补救措施。常规制片应在取材后1～2个工作日内完成。2．内镜小的活检、穿刺等需连续切片不少于6片。3．常规切片的优良率应≥90%。符合“Ｃ”，并1．有完整资料证实上述规定和程序得到有效执行。2．常规切片的优良率应≥95%。符合“Ｂ”，并常规切片的优良率应≥98%。【Ｃ】【Ｂ】【Ａ】评审方法181.查看对蜡块、切片、取材工作记录单三相核对的规定与程序，符合要点1（1）-（2）中的各项要求。2.现场抽查内镜小的活检、穿刺等切片，核对连续切片的数量。3.抽查20-50张切片，核实常规切片的优良率。1.查看资料，现场抽查切片，核实上述规定和程序中各项要求的落实情况。2.核实常规切片的优良率。

核实常规切片的优良率。

【Ｃ】【Ｂ】【Ａ】评审标准19有制度保证术中快速病理（含快速石蜡）诊断的规范、准确。（可选）评审要点191．保证术中快速病理诊断合理使用指征的规定与程序。2．单件标本冰冻切片制片在15分钟内完成的规定与程序。3．病理诊断报告在30分钟内完成的规定与程序。4．术中快速病理诊断准确率应≥90%。5．有术中快速病理诊断的操作规定与程序。（1）在术前快速病理诊断局限性告知，签署知情同意书。（2）对难以明确诊断、交界性病变、送检组织不适宜等状况，病理医师可以不作出明确诊断，等待石蜡切片报告。（3）术中快速病理诊断报告必须采用书面形式（可传真或网络传输），严禁口头或电话报告的方式。（4）从标本接收到发出报告的时间，应在病理申请单上注明。术中快速病理诊断报告书应由病理医师签署全名。【Ｃ】评审要点19符合“Ｃ”，并1．有完整资料证实上述制度得到有效执行。2．术中快速病理诊断准确率应≥95%。3．抽查相关人员能按规定流程操作。符合“Ｂ”，并有临床科室和病理科的沟通协调机制，保证冰冻切片诊断的及时性和准确性。【Ｂ】【Ａ】评审方法191.查看保证术中快速病理诊断合理使用指征的规定与程序。2.单件标本的冰冻切片制片应在15分钟内完成的规定与程序。3.病理诊断报告在30分钟内完成的规定与程序。4.抽查20份术中快速病理诊断报告书和石蜡切片报告书，核实术中快速病理诊断准确率。5.查看术中快速病理诊断的操作规定与程序，符合要点5（1）-（4）中各项要求。【Ｃ】1.查看术中快速病理申请单、知情同意书、病理诊断报告单和各种登记本等资料，核实上述制度中各项要求的落实情况。2.核实术中快速病理诊断准确率。3.现场考核2名相关人员术中快速病理操作。查看临床科室和病理科的沟通协调机制建立和运行情况。【Ｂ】【Ａ】评审标准20有制度保证特殊染色操作规范（可选）评审要点201．有特殊染色技术员经过专门培训与授权的规定与程序。（1）每一批次必须设阳性对照，可利用组织中的内对照。（2）每种特染，必须有本实验室的操作规范和技术规程。（3）更换新试剂后，必须用染色阳性和阴性组织进行验证，并有文字记录和染色切片档案，档案保留2年。（4）染色产生的污染性液体应专门回收，严禁随处倾倒。（5）特殊染色结果不能作为最终诊断，必须由病理医师结合形态学综合判断。（6）特殊染色质量达到室间质评的合格标准，有相关操作规定与流程。【Ｃ】符合“Ｃ”，并1．有完整资料证实上述制度得到有效执行。2．通过室内质控与室间质控，提高特殊染色的质量。符合“Ｂ”，并根据医学新进展，及时改进特殊染色技术，提高特殊染色质量。【Ｂ】【Ａ】评审方法201.查看特染技术员专门培训与授权的规定与程序。2.查看特殊染色实验室的操作规范和技术规程。3.查看2份更换新的染色试剂进行验证的记录和染色切片档案。1.查看资料，核实标准中各项要求的落实情况。2.查看实验室室内质控与室间质控资料。查看特殊染色技术的改进情况。

【Ｃ】【Ｂ】【Ａ】评审标准21有制度保证免疫组织化学染色操作的规范和准确。(可选)评审要点211．有免疫组化技术员经过专门培训与考核授权的相关规定与程序。2．有相关操作规定与程序文件。（1）每批次染色必设阳性对照，可用组织中的内对照。（2）建立每种免疫组化染色的操作规程，并及时更新。（3）更换抗体后，有用阳性和阴性组织进行有效性验证，并有相应的文字记录和染色切片档案，相关档案保留2年。（4）免疫组化染色过程中产生的有毒液体（如ＤＡＢ）应专门回收，严禁随处倾倒。（5）病理医师必须熟悉各种抗体染色结果，阳性信号部位、诊断应用范围，正确结果判读。（6）免疫组化结果不能作为最终诊断，必须由病理医师结合形态学综合判断。3．免疫组化染色的质量要达到室间质评的合格标准。【Ｃ】评审要点21符合“Ｃ”，并1．有完整资料证实上述制度得到有效执行。2．通过实验室室内质控与室间质控，提高免疫组化染色的质量。符合“Ｂ”，并根据医学新进展，及时改进免疫组化技术，提高免疫组化染色质量。【Ｂ】【Ａ】评审方法211.查看培训与考核授权的相关规定与程序。2。查看相关操作规定与程序文件。3.查看免疫组化染色室间质评资料。1.现场查看免疫组化切片，核实“评审要点”中各项要求的落实情况。2.查看实验室室内质控与室间质控资料。查看免疫组织化学染色技术的改进情况。【Ｃ】【Ｂ】【Ａ】评审标准22病理实验室应有仪器、试剂的质控管理制度和完善的记录。评审要点22（1）仪器、试剂和耗材采购、使用符合国家有关规定，达到相关的技术标准，无违规使用未经批准的仪器、试剂和耗材。（2）有仪器设备的运行、维修档案。（3）有完整的试剂登记、有效期和使用档案。（4）有因病理仪器、试剂所致的安全事件报告、调查和处理流程。（5）有冰箱运行温度记录。（6）有仪器设备、试剂使用制度与程序。【Ｃ】符合“Ｃ”，并有完整资料证实上述制度得到有效执行。符合“Ｂ”，并执行无责自愿仪器、试剂所致的安全（不良）事件报告制度。【Ｂ】【Ａ】评审方法221.查看仪器、试剂和耗材管理的相关规定，应包括（1）-（6）中的各项内容。2.查看仪器设备运行、维修档案和试剂登记、有效期和使用档案。3.查看冰箱运行温度的记录。查看资料并现场查看仪器设备运行、试剂使用等情况，核实标准中各项要求的落实情况。查看资料和无责自愿仪器、试剂所致的安全（不良）事件报告制度的执行情况。【Ｃ】【Ｂ】【Ａ】小结多数医院对病理科重视程度不够，人才匮乏，场地不足，设备投入太少。职能部门与病理科应对照新的标准认真落实。除皮肤科开展的病理工作外，其他科室开展的病理（包括细胞学）工作请尽快整合病理科要从点滴做起，逐项落实受卫生厅委托，病理质控部将到各级医院进行检查，检查结果将作为等级医院评审的依据。山西省肿瘤医院病理科8182被卫生部确定为2011年度我省“国家临床重点专科建设项目”科室，财政资助500万元，医院配套资金500万元。科室团队（人员构成）83职工45人正式职工35诊断20人技术15人主任医师4副主任医师5人主治医师2人医师9人副主任技师3人主管技师3人技师7人合同制技术员10技术员2人每年派出1名优秀人员到国外知名医疗单位学习国外先进技术；每年派1名优秀人员到国内知名医疗单位进修学习；科室内部举办系列讲座，提高全科工作人员理论知识水平；坚持每周二、四晚会诊制度，带领低年资医师镜下阅片，对疑难病例进行全科讨论，提高科室整体诊断水平；84已经购进15头显微镜全年授课竭诚为全省的病理工作服好务院际之间签约谢谢谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

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