04第4章汽车运输工作过程及评价指标

第4章汽车运输工作过程及评价指标§4－1汽车运输工作过程及基本术语§4－2评价汽车运输车辆利用的单项指标§4－3评价汽车运输工作效果的综合指标§4－4运价的理论与应用§4－5评价汽车运输服务质量的指标§4－1汽车运输工作过程及基本术语一、汽车运输工作条件1、自然气候条件；2、道路交通条件；3、组织技术条件；4、运送对象条件；5、社会经济条件。汽车运输工作的正常开展不能脱离一定的环境条件。同时，在一定的环境条件下，不同的运输企业所完成的运输工作，以及所提供的运输服务质量又不尽一致。为此，必须采用一套科学的评价指标去评价汽车运输企业的工作，它既为企业改善生产经营活动，也为汽车运输行业管理提供了科学而有效的方法。二、汽车运输工作过程汽车运输工作过程：指货物或旅客被移动的过程，通过运输，货物或旅客被移动一定的距离，即完成运输工作。运输过程通常包括以下几个阶段：1、准备工作：向起运地点运输车辆；2、装载工作：在起运地点装货或上客；3、运送工作：自起运地点向运送目的地运送货物或旅客；4、卸载工作：在运送目的地卸货或下客。P—A：准备过程A：装载过程A—B—C—D：运送过程B、C、D：卸载过程三、汽车运输基本术语1、运次：包括准备、装载、运送及卸载几个工作环节在内的一个循环的运输过程称为运次。有完整循环（存在准备工作环节）和不完整循环（缺乏准备工作环节）两种情况。2、车次（单程）：如果在完成运输工作的过程中，车辆自始点行驶到终点，途中存在车辆停歇并存在货物装卸或旅客上下，则这一运输过程称为车次或单程。一般来说，一个车次是由二个或二个以上的运次组成。3、周转：车辆在完成运输工作过程中，又周期性地返回第一个运次的起点，那么这个运输过程称为周转。一个周转可能由一个运次或几个运次组成。周转的行车路线，习惯上称为循环回路。4、运量：汽车运输在每一运输过程（运次或车次）中，所运送的货物重量称为货运量（t），所运送的旅客人数称为客运量（按人次计）。货运量和客运量统称为运量。运量是衡量汽车运输工作成果的一项重要的统计指标。5、周转量：运量与相应货物或旅客被移动的距离的乘积称为周转量。单位：吨.公里或人.公里，简记为t.km或人.km。单位换算：1t.km＝10人.km6、运输量：通常在统计工作中以及在习惯上，将汽车运输完成的运量及周转量统称为运输量，亦作为产量。运输量或产量分别包括运量和周转量两种指标，而不是指运量和周转量之和(二者的计量单位不同)。7、车日：指运输企业的营运车辆在企业内的保有日数。也称为营运车日。只要在册1日，就计为1个车日。总车日=停驶车日+工作车日8、车时：营运车辆在企业内保有的小时数；所有营运车辆的车时总数称为营运车时。§4－2评价汽车运输车辆利用的单项指标车辆时间利用指标车辆速度利用指标车辆行程利用指标车辆载重（客）量利用指标车辆的动力利用指标车辆时间利用指标完好率：统计期内企业营运车辆的完好车日与总车日之比。表明了总车日可以用于运输工作的最大可能性。提高完好率的途径有：合理组织车辆的维修、提高维修工作质量、合理选择和利用车辆、提高驾驶技术、适时报废车辆。车辆时间利用指标工作率：统计期内工作车日与总车日之比，反映企业总车日的实际利用程度，其不足之百分值表示停驶率。提高工作率的途径：提高完好率、提高运输组织水平、加强运输市场营销。车辆时间利用指标总车时利用率：统计期工作车日内车辆在线路上的工作车时与总车时之比。提高总车时利用率的途径：靠增加线路停歇时间、空驶时间毫无意义；增加重车行驶车时是有效的。Td是车辆在线路上的工作时间分母应为u车辆时间利用指标工作车时利用率：统计期内车辆在线路上的行驶车时与线路工作车时之比，用以表示车辆在线路上行驶时间的百分比。不能认为提高空驶车时来提高工作车时利用率，而应改增加重车行驶车时和减少停歇时间。车辆速度利用指标车辆速度系指平均每单位时间内的行驶里程。按单位时间不同，可将其分为平均车时行程和平均车日行程。平均车时行程，按车时性质不同又可分为平均行驶车时行程、平均运送车时形成和平均线路工作车时行程即：技术速度、运送速度、营运速度。技术速度：车辆在行驶车时内的平均速度，用以表示车辆行驶的快慢。影响技术速度的因素：驾驶技术水平、车辆结构性能、道路交通条件、气候条件等。车辆速度利用指标运送速度：车辆在运送时间内的平均速度，用以表示车辆运送的快慢。Tc——自起运点出发至终运点到达时刻所历经的时间，不包括始、末点的装卸作业时间，但包括途中的各类停歇时间。影响运送速度的因素：技术速度、运输组织水平、货物包装。车辆速度利用指标营运速度：车辆在线路上工作车时内的平均速度，用以表示车辆在工作时间内有效运转的快慢。影响营运速度的因素：运送速度、装卸作业手段及现场工作条件、手续繁简。车辆速度利用指标平均车日行程：统计期内平均每一工作车日内车辆所行驶的里程，用以表示车辆在统计期工作车日内有效运转的快慢。影响平均车日行程的因素：营运速度、车辆的工作制度及调度形式等。平均车日行程是速度和时间综合利用的评价指标。车辆行程利用指标车辆行程利用指标，即里程利用率：指统计期内车辆的载重行程与总行程之比，用以表示车辆总行程的有效利用程度，又称行程利用系数。影响里程利用率的因素：运输任务的分布及运输工作量在一定时间内所占的比重，运输组织、起运点和到达点的分布、车辆对不同运输对象的适应能力。车辆载重(客)量利用指标车辆载重(客)量利用指标，是用以表示车辆载重(客)能力有效利用程度的指标．包括：载重(客)量利用率实载率载重(客)量利用率载重(客)量利用率，系指车辆在载重行程中实际完成的周转量与额定周转量之比。也称为满载率。载重(客)量利用率静载重(客)量利用率表示车辆额定载重(客)量利用率的利用程度，与载重(客)量行程无关；动载重(客)量利用率表示车辆运行中载重(客)量的实际利用程度，与载重行程有关。影响载重(客)量利用率的因素：客货流特性、运输距离、车辆容量特性、装货技术及运输组织水平。实载率实载率，即车辆实际完成的货物(旅客)周转量与全行程周转量之比。实载率是能够较全面评价车辆结构不同和企业运输组织不同时，车辆有效利用程度的指标车辆的动力利用指标车辆动力利用指标即拖运率，系指挂车所完成的周转量与主、挂车合计完成的周转量之比。影响拖运率的主要因素有：汽车与挂车性能、驾驶技术水平、道路条件以及运输组织工作水平等。小结各指标从某一方面反映了车辆利用程度以及工作条件对车辆利用的影响，要全面评价汽车运输过程，应将这些指标综合起来。§4－3评价汽车运输工作效果的综合指标评价汽车运输工作效果的综合指标包括汽车运输生产率和汽车运输成本。一、汽车运输生产率汽车运输生产率：是指单位时间内运输车辆完成的产量。关键是：“单位时间”，“车辆”，“产量”。汽车运输生产率的分类：按照“单位时间”、“车辆”及“产量”等的不同组合，汽车运输生产率可以分为不同种类，如“平均车时产量”、“平均车日产量”、“车吨(客)位月产量”、“单车年产量”、“企业年产量”等。汽车运输生产率按单位时间性质不同，可以分为工作生产率和总生产率。前者系指单位工作车时完成的产量，后者系指单位总车时所完成的产量。汽车运输生产率按运输形式的不同，又可以分为载货汽车运输生产率、公共汽车运输生产率和出租汽车运输生产率。（一）载货汽车运输生产率工作生产率：单位工作车时完成的产量。（以运次为基本运输过程）单位工作车时完成的货运量Wq单位工作车时完成的货物周转量Wp（一）载货汽车运输生产率总生产率：单位总车时完成的产量。单位总车时货运量单位总车时周转量（一）载货汽车运输生产率影响载货汽车工作生产率的因素：影响载货汽车工作生产率的因素有：额定载重量q。、载重量利用率r、载重行程L1、里程利用率β、技术速度Vt以及装卸停歇时间T1u共六项。（请思考：汽车吨位结构向重型、轻型两极发展的原因）影响总生产率的因素还有工作率及总车时利用率(二)公共汽车运输生产率1．工作生产率公共汽车(含公路客运)的运输工作通常按车次为基本运输过程进行组织。由于在一个车次内车辆所载运乘客在沿线各停车站不断交替变化(乘客上下车)，客流沿各路段的分布具有不均匀性。因此，车辆在各路段的实际载客量可能各不相同。(二)公共汽车运输生产率乘客交替系数是指在一个车次时间内，各路段平均载客客位中，每客位实际运送的乘客人数。以车次的线路长度Ln与平均运距Lp之比表示，即：(二)公共汽车运输生产率在—个车次内，车辆实际完成的载客人数Qn及旅客周转量Pn分别为；公共汽车在一个车次中单位工作车时内客运量、旅客周转量：(二)公共汽车运输生产率以周转量表示的工作生产率对载货汽车运输和公共汽车运输而言，在形式上是一致的。各个相应的使用因素对生产率的影响也是相似的。以运量表示的工作生产率，在形式上稍有差别。这是由于公共汽车运输是以车次为基本运输过程这一特点所致，故在形式上多了乘客交替系数。(二)公共汽车运输生产率2．总生产率：公共汽车总生产率即单位总车时内，公共汽车所完成的客运量(Wq’)和客运周转量(Wp’)。公共汽车运输总生产率在形式上与载货汽车完全一致。当运用以上公式计算公共汽车运输生产率时，各使用因素的数值应为统计期内各车次的平均值。(三)出租汽车运输生产率出租汽车运输通常按行驶里程与等待乘客的停歇时间收费，所以出租汽车生产率通常以每小时完成的收费行驶里程和收费停歇时间度量。例题：出租车运输生产率计算(四)汽车运输生产率特性提高汽车运输生产率是汽车运输工程师经常面临的基本课题之一。为了解决这个问题，必须了解各使用因素对生产率的影响方式及影响程度，以便结合企业自身的各项条件，确定优先改进哪个因素对提高生产率最为有利。为此，可以来用绘制生产率特性图的方法。如何绘制生产率特性图？生产率特性图的绘制过程是：首先逐一分析各使用因素与生产率之间的变化关系，当分析某一使用因素的影响时，视其他的因素为常量，这样便得到一组各使用因素与生产率之间的变化关系曲线。然后，将上述一组曲线叠加绘制在一张座标图上，通常选择纵坐标表示生产率，横座标分别表示各使用因素。如图4—5表明了以运量计算的载货汽车工作生产率特性图。各使用因素对汽车运输生产率的影响程度由高到低依次为：实际载重量q及载重量利用率γ、装卸工作时间tlu、里程利用系数β及车辆技术速度vt。生产率特性图表示的是各使用因素独立变化对生产率的影响关系及影响程度。二、汽车运输成本汽车运输成本（S），通常指完成每单位运输产品所支出的费用，以统计期内汽车运输企业所支出的全部费用(∑c)与企业所完成的运输产量（∑y）的比值来表示。它表明了汽车运输企业完成单位运输产量所付出的“代价”。二、汽车运输成本二、汽车运输成本汽车运输成本可以表示为变动成本与固定成本之和，即：载货汽车运输成本特性图各使用因素对载货汽车运输成本的影响程度由高至低的顺序为：载重量利用率γ、里程利用率β及装卸停歇时间tlu，技术速度vt。提高里程利用率β较降低装卸停歇时间tlu，对于降低运输成本更有利；但是，降低装卸停歇时间tlu，较提高里程利用率β对于提高运输生产率更加有利。§4－4运价的理论与应用一、运价与运价率二、运价的制定原理三、运价的运用一、运价与运价率运价，即客货运输服务的价格，是承运人向旅客或货物托运人计算运费，取得运输收入的依据，也是运输服务价值的货币表现。运价率(又称运率，tariff)，系指运输货物(旅客)因运距不同而存在—定差别的每吨(人)公里价格。运输需求价格弹性、提高生产率、鼓励长距离运输一、运价与运价率通常情况下，运价率随运距延长而不断降低，在近距离降得快，在远距离降得很慢、甚至越过一定运距后不再降低，如图所示。但应注意的是，一定运量下的运费(即运量、运距与相应运距的运价率三者之乘积，元)总是随着运距的延长而增加。二、运价的制定原理及定价方法(一)服务成本定价法1．运输服务成本2．服务成本定价法(二)服务价值定价法1.服务价值定价法我国客运价格管制严格、货运价格管制放松。美国上世纪80年代完全放松，甚至线路审批也取消。1988年《交通部汽车货运规则》p188,195成本导向需求导向竞争导向(一)服务成本定价法1．运输服务成本：运输成本主要指运输企业在一定时期内的所有现金支出。依据其性质不同，运输成本可分为以下几类：(1)可分属成本与共同成本。(2)固定成本与可变成本。(3)平均成本Ac与边际成本Mc。(一)服务成本定价法平均成本（Averagecost）系指在某一时期内，单位产品或服务分摊的可变成本固定成本之和，故又作为全分摊成本。平均本可由下式表示：边际成本（又称为增量成本，Marginalcost）系指单位产量变化所引起的总成本的变化。由于在短期内固定成本保持不变，故边际成本在数值上通常又等于单位产量变化所引起的总可变成本的变化。（乞丐与馒头，边际效益递减）(一)服务成本定价法服务成本定价法分别包括以平均成本和以边际成本为基础确定运价两种方法。边际成本(MC)、平均成本(AC)、需求曲线(DL)及边际收入(MR)等变量与产量Q的变化关系如图所示(一)服务成本定价法最大利润价格，PR。超额利润，激烈竞争。平均成本价格，PS。无超额利润，QC-QD区间不符合福利经济学观点。边际成本价格，PT。有时会亏损，如图，QB-QC区间。(一)服务成本定价法平均成本价格，面临2个困难：成本划分不易、运价与平均成本互为函数，定价困难。边际成本价格，受运量的波动，运价波动较大，而运价必须保持稳定，必须以平均成本作为定价基础。可能会导致理论上与边际成本不合。2种定价方法各有利弊，通常以边际成本为最低运价，并采用差别定价方法。(二)服务价值定价法服务价值定价法，即按照待运商品的价值确定运价。运输高值商品时，运价率也高；运输低值商品时，运价率也低。服务价值定价法的理论依据有二：(1)商品的价值在一定程度上表明了支付运价的能力（运输费用与商品价值比例关系）(2)运输业满足实行差别价格定价的条件购买者可以被划分为不同的群集层次（需求弹性）可以防止商品在次级市场上被转移（即时性）三、运价的运用运价的确定受商品种类及性质、运距、某两个地点间的运输方式及具体运输业务的市场特征等因素的影响。通常的做法是进行以下两种简化：①简化运输的起、讫地点（运输结构、需求弹性）。②简化商品种类三、运价的运用运价的类型和形式1．按适用范围区分的货物运价(1)普通运价(2)特定运价(3)优待运价2．按货物批量及发运情况区分的运价(1)整车运价(2)零担运价(3)集装箱运价(4)鼓励性运价3．按同运距的关系区分的运价(1)同运距有关的运价(2)同运距无关的运价运输费用分为3部分：吨次费（发到作业费，与运距无关）、运行作业费（与运距成正比）、中转作业费（与运距无关）。适用于发到作业费、中转作业费较高的货物运输适用于运行作业费较高的货物运输§4－5评价汽车运输服务质量的指标运输服务质量，指运输企业的营运工作满足客、货运输需求者运输需要的程度。汽车运输服务质量的评价指标：安全性评价、迅速性评价、准确性评价、经济性评价、方便性评价、舒适性评价。一、安全性评价运输安全包括运送对象的安全和车辆运行的交通安全。安全性质量评价指标包括：1、事故发生频率：包括货运事故频率与客运事故频率。2、事故损失率：评价事故发生的严重程度。二、迅速性评价运输的迅速性，指运送迅速，包括及时派车起运(货运或出租汽车运输)、迅速乘车(客运)和迅速运达。(1)货运的迅速性—指货运企业按用户要求及时派车起运，并以尽可能快的运送速度（单项利用、服务质量指标）或按运输合同规定迅速地将货物运达目的地。(2)公路客运及出租汽车客运的迅速性—指旅客乘车准备时间及乘行时间尽可能短。(3)城市公共汽车客运的迅速性—指乘客的步行时间、候车时间、乘车时间及换乘时间可应尽量短，即乘客的出行时间少。三、准确性评价运输的准确性，指客、货运输服务的准时、正确、无差错等。1．货运的准确性（差错率）2．城市公共汽车客运的准确性（行车准点率）3．公路客运的准确性（正运率）四、经济性评价运输的经济性，主要指运输需求者获得运输服务所支付的运输费多少。通常采用运输费用与平均工资（收入、工资指数）的比值来反映五、方便性评价汽车运输的方便性，因各类运输服务的差异而含义各不相同。主要包括以下两方面：1、货运的方便性：指客户办理托运手续简便、迅速、层次或环节少、得到的服务周到等（简便受托率）。2、公共汽车客运的方便性：包括乘客各种目的出行均有车可乘且换乘次数少，上下车方便，车辆、车站的各种服务标记、服务设施齐全等。其评价指标常包括以下三种：换乘率、车辆标志齐全率、车站设施齐全率。六、舒适性评价运输的舒适性。指各种客运服务中旅客的乘车舒适。客运服务的舒适性评价常包括以下两项指标(出租汽车客运除外)：1、劳动服务质量合格率2、满载率（单项利用、服务质量指标）小结经济性谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。