越秀服务研究报告长期成长确定性强-地方国企服务平台亟待重估

越秀服务研究报告长期成长确定性强_地方国企服务平台亟待重估（报告出品方/作者：广发证券，郭镇，乐加栋，欧阳喆）一、不断超越，更加优秀越秀服务1992年成立，就是一家广州市属国企，也就是一家著眼于大湾区、具有特色的地铁车辆段服务能力的综合性物业服务商。截至2022年底，公司在管面积5169万平米，在上市物企中排名第26，从规模上就是一家中小型物企。融合2022年房地产市场的变革和房地产开发商的信用状况和土地投资犯罪行为，我们表示，越秀服务、金茂服务、建发物业、华发物业服务、滨江服务这5家公司具有较低的相似性，都属于中小型物企，关联地产开发商属弱信用房企，且在土地投资端具有较低的积极性，因而关联物企具有潜在较低的关联开发商面积大力支持力度，本篇报告将着眼于这5家物企的比较（后文将这5家物企统称为“强信用中小物企”）。截至2022年底，公司在管面积5169万平米，座落在强信用中小物企第2名，合约面内积7060万平米，行业第3，规模处于强信用中小物企中等。2022年公司归母净利润4.2亿元，规模在强信用中小物企中第1，同比快速增长15.7%，增长速度高于行业平均值，但在强信用中小物企中名列落后。2022年公司外号死守净买进在管面积677万平米，相较于21年进步较快。2022年公司住宅社区中，社区增值服务毛利平方公尺效6.7元/平米/年，强信用中小物企排名第2，也多于了龙头物企的平均水平（2.1元/平/年）和最低水平（和易利物业，4.2元/平/月）。（一）发展历程越秀服务于1992年成立，在发展早期，主要为越秀集团和越秀地产提供更多更多物业管理服务，而且由于越秀地产在地域上主要著眼广州，公司在地域上也主要集中在广州，直到2011年才跟随越秀地产的步伐迈入其他城市，直到2020年才已经已经开始发力外号死守第三方项目。截至22年底，公司合约面积7060万平米，其中63.7%座落在大湾区，约70.4%源于于越秀系则（Seiches约9%源于于对广州地铁项目的全面全面收购），2007-2022，公司合约面积CAGR为23.8%。（二）股权结构2020年11月，公司以2.82亿元人民币的代价，向广州地铁出售广州地铁环境工程及广州地铁物业管理67%的股权，对应2020年PE12.3x。2021年2月，公司引入广州地铁作为战略投资人，广州地铁以3.3亿元人民币的代价以以获取公司9036万股，对应成本3.65元/人民币（4.38港元/股）。2021年6月，公司上市，发行价4.88港元/股，IPO及超额配售总计发售4.1亿股，募资20.2亿港元，最新总股本为15.22亿股。公司就是越秀地产的控股有限公司有限公司子公司，22年底，越秀地产增持66.92%，广州地铁增持5.94%，并并无其他增持5%以上的股东，股权集中，股权结构均衡。（三）高管与股权激励董事会与高管层面，控股有限公司有限公司股东越秀地产的副董事长、继续执行董事后任总经理林峰先生担任公司的非继续执行董事后任董事会主席；越秀地产的副总经理张建国担任公司继续执行董事后任CEO；2020年2月，公司引入具有资深物管行业经验的毛良敏先生担任继续执行董事后任常务副总裁，负责管理公司的物业管理板块；越秀集团具有多样的写字楼及商业研发及运营经验，旧有越秀张劲先生担任继续执行董事后任副总裁，负责管理公司的商业运营板块；公司自己培育的变为茹女士担任副总裁，负责管理社区业务及多元化业务；2015年，公司招募了德勤广州分所的审计部经理陈冬鹏先生担任CFO；此外，越秀集团资本运营部总经理姚晓生先生担任公司非继续执行董事，广州地铁委派杨昭煊先生担任非谓行董事。整体来看，作为国企，公司的董事会和高管主要由老越秀人共同共同组成，同时针对性地导入了外部人才。2022年12月30日，公司成功落地了股权激励方案，就是上市之后积极开展股权激励计划的第3家央国企物业公司（另外2家就是保利物业、建发物业，后文将对3家公司的股权鞭策方案搞出详细比较），计划以颁给限制性股票的方式积极开展鞭策，合计不少于总股本的10%，首次股权激励方案计划颁给1%。从同业比较来看，公司的颁给比例并不高，但公司的市值在物企中相对非常大，10%的总股本对应股权市值5.5亿港元，在上市物企中名列12，在非龙头企业中排名第2，股权激励较为丰厚。二、财报概览（一）利润表：增长速度与强信用中小物企相符，利润率水平较低2022年越秀服务同时同时实现营收24.9亿元，同比+29.6%，归母净利润4.2亿元，同比+15.7%。22年公司计划分配股利1.5亿元，每股红利0.10元/股，股息率为35%，2022年平均股息率达致3.06%。从公司2022年利润表的整体情况来看，越秀服务收入和归母净利润增长速度与龙头央国企相符，落后于强信用中小物企的整体水平。由于强化了外拓和社区增值服务的资金投入，公司22年在毛利率上大幅大幅下滑非常大，且销管费用率也维持相对刚性，不过公司仍然维持了让信用物企中第2的核心经营利润率和归母净利率。（二）资产负债表：应收款主要来源于关联方，充公率仅整体表现出色资产负债表方面，22年末公司总资产规模59.5亿元（同比+15.9%），同比增加8.2亿元，负债规模25.6亿元（同比+25.3%），同比增加5.2亿元，所有者权益33.9亿元（同比+9.7%），同比增加3.0亿元。从资产内部结构来看，22年末，货币现金（不不不含受到限制资金，43.6亿元，占比73.3%）、贸易应收款（6.0亿元，占比10.1%）就是资产的主要组成部分，合计占比83.5%。贸易应收款方面，22年末公司贸易应收款6.0亿元，同比增加0.9亿元。21年以回去贸易应收款的规模快速增长与行业趋势相一致。从应收款的结构来看，89.2%就是一年以内的应收款，账龄结构较为身心健康。同业对照来看，21年公司的贸易应收款天数在强信用中小物企中处于较低水平，应收款的周转效率较低，但22年掌控情况较好，在行业整体贸易应收款周转效率下降的环境下，公司22年贸易应收款周转天数逆势下降。从资产资产减值拨备率的情况来看，尽管公司的贸易应收款周转天数较低，但拨备率水元显恭仅就是强信用中小物企中等水平，我们对此进行实地考察和分析。从结构来看，公司的贸易应收款原值中，22年源于关联方的贸易应收款占到至比达至73%，越秀地产就是公司最主要的贸易应收款来源，这一比例在强信用中小物企中处于最低水平，在行业中也处于较低水平（22年龙头关联方应收账款账款账款占比平均值为30%）。我们排序了公司分后来源的应收款周转天数，可以明显看到，公司应收款周转天数较低主要就是关联方的周转天数高，2022年公司关联方应收款周转天数158天，而第三方应收款周转天数仅35天，公司在第三方应收款充公方面效率较低。公司源于关联方的应收款充公效率较低事实上就是一个历史遗留问题，在21年公司上市前就长期存，但21年上市后关联方应收款周转天数逐步下降，持续改善。22年12月公司落地的股权激励的插入条件之一就是应收账款账款账款周转率，建议2023-2025年应收账款账款账款周转率不低于4.2（对应应收账款账款账款周转天数不少于87天），时程公司将存较强的动扎卢日强应收款的充公，特别就是关联方应收款的充公。在公司的会计准则中，公司不计提关联方的应收款资产资产减值准备工作工作，考虑到越秀集团和越秀地产的国企背景和出众的资产负债表整体整体表现，这种方式具有一定的合理性（这也并非特例，龙头央企中海物业也不计提关联方贸易应收款资产资产减值准备工作工作，强信用中小物企金田服务也不计提关联方贸易应收款资产资产减值准备工作工作）。从这个角度来看，公司21年、22年第三方贸易应收款拨备率达致27.2%、18.5%，拨备率水平较低，公司事实上较为充份地计提了第三方应收款回收的风险。我们基于财务报表排序了基数排序口径的充公率仅（当期充公+历史清查口径），从对比来看，越秀服务展示出了出众的充公率仅水平，特别是在22年行业充公率仅广为大幅下滑的背景下，越秀服务依然维持了龙头物企和强信用中小物企中最高的充公率仅水平。从利润质量来看，公司2019年以来现金利润比均在1.0以上，维持了较为优秀的利润质量整体整体表现。三、分后业务：内生快速增长潜力非常大，可持续经营占到至比较高（一）业务概览：非商物管和社区增值脱胎换骨较快由于公司管理的业态较多，因此有关的业务内容也相对较多，我们首先对公司的业务板块和管理业态进行剖析。尤为必须澄清的就是，公司的TOD业态目前特指地铁车辆段的管理及服务，属于非商业板块，与地铁基座的内容毫无关系。22年公司总收入24.9亿元，同比+29.6%，分后业务来看，非商业基础物管总收入8.1亿元，同比+26.3%，非业主增值4.8亿元，同比+40.8%，社区增值6.5亿元，同比+47.1%，商业运营及管理4.2亿元，同比+10.7%，市场定位及样板房1.2亿元，同比+10.0%。T5800体来看，2021年上市后，公司的非商业基础物管和社区增值增长速度较快，就是总收入快速增长的主力，也已经变成公司总收入占比最高的两大业务。从总收入和毛利结构来看，非商业基础物管在公司的总收入和毛利比重均不高，缴入平均值占比约30%，毛利占比2020年以来维持在20%左右。2021年公司的总收入和毛利结构发生了非常大的变化，一方面，随着房地产市场的大幅大幅下滑，公司的非业主增值衣务总收入和毛利均遭遇一定的压力，总收入比重和毛利占比逐步大幅大幅下滑；另一方面，公司强化了外拓和社区增值的挖掘力度，特别就是社区增值服务自2021年以来赢得了非常大的进步，已变成公司毛利贡献最轻的业务。商业业务方面，毛利率较低，但由于母公司越秀地产研发商业的时间周期较长，高端项目的拓展也相对较慢，预计时程仍将就是公司关键的利润来源，但在增长速度上或将落后于非商业板块。从同业对照来看，越秀服务在行业中属对基础物管依赖较太太少的公司，一方面公司存盈利性较强的商业运营板块，另一方面公司在社区增值服务上发展较好，从比较中可以看到，越秀服务在社区增值服务的总收入和毛利占比上均座落在行业前茅。（二）基础物管：外号死守非线性快速增长，越秀地产步入交货高峰截至22年底，公司在管面积5169万平米，2007-2021，公司在管面积CAGR为14.0%。从在管面积的增长速度来看，可以分为2个阶段。2019年及之前，公司主要服务于越秀集团及越秀地产，在这个阶段，2008-2012年，越秀地产已经已经开始了业务肇因的转型，逐步分拆非地产业务，并已经已经开始积极探索踏入广州，拓展其他城市的房地产开发业务；2013-2017年，越秀地产的土地投资拓展速度大幅下滑，商业运营平台强化发力，维持身心健康的资产负债表水平。因此，在跟随地产脚步的过往发展历史上，由于越秀地产这一阶段的交货面积体量并不小，越秀服务的在管面积快速增长也较为缓慢，2007-2019在管面积CAGR9.7%。2018年已经已经开始，在稳定的财务基础上，越秀地产重回发展快车道，通过多元化提着地的方式强化房地产业务布局，2019年销售快速增长，销售面积同比快速增长26.1%，首次突破300万大关，2020年已经已经开始逐步步入交货高峰；另一方面，越秀服务于2020年也步入单一制发展期，年初引入具有资深物管经验的毛良敏先生担任常务副总裁，负责管理物业板块，发力外号死守，并筹划全面全面收购广铁物业；在母公司交货、外号死守、缴重组三个维度上，2020年已经已经开始越秀服务的在管面积快速增长步入快车道，2019-2022公司在管面内积CAGR33.1%。从量价拆分来看，20年以来公司非商业物管总收入增长速度较快，量价均存贡献，其中2021年非商业物业费存非常大的变动，这主要就是公司全面全面收购广铁物业的时间所致，并非真实的物业费频密波动。2020年11月公司全面全面收购了广铁物业，并表时间仅1个月左右，广铁物业的体量非常大，在管面积597万方，占到至全面全面收购前公司在管面积的22%，由于年末才皮厄县中，属于2020年的在管面积，但物管总收入在2021年突显，因此导致2020年平均值物业费下降而2021年平均物业费大幅上升。我们从面积来看公司全系列业态面积（非商业及商业面积）的快速增长。从新增在管面积的来源来看，2020年发力外号死守以来，经过2020-2021年的结晶，公司的外拓实力在2022已经已经开始逐步转化成成果，第三方外拓在管面积的体量已经多于越秀系的交货，外号死守体量创历史新高。新增合约面积的情况相近，特别是在22年地产销售环境较为艰难的情况下，公司源于越秀系则的新增合约面积有所增加，外号死守合约面积变成了公司合约面积快速增长的主要来源。外号死守面积快速增长方面，公司的外拓面积在2022年呈现了非线性快速增长的态势，时程仍然必须盼望。从近年来的情况来看，2020-2022，从公司发力外号死守以来，新增外号死守第三方合约面积约1140万平米，而新增外号死守第三方在管面积约1000万平米，合约储备面积仅约140万平米。但公司的外拓有大量TOD、公建项目，属于存量房外号死守（2022新增合约面积占比35%），这类项目拓展合约面积与在管面积相符，因此合约储备保证面积较太太少，时程仍仍须密切高度高度关注公司的外拓进展。越秀系则面积快速增长方面，2018-2021，公司源于越秀系则的新增合约面积基本在600万平米左右，而交货逐步步入高峰，新增在管面积逐步从18年的约100万平米上升至2021年的约500万平米，2022由于房地产市场景气度较低，共振疫情的扰动，公司新增越秀系则合约面积体量较太太少，但作为国企的越秀地产信用实力较强，资金状况稳中求进浩，交货未受到影响，新增越秀系则在管面积首次多于了合约面积。截止22年底，我们估计公司源于越秀系则的合约储备面积约1700万平米，公司源于越秀系的在管面积约3900万平米，合约储备保证倍数约0.4，仍能大力支持公司在管面积的快速增长。房地产行业正在经历频密的供给侧改革，在这场变革中，越秀地产充分利用苛刻的财务纪律、优质核心的土储，率先变成了这场供给侧改革的佼佼者之一。2022年越秀地产销售金额1250亿元，同比快速增长8.6%，就是TOP30房企中唯一同时同时实现正快速增长的公司，销售金额名列也从2021年的37名位居至17名。对于越秀服务而言，外拓的突飞猛进就是一个方面，母公司越秀地产的大力支持就是公司另一个关键的增长点。2022年，在销售金额正快速增长的情况下（低分母），越秀地产在主流房企中同时同时实现了最高的拿地力度（更高的分子），整体整体表现了极强的资金实力和投资下定决心。2022年的供给两端变革过程中，土地投资的能力将同意2023年的推货能力，市场的挑选出将同意去化率，越秀地产的充沛土储和核心城市布局将助推销售规模快速增长。从越秀服务的角度来说，公司当前的管理规模并不大，关联地产的大力支持对于公司的增长速度仍将存非常大的大力支持促进作用，这一点也同样适用于于于另外几家强信用中小物企。截至22年底，越秀地产未结算土储面积2845万平米，对应公司22年在管面积（5169万平）的保证倍数为0.6x，充沛的土储将有力提振公司的规模快速增长，而考量至越秀服务的城市布局较为核心，88%的土储座落在一二线城市，物业费水平较低，对于公司的业绩快速增长存较强的大力支持。同业对照来看，中国金茂存一级研发业务的转型，土储/在管比例较低，余下4家强信用中小物企的土储/在管比均大于1，越秀服务的在管面积和关联方土储面积都在这4家公司中最高，但由于在管面积基数更大，土储在管比横向比较处于中等水平。从关联方的拿地犯罪行为来看，22年全年，越秀地产在基数排序公司中拿地面积最多，特别是在22H2房地产市场景气度持续疲弱的环境下，维持了最为强悍的拿地整体整体表现。在房地产市场集中度提升的大环境下，越秀地产充足核心的土储和积极主动的拿地整体整体表现，存盼望大力支持对越秀服务每年500万平米以上的面积交货。从在管面积的快速增长来看，22年越秀服务在管面积快速增长座落在强信用中小物企第3，内生快速增长（关联方+外号死守）的面积座落在第2。在5家强信用中小物企中，2022年，金茂服务、建发物业、华发物业服务的新增在管面积主要源于于关联方，越秀服务在关联方新增和外拓上较为均衡，滨江服务则主要源于于外号死守。基于各家物企2021-2022的存量面积和新增面积，我们对未来的在管面积内生快速增长潜力搞出一个测算，内生潜在增长速度=（2023E关联方交货在管面积+2023E外拓在管面积）/2022在管面积，2023E年关联方和外拓贡献的在管面积基于2021年和2022公司的数据搞出估计，从数据结果来看，预计2023年越秀服务的内生在管面积增长速度将达致24.2%，名列行业前茅。22年公司非商业基础物管毛利率为16.4%，同比-5.7pct，疫情开支增加、增加Fanjeaux质资金投入、外号死守项目占比提高都导致了公司毛利率的下降。人力支出就是基础物管成本的主要内容，22年公司员工成本9.4亿元，同比快速增长34.3%，增长速度较低2021年公司上市，强化了人才导入，推动外拓和社区增值服务刊发展并强化鞭策力度，人力支出增长速度短期维持高位。22年公司员工人数12558人，同比快速增长12.0%，均低于同期公司在管面积、总收入、归母净利润增长速度，规模的不断扩大就是公司员工快速增长的主要原因。整体来看，2020年以来，公司发力外号死守，越秀地产也步入了交货高峰，公司面内积快速增长步入快车道。2022公司外号死守同时同时实现了非线性快速增长，时程外号死守进展必须高度高度关注，而在地产供给侧改革下，越秀地产脱颖而出，优质的土储和始终如一的投资下定决心保证了对越秀服务的高质量交货，预计2023年已经已经开始每年交货在管面积均在500万平米以上，外拓规模维持22年所突显的年化800-1000万平米/年的水平（22H2净买进约450万平米），公司未来3年内生面积增长速度能达致20%-25%。毛利率方面，22年由于品质提升资金投入、防疫开支、外拓占比提高的影响，公司的基础物管毛利率有所大幅大幅下滑，时程由于外号死守比重的提高，或还将在一定程度上走高，2023年已经已经开始预计毛利率能均衡在16%左右，因此基础物管毛利增长速度料维持在20%-25%的增长速度水平。（三）非业主增值：在强信用中小物企中对非业主服务的依赖度最低越秀服务提供更多更多5大类的非业主增值服务，从同行对照来看，内容较为常规，与其他强信用中小物企相近。22年公司非业主增值服务收入4.8亿元，同比大幅快速增长40.8%，22H1总收入1.7亿元，同比大幅大幅下滑12.6%，22H2总收入3.1亿元，同比快速增长113.6%。控股有限公司有限公司股东越秀地产22H1销售金额同比快速增长3.2%，22H2同比快速增长12.3%，地产下半年出众的销售整体整体表现和大量的项目交货保证了公司22H2非业主增值服务的高速快速增长。此外，22H2崭新积极开展的智能化服务业贡献了14.4%的增长速度。毛利率方面，18-20年公司毛利率逐渐上升，特别就是20年提高幅度非常大，这与业务结构的变化有关，车位分销业务毛利率较低，20年车位分销在总收入占比中大幅提pulchre了42.1%，助推了毛利率的上涨。21年已经已经开始受地产行业影响，毛利率大幅大幅下滑，22年毛利率32.1%，同比下降11.4pct。对照来看，金茂服务、滨江服务、越秀服务的非业主增值服务毛利率水平均较低。与毛利率的情况一致，非业主增值服务毛利/地产销售金额的情况也相近。时程来看，预计公司非业主增值毛利率或将维持在32%左右。从强信用中小物企对照来看，越秀服务在非业主增值服务的总收入和毛利占比中都处于强信用中小物企的最低水平。特别值得一提的是，这一最低水平除了着口径的差别，越秀服务将车位协销、智能化业务均计入了向业主增值服务，而金茂服务、滨江服务、建发物业则将尾盘/车位分销业务计入了社区增值服务，建发物业也积极开展了智能化业务并计入了社区增值服务。在这样的口径差别下，公司在强信用中小物企中对非业主增值服务的依赖度仍然最低，突显了较好的业务持续性。（四）社区增值：深耕核心城市，挖掘消费潜力越秀服务提供更多更多3大类社区增值服务，从品类来看，与同行的类别相似。22年公司社区增值服务收入6.5亿元，同比快速增长47.1%，稳步高速快速增长。22H1在疫情等的不利影响下，公司也同时同时实现了2.4亿元的总收入，同比快速增长32.2%，22H2随着地产交货增加，翻修业务快速发展，22H2同时同时实现总收入4.1亿元，同比大幅快速增长57.7%。从数据可以看到，如果将社区增值服务收入的快速增长拆除分为在管面积的快速增长和服务深度的加深，可以看到，公司社区增值服务收入的快速增长主要是因为服务深度加深。2021年上市以来，公司在社区增值服务上强化资金投入，成绩突出，主要就是社区零售和翻修业务，疫情封往上增加了小区业主与物业公司的触碰并培育了线上零售的消费习惯，越秀地产的销售快速增长为公司积极开展后周期翻修美居业务提供更多更多了机会。从基础物管和社区增值服务的毛利平方公尺效来看，2021年以来公司在住宅社区的减至值服务毛利平方公尺效已经均衡多于了住宅物管的毛利平方公尺效，突显了公司在社区增值服务上的关键成果。从同行业对照来看，越秀服务的社区增值服务毛利平方公尺效也座落在行业前茅，特别就是考虑到我们在非业主增值服务部分所介绍的口径差别情况来看，部分同行计入社区增值服务的一些业务，公司都计入了向业主增值服务，在这样的情况下，公司依然赢得了行业领先的社区增值毛利平方公尺效，突显了公司较强的社区增值服务实力。考虑到越秀服务2021年才已经已经开始发力社区增值服务，这也给了我们一个非常典型的案例。作为一家著眼大湾区、著眼广州的物业公司，充分利用于越秀地产研发的优质楼盘，越秀服务积累了一大批核心城市的高消费群体客户。在保证服务品质和服务满意度的基础上，找到合适的切入点，挖掘消费潜力，社区空间中事实上具备非常大的总收入和利润空间。从数据对照也可以看到，余下几家著眼核心城市、关联地产上加刊发楼盘定位中高端的弱信用中小物企也具备较好的住宅社区增值毛利平方公尺效，广为高于龙头物企。目前越秀服务仍在社区增值服务发展的快速期，较多业务仍在试点和积极探索，后Chinian除了进一步的渗透率提高的机会，预计社区增值服务仍将保持较快速的快速增长。毛利率方面，随着公司积极探索明朗的业务逐步变为自营模式，预计毛利率将有所下行。（五）商管：高端项目居多，写字楼具备外号死守实力，经营业绩均衡越秀集团晚在上世纪90年代就已经已经开始研发和运营商业物业，具有多样的商业物业研发和运营经验，越秀服务也因此积累了较为稳固的商管经验。从管理业态来看，越秀服务商业管理及运营服务的主力业态就是写字楼，在商业在管面积中长期占到至比达至80%以上（公司的TOD项目属于非商业物管，TOD目前的主要内容为地铁站、车辆段等，并非地铁基座写字楼和购物中心）。越秀集团具有益丰的写字楼研发经验，研发并运营了多个地标性写字楼。在运营上，公司与外资五小行之一的仲量联行建立了合作关系，通过合资子公司广州越秀仲量联行（公司持股80%）提供更多更多写字楼商业运营及管理服务。从项目的经营效果来看，越秀服务管理的写字楼19-21年平均出租率都在90%以上，物业费也维持在20元/平米/月以上，属于高端写字楼。从在管面积的快速增长情况和越秀集团的商业项目开业情况来看，越秀服务在写字楼的运营及管理上已培育了较强的实力，目前已具备市场化外号死守能力，且外号死守项目的写字楼物业费水平也保持较低水平，服务运营实力较强，而购物中心则仍以服务越秀集团单一制研发的项目居多。截至22年底，公司商业合约面积580万方，在管面积410万方，合约储备保证倍数0.4，储备相对充足。22年公司商业运营及管理总收入4.2亿元，同比快速增长10.7%。考虑到公司在管面积的快速增长，从量价拆分来看公司的商业运营及管理的收费方式为套管+分成模式，一部分是套管的物业管理费用，另一部分与管理项目的租金总收入或利润挂勾，抽取其中的一定比例。2022年，在疫情的冲击下，一方面写字楼业态受到了一定的冲击，出租率或受到一定的影响，影响了物业管理费用和P43EI245SJ总收入，另一方面越秀集团也上加展了租金减免政策与租户共渡难关，这也在一定程度上影响了公司的P43EI245SJ总收入。22年公司市场定位及样板房总收入1.2亿元，同比快速增长10.0%，市场定位与样板房主要与公司样板房项目的数量有关，公司商业在管项目数量快速增长，未受到疫情明显不利影响。2021年公司市场定位及样板房总收入大幅快速增长，主要就是由于广州越秀环贸中心写字楼开业，公司业务剧增。毛利率方面，商业运营和管理毛利率在2020年和2022明显存低点，主要就是受至疫情的不利影响，预计2023年已经已经开始将均衡在30%左右；市场定位及样板房毛利率T5800体来看较为均衡，预计2023年已经已经开始将均衡