大酒店改扩建工程项目谋划建议书

XX州XXX大酒店改扩建工程PAGEPAGE61第一章总论1.1项目背景一、项目概况项目名称：大酒店改扩建工程建设单位：酒店管理有限责任公司建设性质：改扩建项目法人：XX二、项目建设单位基本情况XX州XXX酒店管理有限责任公司成立于1993年，企业法人代表XX，公司注册资本伍仟万元，主要从事房地产开发、房屋销售、园林绿化等。三、项目可研报告编写依据1、XX州XXX大酒店改扩建工程可研项目报告编制委托书；2、国家和地方以及酒店行业的建设政策、法令和法规；3、XX市国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要；4、国家发展和改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济审评方法与参数》（第三版）及建设部有关设计规范、标准；5、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，以及XX州XXX酒店管理有限责任公司提供的有关技术、经济资料。四、项目可研报告编制原则1、2、坚持技术可靠、经济合理、运行稳定、节能降耗、便于管理、降低成本的原则；3、在XX市总体规划的指导下，以发展、提高为中心，满足XX市政策、环境、建筑与城区建设规划整体要求的协调统一；4、以人为本，精心设计，通过该工程项目建设，逐步完善XX市城区的基础设施，进一步带动XX市的经济建设，促进XX市酒店服务业的全面发展。五、项目可研报告编制范围本项目可研报告主要介绍XX州XXX大酒店改扩建工程项目的可行性研究，对该项目在市场需求、市场分析及建设规模、经济效益等诸方面可行与否的研究，并作出结论。六、项目提出的理由为了认真贯彻落实XX市委、市政府提出的“加快旅游兴市”战略部署，打造XX藏传文化特色旅游的目标，更好地促进XX市“两型”社会的建设，提升XX市旅游接待服务设施层次不高等实际问题，打造独具特色的高档酒店，打造XX市高规格接待服务平台。1.2项目概况一、项目简介XX州XXX大酒店位于XX市人民街53号，本项目为XX市规划中的建设项目。项目分为三个部分：①原有XXX大酒店（中楼）室内外装修工程，为5层建筑，其建筑面积为5631.68m2；②原有XXX酒店南侧扩建南楼建筑与室内外装修工程，与原酒店形成内部连通的整体，5层建筑，一层为藏餐厅，二层为休闲会所，三～五层为酒店客房，增加客房24间，总建筑面积2617.28m2；③新建XXX大酒店北楼建筑与室内外装修工程，为16层建筑，层高为63.6米，框架结构，总建筑面积为20685.4平方米，大楼一～三层为酒店超市、餐饮、商务、休闲区，第四～十四层为酒店客房，第十五、十六层为职工宿舍。本可行性研究报告重点分析XX州XXX大酒店建设项目的可行性分析、论证和结论。XX州XXX大酒店北楼主要技术经济指标表序号结构布局建筑结构层高建筑面积客房套数功能1地下室框剪4.2m2250.4㎡设备间、锅炉房、洗衣间21层框剪4.2m1338.5㎡休息大厅、超市32层框剪4.2m1450㎡餐饮43层框剪4.2m1450㎡KTV、足疗、棋牌等54～14层框剪3.6m12689.6㎡222套客房、总统套房615～16层框剪3.6m1506.9㎡24间宿舍合计63.6m20685.4㎡222套二、周围环境与设施该地块处于XX市城市中心繁华地段，交通便利，办事方便，环境优美，距省会兰州267公里，夏河拉卜楞寺60公里，碌曲则岔石林风景区129公里，尕海湖候鸟保护区160公里，郎木寺风景区170公里，黄河首曲第一弯195公里，也是去九寨沟风景区的必经之路。项目附近有XX市卫生局、XX市工商局、XX市地方税务局、XX市中医院、XX市实验小学、中学等单位及活动场所，是酒店开发的黄金宝地。三、主要建设内容1、XX州XXX大酒店改扩建工程主要包括：①原有XXX大酒店室内外装修工程，为5层建筑，其建筑面积为5631.68m2；②原有XXX酒店南侧扩建南楼建筑与室内外装修工程，总建筑面积2617.28m2；③新建XXX大酒店北楼建筑与室内外装修工程，总建筑面积为20685.4平方米，包括土建工程、酒店装修及设备，其它配套工程等。2、项目建设进度项目建设期12个月，于2011年5～6月底完成项目的可行性研究、勘探、设计工作，于2011年7月完成工程发包工作，确定工程施工队伍与设备供应商，确保2011年8月～2012年4月底全部完成施工任务，并申请竣工验收。3、投资估算和资金筹措项目总投资：估算为19534.68万元。其中建安工程投资17443.91万元，工程建设其他费用1166.74万元，工程预备费924.03万元，无建设期利息及流动资金。投资估算汇总表单位：万元项目分项投资建安工程投资工程建设其他费用工程预备费北楼14497.7412956.66854.52686.56南楼1875.221671.40116.9086.92中楼3161.722815.84195.32150.56总投资19534.6817443.911166.74924.03建设资金来源：全部申请国家无息贷款。4、项目财务和经济评价本项目年均营业收入为7658.46万元，年均利润总额4383.90万元，所得税后年均净利润总额为2959.13万元，总投资利润率22.68%，所得税后全部投资财务内部收益率为24.14%，投资回收期5.32年（含建设期1年），税后财务净现值9526.53万元，大于零。主要财务指标均高于行业基准指标，经济效益较好，因此在财务上是可行的。

项目财务评价指标表序号名称单位数量备注1项目营业收入7658.461.1年均休闲度假中的餐饮收入万元18001.2年均住宿收入万元3677.741.3年均娱乐项目收入万元655.521.4年均会务会展收入万元25.21.5年均旅游商品销售收入万元15002年均营业税金与附加万元538.713年均总成本费用万元2735.854年均经营成本万元1461.995总定员人806投入总资金万元19534.686.1建设投资万元19534.686.2建设期利息万元0.006.3流动资金万元0.007项目经济效益数据与指标7.1项目税前财务内部收益率%27.95%7.2项目税前财务净现值万元16064.39Ic＝12%7.3项目税前静态投资回收期年4.48年7.4项目税后财务内部收益率%24.14%7.5项目税后财务净现值万元9526.53Ic＝12%7.6项目税后静态投资回收期年5.32年7.7总投资利润率万元22.68%1.3存在问题及建议项目属于商务酒店，经营过程中，在消费能力、服务水准、运营管理等方面存在一定的风险。建议加强员工岗前培训，强化服务意识，提高服务质量，聘请知名的酒店管理机构进行专业化、规范化管理，并根据当地市场的实际情况，对目标市场进行深度细分，拿出切实可行的营销策略和市场运作方案，以规避项目运营期间的投资风险，保证项目的财务安全。

第二章市场分析2.1酒店业发展状况一、中国酒店业现状我国酒店业目前发展十分迅速，2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的7.3%左右，成为我国国民经济的重要产业。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目前来看，酒店业发展呈现以下几个特点：（1）酒店产品功能不断完善，酒店市场进一步细分经过20多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，这是一个不断满足市场多样化需求的过程；（2）酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国市场目前，我国酒店集团已经有100多家，连锁酒店近1000家。酒店联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐正在加快；（3）酒店个性化服务更加突出，信息技术进入中国酒店业以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国酒店业并向客人提供全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等，一句话，酒店业的发展越来越离不开科技进步；（4）绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚。绿色、环保、节能、安全、健康是经济发展的必然要求，21世纪酒店业发展的新趋势也离不开这个方向。顺应这种趋势、积极创建绿色酒店、推动中国酒店业进入以“安全、健康、环保、节能”为主题的新时代，将是国内酒店业的必然选择。二、XX市酒店业现状（1）从XX现有酒店的绝对数及容纳能力来看XX市目前有全市有国内旅行社5家；旅游商品购物点8家；定点饭店11家（其中：二星和三星级旅游涉外饭店各一家）；草原旅游点18家；普通类型宾馆饭店66家，拥有总床位3730张。2001年至2009年，旅游接待人数累计达106.41万人次，年均增长16.86%，旅游总收入累计达24070.3万元，年均增长58.82%。全市客房平均开房率为75%以上，节假日开房率为100%，从这个角度来看，XX市酒店市场无疑是个值得投资的市场。（2）从利好因素对XX市酒店业的支撑来看根据XX州委、州政府出台《关于XX州旅游业实现跨越式发展的实施意见》，提出了建设“一区一节两点三线”特色旅游的开发思路，编制了《XX市旅游业发展总体规划》，把旅游业作为全市经济的增长点和支柱产业来培育。投入449万元实施了当周草原生态旅游综合开发项目，完善了景区的各项旅游服务配套设施，并通过连续成功举办五届XXX旅游艺术节，使XX市旅游业得到了前所未有的快速发展。XX市已经确定把建设新型的具有藏民族特色的高原旅游商贸城作为城市建设的定位和方向，提出了“三年见成效，五年大发展”的奋斗目标。建设了世纪广场，并对过境路段国道、省道进行了扩建，以城市建设为龙头，整体提高了城市综合服务能力，健全了城市管理机构，这一系列措施，为建设旅游、文化、服务、商贸强市的目标奠定了基础。立足高原生态旅游商贸城的定位，不断拓展服务业领域，优化结构，扩大总量，提高水平，继续大力发展商贸流通业、房地产、文化娱乐、旅游等消费性服务业，使服务业成为经济增长的重要力量，第三产业成为XX市的支柱产业，三产创造的税收占XX市财政收入的60％以上。旅游产业既是新兴产业，也是朝阳产业，旅游业对经济和就业的影响与促进作用已为各地的实践所证明。目前XX市的旅游资源开发由于投入少、开发层次较浅、开发深度不够，尚未发挥出应有的效益。随着以宗教文化、自然景观、民俗风情、历史遗迹四大特色资源的开发、包装与宣传为主的同时，充分利用XX市地处拉卜楞寺、冶力关－则岔石林－黄河首曲－黄龙－九寨沟等旅游热线的必经之路这一优势，加大旅游基础设施配套建设，建立健全各项服务规范和行业服务标准，将XX市打造成XX州旅游业的服务中心平台，不断完善和优化吃、住、行、购、娱等方面的服务，把XX市建成高原自然风光与民族文化融合一体的旅游服务城，会有大批游客来XX市观光旅游，这些团体频频光顾XX市，将会给XX市的酒店带来的滚滚客源。另外，XX市居民的收入近年来明显增加，消费水平提高，消费观念更新很快，红、白喜事、交友聚会不再局限于家中和小酒店，中、高档次和环境优美的酒店更能吸引消费者。正是这些利好消息，吸引了大批投资者投身于XX市酒店行业。（3）从酒店经营状况来看从经营的角度来看，XX市酒店市场收入中，客房、餐饮和娱乐休（4）从酒店竞争能力来看XX市现有酒店规划相对周边县市还有待完善和发展。XX市酒店大多独体建设、散点布落，环境较差，缺乏真正意义上的多元化、规模化、具有较高美誉度的品牌酒店，主题特色酒店几乎为市场空白。这是由XX市酒店业的发展历史所决定的：一方面，XX市酒店业发展才不过五、六年的时间；另一方面，XX市酒店的投资者一般都不是酒店业出身，再者缺乏经验丰富的本土管理人才；这些因素决定了XX市酒店还不具备长远眼光和规划能力，还没有形成深厚的企业文化内涵，所以真正意义上具有强大竞争力的酒店还没形成。2.2XX市酒店消费者研究XX市酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。所以对它的要求有所不同：（1）从自然条件来说，度假酒店最好位于自然风景区的附近，位置与气候最好具有非常独特的特点；（2）度假酒店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要；（3）度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、度假、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如高尔夫、中医养生、儿童娱乐等，就显得十分重要；（4）度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平时比较泠淡。为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的建筑特色与配套特色，例如有些度假酒店配备了各种会议；（5）度假酒店基本上没有商圈的概念，但度假客户对度假城市的旅游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套的要求很高。2.3XX市酒店消费者特征调查表明：（1）从职业角度看，XX市酒店的消费者主要来自两大块：第一种是企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人成为酒店最重要的消费群体，约占酒店客人总量的65%；第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，成为酒店的消费者。（2）从入住酒店的时间上看，来自外地的客户入住的时间相对来说长一点，一般是三天左右，而且这种入住都带有非常强的季节性。他们去酒店消费时往往在餐饮、娱乐方面消费的比较多而住店的时候少，而且他们在酒店里面消费这些项目的频率非常高。（3）从消费偏好来看，一般来说，客户更注重保健、休闲、棋牌等，他们对房间的空间要求比较多一些，大多比较喜欢娱乐（桑拿、KTV、酒吧）以及相关服务。（4）另外，平均来讲，XX市酒店所接待的业务中，大部分为为考察、度假、旅游，他们大都喜欢选择幽雅、安静的环境。从收入角度来看，中、高收入人群占总数的大多数，而低收入阶层在总数中所占比例较少。

第三章项目分析与定位3.1项目资源分析（1）项目自然资源分析XX市地处XX藏族自治州北部，是XX州的州府所在地，东连卓尼，南靠碌曲，西接夏河，北倚临夏州的和政、临夏两县。地理位置独特，区位优势明显，国道213线和省道306线贯城而过，是内地通往青海、西藏的枢纽。XX藏语原音译为“黑措”，意为羚羊出没的地方。全市有藏传佛教寺院13座，活佛15人，僧侣1371人，尼姑50人，除曲宗红教寺（尼姑寺）为宁玛派外，其余12座寺院均为格鲁派，信教群众3.5万多人。汉传佛教寺院1座，和尚2人，道士7人，信教群众2万多人。清真寺3座，阿訇5人，满拉52人，信教群众1万多人。旅游业已成为XX市的一个朝阳产业，处在兰州—刘家峡—则岔石林——郎木寺—九寨沟、黄龙寺等旅游黄金热线上，离闻名遐迩的拉卜楞寺72公里。境内旅游资源主要有美丽的草原风光，悠久的藏传佛教文化建筑，传统、多彩而又独特的藏族民俗民情以及风景如画的自然景观，是中国的小西藏，甘肃的后花园，吸引着更多的人们前来投资、旅游、观光，使这方热土充满着无限的活力和生机。（2）项目政府资源分析到目前为止，XX市城区能提供高水平接待能力的酒店太少，兴建一家高档以上酒店不仅能为当地政府创造可观的国民收入，更为重要的是，它能为当地的经济发展提供良好的润滑作用。正是因为这个原因，XX市政府对本项目建设非常支持，这也是本项目一项非常重要的资源。（3）项目区位分析根据XX市城区规划方案，在城市改造和建设中，以道路、广场、给排水、防洪、垃圾处理以及电力、通信、路灯、住宅等项目为主，完成了包括东路（306线XX市城区过境段）606公里拓宽改造工程、西路（213线XX城区过境段）8.7公里拓宽改造工作、东西一、二、三、四路拓宽改造2.4公里以及东二路仿古步行一条街、羚羊大市场改造工程、腾志街（中路）5.44公里挖补罩面及人行道硬化工程。本项目位于XX市人民街53号，项目所在地正好是XX市城区的商业地段，交通便利。3.2项目定位一、项目总体定位酒店的总体定位：集度假、商务、会议、娱乐为一体的大型绿色生态酒店。定位说明：（1）度假——以高原生态旅游为依托，同时也注重商务与娱乐，打造外来游客的栖息场所。（2）商务——完善电子信息系统，成为企业交流、会议、会展的场所。随着XX市经济的飞速发展，酒店的商务及娱乐的需求量也会随之增长，从既有经验来看，商务与娱乐是XX市酒店市场的重要收入来源，所以不可忽视这些市场的需求量；近年来，随着政府工作的不断深入，XX市招商引资力度的加大，全市硬、软件环境都得到了飞速的提升。每年都有众多企业考察团前来学习、考察，这部分客户同时也具有旅游、度假、会议等需要，本项目多方面入手，做好宣传，能更好地满足该类客户的需求；综合考虑，项目不能忽略棋牌、休闲、娱乐的存在；在项目的整体规划设计过程中，要充分考虑商务、娱乐与度假功能的相互影响；（3）绿色、生态、自然是人的需求发展到一定阶段后的必然选择，酒店也是如此，注重酒店内外自然生态环境的营造，体现人与自然的和谐，将是一种潮流。本项目本身就具备天然的绿色自然生态环境，再经过营造，这些条件将会有力地保证本项目在未来的竞争中不落人后；（4）项目在本地人文历史底蕴的依托下，从酒店的建筑风格及园林艺术等方面多加考虑，将更有利于提升酒店的文化内涵。XX市现有酒店的设计基本上都是以简约风格或欧陆风格为主题，为使项目不入俗套，独树一帜，可以考虑走差异化道路，选择藏族传统建筑为主题风格。二、项目档次定位项目定位：高档（1）从XX市其它酒店营运经验来看，就XX市以及周边地区的社会经济条件以及其自然、人文、政治等资源而言，XX市完全有能力支撑一个大酒店的正常运作并盈利；（2）到目前为止，XX市尚未有高档大酒店，本次XX市兴建一座高档大酒店能弥补这个缺憾，可以把外出其他县市消费的客人留在XX市，为XX市创造价值；（3）就项目地块综合素质而言，一座低于高档的酒店与该地的环境极不相称，这不仅会削弱地块本身的利用价值，更重要的是，它还会破坏项目地块所在片区的可持续开发和利用。

第四章项目选址与建设条件4.1项目地理位置XX市是XX藏族自治州州府所在地，是全州政治、经济、文化、科技中心。也是藏区唯一设立的县级市，地处青藏高原的东南端，甘、青、川三省交界处，位于甘肃省西南部，地理座标东经102°54′，北纬39°59′。国道213线和省道306线环城而过。北距甘肃省会兰州250公里，南距四川省会成都860公里，平均海拔3000米以上，年均气温1.7℃，无绝对无霜期。全市总面积2670平方公里，其中草场面积246.7万亩，林地面积56.97万亩，城区总面积12平方公里，人口8万。XXXX酒店位于XX市人民街53号，项目地势平坦开阔，交通极为便利，风景宜人，空气质量较好，适宜该项目的建设。4.2XX市政治经济条件一、XX市独特而重要的战略地位XX市位于XX藏族自治州北部，是XX州的州府所在地，东连卓尼，南靠碌曲，西接夏河，北倚临夏州的和政、临夏两县。地理位置独特，区位优势明显，国道213线和省道306线贯城而过，是内地通往青海、西藏的枢纽。自建市以来，市各级党委和政府以“三个代表”重要思想为指导，以加快小康社会建设为目标，紧紧抓住西部大开发和国家扶持少数民族地区发展的历史机遇，认真实施项目拉动、工业强市、科教兴市、开放带动、城乡统筹发展战略，加大了基础设施建设、生态环境建设、城市建设与管理、社区建设的力度，促进生态、旅游、商贸、畜牧业、畜产品加工、藏药和矿产六大产业的发展，逐步形成了独具特色的高原生态旅游商贸城。旅游业已成为XX市的一个朝阳产业，处在兰州—刘家峡—则岔石林——郎木寺—九寨沟、黄龙寺等旅游黄金热线上，离闻名遐迩的拉卜楞寺72公里。境内旅游资源主要有美丽的草原风光，悠久的藏传佛教文化建筑，传统、多彩而又独特的藏族民俗民情以及风景如画的自然景观，优越的地理位置和不断改善的投资环境，使XX市的经济迅速发展。XX市已成为一个集旅游娱乐、商贸、畜产品加工、藏医药开发等为龙头的全州县域经济文化中心。同时，由于近几年XX市政府加大了招商引资力度，一大批客商纷纷来投资，伴随着XX市经济的迅速崛起，风景旅游区的不断开发，越来越多的外来人口涌向XX市，这对本来就比较薄弱的XX市服务业是一种考验，是挑战也是机遇，因此建造能够提供高质量服务的酒店已是势在必行，据此，我们认为项目的开发建设在经济上可行的。二、XX市城市发展规划“十二五”期间，XX市突出强化城市建设，进一步提高城市品位，按照建设——管理——经营的大理念来经营城市、发展城市，建管并举，打造甘青川一流民族特色化高原生态旅游商贸城市。不断加快城市基础设施建设，提高城市综合服务功能，完成集中供热、污水处理工程的收尾和城区中路拓宽改造、生活垃圾处理项目的建设任务。改造民族风貌，对城市风貌全面进行改造，重点对城市南北两个进出口民俗一条街和“三纵八横”临街主建筑，特别是对中路建筑物通过“穿衣戴帽”进行系统改造，突出藏族建筑风格，进一步打造和提升高原生态旅游商贸城的特色和品位。三、XX市社会经济条件随着XX市政府着力扩大城市规模，基础设施投资加大了投入，新建、改建和扩建了城市道路，对老城区进行大规模改造，加大了拆迁力度，经济上致力于招商引资，投资氛围十分浓厚，相继建设了各类专业市场和旅游服务配套项目，城市环境以及相关市场环境得到很大程度的优化。XX市随着经济实力的增强，人民收入的提高，总体消费水平，总体投资能力，包括消费和投资额等均有极大的提高，随着城市化建设进程的加快，本项目的市场基础是可靠的。截止2010年底，XX市国内生产总值59118万元，增长11.6%；完成全社会固定资产投资23406万元，增长72.74%；大口径财政收入为4080万元，增长13.21%；社会消费品零售总额达到22560万元，增长11.7%；农牧民人均纯收入达到1554元，增长5.6%；城镇居民可支配收入达到5182元，增长11.3%；人口自然增长率控制在6.43‰以内。XX市辖七乡四个街道办，39个行政村，9个居民委员会，有272个村民小组。2010年XX市城市化进程进一步加快，全市年末总人口112万人，其中城镇人口达50.4万人，城镇化率为45.0%，提高5.8个百分点。城市建设总投资3515.3万元，全年新修城区街道14420米，新增绿化面积7.6万平方米。建成区面积20.2平方公里，建成区绿化覆盖面积204公顷，城市人均公共绿地面积5.0平方米。城镇人均居住面积33.6平方米，农民人均居住面积38.69平方米。2010XX市完成财政收入101316万元，增长14.1%，地方一般预算收入完成50199万元，增长19.0%。财政支出123020万元，增长22.5%。财政收入受经济发展、政策调整等因素影响，收入结构发生了变化，城乡居民收入稳步提高，人民生活水平进一步改善。全年农民人均纯收入5598元，增加540元，增长10.68%；农民人均食品消费支出占生活消费支出的比重为40.78%（恩格尔系数），比重下降4.3个百分点。城镇居民年人均可支配收入达12330元，增长8.1%。全市从业人员年人均货币工资16947元，增加1839元，增长12.17%；在岗职工年人均工资达16917元，增加1788元，增长11.82%。城乡居民生活用电22353.6万度，增长17.5%。社会治安状况良好，人民生活安居乐业。该项目建址于XX市城区核心地段，地理位置优越，环境优雅，交通运输便捷，人流、物流畅通。附近有众多的单位和高档住宅区，市场潜力巨大，是理想的酒店投资场所。4.3建设条件一、自然条件（1）地形、地貌、地震情况①地形、地貌XX市在地质构造上，属于西秦岭与昆仑两大东西走向地槽褶皱系的连接处，地势大致东低西高。特殊的地质结构造就了这里神奇秀美的自然风貌和丰富的自然资源。项目区地形地貌分为三类：高山草原区、高山森林区、丘陵低山区。高山草原区是地形的主体，山低谷宽，植被良好，沃野辽阔，是甘肃省主要的畜牧业生产基地之一。高山森林区边缘是主要农区，地处岷山山脉与西倾山南支，山奇水秀，森林茂密，不但有着多种贵金属矿藏，而且凭着独具魅力的风光使其成为旅游胜地。丘陵低山区除少部分沟谷深峡以外，大部分地区山峦起伏，沟浅谷宽，是发展饲养业和种植业的主要地区，也是中国西北闻名的药材基地。项目区建设地域地势平坦，适宜于项目建设。②地震根据国家地震局2001年版《中国地震动峰值加速度区划图》（GB18306-2001）（1:400万）及《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）附录A.0.25规定，本区50年超越概率为10%时的地震动峰值加速度为0.10g，相应的地震基本烈度为Ⅶ度，属第一组。（2）气候条件①气候特征：XX市大部分地区气候寒冷湿润，高原大陆性季风气候特征明显。自然灾害频繁，主要是霜冻、寒潮，强降温、大雪、冰雹和秋季洪涝等。②气温：冬季漫长，干燥多风，属高寒气候区，年平均地面气温11.5℃，年最低气温-28℃，年最高气温28℃，最大冻土深度1.47m。③降雨量：光热水基本匹配，光照充足，年均降水558.1mm，集中于七、八、九三个月，年最大降水量799.8mm，年最小降水量374mm。地表径流深200～350mm，年蒸发量1222mm。二、交通运输条件XX市因其特殊的地理位置，自古以来就是中原和西蜀与安多（甘、青、川藏区称谓）藏区连接的重要枢纽，历史上是藏汉交流、东进西出、南来北往的著名商贸集散地。据史料记载，远在春秋战国时期，XX就是古西羌首领无弋爰剑建立的羌族政权的北塞重镇，而无弋爰剑则因最早将农、牧业生产技术自秦地传入青藏高原东部而著称于世。中唐时期，西北游牧民族吐谷浑在北距XX仅80余公里的枹罕地区建都立国，并开辟打通了历史上著名的西连西域、西藏和印度，南接中原和蜀的“丝绸南路”，XX开始成为这条繁华商贸线上的重要贸易集散地之一而沿袭至今。境内国道213线贯穿全市并与省道徐合公路交错相连，各级乡村公路四通八达，贯穿于每乡各村。三、公用设施社会依托条件XX市近年来为提高综合服务能力，投入大量资金对城市基础设施进行了大范围的改造建设，现已初见成效，市区范围内已基本解决了通讯、电、水和煤气等供应紧张的问题。供电、通讯、给排水等城市基础设施的管线（道），均已沿路架（铺）设。城区供水扩建、路灯建设、当周草原生态旅游综合开发、城市电网改造、城市污水处理、城区集中供热、通信、城市公交、居民住宅楼，以及广场建设和城区路、街、巷两边绿化等一大批项目的相继建设和完成，使城市基础设施得到了极大的改善。市内通讯方便，程控电话已与全国联网，市区电话覆盖率达70％。互联网络已在市区内悄然兴起，水电供应充足。全市民族工业有较大的发展，已具备一定的规模和生产能力，城市建设和各项基础设施建设正在快速发展之中。四、防洪、防潮、排涝实施条件项目建设地附近有城市下水道，排水方便；项目区已纳入城市总体防洪、排涝实施规划。经现场勘察，建设场地可以满足施工需要；该场地水、电供应充足；附近有城市下水道，排水方便；场外是市区主要交通道路，运输方便，建设便利。

第五章建设方案规划与设计5.1总体规划原则一、生态安全原则重点保护可视度范围内原生生态环境，使之成为场地重要的生态景观资源与开放空间。充分挖掘、提练场地景观要素特征，提升场地整体形象。二、规模控制原则对场地的环境容量和用地规模进行双重控制，同时完善相应规模的配套基础设施和公共服务设施。三、因地制宜原则场地规划、项目布局、环境艺术设计均应满足因地制宜的原则，尊重用地条件和建设可行性。四、综合效益最大化原则寻求经济、社会与环境效益三者结合最优化的开发模式。5.2规划布局一、总体规划布局规划设计方案，详见规划总平面图二、道路分析布局项目区主干道路宽10米，区内道路呈环形路网，建有760.6平方米的地下停车场，满足消防和宾客停车的需要。酒店入口道路和电梯进行无障碍设计，满足残障和老年人的需要三、建设项目构成本项目建设内容由三个部分构成：①原有XXX大酒店室内外装修工程。原酒店为5层建筑，其建筑面积为5631.68m2；②原有XXX酒店南侧扩建南楼建筑与室内外装修工程。扩建南楼与原酒店形成内部连通的整体，5层建筑，一层为藏餐厅，二层为休闲会所，三～五层为酒店客房，增加客房24间，总建筑面积2617.28m2；③新建XXX大酒店北楼建筑与室内外装修工程。新建XXX大酒店北楼为16层建筑，层高为63.6米，框架结构，总建筑面积为20685.4平方米，大楼一～三层为酒店超市、餐饮、商务、休闲区，第四～十四层为酒店客房，第十五、十六层为职工宿舍。四、建筑结构及功能分区本工程采用钢筋砼框架剪力墙结构，防火设计建筑分类为一类；耐火等级为二级；按抗震烈度7度构造设防，设计耐久年限为70年，屋面防水等级Ⅱ级。新建南楼为原酒店扩建，扩建后1层增加藏餐厅，2层增加休闲会所，3～5层增加客房24间。新建北楼酒店为16层高层建筑，底层为架空层，主要为地下停车场、水、电及消防控制区；1～3层为餐饮、商务厅、足疗、健身、棋牌区；4～14层为客房区，设有中高档标准间和豪华套间，满足不同消费者的需求；15～16层职工宿舍。

XX州XXX大酒店北楼主要技术经济指标表序号结构布局建筑结构层高建筑面积客房套数功能1地下室框剪4.2m2250.4㎡设备间、锅炉房、洗衣间21层框剪4.2m1338.5㎡休息大厅、超市32层框剪4.2m1450㎡餐饮43层框剪4.2m1450㎡KTV、足疗、棋牌等54～14层框剪3.6m12689.6㎡222套标间、商务间、豪华商务间615～16层框剪3.6m1506.9㎡24间宿舍合计63.6m20685.4㎡222套五、XXXX酒店的设计标准本酒店设计标准：高档商务大酒店（1）前厅a.有与接待能力相适应的前厅。内装修美观别致。有与饭店规模、星级相适应的总服务台；b.总服务台各区段有中英文标志，接待人员24小时提供接待、问询、结帐和留言服务；c.提供一次性总帐单结帐服务（商品除外）；d.提供信用卡结算服务；e.提供饭店服务项目宣传品，客房价目表，所在地旅游交通图、所在地旅游景点介绍、主要交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊；f.24小时提供客房预订；g.有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私；h.设门卫应接员，16小时迎送客人；i.设专职行李员，有专用行李车，18小时为客人提供行李服务。有小件行李存放处；j.有管理人员24小时在岗值班；k.设大堂经理，18小时在岗服务；l.在非经营区设客人休息场所；m.提供代客预订和安排出租汽车服务；n.门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅，能为残疾人提供必要的服务。（2）客房a.至少有230间（套）可供出租的标准客房，80间（套）商务间及2套豪华商务间（套）可提供服务；b.有门窥镜和防盗装置，在显著位置张贴应急疏散图及相关说明；c.装修良好、美观，有软垫床、梳妆台或写字台、衣橱及衣架、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯及行李架等配套家具。室内满铺地毯、木地板或其他较高档材料。室内采用区域照明且目的物照明度良好；d.有卫生间，装有抽水恭桶、梳妆台（配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品）、浴缸或淋浴间。浴缸配有浴帘、淋浴喷头（另有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头）。采取有效的防滑措施。采用较高级建筑材料装修地面、墙面和天花，色调柔和，目的物照明度良好。有良好的排风系统或排风器，温湿度与客房适宜。有110/220V不间断电源插座。24小时供应冷、热水；e.有方便使用的电话机，可以直接拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途的电话，并配有使用说明；f.可以提供国际互联网接入服务，并有使用说明；g.有彩色电视机。播放频道不少于16个，画面和音质清晰，备有频道指示说明。播放内容应符合中国政府规定；h.具备有效的防噪音及隔音措施；i.有至少两种规格的电源插座，并提供插座转换器；j.有遮光窗帘；k.有单人间；l.有套房；m.有与本星级相适应的文具用品。有服务指南、价目表、住宿须知、所在地旅游景点介绍和旅游交通图。应客人要求提供相应的报刊；n.客房、卫生间每天全面整理1次，每日或应客人要求更换床单、被单及枕套，客用品和消耗品补充齐全；p.床上用棉织品（床单、枕心、枕套、棉被及被单等）及卫生间针织用品（浴衣、浴巾、毛巾等）材质良好、工艺讲究、柔软舒适；q.24小时提供冷热饮用水，免费提供茶叶或咖啡；r.70%客房有小冰箱，提供适量酒和饮料，备有饮用器具和价目单；s.客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务；t.提供留言和叫醒服务；u.提供衣装湿洗、干洗和熨烫服务；v.有送餐菜单和饮料单，18小时提供送餐服务，有可挂置门外的送餐牌；w.提供擦鞋服务。（3）餐厅及吧室a.有餐厅，提供早、中、晚餐服务；b.有宴会单间或小宴会厅，能提供宴会服务，有会议康乐设施设备，并提供相应服务；c.有酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供饮品服务的场所；d.餐具无破损，卫生、光洁；e.菜单及饮品单美观整洁，出菜率不低于90%。（4）厨房a.位置合理，紧邻餐厅；b.墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽，有吊顶；c.冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜间温度符合食品卫生标准，内有空气消毒设施；d.粗加工间与其它操作间隔离，各操作间温度适宜；e.有必要的冷藏、冷冻设施；f.洗碗间位置合理；g.有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭；h.厨房与餐厅之间，有起隔音、隔热和隔气味作用的进出分开、自动闭合的弹簧门；i.采取有效的消杀蚊绳、蟑螂等虫害措施。（5）公共区域a.提供回车线或停车场；b.4层（含4层）以上的建筑物有足够的客用电梯；c.有公用电话，并配备市内电话簿；d.有男女分设、间隔式公共卫生间；e.有小商店，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品；f.代售邮票、代发信件，办理传真、复印、打字、国际长途电话等服务；g.提供电脑出租服务。h.有应急供电设施和应急照明设施；i.走廊地面满铺地毯或其他较高档材料，墙面整洁、有装修，24小时光线充足，无障碍物。紧急出口标识清楚，位置合理。5.3市政设施规划一、给水工程（1）规划用水量计算规划区主要是公共服务类建筑，结合本项目控规的生活用水量标准及用水定额，计算用水量。公建用水量标准为10升/m2·日，酒店新增加建筑面积为23302.28平米，则公建高日用水量200m3/日；另有道路广场、绿地用地面积约0.5公顷，用水量标准为10m3/公顷·日，则高日用水量约5m3/日。综合以上两部分计算，规划区最高日用水量为205m3/日。（2）水源由XX市自来水公司供给。（3）管网根据用地规划沿道路布置给水干管，结合建筑布局布置给水支管。管网自由水压按满足六层楼水压要求考虑，即为28m。规划给水管线埋设位置敷设在道路非机动车道下。规划区消防水系统采用生活给水与消防水共用系统，给水管道每隔120米间距设置一个消火栓，每个消火栓保护半径不超过150米，设置消火栓的给水干管管径不应小于100mm。二、污水工程（1）排水体制规划区的排水体制为雨污分流制。（2）污水量计算规划区污水量主要是公建污水，规划污水排放系数取0.9，日变化系数取1.4，污水集中处理率100%，按照给水量的预测，规划区平均日污水量约为132m3/日。（3）雨水排放规划区各地块雨水可就近沿地势排入水系，道路不再规划雨水管线。雨水排入规划区水系后排入河道。三、供电工程（1）用电负荷预测结合项目建设总规模，采用单位面积负荷指标法对用电负荷进行预测，公共建筑负荷指标60W/m2，同时使用率为0.6；公共绿地及道路广场负荷指标1.5W/m2；经计算，规划区确定用电负荷为720KW。（2）电源配置规划区电源来自主城区110kV变电站，中压配电采取110kV变电站－10kV开闭所－10kV/0.4kV公用配电所配电方式，提高供电可靠性。规划区设置一座10kV开闭所，建筑面积约80～100平方米，可结合公共建筑设置。（3）线路敷设规划10kV线路及低压配电线路均采用地下敷设方式，沿主要街道非机动车下布置电力管线。电力线路均选用交联聚乙烯绝缘铜芯电力电缆。10kV线路、低压线路及控制线路在不同管孔内敷设，中间留出散热孔。四、电信工程（1）电话用户预测根据规划建设总规模，电话用户预测采用建筑面积电话装机指标配置，电话指标150部/万m2，则规划区电话用量为300部，实装率按0.8考虑，需电话交换容量240部。（2）电话交接设备在规划区以北设置一处模块局，规划区电信线路来自该模块局。同时设置ADSL设备，为用户提供宽带网接入。（3）电信线路敷设规划电信管线采用埋地敷设，电信干管采用6孔90～110mm的PVC塑料管，分支管为4孔。管线在分支、拐弯处及直线段超过100米的中间，设小号手孔井。管孔数满足电话光缆、数据通信、广播电视、其它通信以及备用线路的铺设需求，不同用途线路尽量分孔敷设。有线电视信号由主城区引入，传输介质采用光缆。规划区内设一台光接收机进行光电转换，并对输出电信号进行放大，经分配，分支网络传输至各出线口。五、环卫工程（1）垃圾收集垃圾采用袋装收集，收集后运送至垃圾收集点，再通过垃圾车运至主城区就近垃圾转运站。（2）环卫公共设施规划废物箱应美观、耐用、防雨、阻燃，设于道路两侧或公共设施、广场、停车场等的路口，公共场所按间隔50～100米设置，主路按100～200米设置。垃圾仍采用日产日清的处理方式。六、综合管线管线综合是以单项管线工程规划为依据，进行总体布置。平面布置上要减少管线间交叉次数，在道路断面的竖向布置要避免各管线冲突现象。各管线与道路中心线平行，严格依照管线之间、管线与建筑物之间的最小水平间距、垂直间距等有关规范埋设。给水、燃气、电信管道一般敷设在道路西、南侧非机动车道下；污水、电力管道一般敷设在道路东、北侧非机动车道下；各种管线由西向东或由南向北的布置次序是：电信、给水、燃气、污水、电力。管线综合冲突时处理原则如下：小管让大管；压力管让重力流管；可弯曲管线让不可弯曲管线；工程量小的让工程量大的；检修次数少、方便的让检修次数多、不方便的。为保证各类管线的敷设能满足设计规范要求，超出建筑物首层以外的地下室的覆土深度应控制不小于2米。

第六章节能节水和资源利用能源问题已经成为制约中国经济和社会发展的重要因素，要从战略和全局的高度做好节能工作，实现能源的可持续发展。合理利用能源是我国一项重要国策。因此，合理地，充分地利用能源资源，千方百计降低能源消耗是一项利国利民的重要任务。6.1设计依据《中华人民共和国节约能源法》（1998年1月1日执行）《评价企业合理用电技术导则》（GB/T3485-1998）《评价企业合理用热技术导则》（GB/T3486-1993）《评价企业合理用水技术导则》（GB-T7119-1993）《设备及管道保温技术导则》（GB4272-84）6.2建筑节能建筑节能是一项系统工程的优化过程，本项目严格执行《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）及《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》（JGJ26-95）拟采取节能措施和节能效果分析如下：（1）建筑总平面的布置和设计，宜利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风。XX市属于夏热冬冷地区，外窗（包括透明幕墙）宜设置外部遮阳，建筑每个朝向的窗（包括透明幕墙）墙面积比均不应大于0.70。（2）围护结构节能措施墙体、屋面、门窗均进行节能计算，采取相应措施，满足节能规范。节能保温措施：外墙饰面内采用保温隔热材料。外门窗可采用双层真空玻璃，建筑外门窗拟采用断桥铝合金。（3）特色建筑标准——所有建筑都应遵守《公共建筑节能设计规范》，遵从“低能耗、高舒适”原则。建筑必须考虑减少能源消耗的解决办法，保证能源、土地、水源和材料的安全，达到生态建筑标准。建筑需满足自然采光、通风要求，门窗必须具有很好的密闭性。配置适当的遮阳系统，防止西晒。安装现代低能耗冷却和加热系统，所有建筑都应减少建筑建成后的维护费用（人力和经济）。场地所需能源的10%来自可再生能源。降低毛建筑面积比率，增加净建筑面积。应建立中水处理系统，用于景观灌溉、减少水资源浪费。（4）应用新材料、新技术、新工艺以满足节能降耗的需要，结构与功能适应性——总结不同布局地块常年的通风特性，给出相应的解决方略。应用新材料、新技术、新工艺以满足节能降耗的需要，提高环境效益。鼓励采用新的结构形式，节约建设资源、降低建设成本、提高经济效益。引入“空中花园”利于建筑自然通风和采光，为建筑提供垂直景观、丰富其立面效果。6.3供电系统节能（1）配电设计科学，降低线路损耗，选用节能设备、照明灯具，减少耗电。（2）建筑物设计应尽量满足通风、采光要求，合理配置设备和室外路灯灯具的数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装机容量。（3）功率因素补偿采用低压电容自动补偿装置，使功率因素负荷变化而自动补偿到0.9以上。6.4供水系统节能采用节水措施，加强对自来水管网的管理，采用先进节能的感应式出水阀及节水型设备。并加强用水管理，拟采用节水器具，高效利用城市水资源，提高科学用水、合理用水水平。

第七章环境影响分析与保护7.1环境保护的重要性为了保护人类赖以生存的环境，实施可持续发展战略，历年来我国相继制定了一系列法律法规，不仅为进行环境影响评价，也为环境保护方案设计提供了政策依据。本工程将根据国家颁布的有关环保法规及地方政府发布的环境保护管理暂行条例等文件精神，结合项目建设“三同时”的原则，在建设和营运过程中必须对“三废”进行治理，使各项指标均达到国家环保法规要求。7.2环境保护标准（1）（2）国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（87）国环字第002号文件《建设项目环境保护设计规定》（3）《环境空气质量标准》（GB3095－1996）（4）《地表水环境质量标准》（GB3838—2002）（5）《城市区域环境噪声质量标准》（GB3096—93）（6）《污水综合排放标准》（GB8978—96）7.3项目主要污染源和污染物分析一、主要污染源本项目产生的主要污染源为建设过程的建筑垃圾和项目完成后的少量生活废水。二、预计排放情况（1）施工期施工期间主要是建设过程中产生的废水、固体废弃物、施工扬尘以及设备产生的噪声污染。（2）运营期运营期间主要是一些工作生活中的废水、固体废弃物的污染。7.4建设项目的环境影响7.5环保措施的评述及其技术经济论证一、施工期环境质量保护措施（1）大气环境①在土地平整、开挖、取、弃土以及建筑材料装卸运输易飞散物料时，要采取防风遮挡措施，必要时加盖蓬布。②在工程建设过程中必要的扬尘防治措施，物料搅拌点应选在下风向300m内无居民处.③配备洒水设备定量洒水,防止扬尘污染.④项目建设要控制施工人员数量,施工单位生活服务设施应使用液化气、电力等清洁能源，尽可能减少使用燃煤。（2）水环境①执行国家《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；②有效地利用水资源，制定污水处理措施，坚决杜绝乱排乱放污水。禁止利用渗坑、渗井、裂隙排放、倾倒污水；③禁止向水体排放生活垃圾、废渣、废油、酸碱液及其它有毒废液；禁止在水体中清洗装过油类或其它有毒污染物的容器；禁止向水体排放或倾倒任何超标的放射性废渣和废水。④对所有污水、垃圾、应进行集中定期进行处理，污水应经过处理符合排放标准后才能排放，垃圾、污水的处理标准必须符合环境保护的要求，就其处理方式和地点，应接受当地环保部门的指导。（3）声环境①施工机械为高强度非稳态声源，操作和施工人员应安排轮流休息，减少连续接触声源时间。②连输车辆应禁鸣嗽叭。③尽量选用低噪声施工设备，高噪声设备夜间（22.00～6.00）停止施工，减轻施工噪声对周边居民及野生动物的影响。二、固体废物（1）建设施工期间按照施工计划进行。工程完成后，不能残留废弃建筑材料，建设单位应要求施工单位规划运输，加强管理，这些建筑垃圾应尽量分类后回收利用，对有利用价值的废弃物应该循环利用，对无利用价值的废弃物应送至建筑垃圾填埋场，而不能随意丢弃倾倒，以减少对周围环境的影响。（2）设置临时垃圾贮存设施，防止流失，并定期把垃圾送到指定垃圾场；（3）禁止将含有毒成分的废碴随意倾倒或直接掩埋。三、生态环境影响的保护与恢复措施施工期生态环境影响的保护与恢复措施为：（1）尽可能减小对水体和植被的破坏，注意保护水体、植被，防止泥沙流入水体，同时要减少工程临时占地对植被的破坏，（2）合理安排施工活动时间。在排施工时注意施工作业等产生高噪声的活动，尽量避开夜间施工（3）施工期间在修建必不可少的建筑物时，要精心选点，以减少与环境的不和谐感；在进行排水、电力、通信管线施工时，采用埋地敷设（埋深≥0.5m）.（4）施工完成后,要实施植被恢复工程、绿化补缺工程建设，对生态环境遭破坏地段，要进行全面恢复，恢复原有生态平衡和自然环境，恢复景区的整体景观效果。四、景观保护措施针对项目区环境现状，特提出以下景观保护措施：（1）工程建设力求做到与自然相协调，对工程施工破坏的地形及施工临时占地进行人工修复，并对用地布局进行规划，力求项目与风景资源背景之间景观相融性评价分级达到景观指标要求。（2）工程施工结束后，对征地范围内造成的植被破坏尽快采取必要的恢复及补救措施，并注意林相和谐，对于施工区域，破坏什么植被就补救什么植被。五、水土流失防护措施拟建项目水土流失防治责任范围为建设项目全部范围。水土流失防治责任范围包括工程直接影响和间接影响区，直接影响区为项目直接征用并进行开发建设的范围；间接影响区为直接影响区外的范围。水土流失防治的主要时段为施工期。工程建设中除场地建设、建筑物基础等必要的开挖外，严禁其它类型的开挖行为和越界开挖。施工所需土石料除自身的挖方回用外，不足部分应购买商品土石料，严禁就近开挖取土采石。工程设计要做好土石方平衡，制订详细的弃渣回用方案。施工过程中要合理安排进度和工期，避免开挖后作业面长期闲置产生水土流失，施工临时弃渣要运至地势平坦处堆放，并尽快回填，减少准积的时间。道路和临时弃渣场应设置排水沟和沉淀池，在雨天必须弃渣堆覆盖土工布以减少土流失。（1）工程护坡措施：建成后的路基边坡及涵边坡容易成为水土流失源。应采取工程措施如水泥坡、沙灰坡面等，以防止水土流失。（2）完善排水设施：根据路基地势的不同情况及路基排水需要设置涵洞或导排水沟渠，以起到消能防冲的作用，使水流自然流至沟渠或其它排水设施内，并根据排水河河道情况适当增加排水设施。（3）绿化管护措施：绿化苗木种植初期，应注重水肥管理，保证成活率在90%以上，对死亡的苗木要及时补栽，以维持绿化体系的完整性，成活后应对沿线防护林带和路基边坡进行定期的管理维护，并根据实际情况不断改进，加以巩固、完善、提高其防护能力，防止土壤受到侵蚀。六、运营期（1）废水治理项目运营期间主要是一些生活污水，设置雨污分流排水系统，这样生活污水直接排入市政管网，对周边环境不会造成影响，只需进行简单的处理，达标后排入市政管网。对其污水处理处理应按《科学实验建筑设计规范》JGJ91-93及相关标准执行。凡含有毒和有害物质的污水，均应进行必要的处理，符合国家排放标准后，方可排入城市污水管网。（2）废气治理本项目基本无废气排出。（3）生活废弃物治理固体废弃物采取垃圾分类存放集中收集，统一由环卫部门清运作无害化处理。因此项目固体废弃物对周围环境不会造成不良影响。（4）绿化绿化在生态建设中具有极其重要的作用，不仅可以改善当地微小气候，而且具有较好的调温、调湿、吸尘、降噪及净化空气等功能，在减轻噪声污染、美化环境方面具有特殊意义。建设项目除车道及地面局部停车外，建筑周围空地均合理地布置绿化面、点，树木及草坪绿化等，美化园区环境。（5）照明与噪音控制应避免光污染的产生，加强夜间中心区照明，重点突出地表建筑的照明，接待区附近的建筑应控制性安装夜间照明系统。七、技术经济论证对本项目拟采取的施工期和营运期环境保护对策措施进行技术经济论证的结果表明：本项目环境保护措施选择适当，能够产生较好的效果。7.6环境影响评价结论和建议施工期和运营期的环境经综合治理以后，都将达到国家标准，不会对周围环境造成污染。

第八章安全与消防8.1设计依据（1）《中华人民共和国消防法》（1998年9月1日施行）；（2）《建筑设计防火规范》（GBJ16-2003）；（3）《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140-1997）。8.2设计范围本工程消防设计范围主要为室内外消防系统。8.3消防设计（1）建筑消防措施①根据不同功能合理布局，建筑之间留有足够的防火间距和可供消防人员进行操作的室外空间及消防通道；各建筑出入口处，有足够的人员集散场，并与道路联系。②结合总平面布局，拟建道路互相连通，形成环路，并考虑适当的转弯半径，使消防车来往通畅、便捷，顺利到达各建筑物，满足消防要求。③按照国家防火规范，划分若干防火防烟区域，在每一防火区域内设置不少于两个疏散口，保证消防人员快速到达火灾区域。④室内装修采用不燃或难燃材料，对于钢结构构件和木构件应采取有效的防火处理措施，达到相应的耐火极限。（2）在酒店设置火灾自动报警系统。（3）消防给水系统①消火栓灭火系统：消火柱灭火系统给水方式由城市给水管引入主水管供水，经消火栓管网至各层消火栓箱，在建筑内形成环状管网。按同层相邻两个消火栓的密集水柱能同时到达被保护范围内任何部位的原则全面布置消火栓。②干式灭火系统按每200㎡配备一具干式手提灭火器，置于各消火栓箱内。③消防电气系统包括火灾自动报警、事故广播、送排烟控制、电源控制、计算机管理等。全系统消防联动信号由中央控制台控制。

第九章项目实施进度安排9.1实施进度安排根据项目建设方案并提出项目建设工期和实施进度方案，以便科学组织实施过程中各阶段的工作，确保项目按期建成，发挥应有的投资效益。本项目在施工过程中提倡“科学管理、合理安排、文明施工”的原则，严格履行建设工程合同，合理安排工序，组织好均衡的连续施工，本着对工程、质量、成本和安全进行科学的监督、检查和控制，力求达到“高质量、高工效、低成本”的目标，使工程早日竣工并交付使用。本项目进度计划安排如下：建设项目工程进度表项目实施计划表序号项目进度项目内容2011年2012年5678910111212341前期准备工作2工程招标3土建工程4安装工程5其他6竣工验收9.2工程招投标依照国家发展计划委员会2000年第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，本项目建设可进行招投标。根据《中华人民招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式投资估算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√设计√√√建筑工程√√√监理√√√设备√√√主要原材料√√√其他

第十章项目经营管理方案10.1运营体制的建立新公司的成立和组织机构：新公司将按照《公司法》要求建立组织机构，董事会作为最高权力机构，决定公司的经营重要事项；董事长代表董事会执行常务经营决策事项，总经理负责公司经营目标的实现和运营管理工作，公司组织机构之下设有市场开发部、客房管理部、餐饮服务部、物业管理部、品控部、财务部、行政人力资源部等重要部门组成。组织机构图如下董事长总经理董事长总经理副总经理客房管理部市场开发部财务部餐饮服务部物业管理部行政部人力资源副总经理综合管理部品控部10.2项目盈利模式主要有以下几种盈利模式：餐饮收入住宿收入娱乐旅游收入会议会展收入特色商品收入10.3酒店服务设施策划（1）酒店住宿设施根据项目总体开发定位，接待设施需满足至少三个层面的宾客需求：第一类为满足高端消费者的需求；第二类为满足商务人士的需求；第三类为满足都市中等大众性消费的需求。（2）餐饮设施：服务于高端商务宾客的餐饮设施更重于安全性考虑，要突出高品味、高档次的用餐环境。（3）购物设施：酒店配套有小规模的购物设施，以满足宾客日常生活所用，以销售XX市特色的工艺品、生活用品、食品等为主。第十一章项目投资估算11.1投资估算依据（1）建筑工程部分A．XXXXX大酒店北楼为新建16层框架剪力墙结构五星级宾馆，其建筑面积为20658平方米，总投资14497.75万元，其中建筑安装工程费为12876.67万元，工程建设其他费用为854.52万元，工程预备费为686.56万元。B．XXXXX大酒店中楼为原有5层酒店，建筑面积为5631.68万元，现进行装修，装修标准为五星级，装修投资估算为3161.72万元。C．XXXXX大酒店南楼为新建5层框架结构，建成后将与中楼相接，形成整体，其建筑面积为2617.28平方米，总投资18752.22万元，其中建筑安装工程费为1621.4万元，工程建设其他费用为116.9万元，工程预备费为86.92万元。以上总投资为19534.68万元。以上建筑物、构筑物均参照当地相应建筑工程造价估算建筑工程投资，详见投资估算表。（2）其他工程费用部分建设项目“其他费用”包括建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费、可研报告编制费、招标代理服务费、施工图审交费、工程预算费、工程保险费、工程预备费。建设单位管理费，依据财建[2002]394号文进行估算，并结合项目实际情况考虑；工程监理费，国家发改委、建设部发价格[2007]670进行估算；勘察设计费，依据计价格[2002]10号进行估算，并结合项目实际情况考虑；招标代理服务费，按甘建建【2003】1号，并结合项目实际情况考虑；工程保险费，按各项费用之和的0.25%考虑；编制工程量清单及预算控制价、全过程造价控制、结算审计结合项目实际情况考虑。（3）预备费预备费按工程费用和其他费用之和的5%估算。11.2项目总投资本工程项目总投资为19534.68万元（其中建筑安装工程投资17313.91万元，工程建设其他投资1166.74万元，工程预备费924.03万元），无建设期利息及流动资金。项目投资估算表详见附表。11.3资金筹措建设资金来源：项目所需投资19534.68万元，全部由建设单位申请国家无息贷款。11.4投资使用计划项目建设期1年，全部投资均在1年内按照实施进度计划投入使用。

第十二章财务评价及风险分析12.1财务评价（1）费用与效益估算依据①《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）②《中华人民共和国公司法》及其实施条例③《中华人民共和国营业税法》及其实施细则④《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例⑤《企业会计准则》、《企业会计制度》及有关财务规定⑥（2）费用与效益估算数据选取①项目计算期：项目计算期定为16年，其中建设期1年，经营期15年。②项目用以测算财务效益的总资金估算为19534.68万元。（3）财务基准收益率的设定：目前全国社会财务基准收益率为12%，参照国家行业主管部门发布本行业融资前税前财务基准收益率为12%，因此本项目的财务基准收益率确定为12%。（3）主要税率的选取：根据《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国房产税暂行条例》及有关税法规定，本项目所得税率为25%、营业税率5%、城建税率为7%，教育附加费率3%。12.2经营成本和总成本费用估算根据现行财务制度规定，企业的总成本按营业成本及管理费用、财务费用、制造费用等期间费用计算。为便于本项目的财务测算及评价，本报告依据《投资项目可行性研究指南》及《投资项目经济咨询评估指南》的方法，将上述费用中的相同各项费用归并后，本项目总成本费用按直接成本、工资及福利、折旧费、摊销费、修理费、财务费用及其他费用等成本要素进行测算。总成本费用估算表详见附表：总成本费用估算表。（1）直接成本项目一期的直接成本包括餐饮直接成本、住宿直接成本、商铺租赁直接成本、娱乐项目直接成本、会务会展直接成本、旅游商品直接成本、能源成本。据目前省内同类旅游景区的成本统计数据显示，餐饮业务的平均直接成本分别为其营业收入的60%；客房业务、娱乐业务、会务会展业务的平均直接成本分别均为其营业收入的50%估算；（2）工资及福利项目一期劳动定员80人，工资按人均年收入1.44万元测算，福利费按工资的14%提取，预计年均工资及福利费为131万元。详见附表：工资及福利费估算表。（3）固定资产折旧费根据国家有关规定，固定资产折旧按平均年限法，建筑物折旧年限15年，年折旧率6.5%。折旧费从项目经营期第一年开始计提。（4）摊销费用本项目固定资产投资中的项目递延资产主要为：建设单位管理费、勘察、设计费、工程监理费、招标代理服务费等，按国家有关规定，递延资产应在项目运营后10年内等额摊销。详见附表：递延资产摊销表。（5）修理费修理费按固定资产原值扣除建设期利息后按0.5%计算。（6）其他费用其他费用包括除工资及福利费，固定资产折旧，修理费、摊销费、市场推广费用、物业营运及保养费用、劳动保护费、招待费等。（7）总成本费用本项目在摊销完递延资产后年均总成本费用为2735.85万元，见附表：总成本费用估算表。总成本构成：根据财务分析和可行性研究的需要，总成本费用按其性态可划分为固定成本及变动成本；按项目评价则采用经营成本。①固定成本固定成本是指在一定的经营规模限度内，不随住宿客流量等其他因素的变化而变化的费用。具体包括工资及福利费、折旧费、修理费、摊销费、财务费用、部分直接成本等。②变动成本变动成本是指随住宿客流量因素的变化而变化的费用，包括部分直接成本等。③经营成本按项目评价原则，经营成本是从经济分析角度，将其从总成本费用分离出来的一部分成本，其计算表达式为：经营成本＝总成本费用－折旧费－摊销费－财务费用。预计本项目年均经营成本为1461.99万元，见附表：总成本费用估算表。12.3营业收入、税金测算项目建成后的营业内容较多，主要为：餐饮收入、住宿收入、娱乐项目收入、会务会展收入、商品销售收入。（1）餐饮收入项目建成后平均每年可接待15万人就餐，参照XX市同类高档酒店餐饮收费标准，平均收费标准暂定位在120元/位。按上述的收费标准、就餐人数计，预计年餐饮收入合计为1800万元。（2）住宿收入参照XX市同类酒店收费标准，年营业天数按360天测算，预计年均出租率70%～80%。（客房）住宿年均收入预测明细表单位：万元序号房间类型房价（元/套）入住人数单位（套）天数出租率收入小计（万元）备注1标准间3002人/间14036580%1226.4北楼2商务间6002人/间8036580%1401.63豪华商务间10002人/间236570%51.14标准间3002人/间6636580%578.16中楼、南楼5商务间6002人/间2436580%420.48合计3123677.74（3）娱乐收入娱乐旅游收入主要分为棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、KTV、咖啡厅等收入。收入测算详见下表：娱乐项目年均收入预测明细表序号项目单价数量时间出租率收入小计（万元）单价单位数量单位时间单位1KTV（北楼）200元/天11个360天90%71.282KTV（中、南楼）200元/天13个360天90%84.243演艺大厅、商务中心、洗浴中心、酒吧、棋牌厅等收入500合计=SUM(ABOVE)655.52（4）会务收入项目建成后，将形成大、中、小型会议室。收费标准将参照同类级别会务收费标准计算。详见下表：会务会展年均收入预测明细表序号会议室类型个数（个）出租价格（元/天）年可出租天数（天）出租率（%）收入（万元）1会议厅（60人/厅）250036070%25.2会展收入=SUM(ABOVE)25.2（5）旅游商品销售收入项目一期建成后平均每年可接待15万游客，参照XX州同类景点旅游商品销售收入水平，平均标准暂定位在100元/人。（6）营业收入测算根据上述计算，预计项目建成后年均营业收入约为7658.46万元，详见附表：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表。（7）营业税金及附加测算根据费用与效益估算数据选取中的各种税率取费依据：本项目年均应缴营业税约为382.92万元；年均应缴城市维护建设税77.89万元、年均应缴教育费附加33.38万元。见附表：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表。12.4利润测算从损益测算可以看出，本项目年均营业收入为7658.46万元，年均营业税金及附加为538.71万元，年均总成费用为2735.85万元，年均利润总额为4383.90万元。各年实现利润按25%交纳所得税，年均所得税后利润为1095.97万元。12.5财务效益评价按《建设项目经济评价方法与参数》（2006年第三版）中相关行业财务基准折现率取值，根据“损益表”、“投资估算表”、“项目投资现金流量表”、“资本金现金流量表”计算出本项目的各项财务评价指标如下表所示：项目财务评价指标表经济效益数据与指标单位数值备注项目税前财务内部收益率%27.95%项目税前财务净现值万元16064.39ic＝12%项目税前静态投资回收期年4.48年项目税后财务内部收益率%24.14%项目税后财务净现值万元9526.53ic＝8%项目税后静态投资回收期年5.32年总投资利润率万元22.68%12.6盈亏平衡分析按项目经营期第3年的数据，以经营能力利用率表示的盈亏平衡点为：盈亏平衡点＝2025.85／（7658.46－710.00）×100%＝27%；计算表明，项目正常生产年份的经营能力利用率达27%，可不亏不盈，项目抗风险能力较强。12.7风险因素分析（1）市场风险①可能出现的市场风险客源市场受消费心理和消费欲望等影响，任何一个因素的改变都可能影响到客源数量和结构的变化，从而影响到酒店业的发展。这些影响因素中，消费者收入变化所带来的风险是全行业共同面临的风险，属系统风险。②市场风险的应对措施系统风险属于全行业共同面临的风险，市场竞争十分激烈，同质产品可能会分流相当一部分客源。为尽量避免市场风险的出现，应着力加快项目建设进度，加大宣传促销力度，提高市场竞争力和占有率，促使客源稳步增长，并不断研究市场变化，根据旅游者的消费要求推陈出新，调整和优化产品结构，实施精品名牌战略，形成“唯我独有，经久不衰”的特色饮食文化，从而降低市场风险。（2）生态维护及项目建设风险本项目生态系统完整，自然景观优美。①生态环境保护风险项目建设会造成景区内局部景观变化，建筑风格设计不当会产生与自然环境不协调，建筑垃圾处理不当会产生生态环境污染等问题，都应引起项目建设单位高度重视，并按各项环保控制措施贯彻落实，严格实行“谁开发、谁保护、谁建设、谁负责”的制度，坚决避免“建设性破坏和破坏性建设”现象发生。②建设过程中的风险项目投资较大，建设内容多，周期短，环保要求高，技术设计涉及多个专业和不同技术标准，牵涉多个行业、部门和单位。因此，要成立项目开发建设领导小组，选调相关技术、管理人员成立筹建办公室，严格实行工程招标投标制和工程监理制，推行现代科学工程建设管理，加大配套资金落实力度和各项建设协调管理力度，确保工程进度和工程质量。③环保和建设风险的应对措施针对环境保护和生态系统建设中可能出现的各种风险，只要项目建设单位严格按项目建设设计规划要求进行，同时按本报告中所提出的各种环保措施来操作，完全可以避免出现上述风险；建设过程中的技术风险和成本控制风险只要建立和健全领导机构、组织体制和各项规章制度，引入现代工程管理技术，加强系统管理，也是完全可以避免的。（3）政策风险国家宏观政策以及甘肃省有关规定对本项目的影响较大，主要集中在：①影响资金来源从目前社会经济发展的环境来看，酒店业已经成为势在必行的产业，无论从消费需求，还是国家旅游开发政策与消费导向，酒店业发展都具备了宏观政策条件，未来一定阶段内，国家政策对旅游、酒店开发投资的影响主要是积极层面的。②影响居民收入与消费方式从目前国家政策来看，进一步提高居民的收入水平，提倡积极而健康的消费，是国家的既定方针。从经济发展阶段看，发展水平越高的阶段，对酒店产品的需求也越丰富，这些都将对本项目开发产生积极的影响。（4）经营管理风险项目实施后要时刻注意分析客源市场的需求变化趋势，按客源的结构性变化和功能转型及时改造产品组合，创新服务。只有项目运营的经营管理水平不断提高，项目的社会、生态和经济效益才能充分发挥，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。