房地产开发有限公司地产项目可行性策划书

第一章项目申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况单位名称：河北XXXXX房地产开发有限公司法人代表：XXXXX企业类型：有限责任公司企业地址：注册资金：壹仟万元整成立日期：2013年4月23日经营范围：房地产开发与经营；物业服务。1.2项目概况1.2.1项目名称XXXXX项目1.2.2项目建设背景及必要性项目建设背景XXXXX是“控燕京南门、扼冀晋咽喉、连齐鲁中原”的华北重镇，是河北省会与第一大城市，中国华北地区第三大城市，京津冀第三极城市，首都南大门，是国家发改委批准首批试点建设的智慧城市，中国北方重要物流中心。XXXXX市2008年到2010年实施了三年大变样工程，迎来了城市发展的黄金时期。2008年至2011年，XXXXX全市共拆除各类建筑2210万平方米，整治居住小区177个，整治小街巷454条，新建城市道路300余公里，新增绿化面积1597万平方米，干涸40年的滹沱河又见碧波，城市的环境发生质变。三年基本建成城市布局进一步优化、城市功能趋向合理、配套设施基本齐全、城市品位明显提高、山水特色初步凸显、生态环境持续好转的现代化生态型区域性中心城市。随着城市经济与规模持续发展，XXXXX的产业支持与生活服务设施还有待完善。目前，XXXXX借由交通契机迅速发展为现代化的大城市，城市总体空间结构，由单中心、高集聚向“一河两岸三组团”的城市发展新格局转变。综合以上情况，河北XXXXX房地产开发有限公司准确把握潜在市场需求，设计出独特的产品供应，拟在高新区建设本项目，以满足村集体经济发展、满足村民城镇化转型、满足地产住宅项目开发和区域产业发展及空白的服务城市服务型经济发展的需要。项目建设必要性（1）符合国家产业政策本项目的建设符合国家产业政策，属于《产业结构调整指导目录（2011年本）》（修正）中第一类鼓励类项目：“三十七、其他服务业，4、城乡社区基础服务设施及综合服务网点建设，8、开发区、产业集聚区配套公共服务平台建设与服务”。（2）是XXXXX城市建设的需要《XXXXX城市总体规划2011-2020》中指出“2657平方公里的城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理，加强城中村和城乡结合部整治和改造”；城市建设的近期实施策略：“打造新城：新城建设是实现城市结构调整、完善省会功能的战略选择，创新发展建设模式，以一大批大型公共设施项目集聚效应为带动，举全市之力将滨河新区打造为低碳、生态、智慧新城，创新动力之城、宜居活力之城和滨水魅力之城”；远景发展：“实施“北跨、南优、西控、东延”发展战略，按照“一城三区三组团”的城市发展框架，远景都市区城镇人口规模达到600万，中心城区（含正定）达到500万，形成“双核、双轴、双带”的城市空间布局结构”。《XXXXX市服务业发展“十二五”规划》指出XXXXX将形成以现代物流、现代商贸、金融、房地产为支柱，文化创意、商务服务、信息服务为先导的产业发展体系，未来以现代服务业为核心，以生产性服务业为重点，以生活性服务业为基础。本项目通过城中村与城乡结合部改造，建设集聚商务、居住等服务功能为一体的建筑群，符合《XXXXX城市总体规划2011-2020》和《XXXXX市服务业发展“十二五”规划》的相关要求。本项目所在地位于城市生产服务发展轴线的枢纽位置，将为城市东侧工业提供发展助力。从XXXXX和高新区的整体定位来看：该区域的功能转型、产业选择和升级与城市化过程密切相关。本项目的建设对于增强XXXXX的城市核心竞争力，构筑起XXXXX东部城区崭新名片，更成为XXXXX市域内投资、融资、生活的首选新领地。（3）是建设智慧城市的需要XXXXX是国家首批智慧城市，城市智能化、信息化的进程已展开，重点推进医疗卫生、旅游业、教育业、交通物流、金融保险等重点行业的信息化。本项目建成后将成为XXXXX智慧城市建设的示范区域。1.2.3项目选址及用地高新区，黄河大道北侧（原启迪用地），XXXXX西侧，汾河道南侧。项目所在地地理位置优越，交通便利，地理位置见附图1。本项目规划用地面积47.698亩，用地性质为城市建设用地。1.2.4项目建设规模及内容本项目总规划占地面积47.698亩，规划建筑面积122429.06m2（其中地上总建筑面积为100657m2，地下建筑面积为21772.06m2），主要建设办公楼1栋、商务楼表1.2-1主要建设内容一览表序号建筑物名称层数（F）单元数（个）建筑面积（m2）户数（户）12#住宅楼12214109.669623#住宅楼30215885.5512034#住宅楼30222802.883004商务楼7389.445办公楼44003.396地下建筑18238.14总建筑面积=SUM(ABOVE)122429.06本项目建设内容及土地利用指标情况见表1.2-2、表1.2-3。表1.2-2项目商务办公建设内容及土地利用指标情况一览表项目名称单位面积商业规划用地m211420.630总建筑面积m262551.35地上总建筑面积m251392.83其中商务建筑面积m27389.44办公建筑面积m244003.39地下总建筑面积m211158.52建筑占地面积m24415.96建筑密度38.67％容积率4.50绿化率25.60％停车位地上个50地下个450表1.2-3住宅建设内容及土地利用指标情况一览表项目名称单位面积规划用地m217969.269总建筑面积m259877.71地上总建筑面积m249264.17其中2#m213029.663#m214859.964#m221374.55地下总建筑面积m210613.54其中2#m210803#m21025.594#m21428.33地下车库m27079.62建筑占地面积m22293.63建筑密度12.76％容积率2.74绿化率38％停车位地上个50（10％计算）地下个450（双层计算）停车率0.961.2.5工程设计项目以建设区域标识性建筑，充分展示XXXXX特色风貌。同时设计立足现实，远瞻未来，强调环境与建筑，单体与群体，空间与实体的整合；并注重环境、建筑群体与城市整体风貌的协调。整个规划区域建筑设计呈现出功能齐全、整体协调、空间利用合理，具有实用性，符合国家安全、环保、节能、消防等规范要求。（1）街道空间设计原则通过对街道断面、沿街建筑、地面铺设、植物配置、街道设施等街道空间构成要素诸方面的控制指引，创造一个生气勃勃、令人流连忘返的街道环境和舒适的商务办公、生活居住氛围。（2）开放空间设计原则通过对广场、公园、道路等公共开放空间的设计指引，综合考虑人的活动需求和视觉景观效果，对人的活动进行积极的引导，创造一个绿色生态、富有活力的城市公共环境。（3）建筑设计原则从建筑的尺度、形式、材料、色彩、交通等设计要素着手，对这一地区的建筑进行控制指引，以保证建筑群体空间形态的整体协调。使整个空间轮廓富于活跃的节奏感和秩序性。（4）广告标识与照明设计原则对各种室外广告物、标识的布局和设计规定相应的准则。确定道路、人行道、广场、公园、建筑等不同对象的照明设计准则，以形成有特色的夜间城市形象。项目方案规划设计严格执行国家法律法规和地方性规定，根据河北XXXXX市城乡规划局给出的规划设计条件进行组织，并已得到其批准。《中华人民共和国城市规划法》；《城市规划编制办法》及有关技术规范；《城市用地分类与规划建设用地标准》；《工程设计标准强制条文房屋建筑部分》；《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；《建筑设计防火规范》（GB50016-2012）；《XXXXX城市总体规划（2011-2020）》。按照土地区块划分情况，根据规划部门给定的规划要点要求，本项目商务办公建筑容积率为4.50，住宅建筑容积率为2.74，采光和消防满足设计规范要求。通过日照分析，建筑物合理退让距离，不影响周边建筑采光。本项目总体布局强调功能多元化：强调土地混合和使用弹性，各个功能区保持各自鲜明的特色，又彼此之间相互支持配合，达到形式与功能的的高度整合。本项目的商务楼、办公楼等各建筑物的功能齐全、完善、使用方便、安全可靠、经济合理，建筑造型简洁、大方、明快、与周围其它建筑物及环境相协调。主建筑物造形简洁明快，立面采用复合外立面形象结合化的处理方式，让多种颜色及材料与文化形态相互感染，体现行业特征；整体建筑平面明朗开阔。建筑及周边环境融为一体，体现其现代建筑物的美观大方。平面本项目根据采光、通风良好，室内布置合理、方便、舒适的原则进行平面设计，以充分发挥各个部位的使用功能。在设计时注意建筑物的改进和新材料、新技术的采用，注意与周围环境的协调发展。该项目的经典设计使空间布置更加合理，延长了采光时间，创造了更加自然和谐的经营环境。1.2.5本项目的建筑立面设计情况如下：（1）建筑形体控制将以建筑后退地块的距离和建筑物位置控制规定为依据，形成丰富有序的建筑形体空间轮廓和独特的风貌，使人们能够产生强烈的场所感和空间印象。（2）通过对街墙立面的控制，使人们对近人尺度的城市空间从视觉上感受连续的空间秩序，增强场所印象。（3）对高层街墙的立面上方的建筑部位，即建筑从街墙立面顶部至最高使用楼层的部位，采取随建筑高度的变化对建筑体积的变化进行控制和对楼顶部形式进行控制，实现节奏活泼、个性鲜明、起伏有序的天际轮廓。（4）在建筑材料的选择上，以淡雅的暖灰色调为基调，如银色、蓝色、淡黄色、白色、米色等颜色，避免大面积使用鲜艳或灰暗的颜色；在窗户选择上，设计采用多种形式的窗户，从视觉上造成一种鲜艳感和立体感。（5）沿街立面室外环境、夜景等同步设计。立面构成的所有元素中没有一件纯装饰构件，所有的外表均源于室内功能空间的自然流露。总之，本项目建筑色彩鲜艳、明快，建筑立面新颖、现代，极具地域特色，将成为XXXXX市里程碑建筑。自由活泼，时尚现代，个性鲜明，富有特色，既表现建筑的淡雅气质，又烘托出良好的商务、办公、居住等氛围，彰显现代气息。1.2.51、建筑内容本项目总规划占地面积47.698亩，规划建筑面积122429.06m2（其中地上总建筑面积为100657m2，地下建筑面积为2、装修设计（1）总平面用材道路：采用沥青混凝土路面。人行道：采用磨光及毛面结合花岗岩铺地形式，结合花台、绿地布置。地面露天停车场：采用植草砖铺地。（2）墙体及门窗用材结构外墙采用200厚加气混凝土+50厚挤塑聚苯板。外窗采用隔热金属型材+高透型LOW-E中空玻璃。所有内墙采用200厚陶粒混凝土砌块，大空间内隔墙采用轻质隔断。建筑物外门采用金属门板，采取厚玻璃棉板或厚岩板为保温隔音材料。（3）屋面用材Ⅰ级防水，屋面采用120厚钢筋混凝土屋面+70厚挤塑聚苯板。（4）停车位每个停车位为2.5~3.0×5~6米，画出黄色标志线；为增加停车场柱面的醒目性采用黄、白相间斜纹斑马线。3、交通组织本项目区域内路网布置按照“通而不畅，顺而不穿”的原则布置，可达性强。道路规划延续上位路网，综合考虑开敞空间与景观要求，增加支路网密度。区域内步行交通网络遵循与人流的聚集对应，充分考虑换乘系统、购物、交往、娱乐、餐饮、聚会等人群活动密集场所的步行需求。结构1、结构设计依据《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001)《建筑结构荷载规范》(GB50009-2012)《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2011)《混凝土结构设计规范》(GB50010-2011)《建筑抗震设计规范》(GB50011-2010)2、本项目建筑结构设计本项目方案结构设计高层建筑部分采用钢筋混凝土框架剪力墙结构，低层建筑物采用框架或砖混结构。基础对应采用筏板基础+桩基和条形基础。抗震设防烈度为7度，结构安全等级二级，设计地震分组为第二组。1.2.5为美观需要，各种工程管线入地敷设，水表、热表、天然气表、电表等出户设置，分户计量。1、给排水系统设计依据《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2010）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）《建筑设计防火规范》（GB50016-2012）国家相关规范及甲方提供的本工程的市政资料。2、给水（1）水源及供水方式本项目给水水源拟采用城市市政供水管网自来水直接供水，供水压力为0.25MPa，管材选用PP-R给水管材。低层建筑充分利用市政自来水压力，直接供给；高层建筑物内采用分区供水，分为高、中、低三个区，一至四层为低区，五至十八层为中区，十九层以上为高区。表1.2-4高层建筑给水系统分区一览表系统分区层高供水方式低区1~4层由市政管道供水，管网布置采用下行上给式。中区5~18层采用无负压供水，在各商住地块地下加压泵房内分别设置一套WWG66-54-2型无负压供水设备，配泵型号为CR32-4，Q=33m3/h，H=54m，N=7.5kW，供本地块中区高区19层以上采用无负压供水，在各商住地块地下加压泵房内分别设一套WWG36-96-2型无负压供水设备，配泵型号为CR15-9，Q=18m3/h，H=96m，N=7.5kW，供本地块（2）用水标准根据《建筑给排水设计规范》（GB50015-2010）标准，项目用水标准选择如下：商务、办公用水：8L/m2·d，时变系数为1.5，以365d计住宅用水：150L/人·d，小时变系数为2.绿化及浇洒道路用水：1.5L/m2·d，，以365d计未预见用水量按日用水量的10%计算。（3）用水量计算根据上述用水标准，预计本项目每天最大用水量528.16m3/d，计算年用水总量19.28万t，详见表1.2-表1.2-5项目用水量表序号用水项目单位规模时间h最高日用水m3/d平均m3/h最大m3/h时变化系数1商务办公用水平米51392.838411.1451.3977.091.502住户人数人5162477.403.238.062.503绿化用水平米9752214.637.3110.971.504浇洒道路平米12928.31219.399.7014.541.505合计522.5671.63110.676未预见用水％105.600.270.627总计528.1671.90111.293、排水系统本项目排水系统采取雨污分流制。区域雨水、场地冲洗水等经雨水系统排入市政雨水管网；生活污水经化粪池处理达到排放标准后，排入市政污水管网，最终排入污水处理厂。4、消防系统消防系统依据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）进行设计。（1）室外消火栓系统设生活、消防联合给水环状管网，设室外地上式消火栓，在室外供水环网上按规范设置室外消火栓，间距不大于120米，一次消防用水量25L/S设计。消防栓沿主要道路布置，道路宽满足消防要求。（2）室内消火栓系统本项目耐火等级按不低于二级设计。区域内设置自动报警系统，使消防人员及时了解火灾情况并采用措施。消防给水系统和消防设施的配备要符合工程建设需求，室内消火栓给水系统按规范设置室内消火栓，一次消防用水量15L/S设计。（3）自动喷水灭火系统①自动喷水灭火系统的设置范围为各楼层电梯前室及走道，采用的基本数据分别按建筑物中危险=2\*ROMANII级考虑，设计流量为15L/S，设计喷水工作压力不小于0.1Mpa，喷水强度分别为8L/min·m2。②用水量Q=15L/S，火灾延续时间2小时，火灾前期由屋顶水箱引下供给，之后由消防水泵房内专用自喷水泵供给。③喷头选用湿式玻璃球喷头，在每个防火区分设水流指示器和信号阀，信号接至消防中心。④喷淋泵出水管设安全泄压阀、试验放水阀、压力表。（4）灭火器配置各层均在相应位置设置干粉灭火器。（5）管材室内消火栓、喷淋系统采用内外热镀锌钢管。管径小于DN100的消火栓管和自喷管采用丝扣连接；管径大于DN100的消火栓采用法兰连接或沟槽式连接件（卡箍）连接，管径大于DN100的喷淋管分段采用沟槽或沟槽式连接件（卡箍）连接。5、暖通（1）采暖室外设计干球温度：冬季，采暖tw＝0.3℃采暖天数：103天。最大冻土深度：730mm。热源及采暖方式：本项目热源拟从市政热力管网接入，经地下管道输送到地下换热站进行换热，然后经由区域内管道输送到各建筑物。（2）通风商务、办公、住宅等的楼梯间和合用前室，凡具备自然通风条件的，均采用自然通风。不具备条件的设机械加压送风系统，保证防烟楼梯间余压为40Pa~50Pa，合用前室余压为25Pa~30Pa。防烟楼梯间和合用前室加压送风系统应分别设置。机械加压风机采用离心风机，设于建筑物屋面上，防止新风入口受到火、烟威胁。6、燃气系统（1）气源本项目区域内所需天然气由新奥燃气公司提供，其天然气供应量可满足本项目的燃气需求。（2）供气规模根据《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006）规定：“各种用户的燃气设计用气量应根据燃气发展规划和用气量指标确定；居民生活的用气量指标应根据当地居民生活的统计数据分析确定”。按河北省规定住宅0.7m3~1.1m3/户·d标准的平均数0.9m3/户·d指标计算，本项目供气户数516户，日用气量为464.4m3/d，一年按365天计算，则居民年用气量为：464.4×综上所述，本项目建成后，年耗天然气量为16.95万m3。7、供电系统根据其电负荷运作特点和电器品质的要求，遵循安全性、可靠性、经济性和灵活性的四个原则，设计供配电方案。（1）设计依据《10kV及以下变电所设计规范》（GB50053-1994）《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）《低压配电设计规范》（GB50054-1995）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）《视频安防监控系数技术要求》（GA/T367-2001）（2）设计范围本工程的变配电系统、照明系统、防雷与接地系统；火灾自动报警系统、安全防范系统、综合布线系统、有线电视系统、停车库管理系统。（3）供电电源项目用电主要为室内照明、电器设备用电及通风用电、室内外照明等日常用电。本项目的电源由高新区变电站引入，10kV高压电源由电缆直埋引入区域总变电站。（4）负荷等级根据《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）的负荷分级，本项目一般用户负荷等级为二级；最高负荷等级为一级，主要为消防泵、应急照明灯、电梯等公用设备。（5）供配电方案本项目拟在区域中心位置建设地下总变电站一座，变电站内设高压柜、干式变压器、低压柜，为各功能区提供电源，站内变压器拟选用高效低损耗节能型变压器；并根据地块功能分区，设置多个地下配电室。本项目配电系统采用放射式与树干式相结合的供电方式。对于照明及一般负荷采用树干式供电方式；对于单台负荷较大的负荷或重要负荷采用放射式供电，接地系统采用TN-S方式。室内不同用途插座分别设支路，除照明外均装漏电保护装置。应急电源：消防设备采用双路电源供电，末端自动切换。火灾应急照明采用集中供电式不停电电源装置EPS供电，应急时间不小于60min。（6）照明系统建筑照明：突出重点建筑群和重点建筑部位，并强调整体色光的和谐；重要的公共建筑宜及体现中心区景观特征的标志性建筑及其周边建筑群，可选择泛光照明，其余建筑的泛光照明应从严控制，居住建筑、商务建筑不宜用泛光照明；建筑的顶部，主要的立面线条等宜采用通体照明，尤其不宜对玻璃幕墙采用泛光照明。室内照明：室内照明灯具以荧光灯、LED灯等节能灯为主，配备电子镇流器。有吊顶处嵌入安装，无吊顶处吸顶安装或吊装。道路照明：根据道路性质和宽度的不同，采用不同的亮度标准和灯杆高；街道灯光应选用自然的颜色，如金色卤盐灯；街道照明的亮度标准视道路重要性至少要达到0.5~1.0英尺烛光；根据不同的道路级别，路灯灯泡的高度应离地面6~9m；路灯、灯杆和附属装置应相互匹配，拟选用白色、深褐色或黑色；广场、人行道和绿地公园照明：采用杆灯、桩灯或绿化等，形式与周围建筑及环境相协调；城市广场用高杆灯和装饰性强的杆灯组合，成为点缀广场、围合或划分广场空间的艺术“构件”；小广场、草坪，选用杆灯照明，其高度在2~3米之间，亮度不小于0.5英尺烛光；绿化地带的照明灯杆选用白色或深褐色和黑色，达到和绿化融为一体或形成对比的效果。应急照明：火灾情况下疏散照度不低于0.5lx。出口及通道设出口指示灯及诱导灯，指示灯与诱导灯的间距不大于20米。（7）防雷接地安全按照《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）等相关文件要求，本项目沿建筑物屋顶装设避雷带，利用建筑物外围结构柱主筋由上而下焊接作为避雷带。在屋顶设避雷带作为防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体。接地装置采用强、弱电联和接地，接地电阻≤1欧。（8）谐波防治及方法项目选用国家推荐的节能型产品，减少配电和用电设备的谐波产出；在配电网络中采用简便有效的谐波拦载措施。本项目谐波源较多，利用串联电抗器抑制谐波。（9）网络、通讯与有线电视网络、通讯及有线电视由城市主干电缆接入，线路均采用暗敷方式，埋深0.8m。1.2.6项目建设条件区域周边给水、雨水、污水、供暖、天然气、电信、供电等城市基础设施完善，可满足本工程建设的需要。本项目主要应用设备为变配电设备、换热设备、供水设备等公用设施。表1.2-6主要用能设备明细表序号设备名称规格型号数量金额（万元）备注1变频给水设备37.52中水处理设备1203换热设备20.84排污泵50QWDL-31072.495电梯TE-QL1101207机械通风设备SF2.5-4轴流风机1228消火栓系统加压泵XBD14/20-100DLQ=20L/s,H=140m20.19自动喷水灭火给水系统加压泵XBD5/30-100DLQ=30L/s,H=50m20.2合计=SUM(ABOVE)41=SUM(ABOVE)223.091.2.7本项目建设期为2年，项目初步实施进度安排如下：1、项目前期准备及项目核准阶段1个月；2、工程设计和招标阶段2个月；3、施工场地准备阶段2个月；4、土建工程施工阶段15个月；5、室外工程阶段3个月；6、竣工验收1个月。表1.2-7项目建议实施进度计划表序号实施阶段月12-34-56-2021-23241项目立项与核准2工程设计和招标3施工场地准备45室外工程6竣工验收1.2.8经初步估算，本项目报批总投资29573.51万元，其中：建筑工程费12822.91万元，设备购置费223.09万元，安装工程费249.56万元，工程建设其它费用14825.82万元（含土地费用13600万元），基本预备费1452.14万元。本项目报批总投资29573.51万元，项目所需资金全部由企业自筹解决。1.2.9表1.2-8本项目主要技术经济指标一览表序号项目单位数据1项目占地面积亩47.6982地上总建筑面积m21006573地下建筑面积m221772.064车位数个10005地上车位个1006地下车位个9007住宅总户数户5168容积率8.1住宅容积率2.748.2商务容积率4.509绿地率9.1住宅绿地率%389.2商务绿地率%25.6010总投资万元29573.5111固定资产投资万元29573.5112年营业收入（经营期平均）万元70459.9013年营业税金及附加（经营期平均）万元3875.2914运营费用万元1966.0515年利润总额（经营期平均）万元17436.9616所得税（经营期平均）万元4359.2417税后利润（经营期平均）万元13077.7218项目资本金净利润率%44.2219总投资收益率%58.9620项目投资税前指标20.1财务内部收益率%18.7320.2财务净现值万元18779.4120.3投资回收期年2.7621项目投资税后指标21.1财务内部收益率%14.2621.2财务净现值万元13064.0621.3投资回收期年2.81

1.2.10根据《中华人民共和国招标投标法》，国家计委第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，2001年国家计委第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》的要求，实施本工程的招标，具体招标方案如下：1、招标方式该项目属于新建项目，招标组织形式为委托招标，招标方式采用公开招标。委托招标要委托依法设立、具有相应资质、从事招标代理资质的中介机构，通过媒体公开招标。投标单位需具有相关资质，且具有多年从事本行业工作经验、技术力量过硬、技术装备完备、资金实力雄厚、业绩较为突出、省市优质工程较多的企业，然后在投标企业中选优，由评标委员会推荐中标单位。招标活动必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并请有关行政监督部门依法对招标活动实施监督。2、招标方案本建设项目的设计、建筑工程、安装工程、工程监理等。

表1.2-9河北省建设项目招标方案和不招标申请表项目名称XXXXX项目项目建设单位河北XXXXX房地产开发有限公司项目单位负责人及电话项目联系人及电话建设内容本项目总规划占地面积47.698亩，规划建筑面积122429.06m2（其中地上总建筑面积为100657m2，地下建筑面积为项目建设地点和时限建设地点：高新区黄河大道路北。建设期：2年总投资额29573.51万元资金来源及构成全部由企业自筹。是否含有或拟申请国有投资或国家融资无合同估算额（万元）招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√设备√√√其他费用√√√拟选择的招标公告发布媒介河北省招标投标综合网（）情况说明：项目建设单位（盖章）年月日

1.2.11经XXXXX市城乡规划局批复的项目规划设计方案；《XXXXX居住区配套规划指标》；《XXXXX市规划管理技术规定》；《常用房屋建筑工程技术经济指标》；《河北省概算定额》；《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；《河北省固定资产投资项目核准实施办法》；《国务院关于加强节能工作的决定》（国发【2006】28号）；《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）；《公共建筑节能设计标准》（DB13(J)81-2009）；《居住建筑节能设计标准》（DB13(J)63-2011）；《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；《城市居住区规划设计规范》；《高层民用建筑设计防火规范》；《建筑设计防火规范》；国家发展改革委发布的项目申请报告通用文本（发改投资【2007】1169号）。1.3结论项目的建设符合XXXXX市中心城规划，属国家鼓励发展的产业（房地产）。本项目规划设计新颖别致，符合国家和地方政府在环境保护、资源节约、科学规划、消防安全等各个方面的要求，设计方案科学合理，具有前瞻性、实用性，具有乐观的市场前景，财务评价具有一定的盈利能力和抵御风险能力，所以本项目是可行的。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划分析房地产业是国民经济的重要组成部分，一方面它受到国民经济发展水平的制约；另一方面，又由于其基础性、先导性产业的地位及其特点，房地产业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用。目前房地产开发已经成为国民经济新的重要增长点，城镇化将是未来二三十年我国国民经济快速发展的重要引擎。2003年8月12日，中华人民共和国国务院颁布了“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”，明确提出要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。根据中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（2011-2015年），我国将继续保持国民经济平稳较快发展的态势，加快调整产业结构，加速升级城乡居民消费结构，加快发展城镇化，预期未来5年我国城镇化率每年将提高1%。为此，“十二五”规划明确提出：努力发展房地产业，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房；按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。预期到2015年，我国城乡居民生活质量将得到普遍提高，居住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面的条件会有较大改善。2.2产业政策分析根据我国《产业结构调整指导目录(2011年本)》（修正），明确提出鼓励发展城市基础设施，鼓励发展多功能区域建设。项目用地为城市建设用地，按照规划将开展建设新型绿色建筑。河北XXXXX房地产开发有限公司看准地块的位置优势，依托周边不断完善的服务设施，发展绿色建筑，创造品牌优势。本项目的建设顺应国家产业调整方向，符合国家产业政策，同时符合XXXXX市城市发展要求，将促进XXXXX城市基础设施的建设。本项目由具有建筑工程设计资质的设计院设计，其项目设计严格按照《公共建筑节能设计标准》（DB13（J）81-2009）、《居住建筑节能设计标准》（DB13（J）63-2011）、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2010）、《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-95）等设计规范和节能规定执行，工程技术方案符合有关产业政策、法律法规的要求。2.3行业准入分析河北XXXXX房地产开发有限公司成立于2013年4月，公司注册地址位于XXXXX高新区XXXXX266号007-403，注册资本为人民币壹仟万元，是具有非金融性投资资质的独立法人企业。河北XXXXX房地产开发有限公司已取得了由XXXXX市住房和城乡建设局颁发的建设资质，资质级别为暂定级，证书编号为冀建房开石字第3415号，符合本次城市建设的条件。第三章资源开发及综合利用分析3.1资源开发方案可持续发展是人类社会的一种全新的发展观。它是人类在漫长的社会经济实践中不断地总结经验教训，对发展概念的内涵不断修正、升华而产生的。特别是在人口、资源、环境日趋沉重的压力下，人们彻底认识到，可持续发展是人类摆脱危机、真正达到健康发展的唯一出路。由于可持续发展观强调环境的保护、资源的永续利用、经济的持续协调发展和人民生活质量的全面提高，因此，人类可持续发展道路的确立，是一次世界范围的绿色革命。发展房地产必须把生态环境保护与资源节约放在首位，把可持续发展作为现代商务楼发展的最大利益原则。可持续发展战略是指社会经济发展必须同自然环境及社会环境相联系，使经济建设与资源、环境相协调，以保证社会实现良性循环发展。在社会文明程度日益提高的今天，经济的发展必须建立在维护地球环境的基础上。本项目的指导思想是绿色建筑，贯彻“可持续发展”的思想，以行政服务、金融产业、智能信息产业为主导的，由商务办公集群、各类居住产业集群共同组成的。项目符合资源开发总体规划及综合利用的相关要求，符合有关资源开发利用的可持续发展规划要求。3.2土地资源利用城市建设用地，要严格规划管理，科学划定适宜建设区、限制建设区、禁止建设区，合理确定城镇建设用地规模，优化城市功能分区；引导人口向城镇集中，企业向园区集中，住宅向社区集中。在地质适宜的条件下，鼓励建设多、高层住宅，提高土地利用率；坚持集约化配置资源，实现土地资源利用由外延粗放型向内涵集约型转变。依据河北省人民政府办公厅《关于贯彻落实国家土地调控政策的实施意见》（冀政办[2007]2号）等文件精神，本项目按照高起点规划，高标准建设原则，并积极搞好绿化、地面硬化等相关工作，充分合理地利用了土地。本项目总规划占地面积47.698亩，规划建筑面积122429.06m2，土地性质为城市建设用地。住宅建筑容积率为2.74，商务建筑容积率为4.50，符合XXXXX《城市土地使用与建筑管理技术规定》居住用地容积率不超过2.92，商务3.3结论合理开发并有效利用资源，是有效节约资源途径之一，也是贯彻落实科学发展观的重要内容。按中央部署，到2050年，我国的经济和人民生活将达到中等发达国家水平。如果人均能耗达到相应水平，由于人口众多，我国势必成为世界能源消费大国。但是由于我国人均能源和矿产资源占有量低下，人均水资源只为世界平均水平的1/3以下；人多地少，靠占全球1/10的耕地要养育占全球22%的人口，环境受污染、生态遭破坏，严重制约我国能源的可持续供应，能源将是我国实现本世纪上半叶经济发展战略目标的瓶颈。本项目建筑物是供人们购物、工作、生活起居及进行社会活动的场所，具有一次性投资大、建设周期长、工程技术复杂，且必须固定在一个地方的特点，所以项目在整个生命周期中必然占有大量土地，消耗供人们生活所必须的水、电、暖、气等资源。为建设小康社会，改善生态环境，要积极从节地、节水、节能、无公害、少污染、多绿化的角度进行城市建设。所以，虽然本项目不属于资源开发项目，其建设也不会对XXXXX市的地表（下）水等其它资源造成不利影响，但其消耗水、电、暖、气和土地等资源。本项目采用有设计资质的设计院设计的项目设计方案，大量使用具有国内先进水平的设备和节能材料，项目建设方案符合可持续发展战略要求，符合保护资源环境的政策规定，符合资源开发总体规划及综合利用的相关要求，符合提高资源开发利用效率的要求；符合改善环境及促进相关产业发展的政策要求。河北XXXXX房地产开发有限公司XXXXX项目项目申请报告第四章节能方案分析4.1用能标准和节能规范1、法律法规、行政规章及相关文件（标准）《中华人民共和国节约能源法》（[2007修订]主席令第七十七号）；《中华人民共和国清洁生产促进法》（[2012修订]主席令第五十四号）；《中华人民共和国循环经济促进法》（[2008]主席令第四号）；《中华人民共和国电力法》（[2011修订]主席令第六十号）；《中华人民共和国建筑法》（[2011修正]主席令第四十六号）；《中华人民共和国计量法》（[2009修正]主席令第二十八号）；《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委[2005]第65号令）；《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发[2007]第15号）；《中华人民共和国强制检定的工作计量器具检定管理办法》（国发[1987]第31号）；《河北省节约能源条例》（冀[2006]第57号）；《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（国发[2010]第6号）；《中国节能技术政策大纲》（国家发改委、科技部[2007]199号）；2、行业与区域规划、行业准入与产业政策等《产业结构调整指导目录(2011年本)》（修正）；《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发[2007]15号）；《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）。3、相关标准与规范河北省《公共建筑节能设计标准》（DB13(J)81-2009）；河北省《居住建筑节能设计标准》（DB13（J）63-2011）；《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ26-2010）；《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）；《能源管理体系要求》（GB/T23331-2012）；《工业与民用配电设计手册》（第三版）；《电气设备节能设计》（06DX008-2）；《电气照明节能设计》（06DX008-1）；《三相配电变压器能效限定值及节能评价值》（GB20052-2012）；《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）；《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；《低压配电设计规范》（GB50054-2011）；《通用用电设备配电设计规范》（GB50055-2011）；《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）；《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2008）；《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》（GB50736-2012）；《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2003）；《河北省用水定额》（DB13/T1611-2009）；《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）；《关于印发《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》的通知》（公通字〔2009〕46号）。4.2能耗状况和能耗指标分析4.2.1节能背景节能是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，也是当前一项极为紧迫的任务。近两年来，在国民经济快速增长的拉动下，我国能源需求增长较快，能源紧张已成为制约经济持续、稳定发展的重要问题。河北省由于耗能产业比重偏大，致使能源消耗增长过快，能源自给率不断降低，对外依存度加大，单位国内生产总值综合能耗、工业企业单位产品综合能耗、建筑业单位建筑面积采暖能耗等指标高位运行。为进一步推动全社会开展节能降耗，缓解能源瓶颈制约，建设节能型社会，促进经济社会可持续发展，实现全面建设小康社会的宏伟目标，国家和省相继出台了多项节能政策、法规。《河北省节能减排“十二五”规划》提出，到2015年，全省万元GDP能耗比2010年下降17%的总体目标，全省化学需氧量、氨氮和二氧化硫、氮氧化物排放量分别比2010年减少9.8%、12.7%和12.8%、14.1%。目前我国正处于房屋建筑的高峰时期，建筑速度之快，规模之大，可谓前所未有，加之我国以往没注重节能工作，从而导致了现在我国的建筑节能形势逼人，要求十分紧迫。我国是一个能源短缺的国家，但我国单位建筑面积能耗目前却是发达国家的2至3倍。我国建筑能耗的总量正呈逐年上升趋势，在能源总消费量中所占的比例从上世纪70年代末的10%，已上升到近年的27.45%。目前，我国正处于工业化和城镇化快速发展阶段，以现在的建设速度，预计到2020年，全国高耗能建筑的面积将达到700亿平方米，仅空调夏季高峰负荷将相当于10个三峡电站满负荷能力。这些建筑在接下来几十年至上百年的使用时间里，采暖、空调、通风、炊事、照明、热水供应等方面都要不断消耗大量能源。建设部研究表明，我国建筑耗能比例最终将上升至35%左右。若能把日益增加的建筑能耗减少一半，进而逐步达到发达国家的能耗水平，就可大大减少煤矿、电站等能源设施建设的规模。如果我国城镇建筑全部达到节能标准，到2020年每年就可节省3.35亿吨标准煤、减少8000万千瓦时空调高峰负荷，相当于每年节省电力建设投资约1万亿元。《XXXXX市“十二五”建筑节能专项规划》确定的规划总目标：““十二五”期间，在巩固“十一五”建筑节能工作成效的基础上，深入推进新建建筑节能、绿色建筑建设、可再生能源建筑应用、既有建筑节能改造、公共建筑运行节能及建筑节能技术服务体系建设等工作，加强建筑节能市场化服务能力建设，促进相关产业的发展。到“十二五”期末，通过开展建筑节能与绿色建筑建设等工作，实现节约标煤约271.25万吨，减排二氧化碳约669.99万吨、二氧化硫约5.43万吨、粉尘约2.71万吨。”根据低碳城市规划要求及相关政策，确定本项目设计遵循以下路线，具体分为五项策略进行低碳城市设计，重点为低碳能源与建筑系统。4.2.2项目能源消耗种类和数量分析能源消耗种类本项目主要消耗能源和耗能工质主要为电力、热力、天然气和水。项目所在地周边市政管网齐全，能源供应有保障。⑴电力：电梯、空调及机械设备用电，照明用电；⑵热力：冬季采暖用热；⑶水：生活用水、道路喷洒及绿化灌溉、消防等；⑷燃气：生活灶具用气。能源消耗数量1、电力（1）室内照明及电器设备负荷根据《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）中建筑照明功率密度值表6.1.1的规定，本项目各类建筑室内照明设计见表4.2-1。表4.2-1室内照明及电器设备负荷计算表建筑类型照度值(lx)照明功率密度（W/m2）建筑面积(m2)用电负荷（kW）商务300307389.44221.68办公3003044003.391320.10住宅200749264.17344.85地下100421772.0687.09合计=SUM(ABOVE)1973.72表4.2-2项目用电负荷表序号用电部门装机容量需要系数功率因数cosφ计算系数tgφ计算负荷kWKX有功kW无功kvar视在kVA1商务221.68199.5196.63221.682办公130.481188.09575.421320.103住宅344.88310.36150.32344.854地下87.0878.3837.9687.095设备0.75138.95104.21173.69合计2172.220.891915.30964.542144.46有功同时系数0.91723.77无功同时系数0.95916.31无功补偿-301.51低压侧负荷1723.77614.801830.13表4.2-3项目用电量表用途有功功率（kw）有功功率（kw）*同时系数0.9每天工作小时数（h）年工作天数（d）平均有功负荷系数耗电量（万kwh）商务199.51179.5683650.736.70办公1188.091069.2883650.7218.56住宅310.36279.3383650.757.09地下78.3870.54243650.743.26设备138.95125.06243650.776.68合计1915.301723.77432.302、热力本项目热源为XXXXX城市集中供热管网供给的高温热水，供水温度为115~70℃本项目所需热力主要用于科技区冬季供暖，本项目冬季供暖面积为100657m2，冬季采暖设计热负荷详见表4.2-4，采暖年耗热量根据《城镇热力管网设计规范》（CJJ34-2010）中相关规定计算，计算本项目冬季采暖所需热力为式中：——采暖全年耗热量（GJ）；——采暖期天数（d）；——采暖设计热负荷（kW）；——采暖室内计算温度（℃）；——采暖期平均室外温度（℃）；——采暖室外计算温度（℃）。表4.2-4本项目采暖负荷计算表序号科技区建筑面积m2采暖计算温度℃采暖热指标值W/m2采暖热负荷kW采暖年耗热量GJ1商务办公51392.8318452312.6822179.502住宅49264.1718401970.5718898.52合计=SUM(ABOVE)100657=SUM(ABOVE)41078.023、天然气本项目所需天然气由新奥燃气公司天然气管道供给，项目建成后预计年消耗天然气量为16.95万m3。4、水本项目拟采用市政管网自来水直接供水，供水压力为0.25MPa，管材选用PP-R给水管材。本项目建成后预计年耗水19.28万t。5、项目综合能耗项目综合能耗计算见表4.2-6。表4.2-6项目综合能耗计算表能源种类能源消耗量折标系数折标量tce所占比例%单位数量单位折标系数主要能源电万kWh432.30tce/万kWh1.229531.3024.653.31426.59--热力GJ41078.02tce/GJ0.034121401.5865.03天然气万m316.95tce/万m313.3205.829.55耗能工质水万t19.28tce/万t0.857116.520.77小计当量值2155.23100.00等价值3050.52--

主要单耗指标1、住宅单位面积综合能耗表4.2-7住宅综合能耗表能源种类能源消耗量折标系数折标量tce所占比例%单位数量单位折标系数主要能源电万kWh85.20tce/万kWh1.229104.7110.933.3281.16--热力GJ18898.52tce/GJ0.03412644.8267.30天然气万m316.95tce/万m313.3205.8221.48耗能工质水万t3.29tce/万t0.85712.820.29小计当量值958.17100.00等价值1134.62--通过计算可知，本项目建筑综合能耗为958.17tce，总建筑面积为59877.71m2，计算建筑单位面积综合能耗为16kgce/m2·958.17×1000÷59877.71=16kgce/m2·a2、商务办公单位面积综合能耗表4.2-7商务办公综合能耗表能源种类能源消耗量折标系数折标量tce所占比例%单位数量单位折标系数主要能源电万kWh347.10tce/万kWh1.229426.5935.643.31145.43--热力GJ22179.50tce/GJ0.03412756.7663.22天然气万m30tce/万m312.14300耗能工质水万t15.99tce/万t0.857113.711.14小计当量值1197.06100.00等价值1915.90--通过计算可知，本项目建筑综合能耗为1197.06tce，总建筑面积为62551.35m2，计算建筑单位面积综合能耗为19.14kgce/m21197.06×1000÷62551.35=19.14kgce/m2·a项目所在地能源供应情况1、电力目前，本项目用电纳入市政供电规划，由城市电网的高新区110kV变电站引来电源，电容量无需扩容即可满足本项目用电，本项目供电有保障。2、热力目前，XXXXX城市供热设施建设稳步发展，城市供热规模进一步扩大，集中供热普及率达到64.6%，比上年提高8.0个百分点。本项目的热源来自于XXXXX市集中供热管网，由供热干线方向接入，项目建成后供热有保障。3、天然气XXXXX市燃气供应随着天然气管网的不断完善，XXXXX市城区天然气供应有了极大保障。目前，本项目从中压DN300管线引入天然气，该线路天然气气源充裕，为本项目的生活用气提供了保障。4、自来水目前，项目所在区域自来水设施齐全，自来水保障能力高，为本项目的实施提供有力基础。项目所用能源种类选择分析本项目主要能耗是电力、热力、天然气、水。从项目所在地的电力、电网现状和规划建设看，项目建成后电力供应有保障；同时随着XXXXX城市天然气管网的建设，项目建成后燃气供应有保障。项目所在地的城市基础设施完善，项目建设需要的水、电、热、天然气等供应充足。因此，本项目能源选择是合理、可行的，供应是可靠的。4.3节能措施和节能效果分析4.3.11、建筑节能措施根据《XXXXX市“十二五”建筑节能专项规划》，新建居住建筑全面执行65%的建筑节能标准，公共建筑执行50%的建筑节能标准。XXXXX市属于寒冷地区，所属气候区属为二区，居住部分设计节能率为65%。采用高效保温材料复合的外墙和屋面等一采用高效保温材料复合的外墙和屋面等一系列技术措施，以达到节能降耗的目的。在进行建筑体型设计时力求严格控制建筑物的体形及不同朝向的高墙面积比，立面凹凸变化时，尽可能使其凹凸部分面向夏季主导风向，避开冬季主导风向。结构设计选材时在受力合理的同时尽可能多地选用轻质墙材，以减轻墙体自重，降低基础和结构主体的承重继而达到节约砖、水泥等高耗能材料的目的。同时主要采取以下做法来达到建筑节能目的：（1）建筑物外墙外贴聚苯乙烯板做保温层（局部为内保温）；（2）屋面采用聚苯乙烯塑料泡沫板做保温层；（3）门窗采用气密性良好并带中空玻璃的节能塑钢门窗；（4）变形缝处屋面、外墙的缝隙填塞高效保温材料；（5）建筑设计中可考虑太阳能热水系统的管线、安装位置和操作空间，以积极利用太阳能这种可再生能源。相对外墙内保温而言，外墙外保温的保温效果更理想，取暖成本大幅下降，并可完全避免热桥。保温层厚度合理的情况下，不易发生保温层内部冷凝或结构内表面冷凝现象。结构墙体的热储存性被充分利用，改善了室内热稳定性，外墙外保温在夏季起到一定得隔热作用，同时室内到室外温度曲线对结构墙体有利，因而本项目采用外墙外保温。屋顶保温通常采用倒置式屋面，从结构层往上分别是防水层、保温层、砌块保护层。与传统屋面比较，保温层在防水层之上，可以避免防水层受到阳光的直接辐射，保护防水层免受室外昼夜温差和冬夏季温差影响，防水层温度相对稳定，不易结露。外墙和屋面采用符合国家相关规定的保温材料，其屋面传热系数不大于0.45，外墙的传热系数不大于0.6，选用的保温材料达到B1级以上，能够达到保温和防火要求，保温效果较好，能够达到节能要求。考虑到地区的气候特点同时兼顾立面要求，外窗均为隔热金属型材、中空玻璃保温窗，每个单扇外窗只在两侧设一半窗高的窄条型开启扇，尽量减少窗户开启扇的面积；1~6层外窗的气密性不低于《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》（GB7107）规定的Ⅲ级水平，7~30层建筑中的外窗不低于上述标准规定的Ⅱ级水平。2、管网系统保温措施供热、供冷管网在室外和地沟中采用聚氨酯发泡材料保温，降低管道冷热损失。室内采用超细玻璃棉管壳保温，保护层为铝铂玻璃丝布，以减少热能损耗。供热、供冷管道保温厚度要按现行国家标准《设备及管道保温设计导则》中经济厚度的计算公式确定。采暖供热系统按设计负荷设置，并设有调节控制装置及能量计量仪表。3、节电措施（1）合理选择供电电源电压，根据负荷分布情况设置配电所，将总变配电所设于负荷中心，供电半径小于250米，有利于降低运行时的线路损耗。（2）对配电网进行无功补偿，采取集中、分散或就地相结合的方式设置电容器。变配电室设置集中低压电容器补偿装置，以提高设备的运行功率因数，功率因数由0.90提高至0.95，可减少电力损耗约5%，降低线路运行电流。（3）各建筑照明照度标准设计符合《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）的要求，选用高效节能型灯具。（4）空调、电脑、卫浴设备等均选用节能型产品，有效降低电耗。空调系统采用新型空调设备，效率高，消耗电能少，节能效果显著，可节约电能24%。（5）建筑设备纳入楼宇控制系统，对空调系统设备、给排水系统设备、照明系统设备、变配电系统设备及电动机、电梯等设备实行实时监测、自动控制，节约能源。4、给水排水节能措施（1）给水系统采用符合现行产品标准要求的管材，选用内壁光滑、阻力小的给水管材，以减少管道对流体动力的消耗。（2）所有用水器具都应选用节水型产品，严格控制各用水点的水压和水量。采用的卫生器具、水嘴、淋浴器等根据使用对象、设置场所、建筑标准等因素确定，且均符合《节水型生活用水器具》（CJ164-2002）的规定。（3）优化给水工程设计，加强施工管理，减少管网的漏失率。注重管材接口，控制管网漏失率不大于5%。（4）对高层建筑5层以上用水采用变频调速恒压供水，节能效果可达节电25%以上。（5）在建筑物旁设初期雨水收集系统，收集屋面雨水，用于浇洒绿地及道路，节约用水。（6）加强节水宣传工作，提高办公人员及流动人员的节约用水意识，加强管理，减少水资源浪费，达到节约水资源的目的。5、换热设备的效率提高措施换热站换热器采用板式换热器，其传热系数是列管换热器的3～5倍，占地面积为列管换热器的1/3，金属消耗量只有列管换热器的2/3，两种介质的传热平均温差可以小至1℃4.3.2在能源管理制度建设方面，项目在建设、运营过程中设置节能管理机构，制定从能源采购、计量、统计、使用过程管理和定额考核等一系列的能源管理制度，并以经济责任制的方式严格考核，促进了各项节能工作的有效展开。项目运营过程中企业应加强能源管理，在实际运营中严格执行国家相关节能政策，保证预期节能措施和指标的实现。能源计量是实现科学管理的基础性工作。没有完善准确的计量器具配置，就不能为生产和生活的各个环节提供可靠的数据。它也是评价一个企业管理水平的一项很重要标志。本项目按《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）的要求配备相应的仪表和设备，建立能源计量系统、能源计量器具台账，计量器具档案。4.4结论本项目项目充分利用土地资源，采用国内先进的机械设备和节能材料，本着节约能源，利用能源的目的，在满足正常运营条件下，尽量减少能源的不必要的损耗，在充分利用能源的同时，获得最大的经济效益和社会效益。项目建设与国家产业结构调整的要求相适应，符合国家产业政策。经过分析、比较，针对本项目的具体情况，项目制定了合理利用能源及节能的技术措施，有效的降低各类能源的消耗，使项目能够满足河北省《公共建筑节能设计标准》（DB13（J）81-2009）、河北省《居住建筑节能设计标准》（DB13（J）63-2011）等标准的节能要求，并能够达到XXXXX市规定的节能标准要求。项目组织选用目前国内先进的设备，最终单位综合能耗指标均符合国家要求。项目使用的主要能源种类合理，能源供应有保障，从能源利用和节能角度考虑，项目是可行的。第五章建设用地合理性分析5.1项目选址及用地方案5.1.1项目建设地点项目建设地点为XXXXX市高新区，二环和三环之间。5.1.2占地面积本项目总规划占地面积47.698亩，规划建筑面积122429.06m2（其中地上总建筑面积为100657m2，地下建筑面积为21772.06m2），商务办公5.1.3土地利用状况本项目用地性质为城市建设用地。5.1.4项目选址相关影响情况本区域不存在不良地质作用；场地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.1g；该项目建设不存在压覆矿床和文物，对防洪和排涝无不利影响，不影响通航及军事设施等。5.2土地利用合理性分析1、项目用地符合土地利用规划要求情况国务院已批复《XXXXX城市总体规划2011-2020》“以下简称《XXXXX总体规划》”，XXXXX城市性质为河北省省会，京津冀第三极，全国重要的现代服务业、生物产业基地之一。《XXXXX总体规划》确定城市发展格局为“一河两岸三组团”，“一河”，即滹沱河；“两岸”，指滹沱河南岸的老城区和东部产业区，以及滹沱河北岸的正定古城和正定新区；“三组团”，则是指围绕在省会周边的鹿泉市、栾城县和藁城市。完善综合服务体系，建设一个城市中心，两个副中心，八个片区中心，52个居住区级中心。国务院批复中重点指出：要重视城乡统筹发展。在《XXXXX总体规划》确定的2657平方公里的城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理，要加强城中村和城乡结合部整治和改造。该公司已通过招拍挂手续取得项目地块，因此该项目用地的使用是符合土地利用规划要求的。2、占地规模合理性分析本项目建成后充分利用了区域内的土地资源，项目的建设提高了土地利用率，有效的改善了土地使用状况。充分挖掘土地资源潜力，提高了土地集约利用程度。因此，该项目用地的占地规模总体趋于合理，符合集约和有效使用土地的要求。故该项目土地利用是合理的、可行的。第六章环境和生态影响分析6.1执行的环境质量标准6.1.1（1）环境空气质量执行《环境空气质量标准》（GB3095-2012）中二级标准；（2）声环境执行《城市区域环境噪声标准》（GB3096-2008）中的2类标准。（3）地表水环境执行《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中Ⅴ类标准；（4）地下水环境执行《地下水质量标准》（GB/T14848-93）表1中Ⅲ类标准。6.1.2（1）废水排放执行《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002）一级A标准；（2）生活垃圾排放执行《生活垃圾填埋污染控制标准》（GB16889-2008）中2类标准。6.2环境生态现状6.2.1气象条件本项目建设所在区域具有XXXXX地区的整体气象特征。属于暖温带半湿润半干旱大陆性季风气候。气候特征：XXXXX地处中纬度欧亚大陆东缘，属于暖温带大陆性季风气候。太阳辐射的季节性变化显著，地面的高低气压活动频繁，四季分明，寒暑悬殊，雨量集中于夏秋季节。干湿期明显，夏冬季长，春秋季短。春季长约55天，夏季长约105天，秋季长约60天，冬季长约145天。春季气候干燥，降水量少，常有5、6级偏北风或偏南风，4月份气温回升快；夏季，受海洋温湿气流影响，6、7、8三个月降水占全年降水量的63%-70%；秋季，受蒙古高压影响，晴朗少雨，温度适中，气候宜人，深秋多东北风，有寒潮天气发生；冬季，受西伯利亚冷高压的影响，盛行西北风，气候寒冷干燥，天气晴朗少云，降水少。总降水量为401.1~752.0毫米，时空分布不均。其中西部山区雨量为628.4~752.0毫米；其它地区为401.1~595.9毫米。冬季降雪量偏多，总雪量为10.0~19.2毫米。春季降水偏少，季总雨量为11.0~41.7毫米。夏季雨量分布不均，降雨量为145.2~516.4毫米。6.2.2XXXXX地处华北平原腹地，北靠保定，东临衡水，西倚太行山。与北京、天津、济南三大都市几乎是等距相望，位置优越。现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口1016.3787万人，其中市区面积455.8平方公里，人口286.3万人（2010年人口普查）。本籍人口占市区总数的15%，其他多为京津后裔，约占全市人口35%。XXXXX是河北省省会，全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市之一。2011年，全市生产总值完成4000亿元，增长12%；全部财政收入完成488.9亿元，其中地方一般预算收入完成221亿元，分别增长26%和35%；规模以上工业增加值完成1700亿元，实现利税770亿元，分别增长16%和25%；社会消费品零售总额完成1640亿元增长18%。工业：已形成以生物医药、装备制造、纺织服装、钢铁、化工、食品、建材等产业为主的工业体系。2010年全市规模以上工业企业2537家，轻重工业比为48.6：51.4。生物医药业：规模以上工业增加值完成104.4亿元，利润完成41.9亿元，主要产品化学原料药产量17万吨。装备制造业：规模以上工业增加值完成197.6亿元，利润完成75.3亿元，主要产品交流电动机总功率440万千瓦。纺织服装业：规模以上工业增加值完成277.7亿元，利润完成91.3亿元，主要产品布产量35.5亿米、服装1.5亿件；钢铁工业：规模以上工业增加值完成127.9亿元，利润完成19.7亿元，主要产品钢产量856.2万吨。石化工业：规模以上工业增加值完成163.5亿元，利润完成47.4亿元，主要产品原油加工量420万吨。食品工业：规模以上工业增加值完成151.7亿元，利润完成44.3亿元，主要产品乳制品产量53.6万吨、软饮料产量32.5万吨。建材工业：规模以上工业增加值完成107.6亿元，利润完成52.8亿元，主要产品水泥产量4798.9万吨。农业：初步形成了优质专用麦、药饲用玉米、大枣、林果、奶业、禽蛋、瘦肉型猪、无公害蔬菜等八个主导产业。2010年粮食总产量507.9万吨，肉类、禽蛋、牛奶、瓜果、蔬菜、水产品产量分别达到74.8万吨、103.9万吨、113.9万吨、210.7万吨、1200.2万吨、3.4万吨。商贸：全市共有商品交易市场714个，其中，消费品市场660个，生产资料市场54个，全年市场成交额为1659.9亿元。年成交额超亿元的市场55家，占全省1/4。其中，新华集贸中心、南三条小商品市场位列全国十大市场。全市商业、饮食、服务业网点总数为18万个，市区商业营业面积为150多万平方米。大中型零售商场16家，大中型超市17家。北人集团为全国零售百强，北国为单店十强。大型宾馆酒店40余家、星级宾馆28家、涉外宾馆30多家。商贸流通业从业人员80多万人。交通：XXXXX是全国重要的铁路、公路枢纽。境内铁路营运里程522公里，年运输货物1102万吨、旅客1850万人次。境内公路通车总里程15410公里，其中国道、省道24条，总里程1817公里。境内有京珠、石黄、石太、青银、京昆等高速公路，总里程413公里。XXXXX民航机场为4E级，现已开通国内外航线40余条，年输送旅客272.4万人次、货邮吞吐量2.57万吨。XXXXX内陆港年吞吐量10万标准箱、散货150万吨科技：全市共有科研院所84所，其中，国家级4所：中电科54所、13所、中科院农业现代化所、国土部正定水文地质所；市属4所。有两院院士8人，科技人才总数47.3万人。被授予国家级科技创新示范市。2010年高新技术产业完成增加值234亿元，占全市工业增加值的17.5％。教育：全市共有普通高等学校45所，在校生34.4万人，毕业生9.1万人。其中，市属高等学校4所，分别是XXXXX学院、XXXXX职业技术学院、XXXXX信息工程职业学院、XXXXX科技工程职业学院。普通中学437所，中等职业学校166所。医疗卫生：全市共有医疗卫生机构2414个，其中，医院174个，疾病预防控制中心25个，妇幼保健院（所、站）25个。病床4.4万张，卫生技术人员4.7万人。在全省率先推行社区责任医生制度，被确定为全国社区卫生服务体系建设重点联系城市。文化体育：全市共有艺术表演团体26个，艺术表演场所20个。文化馆、群艺馆25个，公共图书馆26个，广播、电视综合覆盖率均达到99.4%。各类体育场馆6045个，标准健身路径910条。旅游资源：全市有世界文化遗产1处、国家重点文物保护单位18处、省重点文物保护单位98处。有国家级、省级爱国主义教育基地6处。在30处大型景区中有4A级景区6处、3A级景区3处。目前已形成以西柏坡为代表的红色旅游、以太行山风光为代表的绿色旅游、以正定古城和赵县古桥等为代表的古文化旅游、以市区购物休闲为代表的新都市旅游等四大系列旅游特色。被授予中国人居环境奖、国家园林城市。就业和社会保障：全市劳动力资源572万人，其中，城镇劳动力资源189万人，城镇新增就业人数9.6万人，登记失业率3.8%，城镇参加基本养老保险人数150万人，新型农村合作医疗参合率96%，参加低保人口7万人。6.2.3XXXXX自然地理条件先天不足，位于太行山东麓，地势西高东低，呈“避风港”式地形。受西部山脉屏障的影响，大风次数少，风速低，全年静风频率高(是全国静风现象最严重的城市之一)；大气逆温天气频率高；年降水量偏少，且极不平均，2012年1-8月份降水次数52次，降水量总和498.9毫米，平均每次9.6毫米；热岛效应大、雾霾天气多。城市上空大气扩散差，污染物聚积大气层底部，难以扩散，形成污染物不断循环的“城市污染谷”现象，加剧了市区的大气污染。XXXXX地区主要的大气污染物为SO2、TSP、NOx和降尘，“十一五”以来，XXXXX不断加强大气污染防治工作，空气质量实现明显好转。空气质量优良天数由2005年的283天增加到2011年的320天，增加37天；其中一级36天，增加21天。位列全国47个重点城市的第35位，较2001年排名前提了11位。环境空气：评价区域SO2、NOx及PM10年平均浓度均符合《环境空气质量标准》（