南京市房地产市场调查报告

南京市房地产市场调查报告南京市房地产调查报告目录一、南京市概况二、南京市远景规划三、南京房地产市场分析四、南京市2000年—2003年土地供应情况五、南京市商品房状况六、南京市居民收入状况分析七、南京市住宅潜在消费者需求分析八、南京市房地产市场楼盘状况一、南京市概况一、地理位置南京市位于长江中下游核心地带，全市总面积6597.63平方公里，总人口563.28万人；现辖11区2县。南京属于镇扬丘陵地区，以低山缓岗为主，在土地总面积中，低山占3.5%，丘陵占4.3%，岗地占53%，平原、洼地及河流湖泊占39.2%，。土壤主要有地带性土壤和耕作土壤两大类型。二、

行政区划南京市现辖玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、雨花台、栖霞、浦口、六合、江宁等11个区和溧水、高淳2个县，面积6598平方公里。

三、城市人口2003年末全市常住人口643万人。户籍总人口为572.23万人，比上年末增加8.95万人。在全市户籍人口中，市区489.76万人，比上年末增加9.41万人；两县82.47万人，比上年末减少0.46万人。在全市户籍人口中，非农业人口391.67万人，占全市人口数的68.4%；农业人口180.56万人，占全市人口数的31.6%。全年人口出生率5.21‰，比上年下降0.6个千分点；死亡率5.82‰，比上年上升0.71个千分点。全市计划生育率达99.61%。

四、国民经济2003年全市经济快速增长，全年南京市生产总值为1576.2亿元，按可比价格计算，比上年增长15.1%。其中，第一产业增加值65.1亿元，增长4.5%；第二产业增加值804.4亿元，增长18.8%；第三产业增加值706.7亿元，增长12.5%。全市人均生产总值27283元，比上年增长13.1%。第一、第二、第三产业增加值在全市生产总值中的比重为4.1%、51%、44.9%。

五、城市交通2002年-2003年是南京市大规模城市交通建设的启动年，地铁、轻轨、高架、长江三桥等项目，相继立项开工建设。2004年是城市交通建设的关键年，其中长江三桥已开始全面建设，年内投资将达到10亿元；长江四桥与纬七路过江隧道，其工程可行性报告已上报国家，计划年底开始建设，其中四桥2008年建成，纬七路过江隧道2007年建成；地铁一号线全线16个车站土建主体已基本建成，年内完成设备安装，2005年9月1日通车，地铁二号线，初步设计方案确定，2005年全面开建，2007年完成土建主体工程；年内南京公路建设，共有9条出城公路开建和扩建，另外城市快速内环线也将完成整体构架。

六、历史沿革南京是中国七大古都之一，历史文化名城，1927年，国民政府定南京为首都，共有十个朝代在南京建都，故称“十朝都城”；1949年南京解放后成为中央人民政府直辖市；1952年12月17日，南京成为江苏省直辖市，1953年1月1日，南京成为江苏省省会。二、南京市远景规划1、南京市远景规划概况目标：把南京建设成为充满经济活力的城市，富有文化特色的城市，最佳人居环境的城市。都市圈：以南京为中心构造一个长江中下游的大都市圈。总体规划：“以主城为核心，结构多元、间隔分布鞋”的组织跳跃的城镇空间布局结构。

交通：都市圈交通网络按以南京为核心的“一小时单程出行时间”为标准进行规划构思，覆盖了扬州、镇江、仪征、马鞍山、芜湖、滁州等城市，并与南京的快速环路相连，形成以快速轨道交通和快速道路为骨架的高效、安全、舒适的都市圈综合交通体系。多中心规划：规划提出除完善主城中心体系外，在三个新市区培育次区域中心，开有成多核区域中心格局。空间布局：“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心、开敞式的空间布局”。规划东山、仙西、浦口-珠江三个新市区为促进三个新市区城市综合职能的实现以及都市范围的形成，规划在三地均设立次区域中心，新市区的远景发展规模按50万人口以上预留。

2、南京市远景规划

主城：都市发展区的核心，是南京都市圈和更大区域的中心。东山新市区：次区域中心，承担主城综合功能扩散的新市区。

仙西新市区：次区域中心，是以发展教育和高新技术产业为方的新市区。浦口-珠江新市区：次区域中心，相对独立区域综合服务功能的新市区。

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规划要点：本次规划基本延续“由市中心区，1个副中心，7个地区中心及若干个居住区中心组成的主城公共活动中心体系”的规划格局。

中心区范围保持不变，东至城东干道，西至城西干道，北至纬三路、玄武湖，南至建康路-升州路，用地20.5平方公里。主要由新街口中心商务区，北京东、西路行政中心，夫子庙、湖南路、中央路商业中心，太平面路、朝天宫-仓巷、莫愁路、丹凤街等商业街、以及长江路文化街和珠江路科技街等特色街构成。河西副中心位于江东路西侧，纬五、纬六路之间，由大型体育中心、重要文化设施以及商业贸歇区等构成。地区中心以周边地区居民（20-30万人）服务为主，并尽可能发挥专业特色，分别布置于热河路、中央门、卡子门、孝陵卫、迈皋桥、沙洲及中保七处

3、2010年发展策略2010年市域总人口为680万人左右，都市发展区总人口为530万人左右，相应的城镇人口规模为450万人左右，到2010年将主城人口控制在300万以内。2010年人均居住面积达15平方米。根据最近的“国务院关于加强城市绿化建设的通知”：2010城镇人均公共绿地要达10平方米/人以上，城市中心区人均公共绿地要达到6平方米/人以上。

发展策略：进一步拉开都市发展区框架，，重点培育三个新市区：有效控制主城人口的增长，、优化完善主城功能结构；实施小城镇集中发展策略，推进郊县城市化进程；突出公共交通优先的战略，继续高度重视主城交通建设；大力改善城市环境，加强历史文化保护和城市特色塑造；加强区域服务职能，提高中心城市地位和区域竞争力。东山：规划提出2010年前依托江宁开发区，大力推动南部东山新市区的发展，按照新市区要求提高东山新市区的整体建设水平仙西：2010年以前仙西新市区着重配合大学城的建设集中完善仙西新市区西北部的仙鹤分区。江北：江北新市区近期要重点加强基础建设和各项配套设施建设、形成相对自我完善的服务功能。

西片：以建设体育中心为契机，积极培育河西副中心、提高公共配套水平；提高居住开发规模和建设标准，完善设施配套建设；注重滨江地区环境建设和集中绿地建设，改善河西整体环境。北片：抓住产业高速的机会，提高现有工业的科技含量；加快建设晓庄地区中心；完善居住配套设施建设，逐步改善北片的环境质量。

南片：严格保护山体、确保与南部牛首山-祖堂山生态绿地的有效连接；居住开发要高标准、高质量、低密度，开发建设的用地与生态绿地要有机相融，形成南京高尚住宅区：控制工业用地扩展。

东片：严格保护钟山风景区以及玄武湖风景区；加强公共设施配套，建设孝陵卫地区中心；住宅开发建设继续执行高标准，严要求、严格控制高层建筑。

水环境治理：为争创国家环境模范城市，近期要加强主城污水处理系统建设，争取在2010年前基本完成江心洲、锁金村、方家营、兴武营，城东等五个污水处理系统的建设，使主城的污水处理率达到90%左右，加强河道整治，主城内主要河，湖水面实施引换水工程，保持水体清洁；保护长江的饮用水源地，取消长江夹江水域污水排放口，治理沿江重点污染源。

文化保护及城市特色：加强历史文化名城的保护，塑造城市特色。近期重点开发利用明城墙风光带、颐和路公馆区、朝天宫、南捕厅、中山东路近现代优秀建筑群等历史文化资源，并将历史文化名城保护与城市的绿化环境建设、旅游业发展结合起来。结合河西新区的开发建设和体育中心的建设，加快河西滨江景观的建设。结合二桥、三桥的建设，同步建设滨江景观。进一步完善幕燕地区的绿地区的绿化环境建设和滨江风貌塑造，其他地区要注意发挥区县积极性，加愉滨江建设的步伐，争取经过十年的建设初现南京滨江景观风貌。

公共设施：按照建设文化大省省会城市的要求，加快具有区域影响的公共设施建设、建设江苏省体育中心、建成南京市图书馆新馆、省近现代史博物馆、省彩电中心、省歌剧院等一批樗性公共设施。提高承办全国性、国际性文化、体育和商务活动的能力、提高南京的国内外影响力和国际知名度。

市级大型文化设施主要布局于长江路和城市副中心。

三、南京房地产市场分析

南京房地产市场背景

一、政策综合力量（国土资源部45文件、央行121文件、国务院18号文）出台会导致房地产价格会继续上涨。首先政策面对房地产行业规范化的要求将使房地产产品的实际供给减少，因为进入房地产开发行业的门槛提升了，所以2004年房地产的价格下行可能性很小；其次房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势，城镇化进程加快，外来人口增长等因素，将增加房地产市场需求。二、城市发展带来的需求，拆迁安置、城市危旧住房改造、城市基础建设产生的购房需求将保持稳定的增长。

三、政府在2004年对房地产市场的发展将起推动作用，同时为了控制房地产泡沫的出现，将会出台一系列政策，如加大三房供应，控制炒卖期房的相关政策等。四、房地产产品品质化和多元化趋势明显。

结论：由于上一个发展时期南京市如全国许多城市一样涌现一大批了同质化很严重的楼盘，而在未来真正有独特优势的楼盘才能适应新形势，避免被市场所淘汰，良性竞争提升楼盘品质才是未来的发展之路，地产商将不可避免地出现分化，未来的区域市场带动效应将不复存在，具有独特卖点的个盘发展将成为市场亮点，对潜在需求的开发引导，通过产品差异化合理念创新来满足，成为开发商占领市场先机并在竞争中取胜的有效途径；随着行业利润不断降低合市场环境的变化，行业格局将重新洗牌，市场将通过竞争的方式将一些地产商淘汰出局，在竞争良性发展的范围之内，性能价格比高的房子会越来越多，创造高性价比产品将是2004年南京市房地产业的发展动向。2004年，符合市场细分需求的特色产品会有很大市场，商品房结构调整越来越受到市场需求的引导，品质化合多元化的倾向将提升产品价值，间接起到拉动房价的作用。1999年至2003年南京住宅各片区房价年度涨幅比较

年份1999年2000年2001年2002年2003年2003年12月房价城东7.2%9.5%6.2%3.2%16%4390元/㎡城南5.8%12.1%9.9%9.4%19%4260元/㎡河西8%6.9%10%2.4%23%4959元/㎡城北5.7%5.4%3.2%1.9%18%4010元/㎡城中13%-2%9.5%2.3%14%5850元/㎡江宁5.8%3.9%12.4%9.4%20%3120元/㎡四、南京市00年—03年土地市场供应情况2000年至2004年南京住宅用地转让数量五、南京市商品房状况南京2003年12月至2004年2月新建商品房住宅价格分析

南京2003年12月至2004年2月新建商品房均价总体基本持平，涨幅较小为4.5%左右。价格分布在5500元以上的有城中、河西；价格分布在4000元有城东、城南、城北；价格分布在3000元以下有江宁、江北。南京市房价涨幅有所趋缓主要是因为银贷收紧、央行发布的“121文件”、“18号文件”等对房地产的销售有一定的影响，所以销售价格涨势有所减少。2004年南京市一季度商品房状况2004一季度南京房地产市场上（包括江北、江宁）的新建商品房成交量快速增加，与去年同期相比涨幅惊人，3月份同比涨幅突破了100%大关，而2月份涨幅更是达到了235.5%。与此同时，房价也不断上升。南京新建商品房加权均价达到4729元/㎡，其中商品房住宅加权均价达到4580元/㎡，较上一季度分别增长192元/㎡和212元/㎡，二手房价格也较2003年底上升了200元/㎡。一季度南京楼市的显著变化就是供需趋于平衡。一季度南京房地产的市场容量为360万平方米，市场总供给达到了350万平方米，供略小于需求但基本平衡。城中、城东、城北、河西片区供略小于求，城南、江宁片区供略大于求。供需缓和应该使房价涨幅趋缓，但普通购房人显然并没感受到这一点。虽然供需总量比较接近，但各区域房价、户型等结构矛盾依然突出，房价调整存在滞后性。

2004年1—4月南京市商品房上市量统计一览表(单位：万㎡)区域物业

上市量总体江南八区各物业江宁江北全市江南八区住宅办公商业住宅商业住宅商业1月67.0844.8338.596.240.225.76—13.270.222月29.5718.4517.860.000.595.51—5.180.133月106.8266.0055.957.902.1524.800.3013.450.664月87.5328.0822.585.440.0621.291.8934.07—1—4月合计291.00157.36134.9819.583.0257.362.1965.971.01六、南京市居民收入状况分析2000年，南京市居民人均可支配收入达8233.01元，比上年增长7%；人均消费性支出7047.46元，比上年增长9.7%。2001年，南京市居民人均可支配收入达8848.2元，比上年增长7.5%；人均消费性支出7325.65元，比上年增长3.9%。2002年，南京市居民人均可支配收入达9157.08元，，比上年增长11.0%。人均消费性支出7984.50元，比上年增长9%。2003年，南京市居民人均可支配收入达10195.56元人均可支配收入增长11.3%。人均消费性支出9238.1元，人均消费性支出增长15.7%。2004年上半年，南京市国民经济持续快速发展，社会稳定，需求升温，市场供应充足，物价稳中趋升，职工工资增加，居民收入及消费水平较快增长。南京市居民人均可支配收入达5839.32元，同比增长13.7%，增幅比去年同期高出5.5个百分点。高低收入户收入差距继续扩大

南京市低收入户收入水平稳步增长，但由于低收入户收入基数低，而增长幅度又低于高收入户，因此，高低收入户收入差距扩大。在千户调查网中，占20%的高收入户人均可支配收入7670.6元，同比增长33.4%；20%的低收入户人均1722.7元，增长9.1%。低收入户增幅低于高收入户24.3个百分点。高、低收入户收入差额由上年同期的4170.2元扩大至目前的5948元。二者收入之比为4.45：1，与上年同期的3.64：1相比，差距扩大了0.81倍。不同收入组收入增长情况

（单位：元）分组低收入组中等偏下组中等收入组中等偏上组高收入组03年一季度1722.722584.013238.214115.197670.6102年一季度1578.992262.362788.713434.285749.1703年/02年（%）9.114.216.119.833.4※以上数据来自江苏省南京市统计局七、南京市住宅潜在消费者需求分析

根据分析，目前南京潜在购买者对单价承受能力，与去年秋季相比上升了3％左右，但与现实房价仍有差距。2004年4月南京城区五大板块的销售平均价格分别为：城东4568元／平米、河西5289元／平米、城中5623元／平米、城北4027元／平米、城南4301元／平米，与去年各板块销售价格相比，平均上升幅度达到6．5％。

潜在购买者面积需求分析

从潜在购房者对不同面积住房的需求来看，81－100平米、101－120平米住房仍然有最大的市场空间。有38．1％潜在购房者打算购买81－100平米的住房，25．2％的潜在购房者打算购买101－120平米的住房，合计占到总需求量的63．3％！另外，面积在121－140平米、71－80平米的住房也分别有14．5％、10．2％的市场需求。潜在购买区域分布分析2004年有潜在购买的人群中，在城东购买住宅的人群为人数最多，最少意向购买地区是仙林地区。购买比例分别：城东为31.60%、河西为25.20%、城中为18.00%、城北为10.80%、城南为12.50%、江宁为11.40%、江北为4.10%、仙林为3.80%。对比下图可以发现2003年与2004年的购买潜在购买人群都有一定的差距，仙林地区首次成为人们购买选择对象，在2003年以前没有人愿意购买。分析发现因2004年仙林大学城的建立，对交通的完善，环境的改善，都有大大的改善，所以居民逐步有一定的意向向仙林地区购买。潜在购买套型需求分析

从潜在购房者对不同面积住房的需求来看，二室一厅一卫、二室二厅一卫、三室一厅一卫、三室二厅二卫住房仍然有最大的市场空间。潜在购房者打算购买一室一厅一卫为1.00%；潜在购房者打算购买二室一厅一卫为21.60%；潜在购房者打算购买三室一厅一卫为17%；潜在购房者打算购买三室二厅一卫为17.30%；潜在购房者打算购买三室二厅二卫为20.50%；潜在购房者打算购买四室二厅二卫为5.10%；潜在购房者打算购买五房以上为0.90%。

结论：通过对南京城区内五大板块城东、河西、城中、城南和城北的总体需求分析以及对河西、城南、江宁、江北四大典型板块的住房需求特征分析后得出，目前，购房者对单价承受能力与去年秋季相比上升了3％左右，但与现实房价仍有差距。平均单价超过6000元／平米的住宅，仅有5．3％的潜在购房者愿意承受！对此，认为在收入水平增幅有限，房价持续走高的情况下，潜在购房者对住房面积的需求逐渐向两极分化：经济能力强的潜在购房者以追求更高生活居住品质为主，需求面积逐渐增大；经济能力一般的潜在购房者，则在满足基本居住需要的前提下，着重考虑控制总面积以便控制总价。八、南京市房地产市场楼盘状况

江北楼盘案名开发商主力面积均价周边设施交通情况地址旭日华庭南京红太阳房产开发117~200M²2800元会所、商业步行街、信用社149、159、鼓扬、盐葛、盐工、浦大桥北路9号华侨城江苏华侨房地产开发130M²3000元泰山小学、泰山医院、银行、超市鼓扬、鼓珍、高新、高东、盐浦大桥北路一号翡翠城恒辉房地产160M²（跃层）2600元浦口实验小学、17中、浦口医院、苏果603、鼓珍、江汉、浦葛、盐浦浦珠北路110号快乐之城南京石林地产80~140M²2750元17中、华诚、苏果、实验小学江汉、鼓珍、盐浦浦珠路126号分析：优势：该地区房价相对于城中便宜，居民对价格可以承受，楼盘配套相对齐全。

劣势：周边生活配套设施不够齐全，生活环境比较差，交通不够完善。

机会：江北地区是初期开发阶段，基础设施不完善是最重要的缺点，但楼盘的规模都比较大，在以后的时间里可以逐步改善。因为价格和城区相比便宜，所以普通居民有一定的购买意愿。城北楼盘案名开发商主力面积均价周边配套交通情况地址九点阳光南京仙鹿房产开发

80~200M²

5000元铁路一小、铁中、家乐福、银行10、21、54、56、66、67w下关新民路79—8号星河翠庭江苏科信房产开发

92~137M²

4000元下关实验二小、华联、银行38、42、69、15、12、53、77、308w幕府西路9号阳光嘉园江苏东恒建设开发

91~126M²

5000元红山小学、66中、苏果、好又多73、311w黑墨营路98号雯锦雅苑南京金银房产开发

98~130M²

4500元晓庄师范附小苏果、建行22、77、311、40、72、73w地铁一号线玄武营苑南路与经五路交汇处分析：优势：靠紧主城区，生活配套齐全，交通便利，价格比城区其它地区房价低1000元/平方左右。

劣势：自然环境比较差，人口流动性大，存在安全隐患较大。

机会：该地区可以通过城建改造，加大环境的治理。宝善地区的投资建设将会提升该地区的价值。城东楼盘案名开发商主力面积均价周边设施交通情况地址清新家园南京鸿信地产120M²4780元南航、南农、南理工、农贸菜场17、81w光华路海福巷东银城御道家园南京银城地产120~160M²5850元金润发、农贸菜场、高校4、17、27、37、52、65w御道街54号银城东苑南京银城地产120~130M²5800元居东郊绝佳位置配套成熟37、89、90、4、52w玄武纬卫路分析：优势：有较好的自然环境，交通便利，生活设施齐全。

劣势：该地区价格较高，普通居民难以承受。

机会：环境是该地区的优点，可以建设独特的高尚社区。城南楼盘案名开发商主力面积均价周边设施交通情况地址阅城国际南京江东房产开发90~160M²4500元会所、商业街、超市、幼儿园86、84、19、105、99、812、816w共青团路和紫荆花路交汇处花神美境南京雨花房产开发89~124M²4000~5000元宁南小学、雨花医院86、101、102、103、104、99w玉兰路和宁南大道交汇处仁恒翠竹园仁恒投资150M²4600元麦德龙、欧培德、雨花中学19、84、26、44、808、812、60、86w宁南新区花神湖畔分析：优势：自然环境较好，交通便利。

劣势：生活设施配套不齐全，金融服务尚少。

机会：有交通的便利，自然环境好，加大开发金融服务等设施，提高生活配套设施。城中楼盘案名开发商主力面积均价周边设施交通情况地址

君临国际江苏中住房地产开发有限公司

54~87M²

8700元（公寓）7900元（写字楼）新街口金融圈、鼓楼文化休闲广场、珠江路、广州路科技圆、多所高校1、6、16、25、28、33、34、35、38、48、65、91、100w广州路与中山路交汇处

金陵王府南京建邺房地产开发总公司

120~300M²

10000元左右

新街口商圈34、100、16、33、41、4、82、306、80、48、813、33、16、27、3、47w白下王府大街88号天空之都南京东渡房地产开发有限公司

40~60M²

11000元新街口商圈2、26、27、30、37、46、60、81、4w白下户部街金鼎湾南京建邺区城镇开发总公司

140M²

8200~10000元新街口商圈、市一中100、41、43、35、80、82w建邺路和红土桥交汇分析：优势：生活、服务设施完善，交通便利，属成熟地区。

劣势：无自然环境，交通流量大，房价高。

机会：商业的发达，地区环境成熟，发展高档社区，有独特的酒店式公寓等。城西楼盘案名开发商主力面积均价周边设施交通情况地址

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