花卉博览园农家乐生态苗木园区项目可行性分析报告

PAGE目录第一章申报单位及项目概况…………1第二章发展规划、产业政策和行业准入分析………28第三章资源开发及综合利用分析……31第四章节能方案分析…………………33第五章建设用地和征地拆迁分析……37第六章环境和生态影响分析…………39第七章经济影响分析…………………43第八章社会影响分析…………………54第九章结论与建议……………………56附件1、企业法人营业执照2、房地产开发企业资质证书3、土地成交确认书4、资金证明5、环评审查意见6、地震审查意见7、区域位置图8、总平面布置图PAGE56第一章申报单位及项目概况第一节

项目申报单位概况一、项目名称农家乐生态苗木园区项目二、项目建设单位青州市旅游文物管理委员会三、项目承办单位青州市云门旅游发展有限公司法定代表人：注册地址：项目负责人：联系方式：四、项目建设地点该项目位于山东省青州市新南环路以北，万红大道以南，长深高速以西，弥河以东区域以及弥河东岸滨水区域。五、建设单位概况青州市旅游文物管理委员会简介：青州市旅游文物管理委员会简称旅文委。它是青州市为进一步理顺旅游管理体制，解决职权分散、管理无序等弊病，促进全市旅游产业持续、健康、快速发展，经研究成立得全额拨款事业单位，编制为15人，直属市政府领导，由赵长海同志担任旅文委主任。旅文委主要工作职责：

1、认真贯彻执行党的路线、方针、政策，保证上级党委、政府下达的经济和社会发展目标的实现；抓好党的建设和行业精神文明建设。

2、依据全市经济社会发展总体规划，编制旅游也发展规划和年度计划；多渠道筹措资金，开发新的旅游项目，加快基础设施和相关产业配套建设，构造集“吃、住、行、游、购、娱”为一体的大旅游格局。

3、搞好旅游对外宣传，研究旅游市场动态，组织并指导旅游企业搞好宣传促销工作。

4、制定和实施全市旅游行业管理中长期规划、年度计划，改善旅游服务行业管理；受理游客投诉，负责旅游安全管理和协调旅游安全事故的救援、处理工作。

5、负责辖区内谷底管理、环境保护、矿产管理、建筑安装、房地产开发，按国家有关规定审核批准或报批进入景区景点的投资项目。

6、负责全市文物管理工作，做好博物馆的日常经营管理，搞好文物的研究与整理；做好野外文物的保护、社会流散文物的征集和地下文物的挖掘、清理工作。

7、承办市委、市政府交办的其他事项。六、承办单位简介青州市云门旅游发展有限公司是青州市人民政府为理顺青州市旅游投资体制而成立的一家国有公司，隶属青州市旅游文物管理委员会。拥有国家级风景名胜区一处、公园两处、博物馆一处。青州市2005年接待游客人数260万，门票收入2000万元，旅游总收入8亿元。2006年接待游客人数280万，门票收入2400万元，旅游总收入10.5亿元。2007年接待游客人数320万，门票收入2980万元，旅游总收入15.8亿元。位居潍坊市首位。七、项目申请报告编制单位山东世纪华都工程造价咨询有限公司法定代表人：王建国联系地址：潍坊市奎文区新华路1甲89号联系电话二节项目概况 一、项目申请报告的编制依据本项目申请报告的编制依据主要包括：1、项目建设单位关于编制本项目申请报告的委托书、合同书2、《产业结构调整指导目录(2005年本)》3、《国际植物新品种保护公约》、《中华人民共和国植物新品种保护条例》4、《投资项目可行性研究指南》、《投资项目经济咨询评估指南》、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)5、国家发改委关于编制项目申请报告的有关规定6、现行有关法律、法规和现行技术规范、规定7、《全国农业和农村经济发展第十一个五年规划》8、《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》9、《潍坊市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》10、《青州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》11、《青州市城市总体规划》（2004－2025年）11、项目所在地有关基础资料12、项目承办单位提供的基础资料二、项目申请报告研究范围1、项目申报单位概况2、项目概况3、发展规划、产业政策和行业准入分析4、资源开发及综合利用分析5、节能方案分析6、建设用地、征地拆迁及移民安置分析7、环境和生态影响分析8、经济影响分析9、社会影响分析三、研究总结论1、建设规模青州市花卉博览园游客接待中心及农家乐生态苗木园区是青州花卉博览园项目的重要组成部分。游客接待中心位于弥河东岸滨水区域，主要建设包括游客接待中心12000平方米、购物商场8000平米，停车场、售票处、餐饮部、购物处等；农家乐生态苗木园区南起新南环路，北至万红大道，东邻长深高速，西接弥河，规划面积约4.5平方公里，主要包括：农家乐入口广场、农家乐示范区、特色民俗村、花卉疗养苑、种苗培育基地和八大主题景观区——迎春报喜、桃园春色、银瓜溢香、桂花飘香、银杏唤秋、金玉满堂、松涛依旧、腊梅傲雪。2、建设地址该项目规划范围包括农家乐生态苗木园区和游客接待中心两个功能区。农家乐生态苗木园区南起新南环路，北至万红大道，东邻长深高速，西接弥河，规划面积约4.5平方公里。游客接待中心位于弥河东岸滨水区域。3、劳动定员根据本工程的规模，参照各行业有关劳动定员参考标准的规定，该项目总定员为400人，其中管理人员71人，工作人员329人。4、项目实施进度计划该项目建设期为2年，于2008年12月份开工建设,到2010年11月全部竣工并投入运营。5、投资估算该项目建设总投资为8074万元。其中固定资产投资7762.8万元，项目其他费用211.2万元，铺底流动资金100万元。固定资产投资中，博览园功能区及服务设施投资6862.5万元，园区基础设施建设投资688.1万元，基本预备费212.2万元。项目资本金2826万元。6、资金筹措建设资金由建设单位自筹解决。7、效益分析正常年实现营业收入收入9742.2万元，营业税金及附加535.8万元，利润总额3113.4万元。所得税778.4万元，税后利润2335.1万元。项目财务内部收益率13.5%，财务净现值1932.2万元(Ic=10%)，投资回收期8.83年，投资利润率19.5%，投资利税率23.3%。四、主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表序号指标单位数量备注一项目总投资万元80741固定资产投资万元7762.82其他资产投资万元211.22铺底流动资金万元100二项目计算期年131建设期年22生产经营期年11三劳动定员人400四正常年营业收入万元9742.2五总成本费用万元6093六营业税金及附加万元535.8七利润总额万元3113.4八所得税万元778.4九税后利润万元2335.1十财务分析1财务内部收益率%13.5所得税后2财务净现值万元1932.2所得税后3投资回收期年8.83所得税后4投资利润率%19.55投资利税率%23.3五、项目提出的背景近年来，全球花卉产业增长速度远高于世界经济增长速度，已成为全球最具活力的产业之一，被誉为二十一世纪“朝阳产业”和“黄金产业”。随着花卉贸易全球化和花卉产业国际转移，中国花卉产业面临着极好的发展机遇。为此，国内各主要花卉产区相继编制相关规划，国内花卉市场竞争也日趋激烈。青州市花卉产业经过二十多年的发展，形成“十里花街、百亩市场、千户经营、万亩基地”的产业规模，从2001年开始,连续举办了四届中国(青州)花卉博览交易会、两届山东省花卉博览会,积累了较为丰富的办会经验，具有了一定的国际知名度，获得“仙客来之乡”和“东方花都”等美誉，并已成为中国北方最重要的花卉生产、交易中心。去年,青州又成功取得了2009年第七届中国花卉博览会的举办权。从目前情况看,青州市的花卉业发展已经具备了相当规模,但花卉产业仍存在科技含量不高、产业化程度较低、企业规模偏小、品牌价值较弱等问题，这些都制约了青州花卉产业快速的发展。这与中国花卉最高水平的盛会“七博会”的要求相比,仍然缺少了大规模、高档次的花卉龙头企业。目前，青州市花卉产业正处于大发展的关键时期，青州市花卉博览园工程的建设将明确战略定位，调整产业结构，优化空间布局，进一步提升了全市花卉产业的档次和水平，提高了经济、社会、文化、生态等综合效益。六、项目的建设必要性1、符合国家的产业政策《农业综合开发林业建设“十一五”规划》中指出：根据“十一五”农业综合开发林业项目指导思想和目标要求，确定了名优经济林花卉建设示范项目重点。花卉示范基地以3个类型的产业区建设为主：一是广东、福建、北京、上海、云南、天津、河北、江苏、安徽等盆花、盆景基地；二是云南、广东、海南、福建、辽宁等鲜切花切叶基地；三是江苏、浙江、河南、山东、江西、福建等观赏苗木基地。这些省份的花卉产业各具特色，示范带动作用极为强大。“十一五”期间，将重点扶持30－40个有示范带动作用的以经济林、花卉、竹林加工为主的龙头企业，带动和吸收当地群众加快产品的转化加工和致富。这是“十一五”期间农发资金扶持林业产业发展的新兴领域。本项目的建设符合《产业结构调整指导目录(2005年本)》鼓励类中第二十五大类其它服务业第二十一项旅游基础设施建设及旅游信息服务系统开发及第二十二项工业旅游、农业旅游、森林旅游及其它旅游资源综合开发项目建设，属于当前国家重点鼓励发展的项目。2、有利于缩小我国花卉产业与国外的差距随着世界经济一体化,农业面临着越来越激烈的国际竞争,与荷兰、美国等国际花卉业大国相比,我国花卉业的科技含量还普遍不够,科技研发力量薄弱,尤其是在育种等方面还缺乏具有自主知识产权的核心技术,成为制约花卉业发展的“瓶颈”。因此要想在花卉产业上有更大的作为,一定要在科技方面做文章。青州市花卉博览园专门规划了花卉种植科研区，进一步提高花卉业的整体科技含量,通过打造核心竞争力,抢占产业发展制高点，力求在国际花卉市场的竞争中占得先机。3、提升青州市品牌形象，提高社会经济效益该项目建设将促进青州市花卉产业专业化、规模化、集约化发展，逐步延伸和完善花卉产业链，打造花卉产业集群，进一步挖掘花卉文化内涵和青州历史文化底蕴，发挥弥河滨水资源优势，探索社会主义新农村建设新模式，努力建成国内一流、国际知名的花卉博览园，全面提升青州市整体品牌形象，产生良好的经济社会效益。4、有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平花卉业属于劳动密集型产业，产品的生产需要大量的劳动力，通过本项目的建设可为社会提供300多个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时旅游业的发展可以带动餐饮、住宿等多个行业的发展，提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。提高青州市花卉产业档次和水平，提升青州市整体品牌形象。七、市场分析1、花卉业发展趋势“十五”期间，我国花卉产业快速发展，取得了令人瞩目的成就，同时也为“十一五”的大发展奠定了坚实的基础。随着我国国民经济的进一步发展，我国花卉产业还将继续保持较快增长趋势。花卉产业的发展要随着国内市场消费需求的变化和国际市场的进一步扩大不断调整。花卉产业的市场主导地位将更加突出，产品品种、档次主要看市场需求，科研将直接进入市场。企业和经营者对信息和技术的关注程度上升，培育新优品种的速度加快，新品种保护意识增强，花卉企业从创业期进入成长期，订单贸易渐成趋势。专业化的产业配套服务、流通领域配套服务体系将逐步完善，花卉进出口量快速增长。2、发展机遇⑴花卉生产向发展中国家转移随着全球花卉市场一体化和花卉生产格局的调整，世界花卉生产正由发达国家向气候条件优越、生产成本低的发展中国家转移，中国正逐渐成为世界花卉产业发展的重心。⑵国家大力支持花卉产业我国“十一五”规划中明确提出“因地制宜发展花卉产业”，把发展花卉产业作为社会主义新农村建设以及发展现代农业的重要内容，作为农业增效、农民增收、农村发展的重要手段。⑶花卉消费日益增加随着生活水平的不断提高，人们对生活品质的要求越来越高，观花、赏花、养花、插花等已成为生活中的精神享受，花卉消费需求大幅增加。⑷重要节会拉动2010年上海世博会即将举办，促使上海等地逐渐扩大城市绿化面积，对花卉苗木的需求猛增，这无疑将促进产业发展。3、外部挑战⑴主要花卉产区快速发展为了抓住生产由发达国家向发展中国家梯度转移的机遇，国内各主要花卉产区正在抢占先机，相继编制花卉产业相关规划，如昆明等地已经取得了明显的经济社会效益，国内花卉市场竞争日趋激烈。⑵产品出口门槛提高部分发达国家为了维护自身利益，巩固既有的花卉贸易格局，启动了以“三个保护”为核心的花卉市场竞争策略，提高了发展中国家花卉产品进入国际市场的门槛。⑶市场日趋多元化、高端化随着人们生活品质的逐渐提高，对新、奇、特、优花卉的需求不断增加，低端花卉市场逐步显得供过于求，高端花卉市场日益扩大，消费者对花卉品种、品质等方面提出了更高要求。⑴规模优势青州市已形成万红大道、荣兰路、城区四环路20公里的花卉走廊，以盆花为主，年产盆花1.2亿盆。先后投资1亿多元，建起了10万平方米的交易大厅，在全国各地设立了160处销售点，花卉交易量以每年30％的速度增加，逐步形成“十里花街、百亩市场、千户经营、万亩基地”的产业规模。⑵品牌优势青州市花卉产业在国内已具备一定的品牌影响力，已成为江北重要的花卉生产、交易中心，具有“仙客来之乡”、“东方花都”之美誉。连续成功举办的六届花博会，极大地扩大了青州花卉产业的综合影响力。由此可见，青州市花卉博览园工程项目前景看好。八、建设规模青州市花卉博览园游客接待中心及农家乐生态苗木园区是青州花卉博览园项目的重要组成部分，与花卉博览园的其他组成部分核心区、花卉种植科研区、特色花卉种植区、特色旅游区，黄楼湾，花博会会展片区，互相辉映，形成青州市又一旅游胜地。游客接待中心位于弥河东岸滨水区域，主要建设包括游客接待中心12000平方米、购物商场8000平米，停车场、售票处、餐饮部、购物处等；农家乐生态苗木园区南起新南环路，北至万红大道，东邻长深高速，西接弥河，规划面积约4.5平方公里，主要包括：农家乐入口广场、农家乐示范区、特色民俗村、花卉疗养苑、种苗培育基地和八大主题景观区——迎春报喜、桃园春色、银瓜溢香、桂花飘香、银杏唤秋、金玉满堂、松涛依旧、腊梅傲雪。九、功能区定位1、农家乐生态苗木区功能定位：集农业体验、民俗表演、花卉苗木种植观赏、花卉餐饮、花卉疗养等于一体的具有乡村田园风光的农家乐区。依托博览园苗木生产基地和弥河银瓜基地，结合当地民俗风情，发展独具青州特色的滨水休闲农业。按照“传承文化、体现特色、创造精品”的原则，根据青州花卉苗木的品种特色设计景点，包括：迎春报喜、桃园春色、银瓜溢香、桂花飘香、银杏唤秋、金玉满堂、松涛依旧、腊梅傲雪等；延伸花卉价值链，建立花卉疗养苑，发挥花卉的药用价值，提升农家乐休闲品质，打造全省精品农家乐，争取成为全国AAAA级风景旅游区。2、游客接待中心功能定位：为了给游客提供优美的旅游环境，加速打造黄楼花卉旅游强势品牌。建设集售票、商场、餐饮、购物等多项功能于一体的游客接待中心。主要建设包括接待中心、停车场、售票厅、商场餐饮等。十一、建设地点1、项目地址选择原则⑴符合青州市总体发展规划⑵符合青州市花卉苗木产业中长期发展规划⑶建设规模符合当地资源情况⑷水、电、交通等配件条件良好2、建设项目地址本规划范围为弥河、曹龙路与新南环路围合的区域，规划面积35平方公里，交通便利，适宜项目建设。3、项目地址选择本项目之所以选择该位置主要有以下几个方面的原因：⑴该地域适合多种花卉种植在适合的区域选择适宜的品种进行适度的种植，提高优势品种的品质，把产品优势变成市场优势。⑵此地点区域水、电、交通配套条件良好。⑶已取得了土地使用证书，利于项目顺利进行。可见，本项目的地点选择充分考虑了博览园的实际功能和长远发展，做到了统筹兼顾、经济合理、优化配置、节省资源。十二、建设条件1、自然条件⑴气象条件青州市属暖温带大陆性季风区半湿润气候，气候温和、四季分明、雨量集中、雨热同期、光热充足，其中年平均气温12.7℃,年平均辐射总量122.0千卡/平方厘米，年平均日照时数为2608.0小时，具备发展花卉产业得天独厚的气候条件。气温：年平均气温12.7℃年平均最高气温19.2℃极端最高气温40.7℃年平均最低气温7.7℃极端最低气温-21.4℃降水量：年平均降水量596.8mm年最大降水量1215.7mm年最小降水量372.3mm湿度：年平均空气湿度67.5%年最大空气湿度90%年最小空气湿度55%风向风力：夏季主导风向为：东南风冬季主导风向为：北风最大风速：20m/s最大冻土深度500mm⑵地貌地形青州市位于东经118°00'-120°01',北纬36°30'-37°26',地处鲁沂山区与鲁北平原交接地带,地势自西南向东北逐渐倾斜。海拨高程最高点954.3米，最低点16.2米。境内地貌类型以西南部低山丘陵、东南部岗丘，中、北部平原为主。⑶地质、地震烈度青州市在大地构造上属华北台地，处在鲁西隆起、沂沭断裂带、鲁东隆起三个次级构造的交汇处。根据国家地震局《中国地震烈度区划图》，该项目所在区域为7度烈度区。该项目所有建构筑物的建设标准均按国家抗震设计规范要求建设。2、基础设施配套条件⑴交通运输青州交通条件相当优越，是山东中部重要的交通枢纽和物资集散地。胶济铁路、309国道、济青高速公路横贯全境，济青高速公路与东虹高速公路在青州交汇，东距青岛机场198公里，西距济南机场137公里，距青岛港口2小时车程，货、客运输方便，运输条件非常便利。⑵给水该项目用水由青州市自来水公司供给，自来水公司在项目建设区内建有完善的供水管网，该项目可直接从就近供水管网引管，其供水水压、供水水质、供水能力能满足该项目建成后的用水需求。⑶排水该项目排水采用雨污分流制，雨水经雨水管道就近排入市政雨水管道，污水经污水处理设施处理后，就近排入市政污水管道。⑷供电该项目用电由青州市供电公司供给，可就近自城市供电网络“T”接引电源进变配电室，电力供应有保障。⑸电讯青州市以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络，各类信息能够及时传输交流，为项目建成投产后的生产、管理、销售提供了良好条件。十三、总图运输本规划地块的道路交通系统分类四个主要的组成部分：园区主干道、支路、步行系统、停车场。各部分分工明确、协调组织。地块周边的园区主干道网提供了农家乐生态苗木园区和游客接待中心两个功能区通往博览园个各功能区的快速交通联系，并担负着将园区人流快速疏散的作用。在规划上突出其交通功能和景观功能，通过沿充足的便道宽度、交通设施的现代化使其交通顺畅，通过园区建筑空间界面的丰富变化和绿化环境的设计提高其景观水平。支路系统担负着本区域内的交通联系、各地块与主干道的客流交通的作用。在设计上从整合地块功能入手，严格控制支路对园区主干道的出口，尤其尽量避免出口方向的含糊不清，以减少交通干扰，保障交通安全。步行系统以园区步行系统为中心通道向外围辐射，连接园区各个功能区并形成丰富多彩的花卉博览园空间景观，公共停车场的位置设在园区各主要入口及大量人流交汇处。附：平面布置图十四、配套工程(一)、电力工程1、设计依据(1)《低压配电设计规范》(2)《10KV变电所设计规范》(3)《建筑设计防火规范》(4)《民用建筑电气设计规范》(5)《火灾自动报警系统设计规范》(6)《建筑防雷设计规范》(7)《住宅设计规范》2、负荷等级该项目由接待中心客房、游园商业组成。根据规范，该项目中消防用电、应急与疏散照明等为二级用电负荷，其余为三级用电负荷。3、负荷估算区内主要是酒店客房、商业及景观、照明用电，用电负荷按面积进行估算，客房用电负荷为30W/m2，商业用电负荷为40W/m2，其他用电负荷为30W/m2。4、供电电源根据负荷分布情况和负荷估算结果，在区内建设1座变配电室，电源由和平路市政10KV线路以电缆方式埋地引入10KV供电线路，满足区内用电需求。为满足用电负荷要求设置800KVA柴油发电机组五台。作为备用电源。5、导线选型及敷设方式各室外0.4KV供电干线均采用YJV22型电缆沿室外电缆沟敷设或直埋敷设方式，统一采用150mm2。室内0.4KV供电干线均采用ZR-YJV型电缆穿电缆桥架敷设。一般负荷采用单路供电，消防及重要负荷双路供电，终端切换，选用阻燃及耐火型电缆。室内配线采用BV及ZR-BV型导线穿钢管及PVC管暗敷方式，各住户均实行一户一表计量，每户配10(40A)电表一只。该项目设有一般工作照明、应急照明、装饰照明及景观照明，照度参照国家标准设计，主要场所推荐以下照度标准。商场：300LUX；住宅：200LUX；设备用房：150LUX；车库：30-50LUX。区内设置路灯及草坪灯，路灯选用庭园式灯具，光源选用金属卤素灯，草坪灯光源选用节能灯，路灯线路采用电缆直埋敷设，路灯控制采用自动、手动双控方式。走廊、楼梯间开关采用延时和声、光控相结合的开关。6、建筑物防雷接地根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，区内所有建筑物均属二类防雷建筑物。在屋顶设有避雷带，30米及以上，每层利用结构圈梁主钢筋设置均压环，并与防雷接地系统可靠连接，以防雷电及静电。防雷引下线利用结构柱内主钢筋。楼内所有的金属竖向干管及外墙上的金属门窗、构件等，均应与均压环可靠连接；所有进出本建筑的金属管线在入户处均须接地。本工程低压配电系统为变压器中性点直接接地系统，其接地保护系统为TN-C-S接地系统。设置一共用接地系统，接地电阻应小于1欧姆，接地极利用建筑物的基础钢筋。(二)、弱电工程规划1、设计依据⑴《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92⑵《智能建筑设计标准》GB/T50314-2000⑶《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000⑷《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB501910-94⑸《有线电视系统工程技术规范》GB650200-942、设计范围：通信系统、计算机网络系统、网络系统等。3、建设方案⑴电话通讯系统该区内游客接待中心及其它公用建筑有电话用户均设电话通讯，游客接待中心客房按每户1.2门电话考虑，商业建筑及其它公建按有关指标估算。电话自市网引入1500对光缆进园区交接箱，交接箱设在物管中心。⑵有线电视系统通过在园区内建立分支分配网络，将有线电视信号传输到各客房内，有线电视信号接自市政有线电视网，机房设在物管中心。⑶客房宽带接入系统建立宽带接入网络，在客房中设立网络接入信息点，使游客充分享受宽带接入的信息网络服务。使游客可以实现与互联网(INTERNET)的高速通讯。⑷安防监控系统保安监控主要是安全防盗，在会所的监控室内设置监控设备，对出入口管理、周边防越和保安巡更进行监控。①出入口管理及周边界防越系统报警中心由语音、警笛、警灯提示，夜间与周边空照灯联动，与闭路电视监控系统联动、记录。②闭路电视图像监控针对公共场所重要出入口等场所设置监控，中心监视系统采用多媒体视像显示技术，由计算机控制、管理及进行图像记录与摄像机连锁控制，并与周界防越系统联动。③设客房报警系统。及时接收游客的紧急呼救报警。(三)、给排水工程规划1、设计依据⑴《建筑设计防火规范》⑵《室外给水设计规范》⑶《室外排水设计规范》⑷《建筑给水排水设计规范》⑸《建筑灭火器配置设计规范》⑹《自动喷水灭火系统设计规范》⑺《汽车库、修车库、停车库设计防火规范》2、规划范围该项目范围内室内外给水排水设计，含室内生活给水、污废水系统、建筑物灭火器具配置以及园区室外污废水排放、场地雨水排放等。3、生活给排水规划⑴生活给水规划①水源项目给水水源取自自来水公司给水管网。拟从市政给水管接二路进水管DN200至基地，在基地四周形成环管作为生活、消防合用管。②用水估算用水量定额按客房用水8升/m2·日，商业建筑按10升/m2·日，绿化及浇洒道路用水2升/人·日设计，未预见水量按上述水量的10%计。③供水系统项目供水管线采用直埋敷设，由城市干管引入到预留口相接，保证多水源供水。在区内沿道路敷设，形成环状供水系统，以DN150球墨铸铁管为主供水管道，来满足正常用水需求。⑵生活排水规划室内生活污废水合流，室外雨污分流，污废水均采用单立管排水系统。生活污水量按生活用水量的85%计，日生活污水量为1150m4、屋面雨水规划①按潍坊市暴雨强度公式，q=重现期P=1年，径流系数取0.7。查《建筑给水排水设计手册》，当降雨历时为5min时，降雨量为126mm。②屋面雨水经雨水排水立管有组织排入室外市政雨水管网，汇集后排入市政雨水管道。5、消防给水规划⑴消火栓给水系统①设计参数根据规范要求，其室内外消火栓系统用水量分别为15L/s和30L/s，火灾延续时间为2小时。火灾发生时最不利点应满足0.1Mpa充实水柱。②室外消防室外消防给水管与生活给水管共用，统一由市政管网供给，设置SSl50-1.0型地上式消火栓，布置间距不大于120米。(2)建筑灭火器配置根据《建筑灭火器配置设计规范》，本工程基本属于中危险级，按中危险及A类火灾设计，灭火器最小配置级别为5A，最大保护面积为15m26、管材选用室外埋地给水管采用球墨铸铁管；室外雨水管和污水管DN≤400采用U-PVC加筋管，DN>400采用钢筋混凝土管。室内生活给水管、给水主管及立管采用钢塑复合管，给水支管采用PP-R管；消火栓给水管DN100采用镀锌钢管，DN>100采用无缝钢管镀锌；室内雨水管和污水管采用U-PVC塑料排水管。(四)、暖通工程规划1、设计依据⑴《采暖通风与空气调节设计规范》GB500111-2003⑵《公共建筑节能设计标准》GB501811-2005⑶《民用建筑采暖通风设计技术措施》(2003版)2、设计参数⑴室外气象资料冬季：空调计算干球温度-11℃；通风计算温度-3℃；采暖计算温度⑵室内设计参数冬季温度16-18℃3、热负荷测算园区内建筑热负荷估算均以建筑面积为计算依据，客房建筑按采暖热负荷指标为209.0KJ/m2·h计取，公建按250.8KJ/m2·h计取。4、空调所有建筑均考虑预留空调电源插座，空调设备由用户自行选购。5、采暖设计=1\*GB2⑴热源：来自城市供热热网，热媒为95/70℃热水，在地下室设热交换站，内设两台换热机组，提供55/45℃热水作客房和商铺热媒。⑵冷源：采用三台600USRT水冷封闭式离心式冷水机组，其中一台为变流量型，冷冻水供回水温度为7-12℃，冷冻水系统均采用一次泵系统，选用五台冷冻水泵，二台备用。对应三台冷机组配置三台横流式方形超低噪音冷却塔，冷却水供回水温度32/37℃。⑶管材采用PE-RT塑料加热管，地热用阀门均采用热熔连接型；地面敷设采暖系统设置若干套集、分水器，并由该分、集水器引出若干路加热管线至各个房间。十五、组织管理机构与劳动定员1、项目执行单位青州市云门旅游发展有限公司作为项目执行单位，负责本工程建成后的运行管理工作。2、劳动定员根据本工程的规模，参照各行业有关劳动定员参考标准的规定，博览园总定员为400人，其中管理人员71人，工作人员329人。具体人员编制见劳动定员表。劳动定员表功能区管理人员工作服务人员一、游客接待中心41223接待中心1680商场及餐饮20120停车场28售票厅315二、农家乐生态苗木区1442农家乐入口广场38农家乐示范区38特色民俗村416花卉疗养苑410三、农家乐八大景观区1664迎春报喜28桃园春色28银瓜溢香28桂花飘香28银杏唤秋28金玉满堂28松涛依旧28腊梅傲雪28合计713293、人员培训⑴以“中国农业大学青州花卉科研基地”的成立为契机，依托中国林业科学院、山东农大等科研院所，建立全日制培养、在职攻读、短期培训、专题讲座等多种形式相结合的人才培养体制；⑵加大对协会的财政支持，建立农户培训基金和农户培训中心，加强应用人才组织和培训，提高农户的花卉种植水平；⑶制订具有市场竞争力的人才政策，广泛引进技术、经营、管理型人才；⑷通过走出去、请进来的方式开展合作研究、合作开发，邀请知名花卉科技专家，花卉营销专家讲学，并有计划、有步骤地在政府职能机构，花卉科技机构、花卉公司中选拔人员分期、分批送往国外培训深造，以提高花卉科技人员素质。4、劳动力来源该项目建成后，共需劳动定员400人，主要从大中专毕业生及社会劳动力市场中招聘解决。十七、职业安全、卫生与消防(一)、职业安全与卫生1、职业安全根据国家有关职业安全及劳动保护的规定，对经营过程中可能发生的火灾、机械伤害、触电、高、险处可能发生的事故等，应加强防范措施。所有设施的安全性能、安全防护都不能低于国家有关部门规定标准的要求。对于管理及业务人员必须进行有关专业知识及安全的培训，培养合格后方可持证上岗。⑴由该项目本身性质所决定，项目投入使用后整个经营过程基本不存在重大或明显的职业安全危害。需要重点强调的是要求工作人员中如电工、设施维修人员，必须按行业操作规程工作，不得违规操作，以免造成人身伤害。⑵2、卫生该项目属于公共设施建设，为公共场所，因此，应采取各种有效措施，加强管理，加强卫生防护，防止各种传染性疾病的发生和传播，保障顾客及从业人员的身体健康。根据有关规定要求，本项目在建筑物内应合理设置通风、排风装置，安放防鼠、防蝇药具，及时擦洗人员接触多的建筑物、设施设备，定期喷洒消毒液，为游客提供一个卫生整洁的良好的住宿餐饮环境。该项目建构筑物均采用耐火和不易燃烧的材料及设备，最大限度的降低火灾隐患。并根据该项目具体情况，依据消防设计规范配备合理的消防设备，设置完备的火灾自动监测报警系统，以确保火情发生时能及时灭火，确保顾客和从业人员的生命安全，尽量降低损失。设立禁烟区，以防为主，消防结合。十八、项目招标方案根据《中华人民共和国招标投标法》等有关规定，本工程项目的建设应依法进行招标，以提高建设工程质量。1、招标投标的基本原则根据《中华人民共和国招投标法》的要求，为确保项目建设的质量，缩短工期，节省投资，防范和化解工程建设中的违规、违法行为，保护国家利益，本项目建设的各主要环节应通过招标方式进行。根据本项目的具体情况，招标工作应遵循以下原则：⑴公开原则。工程项目招标应具有高的透明度，实行招标信息、招标程序公开。⑵公平原则。应给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行共同的义务。⑶公正原则。评标时应按事先公布的标准对待所有的投标人。⑷诚实信用原则。招标人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维护招投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。⑸独立原则。招标人应是独立的法人，在招标过程中应自主决策，不受任何外界因素的干扰。⑹接受行政监督原则。遵守有关法律法规以及有关规定，接受有关行政监督部门依法实施的监督。2、招标⑴招标程序根据有关规定，项目工程招标应按下列程序进行：①建设单位向招标主管部门提出招标申请，经批准后，编制招标文件。或委托经建设行政主管部门批准的具有相应资质的招标代理机构办理。②发布招标广告或招标通知书。③对招标企业进行资格审查，组织投标企业勘察施工现场。④编制标底。委托招标代理机构招标时，审定标底。⑤工程开标。由招标单位主持，在招标管理部门的监督下进行。当众启封标书，宣布标价，公开标底，进行评标、决标。⑥签订标包合同，中标企业确定后，由招标单位发出经招标管理部门签发的中标通知书，招、投标双方在一个月内签订承发包合同，并经招标管理机构审定。⑵招标方案招标方案主要包括：设计招标，施工、监理招标，材料及设备招标等。①设计招标。主要包括方案设计、初步设计、施工图设计等。②施工、监理招标。在工程施工之前，应针对主体建筑、附属设施、绿化、道路等不同建设内容进行招标，确定施工、监理单位。③材料及设备招标。主要通过招标确定供货厂家。⑶招标基本情况详见《山东省建设项目招标方案》。⑷对中标单位的要求①对中标的工程施工、工程监理以及安装单位，其项目负责人、技术负责人通讯标书中各专业技术负责人必须亲自到现场，原则上不得中途换人，如确实需要换人，必须征得甲方同意，且一旦甲方发现所换人员不称职，中标单位必须立即撤换，如由于换人而引起质量、延误工期、增加造价等问题，应由乙方负全责。②本项目不接受联合投标，不允许中标人向他人转让中标项目，也不允许将中标的项目分解后向他人转让。十九、项目实施计划1、实施进度计划该项目立项后，应立即着手项目的初步设计编制及施工前的准备工作。初设批复后，设计单位立即组织施工图设计，通过招标，选定施工队伍，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速、优质地完成项目的建设。本项目建设期2年，计划于2008年12月份开工建设，，预计2010年11月工程全部竣工投产使用。详见实施进度表实施进度表时间项目名称2008.12-2010.11项目立项定点施工准备施工图设计设备购置安装竣工验收二十、投资估算（一）估算依据及说明1、国家计委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）2、国家计委投资司、建设部标准定额研究所编《建设项目经济评价方法与参数实用手册》3、中国国际工程咨询公司编《投资项目经济咨询评估指南》4、建筑工程按当地询价估列5、装置性材料购置按市场询价估列6、供电、给排水、电信和环境保护与治理等工程投资，参照同类工程项目的造价指标进行估算。7、农家乐生态苗木工程按林业部有关标准及当地同类工程实际造价计算。8、建设单位管理费按工程费用的1.8%计列。9、工程质量监督费按工程费用的0.07%计列。10、定额编制管理费按工程费用的0.1%计列。11、基本预备费按工程费用和其他费用之和3%计列，价差预备费按国家计委计投资［1999］1340号文件费率为0%。(二)投资估算该项目建设总投资为8074万元。其中固定资产投资7762.8万元，项目其他费用211.2万元，铺底流动资金100万元。固定资产投资中，博览园功能区及服务设施投资6862.5万元，园区基础设施建设投资688.1万元，基本预备费212.2万元。项目资本金2826万元。详见下表总投资估算表总投资估算表序号建设项目建设规模单位建设费用(万元)投资总额(万元)备注单位数量一博览园功能区及服务设施6862.5(一)游客接待中心5462.51接待中心㎡120000.2631202商场及餐饮㎡80000.2520003停车场㎡40000.083204售票厅座54.522.5(二)农家乐生态苗木区14001农家乐入口广场项12002002农家乐示范区项140403特色民俗村项16006004花卉疗养苑项11601605农家乐八大景观区850400⑴迎春报喜项15050⑵桃园春色项15050⑶银瓜溢香项15050⑷桂花飘香项15050⑸银杏唤秋项15050⑹金玉满堂项15050⑺松涛依旧项15050⑻腊梅傲雪项15050二园区基础设施建设688.1(一)给、排水200(二)电信、电力、有线电视100(三)车行干道km0.5500250(四)游步道km1.54060(五)公共厕所个15575(六)标示牌个120.010.12(七)垃圾箱个1000.033生态型三项目的其它费用211.2(一)勘察设计费50(二)建设单位管理费123.5(三)工程监理费16(四)工程质量监督费4.8(五)定额编制管理费6.9(六)设计文件审查费10四基本预备费212.2五固定资产投资7762.8六铺底流动投资100项目总投资8074二十一、资金筹措建设资金全部由建设单位自筹解决。

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析第一节发展规划分析一、符合山东省有关发展规划要求山东省《2010年远景目标纲要》中指出积极发展第三产业，要以第一、第二产业的发展为基础，形成合理的布局和结构。继续发展商业和生活服务业，发展旅游业以及信息、咨询等中介服务产业，规范和发展金融、保险业，引导房地产业健康发展。进一步发挥第三产业在提高社会生产效率、增加城乡劳动就业和方便人民生活等方面的重要作用。山东省花卉业发展指导思想是以市场为中心，以科技作先导，突出地方特色，发挥资源优势，形成规模商品生产能力，面向国际国内两大市场，由现在的数量扩张向科技集约化、专业化出口型转变，成为山东省出口创汇的一个新的产业。到2010年，全省花卉生产面积达到1.4万公顷，产值40亿元，出口创汇达到0.8亿美元，花卉注册企业达到1万家，从业人数达到100万人。本项目的建设对于山东省花卉产业及旅游业具有重大意义，符合山东省有关发展规划要求。二、符合青州市社会经济发展规划要求青州市是东部沿海地区的重要中心城市之一，是区域经济发展的“龙头”。青州市“十一五”规划中明确指出：“十一五”期间，经济社会发展必须站在新起点、抢抓新机遇、实现新跨越，全市综合实力位次前移，人均占有水平进入潍坊市前列。青州市委、市政府高度重视花卉产业发展，坚持把“花卉苗木”作为全市六大主导产业之一来抓，花卉产业得到了较快发展。目前，全市花木栽培面积达10万亩，盆栽花卉年产3亿盆，花卉品种3000多个。建有总面积30万平方米的中国北方苗木交易中心，在全国设有136处销售点，销售网络覆盖全国20多个省市自治区，年交易额超过25亿元。该项目的建设将以科学发展观为指导，以构建和谐社会、发展环境友好型经济、加快社会主义新农村建设为宗旨，按照青州产业发展总体规划的要求，推进花卉产业结构优化、促进花卉产业升级，改善城市生态环境，增加农民收入，提升城市品牌形象，为建设一个生机勃勃、生生不息的美好青州做出贡献。第二节产业政策分析项目符合国家的产业政策的要求：《农业综合开发林业建设“十一五”规划》中指出：根据“十一五”农业综合开发林业项目指导思想和目标要求，确定了名优经济林花卉建设示范项目重点。花卉示范基地以3个类型的产业区建设为主：一是广东、福建、北京、上海、云南、天津、河北、江苏、安徽等盆花、盆景基地；二是云南、广东、海南、福建、辽宁等鲜切花切叶基地；三是江苏、浙江、河南、山东、江西、福建等观赏苗木基地。这些省份的花卉产业各具特色，示范带动作用极为强大。“十一五”期间，将重点扶持30－40个有示范带动作用的以经济林、花卉、竹林加工为主的龙头企业，带动和吸收当地群众加快产品的转化加工和致富。这是“十一五”期间农发资金扶持林业产业发展的新兴领域。本项目的建设符合《产业结构调整指导目录(2005年本)》鼓励类中第二十五大类其它服务业第二十一项旅游基础设施建设及旅游信息服务系统开发及第二十二项工业旅游、农业旅游、森林旅游及其它旅游资源综合开发项目建设，属于当前国家重点鼓励发展的项目。第三节行业准入分析一、拟建项目及项目建设单位符合行业准入标准的规定青州市云门旅游发展有限公司是青州市人民政府为理顺青州市旅游投资体制而成立的一家国有公司，隶属青州市旅游文物管理委员会。该公司注册资本：10万元人民币。经营范围：代表市政府经营和管理博物馆、云门山、驼山、范公亭公园、偶园、南洋湖等授权范围内的旅游资源;代表市政府行使旅游项目投资主体职能，根据旅游发展需要，先行提出旅游项目建议;对旅游项目进行开发整理和包装:负责全市旅游开发建设资金的管理和使用，组织旅游项目建设:筹集旅游项目建设资金等。该公司拥有国家级风景名胜区一处、公园两处、博物馆一处。青州市2005年接待游客人数260万，门票收入2000万元，旅游总收入8亿元。2006年接待游客人数280万，门票收入2400万元，旅游总收入10.5亿元。2007年接待游客人数320万，门票收入2980万元，旅游总收入15.8亿元。位居潍坊市首位。在行业准入方面，青州市云门旅游发展有限公司符合我国有关企业注册资本、经营范围等方面的准入标准及要求。二、符合国家产业指导目录准入要求本项目的建设符合《产业结构调整指导目录(2005年本)》鼓励类中第二十五大类其它服务业第二十一项旅游基础设施建设及旅游信息服务系统开发及第二十二项工业旅游、农业旅游、森林旅游及其它旅游资源综合开发项目建设，属于当前国家重点鼓励发展的项目。三、符合青州市社会经济发展的要求 近年来国内各地为加快本地社会经济的快速发展，纷纷实施招商引资政策，引进先进的生产技术、管理经验或资金、人才来带动当地经济的发展。青州立足传统优势，把发展花卉产业列入了经济社会整体发展思路，为促进花卉产业的大发展，制定了《青州市花卉苗木产业中长期发展规划》，规划了35平方公里的青州花卉博览园，为花卉产业的健康快速发展打下了良好的基础。该项目是博览园建设的重要组成部分，符合青州市社会经济发展的要求。综上所述，项目符合国家产业政策，符合国家以及山东省行业发展规划，符合青州市城市发展总体规划，项目选址合理，项目及项目建设单位符合行业准入标准的有关规定。项目的实施是必要的、可行的。

第三章资源开发及综合利用分析本项目非资源开发类项目，因此对资源开发利用方面不进行详细论述。在资源的利用方面，项目建设及使用过程中不占用金属矿、非金属矿等重要资源。项目为城市博览园开发建设项目，建设实施过程中耗费的资源主要包括钢筋、水泥、木材、石材等一般性建筑材料，该类建筑材料在潍坊市当地建材市场均可满足供应；项目经营过程中耗费的资源主要包括游客生活用水、电、天然气及花卉培养所用水电，均由当地城市配套基础设施集中供应，该项目地处青州市，供水、供电、天然气供应等设施齐备，应有供保障。为提高资源利用效率、降低资源消耗，项目在建设及使用过程中拟采取的节约资源及资源综合利用措施如下：1、项目建筑、结构设计严格按照国家有关设计标准规范进行设计，不超标，合理利用建筑材料，不浪费。2、采用新型节能的墙体材料，重点使用轻质、高强、保温性能好的节能新材料和保温门窗，加强屋面及墙体保温。墙体材料尽可能使用国家推广使用的新型建材，如加气混凝土等，减少粘土红砖的使用量。3、推广使用新技术、新工艺，各客房主要房间朝南，充分利用自然光和自然通风，以节能降耗。4、所有设备一律选用符合国家规定的节能型设备，不得选择国家已公布淘汰的机电产品。电器设备应选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。照明灯具选用节能型，以节约用电。5、建筑物内的电梯﹑供水﹑风机等建筑设备均采用智能化控制，使其能耗降到最低。6、注意节约用水，所有用水设施均应尽量选用节水型的。卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁具，以节约用水。水景﹑绿化﹑浇洒道路﹑冲厕所等用水尽量使用经中水处理设备处理后的中水。7、在各类能源进入室内的入口处均应装设各类能源消耗计量仪表，进行能耗计量、考核。

第四章节能方案分析第一节用能标准和节能规范一、国家和省有关法律、法规(1)《中华人民共和国节约能源法》(2)《中华人民共和国清洁生产促进法》(3)《节约用电管理办法》(4)《山东省节能监察办法》(5)《山东省节约能源条例》(6)《山东省资源综合利用条例》二、指导性文件(1)《国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知》(2)国家发改委、国家经贸委、建设部《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》三、国家、行业标准及规范（1）《中国节能技术政策大纲》（计交能[1996]905号）（2）《中国节水技术政策大纲》国家发改委2005.04.21（3）《用能单位能源计量器具配备和管理导则》GB17167-2006（4）《综合能耗计算通则》GB2589-1990（5）《节能中长期专项规划》国家发改委2004（6）《评价企业合理用电技术导则》GB/T3485-1998（7）《评价企业合理用热技术导则》GB/T3486-1993（8）《评价企业合理用水技术通则》GB/T7119-93（9）《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003（10）《建筑照明设计标准》GB50034-2004（11）《建筑采光设计标准》GB50033-2001（12）《低压配电设计规范》GB/T50054-1995（13）《供配电系统设计规范》GB/T50052-1995（14）《通用用电设备配电设计规范》GB50055-93（15）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（16）《室外给水设计规范》GB50013-2006（17）《室外排水设计规范》GB50014-2006（18）《城镇燃气设计规范》GB50028-2006（19）《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-94（20）《3-110KV高压配电装置设计规范》GB50060-92（21）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005（22）《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006（23）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JCJ134-2001（24）《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004第二节能耗状况和能耗指标分析一、能耗分析本项目主要耗能为客房商场用电、园区公共设施用电及房间、公共场所照明用电，房间采暖用汽及餐厅用天然气等。能源品种为电力、汽、天然气。能源耗用分析表项目单位细则限值设计指标体形系数≤0.350.247外墙平均传热系数W/(m2.k)1.160.849建筑物耗热量指标W/m220.519.61采暖耗煤量指标Kg/m211.811.14二、能源供应状况分析1、电力供应状况项目用电取自城市配套电网，青州市电力供应比较充足，供电有保证，该园区各功能区内建设变电站并配套变压器及相应的设施一套，接入线路为专线，可满足项目需要。2、供汽该建设地点有城市区域供热管线接入，具备接入城市供热的条件，可满足项目用热需求。3、天然气供应项目区近期已开通管道天然气供应，服务范围包括项目所在区域，供气有保证。第三节节能措施和节能效果分析本项目采取以下节能措施：一、建筑节能1、屋面：40厚聚氨酯发泡保温层；2、外墙：240厚煤矸石多孔砖，外做40厚聚苯颗粒保温层；3、不采暖楼梯间隔墙：采用240厚煤矸石多孔砖，外做30厚聚苯颗粒保温层；4、不采暖地下室上部楼板：底做100厚聚苯颗粒保温层；5、门窗：外围窗均为塑钢单框中空玻璃。封阳台采用单玻塑钢窗。分户门均采用防盗保温门；门窗气密性等级为Ⅲ级。6、采用新型节能的墙体材料，重点使用轻质、高强、保温性能好的节能新材料和保温门窗，加强屋面及墙体保温。推广使用新技术、新工艺，各客房主要房间朝南，充分利用自然光和自然通风，以节能降耗。二、采暖节能1、采暖采用地板辐射采暖，此种采暖方式具有高效节能、舒适卫生、运行费用低等特点，可减少能源消耗，降低运行成本。2、采暖系统各热力入口均安装差压控制器一只，保证在变流量的情况下，系统压差恒定。三、电气节能措施1、所有设备一律选用符合国家规定的节能型设备，不得选择国家已公布淘汰的机电产品。电器设备应选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。2、本工程各套内及公用场所功率密度按现行的《建筑照明设计标准》执行。3、每个开关控制不超过一个灯具，地下室等公共场所采用声光控自熄开关，利于节能。4、本工程采用紧凑型荧光灯、T5高效节能灯管等高效光源和高效灯具，配电子镇流器。四、节水措施项目用水主要是生活用水、公建用水及绿化用水。为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施：1、制定用水计划，做到合理用水。2、设计中应采用节水型卫生洁具，严禁使用铸铁阀门和螺旋升降式水嘴，强制推广使用陶瓷密封水嘴和一次冲洗水量为6升以下的坐便器。3、区内供水系统采取防渗、防漏措施，减少不必要的损失。4、配套建设中水处理系统，处理后的中水可用于冲洗厕所、浇灌花木、清洁道路等，提高水的重复使用率，节约水资源。5、控制绿化用水。根据土壤旱情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时间进行，避免水份较快蒸发。五、主要管理节能措施加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏现象，以减少不必要的浪费。第五章建设用地和征地拆迁分析第一节项目选址及用地方案一、项目地理位置概况青州市位于山东半岛中部。它东接潍坊市，西邻淄博市，南邻沂蒙山地，北望渤海，面积1569平方公里，人口89万。胶济铁路横贯市区，益羊铁路、济青高速公路、王潍公路等在这里交汇。是山东半岛中部的重要交通枢纽。

青州市是中国古九州之一，有着7000多年的历史和文化，自古为中国北方的名城重镇。从西汉到民国初年，青州历代为州、府建置，青州城为州、府治所在地。十六国时期，它曾是南燕（公元389-410年）首都所在地。迄至清代中期以前，青州一直是山东省的政治、文化中心。

青州市名胜荟萃，风光秀丽，是著名的历史文化名城。云门山、驼山、玲珑山、仰天山、偶园、范公亭、博物馆等，以其优美的自然风光，众多的历史人文景观，吸引着成千上万的中外游客。

青州市城市建设独具特色，既有古色古香的传统建筑，又有洋溢着现代气息的新型建筑，传统文化与现代文化在这里和谐统一，古典美、现代美和自然美在这里交相辉映。

青州历史悠久，环境优美，气候适宜，物产丰富，人民勤劳智慧。古老的青州大地，正以她新的姿态迈进二十一世纪。二、建设场址该项目规划范围包括农家乐生态苗木园区和游客接待中心两个功能区。农家乐生态苗木园区南起新南环路，北至万红大道，东邻长深高速，西接弥河，规划面积约4.5平方公里。游客接待中心位于弥河东岸滨水区域。该区域交通便利，适宜项目建设。附：区域位置图三、场址现状该场址现为城市建设用地，不占用耕地，整体呈矩形，紧靠城市道路。场址地质单一，地势东北高、西南低，总高差约0.5米。项目所在区域内目前无大的工业污染源，环境质量总体优良。场址范围内无矿床、文物古迹和军事设施，没有基本农田保护区，没有各类列入国家保护目录的动植物资源，没有风景名胜古迹等环境敏感点，不影响交通运输和周边地块的防洪排涝。第二节土地利用合理性分析该项目的建设符合国家产业政策和青州市城市发展规划，促进青州市花卉产业专业化、规模化、集约化发展，逐步延伸和完善花卉产业链，打造花卉产业集群，进一步挖掘花卉文化内涵和青州历史文化底蕴，发挥弥河滨水资源优势，探索社会主义新农村建设新模式，努力建成国内一流、国际知名的花卉博览园，全面提升青州市整体品牌形象，产生良好的经济社会效益。该项目的建设符合国家产业政策和青州市发展规划，项目用地为已取得土地证的建设用地，项目的建设符合了青州市土地利用规划的有关要求。该宗土地区位优势明显，交通便利，场地周边配套设施完善，具有得天独厚的建设条件。符合该地块规划建设条件的有关要求，占地规模合理，符合国家及青州市集约和有效使用土地的有关要求。第三节征地拆迁和移民安置规划方案项目用地属城市建设用地，目前处于待开发状态，青州市旅游文物管理委员会及青州市云门旅游发展有限公司已取得该块土地的使用权及开发资格。项目用地范围内无建构筑物，无拆迁情况，不存在移民安置问题。

第六章环境和生态影响分析第一节设计依据及标准一、大气环境质量及大气污染排放标准大气环境质量执行《环境空气质量标准》GB3095-1996中二类标准。同时执行《保护农作物的大气污染物的最高允许浓度》（GB9137-88）标准。废气排放执行《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996中二级标准。二、水环境质量及污水排放标准地面水执行《地面水环境质量标准》GB38310-88中Ⅳ类标准。地下水质量标准执行《地下水质量标准(GB/T148410-93)中的Ⅲ类标准。污水排放执行《污水综合排放标准》GB89710-1996表4中二类污染物二级标准。三、声环境和噪声标准声环境执行《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）中的Ⅱ类标准。厂界噪声执行《工业企业厂界噪声标准》GB123410-90中Ⅱ类标准，昼间60db(A)，夜间50db(A)。第二节厂区周围环境质量现状本项目位于于山东省青州市新南环路以北，万红大道以南，长深高速以西，弥河以东区域以及弥河东岸滨水区域。项目周围没有大的污染源，大气及土壤环境现状良好，大气、土壤自净能力较强。第三节设计原则最大限度利用资源，加强污染物治理措施，确保排放物符合国家规定的排放标准。第四节生态环境影响治理措施一、施工中主要污染源、污染物及防治措施1、噪声污染防治措施为了减轻施工噪声对环境的影响，拟采取以下措施：⑴合理安排工期，控制夜间噪声，不得在夜间进行路面夯实或其它高噪声的作业。如因连续作业确需在夜间施工的，应在开工前报当地环保部门批准，并公告居民，以便取得谅解，并尽可能集中时间缩短施工期。⑵应选用低噪声的施工机械及施工工艺，从根本上降低源强。同时要加强检查、维护和保养机械设备，保持润滑，紧固各部件，减少运行震动噪声。整体设备应安放稳固，并与地面保持良好接触，有条件的应使用减振机座，降低噪声。⑶合理安排高噪声设备的使用时间，同时要选择设备放置的位置，注意使用自然条件减噪，以把施工期的噪声影响减至最小。施工现场尽量避免产生可控制的噪声，严禁车辆进出工地时鸣笛，严禁抛扔钢管等。⑷减少施工交通噪声：由于施工期间交通运输对环境影响较大，应尽量减少夜间运输量，限制大型载重车的车速，靠近居民区附近时应限速，对运输车辆定期维修、养护，减少或杜绝鸣笛，合理安排运输路线。2、施工中生活垃圾处理措施在本项目施工建设过程中，石料、灰渣、建材等的损耗与遗弃以及建筑物的拆迁将产生大量的建筑垃圾，应首先考虑用于市政与规划部门指定的建设工程基础填方或洼地填筑进行消纳。剩余部分垃圾可运送至市垃圾填埋场进行填埋。垃圾的外运车辆应加盖篷布，尽量减少沿路遗洒，影响环境。生活垃圾要定点堆放，严禁混入建筑垃圾当中，并及时运送至环卫部门指定地点进行处理，避免对周围环境造成的不良影响。3、交通及基础设施影响防治措施⑴由于工程施工作业，在某一段时期内，土、石、砂料的运输车辆可能急剧增加。如果调度不当，可能影响交通运输的畅通，因此应当加强交通的管理和调度。⑵运输车辆如果超载或被覆不当，途中常会撒落土、石、砂料，若不及时清除，将造成路面损坏，而且天气干燥时会造成路面扬尘，遇雨会造成水土流失。因此，要求加强对司机及装卸工人的环境保护教育和环境监理，并派人员负责撒落物料的清除。⑶在项目的建设工程中，尤其是在项目施工开挖作业中，常常会遇到电力、通讯等线缆及供排水管道等，若作业不当就可能将它们挖断。因此，要求每一标段开工前，施工单位必须与沿途有关单位密切配合，列表统计，逐一标明。并加强对作业工人的教育与管理。万一发生事故，应按照抢救预案及时进行处理。二、建成后运行中主要污染源、污染物及防治措施该项目建成后，主要产生生活垃圾、生活污水、废气和噪声等污染源。⑴区内设垃圾收集点，服务半径小于70m，并设有垃圾中转站，由物业管理和环卫人员有组织清运，保证区内清洁卫生。⑵生活污水经污水管统一收集后，经化粪池沉淀处理后排入市政污水管网，输送至城市污水处理厂统一处理。⑶对日益增多的汽车，设置汽车地面集中停放区，减少对小区环境的影响。⑷噪声根据功能区的划分，交通道路网的分布、绿化与隔离带的设置、有利地形和建筑物屏蔽的作用，均符合防噪声设计要求，尽可能将对噪声不敏感的建筑物排列在园区外围临交通干线上，形成周边式的声屏障。对进出园区的汽车禁止鸣喇叭，水泵及通风设备采用低噪声设备，并尽可能将设备设于地下室。在区内周围和内部加大绿化面积，降低噪音的传播强度。第五节生态环境影响分析拟建项目建设场地较为平坦，不需施工取弃土，对地表植被的破坏很小,本项目的建设运行会对当地的生态环境产生影响较小。拟建项目排放的污染物较少，且对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，所以本项目的建设不会对区域的生态环境产生明显的影响。因此，从环保角度讲，本项目建设是可行的。

第七章经济影响分析第一节经济效益分析一、编制依据该项目经济评价主要依据国家计委及建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》，现行财税制度，建设单位提供的有关资料等。二、经济效益分析1、计算期该项目建设期为2年，经营期按11年计算。2、营业收入及税金⑴收入经营收入估算范围包括门票收入、餐饮住宿收入、用品销售收入等，根据游人规模预测，计算期内的旅游人次和旅游营业收入情况如表7-1所示。经营年游客人数（万人次）景区内游客平均消费(元/人次)旅游房产收入营业收入(万元)一日游二日及以上一日游二日及以上第1年3.61.812030010001972第2年4.32.112030010002146第3年5.93.412030012002928第4年7.24.112030012003294第5年9.45.715035515004933.5第6年12.26.215038618006023.2第7年13.56.515039518006392.5第8年15.17.215041015006717第9年16.88.515043915007751.5第10年18.59.620045315009548.8第11年20.210.220046110009742.2⑵营业税金及附加该项目建成后，其中营业税税率为5%，城市维护建设税为营业税7%，教育费附加为营业税3%计取。正常年上缴营业税487.1万元，税金及附加535.8万元。详见表7-2经营收入、税金及附加估算表3、总成本费用⑴折旧本项目形成固定资产7762.8万元，按分类折旧法计算折旧，折旧年限25年，残值率为5%，年提折旧295万元。详见表7-3固定资产折旧估算表⑵摊销本项目形成其他资产211.2万元，按10年摊销，每年摊销费为21.1万元。详见表7-4其他资产摊销费估算表⑶维修费维修费按折旧费用的50%计。⑷经营成本经营成本包括营业费用、企业管理费用、职工工资福利费用等，根据目前我国旅游行业以及同类旅游景区的经营状况，本项目的营业成本按营业收入的58%进行估算。⑻总成本费用该项目正常年份总成本费用为6093万元。其中固定成本442.5万元，可变成本5650.5万元，经营成本5650万元。详见表7-5总成本费用估算表4、利润正常年份利润总额3113.4万元，年所得税778.4万元，年税后利润2335.1万元。详见表7-6损益表5、财务盈利能力分析⑴内部收益率、投资回收期内部收益率：所得税后13.5%。投资回收期：所得税后8.83年（含建设期2年）。财务净现值（ic=10%）:所得税后1932.2万元。详见表7-7现金流量表⑵投资利润率平均利润总额投资利润率＝×100%项目总资金1577.3＝×100%＝19.5%8074⑶投资利税率平均利税总额投资利税率＝×100%项目总资金1884.5＝×100%＝23.3%80746、盈亏平衡分析年固定成本盈亏平衡点=—————————————年营业442.5=———————=12.4%9742.2-535.8-5650.5当达到正常规模的12.4%时，项目可保本不亏。7、敏感性分析由于项目设计的一些参数在目前情况下是确定的，难以预计项目在经营中的变化，这些变化将会影响到项目的经济效益。为此在项目计算期内，从该项目的营业收入、经营成本、工程投资的变化，来分析对工程经济效益的影响。营业收入、经营成本和工程投资发生变化对财务评价指标的影响定量分析结果见表7-8感性分析表。敏感性分析结果表表7-8序号变动因素变动辐度内部收益率%投资回收期年财务净现值万元1基本方案13.58.831932.22营业收入+5%14.18.642286-5%12.99.031578.43经营成本+5%12.59.171370-5%14.58.5424944工程投资+5%12.89.051578.5-5%14.38.612285.8计算结果表明，营业收入、工程投资、营业成本的变化对工程效益的影响不大，该项目具有一定的抗风险能了，是可行的。三、评价结论项目建成后，正常年实现营业收入收入9742.2万元，利润总额3113.4万元。财务分析表明，项目财务内部收益率13.5%，投资回收期8.83年，投资利润率19.5%，财务评价指标较好，因此，该项目是可行的。经营收入、税金及附加估算表表7-2单位：万元序号年份项目经营期1-2345678910111213游客人数11.315.118.42022.325.328.130.4营业收入1972.02146.02928.03294.04933.56023.26392.56717.07751.59548.89742.2营业税金及附加108.5118.0161.0181.2271.3331.3351.6369.4426.3525.2535.8营业税98.6107.3146.4164.7246.7301.2319.6335.9387.6477.4487.1城市维护建设税6.97.510.211.517.321.122.423.527.133.434.1教育费附加3.07.49.09.610.111.614.314.6

固定资产折旧估算表表7-3单位:万元序号合计折旧年限经营期1-2345678910111213一7762.825原值7762.8折旧费295295295295295295295295295295295净值7467.87172.96877.96582.96287.95992.95697.95402.95107.94813.04518.0

其他资产摊销估算表表7-4单位:万元序号合计折旧年限经营期1-2345678910111213一211.210原值211.2折旧费21.1净值190.1169.0147.8126.7105.684.563.442.221.10

总成本费用估算表表7-5单位:万元序号年份项目经营期1-23456789101112131营业收入1972.02146.02928.03294.04933.56023.26392.56717.07751.59548.89742.22营业成本1143.81244.71698.21910.52861.43493.53707.73895.94495.95538.35650.53折旧费2952952952952952952952952952952954摊销费21.10.05维修费147.5147.5147.5147.5147.5147.5147.5147.5147.5147.5147.56总成本费用1607.41708.32161.82374.13325.03957.14171.34359.54959.56001.96093.06.1固定成本463.6463.6463.6463.6463.6463.6463.6463.646