宏发农副土特产品批发市场改扩建项目可行性论证报告

便民、利民、为民商场建设PAGE64农业、农民、农村阳光产业**县宏发农副土特产品物流批发市场改、扩建项目可行性研究报告第一章概论第一章概论1.1项目提要1.1.1项目名称：**县桃花江镇宏发农副土特产品物流批发市场建设1.1.2项目性质：改、扩建工程1.1.3项目建设单位情况1、单位名称：**县宏发商业广场有限公司2、法人代表：***3、经济性质：有限责任公司4、注册资本：500万元（人民币）5、经营范围：市场开发、农副土特产品经营、批发1.1.4项目建设地点：**县桃花江镇建设东路1.1.5项目建设内容1、征地15.5亩（扩大市场规模建设）2、改、扩建物流批发市场等建筑物面积10338.5m3、物流批发信息管理体系建设1.2项目总投资及投资构成1.2.1项目总投资1500万元1.2.2投资构成1、固定资产投资1270万元①建设工程816万元②设备购置300.00万元③安装工程24.00万元④其它费用130.00万元2、无形资产投资30万元3、流动资金200万元1.2.3主要技术经济指标1、年服务收入500万元2、效益评价指标①年净利润83.8万元②年服务收入利润率16.28%③年服务收入利税率30.82%④资本金利润率20.95%⑤投资利润率6.98%1.3可研报告编制依据1.3.1《中华人民共和国城市规划法》1.3.2《中华人民共和国环境保护法》1.3.3《中华人民共和国合同法》1.3.4《中华人民共和国公司法》1.3.5《全国国民经济和社会发展“十一五”规划》1.3.6《益阳市2004年—2020年产业发展规划》1.3.7《**县城市总体规划（2004年-2020年）》1.4项目综合评价本项目突出了坚持“便民、利民、为民”的市场开拓理念，结合了项目所在地产业政策和市场需求。牢固树立和落实科学发展观，坚持“以人为本，服务社会”的宗旨，坚持以经济建设为中心，紧紧围绕“把桃江建设成为农工贸、产供销一体化现代中心城区”为目标，积极做好“四多文章”；即整合利用县内外社会资源，发展多种经济成份、多种经营方式、多种流通业态、多种流通渠道；能够加速推进“四个转变”；即商贸经济由零售为主向批发为主转变，由单向经营向对内外双向经营转变，由商场行为向市场行为转变，由旧的经营方式向新的经营方式转变；着力抓住了“四个重点”：即着力构建现代物流体系，发展连锁经营，改造提升中心集贸市场服务业态，加快推进城郊批发市场建设；努力把商贸流通打造成桃江发展的先导和支撑性产业。项目达产时，年销售各种农副土特产品40万吨，年可实现销售收入500万元，利税达到125万元，同时，安置城镇富余劳动力就业岗位260余人。通过本项目的实施，提升了桃花江镇城市品位，培育了一批环境整洁化，布局合理化，价格大众化，商品品牌化，量具统一化，设施人性化和消费安全化的标准农副产品批发市场，满足消费者日益增长的市场需求。2.1项目建设的意义建设宏发农副土特品市场，是深入贯彻落实科学发展观，扩大居民消费的行动，是落实党中央着力解决农民最关心、最直接、最现实的利益问题的具体实践，是关注农产品流通、解决民生的重大举措，是尽快改善桃花江镇商业落后局面、促进放心消费的有效探索。因此，本项目建设必须坚持“以人为、服务社会”的宗旨，以“便民、利民、为民”为出发点，以连锁经营物流配送、电子商务等现代流通方式，坚持标准先行，分类指导，重点突破，稳步推进，为满足居民每天生活需要，开拓市场、扩大内需、促进就业、构建和谐社会作出贡献。2.2桃江农产品物流市场存在的不利因素2.22.2.2农民没有认识到现代农业物流的发展、农业物流供应链管理对农业企业发展乃至对全社会降低流通成本和交易费用，提高农产品的附加值，实现农产品商品的价值和使用价值，增加农民收入的重要作用，没有认识到农业物流是农民增收的“第三利润源2.2农业物流发展涉及到相关部门的经济利益，严重的地方和部门利益阻碍了农产品市场发育和统一市场的形成，而且增加了交易成本，降低了农产品流通主体的市场竞争力。农产品市场在总体规划和布局上存在一定的盲目性，农产品批发市场在地域上分布不合理，农产品物流缺乏集散地。农产品市场多按行政区划设立，不尊重商品流通的客观规律。一般说来，市场越集中越综合，市场的辐射能力就越大，市场的综合效益才能体现出来。但现在的实际情况是，**县专业批发市场多、综合性批发市场少，市场应有的功能难以释放出来。大多数市场建设规模较小，建设标准不高，农产品存储设施不配套，农产品市场价格信息网络不健全，检测控制管理手段差，市场效益难以充分发挥。2.2主要表现在：（1）市场结构不够合理。传统的城乡农贸市场较多，批发市场发展不够，连锁经营等农产品流通新型事态发展缓慢。在批发市场中，大中城市销地批发市场较多，而产地批发市场过少；专业批发市场较多，综合性批发市场较少；（2）大多数农产品批发市场，基本上都是现货交易市场、市场容量小，成交量少，市场发育程度低，不少农产品市场处于“集贸市场”的水平，交易分散，透明底低，市场影响力小。（3）市场综合服务功能不强。对农产品储藏、加工和信息处理等功能开发不够，交易方式、结算方法还比较落后，只有步步高市场、万金山市场开展了网上交易并取得了一定的营业额，大多数市场以对手交易、现金结算为主，计算机联网、电子结算卡的运用仅在少数市场中处于试用阶段。市场信息服务于大多数停留在市场内原始数据的统计上，市场之间缺少信息交流，信息服务短缺。（4）市场的基础设施和服务设施建设相对滞后，交通、仓储、运输等配套设计建设也不能满足农产品流通业发展的需要，市场设施落后和管理水平低下。目前桃花江镇农业物流市场主体的组织化程度低，组织规模较小，运作不够规范，代理商、批发商等市场中介组织不发达，农民新型合作经济组织和专业协会没有真正发展上来。龙头企业发展不够，农业物流市场的经营主体大多是个体商贩和农民，难以形成规模经营，增加了流通和交易费用，提高了农业物流成本。再加上运输中间的破损率和汽车的空驶率很大；有的乡镇绿色通道尚未真正开通，受地方和部门利益的驱动，有的地方已经出台的农产品绿色通道措施尚未落实到位，情况不良的时间成本，设卡收费等问题等都在无形中增加了流通成本，加大了农产品大宗物流环节的经营风险。农业品牌化是农业发展的方向，也是增加农业收益的重要环节。在整个农业物流链条中品牌化产品、加工产品所占比例低，农产品加工链条短，这导致了流通环节的利润主要来源于市场间的时间、城域差价而不是加工增值。由于农业存在多环节的流通链条，现有物流方式无论在时间和流通效率，还是在保鲜手段上都无法适应农产品的鲜销形式而损失巨大。当农产品集中上市时，物流不畅，加工能力不足，产销脱节严重，损耗情况严重。“新鲜”是鲜销农产品的生命和价值所在，但由于鲜活农产品的含水量高，保鲜期短，极易腐烂变质，会大大限制运输途径和交易时间，因此对运输效率和流通保鲜条件提出了很高的要求。我县的农产品物流是以常温物流或自然物流形式为主，农产品在物流过程中的损失很大。农业物流电子化是农业物流发展的必然趋势，而终端农业物流信息系统所能提供信息品种和质量都不能满足需要，缺乏有效的信息导向，农资和农产品物流的流向带有盲目性，流程不合理，这是导致农产品在途损失严重，影响其保值增值的重要原因。主要表现在：（1）物流信息网络不健全。（2）网络覆盖面不宽，特别是信息网络向农村延伸的力度不够，尚不能满足运销组织、运销户及广大农民对信息服务的需求。（3）信息网络资源分散，已有的信息网络之间缺少平台，相互之间互不沟通，难以形成整体合力；（4）信息社会化服务组织发展迟缓，利用大众传媒为农户提供信息服务的工作还有待加强；（5）基础设施建设太慢，农村的信息化建设滞后。由于获取和掌握信息的渠道有限，手段落后，现在大多数农业物流企业、农民获取信息主要还是靠电话、人员外出搜集、中介组织或电视广播。对市场供求信息的获取渠道单一，手段缺乏，滞后失真现象严重。2.3农产品物流市场规划目标2.3物流是继自然资源和劳动力之后的“第三利润源泉”，现代企业把提高经济效益、增强竞争力的焦点从生产领域开始转向非生产领域，也就是采购、运输、储存、包装、装卸、流通、加工、分销、售后服务等物资流通活动以及有关的信息活动。物流对农业发展和农民增收同样重要。农业生产要取得好的效益，除了农产品的品种、质量、规格和安全性条件消费需求外，还要抓好流通环节，使产品传得出，而且还要卖得好（价钱）。要开发和拓展农业物流需求，一方面要加强宣传引导，改变全社会对农业物流的认识；另一方面，农业物流企业必须从顾客需求出发，树立用户导向的营销理念，针对不同的用户、不同的物流对象，设计相应的物流解决方案，切实降低用户的物流成本，使物流需求的市场潜力挖掘出来。2.3（1）统筹规划，合理布局。要按照优势农产品产业带与特色农产品基地建设的新要求，发展农产品产地批发市场，使农业产业化有市场依托。（2）完善农产品批发市场功能，发挥其在农产品仓储、（3）推行农产品批发市场的企业化经营，推进批发市场现代化企业制度建设，逐步推广“企业办市场，市场企业化”的新模式。应该引导批发市场、仓储设施服务机构等各类农产品流通载体及农业生产资料供应部门向一定区域集中，建立以农产品流通为主、具有规模效应的农业物流中心。（4）强化市场管理，规范市场运作。整顿和维护市场秩序，提高优势农产品流通效率，建立健全农产品流通营销体系，努力扩大农产品出品，建立统一、有序的农产品国内流通大市场，建立和疏通农产品“绿色通道”，降低农产品运销成本，改善农产品流通环境。优化农业物流的软环境建设，减免优势农产品物流费用。建立铁路、公路、水路等多种运输方式合理连接的运输网络，推行多式联运和直达运输，建立各种形式的物流配送体系，特别大力发展第三方物流，完善增值服务。农产品本身的价值本不高，发展专业的第三方农业物流组织，发掘农产品的内在价值，同时为农产品提供专业的物流增值服务，包括对农产品进行进一步深层次的加工，提供规范化、合理化的包装，根据不同产品的不同要求提供不同的储存条件，并且及时提供供求信息，合理组织配送，使农产品有合理的流向，从多层次全方位地提升农产品价值。2.3（1）多渠道筹集资金，加强市场的基础设施建设，改善交易条件和手段，提升市场建设水平和档次。当前尤其要加快桃江市场信息网络、电子结算系统、农产品储藏加工、产品质量安全检验系统等配套服务设施建设，完善服务功能。（2）在推行农业物流配送、连锁经营等新型业态方面，适应项目所在地农业市场化、产业化、现代化的形势，不失时机地把推行现代物流作为改造提升农产品传统流通业态的一种有效形式。引进、构造新的流通业态，重在机制创新、组织创新、制度创新。（3）积极创造条件，在宏发农副土特产品批发市场引进代理、配送、拍卖、电子商务等新型业态和现时的交易方式。（4）提升宏发农副土特产品批发市场发展档次，要从初级形态向中级、高级形态发展，增强批发市场的农产品流通能力，引导有潜力的批发市场向大型区域性批发市场和专业性批发市场方向发展，争取更多的批发市场进入国家级农产品定点批发市场行列。服务中心加快农产品的储藏、加工、运输等物流设施建设，建立现代化的农产品物流服务体系。逐步形成湖南骨干批发市场为核心，以连锁超市等其它流通方式为补充，以现代物流服务体系为依托，以现代交易、结算、检测、储藏、物流等技术为支撑，以良好的企业经营和资金投入机制为保证，以稳定、有序、规模化的农产品经锁商队伍为主体的现代化的农产品市场流通体系。2.3农副土特产品批发市场要积极整合物流资源，实现物流市场主体多元化。鼓励农民、农业系统企业、商业系统企业、省内外物流企业介入桃江农产品物流市场，促进物流领域的竞争，完善物流服务，尤其要重视发挥竹产业物流企业在整合农产品物流市场，减少农产品流通中很多不必要的中间环节，降低其流通成本，增加农民收入方面的作用。按照农产品流通产业化的发展方向，重点加大对农产品批发市场、农产品运销企业、进出口企业、物流配送企业和大型食品连锁超市的配合力度，以市场为依托，组织农产品运销协会，大力发展农民物流合作组织，提高农民参与市场的组织化程度，发展多种形式的农民合作运销组织以及代理商、中间批发商等中介组织。2.3（1）农产品分类与包装增值服务；（2）农产品适度加工后小包装增值服务；（3）农产品配送增值服务；（4）特种农产品运输增值服务；（5）特种农产品仓储与管理增值服务。要教育农民如何参与物流过程与在物流过程中如何取得物流直接服务报酬，使农民农业物流增值的成果。加工业能够增加农产品附加值，提高农产品质量和市场竞争力。2.4加强农副土特产品物流市场科技信息标准化建设2.4物流的灵魂是信息，农业物流信息化的目的就是通过信息化建设，项目建设单位要把这些收集起来，进行加工整理、分析，并及时传递给农民，引导他们按照市场的需求从事生产经营，避免因信息不灵而导致农产品市场大起大落。农业物流信息化有利于增加农民收入。项目建设单位通过计算机和网络技术，整合分散于各部门、各环节中的仓储、运输、包装、装卸、加工等信息，沟通不同领域的物流运作，使承担数据采集的各个子系统按照一定的规则将共用数据发给共用信息平台，再由共用信息平台进行规范化处理后加以储存，然后根据需求规划或子系统的请求，采用规范格式发送出去，完成各种信息通道之间的互能互联，实现资源共享、信息共用，以适应电子商务的发展需要。并把农业物流信息化作为一项产业来发展。以此来带动农业物流信息的收集、加工、处理、分析以及农业物流信息中介、网上农业科技教育、网上农产品交易、网上结算订单农业、物流配送等一系列农业生产、流通活动的开展。2.4建立和完善农产品批发市场检验检测系统和信息系统，完善批发市场的检验检测功能和信息采集、发布、电子结算等功能，提升市场的档次，发展跨区域的物流配送中心，以此引导农民按市场需求调整生产结构，发展绿色食品和建设生态农业，增加农民收入。加强农业物流信息服务队伍建设。要根据农业部制定的农业信息员岗位规范和要求，建立农业物流信息员登记、培训、考核和资格认证制度，通过强化岗位培训，努力建设一支素质好、业务过硬、服务意识强的农业物流信息服务人才队伍，培训一批会收集、会分析、会传播农业物流信息的“三会”人才。2.4加快农业物流标准化进程，强化农产品质量安全检测与检疫体系，尽快建立农产品物流合理监控与可追溯系统，是项目建设单位长期发展的目标和必须严格执行的规范。在市场运作中要适应国内、国际贸易的要求，在包装、储存、运输、装卸、搬运等环节，采用国际标准或通用的国家标准，推行与国际接轨的物流设施、物流工具的标准，不断改进农业物流技术，以实现农业物流活动的合理化。要建立农产品物流全程监控与可追溯系统，为农产品的生产者、消费者以及农产品监管部门提供一个科学的管理手段和工具。第三章项目建设的必要性第三章项目建设的必要性3.1区域经济的快速增长，物流批发市场建设势在必行近几年来桃江经济迅速发展，生产总值达（GDP）416763万元，按可比价格计算比上年增长12%，增幅比上年提高1个百分点。在经济实力增强经济步伐加快的同时，**县经济结构也得到进一步改善，三次产业协调并进。在全部生产总值中，其中一产业实现增加值117281万元，增长7%，二产业实现增加值120437万元，增长17.3%，三产业实现增加值179045万元，增长179045万元，增长11.7%，一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为15.6%、39.8%、44.6%。分别带动经济增长1.9、4.8、5.3个百分点。2008年三次产业结构比重为28:29:43。与2007年相比，第一产业比重下降2个百发点；第二产业比重上升2个百分点；第三产业持平。按常住人口计算，人均GDP5640元，同比增长15.2%，所以县域经济的快速增长，扩大宏发农副土特产品农贸市场物流规模实在必行。3.2农业和农村经济稳步增长，为物流批发市场带来了难得的发展商机随着国家，政策支持农业的力度继续增强。对农民下发粮食直补资金、良种补贴、农机补贴和全免农业税等一系列优惠政策，**县农业和农村经济继续保持良好势头。全年农林牧渔业总产值达186506万元，按可比价同比增长7.4%。其中：农业产值80535万元，同比增长.9%，林业产值27039万元，同比增长15.1%，牧业产值71472万元，同比增长10.4%，渔业产值3886万元，同比增长2.8%，农林牧渔服务业产值3574万元，同比增长12.1%。粮食作物面积56.57千公顷，比上年增长0.12千公顷，粮食总产量296160吨，比上年增长9883吨，同比增长3.4%；肉类总产量53852吨，比上年增长13.3%；全年出栏猪75.5万头，同比增长13.5%；出栏牛1.62万头，同比增长11%；出栏羊6万只，同比增长14.7%；出笼家禽331万羽，同比增长14.7%；禽蛋产量7750吨，同比增长10.7%；水产品产量5060吨，同比增长3.3%，这样给本项目带来了良好的发展商机。3.3优势农产品不断壮大，为物流市场增添了特色产品项目所在地围绕不断壮大优势产业，加快发展绿色高效农业，着力提升特色产业，发展了一批具有市场潜力和特色的优势产业，初步形成了楠竹、优质稻米、绿色葛、品牌茶、商品菜、时鲜水果、藠头等几大特色产业基地。全年由省农业厅认定的无公害、绿色农产品产地认证面积达43.3万亩，其中：无公害水稻面积18.9万亩，无公害油菜面积18.9万亩，无公害蔬菜面积1.7万亩，无公害玉米面积3.8万亩。由农业部认证的无公害绿色农产品五个，包括大米、玉竹参、藠头、越瓜和牲猪。全县优质稻播种面积3000亩，绿色葛根种植1.2万亩，年产葛根0.8万吨，建设品牌茶基地2.1万亩，生产“美人窝”“雪峰山”等品牌茶叶1200吨，蔬菜基地5.5万亩。有种粮30亩以上的大户374户，种植10亩以上经济作物的大户380户。年出栏100头以上的养猪大户共1331户，其中养猪100-200头重点户731户，200-300头的专业户有600户。年产肥猪5000头以上的有2户，年出栏牛10头以上的户数达118户，年出栏羊30头以上的户数达231户。雪峰山茶荣获“欧盟有机茶基地认证”；湖南“明鑫”食品有限公司成为湖南省农业产业化“131”工程龙头企业；鸬鹚渡、雪峰山茶、“德辉”粮业等被评为益阳市农业产业化龙头企业；桃花江竹胶板有限公司、桃花江实业有限公司定为“省级龙头企业”、桃花江竹业发展公司被定为“市级农业龙头企业”。在推进产业化的同时，全县积极引导和扶持农村专业合作经济组织发展，发挥中介组织在农业产业化建设中的桥梁和纽带作用，全县共发展各类专业合作组织44个，入会（社）员2万余人，辐射或带动农户15万户，具有地方特色的拳头产品为物流资源增加了资源优势。3.4招商旅游业的开发为物流批发市场开辟了新的财源招商引资开创了新局面。项目所在地人民政府着力优化招商环境，不断创新招商方式，努力提高招商服务水平。通过举办“竹乡联谊会”和“爱我桃江”主题活动，积极组团参加“港洽会”“厦洽会”等各种招商活动。围绕建材、钢铁、水电、食品加工、竹产业、旅游等六大支柱产业进行招商，全县招商引资数量和质量都有新的突破。全年开工项目56个，创历史之最。实际利用内资122060万元，同比增长118%，实际利用外资730万美元，同比增长35.9%。旅游业快速发展。以“美人”与“竹”为主题，把发展旅游业作为全县六大支柱产业之一来抓，全年共接待旅游人数85万人次，比上年增长42.1%，创旅游综合收入28500万元，增长35.7%，流动人口的增加为物流市场开辟了新的财源。3.5**县消费品市场稳中见旺、对外贸易快速增长。随着人民群众生活水平的提高，消费热点不断涌现，消费方式不断升级，**县流通环境不断优化，消费品市场稳中见旺。全年实现社会消费品零售总额193522万元，同比增长13.8%，比上年快1.8个百分点。全县外贸出口企业8家，全年出口总额1500万美元。城乡居民生活水平不断提高。项目所在地建立了城市抽样调查队，根据对50户城镇住户的抽样调查，全年城镇居民人均可支配收入7460元，增长12.6%。2008年末全县城镇在岗职工26750人，比上年下降2.6%，在岗职工工资总额32360万元，增长4.4%，在岗职工年人平均工资12097元，增长6.6%。农民人均纯收入3202元，增长9.4%，农民人均可支配收入3119元，增长10%。城镇居民人均生活消费支出5144元，农村居民人均生活消费支出为3399元，增长15.6%。城乡居民恩格尔系数分别为38.9%和49.3%。城乡居民人均房屋使用面积分别为35.31m2和44.6m2，宏发农副土特产品物流批发市场能够满足日益增长的生活水平的需要。3.6宏发物流批发市场建设，提升了桃花江镇城市品位本项目的建设规模及标准，坚持了“建设花园城市，打造江南名镇”的理念，继续实施“西改东建、建管并重”战略，城镇建设步伐不断加快。项目所在地完成城镇建设投资9380万元，桃江党政办公大楼，桃花江商业步行街已完成投资3300万元，占总投资的73%，主体构架正在建设中，城市干道、小街小巷道路改造加快实施，市政工程建设不断完善，本项目的实施为桃花江城镇建设添加了城市品位。第四章项目建设的有利条件第四章项目建设的有利条件4.1独特的区位优势提供了可持续发展的空间4.1.1形势与机遇国家经济发展的重心向中，西部转移，加速发展的战略是**县经济与发展良好契机。湖南省处在全国经济发展承东启西的桥头堡位置，桃江又是处在长株潭经济一体化城市群的附近，并处在环洞庭湖经济发展圈中，面临着东南沿海开发及西部大开发的辐射，凭借资源优势，桃江迎来了一次极好的发展形势和机遇。**县的政治、经济、文化、科技中心，以建材、机械制造、冶金化工业为主，大力发展竹木加工、农副产品深加工工业，积极创办高科技加工业和吸引长沙市、益阳市劳动密集型工业转移，大力扶持旅游业发展，商业贸易繁荣的综合型城市，大好的发展形式与快速增长的经济速度，丰富的物质基础，为4.1.2项目所在地将建设成为湘中北部地区二级中心城市根据《益阳市域城镇体系规划》，益阳地处湖南省经济较发达地区的洞庭湖经济圈和长株潭城市群的交换点，良好的区位条件能接受长株潭等和长江中下游经济圈城市经济、技术、信息的辐射与传播。洞庭湖综合治理和资江开发为加速益阳经济发展提供了良好契机，益阳的水源优势将进一步加强，今后有可能成为湘中地区重要的水陆交通枢纽。4.1.3项目所在地将建设成风景旅游城市县域境内有较丰富的旅游资源、名胜古迹甚多、民俗风情丰富，桃花江风景名胜区为省级风景名胜区，主要旅游资源有桃花江森林公园、桃花江竹海、凤凰山、浮邱山、熊湘山（修山）、罗溪瀑布、美人窝渡假村等自然景观和钓鱼台、天问阁、花园洞、子良岩、浮丘寺等人文景观。依托优截止的旅游资源，以发展休闲度假、绿色生态环保旅游和推介桃花江乡民俗风情旅游为特色，打造旅游支柱产业，美丽富饶的桃花江有条件成为江南名镇和全国优秀旅游城市。4.1.4项目所在地将建设成生态型城市可持续发展理念和十六大的科学发展观的提出，在新的发展环境下对经济增长、社会和谐、环境协调发展提出了新的要求。**县有较好的生态自然资源条件，土地、林木、水资源丰富。但是由于桃江所处的发展阶段以及自身主要产业的特点，桃江的生态环境保护建设面临严峻考验。桃江的城市发展需要以生态型城市为发展目标，促进人与自然的和谐，实现经济发展和人口、资源、环境相协调，坚持走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路，保证一代接一代地持续发展。4.2四通八达的交通条件提供了良好的市场流通环境**县水陆交通便利，水运交通方便，资江直达洞庭湖，进入长江，使之能与洞庭湖相连的各大水系上的城市紧密相连。公路交通方面，县域内有207国道穿越本县的二镇一乡，有1837省道，1824省道通过全县许多城镇，并且怀桃快速干道正在兴建，全县实现了村村通公路。铁路方面有长石线通过县城牛潭河北区，并设有县级站、洛湛铁路穿过灰山港镇，并设有县级站。空运方面，桃江与长沙黄花机场较近乘车到达黄花机场只需1、2小时的时间可以飞往世界各地。因此良好的交通优势，使**县与其他城市的联系快捷、便利，可以促进县域与城镇发展；县内有资水通航里程102公时，为六级航道。水运历史悠久，可通益阳、长沙、武汉。县城东北方向半边山建有年吞吐量50万吨的货运码头一个，可停泊300吨以下船舶，一次性同时卸载船舶达7艘。目前县内货运吞吐量为30万吨左右，主要是砂石运输。客运没有正式的大型码头，只有小型私人船舶从事客运，年客运量5万人左右。现有横渡资江的客运轮渡2处，年渡运量约百万人次。项目所在地人民政府坚持科学发展观为指导，以加快发展为主题，大力实施“科教兴县、农业稳县、工业强县、旅游活县、贸易富县”五大战略，加快农业产业化、工业化、城镇化进程，全面提高桃江经济的综合实力和竞争能力，经济建设和社会事业协调发展，为建设湘中经济强县、风景旅游城市奠定坚实的基础。桃江的经济和社会发展目标是：保持经济较快增长，不断优化结构和提升效益，努力实现经济规模增大、结构调优、运行质量提高的目标，基础设施日趋完善，城镇化水平不断提高，各项社会事业全面发展，进一步转变政府职能，健全市场经济机制。4.3.1农业产业发展迅速**县是农业大县，农产品资源丰富，但品种、结构不尽合理。规划期内产业结构调整应突出产业化。以市场需求为导向，以生态农业和可持续发展为前提，按照区域化布局、规模化生产、产业化经营的要求，稳生产、强竹业、扩经作、重养殖、攻名特、深加工、推动农产品向世界大市场对接，努力实现“品质调优、规模调大、链条调长、效益调高、农民增收”的目标。4.3.2工业产业稳步增长规划期内，第二产业发展应走符合**县情的发展道路，突出工业化。加快工业发展步伐，大力发展民营经济，发展高新技术产业，构筑起特色鲜明、互补性强、市场广阔、结构合理的工业体系。近期扩大工业总量，提高工业科技含量，提高经济效益，降低能源消耗水平，减少环境污染，加快信息化建设；远期信息化建设；远期协调信息化、工业化、城镇化，建设低消耗、高效益、无污染、现代化的生态工业园区。4.3.3第三产业全面推进**县具有发展旅游业与旅游服务业的先天条件，充分挖掘丰富的旅游资源，把旅游及其服务作为第三产业发展的重点，要把旅游及服务业培育发展成为国民经济新的支柱产业。结合房地产业发展，带动整个第三产业的发展。加快市场建设步伐，积极发展物流业，根据市场经济规律，有计划地在交通枢纽和集散中心建设批发中心和专业市场，积极培育和发展各类生产要素市场，为地方产品进入国内外市场开辟渠道。4.3.4城建建设发展重点继续调整城乡二元结构，突出城镇化。通过多元化投入，多主体开发，扩大城镇规模，提高城镇品味，增加城镇吸纳、集聚和辐射功能，提高**县的城镇化水平。城市建设近期优先发展条件最为优越的城区和其他重点镇极速发展；远期加大一般城镇的发展力度，实现县域内城镇协调发展。加强不同城镇之间的空间联系和设计共享共建，促进它们之间的协调发挥。4.4丰富的农副产品为物流批发提供了市场基础在农村、惠农政策落到实处，农业生产形势稳定。政策支持农业的力度继续增强。对农民下发粮食直补资金、良种补贴、农机补贴和全免农业税等一系列优惠政策，**县农业和农村经济继续保持良好势头。全年农林牧渔业总产值达186506万元，按可比价同比增长7.4%。其中：农业产值80535万元，同比增长0.9%，林业产值27039万元，同比增长15.1%，牧业产值71472万元，同比增长10.4%，渔业产值3886万元，同比增长2.8%，农林牧渔服务业产值3574万元，同比增长12.1%。粮食作物面积56.57千公顷，比上年增加上千公顷，粮食总产量296160吨，比上年增加9883吨，同比增长3.4%；肉类总产量53852吨，比上年增长13.3%；全年出栏猪75.5万头，同比增长13.5%；出栏牛1.62万头，同比增长11%；出栏羊6万只，同比增长14.7%；出笼家禽331万羽，同比增长14.7%；禽蛋产量7750吨，同比增长10.7%；水产品产量5060吨，同比增长3.3%。特别是农业在产业结构的整体优势产业不断壮大，产业组织化进程进一步提高。2008年**县围绕不断壮大优势产业，加快发展绿色高效农业，着力提升特色产业，发展了一批具有市场潜力和特色的优势产业，初步形成了楠竹、优质稻米、绿色葛、品牌茶、商品菜、时鲜水果等几大特色产业基地。全年由省农业厅认定的无公害、绿色农产品产地认证面积达43.3万亩，其中无公害水稻面积18.9万亩，无公害油菜面积18.9万亩，无公害蔬菜面积1.7万亩，无公害玉米面积3.8万亩。由农业部认证的无公害绿色农产品五个，包括大米、玉竹参、藠头、越瓜和牲猪。2008年全县优质稻播种面积65万亩，优质稻产量23.92万吨。新建连片绿色葛基地3000亩，全县绿色葛根种植1.2万亩，年产葛根0.8万吨，建设品牌茶基地2.1万亩，生产“美人窝”、“雪峰山”等品种牌茶叶1200吨，全县蔬菜基地5.5万亩。全县有种粮30亩以上的大户274户，种植10亩以上经济作物的大户380户。全县年出栏100头以上的养猪大户共1331户，其中养猪100-200头重点户731户，200-300头的专业户有600户。年产肥猪5000头以上的有2户，年出栏牛10头以上的户数达118户，年出栏羊30头以上的户数达231户。雪峰山茶荣获国际有机茶基地认证；湖南“明鑫”食品有限公司成为湖南省农业产业化“131”工程龙头企业；鸬鹚渡、雪峰山茶、“德辉”粮业等被评为益阳市农业产业化龙头企业。在推进产业化的同时，全县积极引导和扶持农村专业合作经济组织发展，发挥中介组织在农业产业化建设中的桥梁和纽带作用，全县共发展各类专业合作组织44个，入会（社）员2万余人，辐射或带动农民15万户，丰富的农副产品为本项目的巩固发展提供了良好的物质基础。4.5项目建设单位情况4.5.1**县市，农副土特产品批发，（零售）门市部摊位300多个，临街门面20多处，建筑总面积10338.5m2，年销售各种农副土特产品产量40余万吨，产值达以法人刘浩军为核心的企业团队自创建以来始终坚持“以市场为导向，以科技为依托，以诚信为根本，以管理出效益”的经营理念，抢先抓住市场机遇，不断挖掘地方特色产品，加强企业信息化建设，优化产业结构，实施品牌战略，有利提高了公司的市场竞争力和知名度，产生了较好的经济效益和社会效益，赢得了广大消费者信誉的认可。项目建设单位为了做大、做强桃江农副产品这块“蛋糕”，扩大市场销售容量，在项目改、扩建策划中，紧紧抓住桃江的人文环境、资源环境和市场环境优势，坚持高标准设计、高质量服务、高效益回收。规划将桃江农副产品打出国内、闯出国门，计划投资1500万元，在桃花江镇建设中路城市中心区改扩建物流批发，保鲜、储存、信息处理，员工技术培训融一体的大市场，实现产供销、农工贸、种养加一体化经营，逐步形成产业化、规模化经营。5.1物流批发市场概念物流市场是指生产经营企业为集中精力搞好主业，把原来属于自己处理的物流活动，以合同方种物流运作与管理方式。因此又第三方物流也叫合同制物流。第三方物流企业不是货代公司，也不是单纯的速递公司，在物流领域扮演的是客户的战略同盟者的角色。在服务内容上，它为客户提供的不仅仅是一次的运输或配送服务，而是一种具有长期契约性质的综合物流服务，最终职能是保证客户物流体系的高效运作和不断优化供应链管理。从这个角度来看，第三方物流企业甚至可以说是客户的一个专职物流部门，只是这个“物流部门”更具有专业优势和管理经验。5.2国内物流市场状况我国大约有1.6万物流服务行业公司，行业产值超过390亿元。预测到2010年中国物流行业的产值将达到12000亿元。中国巨大的物流市场已经吸引了国际上各个货运巨头的目光，外国物流企业纷纷进军中国市场，预测未来几年我国物流业将保持快速增长态势，我国物流市场发民展前景广阔，给了投资者一个发挥的空间。据有关资料分析：2008年，全国社会物流总额达38.4万亿元，增长29.9%（现价计算），增幅比上年同期提高2.9个百分点。明显高于同期GDP的增长速度2007年GDP总量与物流总额相比的物流需求系数为2.8。其中：工业品物流总额为随着我国生产力水平的提高，以整合交通运输、仓储、配送等环节而成一体，实现企业与社会成本最低、效益最大的物流业与互联网经济一起被人们当成“新经济”的重要内容，被广泛地称作第三利润源泉。2006年至2010年，中国南方国际现代物流中心的基本框架和主要功能将形成；物流成本占GDP的比重再下降3%；第三方物流占物流市场的比重达到23%。到2010年，全球80%的海运出口市场，都将集中在大陆。2008年湖南省社会零运总款达700多亿元，位列全国第九位；尽管省内已拥有了以铁路为骨架，公路为筋络，民航、水运为补充的立体运输网络。湖南省的物流网络仍然滞后；发展较快，竞争较为激烈的是医药物流。近三年，“全洲医药”、“中南医药”、“三和医药”等医药物流公司自称老大，发展迅速与传统的医药物流相比较，减少了中间代理环节，形成了直供的价格优势。5.3项目建设地物流批发市场分析物流产业作为商贸流通领域的现代流通业态。在**县尚处于空白，目前只有数家货运代理，办理集装箱，快件的临时货运业务，没有集仓储、信息、运输于一体的物流中心，为全县之大支柱产业迅速极不相适应。2008年，桃江物流企业在竞争中重组整合，国有、民营和外资企业“三足鼎立”的态势越发明显。加大了对物流基础设施建设的投入，物流技术装备水平得到提高，物流能力明显增强，物流管理和技术创新出现新局面，物流区域行业和物流区势发展的“大环境”。连锁零售、竹制品、农产品、矿产品、医药、粮食等专业物流迅速发展，带动了桃江相关产业的发展。5.3.1农产品特色产业形成了物流大格局从桃江的现实情况来看，近年来，通过大力调整农业结构，依靠优势，发挥特色，农业产业化雏形已经具备，农村经济得到了较快的发展，呈现出较好的态势，主要表现在：打破了水稻一统天下的局面，形成了多种经济作物、粮食作物竞相发展的格局。桃江是一个农业大县，水稻种植是种植业的“重头戏”，一直唱了下来，通过调整农业内部结构，大力发展了多种经济作物和高附加值的作物。全县已经种植了250万株葛苗，黄葛基地初步建成。建立了一批优质水果基地，如李子、板栗、优质柑桔、生姜、花卉苗木等。巩固了一批蔬菜基地，如人和桥蔬菜基地、牛潭河蔬菜基地，还发展了花卉生产。也就是说，由过去的只生产一点粮食，以粮食“一统天下”，转变为在种植业上不仅是种好粮食，还种上了更多的经济作物、更好的多门类的粮食物物，这个大格局逐步形成。5.3.2多种养殖和规模养殖形成了物流大格局近年来，由于市场疲软，品种跟不上，没有发挥规模效益，养殖业的发展在一定程序上受到了影响，但通过调整和产业化，控制了滑坡趋势，形成了多种养殖和规模养殖的大格局。全县仅土鸡的养殖已达到500万只。过去养殖都是小规模的养些土杂猪，现已逐步向规模型养殖良种猪发展。沾溪一个乡发展良种牲猪200多头，其中石门塘村一个村就有良种母猪100多头。全县生猪饲养规模稳定在80万头以上，特别是涌现了一批养殖大户，全县养猪100多头以上的大户达100户以上。此外，还有养牛、黑山羊、珍珠鸡、孔雀等禽畜的，有的已开始形成规模。5.3.3农产品加工形成了物流大格局从农产品加工来看，乡镇企业逐步成为经济发展的主力军和生力军。一是由资源优势向产业优势转变。延伸了农业产业链，通过延伸农业产业链，资源优势逐步转化为产业优势。进一步发挥竹木资源优势，出现了大办竹木加工企业、加快产业优化的好势头。产品也由过去的竹架板、竹凉席、竹篓子等发展到高档的竹地板、竹胶板、竹工艺品。二是企业素质由低向高逐步转变，为今后的经济发展增强了后劲。建材是我县经济支柱产业，不少企业在关停之列。通过调整、改造，不仅适应了国家产业政策的调整，而且在调整中使企业规模发展了，产品质量档次上了台阶。大栗港的湘中皮件厂从班子建设到生产管理、成本管理、劳动管理、计划管理无一不是非常周密的，超过了国有企业的管理水平。三是分散的乡镇工业企业逐步转向城镇，形成了各种生产要素相对集中的工业小区。如向阳花工业园、大栗港工业小区等。5.3.4竹产业的发展形成了物流大格局**县竹制品生产已有一千多年的历史，进入20世纪90年代以后由传统的手工作坊生产向机械化生产转变。目前年产值在80万元以上的生产厂家288家，其注册资产为1.3亿元，投入5.47亿元，固定资产1.98亿元，流动资金3.484亿元，另有各类作坊式加工单位8200余家。目前已开发日用生活、家居装饰、建材、食用保健、家用家具、工艺美术、文娱用品、外贸制品、物品包装等10大类400多个品种。近2年来新建了35家竹胶板厂、2家竹地板厂。2008年，林业产值达13亿元，其中竹制品9.75亿元。**县的竹凉席和竹胶板生产在全省乃至全国都占据主导地位。全省竹胶板生产线100条，桃江占了50条；竹凉席年产300多万床；占全省的70%，全国的40%，产值3.9亿元，生产量达25万立方米，市场供应量还不到需求量的3%。桃江竹制品交易额每年平均在10多亿元。在全国设有98个销售网点，外地有200多个销售中介商常驻桃江，从事竹制品销售工作，仅此途径销售竹产品占了销售总额的30%。288家较大型加工厂都设过代销，直销只占产品销售量的16%。桃江竹制品远销韩国、加拿大、巴西、越南、新加坡、香港等国家和地区，因此，建立物流批发市场实在必行。5.4物流市场营销策略5.4.1确保本地区市场份额逐年增加项目实施后随着规模的扩大，产量的增加，品种的更新，除确保本地物流批发市场发展的需要外，要不断扩大区外市场空间，将销售客户定位到城乡各个领域。5.4.2确保产品质量，积极拓展农村市场产品设计按照《国家行业标准》严格产品质量，以高标准、低消费、绿色环保品牌打入市场。5.4.3加强内部管理，注重产品组合产品必须迎合市场需求，综合考虑产品因素，价格因素，。5.4.4抓好销售队伍建设和网络建设产品销售应建立一支素质好、懂业务、会管理的精干专业队伍。建立专管的网面和网站，通过互联网快捷便利的载体，对产品进行推介或网上交易。对省内外市场确定销售专业人员，在明确负责区域的同时，确定销售任务和发展，落实客户的数量。充分发挥社会业余销售员的作用，充分利用社会广告、媒体的宣传作用，将产品推向市场。5.4.5以诚信为根本，搞好售后服务工作对生产、销售、质量因素而影响消费者利用的问题应及时上门服务，严肃纠正，以诚相待，取得市场的信誉，这是企业成败的关键。第六章第六章组织机构与运行机制6.1建立项目管理制度在项目的规划、建筑等前期工作中，为明确责任目标和激励机制，要建立项目管理制度。分项目经济责任（职责、权限等）和激励机制（奖惩办法）。6.2建立现代法人治理机构按照现代企业制度和《公司法》的要求，组建与本项目运作需要的公司并根据权力机构、管理执行机构、监督机构相互分离，相互制衡、相互配合、相互支持、精干高效的原则，建立现代法人治理机构。6.2.1项目建设单位应建立高效职能管理层（1）在职能式组织形式中，除直线主管外项目团队内还相应地设立一些组织机构，分担某些职能管理的业务。这些职能机构有权在自己的业务范围内，向下级单位下达命令和指示。因此，下级直线主管除了接受上级直线主管的领导外，还必须接受上级各职能机构的领导和指示。（2）项目式组织形式最突出的特点是“集中决策、分散经营”，即董事会控制着整个市场的重大决策和战略目标，各分权职能部门实体和各厂之间独立经营，这是组织领导方式从集权制迈向分权制的一种改革。宏发农副土特产品农贸市场管理机制组织形式如图2-1所示。总经理总经理财务管理部质量管理部大项目经理部采购部物流部营销部项目经理Ⅰ项目经理Ⅱ财务管理部质量管理部人力资源部配送采购部财务管理部质量管理部人力资源部配送采购部（3）当很多项目对有限资源的竞争引起对职能部门的资源的广泛需求时，矩阵管理就是一种有效的组织形式。在矩阵组织中，每个项目经理直接向最高管理层负责，并由最高管理授权。而职能部门则从另一方面来控制，对各种资源做出合理的分配和有效的控制调度。职能部门负责人既要对他们的直线上司负责，也要对项目经理负责。总经理总经理项目经理部配送采购部物流服务部营销策划部质量管理部财务管理部项目经理Ⅲ项目经理Ⅱ项目经理Ⅰ6.2.2决策指挥领导层市场成立董事会、监事会。以法人代表刘浩军（董事长）为首组成市场领导核心，监事会对市场各项工作的全面监督，执行董事会下的总经理负责制，总经理对市场董事会负责、各职能部门和总工程师、总会计师、总经济师分别向市场董事会行政、技术、业务、信息、物流等方面负责。6.3建立高素质的市场员工队伍6.3.1劳动定员本项目按管理、技术要求相对固定的工作岗位有用聘任制，保持人员相对稳定；针对购销任务和季节性不同的用人需要可采用聘请临时用工或采取按劳计酬（按工作量）的用工形式；市场按各部门、各单位管理人员定员25人，安置市场再就业人员268人。6.3.2用人标准1、道德素质要求：爱岗敬业，遵纪守法，团结协作，文明礼貌。2、化素质要求：公司高级管理人员大学本科以上30%，中层管理和技术骨干管理人员大专以上应占40%，初级管理人员和技术骨干至少高中以上只占30%。3、职业技术素质：100%，普通取得《岗位资格证书》6.3.3企业文化物流市场文化是一种深层次和高品位的管理。以文化带动经济发展，已成为许多远见的企业面向文化含量很高的市场经济的共同选择。物流市场的文化就是市场团队共同遵守的定式化行为模式。它包括在市场的经营理念，价值标准，作风，行为规范及规章制度。项目的投资业主和其它单位要建立自己的团队文化，打造好自己的强势品牌。第七章第七章环境影响评价本项目涉及内容及经营过程中的主要污染因素分析，主要有废气、废水和固体废物。7.1灰尘分析废气污染源为锅炉排放出来的烟尘、SO2、NO2。烟气拟通过20m高的烟囱外排。经计算，锅炉烟气年排入量为58.2Nm3。烟尘年排放量为0.04t,排放浓度8mg/m3；SO2的排放量为0.9t，排放浓度为92mg/m3；NO2年排放量为0.32t，排放浓度为181mg/m3。按照《锅炉大气污染物排放标准》（13271-2001）中的二类区Ц时段的标准规定，烟尘、SO2、NO2分别可以满足100mg/m3、500mg/m3和400mg/m3的排放标准的要求。因此，锅炉所排废气影响不大。保鲜制冷车间均会有少量的有机废气挥发，生产场所考虑排气通风及过滤装置可以达到工业卫生允许浓度要求，符合《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）中的二级标准要求。另外，本项目投产后，预计生产管理人员258人，因而本项目建设有比较大的职工食堂。职工食堂排放的油烟气中含有多种有机化合物，其中大部分的有机物是致癌、致畸、致突变的“三致”物质。因此本项目所建食堂需配套安装油烟净化处理器（静电或洗涤式均可），处理后的油烟气达到国家标准（＜2.0mg/m3＝后再外排。7.1.1项目对地表水的影响分析本项目产生的废水主要来源于各种农副土特产品在生产、加工、包装、运输过程中的淋洗水、清洗水，其日排放量为121m3，废水为CODcr浓度为1980mg/L，SS为108mg/L。生活污水主要来源于食堂、设备清洗、卫生间、办公楼等。其日排放量为80m3，废水中CODcr的浓度为280mg/L。BOD5的浓度为183mg/L，NH3-N的浓度为90mg/L。食堂废水经隔油处理后汇入生活污水，通过化粪池一级处理后生产废水混合，进入污水处理站，污水处理站采用生物接触氧化法。通过处理后的废水CODcr浓度小于100mg/L，BOD5小于20mg/L；SS小于70mg/L；NH3-N小于15mg/L。低于《污水综合排放标准》（GB8978-96）中一级标准的要求。年排水量CODcr小于3.03t,BOD5小于0.36t,SS小于0.9t，处理后的废水达标后经城市下水道进入桃花江，再流入资江。生物接触氧化法工艺为：7.1.2固体废物的影响分析本项目的生产性固体废物，生活垃圾和污水处理站的污泥由专用垃圾运输车运到指定的垃圾填埋处理，对周围环境影响不大。7.2污染治理7.2.1污染治理设计依据环境保护设计依照《环境保护法》、《建设项目环境保护管理办法》、《污水综合排放标准》（GB8978-88）、《工业企业设计卫生标准》（TJ-79）、《工业“三废”排放标准》（GBF4-73）、《城市区域环境噪声标准》（GB3098-82）、《大气环境质量标准》（GB3095-82）及国环字（1986）第103号关于《建设项目环境保护管理方法》，根据本工程有关专业提供的资料进行设计。7.2.2污染治理措施及效果内容类型排放源（编号）污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物燃烧锅炉林格曼黑度安装除尘装置通过20高的烟囱排入大气达到《锅炉大气污染物排放标准》（GB13272-2001）二类区Ⅱ时段标准烟尘SO2NOXCODr水污染物蒸煮冲洗废水CODcrSS生活污水CODcrBOD5NH3-N噪声各设备运行时产生的噪声经衰减后，厂界噪声可达到白天＜60Db(A),夜间＜50dB（A），对周围环境影响较小。其他生活垃圾和污水处理站污泥密封运到垃圾场填埋，对周围环境影响较小7.2.3市场绿化采取绿化与污染治理相结合的办法，加大对批发市场区内绿化的力度，广植常绿的竹类植物和草坪，不裸露泥土，绿化覆盖率要争取达到36%，以改善场区小气候，美化净化市场，维护生态环境质量。7.3劳动安全按照国务院、卫生部、总工会等有关部门对企业生产性建设项目安全，卫生所制定的相关堆积，规范、标准的要求，在工程设计中对生产过程中不安全因素或职业危害，采取相应的措施，以达到安全生产，保障员工身体健康的目的。7.3.1设计范围设计范围包括：农副土特产品加工过程中的原料堆放、配料车间、成型车间、烘干车间、给水工程等劳动保护，工业卫生和安全防护，应采取相应的保护防范措施。7.3.2生产过程中职业危害因素（1）高温：锅炉干燥车间的蒸发均属高温作业。（2）粉尘：备料工多的配料、废物料、水泥装卸等有灰尘散发出来。（3）湿热气体：保鲜冷冻有湿热气体散发。7.3.3防护措施（1）高温：厂房设计采取自然通风和强制通风相配合，有的需配空调设备。（3）温热气体：安装排气罩或风机，操作场所定点抽风。（4）噪音：配备消音器或采取隔音控制室和配载减音耳塞等措施。（5）防机械事故伤害，对机械传动，多孔洞处，扶梯等危害人身安全的要害处都要安装防护罩、网、安全门。案案8.1项目建设的目标桃花江镇宏发农副土特产品物流批发市场建设目标是：在三年内打造成为规模宏大、设施齐全、管理规范、信息便捷、交易公平、电子结算、行业领先的现代化物流中心和信息中心。近期市场交易额在8000万元，中期可提高到1.5亿元以上，到2015年交易量将进一步提高到2亿元。8.2规划原则8.2.1普通仓储用地适度集中，往规模化、产业化发展；依托铁路站、码头规划中转货运仓储，在新工业区规划配套仓储设施8.2.2危险品仓储规划布局应从全县整体出发，统筹兼顾、相对集中、安全第一、有利生产、方便生活8.2.3培育区域物流中心，有利于产品交易，搬运与货物管理8.2.4整体项目布局为：①门店销售商业区及生活区；②物流批发市场区及综合办公服务信息中心；③仓储物流及保鲜冷冻区内部道路骨架为“一纵三横”，商业门店前的小路为通达式的棋盘状网络，仓储的货流交通不进入市场区，从西端直接进入建设中路，西南对面150米距为步步高百货大型超市，与宏发农副土特产品批发市场形成商业中心。8.3建设规模及建设内容8.3.1建设规模项目占地15.5亩，其中2007年已建成四处批发部7000m3，本次改扩建3338.5m8.3.2项目建设地点项目地处**县桃花江镇建设东路与太平路交界处，东临**县体育场，北靠县城资江大道，西南斜对面150米处是步步高大型百货超市，形成了日用百货、农副土特产、休闲娱乐于一体的商业聚集点。宏发农副土特产品物流批发市场建设项目表序号项目内容建面积（m2）说明1农产品交易厅1200直接对外贸易2批发零售门店1300摊位出租3土特产品批发部1350产品收购、批发4竹制产品专批部10005综合服务办公楼8506保鲜冷栋仓库500农产品保鲜7储备仓库800物质储存周转合计7000配套设施建设项目表序号项目名称建面积（m2）说明1物流配送中心738配置有关运输工具2信息处理中心400配置电脑50台及网络通信3检测检疫中心500配置产品质量检训4技术培训中心400配现代化电教设备5物业管理中心700综合性业务处理6办公室600指挥管理办公用合计3338物流中心内建2处公厕和垃圾中转站。景观以主入口处东西道路为轴线，入口做成一小型广场，内部广场做小区与绿化，形成一个公共空间。市场与仓储建筑为3层，综合大楼为6层，形成东高西低的群体空间。市场为绿色平屋顶，商住区为小坡屋顶，北组团为蓝色，南组团为红色，整个建筑色彩活泼，对比较强，容易识别。8.4设计方案农副产品物流批发市场先建商业门店和仓库吸引业主入城，扩大物流中心的影响，提高人气度，解决产品有销售无场地的问题，然后建成综合服务中心，提高管理效益和水平，在建立现代化信息中心和检测检疫中心及保鲜冷冻库基础上，实现全国联网，全部实现网上交易。8.4.1系统设计方案系统整体功能结构图市场信息方案市场信息方案信息中心检测检验中心配送中心市场交易中心物业管理中心物流管理设计方案物流管理设计方案基本信息系统订单系统仓库系统运输系统8.5公共设施建设8.5.1给水工程（1）规划原则：保证市场所需水量，符合用户对水质、水城市的要求，并考虑消防及紧急事故用水；合理、有效地利用水资源，注意给水工程的经济效益、社会效益和环境效益；依照给水设计规范，考虑近、远期结合，充分发挥原有工程经济效能，综合水源、地形、城区布局等方面条件，因地制宜地进行给水系统的全面规划。（2）用水量预测根据《城市给水工程规划规范》（GB502822—98），城区单位人口综合用水量标准，同时考虑到城区的用水现状，2010年人均综合用水量300升/人日，则日用水量0.5万吨/日；2020年人均综合用水量取400升/人日，则日用水量为0.8万吨/日。（3）排水措施污水管网规划应在服从城市规划的前提下，充分利用现有排水设施做出全面规划逐步完善污水管网系统，逐步建设污水处理厂，提高污水处理率。（4）经处理达标后的污水应排入城市废水受纳体，排入受纳水体的污水排放标准应符合《污水综合排放标准》（GB8978），受纳水体应具有足够的环境容量。（5）污水管网呈树枝状布置，充分利用地形，将污水主干管布置在地势较低的地方，尽可能在管线较短和埋深较浅的情况下，让最大区域的污水自流排入污水干管，养活污水提升泵站。当管道埋深超过6米时应设置污水提升泵站。（6）污水干管一般沿城市道路布置，管道布置应简洁顺直。当道路宽度超过50米时，宜在道路两侧设置污水双管。（7）污水处理厂和管道布置考虑城市的近、远期规划及分期建设的安排，管线的布置与敷设满足近期建设的要求，同时考虑远期有扩建的可能。8.5.2电力设施（1）规划原则：主要设备选用节能型、技术性能先进、质量高的设备。（2）用电量预测：按本区人均用电水平指标，取7500kw.h/人.年，最大负荷利用小时为5400小时，则2020年用电负荷总量为1000人×7500kw.h/人.年/5400=0.14万kw。规划考虑发展不确定性，并充分留有余地，确定2020年负荷总量取3.6万kw。（3）电力线网：110kv线路采用架空敷设，沿线控制高压走廊30米；10kv及以下高压线，根据功能布局有所不同，旅8.6环境卫生8.6.1垃圾量预测：规划垃圾产量以1公斤/人日计算，则2020年，市场日产垃圾10吨。规划生活垃圾清运率日达到100%。建成区内的垃圾收集和清运全部实现容器化、机械化。生活垃圾无害化处理率大于90%，工业固体废综合利用率大于70%，并无工业危险物排放。8.6.2处理措施：生活垃圾要求分类收集，尽量做到物尽其用，再生和循环利用。生活垃圾通过垃圾转运站转运，小部分服务范围以外的垃圾由压缩垃圾车直接运至垃圾无害化综合处理厂，全部垃圾收取处理费。8.6.3建筑垃圾：建筑垃圾的收集、运输、和处置应由环卫局统一管理和规划，负责选择、指定的管理倾倒地点，并收取处置费。运输建筑垃圾的车辆，必须按照规定的时间、路线和数量，将建筑垃圾封盖运到指定的建筑垃圾堆场，并按要求倾倒。凡将建筑垃圾运入建筑垃圾堆场消纳、处理的，应按规定交纳处理费。8.6.4公共厕所：规划建设三座，服务半径平均300—500米标准调协公厕，每座厕所的建筑面积视具体位置在50~60平方米之间选择。公厕采用水厕，城区粪便纳入城区处理系统,通过处理后排放。第九章项目实施进度第九章项目实施进度本项目是结合考虑地理位置和市场竞争等因素建议早规划、早决策、早建设、早受益，尽早以区位优势品种齐全、环境好等早日扩大项目在县城农副产品物流批发服务市场上的影响。9.1建设工期9.1.1准备阶段项目准备阶段要做好项目论证，用地规划，建筑初步设计等前期工作，同时要招聘精干的高级管理人才和项目管理等人才；要根据出资人的委托和要求，明确企业组织形式和有关责任岗位的人选；根据选定的初步设计方案进行建筑设计和基建工程设备的招、投标事项。9.1.2建设阶段项目试营运阶段，可按建筑施工、安装等工程进度不同、先底层的服务功能区等尽快试营业、满足东区居民购物、休闲的需要，在四层以上功能逐渐投入运营，在此期间根据进度适时招聘各类专业人员和一般员工，并进行适当的岗前培训或外地同类岗位进修学习。9.1.3正式营运阶段项目正式营运阶段要做到经营的品种花色多、门类齐、服务的项目多、功能齐；功能齐；项目的资产充分利用，经营目标明确，责任层层分解责任和效益在企业体现的同时要在经营者及员工身上得充分体现。9.2项目进度表年月项目工作内容2010年2011年2012年8┃9月10月11月12月1┃6月7┃9月10┃12月准备阶段—项目论证、用地手续Ⅴ—建筑初步设计ⅤⅤ—项目管理组织形式及人选Ⅴ—建筑设计、预算Ⅴ—工程设备等招投标Ⅴ建设阶段—基础工程Ⅴ—主体工程ⅤⅤ—装饰工程ⅤⅤ—安装工程Ⅴ—地面硬化与绿化Ⅴ—招聘相关人员ⅤⅤ试营运阶段Ⅴ—工程验收Ⅴ—招聘培训人员Ⅴ—试营运Ⅴ正式营运阶段Ⅴ第十章投资估算与资金筹措第十章投资估算与资金筹措10.1投资估算10.1.1估算说明本项目涉及到不同的建筑工艺要求和不同的同类规模的建筑及经营规模要求进行估算设备，估算时土地使用成本按当前市场价估算10.1.2投资估算表物流中心项目投资估算表序号项目内容单位估价数量金额（万元）1土地亩72000元15.5111.62仓储物流仓库M2680元4600312.83商住写字楼M2480元40019.24物流中心580元30017.45地面硬化、绿化340040.86设备设施158.27装饰工程208前期费用109预备费用2010流动资金4011第一期工程合计75013合计150010.1.3资金筹措本项目总投资1500万元，本项目可实行股份制筹资，由项目建设单位融资。项目建设单位拟出资500万元，项目实施阶段对外融资300万元，融资可采用吸收入股，工程及价款分期偿付等形式。争取银行贷款400万元，差额部分300万元，请国家财政上级主管部门根据国家有关政策予以扶持解决。11.1分析依据1、计算期与生产负荷。项目计划18个月建设期，每一年的营运负荷各项目投入可能先后时间不同，拟定60%；第二为85%；第三年及以后营运负荷按100%估计。项目计算期为20年。2、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》，计划出版社（2005年）；3、国家现行的财税制度和有关法规11.2财务评价11.2.1成本与收入1、成本结算本项目的总成本包括水电消耗、职工工资及附加费、固定资产折旧费、管理费及维修费用。（1）水电消耗量只计算市场管理用量。出租部分消耗用量按实际用量，由承租方负担。水费年消耗额初步测算为10万元，电费年消耗额为48万元。（2）职工平均年工资及福利费按1.5万元计算，其中职工福利基金按年工资总额14%计取，劳动定员为48人，各年工资及福利费72万元。（3）折旧及摊销费。项目工程费用连同不可预见费用等一起计入固定资产折旧，折旧期按不同固定资产分别确定，建、构筑物折旧年限30年，残值率4%；车辆、设备折旧（4）维修费用。按折旧费的30%计取。（5）管理费用。按照每月5万元计算，每年为60万元。总成本费用是上述1～6各项费用之和。当达到市场设计交易容量的正常经营年度，总成本费用为275.13万元，其中固定成本165.53万元。项目经营期间，年均总成本265.65万元；其中固定成本156.27万元。2、收入估算（1）商品销售额估算290万元。（2）服务收入估算160万元。（3）商住写字楼等物业收入估算50万元。（4）营运收入估算总额为500万元。（5）营运期各年营运收入估算表（万元）。营运期各年营运收入估算表营运项目2010年2011年商品销售额170万元290万元服务收入48万元160万元物业收入36万元50万元收入估算合计254万元500万元11.3经营效益分析11.3.1经营损益估算经营损益估算表项目 期间2010年2011年2012年收入估计274330500成本、费用119147275.1税金按5.8%18.6322.4429管理及销售费用59.262.466.4①折旧28.828.828.8②人员费用25.427.628.4③其他569.2财务费用4.44.44.4利润总额46.7793.76125.1所得税15.4730.9641.3利润净额31.362.883.811.3.2投资回收期净现值计算表序号项目年份税前净现金流量净现值净现值累税后净现金流量净现值净现值累12010-360-333..34-333.34-360-333.34-333.3422011-520-449.62-785.00-524.64-749.62-485.0032012-729-708.02-1414.13-592.00-470.00-1437.99420131288.86-325.2786.0963.28-374.7152014144.9899.21-226.2591.6062.56-312.156201535.2222.26-3.99281.40177.28-134.8772016352.8205.68201.69281.40164.0529.1982026202.31505.801707.491201.061230.2511.3.3财务评价指标销售（服务）收入净利润率净利润83.8 ×100%=16.26%销售（服务）收入利税率500销售（服务）收入利税率利税总额154.1×100%==30.82%销售（服务）收入5003、资本金利润率利润净额83.8×100%==20.95%资本金400投资利润率利润净额83.8×100%==6.98%固定资产投资总额120011.3.4不确定性分析平衡分析企业在正常经营年份，以生产能力利用率（BEP）表示的盈亏平衡点为：年总固定成本BEP=×100%年总收入-年可变成本-年租赁税金165.53==52.06%500-109.6-70.3BEP=339.59×52.06%=176.79万元正常经营年份，总收入达到176.79万元，即可达到盈亏平衡。盈亏平衡图：市场总收入500300盈利区165.53165.53339.59 亏损区52.06100生产能力┈┈┈───固定成本线收入线总成本线11.4经济分析的结论门店出租收入：农产品交易厅1200m2，设立摊位600个，每摊位年收租金2000元，计120万元；个体零售批发门店1300m2，设门店150套，每套收租金5000元，计75万元；设土特产品批发门店110个，每个土特产品批发部门店年收租金4000元，计44万元；竹制产品专批部1000m2，设出租办事处10个，每个年租金2万元，计20万元；其它物流配送，冷冻保鲜年出租170万元，总计年收入500万元。第十二章结论第十二章结论上述各章表明，该项目的建设内容符合国家的产业政策，符合国家城市规划要求，技术方案设计合理，并能取得良好的经济效益、社会效益和环境效益，组织管理也切实可行。该项目是可行的，也是必要的。同时，提出如下建议：12.1落实资金渠道，确保资金投入及时足额到位，促进项目顺利实施；12.2加强营销管理，保证物流收入和交易目标实现，促使项目顺利实施；12.3加强投资建设期管理，保证按时建成开市；12.5加强当地企业物流技术的培训，注意处理好项目建设单位，各企业之间的关系。附件目录1、营业执照2、税务登记证3、组织机构代码证4、国有土地使用证5、宏发市场新建面积说明6、宏发市场新建面积计算7、宏发市场收租金情况8、基本建设征用土地审批单9、土地区域位置图、平面规划图等目录第一章项目总论 -1-§1.1项目简介 -1-§1.2可行性研究的范围 -2-§1.3编制依据 -2-第二章项目建设背景及必要性 -3-§2.1橡胶密封件项目提出的背景 -3-§2.2国家产业政策 -6-§2.3项目建设的必要性 -8-第三章项目优势 -11-§3.1市场优势 -11-§3.2技术优势 -16-§3.3组织优势 -17-§3.4政策优势:关中—天水经济区发展规划 -17-§3.5区域投资环境优势 -17-第四章产品介绍与技术介绍 -20-§4.1橡胶密封件产品介绍 PAGEREF_