“营改增”对房地产企业的影响及对策

“营改增”对房地产企业的影响及对策房地产业“营改增”的动因12345“营改增”政策背景“营改增”对房地产公司未来开发成本的影响“营改增”对房地产公司未来税负的影响房地产公司面对影响应采取的策略1“营改增”政策背景2011年11月16日，国务院下达了《关于营业税改征增值税试点方案的通知》，批准自2012年1月1日起在上海实行交通运输业包括陆路,水路及航空运输等部分现代服务业“营改增”试点，并在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。至此，我国新一轮税制改革拉开了帷幕2013年5月24日，财政部,税务总局下发《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》，并于2013年8月1日正式实行。由此，交通运输业和部分服务业“营改增”范围正式扩大到全国2013年12月12日，财政部,税务总局联合下发《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》，批准将铁路运输和邮政业纳入“营改增”试点，自2014年1月1日起生效。于是，交通运输业全部纳入“营改增”范围2014年4月29日，《关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》得到国务院批准，自2014年6月1日起电信业也纳入了“营改增”试点房地产业建筑业金融保险业下一个When？2“十二五”期间全面完成“营改增”改革任务，房地产业、建筑业将在不久实行“营改增”2房地产业经营特点长————开发周期大————资金投入高————融资成本房地产企业的税负情况房地产企业需缴纳的主要税种，依照当前税制，涉及房地产开发企业的税费有11种这些税费包括营业税,城建税,教育费附加,土地增值税,企业所得税,房产税,土地使用税,耕地占用税,个人所得税,印花税和契税等11种税费营业税,土地增值税和企业所得税是房企的三大税种

序号环节权利许可证及其他有效证明涉及主要税费1土地使用土地使用权证1、耕地占用税，2、契税，3、城镇土地使用税，4、个人所得税2建设环节1、项目立项备案，2、建设许可证，3、施工许可证，4、规划许可证，5、招投标书1、营业税，2、城建、两教附，3、印花税，4、企业所得税，5、个人所得税，6、城镇土地使用税3销售环节1、销售面积明细表，2、销售许可证，3、国有土地使用权变更登记转让证明书，4、房屋所有权证1、营业税，2、城建、两教附，3、印花税，4、企业所得税，5、个人所得税，6、城镇土地使用税，7、土地增值税，8、契税4装饰装潢装饰装潢工程招标1、营业税，2、城建、两教附，3、印花税，4、企业所得税，5、个人所得税，5自用或出租房产土地信息1、营业税，2、城建、两教附，3、印花税，4、企业所得税，5、个人所得税，6、房产税，7、城镇土地使用税6物业管理1、营业税，2、城建、两教附，3、企业所得税，4、个人所得税，5、房产税，6、城镇土地使用税房地产行业各环节涉税表房地产企业税负概况房地产开发企业＞其他行业2013年中国税收收入共110497亿元，比上年增加9.8%，同年房地产行业的土地增值税3294亿，比上年增长21.1%，营业税5411亿，比上年增长33.6%，企业所得税2850亿，比上年增长25.1%，2013年对64家上市房地产企业的年报统计平均净利润率是10.85%去掉政府补助后的净纳税额与净利润之比为1.15：1相当于房企每赚2.15

元，就要被征收1.15元的税负。2房地产业“营改增”的动因一、完善税收链条，优化税收二、增强财务管理，促进公平三、消除重复征税，减轻税负四、促进地方财税体制的改变营业税（全额征税）——增值税（增加值征税）营改增——

增值税链条更加完整税收环环相扣——消除重复征税一、完善税收链条，优化税收财务处理的规范——原先施工行业粗放管理增值税发票——营业税普通销售发票二、增强财务管理，促进公平三、消除重复征税，减轻税负?全产业链总体税负VS房地产企业税负3“营改增”对房地产公司未来税负的影响营业税—价内税，计税根据——全部业务收入依照5%税率核算纳税，伴随产品的流通进行缴税增值税—价外税，计税根据——增值额税款扣减体制，对上一环节的纳税额进行扣减“营改增”后税率的假设：现行增值税一般纳税人的增值税税率为17%，试点地区在进行“营改增”的过程中又新增了11%和6%两档新的税率。17%11%

6%假设房地产企业的应税收入为S，则“营改增”前应纳营业税为5%S（城建税及教育费附加暂不考虑）。假设房地产企业的增值税税率为B（B1为房地产企业的销项税率、B2为房地产上游行业的增值税率），营业收入为S，营业成本为C，能够取得的增值税可抵扣金额的比例为N。则销项税额=［S/（1+B1）］×B1进项税额=C×B2×N企业的应纳增值税=［S/（1+B1）］×B1-C×B2×N假设上游建筑企业的增值税率为6%，即B2=6%增值税可抵扣金额能够全部取得，即N=100%当房地产企业的销项增值税率为17%，进项增值税率为6%时（建筑业“营改增”后适用的增值税税率为6%），如果要5%S>［S/（1+17%）］×17%-C×6%×100%，经计算可得出结论：当营业成本与营业收入之比C/S>158.83%

时，“营改增”后房地产企业的税负会降低，营业成本与营业收入之比可能大于158.3%吗？17%的选择可能？当房地产企业的销项增值税率为11%，进项增值税率为6%时（建筑业“营改增”后适用的增值税率为6%），令5%S>［S/（1+11%）］×11%-×6%×100%，经计算当营业成本与营业收入之比C/S>81.83%时“营改增”后房地产企业的税负降低。11%的选择可能？房地产企业税负变化测算及影响分析案例：选取了房地产行业按营业收入金额排名前20的上市公司搜集其2013年的年度财务报告，对其各年的营业收入、营业成本、营业税等信息进行统计测算结果表明：房地产行业增税率为11%，上游企业的增值税率为6%时，被选房地产企业的税负都明显增加20家上市公司的预估增值税都要比实际缴纳的营业税高所有企业的税负增长率都是正数增值税＞营业税上述20家房地产企业当中没有一家企业的营业成本C与营业收入S之比能大于81.83%。分析结论：在房地产上游行业实行6%的增值税率，在房地产行业实行11%的税率，可抵扣进项税额比例为100%时，当营业成本与营业收入之比小于81.83%，房地产企业的税负会升高。从营业税和增值税的直接税负看，营改增后是增加的。但总的税负如何？案例1案例2在可抵扣额度达到一定水平后——房地产企业便会实现税负减少如何提高可抵扣额度

？！4“营改增”对房地产公司开发成本的影响房地产公司的开发成本主要指的是建安成本建安成本是由具备对应资历的建筑施工企业来承担的，建筑施工公司也是下阶段“营改增”的行业。建施企业“营改增”后使用的税率为？如果其税负显著提升——根据税负转嫁理论，房地产企业的建安成本会相应增长。第一：有发票——钢筋、水泥等大头材料能获得增值税专业发票无规范发票——许多价值低但用途较广的零散原料。（原料的供货商是私营工商户、五金店铺、小范畴纳税人，等等，大部分都是依照固定的税款数额纳税，其营销原料销售后无法提供增值税专业发票，）直接导致建筑公司增值税进项税款额度不能实施有效扣减，使得应纳税数额增多，税负增大。第二:税务策略等因素致使税负增大施工企业通常使用的原料（比如：建设用生产建筑原料如砂石、泥土、石头、自水、商品混凝土，等等。）上述原料依增值税策略，如果以6%税率核算应缴付的增值税，建施企业能够获得可扣减的增值税专业发票，销项税额比进项税额3%大，增加了建施企业的税负。第三:建施企业拥有大量的人力资源，其劳动力来源大多是流动性极大的农民工，人工成本占据工程造价的30%，没有办法提供相应的增值税发票人力资源成本增值税进项税不能扣减，使建施企业的税负变大。即使选择具有一定体制的劳务公司，在营改增的制度变化下，劳务公司或会将大额度的税负转嫁到建筑企业身上，这同样也会增加房地产企业的成本负担。第四:建施企业许多机械设施的出租在“营改增”后税负显著增大，成本的居高不下，将导致房地产公司的开发成本明显增多。其他影响因素之一：一、土地成本的扣除——增值税发票？二、公共配套成本三、期初存货、固定资产怎么办？其他影响因素之二：一、新旧税制衔接——税务核算难度大二、会计核算体系的改变三、开票、认证、报税等系列风险其他影响因素之三：发票！！！发票管理严格、违规处理严厉刑法第205、206、208条规定！！！5房地产公司面对影响应采取的策略强化纳税意识——关注“营改增”的进展情况，并强化培训工作（全员）——财会工作人员应掌握“营改增”的相关策略，并依据策略改善会计核算办法，提升会计核算水准；——其他部门应与财务会计部门通力合作，订立并履行有关体制目的——1、房地产公司的进项税被合理扣减

2、协助财务部门完善税务策划方案。2.把好发票源头——在“营改增”后，房地产公司的开发成本会相应增多，挑选施工公司时要将增值税专门发票的出具作为首要要素，从源头上预防和把控风险。——应尽可能减少零散原料的供应，规避不能获取增值税专门发票的情况出现。3.重视采购管理，避免合同陷阱——调整原有采购模式：“票、款、货”一致——对不同纳税类型的供应商进行评审，测算价格平衡点——签订采购合同时，须关注含税价格、开票时限与条件等要素，规避合同陷阱目的——保证合同的进项税被合理扣减4.做好过渡期的筹划准备——借鉴其他行业营改增经验，规避各种风险。——对政策进行消化疏理，对账务中存在的风险自查补救，做好营改增和汇算清缴的准备。

“营改增”的实行，对房地产企业的影响是巨大的。房地产企业要做的就是以这次税改为契机，加强企业内部管理，推进企业的转型升级，趁早做好房地产开发项目的税收筹划，尽量避免由营改增制度改革带来的盈利损失，实现企业的跨越式前进。THANKS聚航教育谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本万利工程1、背景驱动2、盈利策略3、选菜试菜4、价值创造5、完美呈现6、成功面试7、持续改造（一）、一本万利工程的背景驱动

1、什么是一本万利

2、餐饮时代的变迁菜单经验的指导方针运营市场定位的体现经营水平的体现体现餐厅的特色与水准沟通的工具餐厅对顾客的承诺菜单承诺的六大表现1、名字的承诺2、质量的承诺3、价格的承诺4、规格标准的承诺5、外文翻译的准确6、保证供应的承诺

1、顾客满意度餐厅价值、价格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、满足感、有价值感、喜悦感、特别感2-2、初期投资餐厅面积、保证金、设备投资、店铺装潢、器具用品投资、制服选定、菜单制作2-1、开业准备厨具、供应商选定、设计、用品选定、餐厅配置、员工训练、餐厅气氛、促销方式3、经营数据营业额、客流量、成本率、人均消费、顾客回头率、出品速度、人事费用菜单内容决定决定相关相关决定决定决定决定以菜单为导向的硬件投资

1、餐厅的装修风格2、硬件设施服务操作3、餐厅动线4、餐具与家俬5、厨房布局6、厨房设备菜单设计正果1、能诱导顾客购买你想让他买的餐点2、能迅速传达餐厅要表达的东西3、双赢：顾客喜欢、餐厅好卖餐厅时代的变迁食物时代硬体时代软体时代心体时代食物食品饥食饱食品质挑食品味品食品德惧食体验人们正在追寻更多的感受，更多的意义更多的体验，更多的幸福（二）盈利策略1、组建工程团队2、确定核心价值3、确定盈利目标4、确定客单价5、设计盈利策略6、确定核心产品谁来设计菜单？产品=做得出来的物品商品=卖得出去的物品商家=产品具备商品附加值物（什么产品）+事（满足顾客何种需求）从物到事从食物到餐饮从吃什么到为什么吃产品本身决定一本，产品附加值决定万利从生理到心理从物质到精神从概念到五觉体验创造产品的五觉附加值体验何来

一家企业以服务为舞台以商品为道具，让消费者完全投入的时候，体验就出现了PART01物=你的企业卖什么产品+事=能满足顾客何种需求？确定核心价值理念核心价值理念1、卖什么样的菜2、卖什么样的氛围？3、如何接待顾客？卖给谁？卖什么事？卖什么价？企业目标的设定1、理论导向的目标设定2、预算3、制定利润目标费用营业额亏损区利润区临界点变动费用总费用营业额曲线费用线X型损益图利润导向的目标设定确定目标设定营业收入=固定成本+目标利润1-变动成本率-营业税率例：A餐厅每月固定成本40万，变动成本50%，营业税率5.5%，目标利率每月8万，问A餐厅的月营业收入：月营收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108万测算损益平衡点保本线=固定成本1-变动成本率-营业税率例：A餐厅保本线=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90万定价的三重意义2、向竞争对手发出的信息和信号1、是利润最大化和最重要的决定因素3、价格本事是价值的体现定价由此开始1、评估产品、服务的质量2、寻求顾客价值与平衡点3、以价值定义市场确定客单价盈利占比策略

占比策略内部策略销售占比占比策略内部策略10%40%10%20%20%（三）、选菜试菜1、ABC产品分析2、产品的确定（食材、口味、烹调、餐饮）3、成本的确定ABC分析策略毛利率营业额CBACABBACCCAA营业额C毛利A优化、提升增加销售双A双赢ABC顾客商品涨价保留亏本商品删营业额A毛利C顾客超额、成本过高有意义的保留无意义的删除双C双输菜单内容选择的标准因素成本设备厨师技术操作空间菜系风格吻合度品质可控度原料供应顾客喜好菜单协议度（销售目标、颜色、口味、造型、营养等）产品类别确定的四个方面1、按食材确定比例2、按口味确定比例3、按烹饪确定比例4、按餐饮确定比例

（无酒精饮品、含酒精饮品比例）框架依据操作依据目标依据成本依据试口味成本操作第一次试菜的内容精确的成本核算—五个关键词1、净料率（一料一控、一料多档）2、调味料成本（单件产品、批量产品）3、燃料成本4、统一计量单位5、标准食谱成本卡试口味餐具造型色彩第二次试菜的内容四料构成表1、符合思想审定2、符合目标审定3、符合定位审定4、符合框架审定四平构成表(四)、创造价值1、定价策略的确定2、提升双A核心产品的附加值3、增加更多的顾客选择性顾客会记住的价格最低价人均消费热门畅销品商品较多的价格带最高价产品价格和观念价值永远是不一样的，体验经济时代出售的不是产品价格，而是观念定价与确定价格的区别确定价格产品、服务主导思路确定一个易于销售的价格由企业根据成本以及和其他企业的比较确定定价基于顾客的价值私立评估价值、确定等级在顾客和企业的来往过程中确定企业定价三大策略1、薄利多销策略2、相对稳定价格策略3、高价位价格策略提升产品附加值的“十大绝招”三好七增名字好卖相故事服务选择文案时间体验健康推广感觉“附加值”提升产品附加值的“两大前提”一好味道二品质确定好卖相美色器形设摄状增健康少油汤汁盐多有机养生品种增时间原材料生长原材料获得制作耗时美味时间要求增文案—文字叙述九问1、餐点是什么？2、如何烹调制作？3、如何呈现？4、有何故事？5、有否独特的口味？6、有否体现品质等级？7、食材的来源？8、有何独特的体验？9、对人有何好处？一料多烹多吃多味增选择增推广易拉宝台卡小画册传媒宣传销售人员介绍POP（五）、完美呈现1、专业团队的选择与合作2核心价值的呈现平面制片摄影助理摄影师食品造型翻译修图师文案设计师跟印完稿员餐饮行业中照片的功能的三个层次传递信息吸引顾客传播文化菜式拍摄菜式拍摄的本质是静物拍摄最根本的原则是对你的店铺产生愉悦感不仅仅要让顾客看见，更要问道和尝到照片对菜单设计师的要求对餐饮行业有一定的了解了解餐厅的定位有全局观和预见性善于沟通对平面设计师的要求熟练掌握各类设计软件Photoshop,Indesign,Illustrator,Coreldraw等色彩管理知识印刷机装